Ohlédnutí za EXPO REAL 2021

Po dlouhé koronavirové pauze jsme opět mohli navštívit EXPO REAL 2021 v Mnichově. Tento mezinárodní veletrh nemovitostí a investic je obchodní platformou celého realitního světa. Jedním z našich cílů bylo doručit poslední číslo časopisu Development News do stánku Prahy, která jako jediné české město připravila pro mnichovský veletrh vlastní expozici.

S napětím jsme očekávali, jak rozsáhlé budou jednotlivé stánky a kolik návštěvníků dorazí. Veletrh samozřejmě provázela proticovidová opatření hned u vstupu. Respirátory byly nutností, ale upřímně, pouze v uličkách. Jakmile jste překročili pomyslnou hranici stánku, masky velmi často mizely z obličeje. Některé bohatší firmy jako obvykle pořádaly prezentace se značnou návštěvností – a bylo zřejmé, že v tom okamžiku covid někam zmizel.

Podle veletržního katalogu přijelo vystavovat 1 434 subjektů v patnácti sektorech. Mě zajímal například počet developerů, těch mělo být 358 (žádný z ČR) a zástupců realitního segmentu bylo ještě o dva více. Naproti tomu firem nabízejících 3D vizualizace, AR a VR bylo jen šest. Byly podstatně méně viditelné než v minulosti.

Počet registrovaných návštěvníků činil přes 19 000. V průběhu veletrhu bylo přímo na výstavní ploše připraveno několik prezentačních prostor, kde pořadatelé i jednotlivé firmy měli možnost představit produkty, projekty či služby, které nabízejí. Celkový počet oficiálních prezentací byl 117, z toho nejvíce ze strany developerů – 32. Investorů a finančních institucí, kteří představili své produkty, bylo celkem 21.

Jako obvykle jednu ze zajímavých sekcí tvořil prostor pro startupy. Tam vždy rád zavítám, letos jsem dokonce absolvoval prezentaci s výkladem, které byly pořádány zhruba po jedné hodině. Každý z účastníků má k dispozici asi jeden metr „barového“ pultíku, u kterého jsou připraveni odpovídat na dotazy obvykle dva až tři zástupci firmy. Této atraktivní a vždy zaplněné sekce se oficiálně zúčastnilo 30 subjektů.

U velkých vystavovatelů, zejména zástupců významných municipalit, jako jsou Hamburk, Berlín, Frankfurt nad Mohanem či Mnichov, popř. některé regiony, jsme mohli najít mnoho pultů po obvodech jejich rozměrných expozic. Tento chytrý systém umožnil i těm menším developerům, realitním společnostem i dalším méně bohatým vystavovatelům představit potenciál v oblasti, kde operují.

V expozici města Prahy jsme jako obvykle našli mnoho známých tváří, nicméně mnoho zástupců developerů zde nebylo. A to proto, že letos byla celá expozice věnována výhradně představení projektů, na nichž se podílí pražský magistrát. Tyto projekty prezentoval první náměstek primátora Ing. arch. Petr Hlaváček, ředitel IPR Ondřej Boháč nebo Petr Urbánek, ředitel Pražské developerské společnosti (PDS). O jednotlivých projektech se můžete dočíst více na stránkách společnosti (pdspraha.eu). Významné místo v prezentacích měla soutěž na projekt nové budovy Vltavské filharmonie.

Bude zajímavé, jestli se v příštích letech dočkáme prezentace zástupců jednotlivých developerů z české republiky či zda některé projekty budou prezentovány pouze zahraničními investory, jako je tomu nyní.

MP / foto: Expo real, aw a autor

EXPO REAL očima českých návštěvníků

  1. Covidová opatření nesporně ovlivnila letošní veletrh. Jak hodnotíte EXPO REAL co do počtu návštěvníků a skladby vystavovatelů?
  2. Mottem letošního ročníku byly inovace. Do jaké míry se ho podařilo naplnit?
  3. Vyzdvihnete nějakou zajímavou prezentaci či stánek, který vás zaujal?

Richard Jílek, NIKATRON, s. r. o.

  1. Návštěvnost byla velmi dobrá a expozice vystavovatelů stejně jako složení velmi kvalitní!
  2. Naplnilo očekávání, takže nás motivuje k tomu, abychom na příštím ročníku vystavovali naše Savee Energy!
  3. Velmi se mi líbila komentovaná tour po stáncích inovačních technologických firem a startupů, které dokážou zjednodušit moderní stavebnictví a správu nemovitostí!

Petr Procházka, YD Capital a. s.

  1. Oproti dřívějšku část vystavovatelů chyběla, nicméně bylo znát, že v důsledku covidového výpadku se nyní účastníci aktivně zapojili do dění. Někteří velcí vystavovatelé ale pojali letošek dost vlažně, zejména s cílem být na místě. Některé spíše (ne)prezentace byly prapodivné, na druhou stranu bylo na místě i množství nováčků, což bylo nadmíru zajímavé, a jejich přístup vše nahradil. Z pohledu dvoudenního návštěvníka bylo ale nakonec všeho tak akorát, i když účastníků bylo celkově evidentně méně než v minulosti.
  2. Inovace a technologie v širším slova smyslu nebyly tím, za čím jsem do Mnichova cestoval. Několik zajímavostí jsem s chutí zaregistroval. Podařilo se navázat kontakt a snad i spolupráci v rámci systémových řešení modulární výstavby. Ostatní jsem vnímal spíše doplňkově. S některými tipy, zejména v oblasti softwaru, budou pracovat další kolegové v naší společnosti. Celkově ale dojem z atmosféry zejména v Tech Alley startup zóny byl perfektní.
  3. Zajímavostí byla určitě prezentace Moskvy, jejíž dramaturgii jsem řekněme zcela nedocenil… Velmi zajímavé byly všeobecně prezentace menších regionů či měst z Polska, vyzdvihl bych mezi nimi Lodž, kvalitní informace a kontakty poskytlo Rumunsko, které se prezentovalo na bázi německo-rumunské průmyslové a obchodní komory; skvěle připravený a vedený byl stánek Daiwa House. A perlou veletrhu byla samozřejmě v úterý Praha!

Renáta Haklová, KKCG

  1. Bylo vidět, že na veletrhu bylo podstatně méně účastníků než obvykle, nicméně skladba byla asi obdobná.
  2. + 3. Hodně jsem se věnovala pracovním záležitostem, které s veletrhem souvisely jen okrajově, takže jsem si expozice nestihla moc prohlédnout, proto na tyto dvě otázky neumím odpovědět.

foto: aw

Developerům chyběla velkorysost

Passerinvest Group jako urbanistický developer je od roku 1996 spojován převážně s BB Centrem v Praze 4, které patří mezi největší a nejúspěšnější urbanistické projekty nejen v České republice, ale i v celé Evropě.

K dalším významným projektům v portfoliu Passerinvest Group patří Nové Roztyly, brownfield bývalého areálu Interlov, kde by v budoucnosti mělo vzniknout místo s příjemným bydlením s velkým poměrem zeleně, doplněné o služby i administrativní funkci. Zakladatel Passerinvest Group a její CEO Radim Passer s námi hovořil o současných i plánovaných projektech stejně jako o problémech českého stavebnictví a ekonomiky obecně i jejich možném řešení.

Jak hodnotíte předcházející roky 2019 a 2020?

Jsem vděčný Pánu Bohu za rozhodnutí z roku 2013, že budeme nejen urbanistickým developerem, ale také dlouhodobým investorem. Zpětný odkup budov v BB Centru i fakt, že jsme neprodávali objekty dokončené po roce 2008, se ukázaly jako velmi dobrá strategie v obtížnějších a nejistých dobách, kdy je v Praze velmi těžké stavět nové budovy. I díky tomu, že naše aktiva z více než 90 % tvoří kancelářské prostory, nám ani covidová doba nepřinesla de facto žádnou újmu. Pochopitelně jsme se retailerům snažili vycházet vstříc, aby mohli přežít a po otevření nějak ekonomicky fungovat. Dílčí ztráty tu sice byly, ale nijak procentuálně významné.

Vedle výstavby administrativních budov se zabýváte také rezidenčním developmentem.

V rámci našeho urbanistického developmentu se na vhodných pozemcích snažíme stavět byty. V BB Centru je to potřetí, co stavíme byty, ale poprvé je to v době, kdy zažívají určitou konjunkturu. Po obchodní stránce jsme spokojení, nicméně bych řekl, že státní správa a povolovací procesy byly v deliriu už před covidem a teď už se posunuly do stadia klinické smrti. Stavebnictví jako takové je – možná nevědomky, ale systematicky – likvidováno všemi polistopadovými vládami. Dostalo se do tak zoufalé situace, že přestože se nestaví ani polovina toho, co by se stavět mělo, stejně nejsou ve stavebnictví lidi. Samozřejmě k tomu přispěla i covidová doba, protože byly narušeny dopravní a logistické řetězce. Proto se dostáváme do situace, jakou si možná pamatujete z předlistopadových dob, kdy se na materiál stojí fronty a téměř nic nikdo nedodá včas. Letos k tomu přispěl nekontrolovaný nárůst cen stavebních materiálů a prací. To znamená, že pro jakéhokoli developera je velmi složité v současné době plánovat. Vzhledem k tomu, že bytová výstavba hraje nyní v developmentu dominantní roli, myslím si, že situace je samozřejmě nejhorší pro lidi, kteří by chtěli bydlet.

Za současných cen je developer při pořizování bydlení vnímán jako ten, který si dá zaplatit nekřesťanské peníze. Jak tuto okolnost vnímáte?

Ale to je dané absolutní neznalostí českého národa. Vysvětlím proč: Má to tři úrovně. K té první musím sebekriticky říci, že si za to můžeme jako developeři sami, protože tu podle mne velmi dlouho přetrvávala doba, kdy jsme naprosto nepracovali s veřejným prostorem, odmítali jsme investovat za hranicemi našich pozemků, aby třeba okolí našeho projektu vypadalo lépe. Jinými slovy – chyběla tu velkorysost. Navíc jsme nikdy neměli profesní sdružení, každý si hrál na svém písečku, staral se pouze o vlastní zájmy a vlastní projekty. A když někdo potřeboval něco vyřešit, donesl obálku nějakému politikovi místo toho, aby to řešila profesní struktura. V posledních letech alespoň existuje Asociace developerů, která má nějaký etický kodex, jímž by se členové měli řídit – zaprvé nebudeme podporovat korupci i za cenu, že vydělám míň peněz. Zadruhé projevíme určitou velkorysost. Samozřejmě jinak se projevuje velkorysost v projektu, jako je Brumlovka, kde jeden developer staví spoustu budov, a jinak je to v projektech, kde deset developerů staví a rozvíjí jedno území. Ale i tam je potřeba určitou velkorysost projevit. To je tedy jedna úroveň.

A ta další?

Druhou úrovní jsou politici, komunální i parlamentní. Jako Česká republika máme nejhorší zákony v této oblasti z celého prvního a druhého světa. Ty živly, které brání výstavbě dálnic a různých veřejně prospěšných infrastrukturních staveb – a samozřejmě často i privátnímu developmentu, jsou financovány z peněz soukromého sektoru, respektive ze státního rozpočtu, v takové míře, že je to nehorázné a neuvěřitelné. To bych řekl, že je ta parlamentní úroveň, kdy naši polistopadoví politici ještě vůbec nepochopili přínos stavebnictví pro státní rozpočet a tím pro bohatnutí národa jako celku. V roce 1990 to politici nemohli vědět, protože s tím nikdo neměl žádnou zkušenost. Poučit se z trhů, kde ty věci fungovaly, bylo ochotno jen maličké procento z nich. Proto jsme v tom stavu, v jakém jsme. Vinou politiků.

… a ta třetí?

Třetí vliv jsou média. Teď nemám na mysli ta odborná, protože v nich jsem nikdy nezaregistroval, že by tam byla elementární neznalost, popř. nějaká nekompetentnost, nebo že by se tam dokonce projevovaly nějaké protirozvojové snahy. Jde o média typu televize nebo deníky. Myslím si, že o tomto významném sektoru české ekonomiky hovoří naprosto zkresleně a de facto tím uvádějí veřejnost v omyl. Čtvrtou složkou je veřejnost. Lidské sobectví, které se projevuje tím, že „tady už bydlím já, tak je mi úplně ukradené, kde a jestli bude bydlet ten, který ještě dneska nebydlí“. Není jich mnoho, řekl bych, že těch, co jsou nejvíce slyšet, je tak do dvou procent a ovlivňují ty, kteří o tom hlouběji nepřemýšlejí, něco jim podepíší nebo vyslyší argument vytržený z kontextu a pak se vzedme nevole proti něčemu. Je to otázka edukace veřejnosti. Pokud soukromý sektor, příslušní politici a zodpovědní novináři k tomu přistoupí konstruktivně, i ten pohled veřejnosti na důležitost výstavby se bude radikálně měnit. Nestane se to ze dne na den, ale je šance, že třeba do nějakých pěti let – pokud se problematika uchopí správně – se pohled veřejnosti na výstavbu může měnit.

Máte nějaký reálný návrh na řešení bytové problematiky?

Za nově postavený byt o 65 m2 dostane stát minimálně 4 mil. Kč díky multiplikačním efektům a odvodům do státního rozpočtu. To je velmi důležité číslo, protože díky stavebnictví a developmentu pak může fungovat zdravotnictví, školství, všechny výkony a úkony, které musí dělat stát, lidé dostanou důchody a různé dávky. Ale na trhu musí existovat svoboda. To, že naši politici, komunální i státní, způsobili, že se tady nestaví, že tady nemá kdo stavět, že Praha nemá 32 let po revoluci územní plán, to jsou věci, za které odpovídají komunální i republikoví politici, všichni placení z peněz, které pocházejí ze soukromého sektoru, jemuž se oni primárně zodpovídají. Říkám to naprosto záměrně, aby to i úplně jasně vyznělo. Veřejně se o tom mluví jen málo. Myslím si, že je důležité, aby tyto informace zaznívaly i mezi odbornou veřejností, aby se to lidé a naši kolegové nebáli šířit. A řešení? Zaprvé je třeba si udělat analýzu – s heslem „být smířlivý k minulosti“, protože tu nezměníme, chyby už se staly a nemá cenu hledat viníky. Je třeba se z toho poučit a být zodpovědný k budoucnosti. Musíme si říci, pro kolik lidí budujeme republiku a Prahu. Pokud si řekneme, že by republika měla mít plus 40 % lidí oproti současnému stavu, vyplývají z toho konsekvence v oblasti územního plánování. Zadruhé je k tomu potřeba dopravní infrastruktura. Tu současnou plánovali ještě komunisté a za 32 let od revoluce jsme k tomu nepřidali ani čárku. Jinými slovy tady je třeba dostavět úplně nové trasy dálnic, postavit komplexní trasy vysokorychlostních železnic a samozřejmě i pražské metro, pro které už i ten bolševik plánoval trasu E, která by spojovala Prahu 4 s Prahou 5 atd. Musíme konečně Prahu posunout do 21. století. Město by samozřejmě mělo být metrem propojeno s letištěm, kde by se měla stavět i trať vysokorychlostní železnice, protože pokud to neuděláme, jsme zase jenom břídilové, kteří sami sebe odsoudí na věky zůstat národem druhé nebo třetí kategorie.

Dostáváme se k tomu řešení?

Letos jsme spustili iniciaci „Rozvoj staveb pro republiku bohatší“, která přináší zásadní sdělení, které jsme prezentovali jak parlamentním politikům, tak i různým zastupitelům v Praze. Víte, že 76 % z každé investice ve stavebnictví skončí ve státním rozpočtu? Když se v Praze postaví každý rok o 10 000 bytů méně, než je třeba, je to minus 40 mld. Kč, o které Praha každý rok ožebračuje státní rozpočet. Dalších přes 70 mld. Kč každý rok Praha ztrácí tím, že poměrově má jenom polovinu kancelářských ploch v přepočtu na obyvatele, než mají západoevropská města srovnatelná významem a velikostí. Jde o to, že stát má z každé budovy ročně čtyřikrát vyšší příjem než její majitel. Zase to spočívá v multiplikačních efektech a daňových odvodech, protože v budově sedí lidé, kteří pobírají mzdy, a z nich se platí každý měsíc odvody do státního rozpočtu. Je tady poměrně značné množství cizinců především ze západní Evropy, kteří sem rádi a ochotně chodí pracovat. Když trh poroste a korporace uvidí, že v Praze je možnost si pronajímat další kanceláře, budou si tu zřizovat další regionální sídla. Pak Praha může mít i dalších 250 000 lidí jen v těch kancelářských budovách, které tu nejsou a být už měly. To by znamenalo minimálně 70 mld. Kč do státního rozpočtu, protože to jsou lidi, kteří mají většinou velmi dobré platy. Každý z nich, kdo sem přijde, si musí pořídit byt, ať už si ho koupí, nebo pronajme. Jinými slovy zase rezidenční developer pro ně ten byt musí postavit a z Prahy se pak může stát město, díky němuž zbohatne celá Česká republika. A pak je tady rozpočtové určení daní, kdy si Praha stěžuje, že má málo – podobně si stěžují i jiná města – a přitom kdyby se Praha 32 let chovala jinak, státní rozpočet by měl daleko více peněz každý rok jenom z Prahy. Z Prahy je to minimálně 100 mld. Kč.

Rozhodování zahraničních investorů je jednoduché – jdou tam, kde jsou vstřícnější podmínky, třeba v Polsku, resp. ve Varšavě.

Varšava měla daleko méně kancelářských ploch než Praha, ale dneska už nás zdaleka překonala. Navíc ve Varšavě se za loňský rok postavilo 22 000 bytů, v Praze jen 5 000. Druhá věc je, že v Polsku údajně žije 1,8 mil. Ukrajinců, u nás přes 100 000. Jinými slovy teď si postavme tu otázku, že bychom měli už nový stavební zákon; pokud ho zase nějaké povolební uskupení nezničí, tak je to jeden z nejlepších počinů politiků celé porevoluční éry.

Ale stavební zákon to sám o sobě neřeší…

Pak je třeba ještě upravit normy, které máme přísnější než jinde – ať je to oslunění, osvětlení, hluk, nebo třeba odstupové vzdálenosti… A je tady další věc: pracovní síla. I když budeme mít dobrý stavební zákon, budou se rychleji povolovat stavby, tak kdo je bude stavět? Dnes se staví zoufale málo, ale ti lidé stejně nejsou.

Vraťme se prosím zpět na Prahu 4. Jaké jsou vaše firemní cíle?

Pořád zůstáváme lokálním subjektem, urbanistickým developerem, ale také dlouhodobým investorem a naším cílem je dokončit BB Centrum. Což v této chvíli i s Olivou, která se staví, zahrnuje zhruba šest etap a rozvoj a pěkné dokončení okolí stanice metra Roztyly. To jsou projekty řekněme s horizontem do roku 2030, maximálně 2031. A samozřejmě pak je to rozvoj stanice metra Budějovická. Po pravdě řečeno, když se podíváte na stanice metra v této části Prahy, je to jedno velké zoufalství vedle druhého – Roztyly, Kačerov, Budějovická, Pankrác, Pražského povstání i Vyšehrad. Smutné je, že člověk musí uznat, že většina těch stanic za bolševika vypadala líp než teď. To je prostě strašné. Pankrác měl být od roku 1990 přirozeným centrem Prahy 4, už bolševik to tak připravoval… Ve výsledku je Pankrác odstrašujícím příkladem nekoordinovaného developmentu. Vzniklo zde mnoho pěkných budov, které jsou hezké samy o sobě, ale prostor mezi nimi? Člověku je smutno, když se tam podívá. Pokud prostor neupraví developer hned zkraje, v koordinaci s městem, tak už se to nestane nikdy.

S Pankrácem souvisí i otázka výškových budov…

Když se podíváte do Bratislavy, zjistíte, že tam je desetinásobek výškových budov oproti Praze. A taky je na ně výhled z bratislavského hradu a z nich na něj. Ty budovy vytvářejí pěknou dominantu Bratislavy. Myslím si, že nikdo z rozumně přemýšlejících lidí přece nechce atakovat historické centrum města, to je nedotknutelné. Ale ve všech dalších částech vnitřní Prahy a okrajových oblastech už mohly být stovky a stovky budov, které by měly výšku mezi 70 a 120 m. Teď sedíme ve Filadelfii, v 17. nadzemním podlaží – je to po revoluci nejvyšší kancelářská budova, která v Praze vznikla. To je ostudou Prahy.

V současné době probíhá vášnivá diskuse o plánovaném projektu mrakodrapu v Ostravě od architektky Evy Jiřičné a Petra Vágnera.

To je česká malost. Jediné, co umíme, je trestat sami sebe, abychom zůstali národem druhé kategorie. Všechny ty debaty, které tady jsou kolem výškových budov, takové to odkazování na UNESCO… Praha nepotřebuje UNESCO, ale UNESCO potřebuje Prahu. Je absolutně nepřijatelné, aby nám nějaké UNESCO diktovalo výšku budov v Praze!

Mohli bychom končit nějak pozitivně: Co byste si přál?

Já si myslím, že pozitivní na tom všem, o čem jsme se bavili, je to, že to můžeme změnit, že nemusíme zůstat druhořadým národem, nemusíme zůstat zemí s nejzoufalejší legislativou v oblasti stavebnictví. Tohle všechno můžeme změnit a všechno to pak může sloužit jako nástroj prosperity českého národa. Když se tato země bude rozvíjet, bude mít více obyvatel, pak se zvýší pravděpodobnost, že i po roce 2030 lidé dostanou své důchody. Tím bych to uzavřel.

Arnošt Wagner / Foto: PASSERINVEST GROUP

Nový stavební zákon nezmění pravidla pro ploty. Připomeňte si ty hlavní

Prezidentem podepsaný nový stavební zákon nemění obecná pravidla pro instalace a rekonstrukce plotů u rezidenčních objektů. Mnoho typů oplocení bude stále nutné ohlásit nebo pro ně i zajistit úřední povolení. Týká se to mimo jiné plotů vyšších než dva metry a plotů na parcelách u veřejných prostranství či komunikací.

Stavební zákon i jeho předělaná verze jsou směrodatné pro všechny obce, některé však mohou mít lehce odlišné prováděcí vyhlášky. Rozdíly budou také v územních plánech, které mohou regulovat i oplocování. Beze změn ale zůstává obecná zásada, že povolovat ani ohlašovat se nemusí jen ploty mezi sousedy, jejichž výška od země nepřesahuje dva metry.

„Souhlas stavebního úřadu vyžaduje instalace plotu vyššího než dva metry či plotu mimo zastavěné nebo zastavitelné území, které vymezuje územní plán. Bez úředního razítka se neobejde ani oplocení pozemků hraničících s veřejným prostranstvím nebo veřejnou komunikací, kterou je kromě silnice i chodník,“ sdělil Josef Mráz, technický ředitel společnosti Lamark, která vyrábí designové ploty a brány.

Cesta na úřad čeká i ty, kdo si přejí oplotit nemovitost v památkově chráněné oblasti. „Někteří ani nemusí vědět, že se jejich parcela nachází v památkáři chráněné lokalitě. Z katastru nemovitostí by to ale měli snadno zjistit. Pokud pozemek patří k památkové zóně, musí majitel pro oplocení získat souhlas památkářů,“ uvedl Mráz.

Ve výše zmíněných případech se obvykle vše vyřídí jen trochou papírování. O kus složitější může být instalace plotu, kterou doprovází terénní úpravy, respektive hloubení pro zapouštění sloupků. „V této situaci musíte ověřit, zda se pod zemí nachází inženýrské sítě. Pokud ano, má stavitel povinnost nenarušit jejich ochranu, takže potřebuje i vyjádření vlastníků sítí,“ upozornil Mráz.

Oplotit parcelu může být obtížnější v hlavním městě, protože tam navíc do všeho promlouvají detailní Pražské stavební předpisy. V metropoli se proto doporučuje poradit se vždy s odborníkem. „V Praze je podrobně upraveno zejména oplocení pozemků sousedících s veřejným prostranstvím. Ploty v těchto místech většinou smí být vysoké až dva metry, jen pokud jsou průhledné. Úřad ale může chtít ovlivnit třeba i materiál plotu, protože se má zohledňovat, co je v dané oblasti obvyklé,“ vysvětlil Mráz.

Zmíněná pravidla se vážou i k opravám plotů. Ty je povinné hlásit a případně i povolat tehdy, když se rekonstrukcí změní klíčové vlastnosti plotu jako výška nebo průhlednost.

Na platnost všech uvedených zásad nemá žádný vliv to, zda na oplocované parcele stojí či teprve vyroste dům, chalupa nebo jiná nemovitost.

Pár drobností kolem plotů ale stejných nezůstane. Nový zákon zejména umožní majiteli oplocení, aby dokumentaci pro úřad vytvořil vždy sám. V současnosti to ve složitějších případech musí přenechat autorizované osobě, tj. specialistovi z řad techniků, architektů či inženýrů.

Rekodifikace stavebního zákona se připravovala několik let. V červnu prošla poslaneckou sněmovnou, která následně v červenci přehlasovala veto Senátu. Vzápětí normu podepsal prezident. Zákon začne platit v červenci 2023, část změn ale nabyde účinnosti už v příštím roce.

Okno do umění v architektuře

Václav Hlaváček je stránkách Development News poměrně častým hostem. Většinou zde vystupuje jako architekt a urbanista. Ale záběr jeho aktivit je podstatně širší…

V roce 1993 založil v Praze Studio acht, které nyní zaměstnává na 60 lidí a má pobočky v Brně a v Olomouci. Další kanceláře a spolupracovníci působí v Rotterdamu, Amsterdamu, Curaçau na Nizozemských Antilách a New Yorku. Říká: „Dneska jsou slova developer nebo korporát pro spoustu mladých lidí něco jako nadávka. Ale když si někdo založí třeba hospodu a bude úspěšný, rozšíří podnikání na 20 hospod, je to také korporát? Služba společnosti potřebuje určitou sílu.“

Jak tomu mám rozumět?

Individuální přístup k umění je danost. Je tu mainstream, jemuž se většina přizpůsobuje. Ale proč? Mám rád operu, ale abych se uživil, tak budu zpívat popík. Tak to ne! Cílem je naopak se naučit řemeslu tak, že budu dál prostě prosazovat svou vizi, co je kvalitní a co ne.

Estetika je dar, jaké jsou příklady z minulosti?

Možná vás překvapím, ale skočím v letopočtu o 10 000 až 15 000 let zpátky. Už tehdy lidé, aniž by si to uvědomovali, tak svou zemědělskou činností měnili obraz krajiny. A takové kulturní rostliny, jako jsou habr, jedle nebo buk jsou novodobé kultury, se zaváděly z nějakých důvodů. Takže lidský element prostředí měnil. ale neměl tolik síly, aby ho zničil. On ho jen upravoval, a tím kultivoval.

Další historické příklady estetiky?

Třeba na Velké Moravě se dělo něco podobného. Nastal zde další pokrok, ale zase ne v tom smyslu, že by lidé jen ničili. Seděl tam nějaký řekněme výtvarník, řemeslník a vyrobil zlaté náušnice, gombíky apod. Při pohledu na ně se vám zastaví srdce. Takže z dnešního pohledu nevyvinutá společnost má vedle sebe naprostý estetický vrchol.

Co to znamená?

To znamená, že ti nejlepší výtvarníci byli vždy individuální silou a moc dobře si uvědomovali, že mají dar, talent. Jak s ním pracovali, jakým způsobem se začlenili do společnosti, bylo dáno tím, co dělali. Jestli to byl sklář, výtvarník, grafik, malíř nebo architekt. Samozřejmě architekt má více prostředků, ale o to je to nebezpečnější, protože architektura má větší záběr a sílu měnit. Talent je třeba kultivovat a starat se o něj. Říct: Pojď, neboj se, nemáš kam spadnout, běž kupředu. Umělci měli vždycky sponzory, i když se jim třeba říkalo jinak – dobrodinec, filantrop, mecenáš, donátor… Rilke měl své sponzory, totéž výtvarníci, třeba Cézanne, naopak Baťa měl své architekty. Takže to není nic nového ani špatného. To je naopak prostředek, jak se konfrontuje ten čistý talent s tisíci překážkami. Když máte stohlavý architektonický ateliér, byť tam budete mít sebelepší lidi, tak sotva desetina z nich bude umět vypracovat z něčeho něco. Ta obrovská odpovědnost vstoupit do krajiny a vytvořit tam nějaký útvar, jít do rekonstrukce nebo památky, vymyslet třeba individuální bydlení, to je jedno. Z ničeho udělat něco, to je přece hodně důležité a těžké. A to je vlastně začátek. A  to je vlastně i důvod, proč Holanďané tak ctí landscapery, protože oni musejí krajinu tvořit uměle. A protože ji tvoří uměle, tak moc dobře vědí, že moře je hodně veliká překážka, těžký soupeř. Oni s úctou a velkou dávkou odvahy přetvářejí svou zem.

A u nás je to jinak?

U nás je to i nadále tak nějak jedno. Sadový architekt je tu pořád, on to „nějak dodělá“. A v této pozici je i výtvarník: „Však to nějak uděláme… no, a tady by se taky něco hodilo.“ Proto si myslím, že výtvarné vnímání by mělo být v přístupu patrné od úplného začátku a že bychom se neměli bát těch nejprogresivnějších mladých lidí, kteří to myslí poctivě, nechávat jim prostor. Musíme si říci, že to sice bude stát peníze, ale my jako společnost máme odvahu za nimi stát. Třeba se to někdy nepovede. Je to stejné jako s Kaplického knihovnou. Mě strašně rozesmutnilo, že celospolečenská hysterická diskuse se odehrála nad obrázkem v novinách. Úplně mě dostává, že Praha nenašla odvahu k realizaci. A od té doby nevěřím, že do dalších 200 let bude Praha progresivním městem. Prostě ta síla tu chybí…

V případě některých staveb se architekt podílel nejen na jejich architektonické podobě, ale vytvořil design do posledního detailu – kliky, úchyty a třeba i kávové lžičky…

Myslím si, že takové počiny by měly vznikat. Musíte si na to udělat čas a trochu se obalit tím, že si to můžete dovolit udělat. Nejenom jako investor, ale i jako architekt. Protože to je dnes nezaplatitelné. Preferoval bych, že spíše než v jedné individuální vile, bude všechno takhle vymazlené do posledního detailu v nějakém veřejně přístupném objektu – že tu bude kvalitní užitné umění. A to tedy nejsem žádný marxista! Ale myslím si, že je důležité, aby se to správné umění dostalo ke všem – nebo k co nejvíce – lidem. Aby byla hezká autobusová zastávka, zábradlí, aby se používaly správné tvary a barvy. Kultivace společnosti je pro mne mnohem důležitější než to, jestli mi někdo dá prostor, kde bych do posledního detailu dělal interiér. To si vyzkoušíte jednou, a ne, že by mě to nebavilo, ale zjistíte, že jsou důležitější věci, pokud vám jde o kultivaci celé společnosti. Dar vnímání harmonie má umělec v sobě. Vnímá více věcí najednou. Někdo je mezi lidmi větší technik, větší filozof. Ale umělci, ti správní, jsou jak houby, oni prostě všechno absorbují a inspirují se – samozřejmě přírodou, ale i společností. Oni to cítí.

A lidé udělají ááách…

To řekne devět z deseti lidí, protože velmi rychle poznají, že to řekl někdo o půl vteřiny dřív. To strhnutí je také úkolem umění, ale je třeba to dál vysvětlovat nebo zkoušet. Jinak řečeno, velké bohatství by mělo investovat do uměleckého kvasu – byť s velkou dávkou rizika!

Dnes se budovy převážně stavějí rychle, aby co nejdříve vydělávaly peníze. Jak lze do té rychlé doby vtěsnat umění?

Buď je to „to ono“, i když je to rychle spíchnuté. Typickým příkladem je Renzo Piano, absolutně křehký architekt. Ten má výtvarno obsažené už v té křehkosti. To je na něm to geniální. Abyste mohl ovlivňovat více developerů a více projektů najednou – samozřejmě je to jinak v průmyslu a jinak je to v bytové výstavbě – ale podstata je, že musíte zvládnout řemeslo. To znamená, že např. v rezidenčním projektu vám každý developer řekne: „No ale vy budete stavět do iks metrů čtverečních a musíte se vejít do téhle ceny. Protože my to prodáváme, a vy to víte, protože jste to předělával 20×. Ale máte tu důvěru…“ Takže s tím můžete pracovat jako s hrníčkem s uchem, za které se dá chytit, kafe se z něj nevyleje atd. Takže řemeslo, zručnost, fakt, že to umíte, znáte ta čísla a víte, jak se dělají administrativní baráky, jak průmyslové haly, jak housing… To musíte mít prostě nazkoušené. Je to, jako když hrajete na housle – musíte denně cvičit. Jinak to nemůžete předat dál. Nemůžete se stát virtuosem tím, že o tom budete jen vypravovat. To znamená, že ateliér musí být stále trénovaný, pořád musí kvasit a pořád musí dělat řemeslo. Pořád musí cvičit na housle, občas má koncert, někdy mu tleskají – a někdy se to také nepovede.

Která stavba vás zaujala, i když třeba neměla bombastickou reklamní kampaň?

To je dobrá otázka. Ale co se týká maličkostí, nebo detailů, tak mi třeba dělá obrovskou radost: obnova vinic v Troji. Vypadá to jako maličkost, ale je to, jako kdyby se Troja znovu narodila, prostě krása!

Arnošt Wagner / Foto: Studio acht

YIT spouští projekt Lappi Hloubětín

V bezprostředním sousedství rezidenčního komplexu Suomi Hloubětín vyroste nový projekt Lappi Hloubětín, a rozšíří tak finskou čtvrť v Praze.

Na pozemku o ploše asi 1,2 ha vznikne téměř 290 nízkoenergetických bytů ve finském stylu a osm komerčních prostor ve třech etapách – Ranua, Kemi a Tornio, přičemž první bytové jednotky plánuje developer dát do prodeje již letos na podzim. Několik desítek bytů z celého projektu pak vyčlení k nájemnímu bydlení. Společnost YIT nyní začíná s výstavbou, noví majitelé by se mohli stěhovat na přelomu let 2023 a 2024.

Nová finská čtvrť v Praze se rozroste

Výstavba projektu Lappi Hloubětín mezi ulicemi Kolbenova, Laponská a Granitova začne bytovými domy Kemi a Ranua, následovat bude Tornio. Právě Tornio dá celému komplexu výraznou tvář – bude mít totiž podobu třináctipodlažní věže.

„Naší vizí pro projekty Suomi a Lappi Hloubětín bylo zkultivovat území původního brownfieldu a proměnit jej v moderní městskou čtvrť. Jsme velmi rádi, že se nám to daří a že v Suomi Hloubětín už našly své nové bydlení stovky spokojených rodin. Lappi Hloubětín na něj svým urbanistickým řešením a stylem přirozeně naváže. Postupně se zde rodí zcela nová finská čtvrť, jež dohromady zahrne zhruba 1 200 bytů, a zařadí se tak mezi největší rezidenční komplexy v Praze. O lokalitu je opravdu velký zájem: Byty v téměř každé z dosud realizovaných etap v Suomi Hloubětín jsme měli vyprodané ještě před kolaudací,“ říká generální ředitel YIT Stavo Marek Lokaj a dodává: „Navíc v projektu Lappi plánujeme nájemní bydlení pro lidi, kteří si nechtějí, nebo nemohou pořídit byt do osobního vlastnictví.“

Severský styl a technologické novinky

Architektonický návrh, stejně jako v případě Suomi Hloubětín, vzešel z dílny studia Loxia. Zůstala tak zachována kontinuita: celý koncept se opět nese v duchu severské estetiky s důrazem na jednoduché a přímé linie. Znovu nebudou chybět ani informační pylony, přinášející zajímavosti o jednotlivých etapách i o samotném Finsku a developer je zřizuje v celém komplexu. Vedle tradičních materiálů a technologií plánuje developer využít také nejmodernější postupy. „V Lappi Hloubětín chceme pracovat s dílčím využitím technologie prostorové prefabrikace, která umožňuje vyšší preciznost a kvalitnější provedení,“ vysvětluje Marek Lokaj. Obdobně jako v areálu Suomi Hloubětín plánuje YIT i do Lappi Hloubětín začlenit systém zadržování dešťových vod v krajině s minimálním dopadem na životní prostředí. Bude zde vybudována celá řada prvků, např. retenční nádrže. Získaná voda se využije na zalévání zeleně v komplexu.

Vše potřebné po ruce

Ke kladům lokality patří výborná dopravní dostupnost. Poblíž areálu se nachází autobusová a tramvajová zastávka, jen pár minut vzdálené jsou stanice metra B Kolbenova a Hloubětín. Rezidenti ocení i snadné napojení na Pražský okruh při cestě autem. Nouze není ani o možnosti trávení volného času. Nová čtvrť se rozprostírá podél říčky Rokytky, kterou developer YIT revitalizoval, a vznikly zde tak příjemné relaxační zóny. Kolem ní vede atraktivní stezka, vhodná pro široké rekreační a sportovní využití. Projekt Lappi Hloubětín obohatí celou lokalitu o obchody a další komerční prostory. Už stávající občanská vybavenost je pestrá. Zahrnuje mj. kavárnu, pizzerii, vinárnu či obchod s potravinami. YIT zde zároveň buduje mateřskou školku, která bude v provozu od září 2022. Nedaleko komplexu je i zdravotnické zařízení, plavecký bazén, pošta či obchodní centrum.

www.yit.cz

Úspěšní sídlí u nás

Koncern Passerinvest dlouhodobě rozvíjí lokalitu Brumlovky v Praze 4 a tvoří z ní příjemné místo pro práci i pro život. Najdete zde prvotřídní kanceláře, komfortní bydlení, obchody a služby i spoustu zeleně a dalších ploch sloužících ke sportu i relaxaci.

Společnost Passerinvest Group klade důraz na kvalitu všech svých objektů i zvelebování jejich okolí a díky dlouholetým zkušenostem v oboru zde úspěšně buduje plnohodnotnou městskou čtvrť. Tu už brzy obohatí nové možnosti bydlení či stále populárnější model flexibilních kanceláří. V současnosti je totiž ve výstavbě bytový dům Rezidence Oliva a multifunkční centrum Olivka. Letos na podzim se připravuje otevření nového coworkingového prostoru s názvem FLEKSI.

Byty v atraktivní lokalitě u Parku Brumlovka jsou již v prodeji

Právě budovaný architektonicky jedinečný objekt Rezidence Oliva nabídne 72 světlých a vzdušných bytů s dispozicemi 1+kk až 4+kk. Každý byt má terasu či lodžii, sklep i parkovací stání v podzemních garážích. „Stavba roste každým dnem, nyní už se dostáváme nad úroveň přízemí. Od zahájení prodeje registrujeme stále velký zájem a jsme velice rádi, že dokážeme naplnit poptávku klientů, kteří řeší svou bytovou situaci a jsou nadšeni ze zdejší lokality. Stejná situace je i s obchodními jednotkami v přízemí objektu, které jsou již všechny obsazené. S vývojem prodeje jsme nadmíru spokojeni,“ uvádí Lenka Preslová, obchodní ředitelka Passerinvest Group. Vedle bytového domu zároveň vzniká multifunkční Olivka, která nabídne kavárnu, školku, unikátní model švýcarské železnice a také zázemí a toa-
lety pro návštěvníky Parku Brumlovka. Dokončení obou projektů je plánováno na konec příštího roku.

V lokalitě Brumlovky najdete rovněž širokou nabídku obchodů, restaurací a služeb, nachází se zde pošta, pobočky bank, střední a základní škola i školka. Metro linky C je v docházkové vzdálenosti, popř. jednu zastávku autobusem. Více na rezidenceoliva.cz.

FLEKSI posune vaše podnikání dál

Koncern Passerinvest reaguje také na stále populárnější trend, a to koncepty flexibilních kanceláří. V listopadu tohoto roku proto plánuje otevřít v nedávno rekonstruované administrativní Budově B nový coworkingový prostor s názvem FLEKSI, který zájemcům nabídne pracovní místa v uzavřených kancelářích i coworkingu. Na ploše 3 000 m2 ve třech podlažích budou klientům k dispozici prostory pro klidnou práci, ale i pro setkávání a networking. Vedle standardních pracovních míst nabídne FLEKSI zasedací místnosti různých velikostí a zajímavostí bude i speciálně vybavený prostor pro kreativní workshopy. Samozřejmostí jsou také plně vybavené kuchyňky a kompletní servis recepce. „Naši klienti si budou moci vše zařídit v online prostředí pomocí vlastní aplikace FLEKSI, díky níž se stanou nejen součástí komunity prostor, ale i celé lokality Brumlovka. V rámci aplikace bude i digitální klíč, který zpřístupní klientům prostory 24 hodin denně,“ dodává Hana Gottwaldová, provozní manažerka FLEKSI.

Zájemci zde budou mít možnost mít svůj „flek“ dlouhodobě i krátkodobě, stejně jako místo pro jednorázovou akci, např. firemní večírek nebo workshop. Více na fleksi.cz.

PR

 

Na trhu je velký prostor pro leasing nemovitostí

Nemovitostní trh v době pandemie osvědčil své silné stránky. Těmi jsou především stabilita a trvalé dlouhodobé zhodnocování investic.

Ve stále větší míře to navíc platí i pro trh rezidenčního nájmu, který rychle roste – a nic nenasvědčuje tomu, že by měl zpomalit. Krátkodobě se samozřejmě koronavirová pandemie promítla do dění na nemovitostních trzích. Už před jejím vypuknutím ekonomika naznačovala, že se hnací motor předchozí konjunktury vyčerpává. Přesto byl pokles HDP v roce 2020 pouhých 5,6 %, tedy nižší než očekávaných 8–10 %. Rok a půl dlouhá zkušenost s koronavirem krotí i příliš optimistické odhady růstu do budoucna, aktuálně pracují odhady s růstem HDP o 3,1 % pro rok 2021. Trend ale zůstává stále pozitivní.

Ceny bytů rostou

Z makroekonomických parametrů je důležitý také vývoj nezaměstnanosti. Ta totiž ovlivňuje spotřebu a kupní sílu, což se promítá do poptávky po rezidenčním bydlení. Aktuální předpovědi počítají s mírným nárůstem nezaměstnanosti, zhruba na úroveň 4,4 %. Rozhodující tedy bude to, jak rychle nezaměstnanost reálně poroste.

Jinak jsou ale podmínky na nemovitostním trhu poměrně stabilní a jednotlivé faktory se vzájemně vyvažují. Bylo to vidět na rychlém zotavení z původního cenového propadu. Ten nastal bezprostředně po vypuknutí pandemie a trval jen velmi krátce; záhy ho vystřídal růst cen nemovitostí nejen v Praze, ale napříč všemi regiony a zejména ve městech. Zapůsobila zde na jedné straně nedostatečná nabídka, která je mj. výsledkem komplikované úpravy stavebního řízení. Dalším významným faktorem byl i nárůst úspor domácností v době koronaviru, kombinovaný s vysokou inflací (3,2 %) a nízkými úrokovými sazbami hypoték (asi 2 %).

Díky tomu lze předpokládat další růst a pokračování zahájených projektů v developerské činnosti i v prodeji. Platí to rovněž pro oblast projektů určených k rezidenčnímu pronájmu, která se slibně rozvíjí už delší dobu. Na tom se podílí rostoucí hladina cen nových bytů, ale také přísnější regulace hypoték ze strany ČNB, která v konečném důsledku vede ke zvýhodnění dlouhodobého pronájmu před vlastnickým bydlením zejména mezi mladými zákazníky nebo těmi, jejichž úspory neumožňují větší jednorázové investice.

Tento model je atraktivní i pro investory, protože generuje pravidelný výnos na úrovni 3–5 % (v návaznosti na lokalitu) při současném růstu ceny nemovitosti. Už před vypuknutím pandemie bylo možné mluvit o stabilním segmentu trhu. Na současném vývoji vidíme, že to je i nadále perspektivní investiční oblast. Také zde se totiž po úvodním krátkém poklesu ceny rychle vrátily na původní úroveň.

Specifika pražského trhu

Zvláštním případem je v tomto ohledu trh v Praze, kde se na vývoji podepsala vysoká koncentrace investičních bytů využívaných ke krátkodobým pobytům přes platformy typu Airbnb. Zde bude rozhodujícím faktorem stabilizace cen skutečnost, jak rychle se podaří obnovit běžný cestovní ruch, od nějž je rentabilita takového modelu odvozená. V centrálních částech Prahy došlo k poklesu cen dlouhodobého nájmu o 10 % – a tento přechodný stav v zásadě zatím trvá.

Pozitivní vliv legislativních úprav

Jsou tu i optimistické impulzy. Pozitivně se v úhrnu projevuje zrušení daně z nabytí nemovitosti. To je negativně kompenzováno zrušením možnosti odečítat úroky z daňového základu pro fyzické osoby (neplatí pro úvěry získané do konce roku 2021) a také prodloužením časového testu na osvobození daně z příjmu u prodeje nemovitostí z pěti na 10 let (pro nabytí nemovitosti po 1. lednu 2021). Očekává se i poměrně rychlé navyšování úrokových sazeb, jehož začátek jsme zaznamenali na růstu hypotečních sazeb.

Na vývoj trhu reagují i banky a nebankovní financující instituce. Optimismus a relativní stabilita nemovitostního trhu je poměřována optikou toho, že pandemie dosud neskončila a investiční uvážlivost je jistě na místě. Je tu velký prostor pro uplatnění leasingového financování nemovitostí. To oproti klasickým bankovním úvěrům přináší větší dávku jistoty financujícímu subjektu a umožňuje s větším klidem řešit i náročnější situace, k nimž na straně klientů může dojít – nedávno to byl např. výpadek nájmů v důsledku vládních opatření v souvislosti s koronavirem. Finanční struktura nemovitostního leasingu tak umožňuje nepřistupovat k radikálním řešením a poskytuje komfort pro dlouhodobý vztah, kterým financování nemovitostí je.

Projekty Raiffeisen – Leasing

Raiffeisen – Leasing je dlouhodobým lídrem v oblasti nebankovního financování nemovitostí. Zajišťuje špičkové individuální služby i těm nejnáročnějším klientům. To platí i v oblasti developmentu, kde klientovi pomáhá profesio-
nální tým, který jej provází po celou dobu financování a pomáhá v jednotlivých fázích od procesu přípravy až po dokončení stavby. O kvalitě služeb vypovídá i skutečnost, že klienti, kteří leasingové financování nemovitostí vyzkoušeli, se k tomuto řešení opakovaně vracejí.

Mezi pražské projekty financované Raiffeisen – Leasing v poslední době patří např. rezidenční projekt Zátiší Rokytka, z mimopražských pak rezidenční projekt Farářství v Hradci Králové.

PR / foto: shutterstock

Chybějí tu pozemky pro rozvoj průmyslu

Společnost Panattoni Development Company, dokončila v Evropě od roku 2005 projekty o celkové rozloze přes 12 mil. m2. V České republice patří Panattoni k nejaktivnějším stavitelům udržitelných průmyslových nemovitostí.

S ředitelem společnosti Pavlem Sovičkou jsme hovořili o současném stavu trhu industriálních nemovitostí a o jeho dalším rozvoji.

Development průmyslových prostor zažívá v současné době boom a zdá se, že koronavirová krize jej nezasáhla. Nebo je to jinak?

Koronavirová krize přinesla do našeho segmentu stejně jako do zbytku celospolečenského dění obrovskou dynamiku. Ano, na první pohled jde hlavně o boom poptávky. Nicméně mezi poptávkou, financováním, aktivy, pozemky pro rozvoj, náklady na výstavbu a konkurencí vždy existuje určitá míra nerovnováhy. Například v březnu 2020 šla poptávka na nulu a některé společnosti rušily již rozběhnuté projekty. A v průběhu léta přicházely nové požadavky od klientů, zejména ohledně rozšíření skladových kapacit souvisejících s expanzí e-commerce. Banky, podobně jako na konci krizového roku 2008, krátkodobě zastavily veškeré financování nových projektů, to se však od léta 2020 změnilo. Dnes se zásadní transakce na kapitálovém trhu většinou týkají průmyslových nemovitostí. V ČR zásadně chybějí pozemky pro rozvoj průmyslu, a navíc kvůli špatně nastavenému rozpočtovému určení daní nemají obce žádnou motivaci jakýkoli rozvoj umožnit. Naše aktivity se zásadně soustředí na rozvoj brownfieldových lokalit. Doufali jsme, že přístup jednotlivých komunit bude zásadně vstřícnější. Bohužel tomu tak není a Česká republika se tak stává zemí, která bojuje proti všemu a všem. Navíc vzrůstá konkurence dobře připravených lokalit v Německu, Polsku či na Slovensku, kde se jednotlivé regiony předhánějí o výrobní investory. V Čechách se bohužel primátor města ani nesejde s investorem přinášejícím investici v řádu miliard. Dalším klíčovým faktorem jsou stavební náklady. Ty v tuto chvíli kvůli cenám vstupního materiálu letí strmě vzhůru. V kombinaci s rostoucími cenami pozemků se nárůst cen projevuje ve výši nájmu, která již přestává být konkurenceschopná, a to i ve srovnání s Německem. Takže boom ano, ale velké a zajímavé projekty světových firem s největší pravděpodobností v České republice nevzniknou.

Nakolik se změnily industriální haly za dobu, co v oboru působíte? A jak se změnily požadavky klientů?

Zásadní změny jsou akcelerovány a v následujících letech budou dále zrychlovat. My jsme již v roce 2015 systematicky začali budovat všechny projekty podle certifikace BREEAM New Construction. Cítili jsme, že jde o jedinou cestu k udržitelné výstavbě i následném provozu. Několik našich budov dokonce získalo nejvyšší dosažené hodnocení pro průmyslové nemovitosti na světě. K naší snaze se přidaly rovněž požadavky klientů, kteří připravují své strategické provozy na blízkou budoucnost, kdy bude mít každý produkt evidovanou a zdaněnou uhlíkovou stopu. Velkým trendem logistických budov je stavba automatizovaných skladů do více pater s velkou světlou výškou. Bohužel získat povolení pro halu o výšce 20 m a více je v České republice nereálné, proto budeme přicházet o nejmodernější projekty, které budou směřovat do Německa a Polska. Výška jde totiž ruku v ruce se snahou minimalizovat zásah do volné krajiny. Zahraniční společnosti nepůjdou s investicí do států, kde musíte stavět při zemi a zabírat zbytečně půdu, což je v rozporu s jejich udržitelnou strategií. Silným tématem v energeticky náročných provozech je také požadavek na možnost odběru energie z obnovitelných zdrojů. Souhlasím, že v Česku nemáme tolik slunečního svitu jako v jižních zemích a nebude zde nikdy foukat jako u moře. Nic nám ale nebrání jednat se zeměmi, které mají k těmto zdrojům lepší přístup, nebo v investicích do bateriových úložišť, která by byla pro skladování energie vhodná.

Vyplatí se dnes stavět spekulativně, nebo se zaměřujete zejména na Build-to-Suit (BTS)?

Ve strategických lokalitách jako jsou západní Čechy, Praha a okolí, Brno, Ostrava, Bratislava a Košice se s ohledem na extrémně nízkou míru neobsazenosti pouštíme do spekulativní výstavby. Vzhledem k vysokým cenám stavebních prací a nedostatku připravených pozemků v regionech se dále soustřeďujeme na zakázkovou výstavbu – BTS. U těchto projektů se konkrétní podmínky nájmů a nákladů dají aktuálně přizpůsobit situaci.

Jak je snadné, nebo naopak složité, najít v současné době vhodné pozemky, když – jak říká jeden můj kolega – je už krajina celá „zahalená“?

To se týká především dálnic. Doporučuji občas sjet z dálnice a projet se třeba ve Středočeském kraji po silnicích nižších tříd. Během 50 či 100 km nenarazíte na žádnou větší logistickou či výrobní halu. Česká republika si vybrala cestu výstavby průmyslu u dálnic podobně jako severní Itálie. Pozemků kolem dálnic a u dálničních sjezdů, které jsou nyní využívány jen pro extenzivní „průmyslové“ zemědělství s monokulturními tisícihektarovými lány polí, je stále dost. Lokalit, kde obec neblokuje rozvoj, je však opravdu málo a nabídka pro nájemce a uživatele podnikatelských nemovitostí je tristní ve srovnání s Německem. Naši kolegové z německé pobočky dokonce vykupují pozemky levněji než my v ČR. Podnikatelské nemovitosti přitom patří mezi strategickou infrastrukturu moderních ekonomik.

Kterým směrem – geograficky i oborově – plánujete expanzi?

S ohledem na prakticky neexistující státní investice do rozvoje silniční a železniční infrastruktury se geograficky významně rozšiřovat nemůžeme. Nicméně budeme rozvíjet naše aktivity v infrastrukturně rozvinutých oblastech, které jsou definované dobrým přístupem na dálniční síť. Vzhledem k našim nedávným akvizicím brownfieldových lokalit přímo v Praze a Plzni chystáme vstup do segmentu business parků s větším podílem kancelářských prostor přímo v logistických a výrobních halách. Dále také připravujeme první projekty pro datová centra.

Liší se situace na Slovensku nějak významně od té v Česku?

Na Slovensku se stále investuje do infrastruktury a propojení s okolními zeměmi. Ačkoli musím přiznat, že toto tempo pomalu klesá, pořád vznikají nové příležitosti na rozvoj průmyslových zón. Propojení jižního a jihozápadního Slovenska do Rakouska, ČR a Maďarska láká mnoho velkých logistických a e-commerce hráčů. Východ Slovenska navíc také nabízí kvalifikovanou a relativně levnou pracovní sílu.

ak

EKOM: Ultra nízkoenergetické kanceláře v Piešťanech

Novostavbu administrativního objektu a přístavbu parkovacího domu začala DELTA Group koncepčně řešit architektonickou studií po zpracování zastavovací studie zpracované na základě návrhu rozvoje celého výrobního areálu investora společnosti EKOM spol. s.r.o.

Realizace tohoto administrativního projektu projektovaného ve standardu BIM, byla zahájena v dubnu 2017. Podrobněji nám ho přiblížil Ing. arch. Adam Cifra z DELTA Group.

Když někdo vzpomene projekt EKOM, co se vám vybaví?

Osvícený, ekologicky smýšlející investor, který měl ideu vytvořit nadstandardní kvalitu vnitřního prostředí na pracovišti pro své zaměstnance. A také průkopnický koncept administrativní budovy s relaxační zónou v atriu. Naše spolupráce nebyla náhodná. DELTA zrealizovala pro EKOM již v minulosti skladovou halu v dohodnutých investičních nákladech a také v pevně stanoveném termínu. Dodrželi jsme slíbené garance, a proto nás tento investor oslovil znovu a společně jsme se pustili do další spolupráce, která přinesla další úspěšný projekt na Slovensku.

Jaké funkce a standardy má objekt? Co to přináší lidem, kteří v něm pracují?

Nadstandardní vnitřní prostředí mělo přispět k tomu, aby práce v této firmě byla pro nové zaměstnance zajímavá a aby schopní lidé nemuseli cestovat za prací do Bratislavy. Prvním krokem bylo vymyslet zajímavou a reprezentativní architekturu a zároveň nastavit standard budovy. Investora se podařilo nadchnout pro nové technologie a implementovat některé prvky zelené architektury. Sálavé řešení chlazení a vytápění systémem aktivace betonového jádra je jednou z hlavních charakteristik budovy. K tomu se přidaly další technologie, např. doplňující stropní panely na úpravu teploty, přívod čerstvého vzduchu s rekuperací z podlahy, akumulace teploty betonovými masivními konstrukcemi, využití exteriérových žaluzií ovládaných automaticky pomocí meteostanice, odvětrání a proslunění vnitřních prostorů v atriu a podobně.

Projekt se začal připravovat v roce 2016 v BIM. Jaké byly v té době na Slovensku podmínky pro práci touto metodou?

Snažili jsme se na projekci využít standardu BIM pro profese architektura, stavební konstrukce, vzduchotechnika a statika. Byla to především naše iniciativa realizovat projekt v BIM standardu. Z dnešního pohledu (o pět let později) to bylo spíše projektování v 3D. Dnes jsme s BIM mnohem dál. Tenkrát jsme nedokázali řešit všechny profese v tomto standardu tak, aby to bylo efektivní (např. elektroinstalace). Dnes už je situace podstatně lepší a s touto metodou má dostatečné zkušenosti už více firem.

Jaké výhody viděl klient v projektování v BIM? Pochopil výhody, které to přináší?

Investor v tom jasně viděl přidanou hodnotu. Za mne BIM přinesl jednodušší komunikaci, rychlejší pochopení a schvalování návrhů investorem včetně přesnějšího vytvoření podkladů pro tendry na zhotovitele stavby a interiéru. Narazili jsme však na nedostatečné využití při realizaci stavby. Zde jsme BIM model a informace z modelu využívali spíše my, DELTA jako autorský dozor. Roman Miklík ze společnosti EKOM tuto fázi realizace okomentoval slovy: „Povedal by som, že v tom čase ešte realizačné firmy neboli na Slovensku dostatočne nastavené.“

Na projektu zastupovala DELTA mnoho profesí – od architekta, projekční činnosti přes výběr zhotovitelů stavby, stavební management až po technický dozor investora a autorský dozor. Jak se tyto funkce daly skloubit dohromady?

Projekt se začal řešit zastavovací studií rozvoje výrobního areálu, jehož ideu si investor připravil sám. Po vyhodnocení výstupů jsme realizovali nejprve skladovou halu, čímž se v areálu uvolnily potřebné prostory. Až následně bylo přistoupeno k druhé etapě, a to k návrhu nové kancelářské a řekněme obchodně-technické budovy a parkovacího domu. Rozsah našich činností a zodpovědnost na projektu postupně rostly díky tomu, že jsme investorovi vždy uměli zabezpečit všechny potřebné činnosti a služby. Tím jsme dosáhli i vysoké efektivity činností a měli maximální přehled o projektu. Zajímavostí je, že jsme projekt interiéru zapracovali už do projektu na stavební povolení. Toto je velmi dobrý postup, pokud řešíte stavbu už pro konečného uživatele a ne jako „space for rent“.

Jak velké nároky měl EKOM při zadávání projektu, který od roku 2018 patří na Slovensku mezi ty průkopnické?

Základním požadavkem bylo od začátku dokázat projekt důkladně řídit. To znamená mít pod kontrolou nejen kvalitu a termíny, ale i finance. Dalším faktorem pro spolupráci bylo od začátku si nastavit strategii tendrového procesu pro výběr zhotovitelů. Zachování kvality stavby a dobrá spolupráce odborných firem na stavbě za rozumnou cenu. Architektura a zelený standard budovy byly potom třešničkou na dortu tohoto projektu.

Můžete specifikovat některé výjimečné prvky, které jste použili v projektu?

Objekt využívá obnovitelné zdroje, do teploty +7 °C pracuje se systémem tepelných čerpadel (vzduch–voda), je připraven i na zisk energie z podzemní vody. K realizaci této možnosti však při výstavbě nedošlo kvůli zdlouhavému povolovacímu procesu pro využívání spodních vod.

Budova slouží již tři roky. Jak dopadla celková analýza datových měření? Vývoj a moderní materiály jdou velice rychle kupředu. Lze konkrétně stanovit výši hodnoty úspor, popř. klady a zápory použitých technologií?

Investor má k dispozici informace ke stavu objektu s možností dálkového ovládání. Realizační firma, která řešila vytápění, chlazení a větrání si zároveň dodávala systém MaR. Z tohoto důvodu je nastavení objektu vyladěné na maximum a investor se může spolehnout na fungování systému pod správou jedné firmy. K datům z provozu nemáme dostupné informace.

V současné době je aktuálním tématem zeleň. Dnešní nároky na moderní pracovní prostředí nejsou jen o samotné budově. Byla v projektu brána zřetel i na zasazení objektu do okolí?

Promyšlené situování objektu bylo řešeno již zastavovací studií celého areálu. V rámci této plochy byl objekt zasazen co nejlépe, což znamená hlavně s dobrým dopravním spojením, respektováním ostatních výrobních prostor a vhodnou orientací na světové strany. Nedostatek zeleně v blízkém okolí jsme suplovali zelenými stěnami objektu porostlými popínavými rostlinami.

Čím se projekt EKOM lišil od ostatních projektů?

Je toho mnoho, ale jmenoval bych asi tyto aspekty: zelený standard budovy, aktivace betonového jádra, maximální využití přírodních nebo recyklovatelných materiálů, nabíjecí stanice pro elektromobily a výborná kultura spolupráce.

Nela Wagnerová / Foto: Delta Group

 

DALŠÍ DATA O PROJEKTU

Investor: EKOM spol. s.r.o., Piešťany, Slovensko

 

Základní údaje

Typ stavby: třípatrová administrativní budova s parkovacím domem

Architektonická studie: 8/2016

Projekční činnost: 8/2016 – 12/2016

Doba výstavby: 4/2017 – 1/2018

Užitná plocha administrativní budovy: 1 713 m2

Počet parkovacích míst: 90

Nominace na cenu VISIO 2020 – cena vydavatelství

EUROSTAV za nejvýraznější počin v oblasti udržitelné

architektury a výstavby

Prostory pro život vytvořené individuálními systémovými řešeními

Náš životní prostor zahrnuje různorodé prostředí: Čtyři vlastní stěny jako chráněný obytný prostor uvnitř, terasa jako jeho rozšíření ven nebo naše zaměstnání jako místo, kde pracujeme.

Individuální požadavky, které klademe na náš životní prostor, jsou přitom stejně rozmanité a určují uspořádání prostor ve vnitřní a vnější části. Čím rozsáhlejší je přitom nabídka materiálů, vzorů a barev, tím individuálnější životní prostory lze vytvořit. Abychom mohli realizovat architektonické návrhy, které odpovídají stylu a osobnosti obyvatel domu, nabízejí hliníková systémová řešení heroal téměř neomezené kombinace designů.

Systémová řešení harmonicky integrovaná do architektury

Opláštění budov, která vytvářejí udržitelné obytné prostory a zároveň působí svou estetičností – to je nárok, který klade společnost heroal na svá systémová řešení. Jako výrobce systémů, který má ve svém portfoliu hliníkové systémy opláštění budov a vnitřních i vnějších prostor, pokrývá heroal svými řešeními podstatnou část obvodového pláště budovy. Rozsáhlá nabídka umožňuje architektům i výrobcům pracovat se systémy, které lze dobře kombinovat, a vše získat z jednoho zdroje. Stavitelé profitují z harmonických pohledů, stejně jako z barev i povrchů, které zaručují perfektní konzistenci barev. Koncepce systému zajišťuje plynulé přechody, které umožňují bezproblémové propojení různých řešení. Velkorysá fasádní řešení nebo použití zvedacích a posuvných prvků, které opatřené textilní roletou propouštějí denní světlo dovnitř budovy a současně umožňují potřebné zastínění, vizuální ochranu i tepelnou ochranu. Nabídka více než 250 tkanin přitom poskytuje mnohotvárnost modelů – od téměř transparentních až po zatemňující tkaniny s až stoprocentní ochranou proti slunečnímu a UV záření. Možností kombinace jsou přesvědčivé i v detailech: drenážní systém heroal DS s vysoce kvalitním krytem z nerezové oceli diskrétně zapadá do průchozích oblastí a v kombinaci s okenními, dveřními nebo posuvnými, zvedacími systémy heroal zajišťuje bezbariérové průchody a spolehlivé odvodnění povrchu.

Rozmanitost barev a povrchových úprav

„Barva je v architektuře stejně silným prostředkem jako půdorys a řez,“ řekl jeden z nejrenomovanějších architektů Le Corbusier. Již desetiletí má pro heroal jako pro výrobce hliníkových systémů k opláštění budov hlavní význam povrchová úprava s ohledem na design objektu. Společnost heroal vyvinula inovativní postupy potahování, které nabízejí vysokou stabilitu barevných tónů, udržení lesku, odolnost vůči povětrnostním vlivům a ochranu proti UV záření a také jedinečné možnosti designu.

Extrudované povrchy jsou potaženy práškovým lakováním heroal hwr. Na výběr je rozsáhlé spektrum odstínů barev, které obohacují architekturu. Ve standardní nabídce je k dispozici přes 500 barev RAL, DB a VEKA pro práškové lakování heroal hwr; další odstíny jsou k dispozici na vyžádání. Různé stupně lesku a struktury se optimálně uplatňují na površích potažených barvami RAL. Metalického reflexního vzhledu lze dosáhnout úpravou povrchu eloxováním. Pro lepší reprodukovatelnost a odolnost vůči povětrnostním vlivům mohou být barevné eloxy realizovány také práškovým lakováním heroal hwr. Navíc heroal exkluzivně nabízí povrchovou úpravu v 63 odstínech barev Les Couleurs® Le Corbusier, které umožňují harmonický a přirozený design. Díky inovativní povrchové úpravě heroal SD získají extrudované povrchy působivý vzhled dřeva, rzi nebo betonu. Na profilech tvarovaných válcováním se používá dvouvrstvý krycí lak heroal. Hliníkovým komponentům, jako jsou rolety nebo roletové lamely, dodává mimořádnou stálobarevnost a odolnost proti vlivům počasí, a je dokonce certifikován pro použití na lodích. Práškové lakování heroal hwr a dvouvrstvý krycí lak heroal jsou opticky ideálně sladěny pro opláštění staveb, které se zdá být vyrobeno z jednoho kusu.

Díky firemnímu nanášecímu (lakovacímu) zařízení a objektivní automatické kontrole kvality je heroal lídrem trhu, co se týká kvality povrchů, a je v souladu s přísnými mezinárodními standardy. To potvrzují různé certifikace, např. pečeť jakosti Qualicoat nebo oficiální vyznamenání GSB-Premium-Beschichter.

Další možnosti pro individuální design nabízejí zpracovatelské služby heroal, díky nimž je tato společnost rovněž lídrem v oboru. Díky vysoce moderním zařízením lze provádět i ty nejsložitější úpravy ohýbaných profilů jako kulaté nebo oválné oblouky, kruhové prvky a přesné reprodukovatelné srážení hran a montážní spoje. Tím heroal poskytuje největší tvůrčí svobodu, díky níž které lze z architektury vytvořit umění.

 

PR