Do Ostravy přichází průmyslový development 21. století

Developer a správce průmyslových nemovitostí P3 pokračuje v úspěšném byznysovém tažení Českou republikou navzdory epidemii koronaviru.

Velké plány má společnost v Ostravě, kde na sanovaném brownfieldu ve Vítkovicích chystá moderní multifunkční zónu 21. století. O vlivu epidemie na provoz průmyslových nemovitostí a záměrech společnosti do budoucna jsme hovořili s Tomášem Míčkem, ředitelem české pobočky P3.

Náš rozhovor snad nelze v současné době začít ničím jiným než dotazem na vliv koronaviru na váš byznys. Zamíchala epidemie světem průmyslového developmentu?

Koronavirus přinesl změny zejména do praktické, každodenní stránky provozu průmyslových nemovitostí, ale ty už jsou dnes v podstatě standardem – zpřísněná hygienická opatření, pravidelné dezinfekce prostor atd. Nadstandardní plošná opatření jsme vzhledem k rozmanitosti našich nájemníků nezaváděli, ale raději přistupujeme ke každému případu individuálně.

Projeví se nějak tato situace v dlouhodobém měřítku?

Výrobní a skladovací prostory mají v zázemí ekonomiky nenahraditelnou roli a poptávka po nich bude i navzdory současné krizi dlouhodobě a stabilně růst. Nájemní smlouvy uzavíráme vždy na několik let dopředu a zásadní pokles zájmu o pronájmy nepociťujeme, naopak třeba v sektoru e-commerce sledujeme mírný nárůst. Nijak jsme ani neměnili naše plány na výstavbu nových projektů.

Rok 2020 – nebo alespoň jeho první polovinu – tedy z pohledu P3 hodnotíte jako úspěšný?

Určitě, jen za první půlrok jsme pronajali 170 000 m2 ploch, dostavěli 77 000 m2 a zahájili výstavbu dalších 22 000 m2, což navzdory všeobecné nejistotě, která se nesla celou společností, považujeme za úspěch. Mezi naše nájemce jsme přivítali např. XLMX, PPG Deco, Müller Technik nebo M. Preymesser logistika a také jsme rozšířili spolupráci se stávajícími nájemci jako DHL, DB Schenker, Pet Center nebo Sazka. Za stěžejní projekt letošního roku mohu bezpochyby považovat chystanou výstavbu multifunkčního parku v Ostravě, který připravujeme na brownfieldu v jádru Ostravy přímo vedle vítkovického areálu.

Proč jste se rozhodli stavět právě v Ostravě? Jaký v této lokalitě vidíte obchodní potenciál?

Z podnikatelského hlediska je Ostrava ideální – po Praze jde o druhou největší aglomeraci s dostatkem pracovní síly, je to strategický logistický a průmyslový uzel jak z pohledu České republiky, tak i v rámci Baltsko-jaderského železničního koridoru, kudy proudí až 24 mil. t zboží ročně. Rozhodnutí napomohl i skvělý pozemek, který máme pro tento projekt k dispozici – věřím, že o průmyslový park v centru průmyslového města bude mezi nájemci enormní zájem.

Můžete nastínit detaily projektu? Jaká skladba nájemců by podle vás byla pro takový park ideální?

Podobná příležitost se developerům nenaskytne každý den, tudíž chceme park pojmout jako skutečně multifunkční zónu standardu 21. století, která má co nabídnout prakticky každému nájemci, ať už půjde o retail, logistiku, nebo lehkou výrobu. Na ploše 160 000 m2 nabídneme jednotky od 1 500 m2 až 35 000 m2. Nájemci technického směru, jako je logistika nebo lehká výroba, ocení zejména skvělé napojení na dálnice D1, D56 a rychlostní silnici I/11, vysokokapacitní inženýrské sítě v areálu nebo potenciální možnost využití železniční vlečky. Pro retailové nájemce bude atraktivní hlavně flexibilita menších jednotek, do kterých bude možné vedle skladového zázemí umístit i prodejnu nebo showroom. Vzhledem k poloze v jádru města a dobré dostupnosti hromadnou dopravou předpokládáme, že půjde o velmi žádané obchodní prostory.

Co mohou od parku v této lokalitě očekávat místní?

Hlavním přínosem pro Ostravu je, že ze zástavby zmizí dlouhodobě nevyužívaný čtyřicetihektarový pozemek, který až doposud ležel ladem. Celé území se podařilo sanovat a nyní ho opět oživíme. Na vyčištění a přípravě pozemků pro výstavbu odvedl stát spolu s Vítkovice Group velký kus práce, za nějž bych jim tímto chtěl poděkovat. Abychom respektovali historii tohoto regionu a aby park vhodně zapadl do okolní zástavby, spolupracujeme na projektu s lokálním architektem Davidem Kotkem, který je zodpovědný za návrh mnoha občanských staveb v regionu a připravil pro nás důmyslně jednoduchý návrh, který nás nadchl a doufáme, že se bude líbit i Ostravákům. Jsme u zrodu projektu, který udá směr tomu, kam se bude průmyslový development v následujících dekádách ubírat. Moc se na to těšíme!

PR

Očekáváme zpomalení

Pražská kancelář se stala součástí Bogle Architects v roce 2012 a od té doby se věnuje především projektům v Čechách a na Slovensku.

V jejím čele stojí výkonná ředitelka Viktorie Součková, absolventka UMPRUM, kde studovala u Evy Jiřičné. V ateliérech architektonické kanceláře vznikají pod Viktoriiným vedením nejrůznější, často oceňované luxusní rezidenční i komerční projekty. K úspěšným realizacím patří např. Mezinárodní laserové centrum ELI, Administrativní budova SmíchOFF, rezidenční komplex Majakovského a několikrát oceněné budovy Unique Staroměstská, obě v Bratislavě, a mnoho dalších se připravuje.

Viktorie jsme se zeptali na aktuální situaci v pražské kanceláři Bogle Architecsts.

Do letošní Stavby roku 2020 jste byli nominováni s projektem Šárecký dvůr. Proč jste se přihlásili právě s tímto projektem? A jaké další projekty se právě realizují v ČR a SR?

Šárecký dvůr je unikátní rezidenční projekt, který velmi úspěšně propojuje historickou a moderní architekturu. Jde o dvě zrekonstruované nemovité kulturní památky a pět nových objektů, vše velmi dobře zakomponované do krásného landscapingu Šáreckého dvora. V současnosti máme rozestavěn obytný komplex Neugraf v Praze na Smíchově a kanceláře a byty Astrid Gardens v Holešovicích. Mnoho dalších projektů se připravuje. Za zmínku stojí Univerzitní kampus Mephared II v Hradci Králové, Top Rezidence Pomezí, Riverside v Bratislavě a mnoho dalších menších i opravdu velkých projektů.

Jak je ovlivněna vaše činnost na českém a slovenském trhu probíhající pandemií? V čem spatřujete hlavní dopad? A jak si myslíte, že ovlivní tento netradiční rok český realitní a developerský trh?

Zatím se žádný z našich projektů nezastavil, naopak se všichni od léta snažili dohnat, co se zameškalo od března do června během lockdownu. Pracujeme naplno, ale uvidíme, jak to bude příští rok. Zatím slyším jen obavy ze zpomalení. Přece jen si musíme uvědomit, že při pandemii přišlo hodně lidí o práci a mnoho firem v jiných odvětvích se potýká s nedostatkem zakázek. Pokud budou mít lidé obecně méně peněz, tak to samozřejmě na realitní a developerský trh bude mít vliv, jen uvidíme, jak velký. Všichni myslím očekávali „nějaké zpomalení“, které se většinou v desetiletém cyklu opakuje, ale pandemii nepředpokládal asi nikdo. Život a práce půjde dál. Musíme zůstat optimisty a hledat nové možnosti a příležitosti.

Kristina Vacková

Zachovej klid, pokračuj a soustřeď se…

Časopis Development News vybral jako letošní zahraničí Stavbu roku singapurský projekt Early Leraning Village, za jehož kreativním provedením stojí britské studio Bogle Architects.

Architektonické a designové studio založené v roce 2012 Ianem Boglem získává celosvětově ocenění za oceněním. Studio tvoří tým složený z velmi kreativní skupiny jednotlivců sdílejících společnou touhu navrhovat a budovat progresivní, nápaditou a inovativní architekturu. Ateliér má svá studia v Londýně a Praze a další kancelář v Hongkongu; jeho architekti tvoří širokou škálu prestižních domácích i mezinárodních projektů. Hlavní filozofií Bogle Architects jsou jednoduchá konstrukční řešení, která vyřeší složitost jakéhokoli projektu. Praxe je založena na jasné myšlence, širokém uchopení každého projektu a procesu spolupráce od návrhu až po samotnou realizaci společného cíle.

O pocitech z ocenění Stavba roku 2020 jsme si popovídali s majitelem společnosti Ianem Boglem.

Jaký byl váš pocit, když jste se stali vítězem české prestižní soutěže Stavba roku? Jak hodnotíte tuto cenu a co znamená pro vaši mezinárodní společnost?

Vždy je příjemné vyhrát jakoukoli cenu, protože uznání vašimi vrstevníky je nejlepším druhem ocenění. Nyní působíme ve více než 20 zemích po celém světě, takže mezinárodní uznání je velmi obohacující.

Singapurský projekt Early Learning Village získal také cenu našeho časopisu Development News. Jaká jsou specifika tohoto projektu, kdo za ním stojí? Představte ho, prosím…

Budova je jedinou „svého druhu“, neboť obdobný projekt v tomto měřítku nebyl pro děti předškolního věku nikdy rea-
lizován. Museli jsme se vrátit k prvním zásadám, jak zorganizovat celý koloběh fungování budovy. Nakonec jsme se trochu intuitivně rozhodli pro umístění nejmladších dětí nahoře a dětí starších v nižších patrech, aby se minimalizoval pohyb po budově. Členění uvnitř budovy vzniklo přímo z možností zastínění v každé místnosti a externího herního prostoru v každé třídě. Přístřešky ETFE umožňují celoroční ochranu před povětrnostními vlivy, protože v Singapuru je vždy horko, ale také hodně prší!

Rok 2020 je v důsledku pandemie velmi specifický. Jak tato neobvyklá situace ovlivňuje chod společnosti a jak vidíte další dopad pandemie na realitní trhy v zemích, v nichž působíte?

Pandemie určitě ovlivnila množství zahraničních cest, které bychom normálně podnikali. Potíže designérů pracujících na dálku spočívají v tom, že bez přítomnosti na konkrétním místě a jen tak „od stolu“ nezískají ideální inspiraci a stejnou jiskru kreativity. Práce na dálku určitě má své místo, ale rozhodně není budoucností pro designéry, kteří potřebují spolupracovat tváří v tvář – a ne přes počítač! Sledujeme dopad pandemie na odvětví, kde jsme ho neočekávali – zejména u mezinárodních škol, kde nejistota ročního příjmu má vliv na přímé rozhodování. Uvědomujeme si také nárůst popularity sektoru přírodních věd, jelikož v jedné z našich budov v Oxford Science Park skutečně probíhá testování a vyšetřování covid.

Jaký další projekt byste chtěl zmínit? Na čem momentálně pracujete?

Z našeho londýnského studia jsme právě dokončili obytnou věž v Bogotě v Kolumbii. Téměř jsme dokončili další průkopnickou školu v Dubaji ve Spojených arabských emirátech a dokončili jsme i ubytování pro studenty v portugalském Portu. Máme několik zajímavých rezidenčních projektů v Londýně, designujeme jedinečné projekty v Saúdské Arábii a nedávno jsme do našeho portfolia přidali opravdu skvělý projekt ve Francii. Kolegyně Viktorie popíše, čemu se věnujeme v našem pražském studiu.

Jaké je vaše osobní motto, pokud jde o obchodní aktivity?

Zachovejte klid, pokračujte a soustřeďte se… a: Nikdy se nevzdávejte snahy o zlepšení!

Kristina Vacková / Foto: © Infinitude

Architektura je dialog

Letos si připomíná ateliér Chybik+Kristof 10 let od svého založení. Po škole a krátké praxi v zahraničí se tehdy sešli dva mladí, nadšení architekti plní plánů a optimismu, aby společně realizovali své představy o architektuře v ČR.

Ondřej Chybík (35) i Michal Krištof (34) vystudovali Fakultu architektury na VUT v Brně a absolvovali stáže na různých zahraničních univerzitách (Ondřej ve Štýrském Hradci a v Curychu, Michal v belgickém Gentu). Oba bývají častými členy odborných porot architektonických soutěží u nás i v zahraničí.

Kulaté výročí přímo vyzývá k určité inventuře. Jak se vám daří naplňovat vaše představy? Šli byste do toho dnes znovu?

Ondřej Chybík: Zda bychom do toho šli znovu? Jednoznačně ano. Mě osobně to naplňuje a práce mě dělá šťastným. Je to něco, co máme s Michalem společné… A když se něco nepodaří, tak to není neúspěch, ale je to impulz přemýšlet nad tím, jak to příště udělat lépe. Někdy musíme uznat, že je někdo lepší zrovna v tom tématu, které se řeší, a rádi to uznáme. Těch 10 let byla opravdu zajímavá cesta. Díky nim jsme se toho hodně naučili. Před 10 lety jsme byli úplně čerství absolventi. Měli jsme určitý základ ohledně koncepčního přemýšlení o architektuře, o urbanismu, ale vůbec jsme třeba nevěděli, co obnášejí smlouvy, jak funguje komunikace s klientem nebo jak získat zakázku. Bylo to příjemné objevování a učení se během každého jednání. Troufám si říci, že se značnou mírou pokory a zvědavosti jsme se krůček za krůčkem posouvali k tomu, že jsme získali první zakázku, vyhráli první soutěž… Po dokončení některé věci pěkně rezonovaly a začaly si získávat pozornost – a díky tomu si nás začali všímat potenciální klienti. Měli jsme štěstí, že hned na začátku jsme pracovali pro poměrně tvrdé a ostřílené hochy. Pánové z Penty nás na Waltrovce naučili, že termín je termín, a architekt ho nikdy nemůže svévolně posunout. To je něco, čeho se dodnes držíme. Důležité bylo si uvědomit, že nejsme jenom „umělci“, ale neseme zodpovědnost za poměrně velké projekty a velké investice.

Michal Krištof: Je možná relativně nestandardní, že sotva člověk vyleze ze školy, hned založí ateliér. Samozřejmě jsme byli bez peněz, nikdo nám nedal ani korunu, všechno jsme sami dva vybudovali od nuly. Na začátku byla odvaha to zkusit . Ostatně kdy jindy, když ne hned? Ambicí bylo vytvořit funkční ateliér, pracovat na velkých a důležitých projektech a nedělat to jenom doma, ale i v zahraničí. Generačně jsme jedni z prvních československých architektů, kteří mohli studovat a pracovat v zahraničí, takže nám přijde škoda se uzavřít v rámci českého trhu, v rámci domácí komfortní zóny, klídku, pohody. Jiné národy jsou více zvyklé pracovat i jinde. Chceme být mezinárodní ateliér, pracovat doma na důležitých věcech a zároveň mít, řekněme, polovinu projektů v zahraničí, cestovat, přednášet, řešit aktuální témata atd. Na začátku jsme si optimisticky říkali, že to bude trvat pět let… Ale stabilní jsme až teď, po 10 letech. Máme dostatečný počet klientů, kteří jsou s námi spokojeni v Česku a na Slovensku, kteří s námi spolupracují opakovaně na několika projektech za sebou, takže můžeme udělat nějaké kroky do zahraničí. Ale letos to bohužel zastavil COVID-19. Avšak ta ambice tu pořád je.

Jak vnímáte rozdíl mezi prací doma a v zahraničí?

Ondřej Chybík: Já si myslím, že je to hodně podobné. Lidé, kteří chtějí pracovat s architektem, mají alespoň elementární vkus, jsou kulturně založení – to se týká menších investorů. Ti větší jsou vlastně developeři a řídí se tím, co jim umožní prostředí. V Moskvě jsme pracovali pro stát – byli jsme vyzváni do soutěže na univerzitu kousek od Moskvy – a byla vyzvána top liga světové architektury z Norska, Japonska, Nizozemska… Bylo zajímavé, že se té soutěži a jejímu vyhodnocování věnovaly politické špičky a vedení města, primátor i hlavní architekt Moskvy. Vyhrál návrh od ateliéru Mecanoo, my jsme skončili třetí. Neuskutečnilo se žádné přijetí vítězů. Podali si ruce a všichni odkráčeli a vítězové tam zůstali stát sami s námi. Zajímavé bylo, že Rusové byli na jednu stranu velmi angažovaní v rozhodování, pak byly vyhlášeny výsledky – a konec. My jsme tam jeli se zvláštním předsudkem, že nám tam někdo nalije vodku a že to bude v ruském uvolněném stylu, ale tak to vůbec nebylo. Bylo to extrémně profesionální, dokonce tam nějaký člověk přiletěl vrtulníkem, bylo to velmi jasně nastaveno: my jsme klienti, vy jste architekt, my chceme to nejlepší, ale moc se kamarádit nebudeme. Extrémní odstup. Nelze asi generalizovat, je to region od regionu, stát od státu.

A jak se za těch 10 let změnili klienti?

Ondřej Chybík: Snažíme se s klienty mluvit dost otevřeně a snažíme se jim v obecné rovině vštěpovat základní principy, o nichž si myslíme, že jsou správné. Naši klienti, developeři, mají větší chuť stavět ve městě než mimo ně. Začínají chápat, že bydlení má mít nějakou základní kvalitu, což před 10 lety tak úplně nebylo. Byly sice signály, že revitalizace brownfieldů je „téma“, ale nebylo to téma číslo jedna. Téma číslo jedna bylo postavit, prodat a čau… Teď je to téma stále aktuální – postavit, prodat, vydělat, ale začínají se objevovat i výrazně správnější přístupy. Stavět ve městě, stavět intenzivně, stavět hustě, to je správně, protože každý metr čtvereční, který nepostavíte ve městě, postavíte mimo město, protože to je prostě potřeba. Pokud se staví v zastavěné lokalitě, je to správné. Provází to věčné dohadování se s památkáři, protože ti nechtějí, aby cokoli rostlo do výšky. Podle nás jsou památkáři spoluodpovědní za klimatickou krizi tím, že neumožňují intenzivně stavět v širším centru města… Je to vlastně neekologické, ten jejich požadavek. To je jedna věc. Další je využívání zelených střech. V několika etapizovaných projektech, které běží pět šest nebo sedm let, jsme začínali bez zelených střech, protože byly drahé, nefunkční a neudržovatelné. Ale ve třetí a čtvrté etapě se uvažuje o tom, že by tam zelené střechy byly, protože jsou nyní kvalitní. Mění se také pohled developerů na dispoziční řešení. Někteří pořád stavějí malé byty, ale to není úplně naše klientela. Naše klientela se dost intenzivně zabývá tím, kde je úložný prostor, jak funguje dispozice, abych – jakmile vejdu do bytu – nenarazil do dveří od záchodu, ale že se přede mnou otevře obývák a uvidím až do exteriéru…

Změnila se tedy komunikace mezi architektem a investorem? Jsou architekti, kteří nehodlají ze svého návrhu za žádnou cenu ustupovat, jiní se zase raději podvolí představám investora, aby nevyvolávali kontroverze…

Michal Krištof: Lidé i architekti jsou samozřejmě různí. Myslím, že naše generace je otevřená komunikaci. Nejsme ten typ architektů, kteří tvrdí, že všechno musí být přesně podle nich. My od začátku vedeme dialog s klientem a snažíme se najít vzájemné pochopení. Zároveň výsledek projektu musí být smysluplný. Častokrát mezi klientem a architektem vznikne problém, protože se vzájemně nechápou, nedokážou spolu komunikovat a vysvětlit si záměry. Takhle my věci neděláme. Každý projekt je komplexní, je o složení spousty dílků – požadavků památkářů, klienta, záleží na lokaci, na tématu, které se řeší atd. Poskládat všechno dohromady je naše práce, častokrát to jsou i protichůdné požadavky. I developeři jsou každý úplně jiný. Penta má jinak postavený celý byznys model a výsledek projektu je úplně jiný než třeba pracovat pro Skansku nebo pro developera v Ostravě. Každý je svým způsobem specifický – a také naše výsledky jsou diametrálně odlišné. Někdo si myslí, že pracovat pro developera znamená namalovat jednu typickou bytovku a pak to stavět po celé republice. Tak to opravdu není. Každý developer je jiný, tudíž jejich projekty jsou jiné. Náš přístup je vždycky pochopit klienta a to, o co mu jde, jak to myslí, kam směřuje, jaký je jeho cíl a jeho hodnoty, na nichž to chce postavit a vytvořit specifický projekt.

Pro které větší klienty v současné době pracujete?

Ondřej Chybík: Pro nás je ze soukromého segmentu tradičním klientem Penta, která nás, jak jsem zmiňoval, vlastně objevila. Byli jsme vyzváni do soutěže na Waltrovku, což pro nás byla obrovská příležitost. Oni nám tenkrát dali důvěru a my jsme společně s ADR udělali master plan Waltrovky. Navrhli jsme rozložení domů, jednotlivých etap, že bude uprostřed park… A to jsme až do územního rozhodnutí dotáhli s Alešem Lapkou společně. Pak se to celé rozdělilo na jednotlivé etapy; jeden bytový dům jsme dělali my, další Oleg Haman, ADR a Slovinci. Od začátku bylo dáno, že po získání územního rozhodnutí budou zafixovány objemy a kapacity, ale architekturu každé etapy bude připravovat jiný architekt. To se podařilo zrealizovat. Nedávno jsem spal v jednom z domů, který jsme navrhovali. Bylo zajímavé zažít den a noc ve vlastním urbanistickém projektu a ověřit si, jak funguje. Trochu jsme se báli toho, že tam budou řadové domky blízko kanceláří. Byl jsem při projektování zvědavý, jak to bude fungovat, jak to bude působit, jestli to bude někdo chtít koupit… Koupal jsem se v bazénu u kamaráda, který si jeden ten dům koupil, koukal jsem na sousední administrativní budovy a vedlejší bytovku a říkal jsem si: To je město. Jsem rád, že jsem to mohl zažít a že nám Penta něco takového umožnila a udělala tak obrovskou čtvrť. Tím, že se spolupráce osvědčila, děláme teď pro Pentu projekt Nuselského pivovaru – novou rezidenční část se 400 byty. Je to intenzivní zástavba v širším centru Prahy. Náš projekt je v podstatě jeden velký bytový dům, který půdorysně odkazuje na strukturu Nuselského pivovaru. Dům je členitý a vytváří zálivy, které lze vnímat jako vnitrobloky, takže vycházíme z tradičního urbanismu Nuslí, blokové struktury a přidáváme do toho charakter historického pivovaru, který je „slepený“. To vytváří zajímavou, dost unikátní strukturu, která podle nás na to místo patří, a je akcentována třemi vyššími nárožními objekty, které zvýrazňují vstupy do území. Není to tedy nějaká jednolitá plošná zástavba. Projekt získal územní rozhodnutí, nabyl právní moci. Teď doděláváme prováděčku, aby se mohlo začít stavět co nejdříve.

Michal Krištof: Na těchto projektech je vidět, že developeři pochopili potřebu kvality veřejného prostoru. V urbanistické soutěži na Waltrovku byla řada návrhů, ale my jsme s ADR byli jediní, kdo to nebral jen jako zadání „postavte iks bytů“, ale bylo to založené na veřejném prostoru. Vytvořili jsme tam náměstí, alej, park… Proto jsme vyhráli. Penta si uvědomila potřebu trhu, aktuálnost tematiky veřejného prostoru, že nestačí jen stavět králíkárny, bytovku vedle bytovky bez nějakých souvislostí. Myslím, že tady je patrné, že jsme pochopili nutnost, našli společnou řeč s klientem – na Waltrovce i v Nuselském pivovaru. Dnes se nedá dělat kvalitní development bez kvalitního veřejného prostoru. Koncepce a kvalitní veřejný prostor – tomu se jako ateliér dost věnujeme, spolupracujeme s řadou odborníků z Česka, Slovenska – i z Londýna. Je to věc, kterou začíná každý projekt. Nezačínáme parkováním, bytovkou, boudičkami, ale začínáme veřejným prostorem, jak budou lidé proudit, kde se budou potkávat, kde bude větší a menší koncentrace atd. To jsou hlavní věci, kterými by měl začínat každý developerský projekt, a je fajn, celoplošně všichni developeři, se kterými spolupracujeme, tuto nutnost chápou.

Můžete představit ještě další projekt, na kterém spolupracujete?

Ondřej Chybík: Skanska koupila v Modřanech pozemek po izraelských investorech na projekt, který narazil na odpor místních. Potom vyhlásila soutěž, kterou jsme vyhráli. Skanska byla velmi opatrná a dost se snažila být obezřetná při komunikaci tohoto projektu navenek. Udělala něco, s čím jsme se setkali poprvé – to byla veřejná participace. Ne nějak tak na oko, ale probíhala s místními už v rámci soutěže.

Michal Krištof: Prvním krokem byla příprava samotných podmínek soutěže. My jsme v prvním kole soutěže dostali výsledek z prvního nebo druhého participačního setkání, další kolo participace bylo mezi prvním a druhým kolem soutěže. Nebylo to tak, že by projekt byl tajný do chvíle, než dostane územko. Tady to byl v podstatě nástroj rozhodování developera, kterou variantu nebo kterého architekta si má vybrat, který je dobrý v komunikaci, jak je koncept kvalitní, jak zapadá do okolí, jak ho přijmou starousedlíci apod. V tom to bylo velmi zajímavé.

Ondřej Chybík: Zajímavé to bylo až do té míry, že jsme se snažili projekt – dost velký, 700 bytů –směrovat tak, aby něco přinesl místním. Rozhodli jsme se, že vytvoříme centrální náměstí, že celou plochu, která je k dispozici, nezastavíme bytovkami, ale část věnujeme veřejnému prostoru. Ten nebude sloužit jen obyvatelům nové zástavby, ale i lidem, kteří tam bydlí po generace. Modřany prošly určitým vývojem – k vesnici u Prahy bylo přistavěno sídliště. Nebylo tam žádné přirozené centrum, sídliště nikdy nepracovalo s náměstím, protože modernistická struktura paneláků je postavená úplně jinak, než že by mezi nimi vznikala nějaká náměstí. Je tam jen prostor kolem nákupního centra. My jsme přišli na setkání s občany, kde na nás někteří starousedlíci řvali, že za zlatku zaprodáme duši a jsme developerští kresliči… Odprezentovali jsme developerský projekt, že sem přinášíme, nevím kolikáté pražské náměstí, že je to něco, co budou používat všichni. Ta paní, která tak křičela, pak přišla a omluvila se. Tohle zafungovalo – ne proto, že bychom chtěli být ďáblovým advokátem, ale protože víme, že to tam chybělo. Pokud developer chce pracovat správně, začne přemýšlet, jak s veřejností komunikovat. Diskuse musí být moderovaná, ale to nezvládne developer, ani architekt, musí to dělat profesionál, který to dokáže ukočírovat a z lidí dostat konkrétní závěry. Tam to tak bylo a dopadlo to výborně… Náměstí bylo tou přidanou hodnotou, kterou ocenili i místní.

Máte nějaký zajímavý projekt i mimo Prahu?

Ondřej Chybík: Zajímavý developer je Gemo, protože má svou vlastní stavební firmu a developmentem pro ni vytvářejí práci. Díky tomu mají všechno pod kontrolou. Dobře se s nimi spolupracuje, řemeslu opravdu rozumějí. Generální ředitel, majitel, je velkorysý, ale ostrý chlap, intenzivně se věnuje projektům. Zažili jsme, že s námi seděl do večera v zasedačce, probírali jsme každou místnost a společně jsme to kreslili. To je nesmírně příjemný přístup hlavního šéfa, který jde až do takového detailu, že kde si ta mladá rodina složí kočárek. Je to opravdu výjimečné. Byli jsme vyzváni do soutěže na VilaPark Tabulový vrch Olomouc. Vyhráli jsme. Celé území jsme rozdělili do pěti etap, které se postupně realizují. První je hotová a ze 100 % prodaná, druhá má hotovou hrubou stavbu, třetí etapa má základy a čtvrtá a pátá se projektují. Je to pro nás zajímavá škola. Dialog je hodně těsný, jsme v blízkém kontaktu s hlavním šéfem společnosti, která je dnes druhou nejsilnější stavební firmou v zemi…

Nedávno jsme u nás v časopise psali o vinotéce Lahofer, ale vy jste pro vinařství postavili i něco jiného…

Ondřej Chybík: Lahofer je čerstvá realizace, která je nominována na různé ceny. Pro nás je to hlavně barák, který se podařilo po pěti letech do puntíku dodělat. Chybějí nám tam tři stromy, aby to bylo podle plánu. Je to dost atypické a je otevřené a hlavně funkční. Nějaká míra odvahy je v architektuře hodně důležitá, nesmí být naivní, ale je významná. Má to své meze a člověk musí v rámci dialogu s klientem všechno velmi pečlivě procházet a korigovat. Navrhli jsme amfiteátr uprostřed vinohradu. To je něco nového. Je tam vinařství, výroba, vinotéka, dvůr, po kterém můžete vystoupat nahoru na střechu, odkud máte nádherný výhled. Je tam U rampa, která byla navržena jako místo pro kulturní události. Je to 45 minut pěšky od Znojma, uprostřed vinic, tedy uprostřed ničeho, když to budu brát pragmaticky. Celou dobu jsme věřili, že na 99 % to bude fungovat. To 1 % bylo poměrně zajímavé: Šlo o to, jestli tam někdo přijede, jestli tam vůbec někdo přijde pěšky. Když tam přijedete autem, tak si sklenku vína nedáte. Amfiteátr má kapacitu asi 800 míst. Když tam bude 200 lidí, bude to vypadat prázdné, když 100 tak… Byli jsme zvědaví, jak to dopadne, až se amfiteátr otevře a bude tam nějaký pořádný koncert. První koncert 650 lidí, druhý 800, třetí skoro 1000. Tisícovka lidí přijede někam, kde ještě před pěti lety nebylo vůbec nic, a poslouchá hudbu. Troufám si říci, že jsme jim vnukli nápad, protože oni chtěli výrobu a showroom, vyhlídku do krajiny, rozhlednu. Rozhlednu jsme škrtli, udělali jsme střechu, po níž se dá chodit a je z ní pěkný výhled. Na to jsme přišli my a perfektně to funguje. Ten barák umí být úplně klidný pro pět lidí ve vinotéce, téměř sakrální, ale taky umí být nabušený a živý, což je opravdu nádherné. Pro mne je to největší úspěch ateliéru, protože tohle opravdu zafungovalo.

Nedávno proběhla v médiích informace o mrakodrapu v Ostravě, na kterém spolupracujete. Můžete o něm prozradit více?

Michal Krištof: Je to velmi aktuální záležitost, která doplnila naše portfolio. Jde o multifunkční mrakodrap. Město Ostrava vyhlásilo tendr na svůj pozemek, byla tam cena a smluvní podmínky plus představa o architektuře. Vyhrál to investor RT Torax z Ostravy s naším návrhem. Teď to prošlo mašinérií projednání a odsouhlasení přes město – aby zastupitelstvo dalo zelenou na odkup pozemku. Teď začínáme reálně pracovat na prvních fázích projektové přípravy, kdy tvoříme podrobnou architektonickou přípravu spolu se širokým týmem. Bude to nejvyšší věž v Česku. Je to specifická práce pro klienty, což jsou Ostraváci-Porubáci. Vnímají to „lokálpatrioticky“, aby dokázali, že Ostrava může být úspěšné město. Je to velká výzva, takže se velmi těšíme.

Arnošt Wagner

Foto: archiv Chybík/Krištof

Za „pohádkovým životem“ je spousta dřiny

Zajímaví lidé dělají zajímavé věci – a za zajímavými projekty stojí často ateliéry s netradičním přístupem. Architektku Dagmar Štěpánovou vždycky přitahovala a fascinovala Jižní a Střední Amerika.

 

A sen se jí splnil – v Kostarice momentálně dokončuje propracovaný projekt, na němž je především vidět, s jakou láskou a citem k němu studio Formafatal přistupuje. Je to kreativní studio, které se zabývá architekturou, návrhy interiérů, výstavními instalacemi a produktovým designem. Tvoří ho tým kamarádů – architektů, designérů a scénografů v čele s architektkou Dagmar Štěpánovou. Studio stojí za zajímavými projekty nejen u nás nebo třeba na Sardinii, ale i ve vzdálenějších destinacích, jako jsou Kostarika či Katar. Tým kamarádů a nadšenců se nebojí pustit do odvážných nápadů, proto posbíral i mnohá světová ocenění (www.formafatal.cz/awards-nominations).

 

Váš ateliér se hodně specializuje na zahraniční zakázky. Je pro vás zahraničí atraktivnější? Dokážete tam více popustit uzdu kreativitě? Nebo čím to je?

Zahraniční zakázky nám přicházejí tak nějak přirozeně a byla by škoda se jim vyhýbat. Já to vnímám jako velkou příležitost a jsem za ty možnosti vděčná. Přestože musíme častěji vystupovat ze své komfortní zóny, každý zahraniční projekt nás výrazně obohacuje, posouvá naše vnímání okolí, učíme se novému. Hledáme, ale i zakopáváme, má to takovou větší dynamiku. Díky tomu také blíže poznáváme jiné kultury a zvyky a začínáme studovat další jazyky. Zkrátka mám pocit, že se to všechno nějak hýbe, že se posouváme vpřed, rozvíjíme se a nestagnujeme na jednom místě, ať už fyzicky, tak mentálně. Je to osvěžující. Každý zahraniční projekt je výzva, vyžaduje více energie a úsilí, ale když se podaří, máme z toho ve finále dvojnásobnou radost, což generuje další vydatnou dávku entu-
ziasmu. Popustit uzdu kreativitě? Záleží spíš na klientovi, kam až nás pustí. Ani ne tak na místě, to nás spíš inspiruje. Např. Kostariku jsem si naprosto zamilovala. Hledám důvody, proč tam trávit více času a skrze zakázky, které nám tam teď přicházejí, najednou ty důvody mám. Zní to všechno jako pohádka, ale je za tím hodně úsilí, trpělivosti, odříkání a vysoké pracovní nasazení.

 

Kde je k vidění vaše práce?

Kromě České republiky máme zrealizovaný a dokončený projekt v Kostarice. V procesu realizace jsou projekty na Sardinii a v Kataru. Pracovali jsme na zakázce hotelu na Srí Lance, ale tam se to celé zastavilo. V současné době pracujeme na dalších projektech pro Kostariku a Panamu. K panamskému projektu jsme přizvali ke spolupráci další architektonická studia z Čech, protože jde o rozsáhlý projekt ekologické komunity, který vnímáme mnohovrstevnatě a přístupy dalších architektů jej mohou obohatit. Z nových poptávek nám teď leží na stole ke zvážení projekty do Indie, do Paříže, do Düsseldorfu nebo do Woodstocku.

 

Které projekty považujete za nejzdařilejší a nejraději se jimi chlubíte?

Nejzdařilejší projekt je pro mne jednoznačně projekt Art Villas Costa Rica, díky němuž jsme získali spoustu výše zmíněných zahraničních zakázek. Projekt byl mediálně úspěšný a publikovaný po celém světě, vyhrál prestižní světová ocenění. Toho si moc vážíme, a hlavně nám to dodává další touhu pokračovat a mít možnost pracovat na podobných projektech po světě. Velkou radost nám ale dělají i některé projekty v Čechách, např. projekt vinného baru Autentista v centru Prahy nebo nedávno dokončený projekt interiéru restaurace Gran Fierro v Myslíkově ulici.

 

V čem spočívá jedinečnost vašeho hlavního projektu v Kostarice (Art Villas Costa Rica)?

Jde o resort , projekt je již téměř dokončený. Podílela se na něm ještě dvě další architektonická studia z Čech. Studio Refuel works navrhlo architektonický koncept betonové Art villy, ze studia Archwerk vzešel návrh na glampingové kokosové domy nebo na zastřešený tropický pavilon Wing. Naše studio Formafatal navrhlo villu Atelier a kompletně interiéry do všech budov. Dotahovali jsme do realizace Coco houses a na projektu ještě pokračujeme. Navrhujeme drobné cabins pro zaměstnance, saunu, rammed earth domek a skleněný dům posazený u řeky hluboko v džungli. Tento projekt je jedinečný z několika aspektů. Jednak se nachází v tropickém ráji kostarické džungle s výhledy na Pacifický oceán a do zelených kopců – to místo je samo o sobě dokonalé. Jedinečný a výjimečný je samotný majitel Filip (náš klient), který tomu všemu dává ten správný náboj, a do třetice je to rozmanitost celého resortu, kde má každá vila svůj specifický charakter, jinou atmosféru, nabízí zcela odlišný zážitek z pobytu. Dohromady ale celý areál působí velice sjednoceně a harmonicky. Je to úplný ráj na zemi.

 

Jaké hlavní rozdíly vidíte v těchto trzích v porovnání s námi? Vím, že např. Nikaragua je považována za jednu ze zemí, kam se vyplatí investovat do realit, a navíc je i velmi bezpečná. Ztotožňujete se s tím? Je Kostarika podobná?

Velký rozdíl vidím především v potenciálu, který Kostarika nebo sousední země nabízejí. V architektuře jsou oproti Evropě a dalším zemím Střední a Jižní Ameriky velmi pozadu – ať už mluvíme o Mexiku, Kolumbii, Chile nebo Brazílii. Přirovnala bych to asi tak k „devadesátkám“ u nás v Čechách. Hodně investorů tam přichází z USA. Pozemky jsou ve srovnání s Českem velmi levné, a to je přitom Kostarika nejdražší a zároveň nejbohatší zemí Střední Ameriky. Trh s nemovitostmi je tam stabilní a země je to bezpečná. Nikaragua je naopak nejchudší zemí Střední Ameriky, nebo alespoň byla. Nejsem si ani jistá bezpečností, vzhledem k častým nepokojům. Stejně tak jako Guatemala, kam se údajně v poslední době přesunuly drogové kartely. Za bezpečné země se považuje např. Panama a teď už i Kolumbie, navzdory své minulosti.

 

Vaše projekty vypadají super luxusně. Pro koho jsou většinou realizovány a jak své klienty hledáte?

Myslíte, že vypadají luxusně? Ono záleží, co si člověk pod luxusem představí. Požadavky našich klientů jsou různé. Našimi klienty jsou většinou velmi zajímaví a inspirativní lidé, vzdělaní a zcestovalí, z různých profesí. Klienty nehledáme, přicházejí za námi sami na základě referencí, protože se jim líbí naše práce, nebo nás oslovují na základě doporučení.

 

Cestujete? Co vás vedlo k tomu zaměřit se na tak vzdálené destinace?

Ano, cestuji hodně. Teď jsme tu byli dlouho „zamčení“ kvůli koronaviru, tak jsem vycestovat samozřejmě nemohla. To jsem myslela, že umřu. Jakmile to bylo opět možné, hned jsem odjela. Moje pobyty v zahraničí jsou téměř vždy spojené s prací, odpočívat moc neumím – a když ano, tak aktivně. Už když jsem s cestováním začínala, což bylo až po „vejšce“, jakmile jsem si to mohla finančně dovolit, tak jsem ihned mířila do Jižní Ameriky, do Brazílie. Jižní a Střední Amerika mě vždy lákala ze všeho nejvíc, miluji to tam! Cítím se tam tak svobodně, jako nikde jinde. Projekt v Kostarice mi spadl najednou do náruče. Přišlo mi to až tak absurdní, že jsem tomu ani nechtěla věřit. Do teď jsem na to nenašla odpověď, že si vysníte sen, který se zdál být tak vzdálený realitě, a ten sen k vám najednou a nečekaně přijde. Pokud mám odpovědět na vaši otázku: Přivedl mě k tomu sen a čisté přání. Teď se toho snažíme držet a prostřednictvím projektů se dál rozvíjet a zlepšovat.

 

Koronavirus… Nemohu se nezeptat, jak vás ovlivnil a jaký dopad bude mít na projekty? Myslíte si, že je to „za námi“? Musí být velice složité dostat se třeba právě do Kostariky.…

To je až bolestivé téma. To, co koronavirus způsobil po celém světě, jaké dopady – nejen ekonomického charakteru – už má teď, a jaké ještě přijdou, toho se musíme bát všichni. Za námi to rozhodně ještě není. Nechci zacházet do spekulací a přílišných detailů, ale záměrně vyvolaný strach je podle mého názoru určen k manipulaci, a to je to, čeho se obávám. Kromě omezení pohybu a možností vycestovat nás korona po pracovní stránce ve Formafatal zatím nezastavila. Poptávek na nové projekty nám stále chodí spousta, ale těžko říci, co bude za půl roku, nebo za rok, dva. Naše projekty jsou převážně drobnějšího měřítka, nás by to nemuselo zasáhnout až tolik. Doufám! Plánované cesty mám v dohledné době opět směr Kostarika a Panama. Kostarika uvolnila od 1. srpna restrikce a umožnila tzv. bezpečným zemím vstup na jejich území. Česko bylo mezi nimi, tak jsem toho ihned využila. Vrátila jsem se včera večer. Další cestu mám naplánovanou na prosinec. Před rokem a půl jsem si tam také koupila pozemek, chtěla jsem začít stavět v červnu, ale musela jsem to z důvodu covidu odložit. Tak snad se tam v prosinci dostanu. Nejen kvůli vlastnímu projektu, ale i z důvodu práce na dalších zakázkách, které bude potřeba dohlížet na místě. A už se nemohu dočkat, až tam budu zpátky.

Kristina Vacková

Chceme pomoci všem našim klientům

Raiffeisen – Leasing, s.r.o., již déle než čtvrtstoletí poskytuje českým klientům komplexní nabídku finančních produktů určených pro financování movitých předmětů i nemovitostí, a to včetně doplňkových služeb.

 

Raiffeisen – Leasing je členem České leasingové a finanční asociace (ČLFA) a specializujese na financování investičních potřeb v oblastistrojů, zařízení, technologií, dopravních prostředků a nemovitostí. Je to jedna z mála leasingových společností na českém trhu, která má mezi svými pracovníky specialisty na financování nemovitostí, letadel, lokomotiv a dalších specifických komodit. V žebříčku, který hodnotí členy ČLFA podle objemu celkového portfolia, patří společnosti čtvrté místo na leasingovém trhu; s více než 70 % tržního podílu dlouhodobě zaujímá první místo v objemu nebankovního financování nemovitostních projektů.

O rozhovor jsme požádali jednoho ze tří jednatelů Raiffeisen – Leasing, s.r.o., Aloise Laneggera.

 

Vraťme se na začátku zpět do loňského roku. Jaký pro vás byl?

 

Loňský rok byl pro Raiffeisen – Leasing mimořádně úspěšný, klientům jsme zajistili financování v celkové hodnotě 10,2 mld. Kč, což představovalo meziroční nárůst 5 % a velmi mě to těší. Byl to rok úspěšný pro všechny segmenty naší obchodní činnosti včetně leasingu nemovitostí, kde jsme byli opět jedničkou na trhu nebankovního financování. Náš tržní podíl ve financování nemovitostí přesáhl polovinu celého objemu profinancovaného leasingovými společnostmi. Věřím, že v tomto rekordním výsledku se ukazuje nejen potenciál českých firem a developerů investovat, ale odráží se v něm i profesionalita našeho týmu a dobrá zkušenost našich klientů s nebankovním financováním a s naším přístupem k jejich potřebám. Zisk Raiffeisen – Leasing po zdanění činil v roce 2019 celkem 399,3 mil. Kč, meziročně tedy o 63 % více. Celková hodnota konsolidovaných aktiv společnosti činila k 31. 12. 2019 bezmála 24 mld. Kč.

 

S jakou vizí jste vstupovali do roku 2020?

 

Do roku 2020 jsme vkročili s přesvědčením, že bude minimálně stejně úspěšný jako rok předcházející. Současná krize na nějakou dobu zbrzdila financování některých projektů, nicméně i nadále pracujeme a financujeme, byť na schvalované projekty máme částečně zvýšené nároky, které odrážejí současnou krizovou situaci.

 

Jakou jste přijali strategii po analyzování současné mimořádné situace, když začalo být zřejmé, že epidemie bude mít celosvětový dopad?

 

Rozhodli jsme se přistupovat ke každému projektu individuálně a zejména chceme podržet stálé klienty, kteří se touto situací mohou dostat do platebních problémů. Takovým klientům umíme nabídnout řešení na míru a nad rámec zákona o „platebním moratoriu“. Díky podpoře analytického oddělení reagujeme pružně na vývoj krizové situace, která je velmi proměnlivá. Obecně řečeno, chceme pomoci všem našim klientům. Avšak vždy je třeba zároveň vyhovět požadavkům regulátora. V zásadě se liší přístup podle zákona o platebním moratoriu (typ A), který vstoupil v platnost kolem 20. dubna, a ostatních (typ B).

 

Co musí splňovat váš klient, aby mohl zažádat o odložení splátek a na jak dlouho?

 

Jsou to podmínky (A) zákonné – klient nesměl být k 26. březnu letošního roku v prodlení se splatností svých závazků více než 30 dní a zároveň splňuje veškeré další podmínky zákona. Zejména, že jde o úvěrový nebo leasingový typ struktury, kde má klient splátky v období moratoria. Délka odkladu je ze zákona tři nebo šest měsíců s ukončením moratoria k 31. října 2020. Odkládá se pouze jistina a klient (jelikož se vždy jedná o právnické osoby) splácí průběžně úrok. Pak to jsou podmínky (B) ostatní. Myslíme i na klienty, jimž zákonné opatření nevyhovuje a jsme schopni jim vyjít vstříc s odkladem splátek až na 12 měsíců v případech významněji zasažených odvětví. To se konkrétně týká hotelů.

 

Co nabízíte, resp. jaká jste zvolili pravidla v rámci splátek? Bude to znamenat prodloužení splátkového kalendáře?

 

V případech (A), tedy podle zákonných podmínek, je vždy odložena splatnost o daný počet měsíců a alikvotně je prodloužena i smlouva. V případech (B), ostatních, záleží na dohodě s klientem. Nemovitostní transakce jsou samy o sobě dlouhé (zhruba 10 let) a je zde možnost rozložit splátky do období po COVID, nebo je odložit až do odkupní ceny za nemovitost na konci transakce.

 

Bude v období odložení splátek běžet úročení, takže dojde k navýšení celkové částky?

 

V případech (A), zákonných, úročení běží a klient splácí, nicméně úrokové sazby se nemění. Celková částka úhrad se navýší pouze o úročení za dobu odkladu. V případech (B), ostatních, je možná individuální dohoda o splácení úroků. Pokud dojde k odkladu jejich splatnosti, navýší se opět samozřejmě celková částka úhrad z důvodu odkladu, nikoli z důvodu zásahu do úrokových sazeb.

 

Jistě dojde k zásadní změně v rámci zájmu o individuální výstavbu. Jak na vzniklou situaci chcete reagovat? Budete podporovat např. zájem o renovaci chalup?

 

Leasing nemovitostí není příliš vhodným produktem pro financování rodinných domů či chalup. V nabídce se chceme soustředit zejména na financování rezidenčního bydlení, a to nejenom pro výstavbu bytových domů na prodej, ale zejména k dlouhodobým pronájmům. Chceme podporovat i renovace starších činžovních domů, popř. dalších projektů určených pro dlouhodobé nájemní bydlení. V případě nových bytových domů či domů po rekonstrukci můžeme nabídnout celkovou dobu splácení až 32 let s fixní úrokovou sazbou na dobu podle požadavků klienta. Po dobu výstavby klient neplatí úroky, ty jsou součástí celkových investičních nákladů, a teprve po kolaudaci začíná doba splácení 32 let.

 

Může být leasing pro klienty jednou z možných variant, jak překlenout následky zasažené ekonomiky?

 

Samozřejmě, leasing nemovitostí je vždy řešením pro složité situace, tedy i za situace, že ekonomika je oslabená. Leasing nemovitostí řeší individuální potřeby klienta, které se zejména v období krize mohou lišit. Skutečnost, že po dobu financovaní je nemovitost ve vlastnictví leasingové společnosti, dává financující instituci vyšší komfort zajištění, a tím i vyšší pravděpodobnost, že požadované financování bude schváleno.

red

Tři v jednom na libereckém brownfieldu

Výstavba v někdejším areálu Montážních závodů v Liberci nabídne do dvou let obchody a zhruba 300 nových bytů – družstevních i určených k prodeji, ale také ubytování pro seniory v Rezidenci RoSa.

O připravovaném libereckém projektu, na němž se spojili tři investoři, jsme hovořili s Annou Ježkovou, zakladatelkou center RoSa.

Projekt v Liberci na území brownfieldu v samém centru města má velké předpoklady být úspěšným. Jaký je jeho harmonogram?
Začali jsme o něm diskutovat v roce 2017, kdy nám byl nabídnut ke koupi pozemek v centru Liberce. Nakonec jsme se po dohadech s původním majitelem domluvili, že pozemek, který má velmi výhodnou pozici – je 150 m od obchodního domu Fórum v centru Liberce – rozdělíme na tři etapy. Podle původní koncepce by se na trhu naakumulovalo přes 400 bytů současně, což by asi bylo složité. Takže jsme se dohodli, že vzniknou tři různé produkty. Jedním z nich jsou byty do vlastnictví, které realizuje jiný developer, s komerčními prostory. Další částí je 112 bytů a 145 parkovacích míst, v rámci družstevní výstavby. V partnerství se silným libereckým družstvem SBD Sever ji realizujeme pod značkou COOP development. Třetím produktem je seniorské bydlení pod značkou Rezidence RoSa – 90 bytových jednotek, společenské prostory, sály, ordinace, kadeřnictví a další služby.

Kdo za projektem stojí?
Je to Atkins & Langford, Development se svými partnery. Pod touto značkou se podílíme na realizacích Rezidencí RoSa – a pod značkou COOP Development stavíme již zmíněné družstevní byty.

Máte již s podobnými projekty zkušenosti?
Zkušenosti s land developmentem máme, ale je pravda, že v tomto typu projektu jsme ho rozdělili – pro družstvo a seniorské bydlení. Historicky jsme land development dělali většinou tak, že jsme projekt prodali koncovému developerovi, který realizoval výstavbu podle svých představ, a to jak na českém, tak na francouzském trhu. Naše společnost je založena panem Atkinsem, který od roku 1992 podniká v Paříži – a tu zkušenost si předáváme z Francie sem do Čech.

Jaké byly začátky s projekty bydlení pro seniory?
Seniorské bydlení jsme začali řešit na našem trhu někdy v roce 2007 společně s Českým červeným křížem. Samozřejmě jsme objeli podobné projekty ve Francii, Anglii a Německu. A snažili jsme zkušenosti ze zahraničí přenést do Čech a nějak je adaptovat na český trh do prvního projektu v Praze – Kobylisích.

Dá se specifikovat, v čem je zahraniční přístup rozdílný?
Ten koncept je jiný zejména svou otevřeností k veřejnosti. Ve Francii rezidence fungují jako uzavřené celky, zatímco my máme mnoho prostorů otevřených pro veřejnost např. restauraci, kavárnu, obchod či další služby. Chceme být s našimi rezidencemi RoSa v centrech měst, nikoli na okrajích, a tak vytěsňovat seniory ze standardní stratifikace společnosti. Snažíme se je naopak integrovat, pracujeme na mezigeneračním propojování… Vytváříme individuální prostory pro klienty, což jsou byty, do nichž jim přinášíme služby, které potřebují, ale dále společné klubovny, knihovnu a sály, kde se konají programy. Tyto prostory mohou klienti využít pro sebe, pro své rodiny. Pak máme prostory kompletně otevřené pro veřejnost, kde jsou restaurace, kavárny, masáže a všechny ostatní služby…

Proč je projekt zasazen právě do Liberce? Souvisí to, že disponuje v centru územími po bývalých továrnách?
Dlouhodobě vyhledáváme lokality v centrech měst, a to i v regionech. Nyní máme v přípravě další tři projekty v podobné koncepci – spojení družstevní výstavby s byty pro seniory v regionálních městech. Ale více zatím nemohu prozradit. Liberec je poměrně bohaté město a velmi dobře se rozvíjí po roce 1990. Je pravda, že trh v Liberci je poměrně malý, takže jsme se mu snažili přizpůsobit velikost projektu. Zaujal nás právě brownfield svou polohou, protože lokalita je důležitá.

Podle jakého zadání jste ji vybírali?
Je opravdu v centru města, proti krajskému úřadu, v docházkové vzdálenosti od historického centra s velmi dobrým napojením na dopravní infrastrukturu a MHD. Teď jednáme s městem, které má zájem na nové tramvajové trati přímo u rezidence, také v souvislosti s revitalizací celého nábřeží Nisy. Pokud nechceme být na okrajích měst, moc lokalit už nezbývá –a většinou jsou to brownfieldy.

Jaká lze charakterizovat spolupráci s městem?
Projekt se rychle vyvíjí a mění. Získat povolení pro původní stavbu trvalo pět let, takže nijak rychlé to nebylo. Na Liberec to je dost velký projekt, momentálně největší, který se tam realizuje. S městem jsme se domluvili na parkovacích stáních, protože mají problém s dopravou v klidu v centru. Proto také vzniká ke 112 bytům 145 parkovacích míst. Dále po obvodu brownfieldu vytvoříme parkovací místa přímo pro město. Historicky to byl velký uzavřený areál, kde nyní vznikají nové ulice, prostupné veřejné prostory, zeleň, dětské hřiště a další služby jak pro jeho obyvatele, tak pro veřejnost.

Byl do projektu zakomponován i nějaký moderní, řekněme ekologický prvek?
V rámci tohoto projektu stavíme zelené střechy. Liberec je poměrně mokrá lokalita, tak uvidíme, jak se jim bude dařit. Řešíme nabíječky na elektromobily a tepelná čerpadla a pro veřejnost i obyvatele zelený park pro děti.

Znamená to, že i když člověk žije téměř v centru města, může mít dojem blízkosti přírody?
Může to tak působit, ale je to opravdu městské prostředí. Liberec má tu výhodu, že leží v zeleni. Je to město s dobrou dopravní obslužností, tramvají se dostanete na jedné straně na okraj Jizerských hor a na druhém konci, skoro pod Ještěd ke sjezdovce.

Je tedy možné předpokládat, že podobnou strukturu se zakomponováním senior rezidencí budete opakovat i v dalších projektech?
Snažíme se, aby to tak bylo. Připadá nám, že dává smysl vnášet nějakou přidanou hodnotu do území, které by standardně bylo vytíženo jenom byty. Je to produkt, který tam patří a z dlouhodobého hlediska určitě smysl mít bude. Zajímá nás to i mezigeneračně, z dlouhodobého hlediska, kdy tam lidé zestárnou. A aby se nemuseli stěhovat někam za město, budou mít byty pro seniory přímo v místě bydliště.

Včetně tedy v kombinaci s družstevní zástavbou?
Zajímají nás lokality, které dokážou nabídnout více než jen jeden dům, zejména s ohledem na budoucnost. Proto se dlouhodobě zabýváme družstevní výstavbou a vidíme i přesahy dlouhodobých záměrů ve spolupráci s městy. Družstvo není standardní developer, který dokončí projekt a odchází, ale zůstává tam dalších 30, možná 50 let. V tomto ohledu vnímáme i možnost zkvalitnění prostředí, udržování veřejných prostranství, které s projektem vznikají, i využití moderních technologií. Je to jen o ekonomice a o stanovení cíle. Navíc družstevní výstavba vždycky reagovala na krizi, takže i my jsme teď připraveni. První družstva jsme zakládali v roce 2010 a o dva roky později jsme předávali první družstevní byty, což bylo na konci krize. Od té doby jsme společně s partnery SBD Praha a dalšími zrealizovali více než 1 400 bytů.

Vy zároveň domy pro seniory následně spravujete. Takže je to takové tři v jednom?
Stejně tak je to s družstevními domy… V případě domů pro seniory je naše vize dlouhodobá. Do území vstupujeme jako investor, developer i budoucí provozovatel. Snažíme se, aby nám projekty, které stavíme, byly dlouhodobě provozně udržitelné.

Jaký bude počet bytů v nabídce v Liberci?
V senior rezidenci vznikne 90 bytů plus společenské prostory, sály, restaurace, služby ordinace atd. Byty jsou od 1+kk po 3+kk, přitom ty největší byly v Praze pryč jako první. V Česku panuje mýtus, že senioři potřebují malé prostory, ale jsou raději ve větším, když si to mohou dovolit. Dále tam bude
1 450 m2 společenských a komerčních prostor.

Jaký bude rozdíl nájmech mezi Prahou a Libercem?
Není to až tak markantní, protože velkou část cenotvorby tvoří náklady na provoz, které jsou stejné v Praze i Liberci. Navíc stavíme za dnešní ceny a ekonomika je v tomto neúprosná.

Kdy se budou moci první klienti nastěhovat?
Družstevní výstavbu jsme zahájili v červenci 2019, dnes jsme v pátém nadzemním podlaží monolitu, takže to roste poměrně rychle a dokončení plánujeme v červnu 2021. Senior rezidence má zpoždění o půl roku, takže plánujeme dokončení v lednu, únoru 2022.

Arnošt Wagner
Foto: archiv Atkins & Langford

Sekyra Group klade důraz na veřejný proctor

Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze a svou kariéru začal jako partner v advokátní kanceláři. V současnosti je Luděk Sekyra vlastníkem jedné z největších tuzemských developerských společností Sekyra Group.

Někde jste říkal, že se vás už nikdo neptá na rezidenční projekty, protože je všichni považují za okrajovou záležitost. Tak já se ptám…
Naše rezidenční projekty jsou trochu ve stínu pilotních projektů, centrálních brownfieldů, tj. Smíchova, Rohanského ostrova, Žižkova. Nedávno jsme dokončili Tandem Modřany a stavíme Riviéru Modřany, která by měla mít zhruba 300 by-
tů. Na Opatově připravujeme projekt s více než 200 byty a zároveň chystáme významný projekt 550 bytů v Čakovicích. Tyto projekty spadají do středního cenového segmentu. Myslím, že ten bude velmi důležitý i vzhledem k tomu, že v centrálních částech města registrujeme silnou aktivitu investorů, ale cenová hladina je pro mladé lidi nedostupná. Proto je jasné, proč jsou okrajové lokality atraktivní.

V současné době je poptávka po menších bytech…
Poptávka po menších bytech je významná, protože mnoho zejména mladších lidí ještě nezaložilo rodinu, takže takový byt je adekvátní jejich potřebám. Zároveň někteří lidé byty pronajímají; výnos z menších bytů je v přepočtu na metr čtvereční vyšší. V Praze chybí ze strany magistrátu ucelená koncepce výstavby dostupného bydlení a sociálních bytů, jak ji známe třeba z Berlína nebo z Vídně. To považuji za významný nedostatek a snažíme se na toto téma s vedením naší metropole komunikovat. Dosud žádná z diskutovaných koncepcí nezískala jednoznačnou podporu, takže si myslím, že dostupné bydlení v okrajových částech, zejména menší byty, budou velmi atraktivním produktem.

Ceny bytů ovlivňuje jejich nedostatek. K řešení situace by měl pomoci nový stavební zákon. Jak to vnímáte?
Novela stavebního zákona je samozřejmě nutná, jeho koncepce už neodpovídá dnešním požadavkům. Je to nejen o výstavbě bytů, ale i o výstavbě dopravní a městské infrastruktury, které jsou stejně důležité jako rezidenční projekty. Stavební zákon by měl tyto procesy urychlit. Na druhé straně – hledání koncensu je nesmírně obtížné, protože proti sobě jdou protichůdné zájmy – státu jde o centralizaci, zatímco obcím o decentralizaci. Je zde zájem developerů na maximálním urychlení celého procesu. Existují zájmy různých nevládních organizací, ochránců památek a dalších… Takže hledání kompromisu nebude jednoduché, ale já věřím, že zvítězí racionalita, rozumný přístup.

Jste tradičním vystavovatelem na stánku Prahy na veletrhu MIPIM v Cannes. Jaký projekt letošním návštěvníkům představíte?
V minulých letech jsme prezentovali vždy některé z našich velkých území – Smíchov nebo Rohanský ostrov. Letos by to měla být společně s Prahou prezentace nákladového nádraží Žižkov neboli Žižkov City, kde budeme rozvíjet tu největší část nádraží, v níž by mělo vzniknout až 3 000 bytů. Součástí našeho projektu je historická budova Žižkovského nádraží, což bude asi největší uzavřený veřejný prostor v Praze. Předpokládáme, že by v parteru byly obchodní plochy a ve střešní části si dovedeme představit bytovou funkci. Ostatní prostory by mohly být využity veřejnými institucemi, diskutuje se s národním filmovým archivem, s akademií věd, součástí by měla být i škola. Připravujeme společnou platformu s hlavním městem Prahou, které by mělo převzít rozvoj této budovy. Mimochodem jsme v uplynulých dnech podepsali společné memorandum nejen s naší metropoli, ale i s ministerstvem kultury a Českými drahami, které bude základem konverze historické budovy nádraží na kulturní a společenské centrum celoměstského významu. V okolí budou bytové projekty a kdy na dalších částech rozvoje Žižkova se budou rovněž podílet Central Group, Penta a další developeři.

Funkce tohoto území je dlouhodobě středem pozornosti různých skupin. Najít kompromis asi není jednoduché…
Je to možná učebnicová ukázka toho, s jakými komplikacemi se developeři potýkají. Původní koncept byl, že Olšanská bude jako bulvár procházet celým nádražím. Tento model byl silně prosazován městskou částí i Prahou. Poté, co byla budova vyhlášena kulturní památkou, museli jsme celý koncept změnit a budovu integrovat do rozvoje celého projektu. Takže břímě této budovy neseme my, ostatní developeři, kteří mají v okrajových částech čistě bytové projekty, se tím zabývat nemusejí. Pro nás to znamenalo naprosto zásadní změnu celé koncepce. Je to snad na dobré cestě a předpokládám, že letos by měla být schválena změna územního plánu. V roce 2022 bychom mohli začít s bytovou výstavbou i s obnovou a transformací historického objektu na novou funkci. Pro mne je Žižkov City jakousi laboratoří veřejného prostoru a pilotním příkladem spolupráce města se soukromým subjektem na revitalizaci chráněné budovy takového rozsahu.

Přípravu projektů ovlivňují různé okolnosti, které se podepíšou na jejich konečné podobě…
Jediným projektem, který má podporu napříč politickým spektrem i nevládních organizací – včetně UNESCO, je Smíchov. Je vlastně modelem toho, jak by to mělo vypadat. Proběhlo několik mezinárodních soutěží, bude tam kilometrová pěší zóna, centrála a kampus České spořitelny, škola, dva velké parky. Mou ideou je, aby jeden z nich byl jako Hyde Park. Díky našemu projektu vznikne plnohodnotná městská čtvrť se všemi funkcemi jako alternativa k historickému centru Prahy, které do značné míry patří cizincům. Bude to zřejmě největší projekt v moderních dějinách Prahy, v němž bude žít nebo pracovat na 12 000 lidí. Autobusový terminál Na Knížecí přesuneme směrem k vlakovému nádraží, kde vznikne parkoviště P+R pro několik tisíc aut, a Knížecí se uvolní zástavbě. Rádi bychom tam viděli nový magistrát.

Byl jste jedním z prvních, kdo po revoluci věnoval pozornost brownfieldům.
Brownfieldy jsou hodně důležitým městotvorným prvkem. Všechny tři naše velké projekty zásadním způsobem změní tvář širšího centra Prahy. Dva byly původně logistické areály, nákladová nádraží. Jenže jak se změnila koncepce dopravy, logistika se přesunula za město. Tohle jsou poslední velká území, která lze rozvíjet uceleně, nejen jako komerční či bytové projekty, ale vznikne zde i významný veřejný prostor. Ten je tím nejcennějším, co městu můžeme dát. A naším cílem je integrovat multifunkční development s veřejným prostorem, zacelit jizvy na tváři města tím, že tam vytvoříme něco smysluplného a odpovídajícího nárokům 21. století.

Třetím projektem, o němž jsme ještě nemluvili, je Rohanský ostrov…
Ten byl plochou bez pevné funkce, ale po povodních a postavení protipovodňových zábran jsme koncepci dopracovali, takže zde bude jakési zelené centrum města. Půjde o bydlení 7–8 minut od centra, na které bude svým způsobem navazovat, u řeky, v zeleni. Smíchov bude z našeho pohledu, alternativou k centru, se všemi funkcemi, a Žižkov bude nejdostupnějším bydlením v širším centru Prahy. Navíc ve všech projektech budou významné veřejné prostory… Dva parky budou na Smíchově, na Rohanském ostrově bude park, který naváže na ten před Invalidovnou. Na Žižkově kromě parku dojde k revitalizaci historické budovy nákladového nádraží na objekt s významnou veřejnou funkcí.

Veřejnému prostoru věnujete ve svých projektech velkou pozornost.
Ano, je to naprosto zásadní. Protože v Praze od revoluce žádný veřejný prostor nevznikl. Vezměte si, že jsme tady postavili Národní technickou knihovnu, jedinou veřejnou budovu, a to formou soukromo-veřejného partnerství. V tomto ohledu má současná Praha velký deficit. Když si vezmete, co se postavilo na sklonku monarchie, posledních 20–25 let před vypuknutím první světové války: celá Pařížská ulice, Obecní dům, hlavní nádraží, vinohradské divadlo, nový magistrát, holešovické výstaviště… Kolik veřejných budov se postavilo v současnosti? Je tady řada výzev, o nichž bude určitě diskuse i v souvislosti s těmito pozemky.

Centrálu společnosti plánujete na Rohanském ostrově?
S paní architektkou Jiřičnou jsme pracovali na projektu, který odpovídá mým představám. Myslím si, že to bude hezký dům a celá naše firma se těší, až se do dvou let přemístíme.

Angažujete se také v oblasti vzdělávání.
Jsem členem kolegia rektora Oxfordské univerzity a nadace, kterou jsem založil – Sekyra Foundation– podporuje studenty a akademické projekty po světě – na Oxfordu, Harvardu i na českých univerzitách. Máme Centrum pro filozofii, etiku a náboženství na Filozofické fakultě UK, které jsme založili s Tomášem Halíkem. Filozofie je mým koníčkem. Naše nadace v loňském roce pořádala na Oxfordské univerzitě velkou konferenci o Ludwigu Wittgensteinovi, nejvýznamnějším filozofovi 20. století; nad jeho slovy, že „Hranice našeho jazyka jsou hranice našeho světa“, by se měl zamyslet každý. Narodil se ve Vídni a jeho otec byl jedním z největších podnikatelů monarchie. Patřily mu kladenské doly a jeho matka se jmenovala Leopoldina, – po ní se zdejší železárny jmenují Poldi. Takže měl blízko ke Kladnu a svým způsobem i ke Smíchovu. Letos se chystá konference v Praze a příští rok ve Vídni, protože bude 100. výročí vydání jeho nejslavnějšího díla Tractatus Logico-Philosophicus. Kromě toho jsme uspořádali konferenci o Johnu Rawlsovi, profesoru na Harvardovy univerzity, největším politickém filozofovi 20. století. Naším cílem je vytvořit něco jako Pražský akademický institut, který by přilákal špičky světové intelektuální obce, na dlouhodobé stáže. Měla by to být určitá forma náhrady za Středoevropskou univerzitu, která zde původně vznikla a pak přes Budapešť doputovala do Vídně, což ukazuje smutný osud liberalismu a kritického myšlení ve střední Evropě.

Arnošt Wagner / Foto a vizualizace: archiv Sekyra Group