Dopady pandemie na český realitní trh

V posledních číslech DN přinášíme názory expertů na to, jak se český realitní trh mění následkem stávající neutěšené situace. Mezi jeho jednotlivými odvětvími jsou propastné rozdíly. Zatímco například skladové prostory zažívají boom, jiná odvětví bojují o přežití.

Ryze česká developerská společnost PASSERINVEST GROUP stojí za velmi specifickým projektem „komplexního“ města ve městě – michelským BB Centrem. O tom, jak stávající situaci vidí její ředitel rozvoje Eduard Forejt, je následující exkluzivní rozhovor.

Pandemie koronaviru stále nekončí. Téměř roční výpadek normálního fungování trhu se samozřejmě odrazil v jednotlivých segmentech. Někteří odborníci se domnívají, že naštěstí méně, než se všichni obávali. Souhlasíte s tím?
Nebudu jistě první, kdo řekne, že záleží na tom, v jakém sektoru se pohybujete. V rámci real estate jsou jednoznačně vítězové a poražení. Každá krize totiž přináší i nové příležitosti, a tak svět nemovitostí nezažívá jen propady a strach. Například v sektoru pronájmu skladů mají naopak „žně“, a to především díky takřka okamžitému přechodu retailu na e-commerce.

Myslíte, že je to tím že všichni nakupují online?
Ne, že bychom objevili kouzlo e-shopů až s krizí, ale zákazníci retailu najednou zůstali zavření doma a kromě obchodu na rohu ulice jinou možnost k nákupu vlastně nemají. S tím souvisí i potřeba změny zásobovacího řetězce, která rovněž pomáhá právě skladovému trhu.

A kdo jsou ti „poražení“?
Ani s touto definicí nejspíše nepřekvapím. Ti, kdo jsou závislí na turismu a přítomnosti lidí v ulicích, tedy hotelnictví, restauratérství a většina kamenných obchodů bojuje doslova o přežití. Vyjma těch, kteří nemají to štěstí, že dodávají podle určení státu „strategické produkty“. Smutné na tom je, že ti, kdo nemají dostatek peněz zašitých v matraci na horší časy, nejspíše budou muset trh opustit, ostatně jak každý z nás již kolem sebe pocítil.

A co realitní trh celkově? Jak si stojí?
Co se týká realitního trhu jako celku, má i přes podobné dopady tato krize zcela jiný fundament než krize roku 2008. Nedostatek investičních financí není tentokrát problémem, a tak jsme svědky spíše zpomalení daného fyzickými překážkami než finančními. I zde však platí, že nejohroženější segmenty, které jsem zmínil výše, si vytahují pomyslného peška i z hlediska ochoty do nich investovat.

PASSERINVEST GROUP má díky BB Centru velmi široké pole působnosti – vedle kanceláří jsou zde i retaily, volnočasové zařízení BCB, škola, školka, byty, komunitní centrum, restaurace a mnoho dalšího. Cítíte nějaké rozdíly mezi nimi?
Upřímně řečeno si nejsem vědom, že by někdo z našich nájemců, dodavatelů či provozů – nebo i našich zaměstnanců – neměl s pandemií spojené značné provozní a osobní komplikace. V některých provozech jde skutečně o existenční problémy, jiní řeší naopak „jen“ problémy s efektivitou. Všechno závisí na tom, o jaké provozy jde. Jistě se shodneme, že videokonference či home office dočasně pomáhají řešit komunikační a prostorové překážky kancelářských nájemců. Nicméně ti, kdo jsou závislí na styku se svými zákazníky, velice obtížně hledají cesty, jak pokračovat ve své práci. Na druhou stranu díky tomu, že je BB Centrum navrženo způsobem odpovídajícím městu krátkých vzdáleností, je zde stále, byť značně redukovaný, pohyb uživatelů a ti svou spotřebou pomáhají alespoň částečně těm nejpostiženějším.

Co všechno pandemie změnila? Pociťujete to nějak na obsazenosti vašich komerčních prostor?
Přestože je pandemie přítomna už rok, zatím je stále příliš brzy na generální soudy. Pandemie, stejně jako všechny předchozí krize, podněcuje společnost revidovat očekávání. Tato krize je totiž tak trochu bezpečnostní – míněno z hlediska protipandemické bezpečnosti. Takže stejně jako po útocích na dvojčata 11. 9. 2002 můžeme i nyní očekávat tlak na opatření zmírňující rizika, která se při této krizi řeší: Zejména tedy rychlé a masivní přenosy nákazy ve společnosti. Je však nutné neopomenout, že se teprve bude hledat správný konsensus mezi bezpečnostními řešeními a společensky akceptovatelnou mírou omezení fyzických i duševních svobod.

Jaká bezpečnostní řešení máte na mysli?
Hojně akcentovaným tématem byl home office, který zcela očekávaně zaujal pozici spásného řešení. Rok života s ním ale přináší i viditelně měnící se pohled firem na reálné uplatnění home office a jeho výhody a nevýhody. Dlouhodobě není home office funkční náhradou kanceláře, tedy chápeme-li kancelář především jako místo setkání, kreativity, inovací či učení se. Rok nám stačil na to, abychom znovu zhodnotili home office jako vítaný a vhodný doplněk firemní kultury, nicméně i značné riziko ztráty kontaktu se zaměstnanci – stejně jako toho, že oni ztratí sounáležitost s firmou. Domácí gauč skutečně neumí nést a předávat firemní kulturu, což je jeden z mnoha problémů spolupráce lidí na dálku z (ne)pohodlí domova.

Ale s efektivitou home office – navzdory všem rizikům – může souviset úpadek kanceláří…
Co se týká obsazenosti kanceláří, je zřejmé, že poptávka byla značně zasažena a zpomalila se. Všichni si můžeme pamatovat reakci trhu na poslední krizi v roce 2008. Ačkoli je základ krize jiný, reakce jsou velice podobné. Většina nájemců přehodnocuje, nebo odkládá své obsazovací strategie. Proti tomu zpomaluje i dodávka nových ploch, což přináší pomyslnou remízu do odhadů změn nabídky a poptávky.

Pocítili jste tyto změny i v PASSERINVEST GROUP?
U nás v BB Centru jsme i z důvodu dlouhodobých nájemních vztahů nějaké nepředvídatelné změny v neobsazenosti nezaznamenali. Navíc náš obchodní tým pod vedením Lenky Preslové měl loni skvělé výsledky, kdy pronajal většinu nově zrekonstruované budovy B a/nebo renegocioval smlouvu s hlavním nájemcem v nejvyšší budově BB Centra, Filadelfii. Zdá se, že kancelářský trh stále čeká na reakci. Firmy obecně věří v proočkování, a tak se bude „lámat chleba“ až v letošním roce. Zhodnotím-li signály trhu o nízkém propouštění, trvajícím nedostatku kvalitních pracovníků atd., i nadále předpokládám, že nás čeká spíše proces zralé a racionální rekonvalescence firem, a tudíž osobně zásadní propady pronájmů ve střednědobém výhledu neočekávám. Pokud ale z této „bezpečnostní“ krize nevyrobí národní vlády svým chováním krizi finanční.

A na co se PASSERINVEST soustředí nyní? Máte nějaké nové projekty? Nebo můžeme mluvit o částečné stagnaci?
Být dlouhodobým partnerem v městské části, navíc jako developer i investor, přináší stejnou zodpovědnost za váš konkrétní projekt jako za růst celého města. Proto se postoj společnosti z našeho pohledu i přes pandemickou krizi příliš nemění. I nadále chceme zachovat naši dlouhodobou vizi budování města se všemi aspekty – vytvářet místa příjemná, udržitelná a efektivní. Pracujeme na mnoha projektech umístěných do BB Centra, Roztyl i mimo ně. Tím, že je příprava projektů skutečně během na velice dlouhou trať a nepodléhá okamžitým výkyvům trhu, o stagnaci či odkládání projektů neuvažujeme. Z našeho pohledu bychom naopak rádi projekty akcelerovali, bude-li to možné z hlediska jejich povolování, což je v současnosti nejpalčivější částí celého procesu.

A co investiční příležitosti?
Naše společnost je z hlediska investic velice specifická tím, že působíme především na území Prahy 4 a 11. Přesto aktivně zkoumáme nabízené příležitosti. Naše firemní DNA nás však předurčuje zvažovat především projekty, kde můžeme reálně vytvářet ucelená funkční městská řešení než samostatně stojící developmenty. Přesto, jak se s oblibou praví, nikdy neříkej nikdy.

Jak se podle vás změní postavení developerů a jak kupujících?
Zde je opět odpověď nelehká. Mám-li soudit z pozice tohoto okamžiku, vidím krátkodobý propad poptávky po kancelářích, který vystřídá návrat k normálu, jakmile bude to nejhorší z pandemie zažehnáno. Při komplikovanosti schvalovacích procesů staveb se příliš neobávám ani přehřátí nabídky, jak jsem ostatně zmiňoval výše. I proto můžeme očekávat dočasný tlak na zvyšování pobídek atd., nicméně uvážíme-li bezprecedentně zvýšené náklady na výstavbu, velký prostor pro změnu cen – minimálně u first handproduktů – skutečně nevidím. Zde podle mého názoru spíše hrozí zpomalení dodávky nových ploch než redukce nájmů, jak se ostatně nyní krátkodobě projevuje. Otázkou zůstává, zda menší dodávku ploch již způsobily vysoké ceny staveb. V případě bytů je situace mnohem jednodušší. Trvale se prohlubující každoroční schodek potřeby nových bytů v Praze nedává kupujícím příliš optimismu ohledně úpravy cen bytů. Podle posledních dat je třeba postavit ročně mezi 8 000 a 13 000 byty – a přitom bylo loni zahájeno pouze něco přes polovinu, Ceny však nejsou tlačeny jen stavem nabídky a poptávky, ale především strmě se zvyšujícími stavebními náklady, které za posledních pět let vyskočily o zhruba 50 % a dále rostou. Krize s sebou přinesla i přirozenou obavu z inflace, a tak jsme svědky „výprodeje“ bytů, neboť velcí investoři i drobní střadatelé nemovitostnímu trhu rozumějí a důvěřují mu mnohem více, než je to u trhů jiných komodit či akciových trhů. Osobně mě současný stav netěší. Nemovitosti se stávají méně a méně dostupné, což vede např. k tlaku na velikost bytů, které si mohou rodiny dovolit, a tudíž v podstatě k jistému snížení kvality. Jsem přesvědčen, že je třeba stavět, a to nejen proto, aby se ceny, resp. dostupnost bydlení dále nezhoršovaly, ale především proto, že s každou další stavbou naše země značně bohatne na prostředcích odvedených do státního rozpočtu. Ten bude jakékoli další příjmy v následujících letech více než hodně potřebovat.
KRISTINA VACKOVÁ / FOTO: PASSERINVEST GROUP

CA IMMO PRONAJALA DALŠÍCH 1 400 M2 V KANCELÁŘSKÉ BUDOVĚ MISSOURI PARK V KARLÍNĚ

  • Novým nájemcem je advokátní kancelář Allen & Overy
  • Budovy Mississippi house a Missouri Park mají plánované dokončení v červenci
  • Obě budovy splňují nejen standardy na certifikace WELL Core & Shell a LEED Platinum, ale i WELL

CA Immo získala dalšího nájemce do nově připravované administrativní budovy Missouri Park, která je aktuálně ve výstavbě v prémiové lokalitě Prahy 8 – Karlína. Celkem 1 400 m2 kancelářských ploch si zde pronajala právní kancelář Allen & Overy. V současné době jsou souběžně dokončované objekty Missouri Park a Mississippi House pronajaté ze 40 % a jejich předpokládaný termín dokončení je letos v červenci. Obě budovy jsou součástí kancelářského areálu River City Prague na Rohanském nábřeží. Zakládají si na zdravém a atraktivním pracovním prostředí v kombinaci s využíváním moderních technologií, díky čemuž se profiluji jako kanceláře budoucnosti. Dohromady disponují téměř 21 000 m2 pronajímatelných ploch, čímž se celkový objem kanceláří v rámci River City Prague dostává na více než 80 000 m2. Celková investice CA Immo do budov Missouri Park a Mississippi House dosáhne cca 65 milionů euro.

Václav Jonáš, ředitel CA Immo v Praze, uvádí: „Velmi nás těší, že se Allen & Overy rozhodla jako svou novou adresu a pražské působiště využít právě kampus River City Prague v Karlíně. Pro nás je to potvrzením, že tento projekt přitahuje ze všech oborů inovativní firmy, které chtějí být dobře připravené na budoucnost, chtějí svým lidem zajistit atraktivní a zdravé pracovní prostředí v technologicky vyspělé budově a přitom je pro ně zcela zásadní i odpovědný přístup k životnímu prostředí. Osobně se na nové kanceláře Allen & Overy velmi těším a věřím, že budou dokonalým potvrzením toho, že kanceláře jako prostor pro práci, setkávání, relaxaci a budování firemní kultury zdaleka neřekly své poslední slovo. Věřím, že tým Allen & Overy bude podobně jako ostatní nájemci River City Prague naplno využívat i okolní zeleň a parkové úpravy, které v rámci projektu vznikají a mohou sloužit nejen k relaxaci, ale i k práci.“

Allen & Overy je mezinárodní právní praxe s přibližně 5 500 zaměstnanci. Od vstupu na český trh v roce 1992 si získala pověst jedné z nejlepších právních kanceláří v České republice. Pražská kancelář nabízí široké spektrum poradenských služeb v oborech práva společností, finančních transakcí (zahrnujících dluhový i vlastní kapitál), daní a soudních sporů.

Společnost CA Immo u všech svých projektů klade vysoký důraz na udržitelnost, nízkou energetickou náročnost a nízké imise. Obě budovy jsou již v certifikačním procesu na získání mezinárodních osvědčení LEED Platinum (hodnotí dopad stavby na okolí, spotřebu vody a energie, použité materiály a kvalitu vnitřního prostředí) a dále na certifikaci WELL Core & Shell (potvrzuje vysokou kvalitu vnitřního prostředí podporující zdraví a spokojenost svých uživatelů) a certifikaci WELL Health & Safety Rating (certifikace vzniklá v reakci na pandemii covidu-19 k podpoře bezpečného pracovního prostředí a zdraví zaměstnanců).

Mississippi House a Missouri Park doplní kancelářský komplex River City Prague, který v současné době zahrnuje tři kancelářské budovy třídy A (Amazon Court, Nile House a Danube House). Nové objekty byly navrženy dánským architektonickým studiem Schmidt Hammer Lassen a navazují na vysoký architektonický standard celého areálu River City Prague. Nacházejí se na Rohanském nábřeží přímo u řeky Vltavy a v blízkosti centra města.

Obě budovy budou mít osm nadzemních a dvě podzemní podlaží určené pro parkování s kapacitou 230 stání. Plánovaná je také úschovna kol a zázemí pro cyklisty včetně sprch. Součástí architektonického konceptu jsou mimo jiné ozeleněné terasy, flexibilně využitelné kanceláře s dostatkem denního světla a reprezentativní vstupní lobby. Průměrná odhadovaná roční spotřeba primární energie bude o 50 % nižší, než je česká norma pro energetickou náročnost nových budov. Tato výjimečně vysoká energetická účinnost je zajištěna mimo jiné využitím geotermální energie a tepelných čerpadel. Budovy budou dále vybaveny inteligentním LED osvětlením pozitivně ovlivňujícím cirkadiánní rytmus, bezdotykovým přístupem, pokročilou recyklací odpadu a šetrným nakládáním s dešťovou vodou. Jedinečné je i samotné umístění budov – v zeleni přímo na břehu řeky Vltavy a výhledem na Pražský hrad. Karlín je dynamicky se rozvíjející pražská čtvrť s velmi dobrou infrastrukturou a dostupností. Zdejší restaurace, kavárny a snadné napojení na cyklostezku i pěší promenádu ještě zvyšují atraktivitu celého projektu. Více informací naleznete na: www.mississippihouse.cz; www.missouripark.cz

TZ

Zumtobel přichází s futuristickým osvětlením pro maximální flexibilitu a udržitelnost

Portfolio značky Zumtobel, předního světového hráče v oblasti světelné techniky, se rozšiřuje o čtyři nové produkty s různými možnostmi využití. Do budoucna to znamená svobodnější, flexibilnější, udržitelnější a spolehlivější řešení při návrhu interiérů všeho druhu.

Společnost Zumtobel od letošního jara nabídne novou verzi světelného stropu CIELUMA. Tvoří ho modulární světelné panely pohlcující zvuk, jejichž konfigurace se dodává na zakázku v rozměrech podle požadavků zákazníka. Výsledkem je nekonečná řada možností a zcela nová úroveň vzájemného propojení světla, zvuku a prostoru. Nová svítidla CRAFT II znamenají další průnik Zumtobelu do průmyslové sféry. Poprvé u této řady nejde o samostatné řešení, ale o systém vytvořený na zakázku pro konkrétní prostředí. Nový ovladač LITECOM je kompatibilní s protokolem DALI-2 a tedy i se zařízeními, které v tomto systému fungují. A bezpečnostní svítidla G5 jsou výrazně trvanlivější než jiné modely a vyžadují méně údržby, takže k nim výrobci nabízejí pětiletou záruku, která platí i pro baterii. „Stejně jako každý rok přicházíme na jaře s kolekcí nových produktů, které potvrzují naše kompetence v oblasti inovací, technologií a kvality,“ říká Jan Vacek výkonný ředitel ZG Lighting Czech Republic.

CIELUMA – multidimenzionální a modulární světelná klenba

Nový velkoplošný světelný strop CIELUMA napodobuje denní světlo vskutku nevídaným způsobem. Působí přitom hned na dva nejdůležitější smysly, kromě zraku i na sluch. Světelné panely totiž tlumí hluk v intenzitě 0,85 αw podle normy ISO 11654, což má na organismus blahodárné účinky. Zároveň místnost osvětluje v souladu s konceptem Double Dynamic Lighting dynamickým, oživujícím způsobem. Celý systém se skládá z modulárních světelných panelů, které tvoří rozměrné hliníkové LED rámy a velkoplošné LED panely s textilním potahem. Každý blok je jedinečný a vyrábí se na zakázku v Rakousku z recyklovatelných materiálů ve volitelných rozměrech o délce až 75 m a šířce po 4,9 m. Moduly lze připevnit na strop, ale také na stěnu. V obou případech panely rozptylují rovnoměrné světlo a lze je instalovat v podstatě do libovolného prostředí s milimetrovou přesností. Díky konfigurátoru si lze vybrat optimální rozměry, tvar a design, případně barevný index a teplotu, světelný tok a účinnost LED. O příjemnou podobu světla se starají dvě textilní vrstvy – ta viditelná zvnějšku slouží jako difusér, který rovnoměrně a účinně rozptyluje světlo z jednotlivých LED svítidel do prostoru. Vnitřní textilní vrstva slouží jako lapač nečistot a zachytává jemné částečky prachu a hmyz tak, že je zvnějšku nevidíme. Světelný strop vznikl ve spolupráci s firmou TYPICO, která se specializuje na výrobu membrán. Její generální ředitel Thomas König o výsledném produktu prohlásil: „CIELUMA působí na několik smyslů současně. Moc se mi líbí, jak dokonale stejnoměrně osvětlený strop mění místnost v úplně jiný prostor. Působí to, jako kdybyste se nacházeli venku. Je to kouzelné.“

Výkon, který vydrží – CRAFT II

Udržitelná výroba a vysoký výkon, to jsou dvě nová samostatná svítidla řady CRAFT II: CRAFT II performance a CRAFT II plus. CRAFT II performance je vysoce výkonné stropní svítidlo v lehkém, ale odolném krytu z ocelového plechu. Je vyráběné v Německu v rámci bezuhlíkového procesu a díky šesti odlišným křivkám distribuce světla nabízí dokonale univerzální využití. CRAFT II plus se vyznačuje vynikající odolností a revolučním způsobem práce s teplem. K automatickému chlazení a čištění využívá dva základní fyzikální zákony, Venturiho a Coandův efekt. Originální stropní světlo patří do úplně jiné třídy než předchozí model a odolá vysokým okolním teplotám až do 70 °C po celou svou životnost (minimálně 100 000 h). Aby dosáhlo takového výkonu, chytře využívá tlaku, rychlosti a teploty vzduchu, velkou roli hraje i hliníkový kryt výtečně vedoucí teplo.

Obě svítidla jsou vybavena špičkovou optikou a senzory, lze je připevnit na mnoho způsobů, jsou kompatibilní se službami IoT, podporují protokol DALI a umožňují monitorovat lidskou přítomnost. A v neposlední řadě světelným výkonem dělají čest značce Zumtobel. Díky technologii TIR (Total Internal Reflection) odrážejí průhledné laserové optické členy světelné paprsky vcelku jako zrcadlo, což zajišťuje optimální světelnou distribuci po celé místnosti. Snižuje se i riziko oslnění, na čemž má zásluhu originální optika s dvěma možnostmi nastavení na úzké a široké svazky paprsků. Díky tomu systém dosahuje hodnoty UGR<19.  Jednotlivé modely jsou k dispozici ve třech velikostech od M po XL a ve třech odlišných barevných provedeních – ve stříbrné, bílé a černé verzi. Světelný výkon se pohybuje mezi 10 000 a 50 000 lm, na výběr je šest odlišných typů distribuce světla od velmi širokého po úzký svazek nebo asymetrické nasvícení. Jedinečná je i kombinace světelného výkonu a účinnosti. Model CRAFT II performance dosahuje hodnoty 21 000 lm ve velikosti M, CRAFT II plus ve stejné velikosti zvládá dokonce 25 000 lm. Výrobci se vyhnuli smíšeným materiálům, aby usnadnili recyklaci po dosloužení. Ekologická stopa je tedy minimální.

Světelná infrastruktura pro budoucnost

Intuitivní ovládací systém světel LITECOM nabízí širokou škálu uživatelských rozhraní a ovládacích jednotek pro nejrůznější možnosti využití v různých místnostech pro různé uživatele, od klasických vypínačů a nástěnných dotykových panelů až po mobilní aplikace a webová rozhraní. V každém případě je ovládání jednoduché a intuitivní, vhodné pro každodenní provoz. Jenže LITECOM znamená víc než jen ovládání světel – jde o flexibilní, chytrý a snadno škálovatelný systém. Jediný ovladač lze využít mnoha způsoby u malých systémů i velkých instalací. Ovládací systém světel tvoří jedinou integrovanou jednotku s budovou a systémem jejího řízení. LITECOM lze do systémů řízení budov snadno integrovat, můžeme ho připojit ke cloudovým řešením a používat ho v rámci internetu věcí. Nejnovější verze systému Zumtobel LITECOM podporuje protokol DALI-2 a s ním kompatibilní řešení a přístroje třetích stran, takže nepochybně obstojí i v budoucnu.

Vysoká kvalita, spolehlivost a udržitelnost

Bezpečnostní svítidla by měla být, pokud možno bezúdržbová. Toho lze dosáhnout především využíváním robustních a trvanlivých komponentů. Při vývoji jsme se soustředili zejména na baterie. Nová bezpečnostní svítidla řady Zumtobel G5 proto na baterie nabídnou pětiletou záruku. Nové bateriové články před použitím v bezpečnostních svítidlech Zumtobel procházejí náročným testováním, v němž obstojí jen nejlepší kusy. V nových verzích svítidel G5 mají baterie také větší rozměry. Větší rezervní kapacita prodlužuje jejich výdrž a až na pár výjimek umožňuje zachovat stejné teplotní rozpětí jako u jiných řad. Další předností je osvědčené tenké a diskrétní provedení. Nové verze svítidel jsou k dispozici prostřednictvím služby myProduct pro RESCLITE PRO jako bezpečnostní svítidla a pro veškerá značení únikových cest od společnosti Zumtobel.

(Autor snímků: Zumtobel)

Světelný strop CIELUMA místnost osvětluje v souladu s konceptem Double Dynamic Lighting dynamickým, oživujícím způsobem. Je to zážitek pro oči i uši.

 

Udržitelná výroba a vysoký výkon, to jsou dvě nová samostatná svítidla řady CRAFT II:  CRAFT II performance a CRAFT II plus.

 

Vysoce výkonné stropní svítidlo CRAFT II performance v lehkém, ale odolném krytu z ocelového plechu. Je vyráběné v Německu v rámci bezuhlíkového procesu a díky šesti odlišným křivkám distribuce světla nabízí dokonale univerzální využití.

 

CRAFT II plus se vyznačuje vynikající odolností a revolučním způsobem práce s teplem. K dosažení vysokého výkonu chytře využívá tlaku, rychlosti a teploty vzduchu, velkou roli hraje i hliníkový kryt výtečně vedoucí teplo.

 

Nejnovější verze systému Zumtobel LITECOM podporuje protokol DALI-2 a s ním kompatibilní řešení a přístroje třetích stran, takže nepochybně obstojí i v budoucnu.

TZ

JLL jmenovala Alexandru Tomáškovou Head of Office Solutions

Mezinárodní poradenská společnost JLL dnes oznámila jmenování Alexandry Tomáškové na pozici Head of Office Solutions s účinností od 1. května 2021. Na starosti bude mít kancelářský sektor, zejména problematiku pronájmů, strategii pracovního prostředí a projektové řízení. Kromě toho bude blízce spolupracovat s dalšími týmy ve struktuře JLL včetně společnosti Tétris, která poskytuje architektonické a interiérové služby, a s oddělením kapitálových trhů v oblasti služeb pro kancelářský trh.

Alexandra přichází do JLL po jedenácti letech strávených v komerční divizi společnosti Skanska, kde působila nejdříve jako Leasing Director, v posledních třech letech pak i jako ředitelka Skanska Property a výkonná viceprezidentka komerčního developmentu společnosti Skanska pro Maďarsko a Českou republiku.

Sabine Eckhardt, CEO pro střední Evropu v JLL, uvedla: „Díky Alexandřiným bohatým zkušenostem v oblasti rozvoje kanceláří dále posílíme naši silnou reputaci nejen na kancelářském trhu. Její znalosti zvýší již tak vysoce stanovený standard JLL a našim klientům tak přineseme ještě lepší kvalitu našich služeb.”

Andrew Peirson, generální ředitel JLL pro Českou republiku, řekl: „Přilákat manažera Alexandřina kalibru je důkazem síly JLL jako globálního realitního hráče a také lídra trhu tady v Praze. Její pracovní historie v oblasti pronájmů a budování kanceláří je přesně ten mix zkušeností a schopností, které potřebujeme nejen my, ale především naši klienti, abychom zvládli všechny výzvy, které nám přináší současná situace. V souladu s naší strategií „One JLL“ se Alexandra zaměří na propojení našich služeb v oblasti pronájmu kanceláří, strategii pracovního prostředí a projektového řízení, abychom nabídli našim klientům komplexní služby. Jsem nadšený z jejího příchodu do našeho týmu.“

Alexandra Tomášková dodala: „Značka JLL pro mne z pohledu dlouholetého klienta vždy představovala kvalitu, profesionální přístup a silné hodnoty. Těším se na práci s týmem špičkových profesionálů a na to, že díky mým zkušenostem s developmentem, pronájmem a také prodejem kancelářských budov budeme poskytovat klientům ty nejlepší služby.”

Profil:

Alexandra Tomášková je absolventka Slezské university v Opavě. Svou kariéru zahájila v poradenské společnosti Cushman & Wakefield a následně pokračovala v Red Group, kde pracovala na pozici leasing manager. Od roku 2010 působila v komerční divizi společnosti Skanska, nejdříve na pozici Leasing Director, v posledních třech letech pak i jako ředitelka Skanska Property a od loňského roku jako výkonná viceprezidentka komerčního developmentu společnosti Skanska pro Maďarsko a Českou republiku. Ve volném čase ráda cestuje a při návštěvě měst sleduje tamější architekturu – zejména kancelářské budovy.

TZ

The trend of urban densification will become evident in Europe

Filip Pokorný heads the Prague office of Chapman Taylor. The portfolio of countries where this successful multinational company operates is very wide – from Asian countries, which are only in bloom, to developed European countries.

The fact that Chapman Taylor operates in so many diverse markets represents a considerable opportunity to follow the general trends of urban planning, to gain experience and to apply and find the optimum solutions for each project. Filip Pokorný connected his name with the company more than 13 years ago. He enjoys his work. It is very diverse and interesting, although not always easy. “While you hardly process a planning permit with full commitment, my daughter, who was born when we started one of the bigger projects, grew up, learned to walk, talk, and is slowly starting to count,” he adds with a smile.

You have been working for the company since 2007. What was your professional growth like? Did you expect to stay with one company for so long? Don’t you require change?

I started at Chapman Taylor’s office shortly after school with a few years of experience in several offices, after an internship in Brighton. Although I did have a certain comparison, I still had plenty to learn. This company initially approached me with a mix of international and local projects, with a wide range from small projects through to large ones. After I joined, I was very pleasantly surprised by the corporate culture of this international company, where everyone behaved and still behaves in a very friendly, correctly manner and pulls together as a team. It is this culture that Jon and I (Jon Hale – Group Board Director at Chapman Taylor – editor’s note) attempt to develop within the company and which sometimes even protects us from our architectural egos.

Is your work varied or are you trying for it to be?

I’m lucky that my work is naturally varied and that I don’t have to try much harder to make it so. In any case, my colleague Jon Hale and I try to maintain diversity for our colleagues in the office so that they have an opportunity to develop their skills and knowledge across typologies or the levels of projects. In my opinion, this is one of the advantages of our office that we can offer our colleagues.

You have a doctor’s degree in urban planning and brownfield regeneration. Especially the second field is very attractive and indeed current. Do you still focus on brownfields?

I am lucky to be, amongst other things, able to focus on urban planning and brownfields. I enjoy this. It is certainly attractive to me and its complexity represents a significant challenge. In addition to the projects, we are working on in the Czech Republic – the new city district of Ameside in Plzeň, the regeneration of the Pardubice distillery and the regeneration of the Mosilany complex – I have the opportunity to view large-scale projects abroad within Chapman Taylor’s global network, especially those in Asia. There I can follow the latest trends in urban design in practice, whether it is the phenomenon of smart cities, sponge cities, or short-distance cities.

Don’t you think that many architectural gems such as old factories, etc., are ‘destroyed’ along with brownfields?

I do not. Personally, I see a little more value in a well-functioning city than in the conservation of times long past. This is not to say that we must demolish everything, but if the building is to remain, it must, in addition to its significant cultural value, also prove its current viability and that it will enrichen the lives of people in the city. If the preservation of such a building, which in the past was sometimes created by chance and was built for a specific business purpose, is at the detriment of today, it is a different matter. If its preservation requires a compromise solution of urbanism, or prolongs the regeneration process for many years, or even completely blocks the regeneration of the excluded brownfield, then the price to pay is far too high for me.

As an urban planner, you look at each project very comprehensively…

It is important that whenever we regenerate brownfields, we put the time and quality of the environment on scales and realise what our insistence on controversial historical values sometimes represents. Many people will not live to see the regeneration of that part of the city in which they live and that could serve them because of such a historically type of valuable building. It is often that even more ironic is that laymen do not consider these buildings beautiful or valuable.

You are responsible for the company’s key projects in the Czech Republic. Which ones are currently up to date and which do you like best?

We have just over 30 active projects in the Czech Republic and also elsewhere in Europe, from urban studies through the design of office or residential buildings, shopping centres and renovations to interior designs. I like every project I participate in with my colleagues. For me personally, the closest projects are always those where there is mutual understanding with the client, when we do something new and innovative and where the project represents a challenge that we have to overcome.

You participate comprehensively in the project – from its origin to its implementation. How do you view the complex legislative and approval processes and how does your company deal with them?

Unfortunately, the construction planning period is disproportionately long and unpredictable, as we all probably know. Moreover, this process is completely vulnerable to obstruction and ill will. I sometimes feel that we do not remember that a human being’s life lasts on average 70 years. And if the permit for a larger project in Prague today takes an average of seven years, that’s a tenth of our lives. But when we look around, that tenth of life is not reflected in the quality of our cities at all. We often devote energy to minor technical problems, solving obstructions, etc. It is absurd to see what a small percentage of the time and cost of building preparation goes into design or concept, and what is taken up by bureaucracy.

You are also involved in retail, planning and regeneration design. What does it involve?

I work and have worked on many shopping centres and their reconstruction. Shopping centres and retail are not that different from urban planning and the planning of a city as it may seem at first sight. In particular, current trends in this area create more and more small lively neighbourhoods from empty ‘shop boxes’. This is a trend that will continue and the current situation only accelerates it. The new shopping centres will be poly-functional buildings with different contents and different types of public spaces, although mostly still covered.

Do you mean the combination of retail and apartments, leisure activities, etc.?

Yes. Two of our current large projects, Ameside Plzeň and Galerie Pardubice, are moving in this direction, and other projects of reconstruction of shopping centres, where it is not only about cosmetic modifications but often about an overall reassessment and change of the concept, are also moving in this direction. In future, I believe that the reconstruction of shopping centres will go even further, and we will talk about regeneration rather than reconstruction, because their transformation will be very significant.

What are the partial trends here? What about multiplexes, etc.?

You know, I personally think that it is precisely these large impersonal cinemas that are a thing of the past, and rather the trend of small club cinemas or cinemas with some added value is returning.

You have also outlined for me a very surprising ‘densifying of cities’, or how to call this trend?

Yes. While, for instance, in Asia, which is often still completely underdeveloped and developing from an urban point of view, this trend will be the opposite in Europe. Now we can see it, for example, in Leipzig, where people have been, for the last 30 years, moving from the periphery back to the city centre. I think that city centres, even historical ones, will need to be adapted to normal life and people’s needs. Then it is clear that the suburbs will be de-populated and people will return to the cities, which will greatly assist urbanism in general.

It is said about you that you can combine business with architecture. Is there a recipe for this?

I don’t think so. However, we must ensure a quality environment so that our colleagues can devote themselves to their work and ensure their material needs. So, I have to bravely deal with the business side of things so that someone can draw those beautiful projects.

How much has the pandemic situation affected your business? Do you see any light at the end of the tunnel?

As for myself, I see it more like a flight in turbulence. It’s a little bumpy now, but hopefully we will all survive and it will pass soon and we will move on. I believe that the whole thing surrounding covid will shift us, as a human society, and therefore architecture, to a slightly different environment, with slightly different values and also demand. I hope that there will be pressure, among other things, to make our buildings more environmentally friendly. I hope that the state will be forced to significantly streamline the administration in order to help the economy in a rapid recovery, and this will be reflected, for instance, in the shortening of negotiations on building permits, outline plans, etc.

Kristina Vacková / Photo: author and Chapman Taylor

V Evropě se projeví trend zahušťování měst

Filip Pokorný stojí v čele pražské kanceláře Chapman Taylor. Portfolio států, kde tato úspěšná nadnárodní společnost působí, je velice široké – od asijských zemí, jež jsou teprve v rozkvětu, až po vyspělé evropské země.

Právě fakt, že Chapman Taylor působí na tolika rozmanitých trzích, je skvělou příležitostí pro sledování obecných trendů urbanismu, pro získávání zkušeností i pro aplikaci a hledání nejlepších řešení pro každý projekt. Filip Pokorný spojil své jméno s firmou již před více než 13 lety. Práce ho baví, je velmi různorodá a zajímavá, i když ne vždy lehká. „Zatímco s plným nasazením sotva vyřídíte územní povolení, má dcera, která se narodila, když jsme zrovna s jedním z takových větších projektů začínali, vyrostla, naučila se chodit, mluvit a pomalu začíná počítat,“ dodává s úsměvem.

Ve firmě pracujete od roku 2007. Jaký byl váš profesní růst? Předpokládal jste, že zůstanete u jedné společnosti tak dlouho? Netoužíte po změně?

V kanceláři Chapman Taylor jsem začínal nedlouho po škole s pár lety praxe v několika kancelářích, po stáži v Brightonu. Sice jsem měl už čím porovnávat, ale stále jsem se měl ještě co učit. Tato společnost mne zprvu oslovila mixem mezi mezinárodními a lokálními projekty, s širokým záběrem od malých projektů po ty velké. Poté, co jsem nastoupil, mne pak velmi mile překvapila firemní kultura mezinárodní společnosti, kde se všichni chovali a dodnes chovají velice kolegiálně, korektně a táhnou za jeden provaz jako tým. Právě tato kultura je pro nás s Jonem (Jon Hale, další z ředitelů Chapman Taylor – pozn. red.) tím, co se snažíme ve firmě rozvíjet a někdy i chránit před našimi architektonickými egy.

Je podle vás vaše práce pestrá, nebo se snažíte, aby byla?

Mám to štěstí, že má práce je pestrá tak nějak přirozeně
– a ani se o to moc nemusím snažit. Každopádně v kanceláři se s kolegou Jonem Halem snažíme pestrost udržet i pro naše kolegy, aby měli možnost rozvíjet své schopnosti a znalosti napříč typologiemi či stupni projektů. Je to podle mne jedna z výhod naší kanceláře, kterou můžeme našim kolegům nabídnout.

Máte doktorát z urbanismu a regenerace brownfieldů. Obzvláště druhý obor je velice atraktivní a aktuální. Věnujete se brownfieldům i nadále?

Mám to štěstí, že se mohu kromě jiného stále věnovat urbanismu a brownfieldům. Tato problematika mě baví. Je pro mne atraktivní a svou komplexností představuje velikou výzvu. Kromě projektů, na kterých pracujeme v Česku – nová městská čtvrť Ameside v Plzni, regenerace pardubického lihovaru či regenerace areálu Mosilany – mám možnost vidět v rámci globální sítě Chapman Taylor i projekty velkého měřítka v zahraničí, zejména v Asii. Tam mohu sledovat ty nejaktuálnější trendy při navrhování měst v praxi, ať už je to fenomén smart cities, sponge city, či města krátkých vzdáleností.

Nemyslíte si, že se spolu s brownfieldy „ničí“ i mnohé architektonické skvosty jako staré fabriky apod.?

Nemám. Já osobně vidím trochu větší hodnoty v kvalitně fungujícím městě než v konzervaci časů dávno minulých. Tím nechci říct, že musíme vždy všechno zbořit, ale pokud má stavba zůstat, musí kromě své výrazné kulturní hodnoty prokázat i svou aktuální životaschopnost a to, že život lidí ve městě obohatí. Pokud je zachování takové stavby, která v minulosti vznikla někdy i náhodně a byla postavena za specifickým podnikatelským účelem, na úkor dneška, je to něco jiného. Pakliže její zachování vyžaduje kompromisní řešení urbanismu, či prodlouží proces regenerace o dlouhá léta, nebo dokonce zcela zablokuje regeneraci vyloučeného brownfieldu, tak to je pro mne cena příliš vysoká.

Na každý projekt se tedy díváte jako urbanista velice komplexně…

Je důležité, abychom vždy při regeneraci brownfieldů dali na misku vah čas a kvalitu prostředí a uvědomili si, co někdy naše trvání na sporných historických hodnotách znamená. Spousta lidí se nedožije kvůli takové historicky trochu cenné stavbě regenerace kusu města, v němž žijí, které mohlo sloužit právě jim. Často to je ještě ironičtější o to, že laici tyto stavby za krásné nebo hodnotné nepovažují.

Máte zodpovědnost za klíčové projekty společnosti v Česku. Které z nich jsou momentálně aktuální a které máte nejraději?

Máme něco přes 30 aktivních projektů v Česku, ale i jinde v Evropě, od urbanistických studií přes návrhy kancelářských nebo rezidenčních budov, obchodních center, rekonstrukce až po návrhy interiérů. Každý projekt, na němž se spolupodílím se svými kolegy, mám rád. Pro mne osobně jsou vždy nejbližší ty projekty, kdy si rozumíme s klientem, kdy děláme něco nového, inovativního a kdy projekt představuje nějakou výzvu, kterou musíme zdolat.

Na projektu se podílíte komplexně – od jeho vzniku až po realizaci. Jak nahlížíte na složité legislativní a schvalovací procesy a jak se s nimi vaše firma vyrovnává?

Doba plánování staveb je bohužel neúměrně dlouhá a nepředvídatelná, což asi víme všichni. Navíc je tento proces zcela bezbranný vůči obstrukcím a zlé vůli. Mám někdy pocit, že si neuvědomujeme, že lidský život trvá průměrně 70 let. A pokud dnes v Praze trvá povolení většího projektu průměrně sedm let, je to desetina našeho života. Ale když se kolem sebe rozhlédneme, tak ta desetina života se nakonec na kvalitě našich měst vůbec neodráží. Energii často věnujeme podružným technickým problémům, řešení obstrukcí apod. Je až absurdní, když vidíte, jak malé procento času i nákladů přípravy stavby tvoří návrh nebo koncepce, a co stráví byrokracie.

Věnujete se také designu retailu, plánování a regeneraci. Co to obnáší?

Pracuji a pracoval jsem na mnoha obchodních centrech a jejich rekonstrukcích. Obchodní centra a retail nejsou až tak vzdálené urbanismu a plánování dobrého města, jak to na první pohled může vypadat. Zejména aktuální trendy v této oblasti více a více vytvářejí z prázdných „schránek na obchody“ živoucí malé městské čtvrti. To je trend, který bude pokračovat a aktuální situace ho jen akceleruje. Nová obchodní centra budou polyfunkční stavby s různými náplněmi a různými typy veřejných prostor, byť většinou stále ještě krytých.

Máte na mysli spojení retailu s byty, volnočasovými aktivitami apod.?

Ano. Tímto směrem se ubírají dva naše aktuální velké projekty Ameside Plzeň i Galerie Pardubice a tímto směrem se ubírají také další projekty rekonstrukcí obchodních center, kdy nejde jen o kosmetické opravy, ale dost často i celkové přehodnocení a předělání koncepce. V budoucnu věřím, že přestavby obchodních center půjdou ještě výrazně dál a spíše než o rekonstrukci budeme hovořit o regeneraci, neboť jejich proměna bude velice výrazná.

Jaké jsou zde dílčí trendy? Co třeba multiplexy apod.?

Víte, osobně se domnívám, že právě těmto velkým neosobním kinům je odzvoněno a spíše se vrací trend malých klubových kin nebo kin s nějakou přidanou hodnotou.

Nastínil jste také pro mě velmi překvapivé „zahušťování měst“, nebo jak tento trend nazvat?

Ano. Zatímco např. v Asii, která je ještě často zcela nerozvinutá a urbanisticky se rozvíjí, v Evropě bude tento trend opačný. Nyní to můžeme vidět už třeba v Lipsku, kde se za posledních 30 let lidé stěhují z periferií zpět do centra města. Myslím si, že bude potřeba centra měst, a to i historická, přizpůsobit normálnímu životu a potřebám lidí. Potom je jasné, že naopak příměstské částí se budou vylidňovat a lidé se budou vracet zpět do měst, což celkově urbanismu velmi pomůže.

Říká se o vás, že umíte skloubit obchod s architekturou. Je na to nějaký recept?

Nemyslím. Nicméně musíme zajistit kvalitní prostředí, aby se naši kolegové mohli věnovat své práci a mohli zajistit své hmotné potřeby. Takže se musím s obchodní stránkou věci nějak statečně vyrovnat, aby měl kdo ty krásné projekty kreslit.

Jak moc vaši firmu postihla pandemie? Vidíte nějaké světlo na konci tunelu?

Za sebe to spíš cítím jako let v turbulenci, trochu to teď hází, ale snad to všichni přežijeme, brzy to přejde a my se dostaneme dál. Věřím, že nás celé to dění kolem covidu jako lidskou společnost, a tím i architekturu, posune do trochu jiného prostředí, s trochu jinými hodnotami a také poptávkou. Doufám, že bude tlak mj. třeba na to, aby naše stavby byly ohleduplnější k životnímu prostředí. Doufám, že stát bude nucen výrazně zefektivnit správu, aby pomohl ekonomice v rychlé rekonvalescenci, a to se promítne třeba i do zkrácení projednávání stavebních povolení, územních plánů apod.

Kristina Vacková / Foto: autorka a Chapman Taylor

Built-to-suit construction near large cities dominates industrial development

Is it worthwhile for companies to invest in a build to suit hall, or is it more economical to move to wherever is vacant at the moment? Why is, among other things, a city architect involved in the upcoming industrial park in the centre of Ostrava? And is it true that industrial parks situated at German borders are doing better?

 

We talked about this with Tomáš Kubín (TK) and Daniel Kubizňák (DK) from the development company P3. Tomáš Kubín manages construction of the company throughout Central Europe; Daniel Kubizňák is in charge of leasing and development of P3’s Czech industrial real estate portfolio.

Many companies have been forced to move their activities to the e-commerce environment. How did this situation affect industrial development?

DK: E-commerce has been growing steadily for over 10 years in Europe and industrial development goes to meet it halfway. However, the current situation is specific for demand spiked in the most desirable locations within or directly in close proximity to larger towns. This is understandable given the enormous interest in online sales and distribution. This also applies more and more to the food segment.

Food storage certainly has specific requirements. How flexible can you be with regards to such demands?

DK: Rohlik.cz, for instance, negotiated possible expansion in Prague with us even before the outbreak of the pandemic, and therefore had a huge advantage in securing premises in the eastern part of Prague in time, which suitably complement the original distribution centre at Liboc in the western part of the metropolis. Thanks to this, they managed to cover the extreme increase in orders during the pandemic. But the decisive factor was the location of the park in Horní Počernice, which is ideal for urban logistics.

TK: However, not every hall is suitable for fast-moving goods and especially for food. These clients have specific requirements for warehouse operations, where supplies are usually provided by lorries, which require several large loading ramps. At the same time, however, such an operation also needs smaller ramps and then designated areas for picking up prepared goods and loading supplies, which afterwards are distributed to customers. Not to mention other necessities, such as suitable lighting, ventilation and heating system, especially in the context of refrigerated and frozen goods. Such an object must then function as a supermarket, but it provides a much wider and more varied offer. However, these ‘optimal’ conditions do not represent a development standard, and although the hall can be retrofitted to such operation, it entails considerable costs. In the long run, it is far more advantageous and sustainable to have the hall built-to-suit so that it fully meets all the requirements of the tenant. The built-to-suit construction is then approved for specific operation which significantly speeds up the administrative side of the entire construction.

Can we anticipate a greater rate of construction of new projects near large towns?

DK: Not only e-commerce demands industrial space near or directly within large towns. Land plots for construction on a green field are practically unavailable in towns, which is why brownfields are increasingly being used for new projects. This is the case of the planned P3 Ostrava Park, although we perceive it more as the construction of a new business district, which will connect smoothly to its surroundings and consist of production and storage halls, shops, showrooms, offices and other facilities typical of urban development.

So how will the Ostrava project differ from other development projects?

TK: We cooperated on the design of the project with local architect David Kotek, who follows the urbanism that the architect Josef Pleskot bestowed during the revitalization of the DOV complex and also consulted it with the Municipal Studio of Spatial Planning and Architecture (MAPPA). We will integrate our project into the industrial area and at the same time want to incorporate various sustainable solutions with a positive impact on the environment and on the efficiency of the operation of the complex and individual buildings. Whether it is about facades overgrown with greenery, rainwater management in the form of underground retention basins, utilization of a local heat source and process water, or an effective combination of natural and artificial lighting, we have the ambition to move the level of industrial buildings higher. In addition to being an exceptional investment value of several billion crowns, it is the first brownfield in the Czech Republic that P3 will use to such an extent. The region has a rich industrial tradition which we naturally want to build on and bring new job opportunities with higher added value to Ostrava.

Ostrava is a historically industrial town – do you think there are enough suitable industrial premises in the Czech Republic in general?

DK: P3 Ostrava is exceptional because we offer over 150,000 sq m of space for urban logistics, retail and e-commerce as well as for light production or R&D right in the wider city centre. The location in the city centre will delight traders or logistics, who provide facilities for them. Future clients will benefit from the excellent availability of a skilled workforce. The same applies to our P3 Lovosice park in the Ústí nad Labem region, where we can offer construction of halls according to a client’s requirements with a total area of almost 30,000 sq m. Lovosice is also interesting for tenants due to its location – 40 minutes from Prague and 60 minutes to Dresden.

Is it true that logistics halls situated by motorways to and from Germany practically rent themselves?

DK: It is not that rosy, but good accessibility to Germany is, of course, a strong argument for clients with orientation towards the German market who are looking for premises that can be provided in a relatively short time.

TK: In Lovosice, we have a total of three buildings with building permits already issued, so we can begin construction almost immediately. We are also trying to achieve this position in another park, which we are preparing at Myslinka near Plzeň. It is located about 15 km from the city centre – and on the other hand it is just a few minutes from the park to the D5 motorway, which is not only a very convenient location for the manufacturing industry.

DK: The Plzeň industrial real estate market is the third most important market in our country after Prague and Ostrava, and there is considerable interest in spaces in a park connected to the motorway and suburban public transport. There we are able to offer units from 3,000 to 30,000 sq m. We are starting to build the first halls this year and it will be possible to move in at the turn of the year.

Do you count on a ‘green’ solution for built-to-suit construction?

TK: We build all new P3 buildings to achieve the internationally recognized BREEAM certification at the Very Good level, which emphasizes the sustainability of the buildings. But we are currently preparing some parks, such as P3 Lovosice, for a higher standard, BREEAM Excellent. We place great emphasis on ensuring that solutions required by the certification are primarily meaningful for the operation of the complex or the tenant himself. In Lovosice, we have installed a number of technical solutions for maintaining water in the given locality, such as retention and infiltration tanks or a specially designed layer under the parking area, which prevents possible seepage of pollution into groundwater. In this respect, Lovosice is a regional showcase of green solutions in the area of water management. We are preparing a similar project, in which we will demonstrate the best of the portfolio of ecological solutions, in the P3 Prague D11 park or in the P3 Olomouc complex. There we will show how modern sustainable development can look like, and we believe that some tenants can be inspired there.

However, it is not always possible to meet these key parameters, such as a large city or proximity to Germany. What options do tenants then have?

DK: The fact is that there is not much land suitable for industrial construction in large towns. In Prague, such plots are practically unavailable. We must therefore look at the whole matter from the point of view of industrial or logistics operations. Traveling 30 km is unimaginable for many of us, but it is a good compromise of acceptable driving distance and availability of employees for logistics companies. It is Prague, as an economic centre, that is particularly suffering from the lack of vacant land for construction. One of the last opportunities for the construction of a built-to-suit hall is the P3 Prague D6 park in Stochov, Central Bohemia, where there are 17,000 sq m available, but the size of the units can be flexibly adapted. The name of the park suggests that it is conveniently accessible from Prague and at the same time is connected to the D6 motorway, so it is also attractive for export companies.

What are your recommendations to the potential or existing tenants of your premises?

TK: The design and construction of a good industrial property built-to-suit is not a sprint, but a steady run. Primarily, the permitting processes need to be planned several years in advance.  It is then ideal to use this time for a detailed design of the operation for a particular client so that it best meets his needs and is flexible enough for the future. The reward for foresight and effort will arrive in the form of a wonderful building, which we and the tenants will be proud of.

DK: Do not be afraid to let the developer look under the imaginary cover of your business when planning the hall. It is very likely that operational or other issues that you may be solving at the moment, have already been dealt with, or even completely solved, for one of the other tenants. In addition to construction and leasing, we have our own expert teams for asset, property and facility management, so we can advise clients not only on planning and construction, but also on building management or setting up operations inside. Ideally, we will all meet around the same table, the client will tell us his requirements and we will then evaluate what can or cannot be built and whether it even makes economic sense at all.

PR

Výstavba na míru poblíž velkých měst kraluje průmyslovému developmentu

Vyplatí se firmám investovat do haly na míru, nebo je ekonomičtější nastěhovat se tam, kde bude zrovna volno? Proč se na chystaném průmyslovém parku v srdci Ostravy podílí mimo jiné i městský architekt? A je pravda, že u hranic s Německem se průmyslovým parkům daří lépe?

 

O  tom jsme si povídali s Tomášem Kubínem (TK) a Danielem Kubizňákem (DK) z developerské společnosti P3. Tomáš Kubín řídí výstavbu společnosti v celé střední Evropě; Daniel Kubizňák má na starosti leasing a development českého portfolia průmyslových nemovitostí P3.

Mnohé firmy byly nuceny přesunout své aktivity do prostředí e-commerce. Jak se tato situace promítla do průmyslového developmentu?

DK: E-commerce v Evropě stabilně roste už přes 10 let a průmyslový development jde tomuto trendu naproti. Současná situace je ale specifická v tom, že skokově narostla poptávka v nejvíce žádaných lokalitách uvnitř, nebo v těsné blízkosti větších měst. To je pochopitelné s ohledem na enormní zájem o internetový prodej a distribuci. To stále více platí také pro segment potravin.

Přitom skladování potravin má jistě specifické požadavky. Jak moc dokážete být v případě takové poptávky flexibilní?

DK: Například Rohlik.cz s námi o možné expanzi v Praze jednal už před vypuknutím pandemie a měl proto obrovskou výhodu v tom, že si včas zajistil prostory ve východní polovině Prahy, které vhodně doplňují původní distribuční centrum v Liboci v západní části metropole. Extrémní nárůst objednávek během pandemie se mu díky tomu podařilo dobře vykrýt. Rozhodující ale byla poloha parku v Horních Počernicích, která je pro městskou logistiku ideální.

TK: Pro rychloobrátkové zboží a zejména potraviny se ale zdaleka nehodí každá hala. Tito klienti mají specifické požadavky na operativu skladu, kde zásobování zpravidla zajišťují kamiony, pro které je potřeba několik velkých nákladových ramp. Zároveň ale takový provoz vyžaduje i menší rampy a pak prostory pro vychystávání zboží a nakládání dodávek, které pak míří k zákazníkům. Nemluvě o dalších nezbytnostech, jako je vhodné osvětlení, ventilace a systém vytápění, zejména v kontextu chlazeného a mraženého zboží. Takový objekt pak musí fungovat jako supermarket, který má ale mnohem širší a pestřejší nabídku. Tyto „optimální“ podmínky ale nejsou developerským standardem, a ačkoli lze halu na takový provoz zpětně uzpůsobit, nese to s sebou nezanedbatelné náklady. Z dlouhodobého hlediska je tak mnohem výhodnější a udržitelnější dát si halu postavit na míru tak, aby stoprocentně odpovídala všem potřebám nájemce. Budova na míru se pak kolauduje na konkrétní provoz, což podstatně urychlí administrativní stránku celé výstavby.

Můžeme předpokládat větší míru výstavby nových projektů v blízkosti velkých měst?

DK: Nejen e-commerce si žádá průmyslové prostory v blízkosti nebo přímo v rámci velkých měst. Pozemky pro výstavbu na zelené louce jsou ve městech prakticky nedostupné, a proto se pro nové projekty stále více využívají brownfieldy. To je případ chystaného parku P3 Ostrava, i když ten vnímáme spíše jako výstavbu nové obchodní čtvrti, která plynule naváže na své okolí a budou ji tvořit výrobní a skladové haly, obchody, showroomy, kanceláře a další zázemí typické pro městskou zástavbu.

Čím se tedy ostravský projekt bude lišit od ostatních developerských projektů?

TK: Na návrhu projektu jsme spolupracovali s místním architektem Davidem Kotkem, který navazuje na urbanismus, jenž Dolním Vítkovicím vdechl architekt Josef Pleskot při revitalizaci areálu DOV a byl také konzultován s Městským ateliérem prostorového plánování a architektury (MAPPA). Náš projekt začleníme do industriálního území a zároveň chceme zapracovat různá udržitelná řešení s pozitivním dopadem na životní prostředí i na efektivitu provozu areálu a jednotlivých budov. Ať už půjde o fasády porostlé zelení, nakládání s dešťovou vodou formou podzemních retencí, využití lokálního zdroje tepla a technologické vody, nebo efektivní kombinaci přirozeného a umělého osvětlení, máme ambici posunout úroveň průmyslových staveb na vyšší úroveň. Kromě toho, že jde o výjimečnou investici v řádu několika miliard korun, jde o první brownfield v ČR, který P3 v takovém rozsahu využije. Region má bohatou průmyslovou tradici, na niž chceme přirozeně navázat a přinést do Ostravy nové pracovní příležitosti s vyšší přidanou hodnotou.

Ostrava je historicky průmyslové město – je podle vás obecně v Česku dostatek vhodných průmyslových prostor?

DK: P3 Ostrava je výjimečná tím, že přímo v širším centru města nabídneme přes 150 000 m2 prostor pro městskou logistiku, retail a e-commerce, ale i pro lehkou výrobu nebo R&D. Z polohy v centru města budou nadšeni právě obchodníci nebo logistici, kteří pro ně zajišťují zázemí. Budoucí klienti budou těžit z dobré dostupnosti kvalifikované pracovní síly. Totéž platí i pro náš park P3 Lovosice v Ústeckém kraji, kde můžeme nabídnout výstavbu hal podle požadavku klienta o celkové ploše téměř 30 000 m2. Lovosice jsou ale pro nájemce zajímavé i díky své poloze – 40 minut od Prahy a 60 minut do Drážďan.

Platí, že logistické haly u dálničních tahů do Německa se prakticky pronajímají samy?

DK: Až tak růžové to není, ale dobrá dostupnost do Německa je samozřejmě silný argument pro klienty s orientací na německý trh, kteří hledají prostory, jež mohou být dodány v relativně krátkém čase.

TK: V Lovosicích totiž máme celkem tři objekty s vydaným stavebním povolením, a realizaci tedy můžeme zahájit téměř okamžitě. Tohoto stavu se snažíme dosáhnout také v dalším parku, který připravujeme v Myslince u Plzně. Nachází se zhruba 15 km od centra města – a na druhou stranu je to z parku pár minut cesty na dálnici D5, což je nejen pro výrobní průmysl velmi výhodná poloha.

DK: Plzeňský trh průmyslových nemovitostí je po Praze a Ostravě třetím nejvýznamnějším trhem u nás a o prostory v parku s napojením na dálnici i příměstskou hromadnou dopravu je velký zájem. Nabídneme v něm jednotky od 3 000 do 30 000 m2. První halu začínáme stavět už letos a na přelomu roku se do ní bude možné nastěhovat.

Počítáte při výstavbě na míru i s nějakým „zeleným“ řešením?

TK: Všechny nové budovy P3 stavíme tak, aby dosáhly na mezinárodně uznávanou certifikaci BREEAM na úrovni Very Good, jež klade důraz na udržitelnost budov. Některé parky, jako právě P3 Lovosice však aktuálně připravujeme i na vyšší standard BREEAM Excellent. Velký důraz přitom klademe na to, aby řešení vyžadovaná certifikací byla především smysluplná pro provoz areálu či samotného nájemce. V Lovosicích jsme instalovali řadu technických řešení pro udržení vody v dané lokalitě, jako jsou retenční a vsakovací nádrže nebo speciálně navržené souvrství pod parkovací plochou, která zabraňují případnému průsaku znečištění do podzemních vod. Lovosice jsou v tomto ohledu regionální výkladní skříní zelených řešení v oblasti hospodaření s vodou. Podobný projekt, na kterém předvedeme to nejlepší z portfolia ekologických řešení, chystáme v parku P3 Prague D11 nebo v areálu P3 Olomouc. Tam ukážeme, jak může vypadat moderní udržitelný development a věříme, že se tam někteří nájemci inspirují.

Ne vždy je ale možné splnit zmíněné klíčové parametry, jako jsou velké město nebo blízkost Německa. Jaké možnosti pak nájemci mají?

DK: Faktem je, že pozemků vhodných pro průmyslovou výstavbu ve velkých městech není mnoho. V Praze jsou takové pozemky prakticky nedostupné. Musíme se proto na celou záležitost dívat z pohledu průmyslového nebo logistického provozu. Dojíždět 30 km je pro mnohé z nás nepředstavitelné, ale pro logistické společnosti jde o dobrý kompromis akceptovatelné dojezdové vzdálenosti a dostupnosti zaměstnanců. Právě Praha jako ekonomické centrum obzvláště trpí nedostatkem volných pozemků pro výstavbu. Jednou z posledních příležitostí pro výstavbu haly na míru je park P3 Prague D6 ve středočeském Stochově, kde je dostupných 17 000 m2, ale velikost jednotek můžeme flexibilně přizpůsobit. Název parku napoví, že je pohodlně dostupný z Prahy a zároveň je napojený na dálnici D6, takže je atraktivní i pro exportní firmy.

Jaká máte doporučení potenciálním nebo stávajícím nájemcům vašich prostor?

TK: Návrh a výstavba dobré průmyslové nemovitosti na míru není sprint, ale běh na dlouhou trať. Především povolovací procesy je třeba plánovat až několik let dopředu. Tento čas je pak ideální využít na detailní návrh provozu pro konkrétního klienta tak, aby co nejlépe odpovídal jeho potřebám a byl dostatečně flexibilní do budoucna. Odměnou za prozíravost a vynaložené úsilí pak bude skvělá budova, na niž budeme pyšní my i nájemce.

DK: Nebojte se při plánování haly nechat developera nahlédnout pod pomyslnou pokličku vašeho byznysu. Je totiž velmi pravděpodobné, že provozní nebo jiné otázky, které možná v danou chvíli řešíte, už řešil (nebo i vyřešil) pro některého z dalších nájemců. Kromě výstavby a leasingu máme vlastní expertní týmy pro asset, property nebo facility management, tudíž můžeme klientům poradit nejen při plánování a výstavbě, ale i při správě budovy anebo nastavení provozu uvnitř. V ideálním případě se všichni sejdeme u jednoho stolu, klient nám sdělí své požadavky a my následně vyhodnotíme, co lze, či nelze postavit, a zda to vůbec dává ekonomický smysl.

PR

With Serge Borenstein not only about Karlín

The activities of the Karlín Group have, since its establishment at the end of the 1990‘s,  focused mainly on the Prague district of the same name.

They have succeded to realize many extraordinary projects there and plan further construction in the coming years. Karlín Group also directs their development activities to other parts of Prague, especially in Modřany, Holešovice and Smíchov. The company takes pride in the maximum architectural level of all its projects. They are doing well, as can be seen from various prestigious awards – ‚Best of Realty‘ and ‚Building of the Year‘ – for the implementation of the Karlín Palace, Corso Karlín and Kotelna projects. The co-founder of Karlín Group, Serge Borenstein, answered our questions.

Karlín still has something to surprise with and something to offer. You and your partners are currently implementing three projects there. Can you tell us something about them? 

Certainly, the Karlín location is naturally a ‘heart’ issue for us, but other parts of Prague also have interesting sites that attract me. On the Rohanské Embankment, in the immediate vicinity of the Vltava River, we will complete the KAY River Lofts in the summer. The face and form were bestowed by Ivan Kroupa, who engraved the stream of the river into the minimalist shapes of the façade; the house has wonderful dynamics and a wonderful layout of apartments. The uniqueness of the place and the proximity of the river enhanced the attractiveness of the house and all 55 apartments have been sold before construction is completed.

You are known for bringing a number of foreign architects to the Czech Republic. KAY is rather an exception. What about the second project, which is being developed in the vibrant part of Karlín in Křižíkova Street?

Each project has its own specifics: It is influenced by the shape of the land and situating it within the location. I do not look at new building as an individual object. It has to fit into the location, complete its character and ideally enrich it with its function in the long run. That is why we always carefully consider the designs of both Czech and foreign architects. The Slovenian architect Vasa J. Perovič designed an elegant and timeless house in a gap site in Křižíkova Street, which actually comprises two houses with two different street facades facing Křižíkova Street. An amazing space with a park and views of Vítkov was then created in the courtyard. We enjoy working with architects from the Bevk Perovič studio. In Modřany, they designed one of two buildings from the Zahálka project for us.

DVA DOMY (TWO HOUSES) were given an apt name according to their visual identity. You talked about the function of the house. What role does this play? 

We always make sure that we maintain and develop the liveliness and diversity of Karlín and its character. The project of TWO HOUSES naturally also fulfills this idea. It is a multifunctional project, the concept of which naturally connects the commercial premises on the ground floor of the building with the main residential part on the upper floors. The residential units that are currently available come with layouts ranging from compact one bedroom apartments with kitchenette, which are ideal for young couples, through spacious two bedroom apartments with a kitchenette suitable for families to luxurious five bedroom apartments with a kitchenette spread over two floors. The choice within the individual categories is particularly wide, where those apartments with the designation two bedroom + kitchenette, for instance, offer a floor area from 65 sq m up to 155 sq m; one or two bathrooms, balcony, loggia or terrace.

Are all 112 apartments offered in the TWO HOUSES project for sale, or will you keep some of the apartmentss for rental?

TWO HOUSES represent our first project, in which the Church entered as an investment partner, in particular the Diocese of Hradec Králové. All apartments are intended for sale and we currently have over 50% of apartments sold.

At what stage of construction are TWO HOUSES currently?

Almost symbolically with the coming of spring, the project begins to shoot out from the ground, the vibration isolations have been completed and the construction of the 1st floor, where there will be interesting retail space, is currently in progress.

What else will you surprise us with next in Karlín and other localities? 

In Holešovice, we completed the Student House, which also won the Best of Realty award. In Modřany, we completed the first stage of the Zahálka residential project. And as for our home location of Karlín, we will start a new project in April, which will offer 48 apartments in Sokolovská Street and behind which is a young Czech-Slovak progressive studio ‘edit’!

Can you disclose the name of the new project? 

Definitely, now I can – Iconik. And we present its appearance on the front page of this issue of Development News!

PR / photo: karlín group

Se Sergem Borensteinem nejen o Karlíně

Aktivity společnosti Karlín Group se od jejího vzniku na konci 90. let soustředily především do stejnojmenné pražské čtvrti.

Podařilo se jí zde realizovat mnoho mimořádných projektů. Výstavbu zde plánuje i v dalších letech. Developerské aktivity Karlín Group směřuje i do dalších částí Prahy, především do Modřan, Holešovic či do Smíchova. Společnost si zakládá na maximální architektonické úrovni všech svých projektů. Daří se jí, jak je patrné z různých prestižních ocenění „Best of Realty“ a „Stavba roku“ za realizaci projektů Palác Karlín, Corso Karlín či Kotelna. Spoluzakladatel Karlín Group Serge Borenstein odpověděl na naše otázky.

Karlín má stále čím překvapit a co nabídnout. V současné době zde se svými partnery aktivně realizujete tři projekty. Prozradíte nám o nich něco?

Ano, Karlín je samozřejmě srdeční lokalita, ale i další pražské části mají své zajímavosti, které mě přitahují. Na Rohanském nábřeží, v těsném sousedství Vltavy, v létě dokončíme KAY River Lofts. Tvář a podobu mu dal Ivan Kroupa, jenž propsal do minimalistických tvarů fasády proud řeky; dům má nádhernou dynamiku a skvělé dispoziční řešení bytů. Jedinečnost místa a blízkost řeky umocnila atraktivitu domu a všech 55 bytů je ještě před dokončením stavby prodáno.

Jste znám tím, že jste do Čech přivedl řadu zahraničních architektů. KAY je spíše výjimkou. Jak je tomu u druhého projektu, který vzniká v pulzující části Karlína v Křižíkově ulici?

Každý projekt má svá specifika: Ovlivňuje ho tvar pozemku, zasazení do lokality. Na novou budovu nenahlížím jako na jednotlivý objekt. Musí do lokality zapadat, dotvářet její tvář a ideálně ji dlouhodobě obohatit i svou funkcí. Proto vždy pečlivě zvažujeme návrhy architektů českých i zahraničních. Slovinský architekt Vasa J. Perovič navrhl v proluce v Křižíkově ulici elegantní a nadčasový dům, jenž vlastně sestává ze dvou domů se dvěma rozdílnými uličními fasádami směrem do Křižíkovy ulice. Ve vnitrobloku pak vznikl úžasný prostor s parkem a výhledy na Vítkov. S architekty studia Bevk Perovič rádi spolupracujeme. V Modřanech pro nás navrhovali jednu ze dvou budov projektu Zahálka.

DVA DOMY dostaly trefný název podle své vizuální identity. Mluvil jste o funkci domu. Jakou roli hraje právě tento?

Vždy dbáme na to, abychom udrželi a rozvíjeli živost a pestrost Karlína a jeho charakteru. Tuto myšlenku naplňují samozřejmě i DVA DOMY. Je to multifunkční projekt, jehož koncept přirozeně propojuje komerční prostory v přízemí domů s hlavní rezidenční částí ve vyšších patrech. V současnosti jsou dostupné bytové jednotky v dispozicích od kompaktních 2+kk, které jsou ideální pro mladé páry, přes prostorné 3+kk vhodné pro rodiny až po luxusní 5+kk rozprostírající se ve dvou podlažích. Výběr v rámci jednotlivých kategorií je opravdu široký, např. byty s označením 3+kk nabízejí podlahovou plochu od 65 m2 až po 155 m2; jednu či dvě koupelny, balkon, lodžii nebo terasu.

Všech 112 bytů, které nabízí projekt DVA DOMY, je na prodej, nebo si ponecháte část bytů jako nájemní?

DVA DOMY jsou naším prvním projektem, do něhož jako investiční partner vstoupila církev, konkrétně Biskupství královéhradecké. Všechny byty jsou určeny k prodeji a momentálně máme prodáno přes 50% bytů.

V jaké fází výstavby DVA DOMY aktuálně jsou?

Téměř symbolicky s jarem začíná vylézat projekt ze země, byly dokončeny vibroizolace a momentálně stavba realizuje 1.NP, kde budou zajímavé obchodní prostory.

Čím nás v Karlíně či jiných lokalitách překvapíte příště?

V Holešovicích jsme dokončili Student House, který získal i ocenění v Best of Realty. V Modřanech jsme dokončili první etapu rezidenčního projektu Zahálka. No, a v naší domovské lokalitě Karlíně budeme v dubnu startovat nový projekt, který nabídne 48 bytů v Sokolovské ulici a za jehož tváří stojí mladý česko-slovenský progresivní ateliér edit!

Prozradíte nám jméno nového projektu?

Určitě, nyní už ano – Iconik. A jeho tvář představujeme na titulní stránce tohoto vydání Development News!

PR / foto: karlín group