Tabakfabrik a její nový život

Jednou z firem, která se významně podílela na revitalizaci areálu linecké Tabakfabrik, byla DELTA Group.

Erik Štefanovič, jednatel DELTA Group ČR/Delta Projektconsult a spolumajitel mezinárodní skupiny firem DELTA Group, se s námi podělil o své poznatky z návštěvy kreativního centra Tabakfabrik, které důvěrně zná.

Jaké jsou vaše dojmy s odstupem doby?

Městu Linec se podařilo vytvořit z bolavého místa – chátrajícího brownfieldu – lákavý prostor, kam mladí lidé a začínající firmy chtějí vstoupit se svými startupovými projekty. Nazval bych to místem příležitostí, kde se rodící se startupové projekty s inovativními myšlenkami propojují se zavedenými firmami s kapitálem. Přínosná je určitě myšlenka specifické komunity, jakéhosi čestného členství. Tím, že zde firmy sídlí, jsou pevnou součástí tohoto inovativního hubu, různorodé tvůrčí komunity a společně řeší produkt, který vyžaduje nejen kapitál, ale i elán a tvůrčí přístup mladých talentů.

Jaká byla původní filozofie projektu?

Město Linec mělo pro tuto investici omezený finanční rozpočet, a proto přistoupilo k projektu s myšlenkou, že není nutné zbourat úplně všechno a stavět zcela nové objekty. Naopak mnohé původní materiály a historické stopy v interiéru zůstaly a vnášejí do interiérů nezaměnitelnou, 100 let starou substanci, která tomu místu dodává jistý nádech a výjimečnou atmosféru. A proto jsme k projektu společně přistoupili jako ke vkusné, citlivé revitalizaci, avšak ekonomicky výhodně. Vznikl prostor, který přilákal mladé talenty, propojil je s investory s kapitálem a zamezil útěku mladé generace do Vídně a jiných větších měst v Rakousku. Naopak zůstávají v Linci a zájem firem o sídlo je právě tady větší než současná kapacita projektu.

Jakým způsobem se vaše společnost podílela na revitalizaci Tabakfabrik?

Na bedrech společnosti DELTA Group bylo komplexní projektové řízení a koordinace projektu –propojení klienta, veřejného investora, se stavebním světem a technickými požadavky jednotlivých budov. Řídili jsme všechny procesy a standardně dozorovali náklady, termíny a kvalitu díla tak, aby definované cíle byly dodrženy.

Proč se vlastně DELTA v této záležitosti tak angažovala?

DELTA Group si společně s CMb.industries vzala tento projekt pod svá křídla, protože cítíme, že rekultivace brownfieldů je něco, čemu se nemůžeme vyhýbat, a zároveň téma, které má zásadní vliv na budoucí uspořádání a kvalitu života ve městech. Municipality stojí před úkolem naučit se efektivně pracovat s brownfieldy a vytvořit projekt, který je oživí. Nelze donekonečna stavět na zelené louce, protože jakákoli výstavba na takových územích jde proti udržitelnosti. Je čas začít rekonstruovat, obnovovat, revitalizovat. Myslím, že projekt Tabakfabrik Linec je pro místní samosprávy určitě inspirativní ukázkou, jak rekultivaci brownfieldů úspěšně uchopit.

Text: Arnošt Wagner

Foto: Bohdan Štoček a archiv DELTA Group ČR

Firma ELK se soustředí na prefabrikované dřevostavby

Jedním z vystavovatelů v konferenčním sále a zároveň jedním ze zahraničních řečníků byl jednatel ELK Stefan Anderl. Během přestávky mezi přednáškami jsme mu položili několik otázek.

Vaše společnost je v Čechách dlouhá léta známá jako výrobce rodinných domů. Jaký je současný výrobní program?

Historie firmy ELK v Plané nad Lužnicí je velmi dlouhá a začíná v roce 1989. Společnost se nedávno proslavila spoluprací na projektu Arcus City developera UBM, prvním rozsáhlém projektu dřevostavby v České republice. V blízké budoucnosti chceme být nejen aktivní v komerčních výstavbách, ale pokusíme se o návrat i na poli rodinných domů, zejména těch s vysokou přidanou hodnotou, tedy ve vyšším prémiovém segmentu, ve kterých se společnost cítí silná.

Můžete uvést některé zahraniční projekty?

Jeden z projektů, na který je ELK obzvlášť hrdý, se nachází západně od Vídně. Jedná se o výstavbu 168 bytů u St. Pöltenu, z nichž polovina je dokončena a druhá polovina se dokončuje. Na tomto projektu nyní intenzivně pracujeme a jsme na něj velmi hrdí. Dalším zajímavým projektem je kancelářská budova ve městě Horn, která byla postavena pro daňovo-poradenskou společnost. Zajímavostí je, že nad kancelářemi jsou dva privátní byty s jedinečnou terasou, nádherným výhledem a veškerým komfortem. V objektu je výtahová šachta a schodiště, které mohou být podle normy celé dřevěné. Podobné řešení je i v Praze v Arcus City, kde jsou výtahové šachty ve třech budovách rovněž dřevěné, ve čtvrté budově, která je větší, je ale úniková cesta včetně výtahové šachty betonová kvůli požárněbezpečnostnímu řešení. V Bavorsku se začíná stavět další pro společnost velmi důležitý projekt. Vznikne kolem 200 rekreačních domů. Vzhledem k blízkosti českých hranic a Šumavy se objevuje dost potenciálních zájemců z České republiky.

Vnímáte rozdílné požadavky zákazníků v Čechách oproti Rakousku či Německu?

V podstatě ve všech třech zemích zaznamenáváme rychle rostoucí poptávku po sériových dřevostavbách. V případě komerčních projektů jsou rozdíly především v předpisech příslušné země. Česká republika a Rakousko mají oproti Německu jednodušší požadavky na požární ochranu, a proto se velké projekty snáze realizují. Vidíme tedy velký potenciál pro výstavbu větších rezidenčních projektů v České republice. V současné době je v ČR podíl dřevostaveb asi 14 %. Náš zákazník UBM nyní projektem Timber Praha prokázal, že velké projekty dřevostaveb v České republice jsou technicky proveditelné a mohou být ekonomicky úspěšné. Předpokládáme tedy, že se pomyslná hráz protrhne a dojde k dynamickému nárůstu dřevostaveb v bytovém i komerčním sektoru.

Jaký program chystá společnost ELK do budoucna?

Předně – a není divu, že se firma ELK zaměřuje na prefabrikaci, zejména modulové stavby. Vše tedy připravujeme v továrně a logicky jen minimum na stavbě samotné. Veškerá technická zařízení (topení, větrání, vzduchotechnika) se také z velké části připravují ve výrobním závodě. V rámci prefabrikace např. vytváříme kompletní stěny pro tepelná čerpadla Viessmann, které jsou vybaveny všemi prvky a na stavbu jsou dodávány jako předstěna, která se přišroubuje ke konstrukci, a v podstatě jsou připojeny pouze trubky a kabely. Jde o to, aby montáž na stavbě byla co nejkratší, co nejodolnější vůči povětrnostním vlivům, efektivnější – a zároveň levnější. Před pár týdny jsme na německém trhu získali podíl ve skupině KAMPA, která staví energeticky pasivní dřevostavby, pro něž bude ELK dodávat stavební materiály. Věříme ve větší budoucnost dřevostaveb.

Z Brna pro Development News, Arnošt Wagner

Konference WOOD CAMP LIVE.

Konference WOOD CAMP LIVE – nejen o dřevostavbách, ale i pro developery

Dvoudenní konference WOOD CAMP LIVE ve dnech 15.–16. listopadu v OREA Congress Hotel Brno navázala na loňskou premiéru pořádanou Asociací dřevostaveb a montovaných domů.

Organizátoři v čele s ředitelkou ADMD Lenkou Trandovou si vyzkoušeli, jaké je to uspořádat tak velkou a organizačně náročnou akci, a napjatě očekávali, jak bude přijata odbornou veřejností. Loňskou úspěšnou premiéru druhý ročník ještě předčil. Bylo registrováno o 20 % více zájemců a vhodně zvolené téma SPOLUPRÁCE jako by v současné době přesně vystihlo potřeby nejen členů ADMD.

Přednášky bylo třeba s ohledem na jejich počet rozmístit do tří sálů a posluchačům se představily skutečné hvězdy nejen z domácí scény. Ze zahraničí to byli např. Hermann Blumer a Thomas Rohner ze Švýcarska, Anssi Lassila z Finska nebo Stefan Anderl z Rakouska či z loňského roku již známý Jakub Klaška, v současné době působící jako architekt ve Velké Británii. Po náročném maratonu přednášek se účastníci konference uvolnili na večírku, který vedle bohatého cateringu a společenské zábavy nabídl i navazování a rozšiřování profesních kontaktů. Akce byla výborně organizačně zvládnutá a členové jiných asociací mohou jen tiše závidět, jakou ADMD věnuje svým členům pozornost a dává jim příležitost k dalšímu vzdělávání formou osvěty, kdy přednost dostává spolupráce mezi konkurenty a hledání možností vzájemné podpory při projektech. 

Velice náš potěšilo, že Development News byl mediálním partnerem této úspěšné akce; pro naši redakci byla konference velmi inspirativní co do námětů a konkrétních příkladů úspěšných projektů i technických novinek. Za tuto možnost bych chtěl poděkovat ADMD jako našemu letošnímu zlatému partnerovi v čele s ředitelkou asociace Lenkou Trandovou. 

Při této příležitosti jsme se některých účastníků zeptali na jejich postřehy z konference.

*Lenka Trandová, ředitelka ADMD

Jak hodnotíte druhý ročník konference Wood Camp Live?

Letos máme o 20 % více přihlášených, což je celkově něco přes 300 účastníků. Jsem moc ráda, že sály byly zaplněné, což pro nás představuje další výzvu. V minulém roce jsme si nastavili vysokou laťku, kterou jsme letos chtěli posunout zase o kousek výš. Téma spolupráce bylo zvoleno velmi vhodně, jelikož se prolínalo řadou přednášek a mnoho přednášejících i posluchačů si velmi dobře uvědomuje, že do budoucna bude třeba rozšířit mezioborovou spolupráci a sdílení informací. A právě toto vidím jako obrovský posun ve vnímání oboru. Ještě zhruba před pěti lety jsem hodně slýchala fráze, že nebudeme s nikým sdílet naše know-how a naše technické postupy. Tato situace se podle mne hodně mění, protože se firmy více otevírají, což považuji za velice důležité. Při společných diskusích vznikají nové nápady, což vnímám velmi pozitivně a mám z toho radost.

Konference, kterou pořádá asociace, umožňuje – vedle mnoha zajímavých přednášek – i osobní setkání přednášejících i účastníků

Je to tak. Je tu velmi dobře vidět, že naše asociace byla založena proto, aby se lidé podobného profesního zaměření mohli sdružovat. Jsem ráda, že podobná setkání, jako je naše konference, jsou určitým vyvrcholením naší celoroční činnosti.

Jak se dívá asociace dopředu? Budete v pořádání konference v příštím roce pokračovat?

Určitě budeme pokračovat; budeme chtít navázat na to, co zde letos zaznělo, a budeme se snažit posunout se o kousek dál. To ale vznikne následně z diskusí, které vyplynou po konferenci. Ale zatím mohu prozradit pouze předběžný termín 7.–8. 11. 2024.

*Michal Šopík, Vesper Homes

Můžete porovnat letošní konferenci s tou loňskou?

Bylo by to těžké porovnávat… Nicméně první ročník byl spíše nastaven tak, zda toto téma zajímá lidi mimo bublinu, v níž se pohybujeme. A ukázalo se, že zajímá. Druhý ročník byl už naplánován se záměrem, že je tu zájem i z jiných stavařských oborů, které si k dřevu hledají cestu. Tak pojďme dělat všechno na evropské úrovni – a proto bylo letos pozváno i více zahraničních spíkrů, kteří mají k této tematice co říci a dokážou prezentovat úspěšné projekty, které mohou do značné míry inspirovat ostatní. Nejen dřevaře, ale i developery, specialisty na domovní techniku nebo třeba hasiče. Je patrné, že uváděné projekty jsou realizovatelné, ale zatím se to u nás neděje. Je vždy fajn, když jsou vidět příklady z praxe a všechno a když se to spojí – aha, on to není problém, dá se to tak udělat. A když nastane nějaký problém, víme, kde hledat odborníky, kteří nám třeba nepomůžou, ale poradí vhodné řešení. 

Jak se letos promítají poznatky z loňské konference?

Letošním tématem je spolupráce. Spolupráce na projektech ukázaly jednu věc: Pokud má dřevostavba dopadnout dobře, tak se na projekt musíme dívat komplexně. Takže to není standardní cesta, kdy investor hledá architekta, ten něco nakreslí a pak to dáme do tendru a nějaký generální dodavatel se toho ujme. Ale všechny projekty, které zde jsou prezentovány, vznikaly tak, že na začátku byl investor a pak už rovnou tým, architekt, konstruktéři, technici, kteří projekt dávali dohromady, a vlastně i realizátor, který byl schopný to dodat. To je velký rozdíl oproti tomu, co tady běžně pěstujeme. Že si to řetězíme a velice těžce hledáme dodavatele. Nebo se neustále zdlouhavě pasujeme s cenou, technologiemi apod. 

*Jan Včelák, ČVUT Praha

Konference se programově snaží otevřít většímu spektru činností kolem dřevostaveb. Je to letos více patrné?

Já jsem tak vnímal už ten loňský ročník. Téma spolupráce se v ADMD prolínalo od začátku, aby nabízela spolupráci, a za to i lobbovala. V čem však vidím větší rozdíl, je to, že se trh vlastně obrací od rodinných domů, které tady tradičně jako dřevostavby už byly, k větším projektům. Jsou to vícepodlažní administrativní budovy nebo bytové domy – a to je něco nového, co v ČR teprve začíná. V zahraničí to již delší dobu funguje, takže se máme z čeho učit. Je určitě dobře, že se takové větší projekty u nás začínají realizovat.

Viděli jsme tu mnoho příkladů, jak české firmy expandují do zahraničí a podílejí se tam na velice zajímavých projektech. Tak to je určitě dobře, ne?

Připadá mi, že je škoda, že tak krásné projekty, na nichž se naše firmy podílejí, jsou v cizině. Ale myslím si, že když tady budeme stát za dva roky, tak se už podíváme na projekty, které se realizovaly u nás a budou stejně pěkné jako ty zahraniční, zde prezentované.

Je něco, cos na konferenci postrádal?

Je tu jedna věc, kterou jsem vypozoroval z kontextu přednášek. Není úplně jasné, jak vlastně přistupovat k projektům například z hlediska požární bezpečnosti, norem apod. Jsou zde vlastně dva tábory, z nichž jeden říká ano, jde to, podívejte se do zahraničí, kde se to dělá již desítky let. Tady u nás říkáme, ne nejde to, máme legislativní bariéry, které musíme nejdříve odstranit. Ale tyto dva tábory by se měly sloučit a začít spolupracovat spolu. Chce to zrealizovat vzorový projekt, protože díky němu se pak prolomí ledy. Vyzkouší se to, bude to fungovat a další budou následovat.

Obermeyer Helika počítá s dalším rozvojem obchodních center

V rozhovoru s Jiřím Fouskem, generálním ředitelem společnosti OBERMEYER HELIKA, nahlédneme do světa komplexních služeb v oblasti projektování.

S portfoliem zahrnujícím zdravotnické stavby, obchodní centra, rezidenční komplexy, kancelářské budovy i další typy nemovitostí patří tato firma k největším projekčním a stavebně-poradenským kancelářím v České republice.

Co je v současné době pro Obermeyer Helika tou klíčovou oblastí, kterou se zabýváte? Je známo, že pokrýváte v projektování a návrhu staveb téměř všechny segmenty developmentu a stavitelství, ale co je pro vás to hlavní?

Pořád je pro nás nejzajímavější oblastí komerční development. Věříme v další rozvoj a počítáme také s dostavbou či přestavbou řady obchodních center. Projekční práce v tomto odvětví stále představují náš core byznys. Právě toto umíme nejlépe na českém trhu a z mého pohledu má tento segment před sebou stále velkou perspektivu, ačkoliv mnozí o tom pochybují. 

Mluví se o tom, že obchodních center už u nás bylo postaveno dost a v přepočtu metrů čtverečních obchodní plochy na obyvatele stojíme v evropských statistikách velmi vysoko. Kde tedy vidíte potenciál?

Myslím, že nás stále čeká další významný přerod v rozvoji obchodních center. Chci tím říci, že ta špatná a neúspěšná obchodní centra budou postupně zanikat, eventuálně se alespoň zmenšovat. Ta úspěšná a dobře koncipovaná obchodní centra naopak porostou, budou se rozšiřovat a také přestavovat. To je můj aktuální pohled na trh. Nepopírám, že obchodních ploch je statisticky mnoho, nicméně jsme ve fázi, kdy se kvalitní projekty budou prosazovat na úkor těch nekvalitních. A v případě těch kvalitních projektů my jako společnost být chceme a věřím, že budeme. 

Jaký bude tento rozvoj z pohledu jednotlivých regionů? Mluvíme teď o výstavbě obchodních center výhradně ve velkých městech nebo i v těch středně velkých či malých?

Vnímáme, že poptávka po rozšiřování obchodních center je stále největší v Praze. Není tajemstvím, že se týká například obchodního komplexu Centrum Černý most, které se bude dále vylepšovat, což aktuálně v Obermeyer Helika řešíme. Ale máme zde i další lokality v Praze, kde pracujeme na rekonstrukci či minimálně upgradu již existujících obchodních center. Příkladem může být naše spolupráce na rekonstrukci obchodního domu Palladium v centru Prahy. I v regionech bude probíhat obdobný proces. Máme města, kde jsou dnes dvě až tři obchodní centra, která si navzájem konkurují. Většinou je to tak, že jedno z nich začne být dominantní a jiné upadá. Samozřejmě majitelé a investoři těch úspěšných obchodních center budou chtít svou dominanci potvrdit. Nebo naopak investoři, kteří získali méně úspěšná obchodní centra, budou chtít tuto situaci změnit – a to znamená modernizovat. Jde to samozřejmě ruku v ruce s tím, jaké mají zákazníky, co jim mohou nabídnout. Ale primárně ten plán souvisí zejména s polohou obchodního centra, jeho konceptem a v neposlední řadě s tím, jakým způsobem je obchodní centrum provozováno.

Když odhlédneme od retailových center a podíváme se na váš obor jako celek. Co považujete za hlavní komplikaci či brzdu rozvoje českého realitního developmentu?

Je to už trošku evergreen, takže se možná budu lehce opakovat. Nepružnost našich povolovacích procesů a principů územního plánování je brzdou nejen developmentu a stavebnictví. Je to už významná brzda celé ekonomiky, celé naší země. Mohl bych jmenovat řadu příkladů. Můžeme se zeptat: Co je s metropolitním plánem Prahy? V tuto chvíli to nikdo neví, nikdo vám na to neodpoví. Přitom se už řeší mnoho let. S novým stavebním zákonem jsme se všichni těšili, že se konečně situace změní, ale zatím to tak příliš nevypadá. Klíčovou změnou měla být digitalizace všech procesů potřebných ke schvalování staveb. Tato změna zjevně není připravená. Přitom zákon by měl vstoupit v platnost od 1.července 2024 a digitalizace není ani v plenkách. Nemáme předpisy ani vyhlášky. To znamená, že nikdo z účastníků toho procesu neví, co se vlastně toho 1. července stane. Bohužel se obávám, že hlavní cíle, kterými byly zjednodušení a zrychlení procesu, tímto novým stavebním zákonem dosaženy nebudou. 

Z toho, co říkáte, je celkem nasnadě, co byste asi tak popřál do toho nejbližšího období českému realitnímu developmentu.

Pořád a stále bych si přál hlavně to, abychom měli kvalitní územní plánování, jasnější regulaci a funkční stavební zákon. To nás všechny aktuálně nejvíce brzdí. Vyřešení nebo alespoň zlepšení fungování tohoto zákonného rámce by významně pomohlo celé české ekonomice.

PR

Příští rok bude o něco lepší

Raiffeisen – Leasing působí na českém trhu téměř 30 let a poskytuje komplexní nabídku finančních produktů určených pro financování movitých předmětů i nemovitostí, včetně doplňkových služeb, jako je pojištění či dotační poradenství.

Společnost se specializuje se na financování investičních potřeb v oblasti strojů, zařízení, technologií, dopravních prostředků a nemovitostí. Ve svých řadách má své specialisty na financování letadel, lokomotiv a dalších specifických komodit. Široké spektrum služeb nabízí živnostníkům, firmám i korporátní klientele. Soukromým osobám financuje osobní a užitková auta. Na otázky Development News odpovídal Alois Lanegger, bývalý jednatel společnosti Raiffeisen – Leasing.

Jak se současná situace v bankovnictví odráží na realitním trhu?

Zatímco obecně lze říct, že bankovní trh vypadá dobře, situace na nemovitostním trhu, který s sebou nese specifická rizika, je složitější.  Úrokové sazby jsou stále vysoké, i když již došlo k jejich mírnému poklesu, hypoteční trh je na tom lépe než před rokem, objemy poskytnutých hypoték meziročně rostou. Ceny nemovitostí i cen ve stavebnictví jsou i nadále vysoké a podle predikcí čeká příští rok celý stavební trh pokles, i když nijak výrazný. To jsou důvody, proč banky i jiné finanční instituce v současnosti vidí trh s nemovitostmi jako poněkud rizikový. Proto musíme mít u nemovitostí, které financujeme, vyšší zajištění, což pro naše klienty nemusí být vždy úplně jednoduché akceptovat.

Znamená to, že developeři nyní vyčkávají?

Vyčkávání developerů je logické, je zapříčiněno poklesem zájmu ze strany kupujících, vysokými úrokovými sazbami, vysokými cenami nemovitostí a rostoucími náklady vynaloženými na stavební práce, materiál, energie. V důsledku aktuální situace mnozí developeři již v loňském roce pozastavili některé projekty. Prodávat znovu začnou, až budou projekty dokončovat, to znamená ve chvíli, kdy budou mít po kontrolou celkové náklady projektu, v některých případech u svých projektů čekají na oživení poptávky v dané lokalitě.

Podle vývoje upřednostňuje trh spíše pronájmy.

Výnosy z nájmů byly v minulosti relativně nízké ve srovnání s výnosem z prodeje. Nájmy byly pro developery méně atraktivní, častěji se tak přikláněli k odprodeji svých projektů. V současné době, kdy nájmy rostou, i díky inflačním doložkám uvedeným ve většině nájemních smluv, lze očekávat, že výnosy z pronájmu se v budoucnu srovnají s výnosy z prodeje.

Pronájem znamená pro developera dlouhodobou investici…

Ano i ne. Pronájem bude stále lukrativnější, bude adekvátně odpovídat rentabilitě a potenciálu daného projektu. Pokud se developer v budoucnu rozhodne pro změnu své strategie, může pronajaté byty později prodat nebo je může vložit do investičního fondu.

Není naše legislativa týkající se pronájmů poněkud nedostatečná?

Legislativa týkající se pronájmů se určitě posouvá správným směrem, i když pomalu. Pokud porovnám situaci v České republice se situací např. v Německu nebo v Rakousku, tak je tam situace pro pronajímatele komplikovanější než u nás. Pronajímatelé jsou tam například ve složitější pozici, když potřebují dostat neplatící nájemce z pronajaté nemovitosti. Existují tam sice pro tyto situace určité nástroje, ale je to běh na opravdu dlouhou trať. U nás jsou majitelé lépe chránění.

Jaká je současná skladba komodit, které má Raiffeisen – Leasing v portfoliu?

Nemovitosti tvoří zhruba 30–40 % našeho celkového portfolia. Z té „zbývající“ většiny jsou nejdůležitější stroje, zařízení a dopravní technika. Financujeme hlavně trucky, vlaky, letadla nebo výrobní stroje a různé technologie. Samozřejmě důležité je pro nás rovněž financování aut, která klientům financujeme nejčastěji formou úvěru. Obecně lze říct, že financování aut se řadí u leasingových společností k rentabilnějším produktům. Osobní, užitková a nákladní auta činí řádově 30 % našeho portfolia.

Tradiční otázka: jaký předpokládáte vývoj?

Osobně si myslím, že příští rok bude o něco lepší než tento. Inflace klesá a s ní budou klesat i úroky, také ČNB avizuje, že pokud nedojde k žádné mimořádné události, pak půjdou úrokové sazby dolů. S tím očekávám, že stoupne zájem o hypotéky. Lidé potřebují někde bydlet a musí tudíž řešit investice do bydlení. Předpokládám, že i firmy, které budou k novým investicím přistupovat s opatrností, budou potřebovat i nadále investovat.

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Raiffeisen – Leasing

 

Mladí architekti ocenili přednášky světoznámých kolegů

Ve stánku Czech Cities & Regions jsme jako každoročně potkali architekta Olega Hamana z architektonické a projekční kanceláře CASUA. Tentokrát byl obklopen partou mladých lidí a řekl nám: „Rozhodli jsme se investovat do letošního ročníku EXPO REAL. Tradičně jsme byli partnerem stánku Ostravy, ale hlavně jsme investovali do pěti našich lidí na vedoucích postech v ateliéru, aby měli srovnání s okolním světem, aby se otrkali na mezinárodní akci špičkové úrovně a také aby naši klienti viděli, že CASUA nejsme jenom my dva s Alešem Poděbradem.“ 

Využili jsme toho a položili jsme jim několik otázek:

  1. Stánek Czech Cities & Regions nabídl letos bohatý program včetně přednášek Evy Jiřičné a Stevena Holla, které se mj. věnovaly udržitelné architektuře. Jak jste program a dění v našem stánku hodnotili? Byl dostačující, nebo jste postrádali více prezentací?
  2. Velké pozornosti se těšila na letošním veletrhu EXPO REAL aktuální témata – dekarbonizace, principy ESG nebo digitalizace. Věnovali jste některému z nich větší pozornost?
  3. Další důležitá témata, která v realitní branži nyní rezonují, jsou vysoké úrokové sazby, zvyšující se stavební náklady, klimatické změny i emise CO2 při výstavbě a provozu budov. Zaregistrovali jste některé zajímavé prezentace na tato témata? Bohatý doprovodný program veletrhu představují fóra, na nichž experti diskutují o aktuálních tématech. Zaujala vás některá přednáška či diskuse?
  4. Novinkou mezi sedmi halami byla speciální DECARB Arena, jejíž program byl věnován debatám o dekarbonizaci. Zároveň fungovala speciální sekce v hale NOVA3, kde se prezentovaly startupy a inovativní řešení pro klimatickou optimalizaci stávajících budov a pro realizaci budoucích klimaticky neutrálních projektů. Jak se vám líbila možnost dát příležitost startupům na tak prestižním mezinárodním veletrhu?

Jan Kyznar, senior architekt, CASUA

1. Program byl tematicky pestrý a představil mimo jiné práce tří silných architektů/studií, kteří přinesli krátký, výstižný vhled do řešených projektů a svého uvažování. Jejich prezentace se odehrávala na pozadí širšího tématu rozvoje města. Architekti a architektka byli připraveni obsahově velmi dobře. Avšak v prezentacích samotných měst, které se prolínaly v rámci panelů, jsem postrádal nějaké ucelené představení či linku věnovanou konkrétnímu tématu. Nicméně bylo vidět, že zástupci měst na maximum využili příležitost setkávat se a diskutovat a stánek jako celek byl velmi živý. A je také potřeba vypíchnout, že z hlediska návrhu byl velmi povedený a patřil v rámci veletrhu mezi ty nejzajímavější.

2+3.  Ano, zaujala mě přednáška Duncana Swinhoe z firmy Gensler o problematice a metodice konverzí využití budov, mimo jiné kancelářských prostor na bytové. Tento přístup redefinování potřeb měst se svým způsobem dotýká všech zmíněných témat. Zvláště zajímavé bylo úvodní parametrické vyhodnocení potenciálních nemovitosti, na které navazuje výběr podle jejich ratingu konvertibility a následně další kroky vedoucí k přeměně nadbytečných kapacit města na jiné, nedostatkové.

4. Líbí se mi a myslím, že právě veletrh tohoto formátu je ideální pro inspiraci novými pohledy a ovlivňování zavedených postupů těmi progresivními, zároveň je to skvělá příležitost, jak mohou úspěšné firmy a instituce podpořit nové rozvíjející se projekty, které si své místo na trhu teprve hledají.

Jakub Seifert, senior architekt

1. Obecně považuji stánek Czech Cities & Regions za velmi zdařilý a jeho program za velmi zajímavý. Bylo vidět, že světová jména přitáhla zájem zahraničních návštěvníků. Pravda je, že letos Ostrava svými tématy a prezentovaným projekty Prahu předčila, ale nepochybuji že v letech následujících to bude obráceně, protože i v Praze je spousta zajímavých projektů a developerských příležitostí, které reflektují aktuální témata.

2. V nepřeberné škále stánků věnujícím se výše zmíněným tématům jsme zaměřili pozornost spíše praktičtějšímu úhlu pohledu týkající se běžné praxe projekční kanceláře. Takže jsme se seznámili s několika typy softwarů zaobírajícími se administrací práce a organizací řízení, které usnadňují a zrychlují jednotlivé projekční procesy.

3. Nevybavím si konkrétní přednášku, ale obecně je skvělé slyšet odborníky z různých koutů Evropy a s různým zaměřením, jak nahlížejí na aktuální témata a řeší stejné problémy jako my v Čechách.

4. Je zajímavé vidět na veletrhu EXPO REAL vedle sebe zástupce korporátních gigantů na poli developmentu a finančnictví a vedle menší startupové projekty, které přinášejí spoustu inovativních myšlenek a ze své podstaty i větší drive a energii, takže tento prostor považuji za skvělý a užitečný.

Veronika Hájková, senior architekt a manažerka kvality

1. Koncepce stánku Czech Cities & Regions je podle mého názoru správně navržena jako otevřené místo pro setkávání a prezentaci, ale zároveň jako místo pro jednání v podobě uzavřených skleněných boxů. Myslím, že tato koncepce, která umožňuje setkání investorů, architektů a dalších odborníků, byla letos zajímavě doplněna přednáškami Evy Jiřičné a Stevena Holla a diskusí o rozvoji prezentujících měst Prahy a Ostravy.

2. Ano, tím tématem je určitě dekarbonizace. Je to také téma, které rezonovalo napříč celým veletrhem. Jednou z možných cest, která je pro mne jako architekta velmi zajímavá, je snižování uhlíkové stopy využitím dřeva při výstavbě. Výstavba ze dřeva byla ještě před pár lety jen okrajové téma, nyní bylo možno v Mnichově vidět mnoho projektů budov s dřevěnou konstrukcí. Jde o udržitelné budovy s minimální uhlíkovou stopou. Bylo zajímavé sledovat, že i velcí developeři mají ambice při výstavbě nových objektů nahradit tradiční stavební materiály dřevem. V mnoha evropských zemích jsou dnes realizovány ze dřeva i vícepodlažní rezidenční a komerční objekty. Nezbývá než doufat, že i česká legislativa bude nakloněna tomuto trendu. 

3. V rámci Real Estate Information fóra jsem navštívila přednášku Duncana Swinhoea ze společnosti Gensler Building in Transformation: From Vacancy to Vibrancy. Tématem byla konverze stávajících budov na jinou funkci. Ve světovém měřítku nejčastěji jde o přeměnu kancelářských budov na obytné, hotelové a jiné využití. Toto téma může být v budoucnu zajímavé i v rámci vývoje realitního trhu v České republice. 

4. Ano, věřím tomu, že účast startupů na tomto prestižním veletrhu může být přínosná. Především v dnešní době, kdy i obor stavebnictví musí sledovat rychle vyvíjející se nové trendy, může být pohled mladých inovátorů v mnoha směrech přínosný a osvěžující.

Lucie Baková, senior civil engineer

1. Myslím, že program byl velmi zajímavý a inspirativní. Zejména při přednášce Stevena Holla bylo znát, že zaujala širší veřejnost. Celkově byla prezentace českého stánku na velmi dobré úrovni srovnatelné s prezentacemi dalších měst na veletrhu. 

2. ESG je trend, který se dostává stále více do popředí a jeho význam je nezpochybnitelný. Tento trend se silně propisoval v tématech přednášek, ale i při prezentovaných projektech a investičních záměrech vystavujících měst.

3. Jako architektku mě zaujala témata týkající se konverze stávajících dosluhujících administrativních objektů a možnosti jejich dalšího funkčního využití např. pro bydlení. Ostatně tomuto tématu se věnovala i jedna z přednášek v českém stánku.

4. Je skvělé, že i na takové akci dostanou prostor malé začínající firmy. Dostává se tak prostoru inovativním řešením, na něž mnohdy velké firmy nemají kapacity. Považuji to za inspirující.

František Kubašta, senior civil engineer 

1. Přednášky na stánku Czech Cities @ Regions za účasti architektů Evy Jiřičné a Stevena Holla vnímám velmi pozitivně. Architekti ukázali, jak lze zkombinovat specifika stávajících staveb s aktuálními trendy, a vytvořit tak funkční celek plnící požadavky dnešní doby. Praha za Ostravou v množství informací a prezentací pokulhávala.

3. Zajímavá byla prezentace na téma přestavby stávajících budov, které přestaly již plnit svůj účel, na jinou funkci využití. Např. přestavba administrativních budov na rezidenční, průmyslových na administrativní atp. Přestavba stávajících budov je k životnímu prostředí šetrnější než jejich demolice a následná výstavba nových objektů. Pro nás projektanty a architekty to je rozhodně zajímavá výzva.

FLOWBOX se prezentoval vlastní expozicí

Platforma FLOWBOX umožňuje snižování spotřeby energie, správu energetických toků v budovách s minimální manuální intervencí díky využití datové analýzy a umělé inteligence. 

Tomáš Rendla, CEO firmy, nás na veletrhu EXPO REAL seznámil s některými podrobnostmi.

Letos byl FLOWBOX jednou z mála českých společností, které se na veletrhu v Mnichově představily s vlastním stánkem. Co vás k tomu vedlo?

Naše motivace byla vcelku jednoduchá; historicky se FLOWBOX orientoval do oblasti průmyslu, zaměřoval se na energetický management a řízení technologií v průmyslových podnicích. Nicméně s tím, jak se trh vyvíjí s ohledem na energetické náklady, emisní požadavky a další věci, tak logicky budovy a vlastně celý segment realit vykazují poměrně velkou spotřebu energie. A jelikož energie jsou spojené s emisemi, tak naše řešení podporuje snížení uhlíkové stopy v případě velkých budov a současně jsme schopni našim zákazníkům přinášet značné úspory. Sektor real estate je jedním z možných uplatnění našeho řešení, které máme vyzkoušené v průmyslu, jenž je mnohem pestřejší. V případě budov naopak očekáváme, že nasazování bude standardnější a pro větší počet zákazníků. Podle mého názoru máme realitnímu trhu co nabídnout.

Proč jste si vybrali právě EXPO REAL?

Byli jsme tu před dvěma lety jako návštěvníci, loni pak společně s další českou firmou a letos jsme si řekli, že je třeba, abychom se prezentovali sami a představili, co nabízíme.

Takže jako firma nejste úplní nováčci?

Máme za sebou instalace v budovách v rámci České republiky – v komerčních nebo ve vlastnictví municipalit. Protože vidíme, co dokážeme vytvořit a jaké dokážeme přinést úspory, tak vnímáme, že je pro nás celý segment real estate velmi zajímavý.

Když jste zvolili účast na tak prestižním veletrhu, znamená to, že chcete oslovovat i zahraniční klientelu? 

V minulých letech jsme si odbyli takový povinný úvod na „domácím hřišti“, takže máme za sebou instalace na českém a slovenském území a pomalu vystrkujeme růžky s jednotlivými instalacemi do okolních zemích – a některé jsou od nás i vzdálenější. Nyní bychom rádi udělali velký krok do Evropy, možná do zámoří. Vnímáme, že problematika emisí a emisních povolenek pro budovy, ESG, energetických úspor a řešení klimatických otázek se netýká jen Evropy, jak se někomu může zdát, ale samozřejmě to řeší celý svět. Prezentaci zde chápeme jako určitý start, kdy se snažíme navázat na spolupráci s novými zákazníky. Jsou zde i konkurenční firmy, ale v mnoha případech není v nabídce úplný překryv a můžeme se vzájemně doplnit. To jsou důvody, proč zde vystavujeme.

Měl jste čas se porozhlédnout po veletrhu?

Moc jsem toho zatím nestihl, prošel jsem jen „naši“ halu. Zajímá mě konkurence a zároveň i směr, kam se trh ubírá. Podle toho, co jsem viděl, tak převládá téma ESG, což pro nás znamená propojení s energetikou a s energetickou efektivitou. Je poměrně zajímavé, že prostřednictvím ESG se teprve dochází ke zdrojům emisí nebo neefektivní spotřebě v budovách. Vidíme, že v mnoha případech našim stávajícím zákazníkům chybějí data, aby mohli učinit kvalifikované investiční rozhodnutí, vytvářet kvalitní energetické koncepce apod. Takže díky tomu, že jsme schopni nabídnout sběr dat a monitoring a následně i řízení technologií, jsme schopni zákazníkovi poskytnout nejen datovou základnu jako kvalitní podklad pro rozhodování o dalším postupu, ale současně jsme schopni mu pomoci technologie efektivně pospojovat a efektivně řídit.

Co to bude ovlivňovat?

Budovy budou sehrávat významnou roli při řízení přenosové soustavy a budou muset mít na dálku řiditelnou spotřebu, minimálně v nějakém rozsahu. To vše navazuje na rostoucí podíl obnovitelných zdrojů, na rozvoj e-mobility apod. My ve FLOWBOX jsme schopni všechno propojit právě s ESG a energetickým managementem. Myslíme si, že máme co nabídnout díky našim dlouholetým zkušenostem. 

Jaké realizované projekty můžete nabídnout jako referenci perspektivním zájemcům?

Jsou to již dokončené instalace v průmyslu nebo některé realizace v ČR z oblasti nemovitostí. Také jsme schopni prezentovat formu digitalizace, kterou našim zákazníkům poskytujeme, ale i dosažené úspory a řešení na míru pro naše zákazníky. 

Jaké poznatky si odvážíte z veletrhu?

Já bych to nazval inspirací v podobě konkurenčních – nebo částečně konkurenčních – produktů. Je zde velký překryv s e-mobilitou a řízením obnovitelných zdrojů. Určitě se lze inspirovat v oblasti ESG řešení, kdy jsme stále na začátku procesu. Inspirativní jsou i potenciální zákazníci, protože od nich zjišťujeme, co právě řeší a kam by se do budoucna chtěli posunout, což je pro nás velkou motivací, abychom se i my posouvali dál.

 

Arnošt Wagner, Foto: Archiv FLOWBOX

Chceme lidem nabídnout kvalitní bydlení

V souvislosti s významným rozvojovým projektem společnosti Urbanity v Bruntále jsme požádali o doplnění také zástupce municipality.

Hovořil s námi místostarosta Bruntálu Ing. Petr Rys, MBA.

Můžete nám stručně představit vaše město?

Patnáctitisícový Bruntál se pyšní přídomkem „město mezi horami a vodou“. Nikoli náhodou – nachází se totiž v malebném podhůří Jeseníků, jen několik kilometrů od vrcholu Pradědu s nejvyšším pevným bodem v ČR na jedné straně a jednou z největších českých přehradních nádrží Slezskou Hartou na druhé straně. Bruntál má velmi bohatou historii a z institucionálního hlediska je pravděpodobně nejstarším městem na území České republiky. Významná byla těžba nerostů a později průmysl, zejména textilní, dřevařský a potravinářský. V posledních dekádách dominuje lehký průmysl založený na zpracování místně tradičních komodit moderním způsobem. Ve městě působí několik firem světového jména.

Jaké rozvojové projekty v Bruntále připravujete?

V současné době probíhá finální příprava před realizací dvou projektů, které jsou klíčové pro další rozvoj města z hlediska dopravy a bydlení. Před zahájením je stavba východního obchvatu Bruntálu. Již proběhlo přípravné kácení v trase stavby, která se nachází ve fázi zpracované projektové dokumentace. Ředitelství silnic a dálnic předpokládá zahájení výstavby v roce 2024. Obchvat je zásadní pro zkvalitnění života ve městě i pro potenciál rozvoje Bruntálu, protože odkloní podstatnou část těžké dopravy a přinese nové možnosti pro záměry uvnitř zastavěné části města. Dlouhodobým záměrem města Bruntál je připravit oblast Za Mlékárnou k zástavbě obytnými domy. V rámci programu Revitalizace území po důlní činnosti zde vznikne plocha pro výstavbu samostatně stojících, řadových i bytových domů. Lokalita Za Mlékárnou se nachází na severozápadním okraji města Bruntál, zhruba 1,5 km od centra města. Předmětem projektu je vybudovat technickou a dopravní infrastrukturu, která pokryje veškeré potřeby pro novou výstavbu v lokalitě včetně realizace inženýrských sítí, přeložek a ochrany stávajících inženýrských sítí, realizace dopravní infrastruktury, úpravy ulice Čs. armády a obsluhy území dotčeného stavbou. Cílem je nabídnout lidem možnosti kvalitního bydlení ve městě, aby nemuseli uskutečňovat své plány například stavbou domů v okolních obcích a zůstali v Bruntále.

Co může město nabídnout potenciálním investorům?

Podnikatelský park Bruntál tvoří čtyři dílčí lokality na území města Bruntál, které jsou vzájemně logisticky propojeny sítí místních komunikací. Přepravní vzdálenost mezi nimi je maximálně 5 km. Všechny leží v blízkosti komunikací I. třídy, přičemž lokalita Východ se nachází bezprostředně u nově připravovaného východního obchvatu města. Vlastníkem ploch v zóně Západ je město Bruntál, vlastníkem zón Sever a Východ je Česká republika, zastoupená Státním pozemkovým úřadem. Všechny jmenované plochy jsou v územním plánu města Bruntál vedeny v kategorii průmyslových ploch. Podnikatelský park Bruntál disponuje veškerou potřebnou inženýrskou infrastrukturou.

V současné době připravuje společnost Urbanity projekt průmyslového developmentu. Jak probíhala komunikace s investorem?

S Urbanity jednáme a podporujeme významný projekt zpřístupnění průmyslové zóny v Opavské ulici, který jistě přispěje ke zvýšení zaměstnanosti ve městě. Doufám, že nová pracovní místa vzniknou nejen v dělnických profesích, ale i pro kvalifikované pracovníky. Očekávané záměry jsou ve fázi projektových příprav a stavebních řízení, kdy lze předpokládat realizaci v příštím roce. Zejména po výstavbě nové přístupové komunikace pro nákladní dopravu bude moci být připravena kompletní rekonstrukce ulice Dobrovského, po níž lidé, kteří tu bydlí, touží už několik desítek let.

Jaké další projekty zvažujete – nebo chcete realizovat – na území města?

Projektů je mnoho, za všechny mohu uvést plánovanou přístavbu saunové části a výukového bazénu Wellness centra Bruntál, probíhající rekonstrukcí fasády městského divadla, záměr vybudovat nový zimní stadion a další projekty, které podstatně zlepší možnosti seberealizace obyvatel města i jeho návštěvníků. Pro dlouhodobou vizi do roku 2070 máme zpracovanou rozvojovou studii Bridging the Gap, jejímž autorem je světoznámý krajinářský architekt Herbert Dreiseitl z Německa. Studie se zaměřuje na vnitřní revitalizaci a opětovné zahuštění zastavěné části města, modrozelenou infrastrukturu, odolnost vůči klimatickým změnám, mobilitu a podmínky pro pěší, cyklisty a sportovce, příležitosti pro mladé lidi, podmínky pro rozvoj Bruntálu jako hospodářského, vzdělávacího a turistického centra pro celý region. Troufám si tvrdit, že tato unikátní rozvojová studie dává našemu městu z dlouhodobého hlediska výhodu pro překonání mnohých výzev a také zvýší naši konkurenceschopnost v regionu i mimo něj.

Red, Foto: Archiv města Bruntál

Horizon Holding má v Praze velké plány

Dceřiná firma přední izraelské developerské a stavební společnosti Shikun & Binui (Housing & Construction) – Horizon Holding – působí v Praze už 22 let. 

Shikun & Binui (Housing & Construction) byla založena v roce 1924, je obchodována na izraelské burze a má četné aktivity v oblasti rezidenční výstavby, energetické infrastruktury i dopravních staveb po celém světě, mj. v Africe, Severní i Jižní Americe. „Tady v České republice se zaměřujeme hlavně na rezidenční stavby a za uplynulých 21 let se nám podařilo dokončit kolem 2 000 bytů. Podobné aktivity máme ve Varšavě, Bukurešti a v Bělehradě,“ říká generální ředitel společnosti Yishay Furman. Položili jsme mu další otázky.

Můžete přiblížit projekty, které jste dokončili v poslední době nebo které jsou ve výstavbě?

V Modřanech máme dva projekty – loni jsme dokončili projekt Modřanka s 355 byty a v současné době jsme zhruba v polovině projektu Zahálka, který leží v těsném sousedství golfového hřiště v Hodkovičkách a v blízkosti Vltavy, na krásném místě s moc hezkou architekturou. Bude zde na 800 bytů, z nichž 500 je dokončeno a předáno, dalších 300 je ve výstavbě a na prodej. V Čimicích máme projekt Čámovka s celkem 700 byty, z nichž bylo dokončeno 300, a těch dalších 400 chceme začít stavět v příštím roce. Před třemi lety jsme dokončili projekt v Horoměřicích v Praze-západ se 200 byty. Další dva projekty jsme dokončili v Karlíně, první z nich byla Rezidence Vltava se 105 byty (dokončeno v roce 2016), druhý byl butikový projekt Kay River Lofts na Rohanském nábřeží. Nejspíš to byl zatím náš nejlepší projekt v Praze. 

A ty plánované?

Jeden z našich nejrozsáhlejších projektů se nachází ve Statenicích. První fázi projektu Aura Statenice tvoří 79 rozlehlých vil (kolem 300 m2) s pozemky o ploše kolem 1 000 m2 je nyní v prodeji.  Teď čekáme na stavební povolení na druhou etapu se zhruba 600 byty, která by měla být zahájena někdy počátkem roku 2025. Nedávno jsme zahájili prodej projektu v Karlíně s názvem Blízká. V současnosti máme stovky zájemců o rezervace, některé jsou už podepsané. Je to příklad dobré lokality, dobrého standardu a rozumné ceny, takže i v nejisté době je dostatečný zájem. Další projekt plánujeme na Bohdalci, kde jsme požádali o změnu územního plánu pro výstavbu 1 500 bytů, což by měl být jeden z největších bytových projektů v Praze. Pokud půjde všechno hladce, v roce 2026 bychom mohli požádat o stavební povolení. Pak máme hodně velký pozemek v Chuchli – 120 000 m2, kde plánujeme přibližně 1 500 bytů, ale čekáme na změnu územního plánu. Projekt Urbanika s připravovanými 170 byty se nachází v blízkosti Strakonické ulice a rozvojového území u smíchovského nádraží. Doufáme, že budeme moci stavět do poloviny roku 2024. A poslední projekt se 100 bytů máme v Záběhlicích a předpokládám, že zahájíme výstavbu začátkem příštího roku.

Kolik bytů tedy chcete dodat na trh v nejbližších letech?

Příští rok budeme mít v přípravě 1 200 jednotek v pěti projektech a v blízké budoucnosti máme v přípravě celkem 3 870 bytů. V posledních dvou letech krize se snažíme připravit projekty tak, abychom – jakmile krize pomine, banky sníží úrokovou sazbu a hypotéky budou více dostupné – s nimi mohli vyjít na trh. Takže pokud všechno půjde hladce, zahájíme zmíněné projekty v roce 2024.

Velmi aktuálním tématem pro developery a stavební společnosti je udržitelnost a certifikace. Jak jste na tom?

Všechny naše plánované projekty, o nichž jsem mluvil v předchozí odpovědi, projdou certifikací udržitelné výstavby BREEAM, která je v případě rezidenční výstavby častější. Nejde o to, aby ty projekty byly pouze „zelené“, ale aby byly zároveň propojeny s komunitou. Takže jde i o okolí, abychom zpříjemnili bydlení nejen našim obyvatelům, nájemníkům, ale i sousedům a dalším lidem tím, že vytvoříme třeba parkovou úpravu. V Auře Statenice je součástí každé vily tepelné čerpadlo. Je to sice dost vysoká vstupní investice, ale věříme, že to je vklad do budoucnosti a majitelům domů se to vrátí. Předpokládám, že do 10–15 let budou všechny rezidenční projekty udržitelné. Bude to stejné jako s kancelářemi, kde se certifikace stala součástí standardu. Před 20 lety jsme to považovali za zbytečné. A stejně to bude s byty.

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Horizon Holding

Passerinvest Group jako příklad pozitivního stavitele

Passerinvest Group je česká investiční a stavitelská společnost, kterou v roce 1991 založil Radim Passer. Hlavním projektem společnosti je Brumlovka v Praze 4, kde z původně nehezkého a zanedbaného brownfieldu vytvořila plnohodnotnou moderní a příjemnou část města.

Eduard Forejt, který ve společnosti Passerinvest Group působí od roku 2018 a je ředitelem rozvoje obchodu, s námi hovořil o současné situaci na realitním trhu i o plánech firmy.

Mohli bychom začít trochu obecně – jak si Passerinvest Group stojí na trhu?

Má to dva rozměry. Jeden je Passerinvest Group (dále Passerinvest) investor a druhý Passerinvest stavitel. Za tím prvním jsou objekty, které vlastníme, spravujeme a rozvíjíme. V současné době to reprezentuje zhruba 250 000 m2 pronajímatelných ploch. Jen na Brumlovce jsme vlastníkem 10 administrativních budov z 12. V rozvoji Brumlovky nadále pokračujeme, a tak připravujeme několik projektů k výstavbě. Zde se dostáváme ke druhému rozměru, kterým je Passerinvest jako stavitel. Žel se v posledních letech zásadně změnily okolnosti ovlivňující ekonomiku projektů, především v oblasti financování budov, což přímo navazuje na úrokové sazby, které se na evropském trhu stále zvyšují nebo zvyšovaly. Ale nejen tím se negativně proměnila ekonomika budov. Zjednodušeně do výpočtů vstupují čtyři parametry – akviziční hodnota, stavební náklady, pak jsou to softové náklady, kam patří i ty finanční, a prodejní hodnota určená tzv. yieldem. Tyto parametry určují, o jakém potenciálním profitu můžete uvažovat. Protože však došlo k bezprecedentnímu zhoršení všech parametrů, nastala situace, kdy zodpovědně nelze zahajovat výstavbu nových administrativních objektů.

A co je vlastně v Passerinvestu nového?

Nevím, jestli úplně nového, ale jsou tu dva směry, o kterých bych rád hovořil. Prvním jsou naše iniciativy, jejichž prostřednictvím se snažíme velice transparentně osvětlovat společensky důležitá témata. Když si najdete web www.republikabohatsi.cz, tak se ve videích a ostatních materiálech můžete dozvědět více o dálniční iniciativě nebo o rozvoji staveb pro republiku bohatší. Třeba už data k druhé iniciativě (Rozvoj staveb pro republiku bohatší) krásně popisují, jak zásadní význam má výstavba pro blahobyt všech občanů České republiky. I proto jsme jako hlavní motto napsali: „Když staví soused, bohatnete také.“ Pro příklad, z každé investované koruny díky multiplikaci doputuje bezmála 76 % do státního rozpočtu, tedy z každé investované tisícikoruny do výstavby budov „zbohatne“ státní rozpočet o 760 Kč. A to jsou finance, které stát použije třeba na platy učitelů, policistů nebo na cokoli jiného potřebného společnosti. Navíc výstavba generuje nové pracovní úvazky, a to nejen ve fázi stavby, ale i po dokončení. Takže to je jedna část. 

A ta druhá?

Jako příklad uvedu Brumlovku. Passerinvest ji buduje 25 let. Ukazujeme zde, jak město interaguje. Brumlovka je výrazně administrativní, ale vzniká na území, jehož okolí tvoří vlastně největší rezidenční městskou část. Historicky tu bylo hodně zastoupené bydlení, ale málo prostor pro práci. Takže lidé byli nuceni jezdit za prací někam daleko. V rámci brownfieldu se nejprve začaly stavět kanceláře a tím zde vznikla tolik potřebná pracovní místa s veřejným prostorem. Ke kancelářím postupně přibývaly obchody a pak i školka, škola atd. Z místa se začala stávat plnohodnotná, neřku-li nadstandardní část města. Urbanismus byl kdysi nastaven panem architektem Aulíkem a jeho konceptu se pořád držíme. Ukazujeme, že město má v té interakci schopnost fungovat, že může vzniknout i nové subcentrum městské části. Dospěli jsme do stavu, kdy stavíme více bytů, protože v bezprostředním okolí podle našich výpočtů novostavby chybějí – hlavně nájemní byty. Na Brumlovce máme aktuálně naplánované dva nové objekty, jeden už se stavebním povolením, kde bude kolem 66 nájemních bytů. Teď precizujeme, jak má takový nájemní byt vypadat, aby dobře doplnil strukturu dané lokality. Jsme si vědomi toho, že jsme součástí většího celku a vytváříme jakousi přidanou hodnotu pro ostatní. Tak například s trochou nadsázky říkám, že dnes máme největší koupaliště v Praze 4, protože naše vodní prvky jsou přes léto hodně využívané dětmi – a nejenom jimi. Když dobře sledujete, co se kolem vás děje, zjistíte, že by se kolem vodních prvků hodila lehátka, aby si tu lidé mohli odpočinout, a tak jsme je tam doplnili. Je to takový nevědomý participační proces. Ale aby to nezapadlo, Brumlovka tu není jen pro lidi z okolních kanceláří. O víkendech tu nejsou ti, kteří zde pracují, stejně tak po večerech, ale i přesto je Brumlovka hojně využívaná. Konají se tu různé doprovodné programy, taneční a cestovatelské kluby, běhání s Pumou apod. Podporujeme zkrátka veškeré aktivity, které utvářejí místní komunitu, a ukazujeme, že když k lokalitě přistupujete jako k celku a s určitou vizí, tak to jde. 

Takže Brumlovka může sloužit jako manuál městotvorných prvků…

Myslím, že ano, navíc byl základem brownfield – byly tu původně skládky, rozbité garáže apod., takže akviziční hodnota začínala na nule. Věřím, že je to hezký příklad, jak dělat plnohodnotnou revitalizaci města. Při takových projektech se nesmíte zabývat jen domy, ale celým územím, a to se na Brumlovce rozhodně povedlo, soudě i podle reakcí zahraničních návštěvníků, kteří se k nám jezdí dívat a nasát naše přístupy k revitalizaci města. Naše zkušenosti si nenecháváme pro sebe, snažíme se vzdělávat ostatní, hodně spolupracujeme se školami, odbornou veřejností apod. Neustáváme, i když je to dnes ekonomický boj a inflace nás posouvá do vyšších cenových hladin. Ale nechceme polevit v kvalitě výstavby a na našem příkladu ukazujeme, že to lze. Hezké na tom je, že nejsme sami, a upřímně nás těší, že se na pražském trhu pohybuje více odpovědných developerů uvažujících o území z dlouhodobé perspektivy. Zkušenosti a firemní DNA přenášíme logicky do dalších projektů. Třeba nyní dokončujeme Plazu v Roztylech a lidé se diví, proč nejdříve děláme parky a až potom stavíme budovy. Říkám, že to je prostě jakýsi fundament Passerinvestu vytvářet lokalitu hned a nečekat na výstavbu. Samozřejmě je důležité říct, že nám to umožňuje naše finanční situace. Kdyby to tak nebylo, asi bychom to museli udělat jinak, ale rozhodně naše projekty pracují a budou pracovat s vazbou na okolí a vytváření kvalitního veřejného prostoru.  

Promiňte, říkal jste revitalizace, nemyslíte recyklaci?

Nerad používám pro Brumlovku slovo recyklace, protože to je značně odlišná disciplína. Recyklace je stav, kdy jednu dožívající funkci nahrazuje funkce nová s vyšší hodnotou. V tu chvíli musíte třeba vykoupit funkční, byť dožívající byty nebo nějaký jiný ještě použitelný prostor, abyste jej zbořili a pak postavili budovu novou. 

Jak vlastně vypadá projekt Roztyly Plaza?

Zatím ještě stavíme, ale už teď je krásný, už je vidět celá figura a postupně se obléká i fasáda do finálního vzezření. Ale to je samozřejmě subjektivní pohled, byť někoho, kdo se administrativními objekty zabývá dlouho. Projekt ale vzniká v sousedství již existujícího volnočasového parku s venkovním fitness a workoutovými prvky, pumptracky, dětským hřištěm apod. Postupně zde již vzniká komunita, která zjišťuje, že to, co předkládáme v plánu také opravdu v patřičné kvalitě postavíme. I proto jsou vizualizace Roztyly Plaza velice věrným předobrazem toho, co v místě reálně vzniká. Je to určitá DNA Passerinvestu a pana Passera, který dbá na kvalitu uživatelského prostoru, ale i na estetickou úroveň, protože obě složky spolu jednoduše neodmyslitelně souvisejí. Uživatelé to vnímají, byť to mnohdy neumějí definovat, je to takové to, že se někde cítíte hezky a přesně nevíte proč.

Je něco, co vás při výstavbě aktuálně překvapí či zaskočí?

Neřekl bych, že zaskočí, ale nepříjemně se potvrzují naše předpoklady, o nichž jsem hovořil v první části rozhovoru. Realita je taková, že se nyní poprvé setkávám s tím, že máme – jako Passerinvest – stavební povolení, ale stavbu nezahajujeme, protože by to z ekonomického hlediska bylo nezodpovědné. Trh zatím není připravený akceptovat vyšší ceny nájmů, stejně jako nedošlo ke korekci v ostatních parametrech ekonomiky staveb. Každý stavitel v sobě má vnitřní touhu stavět, takže děláme všechno pro to, abychom jednotlivé aspekty cenotvorby objektu vyřešili do takové míry, že budeme moci co nejdříve stavět.

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Passerinvest Group