Architekt Jindřichova Hradce plánuje novou koncepci

Jindřichův Hradec se dlouho potýkal s absencí městského architekta. Loni se konečně podařilo uskutečnit výběrové řízení, jehož se zúčastnilo 13 uchazečů.

Zvítězil v něm Ing. arch. Lukáš Soukup, absolvent Fakulty architektury ČVUT v Praze, jenž tam poté působil jako odborný asistent v ateliéru doc. Rothbauera. Od roku 2011 je držitelem autorizace České komory architektů. Má za sebou zkušenosti z architektonického ateliéru, developerské firmy a zkušenosti získal také na stáži ve finském Tampere.

Čím jste přesvědčil porotu, že vaše vize činnosti městského architekta je pro Jindřichův Hradec ta nejlepší? Vsadil jste na turistiku, když je zde po Pražském hradu a Českém Krumlově třetí největší zámecký komplex v Čechách?

Myslím, že Jindřichův Hradec jako takový není klasická turistická destinace. Můžete na něj brát dvojí metr: Na jedné straně město potenciálně přichází o příjem z turistického ruchu, ale na straně druhé bylo ušetřeno podobné situace jako například centrum Prahy, které je díky množství turistů a stánků se suvenýry bez vztahu k městu a místu (např. ruskými beranicemi a dalšími věcmi, které na Královské cestě podle mého soudu nemají co dělat) značně poškozeno.

V čem tedy vnímáte potenciál města? 

Centrum města působí romanticky – s mnoha historicky cennými a zachovalými domy. Ale současně by bylo třeba více koncepčních zásahů do jednotlivých, převážně veřejných prostor. Já sám mám představu lepšího zázemí pro obyvatele i pro turisty. Jejich návštěvy podle statistik vedou převážně do zámeckého a hradního areálu a zbytek města mi přijde lehce opomíjen.

A pokud odhlédneme od turismu?

Mám pocit, že i pro samotné obyvatele město nabízí relativně málo příjemných venkovních prostor, které by umožnily klidné posezení, nebo místa pro nějaké další aktivity. Schází ucelený systém zeleně, schází vhodný orientační systém apod.

Co v této chvíli považujete za nejdůležitější? 

Chybí ucelený systém dopravy, parkování v centru města i v jeho širším okolí. Cyklostezky nemají logickou návaznost na jednotlivé periferie, především na sídliště Vajgar a Hvězdárna, což vyžaduje dlouhodobou péči a koncepční uvažování. Když s tím nyní začneme, podaří se nám něco zanechat našim dětem a vnoučatům, něco, co jsme schopni připravit v horizontu několika málo let.

Jak vlastně probíhalo výběrové řízení? Můžete je přiblížit?

První kolo výběrového řízení spočívalo ve splnění formálních předpokladů, jako je VŠ vzdělání, autorizace a určitá praxe. Ve druhém kolese uskutečnily osobní pohovory s prezentací společného úkolu, kterým byl návrh řešení nábřeží Ladislava Stehny na břehu rybníka Vajgar. Jako další bylo předmětem diskuse: povědomí uchazeče o Jindřichově Hradci a jeho náměty, jak by se dal využít potenciál města. Např. zámecký pivovar – hned vedle zámku – leží v památkově chráněném centru města, a je špatně dopravně dostupný. To je v současné době jeden z největších problémů historických center i jiných českých městech. Jakákoli funkce, kterou zde umístíte, bude vyžadovat přístupové cesty. V etapě výstavby bude vyžadovat dostupnost technikou, zásobování materiálem. I následný provoz pak může způsobit, když ne kolaps, tak neúměrnou zátěž památkově chráněného centra. To je třeba si uvědomit už na začátku, při nastavování stavebního programu. Rekonstrukce jako taková je nákladná, ale to není nic atypického. Jako rozhodující vidím správně zvolenou funkci a samozřejmě financování projektu, ideálně rozdělené na etapy.

Vraťme se k vašemu návrhu na využití nábřeží Ladislava Stehny.

Je to obrovská šance. Nicméně představa, že se zrekonstruuje nábřeží a díky tomu tam začnou jezdit turisté, je mylná. Musíme se vrátit o krok zpět a zamyslet se nad koncepcí řešení dopravy v rámci města a jeho okolí. To si myslím, že je úplně nejzásadnější nejen zde, ale ve většině českých měst. V Jindřichově Hradci došlo k úpravám ve druhé polovině 20. století, mnohé z nich nebyly úplně šťastné. Jednou z těch méně povedených je právě komunikace podél rybníka Vajgar, nábřeží Ladislava Stehny. Podle dopravních statistik tu v posledních letech jezdí několik tisíc aut denně. Dopravní zátěž je neúměrná místu, a pokud se nepodaří zamezit průjezdné dopravě a zredukovat ji na nutné minimum, bude nábřeží stále odříznuté od centra města.

Co je tedy podle vás stěžejní?

Zamyslet se nad řešením a koncepcí dopravy v centru a dále širším centru města a jeho okolí. Pokusit se formou postupných opatření centrum více přizpůsobit potřebám obyvatel. Uvědomme si, že ve městě této velikosti lze velmi pohodlně chodit pěšky. To považuji za jednu z hlavních devíz města, jako je Jindřichův Hradec, kde je i optimální terén pro jízdu na kole. To je věc, která mě na tom hodně baví.

Znamená to tedy prioritně úpravu dopravního řešení a nábřeží jako takového?

Určitě bude nutné zde upravit městskou zeleň – část nemá ani statut zelených ploch, ale podle územního plánu jde o izolační zeleň. To znamená, že údržba ploch a přístup k nim jsou tomu podřízeny. To je záležitost, která by také měla být upravena. Do tohoto procesu je třeba více zapojit obyvatele a např. tam, kde to půjde, vymyslet jiné zábrany, než jsou dosavadní ocelová zábradlí mezi rybníkem Vajgar a chodníkem a mezi křižovatkou a chodníkem pro cyklisty a chodce. Když tudy procházíte, nejspíš si uvědomíte, že přechody pro chodce nejsou v místech, kde je to logické v návaznosti na pěší trasy, ale nacházejí se v místech obvyklých z hlediska pohodlné jízdy autem.

Jak to je v návaznosti na historické centrum?

Z mého pohledu je ve městě s více než 20 000 obyvateli použito dopravní řešení, které koncepčně více odpovídá 60. letům minulého století. Avšak z dnešního pohledu na využívání veřejných prostor si myslím, že toto řešení je zastaralé, překonané a je třeba ho upravit.

Jak by tedy město této velikosti mělo optimálně fungovat – včetně návštěvníků?

Určitě bych kvalitu města a života v něm nestavěl na turismu. Nemyslím si, že právě on je to nejdůležitější, co v takovém městě má být. Domnívám se, že město jako takové by v první řadě mělo být příjemné místo pro obyvatele. V tomto ohledu je sice Jindřichův Hradec menší než Praha, Brno apod., ale zažívá v podstatě podobné trendy jako města v západní Evropě, a to je vysídlování centra. Já podle dostupných čísel vím, že za posledních několik dekád se co do počtu stálých obyvatel zmenšilo zhruba na třetinu. A nastává taková klasika – špatně se tu parkuje, obtížně nakupuje, je tu hluk v nočních hodinách, což pro rodinný život nechcete, a jsou to věci, které vám obtěžují život, takže se raději přesunete na periferii, kde máte větší dům, větší zahradu a třeba i garáž. A centrum města jako takové se do budoucna velice snadno, zvláště při posílení turistického ruchu může stát takovým mauzoleem. To je potřeba si důkladně promyslet, protože za ty kroky, které uděláme dnes, sklidí ovoce až další generace. Takže bez nějakého zásadnějšího konceptu řešení turistického ruchu se město neobejde.

Jak si osobně celou koncepci představujete?

Jakmile se nám podaří úspěšně naplánovat a zrealizovat jeden veřejný prostor, což může být např. náměstí Míru nebo třeba nábřeží Ladislava Stehny, tak jsem přesvědčen, že nastavíme laťku pro další veřejné prostory v rámci města. Pokud s tímto prostorem budou ztotožněni obyvatelé, tak se nám kvalitní řešení podaří rozšířit minimálně na zbytek centra. Další věc, kterou považuji za důležitou, je vyřešení parkování v centru a dopravního napojení městských periferií a centra města. Tudíž jde o to vyřešit fungování kombinace automobilové dopravy, cyklistů a chodců. Stavět město pro auta, jak to vidíme na příkladu Mostu, který dnes vypadá jako americké maloměsto z 60. let, takže chodit centrem pěšky je obtížné kvůli velkým vzdálenostem, protože jsou zde jakési autostrády, je dávno překonaný model. Je to něco, co může být pro někoho estetické, většinou pro architekty, ale průzkumy dlouhodobě ukazují, že nejpříjemnější jsou křivolaké uličky, příjemná zákoutí – a z toho důvodu jsou centra historických měst oblíbená.

Nicméně stejně jako v jiných českých městech tu na okrajích vyrostla panelová sídliště. Jaksi představujete jejich větší propojení s historickým centrem? 

Díky novým panelovým sídlištím, nacházejícím se mimo historické jádro, byla jeho určitá část ušetřena, protože v 60. letech byla skvělá doba vybourat dvakrát více domů, než se nakonec stalo. Těch domů mi je samozřejmě líto, ale mohu být relativně spokojen s tím, že se toho nezničilo ještě více. Sídliště nechci vnímat pouze negativně, zejména když se podíváte, kolik obyvatel v České republice bydlí v panelových domech. To je obrovské množství. A sídliště jako taková, nemusejí být vždy řešena jako takzvané „králíkárny“, když se podíváte např. na Brno – Lesnou nebo další dobré příklady, jako je Praha-Pankrác s nižšími domy, kultivovanou zelení apod. Některá sídliště mají např. partery domů obloženy kamenem, někde se objevují výtvarná díla, nachází se zde dostupná občanská vybavenost a množství zeleně…

Jak vypadají sídliště v Jindřichově Hradci v tomto porovnání? 

Tak hezká bohužel nejsou, nicméně na druhou stranu je tam zeleň, je to blízko centra, nevnímal bych to úplně negativně. Jestli něco potřebují, tak je to větší kultivace veřejných prostor a lepší napojení na centrum pro cyklisty a chodce. Co mne na sídlištích nejvíce vadí, a to nejen na těch v Jindřichově Hradci, je fakt, že jsou často viditelná z historického centra. Přitom stačilo postavit o dvě patra méně, popř. celou zástavbu koncipovat jiným způsobem.

Co je pro vás skutečným základem každého města?

Jsou to místní obyvatelé a myslím si, že právě oni mají participovat na tom, co se v daném městě připravuje, zvláště v dlouhodobých plánech a investicích. Myslím si, že dát prostor diskusím ve formě panelových setkání, představení připravovaných projektů, vše musí mít jasný plán a musí být stanoven konkrétní zodpovědný člověk, který projekt připravuje. Nicméně je potřeba zapojit veřejnost jak odbornou, tak i obyvatele města, protože já jako víkendový návštěvník, nemohu mít ani stejný úhel pohledu jako místní obyvatelé a mě zajímá názor, jak dětí a mládeže, tak i studentů VŠ, matek na mateřské dovolené, důchodců a pracujících. Jsou to obyvatelé města a každý má právo k tomu něco říci. Jak bude koncepce ve finále fungovat, k čemu město přihlédne, to všechno může určit spokojenost obyvatel s plány města a postupnou transformaci a zlepšení, nerad říkám problémy, ale využití potencionálu, který tam v tuto chvíli je.

Jak sám vnímáte funkci městského architekta?

Hlavním úkolem je se aktivně podílet na koncepci rozvoje města. Spolu s tím je také důležitým bodem popularizovat architekturu a zprostředkovat plány radnice obyvatelům. V současné době v české společnosti schází diskuse jako taková. Když s námi někdo nesouhlasí, bereme to jako invektivu a osobní útok. Já sám jsem si na diskusi zvykl při obhajování projektů jako architekt. Jsem přesvědčen, že když zazní logický protiargument, donutí mě to se nad řešením znovu zamyslet. Často tak mohou být pojmenovány problémy, které mě do té doby nenapadly. Tam vidím dvě cesty: Buď koncept obhájíte a utvrdíte se ve svém názoru, nebo neobhájíte a musíte se nad řešením znovu zamyslet a přepracovat je.

Takže jde o lepší komunikaci?

Komunikace je obecně potřebná: Jak se podaří veřejnost do diskuse začlenit, to zatím nevím, ale doufám, že to bude v co největší možné míře, tak aby její názory mohly být zohledněny. Nejhorší, co si mohu představit, je, že za rok – když se projdete Jindřichovým Hradcem – uvidíte jen obyvatele, kteří se budou smát připraveným řešením a budou cítit, že člověk, který přišel odjinud a nikdy zde nežil, utratil jejich peníze a oni s koncepcemi a plány nejsou ztotožněni. Tak je to špatně a určitě by to tak nemělo fungovat. Města jsou různá, ale problémy se opakují. Je důležité, aby místní obyvatelé vzali připravované projekty za své. To je klíč k úspěchu.

Čím chcete dále napomoci k řešení daných úskalí?

Rád bych do budoucna oslovil své bývalé kolegy z fakulty architektury a společně s nimi zadal vytipované úkoly v rámci města jako semestrální práci pro studenty. To je i zkušenost, když jsem byl asistentem v ateliéru docenta Rothbauera, kde jsme podobná zadání náhodně zvolených měst zpracovávali. Šlo o projekty jednotlivých staveb, jejich souborů, ale často i rozsáhlejší urbanismus.

Arnošt Wagner / Foto: archiv

Na stavebním trhu jsme klíčovým hráčem

Enteria a.s. spojuje 12 českých společností, zaměřujících se na různé oblasti stavební činnosti s celkovým ročním obratem 5,8 mld. a 1 100 zaměstnanci. Stavební skupina enteria je synergie společností založených na reálné a rozumné strategii, vzájemné důvěře, přímé komunikaci a kvalitní spolupráci již 13 let.

Skupinu enteria nám představil Ing. Martin Havelka, předseda představenstva.

Co všechno enteria zahrnuje a jakou pozici na stavebním trhu zaujímá?

Jsme jedním z největších českých stavebních holdingů. V rámci České republiky patříme do top 10 na stavebním trhu. Jsme silná a stabilní společnost s historií a zkušenostmi ve stavebním oboru již od roku 1994, kdy byla založena naše největší dceřiná firma Chládek a Tintěra, Pardubice a.s. Důležité je, že holding nestojí na jednom, ale na celé škále produktů, ať jsou to pozemní, železniční, mostní, silniční a inženýrské stavby nebo i projekční činnost. V neposlední řadě je jednou z našich činností právě oblast developerských projektů. Developerská činnost vyplynula vlastně z toho, že jsme si stavěli sami pro sebe a pro naše potřeby investovali do projektů. Šlo např. o novou budovu Vápenky u hlavního nádraží v Pardubicích, kde má sídlo právě společnost Chládek a Tintěra, Pardubice a.s., budovu dceřinky Hroší stavby Morava a.s. v Olomouci a také H Centrum, sportovní a relaxační centrum ve Starém Hradišti u Pardubic. Dále jsme zrealizovali developerský projekt Bytové družstvo Erbenova v Hlinsku, v Častolovicích řadové domy Zahradní palouk a nyní realizujeme nový developerský projekt v Pardubicích – Byty Prokopka. Orientujeme se tedy spíše na menší developerské projekty s vyšší přidanou hodnotou.

Rok 2020 byl pro mnohé společnosti náročný. Jak dopadl pro váš holding?

V minulém roce se investovalo do stavebnictví ve státním i soukromém sektoru poměrně hodně peněz, a proto trh pro naše produkty byl velmi dobrý. Díky našim investicím z let minulých, precizní přípravě a posilování naší pozice na stavebním trhu jsme tuto příležitost využili a dosáhli jsme obratu za celý holding k 6 mld. Kč. K velkému skoku došlo např. u dceřinky Hroší stavby Morava a.s., která posílila svou pozici zejména v Olomouckém kraji, a její tržby se zvýšily o 30 %.

Pokud byste měl tedy jmenovat klíčové projekty holdingu, které by to byly?

Důležité jsou pro nás projekty po celé ČR, ale také v Pardubickém kraji, kde máme sídlo společnosti. Mnoho zakázek realizujeme i v sousedním Královéhradeckém kraji. V Pardubickém kraji, který za posledních pět let hodně investoval, bych rád zmínil dvě klíčové stavby, na nichž pracujeme. Jedná se o výstavbu nového pavilonu pro psychiatrii Pardubické nemocnice a Winternitzovy automatické mlýny, kde působí dceřinka Chládek a Tintěra, Pardubice a.s. V rámci zakázky realizujeme výstavbu Centrálních polytechnických dílen, výstavbu Galerie města Pardubic a zároveň provádíme kompletní rekonstrukci hlavní budovy mlýnů, která by se měla přeměnit ve Východočeskou galerii. Tyto zakázky jsou páteří pro naše pozemní stavitelství na další léta, která nás výhledově čekají a nebudou zřejmě jednoduchá. Dále je pro nás velmi zásadní zakázkou modernizace železničního uzlu v Pardubicích za 5,59 mld. Kč pro Správu železnic. Jde jednoznačně o největší stavbu v historii naší firmy z hlediska dopravních kolejových staveb.

Vraťme se k developerským projektům. Jak byste popsal současný vývoj developmentu a jak na to enteria holding reaguje?

Zabýváme se převážně regionální developmentem – když máme příležitost dostat se k rozumným pozemkům. Není to náš hlavní byznys, ale je to byznys, který jde okolo nás – a nemůžeme si ho nevšimnout. Takže pokud je příležitost, reagujeme na ni. Jak jsem již zmínil, v poslední době jsme realizovali developerské projekty zejména pro svou vlastní potřebu. Šlo o H Centrum, Vápenku, Bytové družstvo Erbenova v Hlinsku a další. Projekt Erbenova nyní dokončujeme; byl pro nás podstatný kvůli posílení naší pozice na Hlinecku. Nyní je pro nás aktuální rezidenční projekt Byty Prokopka o velikosti 110 bytových jednotek, který má stavební povolení a připravujeme spuštění prodeje.

Kdy jste se rozhodli realizovat developerský projekt Byty Prokopka a proč zrovna v této lokalitě?

Realizaci developerského projektu Byty Prokopka, který je umístěn v bývalém areálu na výrobu mlýnských strojů Prokopka, podle něhož dostal svůj název, plánujeme od roku 2012, kdy jsme odkoupili nevyužívaný pozemek od Pardubického Pivovaru. Chtěli jsme využít této výjimečné lokality v blízkosti Labe a zároveň v centru města, s výbornou dopravní obslužností a nabídnout ji lidem k bydlení. Věřím, že lokalita bude zajímavá i pro lidi z jiných měst včetně Prahy, zejména díky výborné dopravní obslužnosti. To, že se projekt nachází v blízkosti (do 5 min. chůze) hlavního nádraží, které díky rozsáhlé modernizaci bude jedno z nejmodernějších v Evropě, rapidně zvyšuje jeho hodnotu a přidává na významnosti i do budoucna.

Čím se Byty Prokopka odlišují od ostatních developerských projektů?

Klíčovým parametrem je určitě lokalita a její využití. Zároveň jde o rezidenční bydlení – součástí areálu je rezidenční zahrada o rozloze 1 025 m2, kam budou mít přístup pouze obyvatelé domu, a to není pro projekty v Pardubickém kraji obvyklé. Nově bude vybudován parkovací dům, který nabídne kryté a bezpečné zaparkování přímo v rezidenci. Projekt je celkově koncipován jako moderní a zdravé bydlení, a to díky vymoženostem, jako je např. řízené větrání centrální rekuperací vzduchu, využití zdravého topení a úspora energie pomocí využití trojskel a PENB s nejvyšším hodnocením A.

Má holding enteria další plány do budoucna v oblasti developmentu?

Plány v oblasti developmentu jsou podobné, jako byly doposud. Nechceme tento segment opustit, ale budeme se soustředit spíše na menší projekty s vyšší přidanou hodnotou. Nemusí to být jen finanční hodnota, ale také se může jednat o podporu našich firem.

Enteria holding zahrnuje společnosti, které se specializují na různé obory stavební činnosti, což by mohlo být zajímavé i pro jiné developery. Jste otevřeni spolupráci i s jinými developery?

Jistě, jsme silní ve stavařině, zároveň máme zkušenosti s vlastními developerskými projekty a díky tomu můžeme i ostatním developerům nabídnout prvotřídní spolupráci. Pokud tedy najdeme silného partnera, kdy on nabídne projekt a my regionální podporu firem z holdingu, tak věřím, že to může být začátek kvalitní spolupráce. V rámci dlouhodobé spolupráce jsme takto realizovali i developerské projekty např. s LOUDA REALITY a.s. Nehledáme práci, ale hledáme partnery, kdy výhody spolupráce budou přínosem pro obě strany.

Arnošt Wagner

Rezidenční výstavba nezpomaluje

Daramis, mezinárodní developerská a investiční společnost, vznikla před 20 lety. Zabývá se nákupem, výstavbou a správou rezidenčních nemovitostí a nemovitostí pořizovaných jako investice.

Martin Vachek působí ve skupině Daramis od roku 2013 a od roku 2016 zastává funkci výkonného ředitele. Požádali jsme ho, aby pro nás shrnul aktivity společnosti v letošním jubilejním roce.

Blíží se konec roku, což s sebou přináší příležitost k hodnocení. Jaký byl letošní rok pro Daramis?

Letošní rok byl a stále je velmi turbulentní a skutečně jako žádný jiný, který nás doposud potkal. Po jarní první vlně, která z dnešního pohledu jako vlna nevypadá, se zdálo, že se věci vracejí k normálu. Nicméně podzim nás opět vrátil do jarní situace a nejistota se opět vrátila. Rozdíl oproti jaru je však v tom, že již víme, o co jde. Naděje, že v roce 2021 se situace stabilizuje, nás povzbuzuje. Z pohledu naší společnosti lze říci, že rok 2020 byl úspěšný. Dokončili jsme výstavbu tří projektů, získali jsme územní povolení na další tři a do konce roku plánujeme zahájit stavbu projektu Prague Marina Nova, který stavíme se společností Lighthouse.

Byli jste v důsledku pandemie nuceni nějak pozměnit plány?

Na jaře jsme zvažovali posunutí zahájení výstavby našich projektů, ale nakonec jsme se rozhodli, že budeme pokračovat dále. Jinak co se týká přípravy nových projektů, zde k žádnému zastavení nedošlo. Povolovací procesy jsou v České republice tak dlouhé, že si developer nic takového nemůže dovolit.

Takže aktuálně máte v Praze ve výstavbě třetí etapu projektu Zelené Město a připravujete další část Mariny, v Plzni stavíte velký projekt Unicity. Můžete nám je představit podrobněji?

Ve všech třech případech jde již o několikáté fáze velmi úspěšných projektů, na které jsme opravdu velmi hrdí. Třetí fáze projektu Zelené Město, kterou nazýváme Premium, se liší od zbytku nabídky na trhu zejména tím, že skladba bytů zde skutečně cílí na trvalé bydlení. Většina bytů je 3+kk a 4+kk. Nejde tedy o projekt s malými investičními byty. Projekt Prague Marina 2 je naší vlajkovou lodí a bude představovat vrchol naší nabídky. Skvělá lokalita, umocněná bezprostřední blízkostí řeky, je naprosto jedinečná. Při přípravě projektu jsme kladli důraz na každý detail a jsem přesvědčen, že tento projekt bude velmi úspěšný. Již zájem před zahájením oficiálního prodeje tomu jednoznačně nasvědčuje. Poslední, třetí fáze projektu Unicity je odlišná od těch dvou předchozích, a to opět tím, že jsme zde vytvořili skladbu bytů takovou, aby zde mohli noví vlastníci skutečně bydlet.

Rezidenční projekty máte i v Rumunsku a Bulharsku… Jaký je rozdíl v povolovacích procesech u nás a tam?

V Rumunsku a Bulharsku máme po dvou projektech a každá z těchto zemí je naprosto odlišná. Když jsme na oba trhy před pěti lety vstupovali, tak jsem upřímně nečekal, že budou mezi těmito dvěma zeměmi tak výrazné rozdíly. Co se týká povolovacích procesů, tak je situace je obdobně složitá jako u nás. Proces je roztříštěný a množství stanovisek, která musíte získat, je rovněž obdobné. Zásadní rozdíl je ale v tom, že tam pozoruji v průběhu let zlepšující se tendenci, kdežto u nás je ten pocit přesně opačný.

Vedle rezidenční výstavby se zabýváte i komerčním developmentem a také projektovým managementem pro jiné investory. Jaké máte výsledky v těchto oblastech?

Jsme primárně rezidenční developer, ale máte pravdu, že vedle této naší hlavní činnosti vlastníme ještě dvě administrativní budovy, hotel a nabízíme služby projektového managementu. Zejména projektový management pro další investory se velmi dynamicky rozvíjí a dnes stavíme nebo připravujeme pro třetí strany více projektů, než kolik jich máme ve vlastním portfoliu.

V minulém čísle Development News jsme uveřejnili článek vašeho kolegy Tomáše Kadeřábka z Asociace developerů, kde působíte jako předseda představenstva, ohledně zdanění developmentu. Máte nějaký návrh, jak peníze transparentně přerozdělovat, aby šly tam, kde jsou potřeba?

Otázka zdanění developmentu, ať už ve formě přímých, nebo nepřímých daní, sektorového zdanění a různých forem příspěvků, které nejsou opět ničím jiným než formou zdanění, je dnes velmi intenzivně diskutována na všech úrovních. Jde o velmi komplexní problematiku, která se nedá jednoduše vyřešit. Nicméně my jsme se dostali na samou hranici únosnosti takového zatížení a dnes mnozí z nás uvažují, jak je to vůbec možné. Jasná je však jedna věc,  že každé takové navýšení nákladů bude promítnuto do konečné ceny bytů. Pokud se tedy na jedné straně volá po dostupném bydlení a na druhé straně se stále více a více komplikuje povolovací proces a zvyšují se daně a různé poplatky, tak rozumného výsledku nebude nikdy dosaženo.

Máte nějaký příklad ze zahraničí, který bylo možné uplatnit v našich podmínkách?

Vzhledem ke skutečnosti, že jsme na samotném chvostu celosvětových žebříčků co do trvání stavebních povolovacích procesů, tak mám skoro chuť říci, že bychom se mohli inspirovat v podstatě kdekoli. Ale teď vážně. Je třeba zjednodušit povolovací proces tak, abychom opět mohli být schopni povolovat a stavět nové projekty efektivně a rychle. Nový stavební zákon, který je nyní v Poslanecké sněmovně, je pro mě nadějí, že by se mohlo blýskat na lepší časy.

ak

Casua po 30 letech stále optimistická

Koncem příštího roku uplyne 30 let od zapsání společnosti CASUA do obchodního rejstříku. Nicméně skutečná spolupráce Olega Hamana a Aleše Poděbrada začala ještě o něco dříve, už 1. července 1990. Takže jubilejní je i rok letošní.

Za léta existence architektonické a projektové kanceláře se firma mnohonásobně rozrostla – z dvoučlenného konsorcia vznikla společnost s ručením omezeným, pro niž nyní pracuje na 70 architektů a stavebních inženýrů.

Měli jste tedy důvod slavit celý rok…

AP: My vlastně slavíme celých 30 let… De facto jsme začali před 1. červencem 1990, kdy jsme oba odešli ze svých pracovišť – Oleg z ateliéru Karla Pragera a já z ateliéru Karla Koutského. Každý z nás si přinesl jednu zakázku, já potřeboval architekta a Oleg potřeboval stavaře. Tak jsme si spolu sedli a začali jsme kreslit a říkali si, že jsme získali svobodu, že se můžeme rozhodovat sami za sebe. Jsme svobodní ve výběru zakázek, klientů a v práci. Počínaje 90. lety jsme začali kreslit něco, co se nám později rozvrstvilo. Práce přicházela (my jsme si ji nehledali) a zároveň se nabalovali lidi. Práce, kterou jsme během těch 30 let dělali, nás opravdu bavila a baví nadále.

Vzpomenete si ještě na ty první zakázky?

OH: Aleš měl udělat první prodejnu BMW v Praze 10, v Průběžné. Když jsem odcházel od Karla Pragera, měl jsem podmínku o odchodu: Zajistit projekt dostavby ZŠ Jitřní v Praze 4. Takže jsme oba potřebovali své zakázky dokončit. Jeden hledal architekta, druhý stavaře. Znali jsme se, tak jsme začali společně kreslit už někdy od března 1990. Název CASUA vznikl už tenkrát.

Co vlastně CASUA znamená?

AP: Nevěděli jsme, co vymyslet, tak nakonec vznikl název jako zkratka z Konsorcium Architektonických Stavebních a Urbanistických Ateliérů. Protože Coca Cola byla lepší než Kofola, udělali jsme z Kasua Casua.

Zní to poněkud cizokrajně…

OH: Věděli jsme, že tam nemůžeme dát tečky, protože by se to nemohlo registrovat jako zkratka, ale ve světě se může registrovat název, ovšem nesmí mít geografický význam, což nebyl ten případ. A navíc nám to znělo hezky i foneticky.

Jakou jste měli společnou vizi do budoucnosti po prvních realizovaných projektech?

AP: Pokusím se to shrnout v kostce ze svého pohledu. My dva se celkem dobře doplňujeme: Zaprvé jsme každý charakterově jiný a zadruhé každý máme svou profesi. Naším cílem bylo dělat hezkou architekturu, dotáhnout to do stavařiny a ideálně být u té stavby. To trvalo prvních pět šest let, do okamžiku, kdy přišel podle mne zlomový bod. V roce 1996 jsme začali s klientem debatovat o zakázce a o rok později jsme uzavřeli smlouvy na projekt v Praze 10, Na Vinici. To nás opravdu posunulo dopředu. Dělali jsme to od stabilizace územního plánu (v územním plánu byla tenkrát bílá místa) až do roku 2004, kdy byla poslední kolaudace. Tento projekt nás vyškolil odborně, v důsledku čehož jsme začali rozšiřovat ateliér. Tenkrát jsme si řekli, že firma nebude mít více než 25 lidí. Když jsme tu zakázku získali, udělali jsme jako architekti a projektanti první chybu ve svém profesním životě, protože jsme se zaměřili na jednoho klienta a neřešili ostatní zakázky. Měli jsme v té chvíli hodně práce, ale vůbec jsme neměli čas myslet na budoucnost – co bude, až to klient dostaví. A tak jsme kolem roku 2000 měli malinko stres a v důsledku toho jsme začali portfolio klientů rozšiřovat tak, abychom vždycky měli nosnou zakázku a k ní nějaké menší. Z osobního pohledu byly pro mne roky 1996–2000 co do růstu firmy zlomové.

Přejděme k současným projektům. Zúčastnili jste se soutěže na zlínskou nemocnici. Co dalšího máte obrazně ještě na stole?

OH: Vyhráli jsme ve Zlíně jako člen sdružení čtyř subjektů veřejnou obchodní soutěž na novou krajskou nemocnici. Na tak velkých zakázkách je třeba vždy nějakým způsobem kooperovat. My jsme v tomto případě byli garantem BIM struktury, koordinace projektu a následně jsme garantovali asi polovinu objektů, které tam byly. Víceméně jsme si prošli všechna odvolání, potvrzení úřadu pro hospodářskou soutěž. Situace je taková, že jsme vyhráli – na což jsme hrdí, ale změnila se politická situace a čekáme na podpis smlouvy o dílo. Stavět špitál na zelené louce, s tím se člověk jen tak nepotká. Absurdní je, že při současné epidemii chybějí ve Zlíně lůžka a pacienty s covidem vozí do Brna. Takže to, co se děje, je pouze politikaření…

V čem jste byli v soutěži lepší než konkurence?

AP: V zadání projektu nemocnice bylo řečeno, že má být užit BIM. Naší výhodou je, že už někdy v roce 2004, aniž jsme tušili, o co přesně jde, jsme měli ve firmě jednoho vizionáře IT, který nás upozornil, že existuje software, který umí projektovat ve 3D. A my jsme si tenkrát koupili 27 licencí. Začali jsme v tom kreslit a teď po 16 letech sklízíme plody práce, kdy se snoubí architektura s technikou a informacemi v modelu. Jsou to zakázky, které se narodily díky tomu, že jsme začali tímto způsobem pracovat. Proto můžeme dělat zakázky jako Zlínskou nemocnici, nebo projekt Bořislavka. Pracujeme na něm společně s ateliérem Aulík Fišer architekti. Jako projektanti projektujeme pro KKCG zakázku Bořislavka v BIM.

Vraťme se k otázce zaměření ateliéru…

AP: Vznikli jsme klasicky jako architekt a stavař – a jak jsme se postupně rozrůstali, je nás dnes v ateliéru okolo 70. Máme určitý počet architektů a určitý počet stavebních inženýrů. Všichni kreslí na počítačích s plnými licencemi. Architekti vymýšlejí projekty, my je kreslíme. Zároveň přijímáme i servisní zakázky, to znamená, že pracujeme pro klienty i dodavatelské firmy, které mají své architekty.

Které projekty jste realizovali v poslední době?

OH: Letos se dokončovala Waltrovka sever, obytný celek včetně rodinných domů. Zkolaudoval se bytový projekt Karlínské dvory II, což je zajímavý projekt mezi ulicemi Křižíkovou a Sokolovskou, a jeden projekt ve Stodůlkách. Změnil vlastníka a celý jsme ho překreslili. Zúčastnili jsme se letos relativně hodně soutěží a při 70 lidech v ateliéru máme i mnoho menších zakázek, přičemž některé jsou úspěšné a některé ne. Což může nastat i tehdy, že developer není úspěšný. Např. jsme nakreslili přestavbu a transformaci objektu věznice v Mladé Boleslavi na nové centrum s výškovou dominantou.  Projekt prostě leží, ale ne kvůli nám. Takže někdy se objeví i frustrace, že to zrovna nejde, ale to má každý. Musíme mít sílu jít dál a být schopni unést tyto dílčí ztráty, které jsou na cestě dopředu.

Co vás čeká v krátkodobém horizontu?

AP: Já bych vyšel z letošního roku. Protože to, co se stalo začátkem roku, únor–březen–duben kvůli covidu, zatřáslo s projekty. Zpozdily se, někteří velcí developeři dokonce práce pozastavili a až na jednoho je zase za několik měsíců spustili.

Jaký typ projektů to nejvíce ovlivnilo?

AP: Byly to jak rezidenční projekty, tak i jeden administrativní, které se spustily letos v září. Vedle toho se zpracovávaly ostatní nasmlouvané zakázky, takže letošní rok pro nás vypadá lépe než minulý. Rosteme pomalu nahoru. A plán na příští rok? Ten si vždycky děláme dopředu a vycházíme ze soutěží, které jsme vyhráli, či zakázek dlouhodobě nasmlouvaných s klienty. Nebo to jsou věci, které jsou domluvené, ale ještě nejsou pod smlouvou. Zatím tedy výhled na příští rok vypadá pozitivně ať už v našich autorských projektech, tak v servisní činnosti. Doufáme, že se nám podaří uspět v některé velké soutěži, v nichž figurujeme v posledních kolech. My jsme v této chvíli opatrní optimisté.

Budete se soustředit hlavně na rezidenční projekty?

OH: Bytů je obecně nedostatek. Mimo velké soubory je tu spousta drobnějších věcí, kdy se dostavuje struktura města v prolukách, některé objekty se bourají, nové se stavějí, to vždy bylo a bude. Otázkou zůstává, jak to bude s kvalitou bydlení dál. Spousta developerů si dává zpracovávat analýzy a pak se teprve rozhoduje. Podle mne se nemusíme obávat, že bychom práci v rezidenčních projektech neměli, když se nestane nic zásadního.

Projekty nemáte jen v Praze…

OH: Zlín je toho důkazem. Nějaké drobnosti máme mimo Prahu a na Slovensku, ale zatím žádný větší projekt typu jako bylo v minulosti bratislavské letiště.

Atelier CASUA figuruje v různých nadacích a profesních organizacích, často jste aktivními účastníky veletrhů, a to nejen v ČR…

OH: V roce 2007 jsme dostali nabídku se stát členem sítě Equator Europea Architects, kde bylo asi 13 ateliérů ze 13 zemí. Nabídku jsme přijali. Nám ta spolupráce dávala smysl; jedním z hlavních momentů je, že se společně účast-
níme veletrhů, např. MIPIM v Cannes, se stánkem. Jsme vlastně jediné české studio, které má svůj – byť malý – ale stánek. Pochopitelně krize v roce 2008 semlela firmy ze západní Evropy, takže některé ateliéry už neexistují nebo vystoupily. Equator se v důsledku toho trochu zmenšil. Dnes v něm kralují hlavně skandinávské země a my. Takže kupodivu všechny země, které hrají dobře hokej – s ústředím ve Stockholmu. Zajímavé je, že švédský Equator Stockholm je členem Swedish Green Building Council, tedy uznávané vedoucí instituce ve světě trvalé udržitelnosti – a my máme možnost od nich čerpat ty nejnovější poznatky. To, že tady o takové poznatky není mezi developery až takový zájem, nebo někdy jen tak na oko, to je věc druhá. Ale my díky tomu máme přístup k velice cenným informacím. Jsme také členy České rady pro šetrné budovy a Česko-izraelské smíšené obchodní komory. Když jsme se hledali možnost, jak přispívat na dobročinné účely, vybrali jsme si věc, která nás zaujala: Cenu Arnošta Lustiga za odvahu, statečnost, lidskost a spravedlnost. Podmínkou podpory této ceny byl právě vstup do Česko-izraelské smíšené obchodní komory, kde jsme zjistili, že velice dobře funguje a mezi členy je mnoho šikovných lidí a je pro nás zajímavá i obchodně. Takže se to krásně propojilo.

Arnošt Wagner / Foto: archiv Casua

Co bude dál s dopravní infrastrukturou a mosty

Kvalita dopravní infrastruktury v ČR patří podle zprávy Světového ekonomického fóra mezi nejhorší v EU. Její rozvoj přitom hraje klíčovou roli v rozvoji ekonomiky státu.

Proto vládní Národní investiční plán pro léta 2020–50 eviduje požadavky na investice v resortu ministerstva dopravy ve výši přes 6 bil. Kč. To je 77 % celého plánu, což by vyžadovalo přibližně dvojnásobek současné úrovně resortních investic. Je zřejmé, že tato částka významně převyšuje možnosti veřejných investic v ČR a najít zdroje pro financování v tomto rozsahu je zřejmě nereálné. Dopravní síť tvoří jeden strategický celek a jako takový je třeba její rozvoj a údržbu také plánovat, bez ohledu na skutečnost, zda je ve správě státu, krajů nebo obcí.

Do údržby je třeba investovat

Doprava stojí také před úkolem vybudovat tzv. chytrý dopravní systém, tj. vybavit dopravní infrastrukturu a vozidla moderními technologiemi, které výrazně zvýší bezpečnost provozu, přispějí k plynulosti provozu, zkvalitní poskytované služby a podpoří pohony na nefosilní paliva (tzv. čistou mobilitu). Každý může sledovat houstnoucí provoz na našich silnicích a dálnicích, plnící se železniční spoje na příměstských linkách či plná parkoviště na okraji metropole. Kromě rozšiřování a zkvalitňování sítě páteřních silnic a dálnic je prioritou ČR v dopravní oblasti také intenzivní modernizace železniční dopravní cesty a výstavba nových vysokorychlostních tratí v transevropské síti. O kvalitě a funkčnosti jednotlivých částí sítě často rozhoduje stav mostů.

V ČR byl zaveden propracovaný systém evidence a správy mostů, který má oporu v zákonných předpisech a technických normách. Hlavním problémem je však nedostatek stabilně přidělených finančních prostředků na správu, údržbu a opravy mostů, který by měl mít vazbu na hodnotu dopravní infrastruktury ve správě jednotlivých majitelů. Je nutno předpokládat průměrné náklady ve výši 2% ročně původní investice aktualizované o každoroční inflaci. To znamená, že při 100 letech celkové plánované životnosti mostů je třeba vynaložit dvojnásobek původních investičních nákladů na jejich výstavbu. Tato oblast je dlouhodobě značně podhodnocena a stav mostů zejména ve správě krajů a obcí se neustále zhoršuje. Přitom dopravní infrastruktura se bude ještě značně rozšiřovat. V tabulce je uveden podíl mostů ve špatném, velmi špatném a havarijním stavu, jejichž zatížitelnost je snížena o 40, 60 až 80 %.

Chybějí odborníci

Dalším problémem je nedostatek lidských zdrojů, dlouhodobě chybí až třetina odborně způsobilých pracovníků. Důvody lze spatřovat v platových poměrech ve státní správě, vysoké odpovědnosti a značných požadavcích na odborné vzdělání a zkušenosti, ale i v nedostatku stavebních inženýrů na trhu práce a v klesajícím zájmu o studium stavebních oborů na VŠ.

Část stavebnictví financovaná z veřejných zdrojů může v době krize působit stabilizačně – tato příležitost by neměla být promarněna. České stavebnictví má asi 8%podíl na celkové hrubé přidané hodnotě; je srovnatelné s evropskou úrovní a multiplikačním účinkem 3,5 má stavebnictví velký vliv na domácí produkci. Po poslední hospodářské krizi po roce 2009 se však stavebnictví ze všech odvětví hospodářství vzpamatovávalo z důsledků krize nejdéle. Jednou z nejdůležitějších podmínek pro příznivý vývoj stavebnictví je dlouhodobá stabilita veřejných investic. Veřejný prostor nakupuje většinu stavebních prací od privátních dodavatelů. Soukromý sektor potřebuje existenci dlouhodobé investiční strategie a financování k efektivnímu plánování svých kapacit a investic aspoň na pět let dopředu. Stejně tak vzdělávání, výzkum a vývoj v této oblasti nutně potřebují proticyklickou politiku veřejných investic.

Kvalitativní kritéria nejsou prioritou

V letošním roce je evidentně dost prostředků na přípravu i realizaci staveb. Otázkou je, zda se je podaří smysluplně využít. Rekodifikace stavebního zákona bude snad dokončena příští rok před volbami, ale odborná veřejnost již pochybuje, že to výrazněji přispěje k urychlení procesu povolování staveb. Pro infrastrukturu dopravní, vodní, energetickou a telekomunikace je důležitější změna zákona č. 416, která bude platit od začátku roku 2021.

Přitom existuje mnoho příkladů, které dokládají neefektivní nakládání s financemi. Uvedu aspoň dva. Projektanti jsou stále vybíráni většinou na základě nejnižší nabídkové ceny, kvalitativní kritéria jsou vedlejší. Pokud projekt není pro danou stavbu optimální, zhotovitel nemá v současném systému téměř žádnou možnost předložit úspěšně návrh na podstatnou změnu vedoucí ke zlepšení díla. Tato koncepce vychází z evropské směrnice 2014/24/EU a z judikatury Soudního dvora EU. Před rokem sice SFDI vydal Metodiku pro zlepšení díla, která umožňuje postupovat v tomto případě podle mezinárodních obchodních podmínek FIDIC, ale v praxi se zatím prakticky neuplatňuje. Administrativně, právně i časově je to stále komplikované. Zato dříve se návrhy na zlepšení díla běžně realizovaly a bylo možné je podat již ve fázi podání nabídky zhotovitelem, kvalitní návrh mohl uspořit náklady a zrychlit výstavbu.

Nabídková versus finální cena

Architektonické soutěže o návrh umožňují vybrat z mnoha variant estetické, dispoziční, funkční a konstrukční řešení požadované stavby s vyváženým poměrem ceny díla a kvality návrhu stavby. V případě významných mostů a lávek by se proto mohly využívat častěji. V České republice však výsledek architektonických soutěží na mosty často vyvolává silné rozpaky a kultura soutěží o návrh zaostává za jinými evropskými zeměmi. Problémy jsou v soutěžních podmínkách, které jsou pro inženýrské konstrukce formulovány pouze Českou komorou architektů bez příslušného podílu ČKAIT. V roce 2013 vydala IABSE směrnici pro soutěže o návrh mostů, v níž se požaduje, aby v porotě byla alespoň polovina mostních inženýrů. U nás obvykle v desetičlenných v porotách běžně zasedne polovina architektů, polovina politiků a jeden nebo výjimečně dva stavební inženýři. Nelze se pak divit, že vybrané návrhy jsou sice často exkluzivní, ale obtížně realizovatelné a velmi nákladné. Není výjimkou situace, kdy cena realizace je několikanásobkem ceny předpokládané v soutěži o návrh, nebo se zhotovitelé ani nenajdou. Když původní cenový předpoklad nevyjde, tak to někdy spraví dotace.

V našem systému mají bohužel politické a právní důvody přednost před technickými i finančními. Složitost stavebního práva a značně limitovaná možnost jeho vymáhání při povolovacích řízeních je zčásti následkem roztříštěnosti kompetencí mezi jednotlivá ministerstva, kde neexistuje shoda na systematickém přístupu k rekodifikaci veřejného stavebního práva. Dalším problémem je proces zadávání veřejných zakázek a jeho následná kontrola; v reálném světě by měl více využívat tržní konzultace a soutěžních dialogů s odbornou veřejností zejména při infrastrukturních projektech. Pro technicky náročné inženýrské stavby by se také měl více využívat systém zadávání Design & Build.

Ministerstvo dopravy ČR, SŽ a ŘSD mají snahu řešit uvedené problémy, ale zatím to stále není celospolečenskou prioritou. Nechce se věřit, že se čeká na další havárie mostů.

Ing. Milan Kalný

Předvídatelnost trhu je zásadní

Česká developerská skupina CRESTYL patří k lídrům trhu v budování víceúčelových projektů – rezidenčních, obchodních i kancelářských nemovitostí.

Nejen o tom, jak se v této turbulentní době daří úspěšnému developerovi a jak moc se trh s nemovitostmi v roce 2020 proměnil, jsme si povídali s obchodním a marketingovým ředitelem Viktorem Peškou ze společnosti Crestyl.

Potkáváme se v době, kdy člověk míní a život mění, v době, která obzvláště vybízí k bilancování. S jakými plány a očekáváními jste v Crestylu vyhlíželi rok 2020?

Vzhledem k tomu, že náš byznys je postaven na třech pilířích, je třeba tuto otázku rozebrat ve třech rovinách. Z pohledu rezidenčního trhu jsme měli v plánu rozvíjet jeden již běžící projekt a zahájit výstavbu dvou nových projektů. Plánovali jsme doprodej projektů Berounská brána a Marina Boulevard. V segmentu pronájmu kancelářských prostor jsme měli v plánu dokončit pronájem zbylých prostor v budově DOCK IN FOUR a zahájit stavbu poslední etapy v komplexu DOCK IN – budovu DOCK IN FIVE. V retailových projektech byly naše plány jasně zaměřené na úspěšný předpronájem a pronájem obchodních jednotek v projektech NR7, Savarin a v brněnskému Dornychu.

To zní jako velký objem práce i investic. Jak moc se vaše plány setkaly s realitou?

V rezidenčním segmentu jsme zpočátku zaznamenali dočasný útlum, ale bylo to skutečně pouze krátkodobé zaleknutí. Záhy se poptávka vrátila zpátky, ale pocítili jsme změnu priorit ze strany klientů. Velký boom zažívá projekt ve Vysokém Újezdě, kde nabízíme domy se zahradami a pozemky, a také je zájem o luxusní nemovitosti v projektech Šárecký dvůr a Marina Boulevard; v obou případech mluvíme o bytech s většími dispozicemi. Tato část našich aktivit šla velmi dobře. Musím přiznat, že jsme se na konci léta v prodeji dostali na čísla, která jsme plánovali a očekávali. Zpomalila nás však složitější jednání týkající se financování. Diskuse s bankami jsou delší a složitější. Tento faktor se propisuje i do dalších dvou segmentů. V budování kanceláří jsme byli nuceni o několik měsíců posunout zahájení stavby DOCK IN FIVE kvůli Covid-19. Zájem o kancelářské prostory je obecně sice menší, ale o nové kanceláře v DOCK IN je stále velký zájem. Zato retailový trh kartami zamíchal celkem výrazně. Nicméně i přes veškeré nepředvídané události se nám podařilo dokončit prodej obchodního centra Central Kladno, což je neuvěřitelný úspěch. Nutno podotknout, že jednání začala ještě před koronavirovou krizí a úspěšně skončila po první vlně.

Zmínil jste, že o projekt DOCK IN FIVE je stále velký zájem. V čem spočívá jeho přidaná hodnota v době, kdy jsou
pro zaměstnavatele poplatky za pronájmy kanceláří spíše přítěží?

Jeho nesporně největší výhodou je fakt, že výstavba je v samotném závěru. Projekt je téměř dostavěn a vedle infrastruktury obchodů a služeb DOCK IN poskytuje park i zázemí pro sportovní vyžití. Druhým významným argumentem, který nám hraje do karet, jsou dispozice. Jako jedni z mála dokážeme nabídnout velké rozlohy na jednom patře. Bavíme se o kategorii „áčkových“ kanceláří, s jejichž nabídkou cílíme na velké a korporátní společnosti.

Jaká máte očekávání v dalších měsících?

V následujících měsících očekáváme určité zpomalení vyjednávání a dohod a současně také stále rostoucí zájem o luxusní nemovitosti i pozemky.

Nabídnete v souvislosti s tím nějaké nové služby či nový typ obchodu?

Pro nás se v zásadě obchodní model nemění. Nepatříme mezi developery, kteří by minimalizovali prostory a maximalizovali zisky. Vždy jsme měli byty o 10–15 % větší a standardy vyšší. Věříme,že lidé budou nadále poptávat větší byty s terasami či zahradami. V našem případě to není přizpůsobení se situaci či trendu, ale jeden z našich hlavních principů, s nimiž na projektech zcela přirozeně pracujeme. Za zmínku stojí, že po úspěšném a rychlém vyprodání 32 rodinných domů ve Vysokém Újezdě, spouštíme navazující projekt s 54 prostornými rodinnými domy a bungalovy. V případě projektů obchodních a kancelářských jednotek se díváme na vývoj v dlouhodobějším horizontu čtyř až pěti let. A věříme, že v té době už budeme žít zase zcela normálně bez větších omezení.

Probrali jsme rezidenční a kancelářský trh, přejděme k obchodním jednotkám. Čeká vás výstavba v mnoha ohledech skutečně výjimečných a současně investičně náročných projektů. Jaké jsou vyhlídky?

Trh se velmi změní, a to nejen v příštím roce, ale především v horizontu několika následujících let. Standardní prodej se přesune spíše na online platformy a zákazníci budou od fyzických obchodů očekávat mnohem více. Dobří obchodníci budou nuceni nabídnout nejen zboží a servis, půjde o hru s emocemi o zážitek o zábavu. Předpokládáme, že se z obchodů stanou především showroomy či conceptstore prodejny a budou plnit i jinou funkci než dosud. Samozřejmě se tato změna dotkne i dosud výhradních online prodejců, kteří budou chtít budovat fyzickou přítomnost. Obchod nebude sloužit a priori jako místo, odkud si budou lidé odnášet tašky s nákupy, bude sloužit jako expozice i prezentace značek a firem. Mít takový prostor bude otázkou prestiže. Druhým trendem, který lze předpokládat, bude vznik multibrandových obchodů. Prodejci s více značkami v portfoliu, které dosud prodávají prostřednictvím samostatných obchodních jednotek, budou častěji volit cestu showroomu pro více značek na jednom místě, pod jednou identitou. My jako retailový developer jim v tom musíme jít naproti a stavět nikoli nákupní, ale víceúčelová společenská centra, kde jasně definovaný účel, veřejný prostor a jeho kurátorství budou hrát zásadní roli v utváření destinace. Takových míst bude vždy jen velmi omezený počet, a proto o ně bude mezi obchodníky a nájemci vždy zájem.

Jako lídr na trhu s nemovitostmi se nemusíte obávat mluvit veřejně o příležitostech, které tato doba nabízí…

Hodně se diskutuje o budování rezidenčních projektů k pronájmu. Západně od nás tato forma podnikání funguje celkem dobře. Určitě má i tady zde zajímavý potenciál, ale my o provozování tohoto obchodního modelu v nejbližší době neuvažujeme. Stále vidíme velké možnosti multifunkčních projektů, které nabízejí bydlení, prostory pro práci i odpočinek na jednom místě. Díky tomu developer dokáže daleko lépe zvyšovat úroveň a kvalitu v daném místě, je totiž schopen investovat do okolní infrastruktury ve spolupráci s tamními samosprávami a sdruženími. A v kancelářském a obchodním segmentu bude kladen důraz na stavební úroveň, vychytávky a na technologie, které byly dříve považovány za „nice to have“. Ty se stanou samozřejmostí.

Je něco, co byste popřál developerskému trhu a developerům do roku 2021?

Přeji všem, aby budoucnost byla více předvídatelná. Alespoň natolik, abychom byli schopni plánovat s větší přesností a jistotou. To se týká i stavebního zákona a předpisů.

PR

Pracovní trh se razantně změnil

Společnost Centra a.s. poskytuje komplexní služby při správě nemovitostí – od úklidu přes údržbu zeleně, dopravní a realitní služby až po inženýrsko-investiční činnost či facility management.

Provozního ředitele Centra a.s. Ing. Jana Fichtnera, Ph.D., jsme se zeptali, jaký byl rok 2020.

Jak hodnotíte letošní – poněkud atypický – rok z pohledu společnosti Centra?

Pandemie COVID-19 zcela zásadně zasáhla do fungování naší společnosti. Vzhledem k portfoliu služeb, které zajišťujeme, lze rozdělit dopady pandemie na dvě skupiny podle oborů činností. První velkou skupinou je oblast administrativy. Museli jsme přijmout nová opatření a pozměnit systém řízení činností administrativních pracovníků tak, aby byla zajištěna kontinui-
ta fungování společnosti. Zavedli jsme preventivní ochranná opatření našich zaměstnanců, vybavili jsme pracoviště dezinfekčním materiálem a ochrannými pomůckami. Zároveň jsme přistoupili k rozdělení týmů, a kde to bylo možné, jsme zavedli home office. Online telekonference, sdílení dokumentů, zavedené systémy elektronizace a jiná opatření nám v době pandemie potvrdily, že jsme schopni i v takové mimořádné situaci zajistit služby našim zákazníkům. Druhou skupinou je oblast „výroby“, tedy přímého manuálního výkonu. Pokud by nebylo dělnických profesí, administrativa by byla zbytečná. Velice si vážíme pracovníků úklidu, ostrahy, zahradníků, řidičů, elektrikářů aj., kteří se ani v době pandemie nemohli schovávat na home office a v době zvýšeného ohrožení a vylidněných ulic obětavě docházeli do práce, čímž podpořili nejen naši firmu, ale přispěli k chodu komunálních služeb.

Poskytujete různé služby zaměřené zejména na správu nemovitostí a realitní činnost. Který obor si vede nejlépe?

V obecné rovině se nejlépe vede oborům, které profitují se současného rozmachu stavební výroby. Jsou to tedy divize, které zajišťují projekční činnost, stavební dozory investora a návazné služby, jako je např. nosný prvek naší společnosti – správa nemovitostí. V tomto ohledu se snažíme plně vyhovět požadavkům zákazníků a trhu a neustále zlepšovat kvalitu poskytovaných služeb. Víme, že v určitých ohledech máme ještě nedostatky, ale soustavně pracujeme na tom, abychom je odstranili a poskytli našim klientům maximální možnou péči.

Které obory nejvíce ovlivnila pandemie covidu a v jakém ohledu?

Zaznamenali jsme pozitivní vliv na objem poskytovaných služeb v oblasti hygieny, úklidu a dezinfekce. Tyto činnosti si zákazníci naší firmy objednávají a my jsme schopni na jejich požadavky velmi rychle reagovat a současně jim garantovat přijatelné a konkurenceschopné ceny. V průběhu pandemie jsme zavedli a v současné době disponujeme několika druhy nových technologií v oblasti dezinfekce a neustále je rozvíjíme. Věříme, že pečlivost, spolehlivost a po-
ctivost jsou správnou cestou v boji proti negativním ekonomickým dopadům pandemie COVID-19 a zároveň cestou k dosažení nejlepších výsledků spolupráce mezi klientem a poskytovatelem služby.

Jak jste kvůli zpřísněným hygienickým a protiepidemickým opatřením museli změnit pravidla pro úklid v budovách, které spravujete?

V důsledku protiepidemických opatření jsou naše služby náročnější, a to jak při provádění úklidu, tak co se týká užívání ochranných pracovních pomůcek. V některých zdravotnických zařízeních provádíme úklidy přímo v prostorech s pacienty s COVID-19, kde musíme dodržovat přísné a přesně stanovené postupy pro ochranu zdraví pracovníků úklidu. Na jednotlivých pracovištích se rovněž významně zvýšila četnost úklidů, včetně aplikování dezinfekčních plánů. Klientům nabízíme novou službu – dezinfekci prostor na bázi nanopolymerové technologie pomocí tzv. foggerů. Také přemýšlíme o robotizaci úklidu. V nejbližší době chceme implementovat toto řešení pro plně autonomní úklid společných prostor např. v Nemocnici Na Homolce.

V současné době se hodně mluví o propouštění zaměstnanců v některých odvětvích – a naopak o nedostatku pracovních sil v jiných oborech. Jaké jsou vaše zkušenosti?

Zmiňovaný stav odpovídá celorepublikové situaci. Pracovní trh se razantně změnil v souvislosti s koronavirovou krizí. Hluboké a vážné dopady krize uvádí 34 % firem. Průzkumy a analýzy personálních agentur uvádějí zásadní vliv na pracovní podmínky v případě více než 37 % lidí. Na druhé straně 23 % velkých firem čeká nárůst v náboru zaměstnanců. Existují dva extrémy. Na pozice řidičů, skladníků, svářečů, elektrikářů, zámečníků, zedníků je stále obovský nedostatek uchazečů. Naopak např. na asistentské administrativní pozice přicházejí řádově i stovky životopisů na jeden inzerát. Stovkám, možná tisícům propouštěných kuchařů, číšníků, pokojských či prodavaček chybí to podstatné – způsobilost k nové práci. Firmy mají samozřejmě zájem o odborníky. Nezaměstnanost je stále uměle držena na nízké úrovni vládními příspěvky zaměstnavatelům v rámci programu Antivirus. Odborníci predikují razantnější nárůst počtu nezaměstnaných v nadcházejícím roce, což přinese další změny na pracovním trhu. A stejné zkušenosti v oblasti náboru můžeme potvrdit i my. Na trhu práce se objevuje více lidí, což je pro zaměstnavatele zdánlivě lepší, ale ne vždy kvalita odpovídá našim požadavkům. Ve srovnání se situací před půl rokem je zájem o práci mnohem větší. Pro náboráře je současná situace mnohem náročnější na výběr kandidátů. Na jedné straně na jakoukoli nabízenou pozici reaguje velké množství uchazečů. Na straně druhé je diskutabilní relevantnost odeslaných reakcí. Zaznamenáváme, že uchazeči o práci odpovídají na všechny námi nabízené pozice, ať už jde o pozici administrativní, manažerskou, nebo dělnickou. Jako perličku mohu uvést reakce řidiče kamionu, letce, režiséra nebo kuchaře na ředitelské místo. I přes zvýšenou náročnost při výběru uchazečů je pozitivní, že máme možnost většího výběru zájemců o práci než před krizí. Ta přinesla i určité narovnání v oblasti požadavků na výši mezd a na benefity. Dříve měli uchazeči až přemrštěné požadavky. Nyní si zájemci o práci více uvědomují, že je důležité nesoustředit se jen na benefity, ale zejména pracovat ve stabilní, finančně zdravé společnosti.

Při nejasném vývoji epidemické situace se pochopitelně těžko plánuje. Troufáte si stanovit nějaké cíle pro příští rok?

Máme před sebou výzvy moderní doby, jako je např. elektronizace služeb, automatické zpracování dokumentů, software a mobilní aplikace, komunikace a přímé propojení požadavků zákazníka s našimi systémy nebo archivace a jednoduchá online dostupnost všech dokumentů. A samozřejmě rozšířit počet spokojených klientů.

PR / foto: centra, a.s.

Penta se nebojí urbanistických soutěží

Rezidenční čtvrť Waltrovka s kancelářskými budovami Aviatica, Dynamica a Mechanica, komerční objekty Florentinum nebo Churchill – jsou jen některé projekty z bohatého portfolia Penta Real Estate v České republice.

 

Petr Palička, ředitel Penta Real Estate, pro nás stručně zhodnotil rok 2020.

Blíží se konec roku a nastává období bilancování. Jaký byl letošní rok pro vaši společnost?

V podstatě docela dobrý, podařilo se nám dokončit objekty, které jsme měli v plánu – Maison Ořechovka, Churchill, získali jsme územní rozhodnutí na Nuselský pivovar, čímž jsme se přiblížili k zahájení výstavby. Domnívám se, že se nám celý rok dařilo celkem dobře, až na výjimky ovlivněné koronavirem.

Nakolik jste museli v důsledku pandemie pozměnit plány?

Samozřejmě, koronavirus má negativní vliv. Jednak přišlo na jaře celkové zpomalení – všechny nás situace zaskočila, nebyli jsme připraveni pracovat online, úřední procesy se na chvíli zastavily a nějaký čas trvalo, než se všechno zase uvedlo do pohybu. Další – poměrně významný dopad – má pandemie na kancelářský trh, protože se zpomalila především vyjednávání s novými nájemci. Otázkou je, jak dlouho to potrvá, ale výsledky letošního roku to určitě ovlivnilo…

Jak v současné době pokračují jednotlivé projekty?

Administrativní budova SmíchOFF je dokončena a je typickým příkladem toho, o čem jsem mluvil. Přichází poměrně dost zájemců, prostory se jim líbí, ale s finálním rozhodnutím váhají. Neodmítnou, ale tvrdí, že zatím nemohou nic rozhodnout… Neobsazeno máme zatím kolem 40 % budovy – tři patra. Waltrovka – v původní lokalitě – je dokončená, všechny byty jsou prodané, patří nám tam už jen mateřská škola. V současné době jednáme o jejím odprodeji městské části Praha 5. Připravujeme výstavbu Waltrovky III, což je území mezi dokončenou částí a ČSOB. Máme vydané územní rozhodnutí, v současné době tam probíhají přeložky kanalizace a další zemní práce. Co se týká budovy Churchill, jednáme se zájemcem o koupi a věřím, že do konce roku tento obchod uzavřeme. Stavíme Maison Ořechovka; první fáze je zkolaudovaná a druhá by měla být dokončena zhruba za půl roku. Prodanou tu máme zhruba polovinu bytů. Další, poměrně zajímavý projekt se zhruba stovkou bytů, je Victoria Palace na Vítězném náměstí v Praze 6. Už dva roky máme vydané územní rozhodnutí, které ale napadl místní aktivista. Vypořádání se už snad chýlí ke konci, a tak budeme moci začít. Jinak připravujeme různé záležitosti v souvislosti s Masaryčkou, mj. architektonické a urbanistické soutěže. Práce máme dost.

K připravovaným projektům patří nová čtvrť na brownfieldu Nuselského pivovaru. V jaké fázi jsou přípravy?

Na severní část máme vydáno územní rozhodnutí a běží stavební řízení; v případě jižní části – to je ta s památkově chráněnou budovou a přilehlými objekty – probíhá územní řízení. V areálu bude kolem 450 bytů a nějaké komerční prostory – obchody, kavárny, služby a možná i atypické kanceláře. Výstavba proběhne ve dvou fázích, načasování bude záležet na prodeji. Mimochodem, v těchto dnech jsme spustili prodej první fáze. Domy by měly být i architektonicky zajímavé, severní část připravil ateliér CHYBIK + KRISTOF, zatímco tu jižní, s rekonstruovanou historickou budovou pivovaru, David Chisholm a CMC Architects.

Nedávno jste oznámili, že v projektu Masaryčka nastanou změny oproti původním plánům. V čem budou spočívat a jak ovlivní celkový vzhled území?

Jde jen o určité úpravy. Když dneska mluvíme o Masaryčce, máme na mysli dvě budovy, které by měly stát v ulici Na Florenci. Tam je vydáno územní rozhodnutí a zažádali jsme o stavební povolení. Tento projekt se vyvíjel podle různých odborných připomínek, popř. podle výsledků participace, až se zafixoval do podoby, pro niž platí územní rozhodnutí. V další části probíhá změna územního plánu a nelze zcela přesně predikovat, jak to bude ve finále vypadat. Navíc jsme se domluvili s magistrátem, že se v rámci této změny uskuteční veřejná mezinárodní urbanisticko-architektonická soutěž, kterou bychom chtěli vyhlásit v lednu nebo v únoru příštího roku. Z ní by mělo vzejít řešení zadní části území, které se nachází převážně v Praze 8. Budeme vycházet z koncepce – především dopravní, kterou navrhla Zaha Hadid. Tady mám na mysli zejména výstavbu náměstí či komunikací na rozhraní městských částí Praha 1, 2, 3 a 8, které musí reflektovat současný stav, ať už jde o vlastnictví pozemků – část patří ČSAD, který zde rovněž staví, nebo dohodu s magistrátem na novou výstavbu, podle které by tu mělo být minimálně 40 % bytů. To pochopitelně ovlivní i urbanismus území.

Urbanisticko-architektonickou soutěž plánujete vyhlásit rovněž na úpravu prostranství mezi ulicemi Havlíčkova, V celnici a Na Florenci v sousedství nádražní budovy.

Cílem je toto náměstí, nebo spíše veřejný prostor, dotvořit tak, aby působil příjemně. Mnoho objektů tam je ale jasně daných, ať už jde o ty existující, třeba výstupy z metra, nebo ty, které tam musí vzniknout podle územního rozhodnutí. Bude to otevřená soutěž, kterou zřejmě vypíšeme ještě do konce tohoto roku, přihlásit se může každý zájemce.

V minulém čísle Development News byl zveřejněn článek Tomáše Kadeřábka z Asociace developerů ohledně danění developmentu. Máte nějaký návrh, jak peníze transparentně přerozdělovat, aby šly tam, kde jsou potřeba?

V současné době se na pražském magistrátu pod vedením pana architekta Hlaváčka připravuje metodika či doporučení pro městské části, jak by se měl vypočítávat příspěvek developerů za výstavbu. Zohledňuje různá hlediska, např. zda jde o lokalitu, v níž územní plán předpokládá výstavbu, nebo zda se kvůli výstavbě musí měnit územní plán. Vedou se o tom dlouhé diskuse, jednotlivé městské části uplatňují na developery různé požadavky na metr čtvereční, příspěvky na školy a školky, infrastrukturu apod. Málokdo si uvědomuje, že z daní za bytovou výstavbu odcházejí obrovské sumy do veřejných rozpočtů. Je to např. formou DPH – a při současných cenách jde v podstatě o 1 mil. Kč z každého bytu. Současně si městské části stěžují, že se na jejich území staví, oni musejí investovat do infrastruktury apod., ale že přímo z developerských projektů nic nemají. A proto chtějí od developerů příspěvek na to či ono. Tady samozřejmě vyvstává otázka, zda by nebylo spravedlivé část z daní, které se vyberou, přesměrovat zpět do rozpočtu městské části – nebo alespoň města, a hradit z nich náklady, které vznikají v důsledku developerské výstavby. Nyní je jediným příjmem z výstavby, který jde do rozpočtu městské části, daň z nemovitosti, která je u nás dost nízká. Nicméně to všechno je záležitost, která se týká rozpočtového určení daní, což je mimo kompetence hlavního města.

Jak to v tomto ohledu vypadá na Slovensku? Je to podobné?

Asi před dvěma lety tam byly zavedeny poplatky, odvíjející se z celkové plochy nově postavených bytů. Ale to také neřeší financování infrastruktury, jde v podstatě o novou daň.

Zmínil jste se o spolupráci s magistrátem. Jak probíhá?

Určitě bych chtěl ocenit pozitivní vývoj na pražském magistrátu v přístupu politiků i úředníků k našemu byznysu. Je to patrné zejména ze spolupráce v oblasti územního plánování při řešení jednotlivých změn anebo při organizování urbanistických soutěží. Je to transparentní proces, který směřuje k určitému konkrétnímu výsledku, byť pro nás nemusí být v důsledku vždy pozitivní. Důležité je, že věci mají vývoj a nestagnují, což je velká změna oproti minulým garniturám. Například změny územního plánu se vlekly nekonečně dlouho, nebo se prostě neprojednávaly vůbec. Přístup magistrátu se v tomto ohledu výrazně proměnil, je solidním partnerem k diskusi. Z toho můžeme mít jen radost.

AK

Slatina bude ještě zelenější

Areál Slatina v největší brněnské průmyslové zóně Černovická terasa poskytuje pronájem nebytových prostor, především kanceláří, skladů a venkovních ploch včetně kompletních služeb a zázemí.

Nyní je zde k dispozici 12 nájemních budov pro administrativu, skladování, lehkou výrobu, obchod a služby. V blízkosti dálnice D1 se zde nachází parkoviště pro zhruba 1 100 vozidel, veřejná čerpací stanice a několik menších objektů. Celkem tu je pronajato kolem 23 000 m² kanceláří a 16 000 m² skladů, 36 000 m² venkovních ploch. Na naše otázky odpovídal Ing. Luděk Beneš, člen představenstva společnosti AREAL SLATINA, a.s., s nímž jsme naposledy hovořili na počátku letošního roku.

V době, kdy jsme se naposledy setkali, nikdo netušil, že ekonomiku zbrzdí pandemie COVID-19. Jak ovlivnila vaše plány?

Stávající budova GREEN BUILDING I (dále GB I) si drží stabilní obsazenost, která k 1. prosinci shodou okolností opět dosahuje 99,8 %. Druhou budovu GREEN BUILDING II (dále GB II) budeme kolaudovat 10. prosince. To sice odpovídá původnímu plánu ze září 2019, ale splnění tohoto termínu si vyžádalo a vyžaduje mimořádné pracovní nasazení našeho týmu a dodavatelů. Musím také zdůraznit velmi vstřícný a flexibilní přístup pracovníků financující banky Sberbank CZ, a.s. Vzhledem k tomu, že dostavba GB II plně začala 2. března, projekty, koordinace, financování, dodávky zařízení a prací byly schváleny a sjednány před tímto termínem. V harmonogramu výstavby jsme počítali s rezervami, ale ne s pandemií koronaviru. V jarní vlně nám dělaly největší problémy opožděné dodávky zařízení ze zahraničí. Technicko-technologická vyspělost budovy závislá na celcích a komponentech z Finska, Itálie, Německa, Francie, Švýcarska a USA měla za následek zpoždění harmonogramu výstavby. V květnu byla tato časová ztráta největší a dosáhla pěti týdnů. Do konce srpna se nám pomocí navýšení dodavatelských kapacit podařilo harmonogram výstavby srovnat, i když ne rovnoměrně. Povzbudivé však bylo, že veškeré zahraniční dodávky jsme měli na místě nebo u dodavatelů v ČR. Následně dorazila druhá vlna pandemie, která zásadně ovlivnila nasazení pracovních sil. Od konce září je stavba řízena operativně, doslova ze dne na den, podle dostupnosti jednotlivých profesí.

Nezabývali jste se myšlenkou stavbu zastavit, nebo její kolaudaci odložit?

Je jasné, že pokud by si to situace v souvislosti s řešením koronavirové epidemie vyžádala, nic jiného by nám nezbylo. Nicméně jsme přijali mnoho organizačních a věcných opatření, abychom nákazou, popř. karanténou, výstavbu nezastavili, nebo zásadně neomezili. Ale zastavením stavby nebo posunutím termínu jsme se nezabývali.

Změnily se v důsledku pandemie požadavky klientů co do velikosti nebo uspořádání kanceláří i společných prostor?

Ano, změnily. Nejsou požadavky na velké otevřené kancelářské plochy. Uspořádání a dispozice rozjednané v minulém roce se v důsledku pandemie změnilo. Z menších otevřených ploch předělených paravány, skříněmi, příčkami a květinami se stávají plnohodnotné kanceláře. Dále se výrazně snížily požadavky na společné relaxační prostory.

Jaký očekáváte vývoj? Hovoří se o variantě, že mnohé firmy budou určitou část (asi 20–25 %) zaměstnanců trvale posílat na home office…

S těmito názory se u našich klientů nesetkáváme. Důvodem zřejmě bude skutečnost, že našimi nejčastějšími zákaz-
níky jsou firmy z oblasti strojírenství, stavebnictví, TZB, logistiky a instituce státní správy.

Do jaké míry lze – nebo jste připraveni – operativně měnit nároky a požadavky na prostor?

Naše budovy jsou vyprojektovány po modulech s prakticky největší možnou mírou rozčlenění bez nutnosti zvýšených nákladů na bezpečnost, obslužnost, topení, chlazení, výměnu vzduchu, osvětlení, regulaci, ovládání a kabelové rozvody. Tato výborná dělitelnost umožňuje vybudovat samostatné jednotky o výměře 17 m2. Jsme na to tedy připraveni.

Vzhledem k nejasné budoucnosti kancelářského trhu: Plánujete budovy stále koncipovat jako kancelářské, nebo připadají v úvahu i jiné varianty?

Zatím se tím nezabýváme. V nové budově GB II máme smluvně pronajato 62 % pronajímatelné plochy, takže v následujícím období nás čeká ještě mnoho práce. Až v dalších letech uvidíme, jaká je, nebo není budoucnost kancelářského trhu. Domnívám se, že dojde ke korekci trendu směrem dolů, ale jen v jednotkách procent.

Projekt Areálu Slatina se dostal do podvědomí veřejnosti širokým využitím „zelených technologií“. Nicméně vývoj jde velmi rychle kupředu. Co si myslíte, že lze ještě vylepšovat?

Každé řešení či detail se dá stále vylepšovat. Máme-li však zůstat v rovině ekonomické návratnosti, tak odladěním GB II oproti GB I jsme se dostali na vrchol křivky zlomu. V minimalizaci celkové uhlíkové stopy, energetické náročnosti a hospodaření s vodou, při současné úrovni techniky, technologií a jejich cen již dalšího vhodného zlepšení nelze dosáhnout. Velké rezervy vidíme ve využití obnovitelných zdrojů v kombinaci s ukládáním energie. V našich podmínkách jde především o umístění solárních panelů nad parkovacími místy, neboli carporty a o malé vertikální větrné elektrárny. S carporty počítáme od začátku, ale toto jedinečné řešení na rozdíl od jiných umístění fotovoltaických panelů nemá podporu.

Dnes jsou klienti náročnější, kladou větší důraz na určité bonusy. V první budově jste zajišťovali další služby nájemcům formou stravovacího zařízení aj. Co mohou očekávat nájemci druhé budovy?

Nájemci GB II, GB I a ostatních prostor i návštěvníci celého Areálu Slatina budou mít k dispozici rozšířenou nabídku služeb. Počet linek MHD, které staví před hlavním vjezdem do areálu, se rozšířil na osm spojů. Na vzrůstající zájem o internetový prodej reagujeme zřízením výdejny Zásilkovny a umístěním Alzaboxu. V lednu 2021 otevře obchodní řetězec Tesco prodejnu potravin Žabka. V prvním pololetí příštího roku zde budou postupně zřizovány ordinace praktického a odborných lékařů a dvě kavárny. Dojde k výraznému rozšíření jednoho ze tří hlavních gastronomických provozů včetně venkovního posezení se stánkem fast foodu. Rovněž navýšíme počet dobíjecích stanic pro elektromobily na šest míst.

Jak vypadají cenové relace nájmů v Brně? Nastaly nějaké posuny?

Ceny konkurence samozřejmě sledujeme, ale přesnou cenu včetně započítání všech příspěvků a pobídek neznáme. Výrazným aspektem je lokalita, provedení, kvalita, dopravní obslužnost a preference. Za nás mohu potvrdit, že v naší části města Brna mají kancelářské prostory kategorie A své zákazníky. Náš koncept budov, který klade důraz na kvalitu vnitřního prostředí, variabilitu prostoru, ekologii, dostatek parkovacích míst a služby nám umožnil navýšit cenu nájmu v GB II v průměru o 6 % ve srovnání s GB I.

Na realitním trhu se naplno projevují dopady první vlny pandemie. Lze identifikovat trendy, které se budou projevovat v následujících měsících?

Vidíme, že kancelářský trh zamrzl. Do potlačení pandemie a do plného rozjezdu ekonomiky se trh pronájmů kanceláří nenastartuje. V následujícím období se bude situace postupně vracet do normálu. Home office sice bude hrát výraznější roli v části oborů, ale administrativní práce se budou nadále odehrávat hlavně v kancelářích. Pro dosažení výborných výsledků týmové práce je nezbytný pracovní a sociální kontakt. Navíc home office potřebuje určitý typ prostředí a zázemí, které každý pracovník nemá.

Současným trendem je přesun Čechů do nájemního bydlení. Není to příležitost k jeho výstavbě? Jaký je váš názor na aktuální situaci?  

Výstavba rezidenčního bydlení je dnes velice atraktivní. I my uvažujeme o doplnění naší nabídky o nájemní bydlení, ale bereme ho jako přirozenou součást prostoru, kde člověk bydlí, pracuje a relaxuje. Prostoru, kde člověk žije…

Arnošt Wagner

LOXIA navrhla stylovou a funkční radnici

Ing. arch. Jana Mastíková vystudovala v roce 2012 architekturu a urbanismus na FA VUT v Brně. Od roku 2014 pracuje ve studiu LOXIA, kde se vypracovala na pozici hlavního architekta.

LOXIA má za sebou už čtvrtstoletí činnosti a na svém kontě už téměř 200 realizací nejrůznějších typů projektů od rodinných domů, bytových a polyfunkčních budov přes rekonstrukce historických objektů, výstavby občanské vybavenosti až po průmyslové i veřejné prostory.

Proč právě LOXIA?

LOXIA znamená latinsky křivka. Jednak krásně zní, ale je v tom podle mne také trochu tajemství. Křivka je něco, co má ladnost a eleganci volně tažené čáry a přitom má matematické a logické zdůvodnění. Název reprezentuje, o co se LOXIA snaží: promyšlená, fungující, ale svobodná a kreativní architektura.

Můžete ateliér stručně představit?

LOXIA je tvořena architekty a inženýry, celkem nás je téměř 50. Je to fungující uskupení kreativních i technicky zdatných lidí. Nechceme domy jen navrhovat a dívat se na hezké vizualizace, ale chceme je hlavně stavět. A to nejde bez technických znalostí, bez hledání optimálních řešení a někdy i bez kompromisů. Takže architekti a inženýři
v LOXIA jsou takové spojené ruce, které společně tvoří architekturu a stavějí domy.

Nevzniká mezi oběma tábory někdy trochu rušno?

Jsem architekt a mým partnerem a v něčem protihráčem je inženýr. Ctíme filozofii našeho oboru. Architekti mohou být kreativní, ale pořád tu musí být nějaký racionální základ. Právě proto máme inženýry, abychom příliš nepopustili uzdu kreativitě, abychom našim klientům, developerům a investorům neslibovali nějaké vzdušné zámky místo rea-
lity. Pracujeme pro lidi, kteří stojí pevně nohama na zemi, čekají od nás totéž. Hlavu v oblacích mít můžeme, ale mezi zemí a oblaky musí být spojnice…

Do projektů instalujete moderní technologie. Nakonec ale hraje hlavní roli ekonomika. Jak dokážete klienta přesvědčit o správné cestě?

Vzhledem k tomu, že povolovací procesy u nás převážně trvají mezi pěti a deseti lety, kreslíme pro budoucnost. Technologie, které do projektů dneska plánujeme, mohou být v době dokončení už zastaralé. Díváme se na to proto různýma očima: Máme sice investora, klienta, ale pak tu jsou lidé, kteří v novém domě budou bydlet, nebo pracovat. Když chce investor stavět levně, bude potom o to nákladnější údržba a následná péče. Snažíme se mezitím najít rovnováhu. Inženýři dohlížejí, aby stavba byla technicky a ekonomicky optimální, my architekti zase, aby naplnila požadovanou funkci a přitom byla krásná. Vývoj technologií jde neuvěřitelně kupředu. Teď se stavějí projekty, které na papíře vznikly někdy před 10 lety, kdy třeba v případě elektromobilů nikdo nečekal takový boom. Takže se zpětně snažíme implementovat různá smart řešení, zařízení na využití šedé vody, fotovoltaiku apod. Objekt je živý – přece nemůžeme teď něco nakreslit a úplně to uzavřít novému vývoji. Vždy se objeví nové materiály, nové technologie, nové ekonomické podmínky. Je spousta domů, které jsme projektovali jako zděné z cihel. Potom se ale ukázalo, že třeba kvůli nedostatku kvalifikovaných pracovních sil, je nezbytné přeprojektovat dům, aby byl například z monolitického betonu. Ten proces prostě nikdy nekončí.

Vzhledem k dlouhým schvalovacím procesům nelze některé projekty – hlavně ve státním a veřejném sektoru – příliš měnit. V době, kdy se kolaudují, v nich jsou technologie, které už mají „po sezoně“. Není to škoda?

Některý projekt je šťastnější, jiný méně… My máme třeba jeden šťastný – je jím nová radnice pro Prahu 12 – Modřany. Žije tu 60 000 obyvatel, podobně jako v Kladně nebo v Mostě, kde mají zajímavé radnice. Byl to enormní úkol, ale bude to opravdu šťastný dům! Praha 12 vysoutěžila projekt na klíč, design and build, takže se zamezilo dlouhým průtahům. My jsme na projektu začali pracovat ke konci roku 2016, teď se staví a v dubnu 2021 se bude otevírat. Na české poměry to je zázrak – budova bude postavena do pěti let! Je pro mne symbolem takové „echt“ veřejné budovy a bude nádherná. Modřany jsou velmi specifická městská část – na jedné straně vilky a rodinné domy, na druhé sídliště. Snažili jsme se vytvořit něco, co oba rozdílné světy nějakým způsobem spojí. Podařilo se nám včlenit všechny atributy, které by budova radnice měla mít a jsou jejími symboly. Hodiny, věž, shromažďovací prostor, obřadní síň, vstupní dvorana přes dvě patra… To vše se nám podařilo zahrnout do relativně utaženého rozpočtu. Dvanáctka se rozhodla postavit střízlivou a přitom noblesní, funkční, svým způsobem stále monumentální budovu, a to je podle mě dobře.

V čem vidíte tu genialitu?

Já říkám, že je na radnici věž, ale ona tam není. Dřív měly radnice věže, protože na hodiny muselo být vidět odevšad. Lidé neměli hodinky, museli se podívat z oken, kolik je. Samozřejmě hodiny tam máme, ale je to v podstatě naznačeno jen linkou, která bude svítit – a ta věž pak vystoupí. To mě baví, dostávat do projektu takové finesy…

Můžete zmínit další projekty, na nichž pracujete?

V sousedství Trojského zámku jsme letos zkolaudovali Chateau Troja. Jsou to bytové domy, mix rekonstrukcí a novostaveb. Jde o bydlení nejvyššího standardu – v prostoru bývalého panského statku vznikl nádherný areál. Zachovalo se tam několik objektů ze 17. století, ale po povodních v roce 2002 byly v katastrofálním stavu. LOXIA se tomuto projektu věnovala dlouhodobě, od roku 2007. Projekt získal územní rozhodnutí a stavební povolení a pak vlastně usnul. Když jsem v roce 2014 nastoupila, byl po krizi resuscitován. Takže jsem s tímto projektem v druhé půlce jeho života strávila relativně dost času. Je obdivuhodné, že někdo našel odvahu vložit do něj prostředky a čas. Zachráněné barokní památky, z nichž některé se musely doslova rozebrat a složit znovu, tu jen díky tomu zůstanou dalším generacím. Jenže ono by nebylo možné jen zachránit památky a nepostavit nic nového, protože to nové částečně zafinancuje obnovu toho starého… Další moc hezký bytový projekt máme na Smíchově u ústí železničního mostu, u Strakonické ulice. Cílem je dostavět tam kus ulice, je to extrémně zajímavé. Opět jsme pod drobnohledem památkářů, protože i Smíchov je památková zóna. Stavíme zde jeden relativně velký dům. Rozhodli jsme se, že zanalyzujeme smíchovské činžáky, jejich proporce. Výsledkem je, že dlouhý dům rozdělíme na pět. Takže vlastně vymýšlíme pět domů, pět různých fasád, takové 5v1 i se službami v parteru.

Ještě nějaký projekt byste chtěla zmínit?

Ano, v Modřanech chystáme mateřskou školku. Když jsem tam poprvé přišla, pozemek vypadal jako džungle. Řekla jsem si, že to musíme zachovat, že to je tajuplná zahrada… Školku jsme tam umístili tak, aby se co nejvíce vegetace zachovalo, aby stavba splynula s tou džunglí. Bude to taková ekologická školka, citlivě zapuštěná do terénu schovaná mezi stromy, na střeše se budou pást zvířata. Prostě bude jiná…

Jaké to je, když vidíte hotovou stavbu podle vašeho projektu?

Architekti něco vymyslí, inženýři to postaví, ale pak tam někdo bydlí. Na nás (architekt a inženýr) se asi zapomene, ale ti lidé tam budou bydlet – a buď je ten dům bude těšit, nebo je bude štvát. Sama se jezdím na naše projekty dívat, sednu si a koukám, jak tam lidi fungují. Dneska to lze sledovat na sociálních sítích. V Suomi Hloubětín žije už několik tisíc lidí, a když sledujete jejich diskuse, tak to z toho pochopíte. Takže ne že bych se chodila aktivně ptát, tak ne.

Nyní architekt neřeší pouze samotnou stavbu, ale většinou i kompletní zpracování území. Zaznamenáváte v této věci určitý posun?

Myslím si, že se to neuvěřitelným způsobem zvedlo. V architektonických kancelářích se pohybuji 10 roků. Tehdy se veřejný prostor neřešil a asi bychom tenkrát těžko přesvědčovali investora, že má vložit peníze do nějakého parku, protože tím vznikne přidaná hodnota. Dnes je to standard. Je to dobře, protože město je třeba kultivovat… My se o to i snažíme a myslím si, že jsme na dbali i v minulosti. Urbanismem je třeba vždycky začít: Rozhodnout, kam položit ty objemy. Fasáda nebo okna se dají napravit. Ale když tam tu hmotu špatně položíte, jedna bude stínit druhé, vchod bude tam, kudy by nikdy nikdo nešel, jak to vlastně bude fungovat? To je jako otevřít pekárnu v místě, kam nikdo nikdy nepřijde… Chudák pekař. To jsou podle mne funkční atributy města a veřejného prostoru. Jak ty domy vypadají, je také důležité, ale je to až v závěsu. Díky tomu, že děláme relativně velké celky, tak to vždycky považujeme za prvořadé, protože to je potom neměnné. Když je to špatně posazeno, tak je to chyba.

Takže to není jen o tom „nakreslit barák“…

Je nutné si analyzovat trh, prostředí. Musíte se podívat, zda je dům primárně určen pro rodiny s dětmi, nebo bude spíše pro workoholiky, kteří tam budou jen přespávat? Tomu potom přizpůsobujeme i koncepci: Rodina s dětmi ocení vnitroblok s hřištěm, kde se budou všichni potkávat, děti si tam dají trampolínu, rodiče budou společně grilovat a bude to fungovat jako komunita. Kdežto naopak v bytovém domě někde v centru u Anděla, na metru, budou raději žít lidé, kteří jsou v jednom kole. Ti si nebudou grilovat na zahrádce, ti si skočí přes ulici do garden grillu. Ti žijí trochu jinak, a my často diskutujeme s investory i o těchto věcech. Na pražském trhu působí relativně dost investorů ze zahraničí. Lokálního architekta si najímají proto, aby jim rozkryl místní život – to je jeho přidaná hodnota, protože každý národ má svá specifika. Neexistuje žádná univerzální kuchařka rezidenčního projektu pro celý svět.

Jak projekty připravujete, když chcete předběhnout konkurenci?

Většina, co dnes kreslíme, už je v BIM, který považuji za revoluci v projektování, stejně jako když se přešlo od rýsovacího prkna k počítačům. Třeba modřanská radnice je v BIM v podstatě od dokumentace k územnímu rozhodnutí. Máme za sebou již několik realizovaných projektů v BIM. Je to velmi sofistikovaná metoda. V návrhu si můžete nadefinovat různé detaily, vlastnosti a informací, takže investor či uživatel přesně ví, co kde bude a jak to bude vypadat. V BIM vám nic neunikne…

Pocházíte z Pardubic, studovala jste v Brně, nyní pracujete v Praze… Vnímáte určité rozdíly?

Myslím, že Praha je na rozdíl od Brna už metropole. Studovala jsem v Brně, protože mě tamější škola a lidé, kteří na ní tenkrát učili, imponovala o něco víc. Mám ráda funkcionalismus, který v Brně vším prostupuje, ale vždycky jsem chtěla působit v Praze, chtěla jsem dělat „velký urbanismus“. Mám ráda pestrost a jsem ráda, že není úkol, do něhož bychom se v LOXIA báli pustit!

Arnošt Wagner