Měl jsem štěstí na lidi a na projekty

Aktivity společnosti YD Capital i její podnikatelskou filozofii nám přiblížil Pavel Rydzyk, předseda jejího představenstva.

Vše společnost je mladá, v listopadu oslaví druhé výročí založení.

Ano, datem vzniku jsme mladá společnost. YD Capital ale tvoří zkušení specialisté, kteří jsou v oborech deset a více let, někteří dokonce 20 či 25 let. Snažíme se dělat věci jedinečným způsobem a tuto energii si udržet. Opíráme se o robustní investiční strategii, která zajišťuje bezpečí našim klientům i nám. A to díky našemu přesahu do oblasti nemovitostí, financí a technologií.

Změnili jste ve svém přístupu něco, co vás v posledních dvou letech výrazně posunulo dál?

Mnohá nastavení a strategie jsme pochopitelně museli přehodnotit, ale v celku jako takovém jsou to pouze „technikálie“. I pro letošní rok máme dva základní principy, a sice „udržet směr“ a „udýchat to“. Udržení směru koresponduje s naší specializací, orientací a soustředěním na to, čemu rozumíme a v čem jsme výjimeční. Pokud se to vše skloubí se silnou emoční vazbou k tomu, co děláte, pak si troufnu říct, že máme vždy vysoký předpoklad pro to, být jedineční v tom, co – ale zejména jak – děláme. Abychom vše udýchali, koresponduje pochopitelně s kapacitami, zejména lidskými. Vše stojí na lidech a naše firma, která je postavená hodnotově, na vztazích a důrazu na etiku, na jedné straně velmi přitahuje zajímavé osobnosti, což je mj. vidět na počtu spolupracujících osob – dnes nás je kolem 250 – také však na kvalitě a silných osobnostech, které v rámci společnosti napříč obory máme. Jestli nám je něco vlastní, pak je to dynamika, u toho se však snažíme nezapomínat na důslednost, zodpovědnost a strukturu, o niž se vždy budeme moci opřít.

YD Capital má velmi široký záběr. Bylo obtížné takto velký vlak rozjet?

YD Capital a směr, kterým jsme se vydali, je podle mého zásadnější výlet za hranice komfortní zóny pro lidi kolem mne než pro mne samotného. Včetně mé manželky, bez jejíž podpory bych nejspíš nikdy neměl tolik energie a jistoty v rozhodování, jako dnes mám. Jsem totiž velmi hodnotově zaměřen a jednoduše jdu za štěstím. Když cítím, že mi něco nedělá a nemůže dělat radost, zodpovědně jdu od toho a dále se tomu nevěnuji. Zároveň když někde vidím a cítím pocit štěstí a naplnění, vím, že to je ta cesta, po níž chci jít. Měl jsem historicky mj. štěstí na lidi i na projekty, podařilo se mi vydělat nějaké peníze ve třech různých oblastech – a tím již dříve získat podstatnou míru nezávislosti. Dnes jsem v zásadně jiné pozici, v roli investora či spoluinvestora v některých projektech, ale vím, že jsem vybudoval důležité zázemí pro sebe, svou rodinu i své blízké. Mnoho mých partnerů, kolegů, kamarádů a přátel si díky posledním letům naší společné práce zařídilo život podle svých představ. A proto máme čistější hlavu a můžeme směřovat za dlouhodobými cíli a věnovat se tomu, co nás baví a naplňuje.

Z jakých zkušeností jste vycházel, ať už po profesní, či osobní, lidské stránce?

Já sám stavím zejména na svém úsudku, vztazích a přímé komunikaci, jasně vymezených cílech. Mnoho lidí mě považuje za YDealistu a velkorysého člověka, což je pravda. Současně díky jasně nastaveným pravidlům a očekáváním od počátku každého vztahu či projektu je pro mě jednoduché exekuovat a direktivně vstupovat do řízení projektů, pokud je to žádoucí, či v případech, kdy by nebyla naplňována naše očekávání.

Na čem stavíte svůj obchodní model?

Náš obchodní model je postaven na jedinečnosti celého mechanismu YD Capital. Věnujeme se například i výstavbě. Několik subjektů na trhu je v tomto jednoznačně lepších než my. Víme to my, vědí to také oni. Avšak díky schopnosti pracovat velmi pestře s finančními zdroji – jak s těmi krátkodobými, levnými, tak současně i delšími – a možnostem, jaké nám to nabízí, se dostáváme do pozice, kterou tyto zavedené společnosti nemají. Také díky managementu a řízení některých částí v rámci projektu jsme v pohledu na projekt a projekty jako celek dost schopní. To potvrzují jednak naše čísla, ale také respekt od zavedených firem na trhu a jejich chuť s námi spolupracovat na konkrétních projektech.

Investovali jste do řady realitních projektů.

Ano, jak už jsem zmínil, máme robustní a vyváženou investiční strategii. Interní strategie divize YD Real Estate směřuje větší část zdrojů do výnosových nemovitostí, primárně v Praze, menší část potom do developmentu. V konkrétních projektech nám dělá radost například akvizice nemovitosti Na Poříčí, kterou jsme dokončili v loňském roce. Šlo o nákup výnosové nemovitosti, kde však byl obrovský potenciál v práci s nájemci. Zde se nám podařilo zhruba ze 70 % změnit jejich skladbu, zefektivnit využívání některých ploch a díky tomu je i chod celé budovy o dost efektivnější. Současně probíhá drobná rekonstrukce a přestavba za pochodu; jsme zde více než ze dvou třetin hotovi a těšíme se na příští rok, kdy dům bude v takové kondici, která nám, pevně věřím, přinese velmi zajímavý výnos právě při dalším nakládání s ním. Letos byla také dokončena výstavba apartmánů Domy pod Pálavou, které se nacházejí v jedné z nejkrásnějších lokalit Pálavy, v obci Klentnice u Mikulova. Kombinace luxusních apartmánů a jedinečné lokality poskytuje klientům již od tohoto léta nezapomenutelné zážitky. Sám to tam mám velmi rád k přemýšlení i trávení času s rodinou. Když se pro zajímavost zamyslím ještě nad dalším typem projektů, oblastí rezidenční výstavby, zde máme většinu projektů teprve ve fázi realizace. Ale právě se dokončuje například projekt Residence Zahradní město, to je nádherná výstavba řadových rodinných domů u Brna, v Bučovicích. Projekt je vyprodán, což svědčí o kvalitách celého našeho realizačního týmu.

Na co se v oblasti výstavby zaměřujete?

Ve stavebnictví se zaměřujeme čistě na realizační fázi. Development jako takový je riziková a časově náročná disciplína, proto se věnujeme výstavbě až od fáze, kdy lze relativně dobře pracovat s položkami nákladů i reálných výnosů a zejména s časovou osou. S ohledem na naši strategii a nastavení je čas zásadní proměnnou.

Na začátku jsme zmínili, že máte unikátní styl řízení lidí. Kde vnímáte původ tohoto nastavení?

Základ je v rodině a zejména v péči mého dědy. Z hlediska vývoje a rozvoje to byl v poslední dekádě zejména Marian, můj kouč a partner na vybraných projektech. Ten je v mých očích opravdovým koučem, protože bravurně pojí osobní přístup, pevný základ v teorii s praxí, a to v mnoha oblastech. V byznysu jsou to pak zejména bývalí nadřízení či obchodní partneři. Jak v korporátním světě, kde jsem působil dříve, tak následně v privátní sféře jsem prožil tuto zkušenost. V obou případech se naše energie a zejména hodnoty na konci dost zásadně rozcházely a my jsme se rozešli. Ale přesto si těchto zkušeností nesmírně cením. Dále jsou to vzory. Svět je plný šikovných a inspirativních lidí a je skvělé dívat se na to, co někteří dokážou. Je hodně případů ze světa, ale i v Česku jsme měli jeden silný příklad, že tvrdá práce, štěstí na lidi a události, možná i štěstí a následně a pořád dokola zase ta tvrdá práce, to vše dohromady může dát vzniknout něčemu jedinečnému.

red

Pavel Rydzyk má za sebou úspěchy v nadnárodních korporacích ING a AXA, z obchodníka se vypracoval na manažera a vedl týmy specialistů. Svým unikátním stylem řízení strhl řadu kolegů i přátel a vybudoval s nimi finanční skupinu YD Capital. Pavel Rydzyk jako předseda představenstva má jasný cíl: dávat penězům smysl. Velkou roli v jeho skupině hraje společnost YD Real Estate, v níž vzniká mnoho zajímavých developerských a investičních projektů.

Česko-singapurská obchodní komora jako brána pro úspěšný byznys

Česko-singapurská obchodní komora sdružuje přes 90 českých firem s obchodními zájmy v Singapuru a v jihovýchodní Asii. Zároveň je platformou pro setkávání významných osobností z nejvyšších obchodních kruhů v České republice i v Singapuru.

Městský stát Singapur, oficiálně Singapurská republika, leží na stejnojmenném ostrově a přilehlých 63 ost­růvcích poblíž jižní části Malajského poloostrova. Na celkové rozloze 729 km2 žije téměř 5,7 mil. obyvatel, což představuje třetí nejvyšší hustotu zalidnění na světě. Úředními jazyky jsou angličtina, čínština, malajština a tamilština. Název Singapur pochází ze sanskrtu a v překladu znamená Lví město. To jej do určité míry předurčuje k postavení v čele zavádění moderních technologií, dynamické výstavby a smart city.

Prezidenta Česko-singapurské obchodní komory Marcela Bednáře jsme se zeptali na současné vztahy a obchodní aktivity mezi oběma státy.

Na úvod se musím zeptat na postcovidovou situaci. Jak se projevily její dopady v Singapuru?

To je na začátek poněkud těžká otázka. Po rozšíření viru v Číně mnohé zahraniční firmy, včetně německých, britských a nizozemských, vyklidily pole. Singapur opustily i další země v jihovýchodní Asii. Singapurci zavedli tvrdý lockdown, který trval mnoho dlouhých měsíců.

A jak tato neobvyklá situace působila na obyvatele?

Singapurci se velice rádi setkávají, ať už po práci, nebo při obědě. Žijí daleko bohatším společenským životem, který je mnohem propojenější s pracovním i byznysovým, než jsme zvyklí v České republice. Takže v této osobní rovině se to Singapurců velice dotklo. Ale vzhledem k rozšíření digitálních a mobilních technologií, protože v Singapuru mnoho firem funguje na této bázi, to pro ně nebyl zase tak velký problém. Pokud mají se zahraničním obchodním partnerem osobní či přátelskou vazbu z dřívějška, komunikace na dálku funguje.

Jaký styl života vlastně Singapurci prosazují?

Nejsou příliš zvyklí trávit mnoho času doma. Většina z nich bydlí v bytech, ať už státních, nebo soukromých – často v kondominiích, což jsou komplexy luxusních bytových domů. Bydlení či domovy nemají uzpůsobené k tomu, aby v nich trávili čas od rána do večera, ani nejsou zvyklí připravovat si jídlo doma. Ať je to oběd, nebo večeře – doma nevaří. Řeší to tím, že jedí v bistrech, restauracích či v obchodních centrech. Existují tam tzv. food courty, což je zastřešený prostor, kde je jedno bistro vedle druhého – pod velice přísnou hygienickou kontrolou, takže po této stránce je všechno v pořádku. Tudíž v bezprostřední vzdálenosti od svých domovů mají možnost se tímto způsobem stravovat. Je to velmi levné a mohou si vždy vybrat z nepřeberného množství stánků – přitom kvalita a hygiena jsou zaručené. To je jejich obvyklý životní styl. S příchodem covidu se museli uzavřít do svých domovů a jejich život se dost zásadně proměnil.

V Čechách se otázka bydlení a jeho dostupnosti v poslední době dramatizuje. Jaká je situace v Singapuru?

Bytová situace v Singapuru je rozdělena zhruba v poměru 80 % státních bytů ku 20 % privátních. Singapurská vláda investuje obrovské finanční prostředky do výstavby státních bytů a do podpory bydlení. To je vlastně historická záležitost, protože za „otce zakladatele“ Leea Kuana Yewa, který byl v čele vládní strany Lidové akce (PAP, People’s Action Party), bylo v minulosti rozhodnuto, že perspektivou Singapuru je střední třída se zajištěným kvalitním bydlením, což je základ budoucího ekonomického úspěchu a prosperity. Investovali velké prostředky prostřednictvím vládní instituce Housing & Development Board (HDB) do výstavby státních bytů, pro jejichž pořízení se za určitých podmínek mohou Singapurci kvalifikovat. Těch 20 % privátních bytů, to je jiná záležitost, kde se to často řeší formou kondominií.

Jak se žije v takovém singapurském kondominiu?

To je varianta bydlení na velice vysoké úrovni, kde máte několik vyšších budov, např. dvanáctipatrových, a v každém podlaží je několik bytových jednotek. Třeba pět takových výškových budov tvoří uzavřený komplex, kde funguje bezpečnostní služba a správa, která se velice pečlivě o areál stará. Při každém vstupu do objektu je nutná identifikace čipovou kartou. Obyvatelům je tam poskytován plný servis, v podstatě je o ně postaráno jako v pětihvězdičkovém hotelu. Základní princip spočívá v tom, aby se všichni, kteří v těchto bytech žijí, cítili jako na dovolené v hotelu. Nemáte tam jen byt, ale součástí je společný bazén, terasa s grilem, prostory, kde se pravidelně pořádají společenské akce pro dospělé i děti, a to s programem. Sportovní vyžití zajišťují tenisové a squashové kurty, pingpongové stoly, posilovna – to vše je součást bydlení a naprostá samozřejmost. Kondominia mají vyřešené i parkování, v podzemí jsou rozsáhlé garáže, aby auta neparkovala na ulici.

Nedávno vyšla informace, že se v Singapuru chystá výstavba nových bytů ve čtvrti Tengah.

To je ale poněkud jiný druh bydlení než zmiňovaná kondominia. Projekt Tengah realizuje státní agentura HDB, jejímž prostřednictvím singapurská vláda podporuje výstavbu státních bytů. A pokud jde o čtvrť Tengah, je to vzorový příklad smart city nebo řekněme chytré čtvrti v Singapuru, kde jich je v současné době několik. Například je to Punggol District a kampus National Technology University of Singapore. To jsou vlastně tři chytrá města uprostřed Singapuru. V podstatě dvě smart cities a jeden chytrý univerzitní kampus, který se také řadí mezi smart cities.

Čím bude čtvrť Tengah jedinečná?

Tengah má být vzorová smart city s výstavbou 42 000 bytů, kde bude integrován nejen odvoz odpadu s novými digitálními technologiemi s internetem věcí, jako např. chytré koše, které budou reagovat nejen na zaplněnost odpadem, ale například i v případě požáru dojde k automatickému hašení, zároveň budou senzory v chytré čtvrti reagovat i na zápach, který obtěžuje okolí. Informace je pomocí aplikace předána příslušným pracovníkům, kteří jsou nejblíže, aby mohli situaci okamžitě řešit. Tengah ovšem není pouze o nakládání s odpadem, ale o spoustě digitálních prvků, které jsou implementovány do života obyvatel.

Jaká je vlastně vize smart city v Singapuru?

Vize je taková, že povrch bude čistě zelený, takže budovy, zeleň a pěší zóny. Čili na zemském povrchu se budou pohybovat pouze lidé, o patro níže bude automobilová doprava včetně autobusů a pod tím vším pak metro. Veškerá doprava bude pouze pod zemí, což se i předvádí na vizua­lizaci Tengahu. Tuto vizi prosazuje nejen HDB, ale do projektu jsou zapojeny i mnohé singapurské firmy, jako např. ST Engineering, které se podílejí na systému chytré dopravy.

Dá se porovnat délka realizace projektu u nás a v Singapuru?

Úplně to porovnat neumím, ale Singapur je v obrovském stavebním boomu. Neustále se tam něco staví a vše jde velmi rychle kupředu. Je tam obvyklé, že mrakodrap je po 30–35 letech z jejich pohledu funkčně a energeticky zastaralý a překonaný, takže ho strhnou a na jeho místě vzápětí postaví nový. Takže se oproti nám nebojí učinit radikální řez. Má to pochopitelně i své stinné stránky. Proto je Singapur městem mrakodrapů, ale až na několik výjimek zde scházejí krásné historické budovy, které můžete v hojné míře najít v České republice. Takže jako my Češi rádi jezdíme za tím, co nemáme, tj. někam k moři pod palmu, tak Singapurci se rádi přijedou podívat na hrady, zámky a historické budovy. Supermoderní mrakodrapy tedy nelze posuzovat jako bezvýhradnou výhodu.

Jakou budoucnost plánuje Česko-singapurská obchodní komora?

Naším cílem je, abychom se dostali na úroveň obchodu a investic, kde jsou např. česko-japonské nebo česko-korejské vztahy. Na takové úrovni zatím nejsme, takže je co zlepšovat. To jsou naše ambice. A k tomu nám doufám dopomůže znovuotevření české ambasády v Singapuru. Během září bude zastupitelský úřad v Singapuru otevírat paní velvyslankyně Michaela Froňková, která díky zkušenostem z náročných teritorií patří ke špičce české diplomatické služby. My si od zřízení ambasády slibujeme, že započne nová éra česko-singapurských vztahů, a doufáme, že i směrem k singapurským firmám a partnerům to bude další pozitivní signál, který ještě více oživí obchodní vztahy.

To je jeden z cílů. Jaké jsou další?

Bylo by fajn, kdyby Singapurská republika otevřela ambasádu v Praze. To může být další velký krok, který by mohl českému byznysu velmi pomoci.

Lze konkrétně prezentovat úspěchy českých firem v Singapuru?

Jsou věci, které jsou pro Singapurce viditelné. Příklad lze najít třeba na singapurském letišti Changi: nádherné designové instalace od společnosti Lasvit, kolem nichž denně projde velké množství lidí. Další firma pracuje na odsolování mořské vody, a tím pomáhá místnímu vodohospodářství – její činnost je ze singapurské strany velmi oceňována. Podobně prestižní záležitostí jsou chytré senzory od české firmy, které jsou instalovány na singapurském okruhu formule 1. Jiná česká firma úspěšně dodává chytrá zdravotnická lůžka do singapurských nemocnic a zdravotnických zařízení. Takže ta škála oborů je široká, a to ještě nemluvíme o tradičních značkách, jako je třeba Baťa. A protože si Singapurci aso-
ciují Baťu s dětstvím nebo dospíváním, tak každý Singapurec, který je dnes ve věku 50+, nosil boty od Bati. Trochu problém je, že oni si myslí, že je to indonéská nebo indická značka, a už tam není ta přímá vazba na Českou republiku. Podobně je to s vozy Škoda, protože podle jejich uvažování jde o německé auto, bohužel často nemají ponětí, že je vyráběno u nás. A to je vlastně i práce pro české instituce a Česko-singapurskou obchodní komoru, aby v hlavách Singapurců došlo k tomuto propojení. A aby se ukázalo, že Česká republika může nabídnout nejen tyto tradiční značky, ale že tu jsou i další firmy, které mohou nabídnout zajímavé technologie či produkty k užití anebo k obchodování.

Ve kterých oborech vidíte příležitosti?

Je jich celá řada, zmiňovali jsme například smart cities nebo internet věcí, to jsou obory, do nichž Singapurci investují velké množství finančních prostředků a kde singapurská vláda velice štědře podporuje domácí firmy k další expanzi. Pak je tu fintech. Singapur je asijské finanční centrum, které poskytuje zázemí pro fintechové společnosti a bankovní domy, takže byznys kolem financí a uplatnění technologií ve financích je velký. Pak to jsou rozličné zdravotnické a medicínské technologie, biotechnologie, tedy obory, v nichž české firmy mají velké možnosti… Také samozřejmě IT a digitální průmysl, včetně progresivních segmentů, jako jsou robotika, umělá inteligence apod. V těchto oborech Singapurci hledají špičková řešení a jsem přesvědčený, že je mohou najít u mnoha českých firem.

Komora byla aktivní v oblasti vzdělávání, seminářů a konferencí. Budete v tomto trendu pokračovat?

Určitě chceme dále pokračovat ve vzdělávacích akcích ve prospěch českých firem ve formě obchodních a podnikatelských konferencí. Naší snahou je předat informace o zajímavých obchodních příležitostech v Singapuru českým firmám, ideálně za účasti hostů z oblasti politiky i byznysu. Dále chceme pro členy komory pořádat networkingové akce, protože vnímáme, že společenský život byl na několik měsíců utlumený, takže jim to chceme vynahradit. Česko-singapurská obchodní komora není pouze o bilaterální obchodní relaci, ale snažíme se být i manažerským klubem, v němž mohou účastníci sdílet své zkušenosti, kontakty a informace, ale zároveň si mezi sebou domlouvat obchody. Takový společenský akcent komory je pro nás velice důležitý.

Arnošt Wagner / Foto: archiv, depositphotos a pixabay

Neomezené možnosti dávají v Dubaji vzniknout netradičním školám

Vždy je zajímavé sledovat odlišné realitní trhy napříč kontinenty. Každý z nich má svá specifika daná podnebím, ekonomickou situací, místními trendy, kulturou a dalšími aspekty. A svou roli ve výsledné realizaci hraje samozřejmě i vítězný nápad a design.

Velmi specifickým odvětvím realitního trhu jsou školy a s nimi spojené stavby. Také zde platí, že každá země, potažmo kontinent, v ještě větší míře mají své specifické požadavky. Časopis Development News je pravidelným mediálním partnerem prestižní soutěže Stavba roku v kategorii Zahraniční stavba roku. Jedním z nominovaných je ateliér Bogle Architects s projektem Royal Grammar School Guildford v Dubaji v SAE, který nám přiblížil zakladatel společnosti Ian Bogle.

Do soutěže o Zahraniční stavbu roku nejste přihlášeni poprvé. Jak ji vnímáte v porovnání s ostatními prestižními soutěžemi, jichž se ve světě účastníte?

Jako firma s mezinárodní působností rádi předvádíme naše projekty v místních i mezinárodních soutěžích. Již dříve jsme se Stavby roku zúčastnili a vyhráli jsme, takže i teď radostně předpokládáme, že máme dobrou šanci v této prestižní soutěži znovu vyhrát. V uplynulých devíti letech se nám už povedlo několik mezinárodních ocenění získat, ale vždy je pro nás odměnou, když jsme uznáni za naši mezinárodní práci právě na místní úrovni.

Nominaci jste získali za projekt školy v Dubaji. Jaké jsou obecně současné požadavky investorů na tento druh staveb?

Mezinárodní trh škol je neustále rostoucím a vyvíjejícím se trhem, tudíž je zde velká konkurence. I proto investoři hledají určité znaky a body odlišnosti. V tomto případě jsme měli za úkol nejen do projektu aplikovat běžné potřeby škol, ale přidat sem rovněž funkce nebo motivy z 500 let staré mateřské školy v Guildfordu či navrhnout udržitelné řešení pro specifické klima v Dubaji. Velká diagonální střecha navazuje na historická okna knihovny guilfordské školy. Dalším zajímavým specifikem budovy a zadání byl i požadavek místního vedení (KHDA – Knowledge and Human Development Association), které chtělo, aby všechny děti do šesti let měly třídu v přízemí budovy. Vzhledem ke kapacitě školy (přes 2000 žáků) to předurčilo i celkovou délku budovy, která by v případě, že by tomu tak muselo skutečně být, byla o tři patra vyšší než budova Gherkin v Londýně, na níž jsem pracoval před mnoha lety ve společnosti Foster.

Jsou konkrétně na této stavbě použity některé speciální systémy či materiály?

Budovu jsme navrhli tak, aby byla vzhledem k místnímu klimatu „samostínicí“, a proto byl k zastínění použit konzolový betonový rám. To znamená, že žádná ze tříd není přímo vystavena dubajskému slunečnímu záření, což rovněž umožňuje snížit zatížení chlazení budovy. To při kompenzaci vůči místně používaným fotovoltaickým systémům do určité míry vytváří nulové řešení. Vzniklé vnitřní atrium vytváří v přízemí uzavřenější prostor pro mladší děti, a naopak se otevírá směrem nahoru k nejvyššímu šestému patru, kde jsou děti starší a mládež. Atrium je z 50 % pokryto ETFE střechou, aby mohlo přirozené světlo proniknout i hluboko do nižších pater. Obdobné řešení jsme použili také na projekt Early Learning Village v Singapuru, s nímž jsme rovněž měli to štěstí získat ocenění za zahraniční Stavbu roku.

Čím se liší zadání investora na takový projekt v SAE oproti třeba Evropě?

Hlavním rozdílem je podnebí Spojených arabských emirátů, které je velmi odlišné od evropského. V Emirátech se teploty pohybují od 22 °C v zimě až po 40 °C ve vrcholném létě. Věděli jsme, že musíme navrhnout ekologicky progresivní řešení, což mělo zásadní dopad na design, jak jsem již řekl. Na místním trhu existují i další mikroekonomické problémy, které je třeba vzít v úvahu v dubajských školních projektech. Například jsme měli velmi dlouhou debatu o tom, zda by bazény měly být vnitřní, nebo vnější. Nakonec jsme se společně rozhodli pro kryté vnější řešení, tedy bazény částečně zastíněné hlubokými prefabrikovanými betonovými panely. To jednak umožnilo pestré kropenaté světelné efekty a zároveň i přirozené křížové větrání.

Na co investor kladl při projektu školy hlavní důraz?

Vzhledem k tomu, že investorem je globální poskytovatel škol, hlavní důraz byl položen na projekt samotné školy – zadavatel má 85 škol v 11 zemích po celém světě. Dubajská škola byla jeho prvním projektem na Blízkém východě, takže jsme se museli poučit a vzdělat nejen o samotné budově, ale také o samotném vzdělávacím systému, což vedlo k celé řadě rozhodnutí o designu. Naší výzvou bylo spojit principy 500 let staré školy v Guildfordu ve Velké Británii spolu s požadavky KHDA v Dubaji v klimatu Arabských emirátů. Výsledný development je ukázkou jak vzdělávací nabídky, tak také skokovou změnou v designu vzdělávacího prostředí K-12 (dvanáctistupňového vzdělávacího systému – pozn. red.). Chtěli jsme také z budovy vytvořit jistou „oázu v poušti“, a proto jsme zakomponovali do vnitřních atrií velké množství zelených stěn a živých stromů, které pomáhají vytvářet příjemné prostředí pro žáky a zaměstnance školy.

Kdybyste měl váš projekt charakterizovat pouhými pěti slovy, která by to byla?

Pokud jde o design, řekl bych, že je progresivní, inovativní, vítající, intuitivní a zelený.

Pracujete na celé škále různých projektů. Jaké po období pandemie převažují?

Ano, během pandemie jsme byli osloveni, abychom pracovali na řadě nových projektů na místní i mezinárodní úrovni. I tak ale bylo uplynulé období velmi náročné. Zajímavé je, že jsme se začali zajímat i o projekty v lokalitách, aniž bychom je fyzicky navštívili. To je v rozporu s naším zlatým pravidlem, že místo vždy navštívíme, abychom je dokázali „cítit“, a nejen něco vymýšlet s ohledem na městský, venkovský nebo pobřežní kontext. Tuto skutečnost jsme samozřejmě kvůli cestovním omezením uloženým různými vládami jako reakci na pandemii nemohli změnit. Zato se ale ukázalo, že i digitální řešení může fungovat téměř stejně dobře. Samozřejmě začneme lokality zase znovu navštěvovat, protože je to velice důležité pro kvalitu výsledného designu.

Na jaké krásné stavby z vašeho ateliéru se můžeme v Praze těšit?

Nedávno jsme dokončili komerční kancelářskou část našeho projektu Astrid v Praze 7 a v Praze 8 laboratorní projekt SOLID 21, který se oficiálně otevřel 22. září. Dále máme i celou řadu probíhajících projektů, které se brzy začnou stavět v Praze a okolí v komerčním, rezidenčním, vzdělávacím a volnočasovém sektoru. Sledujte to s námi!

Kristina Vacková / foto: Bogle Architects/Chris Goldstraw

Hagibor nabídne prostředí navržené světovou krajinářskou jedničkou

„Investice do veřejného prostoru jsou v případě našeho projektu Hagibor opravdu výjimečné, nájemci kanceláří i obyvatelé budou překvapeni.“

To jsou slova Simona Johnsona, ředitele developerské společnosti Crestyl.

Poznávacím znamením Crestylu se staly komplexní projekty, které kombinují více funkcí. Proč se pouštíte do přeměny celých území?

Umíme urbanisticky uchopit celý prostor, což nám umožní udělat projekt s opravdu přidanou hodnotou. Synergie bydlení, práce a obchodu zvyšuje hodnotu nemovitostí v dlouhodobém horizontu, protože daná lokalita funguje následně jako jeden homogenní celek – oblast žije po celý den, nejde o prázdné místo přes den nebo večer. Obchody mají vyšší tržby, obyvatelé lepší infastrukturu, lidé z kanceláří živé, nesterilní místo k práci. Spojení rezidenčního bydlení s velkým kancelářským celkem umožní investice do okolí v takové výši a kvalitě, které jinak nelze dosáhnout. My v Crestylu jsme na sebe velmi nároční ohledně vzhledu veřejného prostoru a jeho kvality. Díky odborníkům na různé oblasti developmentu u nás ve firmě dobře ovládáme všechny jeho disciplíny, a proto se věnujeme projektům, v nichž umíme tuto naši schopnost naplno využít.

Jak jste s přeměnou celých území začali? Co bylo tím impulzem?

Vše začalo tím, že jsme v pražské Libni koupili projekt kanceláří a následně i developera, který tam vlastnil pozemky na rezidenční development. Takhle vznikl dnešní projekt DOCK kolem slepých ramen Vltavy. A právě díky kombinaci kanceláří a bydlení jsme tam například mohli vyčistit a zrevitalizovat vodní plochy, postavit tam park, lávku. A teď si zase můžeme dovolit projekt zalesněného veřejného prostoru v Hagiboru, navrženého Michelem Desvignem, světově nejžádanějším krajinářským architektem současnosti.

Jak vlastně bude veřejný prostor v projektu Hagibor vypadat?

Lokalita pražského Hagiboru, přímo navazující na Vinohradskou třídu, je naprosto unikátní a vidíme v ní velkou budoucnost. Po DOCK je to totiž náš další významný projekt, který využívá symbiózy bydlení, kanceláří, obchodů a služeb na jednom místě. I proto jsme pečlivě řešili koncepci celé čtvrti a společně s architekty klademe obrovský důraz na veřejný prostor. Michel Desvigne vše sloučil do jednoho harmonického celku, který spojuje venkovní prostranství s potřebami budoucích obyvatel a nájemců kanceláří. Zeleň zde propojuje a zároveň odděluje kancelářské a obytné prostory, stírá rozdíly mezi tím, co je chodník či trávník. Plánujeme zde vysázet až 2 000 stromů, což dodá veřejnému prostoru členitost, zvýší jeho estetiku i zlepší klima uvnitř i vně budov.

Co všechno bude součástí projektu Hagibor?

V rámci projektu Hagibor postupně roste pět rezidenčních domů s celkem 650 byty společně se šesti administrativními budovami, které nabídnou celkem zhruba 80 000 m2 pronajímatelné plochy. Vše propojí náměstí a centrální pěší bulvár, který povede od východu z metra, s obchody a restauracemi. Dva bytové domy jsou již před dokončením, výstavba třetího začne v tomto roce.

A co kanceláře, ty už se stavějí?

V brzké době zahájíme stavbu první etapy, na níž se vedle Crestylu podílí i EP Real Estate. Pro nastartování výstavby tak rozsáhlého projektu jsme totiž považovali za dobré spojit se s dalším subjektem, který může přinést i velkou škálu firem jako potenciální nájemce. Tato první etapa zahrnuje dvě budovy přímo u Vinohradské třídy, které nabídnou 31 000 m2 plochy k pronájmu – více než 28 000 m2 kanceláří a 3 000 m2 pro obchody a služby. V přízemí budov budou prostory pro obchody, restaurace a služby, vyšší patra nabídnou kanceláře ve vysokém standardu, jejichž součástí jsou v ustupujících podlažích rozsáhlé terasy s výhledy na Prahu. Prvním potvrzeným nájemcem je mediální dům Czech News Center, který obsadí téměř 9 000 m2 kanceláří a přesune sem své sídlo. Mimochodem zaujalo je právě atraktivní architektonické řešení a vysoký technický standard budovy spolu s lokalitou navazující na Vinohradskou třídu poblíž stanice metra.

Zmínil jste architektonické řešení. Kdo za projektem Hagibor vlastně stojí?

Pro projekt Hagibor se spojila dvě mezinárodní architektonická studia – Bogle Architects a Ian Bryan Architects (IBA), která společně vytvořila vzdušný a světlý prostor, jenž dá vyniknout každému domu a bude nabízet vyváženou kombinaci designu a funkčnosti. Autorem administrativní části projektu Hagibor a zároveň celkového urbanistického řešení lokality jsou Bogle Architects vedené Ianem Boglem. Ten se podílel například na ikonickém londýnském mrakodrapu Swiss Re Tower přezdívaném „Okurka“. A jak jsem již zmínil, zapojili jsme i světoznámého krajinářského architekta Michela Desvigne. Ten se zabývá rozsáhlým veřejným prostorem, který tvoří čtvrtinu celého území. Desvigne je autorem urbanistických řešení, veřejných prostor a parků po celém světě, například v Paříži, Tokiu nebo Detroitu.

Na jaké další zajímavé projekty se kromě Hagiboru můžeme těšit?

V centru Prahy chystáme rozsáhlý projekt Savarin. Ten je umístěn přímo v sousedství pražského Václavského náměstí, které s odkazem na tradici václavských pasáží propojí s ulicemi Na Příkopě, Jindřiškou a Panskou. Zahrnuje pečlivou rekonstrukci stávajících historických budov a vznik úplně nového veřejného prostoru se zelení a otevřeným prostranstvím ve vnitrobloku. Jeho podobu navrhla ikona současné světové architektury a designu Thomas Heatherwick a jeho studio. A mimo Prahu spouštíme úplně nový multifunkční projekt v centru Brna, který vznikne na místě současné budovy Tesco Dornych, kde kromě obchodních prostor, hotelu a bytů vybudujeme i čtyři kancelářské budovy. Připravujeme dále velmi zajímavý rezidenční projekt v atraktivní pražské lokalitě, ale i řadu dalších. Na detaily je ale ještě brzy, nechte se překvapit.

PR

Developer s vlastní stavební firmou má výhodu

Velice úctyhodné číslo – více než 250 developerských projektů má na kontě kancelář LEXXUS, která na trhu působí již bezmála 29 let. Zaměřuje se především na prodej bytů a domů v Praze.

Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře LEXXUS, říká: „Právě naše dlouhodobá specializace na rezidenční projekty nám umožňuje detailně analyzovat trh, úroveň poptávky i nabídky v dané lokalitě a v součinnosti s našimi prodejními aktivitami tak monitorovat trh nových bytových projektů.“  V rozhovoru také prozrazuje, kam až architekti nedohlédnou, co ho na trhu nejvíc irituje a jak home office změnil nároky klientů na nové bydlení.

Jak byste charakterizoval současný rezidenční trh?

V oblasti rezidenčního developmentu je několik významných stabilních hráčů a desítky menších. Pokud se město rozvíjí přirozeně a staví se dostatek nových bytů, odrazí se to i ve vývoji cen. V posledních 10 letech však evidujeme výrazně nižší počet nových bytů na trhu. Těch je třeba kolem 10 000 ročně, ale skutečně jich vzniká jen několik tisíc, takže tu dlouhodobě vzniká obrovský deficit. Ač je tento stav všeobecně známý, dlouhodobě diskutovaný a vlastně nikým nezpochybňovaný, reálně se jej stále nepodařilo vyřešit. Výsledkem je stávající výrazná nerovnováha, kdy je extrémní poptávka konfrontována s nízkou nabídkou a rychle rostoucími cenami.

Důvody jsou zřejmé…

Jistě, při dostatečné nabídce by ceny nerostly tak rychle. Poslední dobou je standardní, že ceny nových bytů jsou upravovány (tedy zvyšovány) prakticky na měsíční až týdenní bázi. Kdybychom to nedělali, tak máme vyprodáno dlouho před dokončením projektu a za nižší ceny. To by v pozici developera nikdo nevnímal jako správný postup.

Co se na trhu děje?

Velkou část naší práce teď tvoří monitorování trhu a cen, abychom portfolio nevyprodali příliš rychle. Nejtěžší jsou začátky projektů, protože až uveřejněním nabídky získáte reálnou a objektivní zpětnou vazbu od klientů. Ceny projektů nerostou jen v důsledku situace na trhu. Logicky se jednotlivé byty s postupem výstavby stávají atraktivnějšími – čím pokročilejší výstavba, tím bližší termín nastěhováni, vyšší atraktivita pro klienta, a tedy i cena. Nejdráže na metr čtvereční vyjde 1+kk. Přirozeně, je o ně velký zájem, protože je nejvíce klientů, kteří si je mohou vzhledem k absolutní ceně dovolit. Kupci menších bytů 1+kk a 2+kk často nejsou ti, kteří chtějí vlastní bydlení, ale ti, kteří tam umísťují volné finanční prostředky. Zajišťují se na stáří nebo jen konzervativně investují. Poměr mezi těmi, kteří kupují pro vlastní bydlení, a těmi, kteří chtějí investovat, se s rostoucí cenou vychyluje ve prospěch investorů. Náš trh se bude postupně přibližovat těm západním, kde je nájemní bydlení mnohem více zastoupeno. Éra dostupného vlastnického bydlení nezralého rezidenčního trhu prakticky skončila a už se nevrátí. Nájemní bydlení bude mnohem častější volbou než doposud.

Na jaké bázi jsou založeny vaše vztahy s developery?

Mnoho z developerů pochopilo, že když nám dají víc času a začnou s námi intenzivně spolupracovat, pak se jim spolupráce s námi vyplatí. Protože konzultují svůj projekt nikoli s architektem, který už má nějakou jasnou představu, jak by bydlení mělo vypadat, ale s experty, kteří znají požadavky kupujících. Co se týká těch 250 projektů, které máme na kontě, znamená to realizovaný prodej 12 000 až 13 000 bytů a rodinných domů, a tudíž mnoho desítek tisíc klientů, kteří s naším stabilním týmem řešili své požadavky a představy o bydlení. My jsme schopni společně s developery poměrně exaktně nastavit jejich projekt tak, aby odpovídal aktuálnímu očekávání klientů.

Takže by se dalo říci, že provádíte takový developerský mentoring?

Řekněme, že hrajeme tréninkového klienta. Umíme velmi rychle najít slabiny projektu a využít jeho skutečný potenciál. Hledáme benefity pro klienty a naše know-how se následně příjemně zúročí i developerovi v podobě lepšího produktu, a tudíž i vyšších prodejních cen. Kolikrát developer nesmyslně investuje prostředky, které klient nevidí, nebo o ně dokonce nestojí či investici neocení.

Jak si to mám představit?

Z potenciálu, který je využit na nějakých 70 %, dokážeme dostat 100 % i víc. Samozřejmě limitují nás úřady a normy, máme mantinely, jichž se držíme, a developerovi doporučujeme, co kde má být. Zefektivnění a „tuning“ projektu je přidaná hodnota. Developerovi přinese v rámci daného projektu reálně minimálně o 10–20 % vyšší výnosy. Protože se často stává, že architekt „nedohlédne“ na každý jeden konkrétní byt.

Z jakého současného projektu máte dobrý pocit?

Je to například v létě zkolaudovaný komorní projekt – 23 jednotek v Praze 6 – Rezidence U Boroviček. To byla bezchybná záležitost. Developer má vlastní stavební firmu, takže má vše nastavené podle sebe, vyjednávání o ceně prací odpadlo. Je velmi akční. Pro zajímavost – od zakoupení pozemku (bez jakéhokoli razítka) do úspěšné kolaudace uplynulo pouhých 30 měsíců. Za 15 měsíců byl developer a jeho tým schopný získat stavební povolení a za dalších 15 měsíců postavit kvalitní projekt. Tento projekt s atraktivními společnými prostory a velkoryse řešenou zahradou podle mého soudu nemá snad žádnou vadu. Na pražské poměry je to neuvěřitelný výsledek. Jsem rád, že jsme měli možnost se na přípravě a prodeji projektu Rezidence U Boroviček butikového developera All New Development účastnit.

Můžete jmenovat další projekty?

Napadají mě dva, které jsou ve fázi výstavby. Jeden v již existující zástavbě u metra Luka v pražských Stodůlkách – Alfa Residence. Nabízí 76 bytů s lodžiemi a z hlediska města je to místo, kde se stavět má. Přímo u metra, v oblasti zástavby, s fungující infrastrukturou. V první etapě se nám ve spolupráci se společností MINT Investment podařilo pružně zareagovat na potřeby klientů, které se v éře covidu nově objevily. Jde o větší úpravy dispozic s ohledem na home office a vzniklou potřebu mít v každém bytě účelně vyčleněný pracovní prostor, kvalitní internetové připojení apod. Dalším příkladem je Arcus City v Praze 5. Na rozdíl od prvně zmiňovaného určeného spíš pro mladší klientelu je tento projekt stranou husté zástavby, více v zeleni a nabízí proto především větší byty pro rodiny.

Jaká je vlastně vaše klientela?

Je převážně domácí, pražská i mimopražská – převážně ve věku 40 až 55 let. Praha je v rámci ČR vlastně samostatným trhem, který má asi dlouhodobě nejstabilnější potenciál. Pro investiční záměry je ideální, protože vývoj zde je až na celosvětový výkyv v roce 2008 stabilně růstový. Když ceny nemovitostí rostou, většina investorů ani moc neřeší výnosy z nájmu – zda to jsou 2 % nebo 5 %, či dokonce přes 10 %. Výnos je pro ně příjemný, ale z dlouhodobého pohledu méně důležitý. Nakupují s výhledem třeba 10 a více let a oprávněně předpokládají, že dosáhnou významného zhodnocení.

A které projekty jsou ve fázi rozpracování?

Drtivá většina dosavadních projektů je v Praze. Ale vývoj v posledních letech nás samozřejmě, stejně jako klienty, směruje také za hranice Prahy. Takže máme za sebou třeba i projekt Bydlení Čelákovice, který se podařilo i díky dobrému dopravnímu spojení s Prahou úspěšně vyprodat. Aktuálně pracujeme na projektu v Jinočanech, další projekt máme v Berouně, připravujeme i jeden v Kolíně a další například v Mělníce. Vždy bereme ohled na to, že klientela bude v těchto projektech zčásti pražská, z části místní. Bude se jednat o různé cílové skupiny s odlišnými potřebami, takže i podle takových kritérií projekty v přípravné fázi nastavujeme.

Ceny nemovitostí stoupají horečnatě i tam?

Dívat se po vzdálenějších nemovitostech přiměl lidi nedostatek bytů v Praze i jejich vysoká cena vyšroubovaná spolu s covidem. To, co se před třemi roky zdálo příliš daleko, dnes už mnoha lidem vyhovuje. Samozřejmě vždy je podmínkou vlakové spojení nebo kapacitně odpovídající doprava do hlavního města. Také nová praxe „home office“ znamená, že najednou už lidé nemusejí dojíždět pět dní v týdnu, umějí si tedy představit i případné delší dojíždění – jednou dvakrát do týdne. Všechny tyto aspekty situaci hodně posunuly. Na cenách se tento zvýšený zájem logicky podepsal, takže ceny nemovitostí rostly i na okrajích Prahy i ve vzdálenějších lokalitách.

Je ještě něco, co vám na trhu dělá vrásky?

Pořád totéž: nedostatečná výstavba. Je skvělé, že máme nový stavební zákon, ale ten bude platit až za dva roky. Do té doby neprorokuji nějakou dramatickou změnu na trhu. Určité ozdravení trhu je tedy reálné za nějaké tři čtyři roky, kdy nový stavební zákon bude už nějakou chvíli účinný a procesy budou rychlejší a transparentnější.

Arnošt Wagner / Foto: Archiv Lexxus

PSN připravuje v Praze výjimečné projekty

Společnost PSN působí na českém realitním trhu již od roku 1991 – původně jako Pražská správa nemovitostí.

K rebrandingu došlo v roce 2019. Do portfolia PSN patří pražské architektonické skvosty jako Tančící dům, Dům módy, Palác Dlážděná, Kotva nebo výjimečný projekt Vanguard Prague. Činnost společnosti nám přiblížil ředitel developmentu PSN Štěpán Smrčka.

Můžete nám PSN blíže představit?

Máme za sebou neuvěřitelných 30 let podobně jako další české rodinné firmy, které vznikaly na počátku 90. let. Letos slavíme kulaté jubileum a díky ikonickým nemovitostem, k nimž od loňského roku patří také City Empiria, jsme se dostali do fáze, kdy jsme pořád středně velkou rodinnou firmou, ale velikost projektů se výrazně posunula. Zjišťujeme, že to, na čem jsme vyrostli, tedy ten typický činžák k rekonstrukci v Praze 2, 3 nebo 5 už nemůže být naším jediným klíčovým byznysem. Nicméně to umíme, baví nás to, takže v tom budeme pokračovat, ale do portfolia musíme zařazovat stále větší projekty. Je to příjemná daň za úspěch, za těch 30 let práce. Firma prochází určitou evolucí v rámci týmu i projektového řízení. Přeorientováváme se z rekonstrukcí činžáků na novostavby i velké multifunkční komplexy s kombinací kanceláří, bytů apod.

Co si mám představit pod pojmem „střední rodinná firma“? Kolik lidí u vás pracuje?

Je nás kolem stovky, máme centrálu v Praze a pobočku v Pardubicích. Celý tým se zaměřuje na všechny segmenty nemovitostního trhu – od akvizic a developmentu přes pronájem a prodej včetně správy a všeho, co s tím souvisí v podpůrných činnostech. V podstatě nepřetržitě hledáme kvalitní budoucí kolegy. Tedy v rámci zmiňované evoluce stále nabíráme lidi, a priory do projektového managementu a do realizace, v rámci developmentu novostaveb a růstu firmy.

Jak reagujete na aktuální situaci na bytovém trhu?

Nechci opakovat totéž, co většina developerů říká do médií – schvalovací procesy, ceny stavebních materiálů, prací, ceny bytů atd. Jako developeři nemáme a priori radost z toho, že jsou byty drahé, ani naše marže se postupem času nijak dramaticky nemění. Odpověď je v délce a komplikovanosti celého procesu přípravy. Jelikož se investice do projektů v důsledku délky procesů výrazně prodlužuje, znamená to, že marže zůstává stále na podobné úrovni. Samozřejmě máme radost, že je o nemovitosti a bydlení zájem. V této turbulentní době, kdy se tiskne spousta peněz a očekává se vysoká inflace, je to bezpečný přístav. Ale opravdu nemáme radost z toho, že se každým rokem povoluje méně bytů a méně jich jde také do prodeje.

Je východiskem nájemní bydlení?

Je to odpověď trhu na to, co se děje. Samozřejmě pokud objem peněz, které musíte investovat do své první nemovitosti, už přesáhne určitou míru – stejně jako úroková sazba – donutí vás to jít do nájmu. Myslím si, že jít do nájmu není vůbec žádná ostuda. Jenže v našem regionu to bylo vždy pojímáno, že nájem je něco trochu podřadného, že každý musí mít vlastní byt. V nájmu u nás žije proti západní Evropě procentuálně mnohem méně lidí, takže je prostor to trochu vyrovnat. Nájemní bydlení z hlediska uživatele je řešením situace na realitním trhu, na druhou stranu je třeba říci, že v důsledku covidu a omezení určitého objemu služeb Airbnb v Praze nerostou nájmy tak rychle jako hodnota nemovitostí. Ale až se situace uklidní, může se to zase změnit. My – jako rodinná developerská firma – si necháváme zajímavou část nemovitostí ve vlastní správě a vytváříme portfolio vyšších stovek bytů k pronájmu. Chtěli bychom je držet a spravovat v dlouhodobém horizontu.

Znamená to, že správu nebudete outsourcovat, ale budete je spravovat vlastními zaměstnanci?

Vzhledem k dlouhé praxi se správou nemovitostí a díky tomu, že v portfoliu už teď máme několik desítek budov a stovky bytů, máme své know-how a zkušený tým lidí. Jsou součástí „rodiny“, všechno funguje a zapadá to do sebe. Takže pronájem a správa zůstanou povětšinou na nás.

Jaká vnímáte založení Pražské developerské společnosti?

Myslím si, že až čas ukáže, co to přinese. Je velmi důležité, aby ji vedl člověk zkušený, což věřím, že se děje, a aby měl za sebou zkušený tým. Není třeba dlouze vysvětlovat, že development je stále složitější, delší a náročnější na kvalitní lidi. To, co se tady snaží vybudovat, tak je na Západě celkem běžné, má to svou historii a kulturu. Mám jedinou obavu, a to že u nás podobné pokusy „mimo trh“ nikdy nedopadnou moc slavně. Na jedné stranu držím palce, ale je mi jasné, že to bude velmi náročný proces a jen čas ukáže, zda to zvládnou, ale hlavně zda dostanou politickou podporu. Je to akce na 5–10 let, než se to „zajede“, což je při čtyřletém politickém taktu velmi složité. Bude to náročná disciplína a jsem na to upřímně zvědavý.

Jaký je váš názor na nový stavební zákon?

Nebudu zabíhat do detailů, snaha se cení. Nijak mě nepřekvapilo, že to pak bylo politicky upraveno do určitého hybridu. Ale schválené principy jsou minimálně krok správným směrem. Co se týká legislativy, je diskuse hodně o lhůtách, reakcích a odpovědnosti jednotlivých úředníků. Myslím si, že tady budeme donekonečna bojovat za zjednodušení a větší transparentnost a hlavně predikovatelnost legislativy. Je v pořádku, společně s lidmi a samosprávou, definovat dlouhodobou vizi pro území, ve kterém žijete nebo které spravujete, ale samotný proces územního či stavebního řízení by měl být svižným formálním ověřením záměru v rámci norem. Pro developera není problém, že má někde nějaký limit, pro něho je problém, že se případný mantinel pro výstavbu v čase mění či politicky neplatí. Za pochodu potom zjišťuje, že tam jsou ještě další limity vedle toho, co je napsáno. To si myslím, že je v podnikání nejsložitější – investovat peníze s vidinou 5–10 let a teprve poté zjišťovat, co se vlastně může… To je pro jakéhokoli investora nejhorší, pochopitelně se to odráží v délkách procesů, v nárůstu cen projektů a na konci i v ceně samotného produktu.

Můžete vyzdvihnout nějaký váš projekt?

Nejviditelnější projekty, které jsme realizovali za poslední roky, byly dva. První byl Palác Dlážděná, což je luxusní rezidenční bydlení v centru Prahy, v opravdu složitém území, s investicí přes 200 mil. Kč ve velmi luxusním segmentu. Navzdory drobným bolístkám po cestě si myslím, že jsme ve spolupráci s památkáři a architekty dokončili produkt, který klienti hodnotí na výbornou. Druhý takový vlajkový produkt je Vanguard, což je konverze bývalé průmyslové tovární haly postavené na výšku v pražských Modřanech. Zde připravujeme opravdu výjimečný projekt loftového bydlení. Do svého bytu si zde budete moci vyvézt výtahem svého miláčka – myšleno auto nebo motorku. Je to velmi náročný projekt v řádu stovek milionů korun. Ve fázi přípravy máme, kromě celkových dvaceti pěti, další dva naprosto výjimečné projekty. Je to Vinohradská 8, což je bývalý Transgas, který jsme nedávno koupili od společnosti HB Reavis. Je to pro nás přelomová věc – 20 000 m2 bytů, kanceláří a obchodů na neopakovatelném místě. HB Reavis měla původně v plánu pouze kanceláře. My jako rezidenční developer bychom chtěli, aby převážná část byly byty, kanceláře by v menším měřítku měly také zůstat. Druhý projekt je na Vršovické – průmyslový areál společnosti Koh-i-
-noor, kde plánujeme výstavbu 500–550 bytů. Tyto komplexní projekty jdou ruku v ruce s evolucí společnosti, kterou jsem zmiňoval.

Arnošt Wagner / Foto: Archiv PSN

Okno do umění v architektuře

Václav Hlaváček je stránkách Development News poměrně častým hostem. Většinou zde vystupuje jako architekt a urbanista. Ale záběr jeho aktivit je podstatně širší…

V roce 1993 založil v Praze Studio acht, které nyní zaměstnává na 60 lidí a má pobočky v Brně a v Olomouci. Další kanceláře a spolupracovníci působí v Rotterdamu, Amsterdamu, Curaçau na Nizozemských Antilách a New Yorku. Říká: „Dneska jsou slova developer nebo korporát pro spoustu mladých lidí něco jako nadávka. Ale když si někdo založí třeba hospodu a bude úspěšný, rozšíří podnikání na 20 hospod, je to také korporát? Služba společnosti potřebuje určitou sílu.“

Jak tomu mám rozumět?

Individuální přístup k umění je danost. Je tu mainstream, jemuž se většina přizpůsobuje. Ale proč? Mám rád operu, ale abych se uživil, tak budu zpívat popík. Tak to ne! Cílem je naopak se naučit řemeslu tak, že budu dál prostě prosazovat svou vizi, co je kvalitní a co ne.

Estetika je dar, jaké jsou příklady z minulosti?

Možná vás překvapím, ale skočím v letopočtu o 10 000 až 15 000 let zpátky. Už tehdy lidé, aniž by si to uvědomovali, tak svou zemědělskou činností měnili obraz krajiny. A takové kulturní rostliny, jako jsou habr, jedle nebo buk jsou novodobé kultury, se zaváděly z nějakých důvodů. Takže lidský element prostředí měnil. ale neměl tolik síly, aby ho zničil. On ho jen upravoval, a tím kultivoval.

Další historické příklady estetiky?

Třeba na Velké Moravě se dělo něco podobného. Nastal zde další pokrok, ale zase ne v tom smyslu, že by lidé jen ničili. Seděl tam nějaký řekněme výtvarník, řemeslník a vyrobil zlaté náušnice, gombíky apod. Při pohledu na ně se vám zastaví srdce. Takže z dnešního pohledu nevyvinutá společnost má vedle sebe naprostý estetický vrchol.

Co to znamená?

To znamená, že ti nejlepší výtvarníci byli vždy individuální silou a moc dobře si uvědomovali, že mají dar, talent. Jak s ním pracovali, jakým způsobem se začlenili do společnosti, bylo dáno tím, co dělali. Jestli to byl sklář, výtvarník, grafik, malíř nebo architekt. Samozřejmě architekt má více prostředků, ale o to je to nebezpečnější, protože architektura má větší záběr a sílu měnit. Talent je třeba kultivovat a starat se o něj. Říct: Pojď, neboj se, nemáš kam spadnout, běž kupředu. Umělci měli vždycky sponzory, i když se jim třeba říkalo jinak – dobrodinec, filantrop, mecenáš, donátor… Rilke měl své sponzory, totéž výtvarníci, třeba Cézanne, naopak Baťa měl své architekty. Takže to není nic nového ani špatného. To je naopak prostředek, jak se konfrontuje ten čistý talent s tisíci překážkami. Když máte stohlavý architektonický ateliér, byť tam budete mít sebelepší lidi, tak sotva desetina z nich bude umět vypracovat z něčeho něco. Ta obrovská odpovědnost vstoupit do krajiny a vytvořit tam nějaký útvar, jít do rekonstrukce nebo památky, vymyslet třeba individuální bydlení, to je jedno. Z ničeho udělat něco, to je přece hodně důležité a těžké. A to je vlastně začátek. A  to je vlastně i důvod, proč Holanďané tak ctí landscapery, protože oni musejí krajinu tvořit uměle. A protože ji tvoří uměle, tak moc dobře vědí, že moře je hodně veliká překážka, těžký soupeř. Oni s úctou a velkou dávkou odvahy přetvářejí svou zem.

A u nás je to jinak?

U nás je to i nadále tak nějak jedno. Sadový architekt je tu pořád, on to „nějak dodělá“. A v této pozici je i výtvarník: „Však to nějak uděláme… no, a tady by se taky něco hodilo.“ Proto si myslím, že výtvarné vnímání by mělo být v přístupu patrné od úplného začátku a že bychom se neměli bát těch nejprogresivnějších mladých lidí, kteří to myslí poctivě, nechávat jim prostor. Musíme si říci, že to sice bude stát peníze, ale my jako společnost máme odvahu za nimi stát. Třeba se to někdy nepovede. Je to stejné jako s Kaplického knihovnou. Mě strašně rozesmutnilo, že celospolečenská hysterická diskuse se odehrála nad obrázkem v novinách. Úplně mě dostává, že Praha nenašla odvahu k realizaci. A od té doby nevěřím, že do dalších 200 let bude Praha progresivním městem. Prostě ta síla tu chybí…

V případě některých staveb se architekt podílel nejen na jejich architektonické podobě, ale vytvořil design do posledního detailu – kliky, úchyty a třeba i kávové lžičky…

Myslím si, že takové počiny by měly vznikat. Musíte si na to udělat čas a trochu se obalit tím, že si to můžete dovolit udělat. Nejenom jako investor, ale i jako architekt. Protože to je dnes nezaplatitelné. Preferoval bych, že spíše než v jedné individuální vile, bude všechno takhle vymazlené do posledního detailu v nějakém veřejně přístupném objektu – že tu bude kvalitní užitné umění. A to tedy nejsem žádný marxista! Ale myslím si, že je důležité, aby se to správné umění dostalo ke všem – nebo k co nejvíce – lidem. Aby byla hezká autobusová zastávka, zábradlí, aby se používaly správné tvary a barvy. Kultivace společnosti je pro mne mnohem důležitější než to, jestli mi někdo dá prostor, kde bych do posledního detailu dělal interiér. To si vyzkoušíte jednou, a ne, že by mě to nebavilo, ale zjistíte, že jsou důležitější věci, pokud vám jde o kultivaci celé společnosti. Dar vnímání harmonie má umělec v sobě. Vnímá více věcí najednou. Někdo je mezi lidmi větší technik, větší filozof. Ale umělci, ti správní, jsou jak houby, oni prostě všechno absorbují a inspirují se – samozřejmě přírodou, ale i společností. Oni to cítí.

A lidé udělají ááách…

To řekne devět z deseti lidí, protože velmi rychle poznají, že to řekl někdo o půl vteřiny dřív. To strhnutí je také úkolem umění, ale je třeba to dál vysvětlovat nebo zkoušet. Jinak řečeno, velké bohatství by mělo investovat do uměleckého kvasu – byť s velkou dávkou rizika!

Dnes se budovy převážně stavějí rychle, aby co nejdříve vydělávaly peníze. Jak lze do té rychlé doby vtěsnat umění?

Buď je to „to ono“, i když je to rychle spíchnuté. Typickým příkladem je Renzo Piano, absolutně křehký architekt. Ten má výtvarno obsažené už v té křehkosti. To je na něm to geniální. Abyste mohl ovlivňovat více developerů a více projektů najednou – samozřejmě je to jinak v průmyslu a jinak je to v bytové výstavbě – ale podstata je, že musíte zvládnout řemeslo. To znamená, že např. v rezidenčním projektu vám každý developer řekne: „No ale vy budete stavět do iks metrů čtverečních a musíte se vejít do téhle ceny. Protože my to prodáváme, a vy to víte, protože jste to předělával 20×. Ale máte tu důvěru…“ Takže s tím můžete pracovat jako s hrníčkem s uchem, za které se dá chytit, kafe se z něj nevyleje atd. Takže řemeslo, zručnost, fakt, že to umíte, znáte ta čísla a víte, jak se dělají administrativní baráky, jak průmyslové haly, jak housing… To musíte mít prostě nazkoušené. Je to, jako když hrajete na housle – musíte denně cvičit. Jinak to nemůžete předat dál. Nemůžete se stát virtuosem tím, že o tom budete jen vypravovat. To znamená, že ateliér musí být stále trénovaný, pořád musí kvasit a pořád musí dělat řemeslo. Pořád musí cvičit na housle, občas má koncert, někdy mu tleskají – a někdy se to také nepovede.

Která stavba vás zaujala, i když třeba neměla bombastickou reklamní kampaň?

To je dobrá otázka. Ale co se týká maličkostí, nebo detailů, tak mi třeba dělá obrovskou radost: obnova vinic v Troji. Vypadá to jako maličkost, ale je to, jako kdyby se Troja znovu narodila, prostě krása!

Arnošt Wagner / Foto: Studio acht

Baví nás pro lidi dělat věci, které dávají smysl

Je dobré mít vrtulník a umět si zdůvodnit proč. Je dobré mít spoustu koníčků, které souvisejí s prací. A je dobré mít práci jako koníčka.

Právě to se povedlo Marcelu Souralovi, zakladateli společnosti Trigema a předsedovi jejího představenstva. Developerská společnost Trigema uzavřela covidový rok s větším, dokonce lze říci dvojnásobným obratem než v letech předchozích, ale i tak úspěšných. Na co sáhne, se mu zkrátka daří. Za Marcelem Souralem – ale i před ním – stojí kromě bytových projektů např. výstavba nejvyššího pražského mrakodrapu, vinárna s rukou Kuka, volnočasový areál nebo množství projektů pro lidi, které podporuje. A také rebranding firmy. Na vlastní bydlení při jeho současných cenách není jednoduché dosáhnout, proto je podpora dalších projektů, které mohou lidé využívat, dobrou cestou. Obzvlášť tehdy, když se můžete občas proletět a podívat se na svět z ptačí perspektivy.

Vystudoval jste ČVUT a nyní už mnoho let vedete úspěšnou developerskou společnost. Kromě toho máte mnoho jiných aktivit. Označil byste sám sebe jako ctižádostivého?

Spíš bych to nazval vědomím dosáhnout něčeho výjimečného a zároveň funkčního, hezkého a potřebného, co bude sloužit lidem k užitku. Nepodléhat rutině. Měnit status quo a zároveň zlepšit svět. A taky to musí člověka bavit.

Jaké jsou nyní hlavní projekty Trigemy? Nuselská je prodaná zcela a projekt Braník ze 70 %. Nyní se začaly stavět byty v Plzni – Skvrňanech a po létě smíchovský Lihovar…

Přesně tak. Projekt Braník je již v dokončovací fázi. Měli bychom kolaudovat letos na podzim. A prodáno je více než 70 %. Náš třetí plzeňský projekt jsme pod názvem Bydlení Skvrňany začali stavět v polovině dubna. Jde o celkem 203 bytových jednotek v sedmi bytových domech. A prodeje bytů spouštíme v prvním červnovém týdnu. Očekáváme velký zájem. Náš doposud největší projekt Lihovar Smíchov s investičními náklady kolem 3,5 mld. Kč, jsme rozdělili do čtyř etap. Jde celkem o kolem 600 bytů a 4 500 m2 nebytových ploch. Nultou etapu jsme zahájili už letos v květnu. Jde o rekonstrukci památkově chráněné Varny, kde do konce roku vybudujeme výstavní galerii a kavárnu. Bude to takový otvírák lokality. A první etapu výstavby zahájíme těsně před koncem roku s tím, že do prodeje půjdou byty v druhé polovině prázdnin. A ještě je třeba připomenout projekt Fragment v Karlíně, který je v současné době ve fázi budování hrubé stavby.

Zhruba od roku 2018 se věnujete projektu Flat Zone, který budujete se svým synem po jeho návratu z Londýna. Jak tento projekt zapadá do koncepce Trigemy?

Již 10 let sbíráme data o rezidenčním trhu v ČR. Především informace o nových rezidenčních projektech. Vedla nás k tomu potřeba znalosti trhu a jeho následné kultivace. Před třemi lety již byla naše datová kostka tak velká, že jsme se rozhodli vyčlenit tým specialistů do samostatné společnosti Flat Zone. Dnes jde o jedinečný projekt agregátoru všech nových rezidenčních projektů na jednom místě.

Ale firmy, které sbírají data, přece na trhu existují…?

Nic obdobného na trhu nenajdete. Z jednoho místa se na základě nastavených filtrů dostanete rovnou na stránky příslušného projektu. Zdarma. Je to obrovská úspora času pro lidi, kteří hledají nové bydlení. A jako vedlejší produkt nabízíme bankám a developerům datovou analýzu v místě a čase, kterou daná organizace potřebuje pro poskytování služeb svým klientům. V letošním roce spustíme obdobnou službu na Slovensku a pak bude na řadě Polsko.

S Davidem Černým stojíte za projektem Top Tower. Co pro vás „český mrakodrap“ znamená?

Poté co jsme se zhruba před šesti lety s Davidem seznámili, když nám na Korzo v Nových Butovicích dodával dvanáctimetrovou plastiku Trifot a následně se významně podílel na vzniku právě stavěného projektu prémiového nájemního bydlení Fragment na pomezí Karlína a Invalidovny, jsme založili společné architektonické studio Black n’ Arch. To je v současné době naše líheň nových nápadů a trochu jiného přístupu k architektuře. A jedním z těchto projektů je příprava projektu Top Tower v Nových Butovicích. Parcela, která se nachází v bezprostředním sousedství výstupu z metra, a navíc není zatížená ochranným pásmem pražské památkové zóny ani zákazem výškových staveb, nám umožnila vymyslet na okraji panelového sídliště Prahy 13 koncept budovy, vymykající se standardním řešením.

Můžete být konkrétnější?

Je třeba říct, že ač návrh vypadá hodně nestandardně, plní všechny jeho konstrukční prvky požadovanou funkci. Štíhlá věž bude colivingové centrum se zhruba 400 minibytovými jednotkami, menší budova je určena administrativě a loď mimo statické funkce a venkovní výstavní galerie slouží i jako konstrukce pro dva výtahy dopravující návštěvníky na vrchol lodi, kde bude úžasný výhled na panoráma Prahy, včetně vyhlídkové restaurace.

Další aktivitou je i činnost vaší ženy, která je majitelkou soutěže Czech Press Photo. Kromě uznávané fotografické soutěže k ní patří i galerie, rovněž v Butovicích. Jistě tyto činnosti podporujete. Jsou všechny tyto počiny začátkem nějakého rodinného byznysu?

Jsme generálním partnerem soutěže Czech Press Photo a zároveň Czech Photo Centra, fotogalerie v Nových Butovicích. Stejně jako jsme podporovateli Dejvického divadla, Centra Paraple Zdeňka Svěráka nebo jiných dobročinných aktivit. Baví nás pro lidi dělat věci, které dávají smysl, a nemusejí být zrovna o byznysu.

Kromě vlajkových projektů Trigemy máte ještě spoustu „libůstek“ nebo „hraček“ (v nejlepším slova smyslu). Kromě výše zmíněných třeba areál Monínec. Proč vlastníte tento komplex a proč právě tyto aktivity? Jakou hraje Monínec roli v celkovém koncepci Trigemy?

Monínec zapadá do naší dlouhodobé strategie investování do volnočasových aktivit. Lidé budou mít v budoucnu k dispozici stále více volného času a my jim chceme umožnit jej prožít u nás. Proto jsme před 10 lety vstoupili do tohoto středočeského areálu, z něhož budujeme celoroční sportovně oddychový areál určený v létě a v zimě pro rodiny s dětmi a na jaře a na podzim pro firemní akce. Stávající stav investic na Monínci je jen začátek naší dlouhodobé vize, jak by měl tento areál vypadat.

A co je vaším koníčkem?

Koníček? No, jeden mohu prozradit – mám pilotní průkaz na vrtulník. A jeden čtyřmístný vlastním. Vybudovali jsme si v Řeporyjích takový malý heliport s hangáry. Říkáme tomu Řeporyje International. Při startu a přistání se hlásíme přímo na věž Ruzyně.

A co projekt Samoty? Ten máte ve svém portfoliu již nějakou dobu. Je zde v plánu rozšíření skiareálu, jež bude sloužit zimním i letním aktivitám… Co se s ním děje?

Jde o příměstský areál přímo na okraji Železné Rudy a Národního parku Šumava. Tento projekt povolujeme již asi osm let. Po dokončení zónace v NPŠ teď svitla naděje, že bychom konečně mohli dosáhnout na stavební povolení. Dal bych tomu ještě tak dva roky a uvidíme, zda dokážeme zahájit stavbu. Pro představu jde o areál se zhruba dvojnásobnou kapacitou proti stávajícímu Monínci.

Také stojíte za projektem robotické vinárny Cyberdog. Představte prosím v širším kontextu tento projekt.

No to je přeci jednoduché pochopit! Baví nás s Davidem Černým vymýšlet, a hlavně realizovat projekty, které tady zatím nikdo neuskutečnil. Tak vznikl i Cyberdog. Robotická vinárna, kde práci someliéra provádí robotická ruka Kuka. Celý projekt je přizpůsoben tvarovým parametrům vinných lahví z vinařství Dog in Dock. To je překvapivě taky naše. Stávající výrobu realizujeme v pronajatých prostorách v Boršicích, nicméně na jaře zahájíme stavbu nového vinařského a vzdělávacího areálu v těsném sousedství přístavu Baťova kanálu ve Veselí nad Moravou. To je taky jeden z důvodů, proč mít vrtulník. Je to skoro u slovenských hranic.

Většina vašich osobních projektů je lokalizována právě do Nových Butovic, kde s rodinou bydlíte. Proč Butovice? To se vám tu tak líbí?

Sídlo firmy máme v budově Explora, přímo nad stanicí metra Nové Butovice. Nemám rád, když v životě plýtvám časem. Čas má pro mne nejvyšší hodnotu. A jízda do práce a zpět – a ještě k tomu autem – je klasickým příkladem plýt-
vání. Proto bydlíme v Jinonicích. Mám to osm minut pěšky (pět minut autem) do práce či na metro a na druhou stranu dvě minuty do lesa.

V těchto měsících plánujete rebranding značky Trigema. S kým spolupracujete a co rebranding obnáší?

Téměř rok jsme ve spolupráci s agenturou Henceforth, jmenovitě s Jarmilou Fryntovou, Lenkou Kůsovou a Paulem Matthewsem připravovali rebranding značky. Museli jsme se společně ponořit hluboko do historie firmy a jednoduchou a pochopitelnou formou znovu popsat naše hodnoty, korporátní cíle, naši vizi a misi. Nyní zaměstnáváme už přes 250 spolupracovníků na hlavní pracovní poměr, a proto potřebujeme mít tyto atributy firemní kultury lehce komunikovatelné. A logickou součástí pak bylo i redefinování záměru a smyslu značky, jejich architektury, osobnosti, tonality a vizuálního pojetí. Pilotním počinem je projekt Fragment. K 27. narozeninám firmy na konci května jsme uvolnili i vše ostatní.

Trigema většinou uzavírala své obchodní roky s obratem kolem 1 mld. Kč. Loňský rok se vám – i přes obtížnou situa-
ci s pandemií – vydařil díky prodeji bytů pravděpodobně ještě lépe. Jaký obrat předpokládáte za rok 2020?

To je opravdu pozoruhodné, protože rok 2020 byl v historii firmy pro nás nejúspěšnějším rokem. Obrat 1,8 mld. Kč, EBITDA 338 mil. Kč a zisk před zdaněním 231 mil. Kč. A rok 2021 očekáváme ještě lepší.

Jaké máte další plány?

Chceme nadále růst, a tím posilovat naši nezávislost. Jsme společností, která se rozhoduje samostatně, na základě vlastních vizí a motivací našeho týmu. Plánů máme nepřeberné množství. Budeme vás o nic průběžně informovat.

Kristina Vacková

Ostravský mrakodrap – možná s vyhlídkou

Studio AI – DESIGN (Architektura Interiér DESIGN) založili v roce 1999 Eva Jiřičná a Petr Vágner. Nabízejí komplexní služby od návrhů nových veřejných i soukromých budov, mostů, rekonstrukcí až po kompletní návrhy interiérů, výstav, nábytku i dalších unikátních předmětů.

Mezi jejich realizace patří mj. i designový hotel Josef v Praze, Nová oranžerie na Pražském hradě, rekonstrukce kostela svaté Anny v Praze nadace VIZE 97 Dagmar a Václava Havlových, bytový komplex Sky Barrandov, Kongresové centrum Zlín nebo nová Fakulta humanitních studií Univerzity Tomáše Bati ve Zlíně. Za své realizace obdržel ateliér mnohá ocenění v zahraničí i u nás, včetně Grand Prix Obce architektů. O tom, co v současné době připravují, s námi hovořil architekt Petr Vágner.

Jaký je váš názor na výškové budovy a jejich implementaci do českého prostředí? Mrakodrapy tady nemají na růžích ustláno.

Myslím si, že k tomu nakonec budeme i donuceni tím, že budeme využívat pozemky tak, jako teď využíváme spíše krajinu. Budovy se rozlézají do šířky, takže stejně jako v ostatních metropolích to k nám taky dojde. Souhlasím s tím, že musíme být opatrní, abychom nezničili panorama Prahy, které je unikátní, na druhou stranu jsou v Praze již definovaná místa, kde jestli bude mrakodrapů pět nebo více, tak na to nebude mít žádný vliv. Spíše je teď zajímavé vidět, že do uspořádání v Praze poměrně výrazně vstupuje UNESCO a komentuje výškovou výstavbu, respektive komentuje ji tak, aby tam nebyla žádná výšková výstavba. Památková péče i ostatní instituce jsou rády, když slyší tento názor, protože se s ním jenom ztotožní, nemusejí ho samy vynášet. To výškovým stavbám moc nenahrává.

Váš ateliér AI DESIGN zvítězil v Ostravě v soutěži na návrh mrakodrapu…

Bylo to spíše výběrové řízení než soutěž. Město si vybralo tuto formu, oslovilo minimálně 5–10 architektonických kanceláří a naším úkolem bylo předložit jakýsi náš popis, co bychom s tou novou budovou rádi udělali, a samozřejmě jsme tam museli přiložit reference a cenu. Na základě toho jsme byli nakonec vybráni, abychom studii zpracovali.

Čím jste porotu tak zaujali oproti ostatním uchazečům? Jde vlastně o rekonstrukci budovy, kterou v roce 1968 jako experimentální projekt navrhl architekt Jan Slezák na ostravském sídlišti Jindřiška.

Netuším, jaké návrhy předkládali ostatní. My jsme samozřejmě chtěli tu budovu zachovat stejně, jako ji chtěla zachovat radnice. Popsali jsme způsob, jak by náš proces měl postupovat, protože objekt má nějakou historii. Povídá se o tom spousta legend s tím, že se hýbala, že statika je špatná, atd., takže my jsme se spojili s lokálními statiky, kteří pracují přímo v Ostravě a jsou perfektními specialisty na beton, např. Ing. Šeligová a spol. Naše koncepce vycházela z úplného rozboru současného stavu, abychom neukazovali něco, co třeba pak nepůjde realizovat, ale abychom se pokud možno snažili uchopit to realisticky. Možná, že právě tohle nějakým způsobem zafungovalo, nevím.

V jakém stavu je nyní budova a jaká je vaše představa rekonstrukce?

Železobetonová konstrukce by měla zůstat, je dostatečně naddimenzovaná, aby unesla ještě jedno podlaží. Proto jsme uvažovali o tom, že bychom budovu rádi zvýšili. Podle výpočtů a stavebně-technického průzkumu nám vychází, že bychom jedno patro mohli přidat pro vyhlídkovou kavárnu. Konstrukci necháme úplně očistit. Podle našeho návrhu by zde měly vzniknout opravdu pohodlné byty s hezkým výhledem a s balkony, které by podle statických rozborů měly být jen na nárožích konstrukce. Už tři měsíce se uskutečňují měření, sleduje se, zda a za jakých podmínek se konstrukce hýbe. Podle výsledků průzkumů, uvidíme, jestli návrh bude možné realizovat.

Co očekáváte od přístavby dalšího patra?

Měla by to být určitě atrakce. Z toho místa je krásný výhled. Z 22. patra je vidět celá Ostrava kolem dokola. Nicméně v Dolní oblasti Vítkovic je Bolt Tower, kde kavárna ve výšce už je, a nedaleko je i radnice s vyhlídkovou věží. S městem jsme probírali, jestli je vůbec kavárna vhodnou náplní pro toto místo. Ve finále jsme prostor navrhli jako multifunkční a teoreticky je možné, že tam nebude kavárna, ale jiný provoz. Bude tam přístup i možnost zásobování, tak uvidíme.

Do budovy budou tedy vcházet obyvatelé bytů i návštěvníci tohoto prostoru, ať už tam bude cokoli. Jak bude zajištěna bezpečnost obyvatel?

Bude tam vstupní lobby s recepcí a výtahy. Klienti obdrží čip, s nímž se dostanou do svých podlaží – a nebude tam moci nikdo jiný. Další důležitou věcí, již jsme řešili, bylo původní komunikační jádro v centru domu, které nesplňuje současné požární předpisy. Proto jsme ze severní strany přistavěli ještě jedno jádro se dvěma výtahy a únikovým schodištěm – a právě na něj navazuje recepce.

S jakou velikostí bytů se v návrhu počítá?

Od nejnižších pater směrem vzhůru se velikost bytů zvětšuje, tzn. dole jsou od 1+kk a 2+kk a ve čtyřech nejvyšších podlažích je dvakrát po čtyřech nádherných mezonetech, z nichž každý má nárožní balkon a vnitřní otevřený prostor přes dvě patra. Myslím, že to bude velmi atraktivní bydlení. Byli bychom rádi, aby ta budova byla zelená. Je to teď aktuální, ale radili jsme se s panem Sendlerem, krajinářským architektem, jehož nám doporučil pan architekt Pleskot, abychom dokázali na jednotlivé světové strany navrhnout tu nejvhodnější zeleň. Chceme, aby květníky vestavěné v balkonech měly centrální závlahu a bylo možné je udržovat, aniž by to obtěžovalo nájemníky a přitom rostliny neuschly. To ještě potřebujeme dořešit v dalších stupních projektu.

Byty budou patřit městu? Jaký je harmonogram realizace?

To je zatím otevřené. Město trochu strádá v důsledku covidu, proto jsou finance poněkud omezené, ale oni velmi aktivně hledají způsob, jak by projekt mohl pokračovat. Poslední informace je, že by se postupovalo způsobem PPP projektu neboli Public Private Partnership. Pro nás je pozitivní, že zatím to není shozené ze stolu a celé by se to nemělo zastavit. Naopak, město hledá cestu, jak projekt nastartovat.

Jak se pohybuje celková cena za projekt?

Po nacenění jsme došli k částce zhruba 400 mil. Kč. Doufejme, že tam nevzniknou žádné další vícenáklady. Podle předběžných geologických rešerší by mělo být podloží v pohodě, ale samozřejmě nás čekají další sondy, budeme muset udělat průzkum. Velkou výhodou je, že dům tam už stojí. Pochybuji, že by bylo reálné prosadit výškovou budovu do této zóny.

Mrakodrap tedy stojí v samém centru Ostravy…

Je to rezidenční čtvrť, kousek od magistrátu, kousek od řeky, kolem jsou parky. Problémem může být doprava, protože okolní ulice jsou kapacitně vytížené. Zároveň s budovou musíme řešit parkování a budeme tam muset vybudovat parkovací dům, který zabere prostor, kde v současnosti je parkoviště. Původně jsme chtěli obnovit park, který tam historicky byl, a parkoviště umístit místo nízkého objektu, který k našemu přiléhá. Nakonec jsme museli pro město zpracovat tři varianty, jak by to šlo řešit.

Jak probíhá komunikace s obyvateli z bezprostředního okolí?

Musím říci, že v rámci zpracování investičního záměru jsme měli s vedením města velmi dobrou zkušenost. Jsou to opravdu vesměs mladí, šikovní lidé a výborně se s nimi jedná. Po dokončení investičního záměru už byl covid, tak se veřejné projednání konalo prostřednictvím živého vysílání na YouTube. Návštěvnost byla poměrně široká. Kromě veřejného projednání bylo i projednání pro odborníky, byla to zajímavá debata.

Jaká se diskutovala témata?

Budova má v současné chvíli určitý výraz a náš návrh ho mění. Takže debata byla o tom, jestli je vhodné ten výraz změnit způsobem, kudy my jdeme, nebo jestli bychom měli více respektovat stávající tvář.

Na jakých dalších projektech pracujete?

V létě bychom měli začít stavět Obláček, což je nástavba nad Fakultní nemocnicí Plzeň v Lochotíně. Je to projekt, který ležel asi 10 nebo 12 let a nyní se dal do pohybu. Bude v něm sídlit Český národní registr dárců kostní dřeně. Ve Zlíně rekonstruujeme velkou aulu pro Univerzitu Tomáše Bati, na Rohanském nábřeží pokračuje příprava a začne výstavba dvou bytových domů a jedné administrativní budovy pro Sekyra Group. V Pardubicích jsme dokončili úpravu zámku, kde bychom měli zrekonstruovat společenské křídlo. Ve druhém patře by měl vzniknout sál pro asi 220 lidí; měli bychom teď začít pracovat na prováděčce.

Pracujete v ateliéru s paní architektkou Evou Jiřičnou, která žije v Londýně. Pociťujete nějak dopad brexitu?

Brexit jsme zatím příliš nepozorovali, mnohem více se nás dotkl covid, protože Eva je už přes rok uvězněná v Londýně. Ale na druhou stranu jsme se tady naučili pracovat na home office, líbí se nám to a zatím nám to funguje. I s Evou to na dálku perfektně funguje. Máme každý den minimálně jednou, optimálně dvakrát denně debatu nad jednotlivými projekty a myslím, že to velmi prospívá. Dokud sem Eva pravidelně jezdila, tak jsme nebyli tolik ve spojení jako teď. Frekvence v komunikaci je větší a je efektivnější. Od našich kolegů z Nizozemska, jsme se naučili používat nejvíce Zoom, jehož výhodou je, že kdokoli ze zúčastněných může přímo na sdílenou obrazovku malovat. Dříve jsme pracovali přes Teams a říkali jsme si: „Vpravo v rohu je potřeba udělat to a to…“, kdežto teď si to přiblížíme, namalujeme…
Takové informace se velmi dobře sdílejí. To je vlastně přínos poslední doby!

Arnošt Wagner / Foto: archiv AI Design

 

Údaje

Obestavěný prostor hlavní objekt: 33 850 m3

Zastavěná plocha hlavní objekt:     583,6 m2

Celková výška objektu:    70,25 m

Historie:

Stávající objekt byl postaven mezi lety 1965 a 1968 jako součást sídliště Jindřiška; v průběhu let vykazoval jisté technické a provozní problémy. Mrakodrap má 22 podlaží a původně byl využíván jako bytový dům, později byla dispozice upravena na kancelářské prostory. Dále došlo k výměně obvodového pláště, respektive nevyhovujících fasádních panelů, na nichž jsou dnes patrná značná poškození a zároveň obsahují azbest. Od roku 2013 je objekt nevyužívaný.

Konstrukční systém tvoří kombinace betonového skeletu a monolitického jádra kolem schodišťového prostoru s tyčovými prvky průvlaků a sloupů. V současné době nemáme k dispozici podklady ke stropním dutinovým panelům, je tedy dále potřeba provést stavebně technický průzkum s požadovanými zkouškami. Díky předběžnému technickému posouzení z roku 2012 byla zjištěna dostatečná únosnost nosné konstrukce, která byla v rámci zpracování návrhu potvrzena statickým posouzením a výpočty.

Dopady pandemie na český realitní trh

V posledních číslech DN přinášíme názory expertů na to, jak se český realitní trh mění následkem stávající neutěšené situace. Mezi jeho jednotlivými odvětvími jsou propastné rozdíly. Zatímco například skladové prostory zažívají boom, jiná odvětví bojují o přežití.

Ryze česká developerská společnost PASSERINVEST GROUP stojí za velmi specifickým projektem „komplexního“ města ve městě – michelským BB Centrem. O tom, jak stávající situaci vidí její ředitel rozvoje Eduard Forejt, je následující exkluzivní rozhovor.

Pandemie koronaviru stále nekončí. Téměř roční výpadek normálního fungování trhu se samozřejmě odrazil v jednotlivých segmentech. Někteří odborníci se domnívají, že naštěstí méně, než se všichni obávali. Souhlasíte s tím?
Nebudu jistě první, kdo řekne, že záleží na tom, v jakém sektoru se pohybujete. V rámci real estate jsou jednoznačně vítězové a poražení. Každá krize totiž přináší i nové příležitosti, a tak svět nemovitostí nezažívá jen propady a strach. Například v sektoru pronájmu skladů mají naopak „žně“, a to především díky takřka okamžitému přechodu retailu na e-commerce.

Myslíte, že je to tím že všichni nakupují online?
Ne, že bychom objevili kouzlo e-shopů až s krizí, ale zákazníci retailu najednou zůstali zavření doma a kromě obchodu na rohu ulice jinou možnost k nákupu vlastně nemají. S tím souvisí i potřeba změny zásobovacího řetězce, která rovněž pomáhá právě skladovému trhu.

A kdo jsou ti „poražení“?
Ani s touto definicí nejspíše nepřekvapím. Ti, kdo jsou závislí na turismu a přítomnosti lidí v ulicích, tedy hotelnictví, restauratérství a většina kamenných obchodů bojuje doslova o přežití. Vyjma těch, kteří nemají to štěstí, že dodávají podle určení státu „strategické produkty“. Smutné na tom je, že ti, kdo nemají dostatek peněz zašitých v matraci na horší časy, nejspíše budou muset trh opustit, ostatně jak každý z nás již kolem sebe pocítil.

A co realitní trh celkově? Jak si stojí?
Co se týká realitního trhu jako celku, má i přes podobné dopady tato krize zcela jiný fundament než krize roku 2008. Nedostatek investičních financí není tentokrát problémem, a tak jsme svědky spíše zpomalení daného fyzickými překážkami než finančními. I zde však platí, že nejohroženější segmenty, které jsem zmínil výše, si vytahují pomyslného peška i z hlediska ochoty do nich investovat.

PASSERINVEST GROUP má díky BB Centru velmi široké pole působnosti – vedle kanceláří jsou zde i retaily, volnočasové zařízení BCB, škola, školka, byty, komunitní centrum, restaurace a mnoho dalšího. Cítíte nějaké rozdíly mezi nimi?
Upřímně řečeno si nejsem vědom, že by někdo z našich nájemců, dodavatelů či provozů – nebo i našich zaměstnanců – neměl s pandemií spojené značné provozní a osobní komplikace. V některých provozech jde skutečně o existenční problémy, jiní řeší naopak „jen“ problémy s efektivitou. Všechno závisí na tom, o jaké provozy jde. Jistě se shodneme, že videokonference či home office dočasně pomáhají řešit komunikační a prostorové překážky kancelářských nájemců. Nicméně ti, kdo jsou závislí na styku se svými zákazníky, velice obtížně hledají cesty, jak pokračovat ve své práci. Na druhou stranu díky tomu, že je BB Centrum navrženo způsobem odpovídajícím městu krátkých vzdáleností, je zde stále, byť značně redukovaný, pohyb uživatelů a ti svou spotřebou pomáhají alespoň částečně těm nejpostiženějším.

Co všechno pandemie změnila? Pociťujete to nějak na obsazenosti vašich komerčních prostor?
Přestože je pandemie přítomna už rok, zatím je stále příliš brzy na generální soudy. Pandemie, stejně jako všechny předchozí krize, podněcuje společnost revidovat očekávání. Tato krize je totiž tak trochu bezpečnostní – míněno z hlediska protipandemické bezpečnosti. Takže stejně jako po útocích na dvojčata 11. 9. 2002 můžeme i nyní očekávat tlak na opatření zmírňující rizika, která se při této krizi řeší: Zejména tedy rychlé a masivní přenosy nákazy ve společnosti. Je však nutné neopomenout, že se teprve bude hledat správný konsensus mezi bezpečnostními řešeními a společensky akceptovatelnou mírou omezení fyzických i duševních svobod.

Jaká bezpečnostní řešení máte na mysli?
Hojně akcentovaným tématem byl home office, který zcela očekávaně zaujal pozici spásného řešení. Rok života s ním ale přináší i viditelně měnící se pohled firem na reálné uplatnění home office a jeho výhody a nevýhody. Dlouhodobě není home office funkční náhradou kanceláře, tedy chápeme-li kancelář především jako místo setkání, kreativity, inovací či učení se. Rok nám stačil na to, abychom znovu zhodnotili home office jako vítaný a vhodný doplněk firemní kultury, nicméně i značné riziko ztráty kontaktu se zaměstnanci – stejně jako toho, že oni ztratí sounáležitost s firmou. Domácí gauč skutečně neumí nést a předávat firemní kulturu, což je jeden z mnoha problémů spolupráce lidí na dálku z (ne)pohodlí domova.

Ale s efektivitou home office – navzdory všem rizikům – může souviset úpadek kanceláří…
Co se týká obsazenosti kanceláří, je zřejmé, že poptávka byla značně zasažena a zpomalila se. Všichni si můžeme pamatovat reakci trhu na poslední krizi v roce 2008. Ačkoli je základ krize jiný, reakce jsou velice podobné. Většina nájemců přehodnocuje, nebo odkládá své obsazovací strategie. Proti tomu zpomaluje i dodávka nových ploch, což přináší pomyslnou remízu do odhadů změn nabídky a poptávky.

Pocítili jste tyto změny i v PASSERINVEST GROUP?
U nás v BB Centru jsme i z důvodu dlouhodobých nájemních vztahů nějaké nepředvídatelné změny v neobsazenosti nezaznamenali. Navíc náš obchodní tým pod vedením Lenky Preslové měl loni skvělé výsledky, kdy pronajal většinu nově zrekonstruované budovy B a/nebo renegocioval smlouvu s hlavním nájemcem v nejvyšší budově BB Centra, Filadelfii. Zdá se, že kancelářský trh stále čeká na reakci. Firmy obecně věří v proočkování, a tak se bude „lámat chleba“ až v letošním roce. Zhodnotím-li signály trhu o nízkém propouštění, trvajícím nedostatku kvalitních pracovníků atd., i nadále předpokládám, že nás čeká spíše proces zralé a racionální rekonvalescence firem, a tudíž osobně zásadní propady pronájmů ve střednědobém výhledu neočekávám. Pokud ale z této „bezpečnostní“ krize nevyrobí národní vlády svým chováním krizi finanční.

A na co se PASSERINVEST soustředí nyní? Máte nějaké nové projekty? Nebo můžeme mluvit o částečné stagnaci?
Být dlouhodobým partnerem v městské části, navíc jako developer i investor, přináší stejnou zodpovědnost za váš konkrétní projekt jako za růst celého města. Proto se postoj společnosti z našeho pohledu i přes pandemickou krizi příliš nemění. I nadále chceme zachovat naši dlouhodobou vizi budování města se všemi aspekty – vytvářet místa příjemná, udržitelná a efektivní. Pracujeme na mnoha projektech umístěných do BB Centra, Roztyl i mimo ně. Tím, že je příprava projektů skutečně během na velice dlouhou trať a nepodléhá okamžitým výkyvům trhu, o stagnaci či odkládání projektů neuvažujeme. Z našeho pohledu bychom naopak rádi projekty akcelerovali, bude-li to možné z hlediska jejich povolování, což je v současnosti nejpalčivější částí celého procesu.

A co investiční příležitosti?
Naše společnost je z hlediska investic velice specifická tím, že působíme především na území Prahy 4 a 11. Přesto aktivně zkoumáme nabízené příležitosti. Naše firemní DNA nás však předurčuje zvažovat především projekty, kde můžeme reálně vytvářet ucelená funkční městská řešení než samostatně stojící developmenty. Přesto, jak se s oblibou praví, nikdy neříkej nikdy.

Jak se podle vás změní postavení developerů a jak kupujících?
Zde je opět odpověď nelehká. Mám-li soudit z pozice tohoto okamžiku, vidím krátkodobý propad poptávky po kancelářích, který vystřídá návrat k normálu, jakmile bude to nejhorší z pandemie zažehnáno. Při komplikovanosti schvalovacích procesů staveb se příliš neobávám ani přehřátí nabídky, jak jsem ostatně zmiňoval výše. I proto můžeme očekávat dočasný tlak na zvyšování pobídek atd., nicméně uvážíme-li bezprecedentně zvýšené náklady na výstavbu, velký prostor pro změnu cen – minimálně u first handproduktů – skutečně nevidím. Zde podle mého názoru spíše hrozí zpomalení dodávky nových ploch než redukce nájmů, jak se ostatně nyní krátkodobě projevuje. Otázkou zůstává, zda menší dodávku ploch již způsobily vysoké ceny staveb. V případě bytů je situace mnohem jednodušší. Trvale se prohlubující každoroční schodek potřeby nových bytů v Praze nedává kupujícím příliš optimismu ohledně úpravy cen bytů. Podle posledních dat je třeba postavit ročně mezi 8 000 a 13 000 byty – a přitom bylo loni zahájeno pouze něco přes polovinu, Ceny však nejsou tlačeny jen stavem nabídky a poptávky, ale především strmě se zvyšujícími stavebními náklady, které za posledních pět let vyskočily o zhruba 50 % a dále rostou. Krize s sebou přinesla i přirozenou obavu z inflace, a tak jsme svědky „výprodeje“ bytů, neboť velcí investoři i drobní střadatelé nemovitostnímu trhu rozumějí a důvěřují mu mnohem více, než je to u trhů jiných komodit či akciových trhů. Osobně mě současný stav netěší. Nemovitosti se stávají méně a méně dostupné, což vede např. k tlaku na velikost bytů, které si mohou rodiny dovolit, a tudíž v podstatě k jistému snížení kvality. Jsem přesvědčen, že je třeba stavět, a to nejen proto, aby se ceny, resp. dostupnost bydlení dále nezhoršovaly, ale především proto, že s každou další stavbou naše země značně bohatne na prostředcích odvedených do státního rozpočtu. Ten bude jakékoli další příjmy v následujících letech více než hodně potřebovat.
KRISTINA VACKOVÁ / FOTO: PASSERINVEST GROUP