Ozve se poločasový hvizd pro český realitní investiční trh?

/0 Komentáře/in , /by

Investiční tým Savills poskytuje poradenství ve všech oblastech realitního trhu, ať už jde o nákup, nebo prodej. Na odborníky ze Savills se s důvěrou obracejí fondy a instituce, soukromé investiční společnosti, mezinárodní i soukromí investoři developeři.

 Na otázky odpovídal Fraser Watson, ředitel investičních služeb v Savills Česká a Slovenská republika.

Můžete stručně shrnout, jak se dařilo realitnímu investičnímu trhu v roce 2022?

Vypůjčím si frázi fotbalových komentátorů – byl to zápas dvou poločasů! Na konci prvního pololetí bylo jasné, že makroekonomické prostředí se radikálně a rychle mění. Po zveřejnění konečných údajů o objemu transakcí za celý rok, které činí 1,7 mld. eur (meziroční nárůst o 1 %), pozorujeme, že ve druhé polovině roku bylo uzavřeno pouze 27 % transakcí. V běžném roce je poslední čtvrtletí nejrušnější, protože strany se snaží dokončit transakce před koncem kalendářního roku, avšak v roce 2022 představovalo čtvrté čtvrtletí pouze 19 % ročního objemu.

Co to tedy znamená pro rok 2023? Jak se bude dařit investičnímu trhu letos?

Pro český trh je stále velmi aktuální často skloňovaná fráze, že se trh nachází v období hledání nové cenové hladiny, a vidíme, že je stále potřeba snižovat propast v očekáváních mezi prodávajícími a kupujícími. Může se stát, že rok 2023 bude dalším „rokem dvou poločasů“, i když v opačném pořadí než v roce 2022, s utlumenou aktivitou v prvních šesti měsících a nárůstem aktivity ve druhé polovině roku. I přes nedostatek aktuálně probíhajících transakcí se domnívám, že bychom stále mohli dosáhnout ročního objemu transakcí kolem 1,5 mld. eur, tj. meziroční pokles o přibližně 10 %. Sečteno a podtrženo, ochotných kupujících je dostatek, a i když se jejich počet relativně snížil, vidíme dostatek probíhajících transakcí, které dokazují, že trh se stále – alespoň do určité míry – hýbe.

Co stojí za tímto sníženým počtem obchodů? Lze to přičíst nějakému konkrétnímu faktoru?

To je dobrá otázka. Stručná odpověď je „ne“, neexistuje jen jeden faktor, který by bylo možné označit za jediný důvod snížené frekvence transakcí. Dokonalá bouře makroekonomických událostí nás přivedla tam, kde jsme nyní. Kdybych však měl uvést jednu věc, která podle mého názoru nejvíce ovlivnila aktivitu na investičním trhu, určitě by to byly zvýšené (a kolísavé) náklady na dluh. Vzhledem k tomu, že většina investorů využívá k pořízení aktiv finanční páku, rychlost, s jakou se zvýšily náklady dluhu, trh zaskočila. Očekávání kupujících ohledně výnosů nejsou kvůli zvýšeným nákladům na obsluhu dluhu naplněna a zároveň potenciální prodávající nejsou ochotni akceptovat sníženou cenu, která je nutná k dosažení požadovaných výnosů pro kupující.

V jakém odvětví se podle vás bude v roce 2023 nejvíce obchodovat? A která skupina kupujících bude nejaktivnější?

V posledních pěti letech jsou nejaktivnější skupinou kupujících domácí investoři, kteří každoročně zaujímají minimálně 50% podíl na trhu (podle celkového objemu), např. v roce 2022 to bylo 54 %. Lze si jen těžko představit, že se toto v roce 2023 změní. To by například musely české retailové fondy zaznamenat vyšší míru zpětných odkupů podílových listů, která by je donutila více prodávat než kupovat. Očekáváme také aktivitu ostatních evropských investorů, což zahrnuje i skupiny ze střední a východní Evropy, kteří v posledních letech vykazují rostoucí regionální aktivitu. Pokud jde o „sektor s nejvíce transakcemi“ v roce 2023, sázkou na jistotu by byly kanceláře, které si toto prvenství drží již pět z posledních 10 let (včetně roku 2022 s 46% podílem na ročním objemu). Z mnoha důvodů je nepravděpodobné, že by ostatní sektory přitáhly dostatečný objem transakcí, aby tento titul kancelářím vzaly. To vše by ale mohl změnit například jednorázový prodej portfolia o významném objemu, k čemuž v průmyslovém sektoru, kde malý počet vlastníků drží značný objem aktiv, vidíme potenciál.

Rozvoj tramvajových tratí zažívá nebývalý boom

/0 Komentáře/in , , , /by

Společnost METROPROJEKT Praha, a. s., má déle než padesátiletou historii a je „podepsána“ pod mnoha významnými dopravními stavbami nejen v našem hlavním městě.

Nový generální ředitel firmy Ing. Vladimír Seidl nám přiblížil nejbližší cíle, které Metroprojekt čekají – a není to jen trasa D pražského metra.

 Ve funkci jste na začátku roku vystřídal Ing. Krásu. Jaké úkoly či výzvy před vámi stojí?

Mým cílem je, aby byl Metroprojekt i nadále špičkovou projektovou firmou zejména v oblasti dopravních staveb. Z nejbližších cílů je to určitě zdárné dokončení přípravy souboru staveb železničního spojení Prahy s Kladnem a Letištěm Václava Havla. Získání územních rozhodnutí a stavebních povolení v intravilánu hlavního města je velice náročnou činností a během na dlouhou trať. Bojujeme s odpůrci stavby, kdy každý podporuje moderní kolejové spojení centra města s letištěm, ale pouze v případě, že trať nepovede kolem jeho domu nebo zahrádky. Rychlosti projednání nepřidá ani nadměrná opatrnost a někdy nedodržování správních lhůt na straně dotčených organizací a městských úřadů. Přes výše uvedené problémy se nám se Správou železnic podařilo v posledních měsících zahájit realizaci našich projektů v úsecích Kladno – Kladno Ostrovec a Praha Bubny – Praha Výstaviště. Z dalších úseků má nejblíže k zahájení stavba Praha Ruzyně – Kladno. Co se týká vnitřních procesů Metroprojektu, chci dokončit kompletní digitalizaci oběhů dokumentů a zavedení softwaru na správu souborů, uživatelů a procesů. Mezi mé priority patří další rozvoj 3D projektování metodou BIM.

Jedním z hlavních pražských projektů je výstavba trasy D pražského metra. Daří se postupovat podle plánu, nebo se objevily nějaké záludnosti?

Harmonogram přípravy a realizace trasy metra I.D, nastavený Dopravním podnikem hl. města Prahy, se zatím daří plnit. Podle něj by měl být úsek Pankrác – Nové Dvory dokončen a zprovozněn do roku 2029. Výstavba iniciačního úseku Pankrác – Olbrachtova je v plném proudu od loňského dubna. Problém může nastat, pokud po vyhodnocení nabídek na realizaci druhého úseku Olbrachtova – Nové Dvory se některý z účastníků odvolá k ÚOHS, tak jako tomu bylo v prvním úseku. To by pak mohlo značně zpozdit i zprovoznění prvního úseku. Co se týká pokračování projektové přípravy, považuji za správné rozhodnutí DPP zaměřit se na pokračování přípravy projektu z Pankráce na sever směrem na náměstí Míru, protože až propojením linek D a A se odlehčí trase C.

Jak postupuje modernizace stávajících stanic metra?

Rekonstrukce stanic metra nabrala za poslední roky na intenzitě, což mě těší nejenom jako ředitele projektové firmy, pro niž je tento typ zakázek jedním z hlavních předmětů podnikání, ale i jako Pražana, který služeb MHD v metropoli pravidelně využívá. V současné době probíhají rekonstrukce stanic metra Jiřího z Poděbrad a Florenc C. Letos chceme dokončil tendrové dokumentace pro výběr zhotovitele rekonstrukcí stanic Českomoravská a Flora. Na začátku roku jsme zahájili i práce na dokumentaci pro stavební povolení rekonstrukce stanice Hradčanská.

V Praze je poměrně velkým tématem rozvoj tramvajových tratí. Hodně diskutovaný je návrat kolejí na Václavské náměstí, ale i nové tratě, které zlepší dopravní obslužnost okrajových částí Prahy… Jaká je situace?

Rozvoj tramvajových tratí v Praze zažívá boom, který za svou téměř třicetiletou profesní kariéru nepamatuji. Odstupující vedení hlavního města si to stanovilo jako jednu z priorit a věřím, že to nové bude v nastoleném trendu pokračovat. Vedle běžících staveb Modřany – Libuš a Divoká Šárka – Dědinská bude v únoru zahájena realizace stavby Holyně – Slivenec. Naše společnost nyní pracuje na projektech tramvajových tratí Libuš – Nově Dvory, Kobylisy – Bohnice a nové trati v ul. Počernická. Návrat tramvají na Václavské náměstí je opět o krok blíže. Je to ze všech našich zmíněných projektů možná ten nejviditelnější. Ale má i svůj velký provozní význam, neboť tak vznikne paralelní trasa k nejvytíženější trati I. P. Pavlova – Ječná – Karlovo náměstí. I banální kolize v tomto úseku dnes dokáže zkomplikovat tramvajovou dopravu ve velké části města. Pro trať na Václavském náměstí nabylo na přelomu roku právní moci stavební povolení a v současné době probíhá soutěž na výběr zhotovitele stavby. Zde musím podotknout, že získání stavebního povolení se nám i s vydatnou podporou vedení města povedlo v rekordně krátké době, a chtěl bych tímto poděkovat všem kolegům, kteří se o to zasloužili.

 

Zatím jsme se zaměřili jen na Prahu. Které vaše projekty se realizují mimo hlavní město?

V prosinci loňského roku byla do zkušebního provozu uvedena stavba tramvajové trati z Osové ke Kampusu Masarykovy univerzity v Brně. Je to za poslední roky naše největší dokončená realizace projektu městského dopravního systému. Trať vede z větší části v tunelu a součástí je i podzemní zastávka Zelená brána. V železniční stanici České Budějovice probíhá rekonstrukce historické výpravní budovy. V Sofii se realizuje historicky největší zahraniční zakázka Metroprojektu – třetí linka metra. Zde mi nezbývá než závidět kolegům v Bulharsku rychlost povolovacích procesů. V roce 2010 jsme zahájili projektové práce na dvou nových linkách metra, trase D v Praze a třetí lince metra v Sofii. V Sofii je v provozu již 12 stanic z celkových 18. Trasa D v Praze se oproti tomu začala stavět teprve v loňském roce.

Z vašich odpovědí vyplývá, že se Metroprojekt soustředí především na kolejové dopravní stavby. Chystáte se zaměřit i na jiné systémy dopravních staveb, popř. jiné odvětví stavebnictví?

Rozšířením portfolia Metroprojektu jsem se zabýval již ve své předchozí pozici obchodního ředitele. Každá společnost lépe odolává krizím, pokud má tzv. více rozevřené nůžky a umí se prosadit i v dalších oblastech mimo svůj core business. Jedna věc je získat zakázku v oboru pro vás netradičním a druhá věc je úspěšně ji zvládnout vlastními kapacitami nebo s pomocí subdodavatelů. Při snaze o pronikání na nový trh se s vámi nikdo moc spojovat nechce, protože mu zvyšujete konkurenci a ve výsledku berete práci. Jediná možnost je získat v novém oboru uznávané odborníky. Přilákat je do zaměstnaneckého poměru je konfliktní a dnes téměř nemožné, a tak jsme šli cestou akvizic zavedených menších firem, s kterými jsme v minulosti pracovali na společných projektech. Za poslední tři roky se nám podařilo získat většinové podíly ve společnostech PK Ossendorf a AGA – Letiště a vstoupit tak na trh projektování silničních, dálničních a letištních staveb. Do budoucna nevylučuji, že budeme takto pokračovat i v segmentu projektování pozemních staveb.

 

 

Parkovací systémy téměř pro všechny účely

/0 Komentáře/in , , /by

Společnost GREEN Center je největším českým výrobcem, dodavatelem a prodejcem parkovacích systémů a automatických závor.

Nabízí rovněž kamerový systém pro rozpoznání registračních značek, systém pro navádění na volná parkovací místa a další technologie. Zákazníkům poskytuje komplexní služby a dokáže flexibilně reagovat na jejich speciální požadavky. Na naše otázky odpovídal ředitel společnosti Tomáš Zdobnický.

Green Center patří ke špičce v oboru. Máte přehled, kde všude lze potkat vaše parkovací systémy?

Celkově máme přes 1 200 instalací, z toho za poslední rok zhruba stovku. Nejvíce jich máme v České republice, poté v Polsku, Rumunsku, Chorvatsku, Řecku, na Slovensku nebo v Izraeli aj. Naši klientelu tvoří průřez celým B2B trhem – může tedy jít o nemocnice, obchodní centra, hotely, kancelářská centra, letiště atd.

Který z vašich výrobků považujete za „top“ po technické stránce?

Naší vlajkovou lodí je parkovací systém Variant – umožňuje velkou škálu řešení a pokrývá potřeby zákazníků napříč všemi výše zmiňovanými segmenty. Do budoucna ale vnímáme největší potenciál u systému PGS, který bude plnit funkce navigačního, parkovacího i rezervačního systému zároveň – umožní v podstatě přistoupit ke každému místu jako k celému parkovišti. Dále stojí za zmínku nové produkty jako kiosky a turnikety pro výběr poplatků.

Jsou rozdíly v parkovacích systémech pro obchodní centra a třeba pro hotely? V čem spočívají?

Velmi důležitý je účel, za kterým si zákazník systém pořizuje – tomu je třeba přizpůsobit jeho funkce (výběr parkovného, regulace dopravy, rezervace místa atp.). Základním rozdílem je v tomto případě, že v obchodním centru většinou parkuje řidič jednorázově. Tedy celý proces parkování začíná vjezdem a končí výjezdem. V případě hotelu naopak většinou řidič parkuje opakovaně – po dobu, kdy je zde ubytovaný. Musíme mu tedy umožnit opakovaný vjezd a výjezd. Znamená to, že proces parkování je ukončen až jeho odhlášením ze systému a posledním výjezdem.

Jaké jsou největší výzvy při projektování atypických parkovacích systémů na zakázku?

Nejtěžší bývá propojit rozličné požadavky zákazníka s ohledem na překrývající se druhy provozů. Například v případě polyfunkčních objektů se může překrývat administrativa, bydlení, kultura i obchod – a každý provoz má svá specifika…

Jaký „nejsložitější“ systém jste připravovali?

Jde o to, jak definovat „složitý systém“. Zda jako rozsáhlý projekt o mnoha vjezdech a výjezdech, nebo jako menší systém s mnoha specifickými požadavky (například jako u předchozí odpovědi). Z poslední doby ale mohu jednoznačně vyzdvihnout například velký systém v Polsku – Malta Office Park, který je kombinací obchodu a administrativy. V Čechách potom nad ostatní „vyčnívá“ Galerie Harfa s vlastním věrnostním programem. Na Slovensku bych zvýraznil administrativní komplex Digital Park a rezervační systém pro zaměstnance společnosti ESET.

V čem ta komplikovanost spočívá?

Jak jsem uvedl v odpovědi ohledně atypických systémů – především jde o sladění potřeb zákazníka s požadavky různých druhů provozů.

Jakým směrem se podle vás bude ubírat vývoj parkovacích systémů a jakou roli zde sehraje umělá inteligence?

Budoucnost se jednoznačně ubírá směrem propojování různých služeb do jednoho komplexního systému. Může jít o městskou mobilitu, dobíjení elektromobilů, rezervace míst či další služby, jako je doručení zásilky do zaparkovaného auta. Umělá inteligence je již v současnosti využitelná především v predikci obsazenosti s vazbou na dynamickou tarifikaci a rozpoznávání obrazu při detekci vozidel.

OD Máj se uchází o certifikaci BREEAM

/0 Komentáře/in , , /by

Zhruba před půlrokem jsme v Development News informovali o rekonstrukci obchodního domu Máj na rohu pražské Národní třídy a Spálené ulice. Mezitím stavební práce výrazně pokročily.

Na jejich postup jsme se zeptali bratrů Václava a Martina Klánových, zástupců společnosti Amadeus Real Estate, a. s., která složitou rekonstrukci v centru Prahy realizuje.

Jak postoupila rekonstrukce OD Máj od našeho posledního rozhovoru před zhruba půlrokem?

Václav: Od našeho posledního setkání se zásadně změnilo to, že jsme fyzicky začali s rekonstrukcí Máje. Stavbu převzala stavební společnost Metrostav, s níž veškeré činnosti naší spolupráce fungují velice dobře. Zatím probíhají demoliční práce, které budou podle harmonogramu dokončeny na začátku příštího roku. Pak bychom měli začít s TZB a dalšími činnostmi s tím spojenými.

Co bylo dosud nejnáročnější?

Martin: Nejnáročnější na celé rekonstrukci je lokalita v samém centru Prahy. Znamená to perfektně sladit logistiku – dopravu materiálu a odvoz odpadu, což je velmi náročné. Už jen dočasná instalace mamutího jeřábu na Národní třídě nebo dalších nutných záborů, které vyžadovaly kompletní uzavření celé ulice, bylo velice komplikované na organizaci, ale zatím to s Metrostavem skvěle zvládáme.

Jak spolupráce se stavební firmou na tak komplikovaném místě funguje?

Václav: Samozřejmě jsme v každodenním kontaktu, jednou týdně máme pracovní schůzky, pravidelně i kontrolní dny na stavbě, ale fyzicky jsme permanentně na stavbě každý den, kdy kontrolujeme rozsah a kvalitu prací. Na této bázi funguje spolupráce velmi dobře.

Momentálně dokončujete bourání interiéru, to znamená odvoz odpadového materiálu přímo z centra. Jak to probíhá?

Václav: Stavební suti a dalšího odpadu, který je odsud třeba odvézt, je velké množství. Při této činnosti nám neskutečně pomohly původní autovýtahy z doby, kdy se stavěl Máj (1972–75, pozn. aut.), které byly velmi předimenzované. To nám výrazně pomohlo s odvozem, protože si vůbec nedovedeme představit, jak bychom stavební odpad bez autovýtahů zvládali odvézt – a zároveň by se stavba určitě o několik měsíců protáhla.

Jak se vám daří dodržet finanční plán v této řekněme složité době?

Martin: Velmi pozitivně vnímáme to, že i nyní – s ohledem na růst cen materiálů a stavebních prací – zůstává zatím finanční plán v původním nastavení, tj. celkové náklady budou po dokončení rekonstrukce 4 mld. Kč. Pochopitelně počítáme s tím, že určité vícepráce tu budou, ale k tomu dochází na každé stavbě. Nicméně se stále držíme nastaveného budgetu.

Nastaly v průběhu dosavadní rekonstrukce nějaké kosmetické změny na celkové podobě budovy?

Václav: Stále se držíme původního konceptu – v podzemních podlažních patrech bude supermarket, v přízemí a prvních patrech budou obchody, to je tzv. impulzivní nakupování. Lidé, kteří budou procházet obchodním domem, si tu budou moci koupit kávu přes ulici, něco v pekárně, trafice, květinářství, lékárně, parfumerii… Obchodním domem bude procházet denně několik desítek tisíc lidí.

Máte zmapovanou frekvenci lidí v dané lokalitě?

Martin: Křižovatkou u Máje projde denně 90 000 lidí a pasáží Máj okolo 45 000. Nepředpokládáme velké nákupy, ale spíš něco na denní bázi. Ve třech úrovních bude Máj propojený s Quadriem. O patro výš rozšíříme gastrozónu, abychom uspokojili enormní poptávku, protože tak soustředěná nabídka restaurací na jednom místě v Praze téměř není. Půjde v podstatě o rozšíření nabídky food courtu v Quadriu. Ve vyšších patrech plánujeme zábavu pro rodiny s dětmi. Mimochodem z horních pater budou mít návštěvníci nádherný panoramatický výhled na Prahu.

Nabízí se otázka, jaká je vaše spolupráce se sousedním Quadriem?

Martin: Objekty jsou propojeny ve třech úrovních. Spolupracujeme a spolupracovat musíme, přičemž bych rád podotkl, že naše vztahy fungují velice dobře. Po rekonstrukci Máje chceme vytvořit velkou lokalitu, kdy spousta návštěvníků ani nebude vnímat, zda jsou v Máji nebo v Quadriu jen proto, že projdou průchodem. V žádném případě necítíme, že bychom si měli konkurovat.

Co považujete za největší tahák oproti konkurenci?

Václav: Asi málokdo ví, že z terasy Máje jsou úchvatné výhledy, které dosud nebyly zpřístupněny. V minulosti tu byly umístěny technologie, které jsou svými rozměry už přežité. Dnes jsou modernější, menší a zároveň i úspornější. A protože by byla velká škoda horní patra nezpřístupnit návštěvníkům, rozhodli jsme se, že technologie umístíme do suterénu, a tak umožníme lidem opravdu překrásné pohledy na Prahu. Věříme, že zde budou rádi trávit čas a kochat se pohledem na panoráma Hradčan.

Martin: Ještě doplním, že původní Máj měl přístupných šest podlaží, ale po rekonstrukci jich bude veřejnosti k dispozici devět. Hmota a velikost objektu zůstává stejná, ale jde právě o to, že technologie byly v těch nepřístupných nejvyšších patrech.

Vraťme se k technologiím. Jaké jsou v tomto ohledu vaše plány?

Václav: Dnes je to velké téma pro nájemce! Společné náklady na provoz jsou důležité i pro nás, protože se na to díváme z dlouhodobého hlediska. Cílem jsou pochopitelně úspory na provozu budovy pro nás i nájemce. Proto jsme se dívali na certifikace, na které můžeme dosáhnout. A jelikož se nacházíme v centru Prahy, máme jen určité omezené možnosti, jak certifikace dosáhnout. Nemůžeme mít třeba solární panely na střeše budovy, používat šedou vodu a podobné věci, které si samozřejmě v jiných našich projektech můžeme dovolit. Avšak v tomto případě to nelze, protože se nacházíme v památkové zóně. A proto jsme se rozhodli pro certifikaci BREEAM, což není v případě památkově chráněné budovy tak úplně standardní. Ale rozhodli jsme se, že je to určitý směr, jímž jsme se vydali, a pochopitelně chceme dosáhnout co největších finančních úspor a kladně ovlivňovat okolní životní prostředí.

Jak chcete řešit distribuci zboží na tak exponovaném místě v centru?

Martin: Tím, že tu jsou původní autovýtahy, které zachováme, máme obrovskou přidanou hodnotu v otázce zásobování. Navzdory tomu, že jsme ve středu Prahy, bude zásobování poměrně jednoduše řešené a velice komfortní: Přijede nákladní auto do autovýtahu, vyjede do příslušného podlaží a vyskladní zboží.

Paralelně jistě musíte stále komunikovat s nájemci. Jak se vám to daří?

Václav: V první řadě držíme termín dokončení rekonstrukce, tedy březen 2024. S budoucími nájemci jsme v každodenním kontaktu, dokončujeme smlouvy a s některými probíhají jednání. Počítáme s tím, že někteří budou přicházet na poslední chvíli, protože pro některé je to dlouhá doba. Víme, že v tomto ohledu nás čeká další náročné období, což není neobvyklé. Ale postupujeme podle harmonogramu a nijak zásadně se nevychylujeme.

Martin: Vzhledem k tomu, že jsme v centru vlastně nově vznikající obchodní dům, projevují nájemci velký zájem. Aktuálně máme již většinu smluv podepsaných, s dalšími zájemci jednáme, takže několik jednotek k pronájmu ještě máme. V této chvíli můžeme prozradit, že k nám přijdou některé nové značky, které zatím v Čechách nebyly a plánují sem expandovat.

Jak funguje spolupráce s památkáři?

Martin: Každý týden konzultujeme aktuální postup rekonstrukce, materiálové řešení nebo třeba odrazivost světel fasády. Měli bychom dosáhnout provedení, které bude maximálně podobné původní stavbě. To znamená, že neměníme zásadně velikost a vzhled budovy a materiály budou v podstatě replikou těch původních. Ale chystáme změny určitých detailů, jako vstup do budovy v parteru ze Spálené ulice nebo předsunutí čelního podhledu do uliční linie na Národní třídě. Venkovní podobu musíme zachovat, ale v interiéru si můžeme dovolit změny. Uvedu nový zajímavý prvek, kdy bude probouraný otvor ve stropech nahoru do gastrozóny, což pomůže více otevřít prostor. Výsledkem bude, že se zákazník bude cítit komfortněji, průhled mu poskytne větší přehlednost prostoru a zároveň ho bude lákat, aby zavítal do vyšších pater. Rád bych ještě podotkl, že k rekonstrukci jsme přizvali původní autory architekty Martina Rajniše a Johna Eislera. Pro nás je spolupráce s nimi extrémně zajímavá. Oba architekti mají stále neuvěřitelný elán a rekonstrukcí, kterou společně realizujeme, se neskutečně nadchli. A toho si opravdu upřímně vážíme.

Arnošt Wagner | Foto: autor a archiv Amadeus Real

Zelené certifikace se stávají součástí stavebního procesu

/0 Komentáře/in , , /by

Pokračujeme v představování aktivit pražské kanceláře Savills. Další z nich je poradenství v oblasti výstavby a služeb projektového managementu investorům a nájemcům ve všech realitních segmentech ve střední Evropě.

Oddělení stavebního a projektového poradenství Savills CZ má šest členů, kteří pracují pod vedením Jana Jurčíčka. Spolu s ním odpovídala na naše otázky i Barbora Jansová, konzultantka ESG a projektová manažerka.

Oddělení stavebního                        a projektového poradenství Savills má poměrně široký záběr činností. Můžete je představit?

J. Jurčíček: Naše oddělení začalo stavět služby na transakčním technickém poradenství, tedy technických auditech zaměřených na identifikaci rizik plynoucích z technického stavu nemovitostí při transakcích (technical due diligence). Prověřujeme nejen současný stav nemovitosti, připravíme plán nutných kapitálových investic v horizontu např. 10 let, ale prověřujeme i vydaná povolení, majetkoprávní vztahy a stav technické dokumentace vztahující se k objektu. Vyžaduje to rozsáhlé zkušenosti s tímto procesem, např. v aspektech spolupráce s právními a komerčními poradci. Dalšími pilíři, které jsme postupně začali přidávat, jsou projektový management, projektový monitoring především pro bankovní instituce, poradenství v oblasti udržitelnosti a samozřejmě specifické technické poradenství a příprava studií proveditelnosti na základě specifických potřeb našich klientů, mezi něž patří investiční skupiny, fondy, nadnárodní klienti, developeři, bankovní instituce, ale i soukromé osoby. Oblast udržitelnosti a ESG je pro nás relativně čerstvým segmentem. Blíže jsme se mu začali věnovat v roce 2021 a s nedávným příchodem Báry Jansové tento sektor nabývá pro Savills ještě větší důležitosti vzhledem k možnosti rozšíření portfolia našich služeb o detailní ESG posudky.

Kterou z činností považujete za nosnou, nebo mají všechny stejnou váhu?

J. Jurčíček: Všechny nemají stejnou váhu, mně osobně nejbližší jsou již zmíněné technické audity, jimž se věnuji přes 10 let a které po několik let tvořily jádro naší činnosti. Nyní se nám dobře daří diverzifikovat služby. Projektové řízení je hodně na vzestupu – a to jak v případě komerčních vestaveb, tak i průmyslových budov – a stejně tak i projektový monitoring pro naše klienty. Spektrum služeb je nyní zdravě rozložené, což nám umožňuje lépe reagovat na nedávné výkyvy trhu, popř. i na ty, které se mohou objevit s trvající inflací a velmi kompresovanými výnosy transakcí.

Existují činnosti tradiční, jako je projektový management, ale i „moderní“, mj. zelené certifikace nebo nyní stále častěji zmiňovaný ESG. Co ESG vlastně obnáší?  

J. Jurčíček: Chtělo by se mi říct, že ESG není nic nového, já tuto oblast vnímám jako nový přístup k celkovému vyhodnocování procesů firem – a samozřejmě v našem segmentu i dopadu výstavby a provozu komerčních nemovitostí v několika oblastech, které dříve byly hodnoceny samostatně a bez širších souvislostí.

B. Jansová: Jak Honza zmiňuje výše, ESG je v podstatě nové pojmenování a pojetí již existujících iniciativ a procesů. V Savills to vnímáme jako příležitost pomoci našim klientům včas vyhodnotit možná ESG rizika ať už v rámci jednotlivých budov, nebo v celém portfoliu, nastavit dlouhodobé ESG strategie, pomoci s přípravou komplexního a transparentního vykazování v důsledku rostoucích požadavků ESG legislativy a různých ESG standardů a principů. Věříme, že zodpovědné investování či zohlednění environmentálních, společenských a správních či podnikových kritérií (ESG) přináší dlouhodobě konkurenceschopné postavení na trhu, finanční výsledky a pozitivní společenský dopad. Vzhledem k tomu, že máme dlouholeté zkušenosti se zelenými certifikacemi a dalšími zelenými službami, jsme schopni našim klientům poskytnout komplexní poradenství zohledňující mimo ESG i další aspekty v oblasti udržitelnosti.

Můžete přiblížit nějaký konkrétní projekt či situaci?

J. Jurčíček: Jedním z hlavních hybatelů je financování komerčních projektů. Drobní investoři i banky jsou stále uvědomělejší a nastavují incentivy pro financování udržitelných projektů, a proto používají metriky ESG odvíjející se z evropské legislativy. Konkrétním příkladem je situace nejen velkých hráčů na trhu nemovitostí, kteří cílí na zvýhodněné financování, a proto mnohem více implementují procesy zelených certifikací již do procesu výstavby, ne pouze jako hodnocení stávajících budov, dále je to zvýšený důraz na úspory provozu vynucený rostoucími cenami energií a tlakem nájemců, kteří postupně odmítají pronájem necertifikovaných, neúsporných prostor s vysokou uhlíkovou stopou. To vše vynucuje investice do optimalizace obálek budov, efektivity zdrojových technologií tepla a chladu a vyhodnocení dalších možností, jako je fotovoltaika, zpětné užívání dešťové vody apod.

Působíte průřezově v různých segmentech developmentu od rezidenčního přes retail, hotely a kanceláře po průmyslové a logistické nemovitosti. Na kterou část se zaměřujete nejvíce a v jakém ohledu?

J. Jurčíček: Máte pravdu, působíme ve všech sektorech, nicméně naše zaměření se odvíjí od nejaktivnějších sektorů na trhu, jimiž jsou stále kanceláře a průmyslové nemovitosti. Sektor průmyslových nemovitostí zažívá od dob covidu strmější růst než dříve a kanceláře stále představují tradiční cíl pro investice našich klientů stejně jako v okolních zemích. Retailový sektor v ČR je poměrně hodně konsolidovaný, což omezuje poptávku po poradenských službách, ale např. sektor rezidencí je stále aktivnější a daří se nám v něm využívat partnerskou spolupráci se společností Lexxus.

Máte nějakou „vlajkovou loď“, tedy projekt, v němž jste uplatnili více aktivit?

J. Jurčíček: Budova DRN je ideálním příkladem. Před čtyřmi lety jsem vedl technický tým při akvizici budovy, nyní Savills budovu spravuje, pronajímá, náš tým nyní provádí celkový hloubkový technický audit za účelem identifikace garančních vad. Před nedávnem jsme dokončili BREEAM certifikaci na úroveň Excellent a pokračujeme s klientem v dalších diskusích ohledně zhodnocení dopadů provozu budovy v ESG aspektech. Je to unikátní projekt na pražském trhu a rovněž i pro celý tým Savills je tato budova výjimečná a jsme velmi vděční našemu klientovi, že nám ji takto celkově svěřil do péče a můžeme pro něj připravit takto rozsáhlý a komplexní balík služeb.

Rozhoduje prostředí a flexibilita

/0 Komentáře/in , , /by

Úspěšné firmy sídlí tam, kde to mají jejich zaměstnanci rádi. Moderní kanceláře se neobejdou bez plné občanské vybavenosti a příjemného okolního prostředí.

O situaci na pražském kancelářském trhu, budoucích projektech, novinkách i společenské odpovědnosti jsme si povídali s Lenkou Preslovou, obchodní ředitelkou společnosti Passerinvest Group, a. s.

Jaká je aktuální situace v pronájmech vašich kancelářských prostor ve stávajících objektech na Brumlovce a v Nových Roztylech v Praze?

Vnímáme, že zájem o kancelářské prostory neustává a firmy se snaží motivovat své zaměstnance k návratu do kanceláří. Nicméně je zřejmé, že období covidu přineslo zásadní změny do způsobu práce a kombinace fyzické přítomnosti v kanceláři s prací z domova je využívána v mnoha firmách. To s sebou také nese změnu v dispozicích prostor, někdy i velikosti. Jako vlastník většiny objektů na Brumlovce dokážeme nájemcům vyjít maximálně vstříc a najít vhodné řešení pro jejich aktuální potřeby včetně případné kombinace s flexibilním řešením v našem vlastním konceptu
servisovaných kanceláří FLEKSI. Už dnes se setkáváme s případy, kdy si klient porovnává alternativy standardního pronájmu a servisovaných kanceláří. To, že se nám daří úspěšně řešit renegociace stávajících smluv a nájemci jsou zde spokojeni, je potvrzením toho, že energie i finance, které do neustálého rozvoje areálu vkládáme, dávají smysl. Co se týká naší další lokality Nové Roztyly, konkrétně administrativní budovy Roztyly Plaza, která je momentálně ve výstavbě a bude k dispozici v prvním čtvrtletí 2024, podařilo se nám zajistit předpronájem téměř poloviny objektu, kam se bude stěhovat úspěšná česká IT společnost SCS Software. Výstavbou budovy Roztyly Plaza startujeme rozvoj celé lokality v sousedství stanice metra Roztyly, kde na území bývalého brownfieldu vznikne nová městská čtvrť kombinující kanceláře, rezidence a občanskou vybavenost.

Co zákazníci nejvíce požadují? Co je jejich prioritou při rozhodování?

Vedle finančních parametrů, které jsou pro klienty samozřejmě velmi důležité, hrají stále větší roli i další nefinanční aspekty. Jde především o občanskou vybavenost v rámci objektu a nejbližšího okolí ať už v podobě obchodů, služeb, nebo sportovního vyžití a možností relaxace. Jedním z příkladů jsou střešní terasy na budovách, které slouží k neformální práci nebo odpočinku i pro firemní akce nájemců. Dalším aspektem, který získává na důležitosti, je i samotný subjekt pronajímatele. V posledních dvou letech se objevuje na straně nájemců větší potřeba flexibility, a to jak co do velikosti prostor, tak i délky smlouvy. Nájemci často hledají partnera, který s nimi bude i v dobách neočekávaných změn připraven flexibilně řešit jejich požadavky a vyjít jim vstříc, třeba i nad rámec uzavřených smluv a hledat s nimi řešení, která jim pomohou udržet jejich byznys maximálně efektivní.

Nově jste do portfolia služeb zařadili sdílené kanceláře. Jak se vede tomuto projektu a co aktuálně nabízíte?

V současné době máme již půl roku v provozu pobočku v Budově B na Brumlovce v Praze 4, která je ze 100 % obsazena společností Microsoft. Letos v listopadu otevíráme druhou pobočku v budově Beta, a už nyní máme mnoho
klientů v jednání. S některými máme dokonce uzavřené smlouvy. Ve druhém čtvrtletí příštího roku přidáme ještě třetí pobočku v budově Filadelfie. Celkem tak na Brumlovce bude 10 000 m2 servisovaných kanceláří. Jsme přesvědčeni, že tento koncept do areálu, jako je Brumlovka, patří. Díky němu umíme vedle standardního nájmu nabídnout i jiné flexibilnější alternativy nebo přilákat do areálu nové klienty, z nichž se časem mohou stát i naši přímí nájemci.

Jaké nové projekty jsou v plánu, co byste sama doporučila novému klientovi?

V příštím roce chystáme další výstavbu v rámci Brumlovky v Praze 4, konkrétně budovu HILA. Ta bude unikátní díky kombinaci kanceláří, retailu a nájemního bydlení v jednom objektu. Tento projekt je pro nás výzvou zejména z pohledu budoucího provozu – budeme spravovat nejen komerční, ale i rezidenční část. Věříme, že právě tento typ projektů, kde se kloubí více funkcí, má svou budoucnost a následuje principy tzv. města krátkých vzdáleností. Ty jsou důležité zejména z hlediska dlouhodobé udržitelnosti a snižování dopravní zátěže ve městech. V lokalitě Nové Roztyly plánujeme výstavbu druhé administrativní budovy Sequoia, která bude jedinečná svou vizibilitou díky svému umístění v sousedství dvou důležitých pražských dopravních tepen – magistrály a Jižní spojky. V mezidobí zde také pokračujeme v přípravách rezidenční části projektu, která nabídne celkem 600 bytových jednotek.

Jak vnímáte skloňované téma ESG v realitním světě? A jak to konkrétně dopadá na vaše firemní projekty?

ESG je téma, které stále více rezonuje napříč všemi obory. V realitním světě se často mluví hlavně o environmentální složce, protože nejen výstavba budov, ale i jejich provoz přispívá významnou měrou k objemu produkovaných emisí. Jako developer a dlouhodobý investor multifunkčních areálů však vnímáme neméně důležitou roli i dalších částí agendy – sociální oblasti a governance. V našich vznikajících a připravovaných projektech jsou již standardem certifikace typu LEED nebo BREEAM a v současné době prochází procesem posouzení i celý venkovní areál Brumlovky v rámci certifikace Fitwel. Udržitelný přístup k developmentu je v DNA naší společnosti zakotven již řadu let, a tak pro nás v mnoha ohledech neznamená ESG zásadní změnu naší strategie. Nicméně vnímáme aktuální požadavky ze strany nájemců, bank i investorů a implementujeme je do našich projektů. Našimi hlavními tématy jsou v environmentální oblasti bezesporu snižování množství produkovaných emisí a maximální efektivita provozu budov, šetrné hospodaření s vodou a odpady a podpora biodiverzity v oblastech, kde stavíme naše projekty. V sociální části agendy se věnujeme spolupráci s místními komunitami a nadstandardní péči o naše klienty. V neposlední řadě je pro nás důležitý etický přístup k podnikání a zohledňování ESG kritérii při výběru našich dodavatelů.

Každý náš projekt splňuje kritéria nejvyšší kvality

/0 Komentáře/in , , , /by

Společnost GARBE působí na českém a slovenské trhu zhruba dva roky. Za tu dobu se zde poměrně pevně usadila a připravuje tři průmyslové parky, přičemž ten v Piešťanech patří mezi špičku v udržitelnosti.

Na naše otázky odpovídal Martin Polák, ředitel GARBE pro region střední a východní Evropy.

Společnost GARBE vstoupila na český trh v roce 2020 – vlastně téměř současně s covidem. Jak tato pandemie ovlivnila váš rozlet?

První jednání o potenciálních příležitostech začala na jaře 2020, když jsme se s německou centrálou domluvili na spolupráci. Oficiálně jsme aktivity zahájili akvizicí brownfieldového pozemku v Chomutově. Tu jsme oznámili v říjnu 2020. Pozemek jsme revitalizovali a dnes na něm stavíme halu pro významnou německou společnost Fielmann zabývající se optikou. Ta podepsala smlouvu o smlouvě budoucí na původně spekulativně připravované prostory o rozloze 30 000 m2. V tomto ohledu jsme velmi spokojeni a považujeme naši strategii za úspěšnou. Pandemie náš vstup na trh určitě ovlivnila a v mnoha ohledech jsme museli být aktivnější a přizpůsobivější. Na trzích panovala nejistota, některá jednání se protahovala a často jste si nemohli být jisti, co přijde. Na druhé straně to pro nás mělo i výhody. Dali jsme jasně najevo, že to myslíme vážně. Jsme malý tým a mohli jsme a stále si můžeme dovolit velkou míru flexibility.

Jak se GARBE za ty dva roky na českém a slovenském trhu etablovala?

Myslím, že velmi dobře. Podařilo se nám nakoupit pozemky, zahájit několik projektů, na míru i spekulativně, a uzavřít první nájemní smlouvy. V Chomutově Fielmann plánuje postavit plně automatizované výrobní a distribuční centrum, s čímž je spojen vznik až 500 pracovních míst v regionu a investice v hodnotě 65 mil. eur. V Českých Budějovicích se nám podařilo získat lukrativní pozemek o rozloze bezmála 500 000 m2. Na Slovensko jsme vstoupili v červnu 2021 akvizicí pozemku o rozloze 70 000 m2 v Pieš-
ťanech. Dnes zde stavíme druhou budovu o rozloze 18 000 m2. První halu s plochou 8 000 m2 se nám podařilo pronajmout ještě před jejím dokončením. Našimi nájemci jsou společnosti Inalfa a Naut s.r.o. Daří se nám i v Polsku, kde máme investiční tým, který spravuje majetek v hodnotě téměř 150 mil. eur.

Průmyslový park v Piešťanech by měl splňovat veškerá „zelená“ kritéria. Jak jste s ním daleko?

Ano, GARBE Green Park Piešťany je určitě naším zatím nejzelenějším parkem a také je jednou z nejzelenějších průmyslových nemovitostí v regionu. Není závislý na plynu a obě budovy jsou díky vzduchem poháněným tepelným čerpadlům a fotovoltaickým panelům při provozu téměř uhlíkově neutrální. Lokální zdroj vody z vlastní studny je napojen na cirkulární systém, který zajišťuje její optimální spotřebu a recyklaci. Náklady na provoz budou díky vlastním energetickým zdrojům minimální. Při jeho návrhu jsme brali v úvahu okolní krajinu, takže haly respektují okolí. Na pozemku byl vyčleněn prostor pro chov včel a zachovali jsme i původní zalesnění. První budova už je dokončená a pronajatá. Zahájení výstavby druhé haly jsme oznámili nedávno. GARBE Green Park Piešťany je v současné době jediným pozemkem, kde lze v regionu postavit logistické haly. Už nyní vidíme, že i o druhou udržitelnou budovu je velký zájem.

V České republice připravujete projekty v Chomutově a v Boršově u Českých Budějovic. Můžete je podrobněji představit? V jaké jsou fázi?

Oba projekty jsou poměrně specifické a daří se jim velmi dobře. Oba se nacházejí ve výborných lokalitách. Chomutov leží jen 18 km od německých hranic. To je ideální pro německé firmy, které zde působí, nebo pro ty, které chtějí do západní Evropy expandovat. Totéž platí pro projekt v jižních Čechách. Po dokončení dálnice D3 bude tento region ideální pro distribuci do celé Evropy. Rozloha pozemku je unikátní a budeme schopni uspokojit i poptávku po plochách několik desítek tisíc metrů čtverečních. Začátkem září jsme obdrželi stavební povolení na spekulativní výstavbu haly o 20 000 m2, a tak dokážeme nabídnout řešení na klíč pro klienta – logistickou nebo výrobní firmu – již v roce 2023. Do konce roku plánujeme získat stavební povolení pro další haly s celkovou rozlohou 50 000 m2.

Nakolik budou tyto prostory naplňovat podmínky udržitelnosti?

Každý projekt, který stavíme, splňuje kritéria nejvyšší kvality v našem oboru. Chomutov byl původně zastaralý stavební areál a bylo třeba jej revitalizovat. Až pak jsme mohli začít s výstavbou. V Českých Budějovicích se počítá – stejně jako v Piešťanech – s recyklací vodních zdrojů či s realizací solárních panelů s cílem omezit uhlíkovou stopu na minimum. Většina parků je vybavena fotovoltaickými panely. Udržitelnost je otázkou volby a my věříme, že je to správná cesta. Naše centrála v Německu je příkladem a na investicích do udržitelných řešení se vždy shodneme. Za naši vlajkovou loď lze považovat GARBE Green Park v Piešťanech. Podle reakcí klientů a s ohledem na energetickou krizi chceme určitě v této strategii pokračovat.

Oba tyto parky jsou poměrně strategicky umístěny v blízkosti hlavních tahů. Jaký je o ně zájem ze strany nájemců?

V tomto ohledu se nic nemění a pro náš obor a zákazníka je při výběru nových prostor lokalita stále tím nejdůležitějším kritériem. Střední a východní Evropa je v srdci Evropy, což z regionu činí strategické místo pro distribuci a logistiku. Je to vidět i na tom, že i ostatním hráčům na trhu se daří a většina lokalit je obsazená. Ukazuje se, že nyní vyhrává ten, kdo má stavební povolení nebo zahájil spekulativní výstavbu a dokáže nabídnout prostory v rámci šesti až devíti měsíců od poptávky. Dalším klíčovým elementem jsou nájemní podmínky. Firmy, které dříve zvažovaly pouze prostory u velkých měst, jako je Praha, Brno a Plzeň, si raději pronajmou průmyslové haly i 50 km od „ideální“ lokality, protože měsíční nájem za 1 m2 je řádově o 2–3 eura nižší. Takže ano, budeme i nadále vyhledávat lokality, které nabízejí jednoduché a pohodlné spojení na hlavní dálniční tahy, ale nebráníme se ani menším městům. Atributy, jako je udržitelnost, kvalita prostor a servis, které zákazníkům poskytujeme, jsou něco navíc, ale bez správné lokality se neobejdeme.

Kanceláře se stávají nástrojem k přilákání zaměstnanců

/0 Komentáře/in , , /by

Společnost Savills byla založena v roce 1855 ve Velké Británii a nyní patří k předním světovým realitním a poradenským společnostem s více než 600 pobočkami po celém světě.

Jednou z oblastí působení je rovněž kancelářský trh, kde Savills poskytují široké spektrum služeb od poradenství v oblasti rekonstrukcí a fit-outů až po nabídku jednorázových služeb pro nájemce. Situaci v tomto segmentu nám přiblížili Pavel Novák, head of office agency, a Matěj Baranek, associate director.

Jak jsou nyní kanceláře vytížené? Jak je to u nás a v Evropě? Budou se do nich zaměstnanci vracet?

  1. Novák: Obecně lze říci, že dochází k postupnému návratu zaměstnanců do kanceláří, nicméně stále jsme se nedostali na předpandemickou úroveň a je pravděpodobné, že se tam již nevrátíme. V rámci Savills sledujeme na lokální a nadnárodní úrovni statistiky průměrného obsazení pronajatých kanceláří zaměstnanci v průběhu pracovního týdne (na základě anonymních dat v rámci systémů budovy a průzkumy mezi firmami).
  2. Baranek: Podle údajů společnosti Savills činila průměrná míra obsazenosti kanceláří v Evropě v letošním druhém kvartálu jen 43 %, přičemž v Praze přitom pouze 38 %. Obsazenost kanceláří je víceméně podobná jako v USA, avšak pokulhává za Asií, což pro mnohé nebude překvapením.

Jak to bylo před pandemií?

  1. Baranek: Ještě v roce 2019 se průměrná obsazenost kanceláří pohybovala na úrovni 70–75 %, což odráží optimální využití budov: vyšší obsazenost prostor by znamenala až příliš intenzivní, a tudíž nepohodlné využití. Příliš nízká úroveň by znamenala zase nedostatečné využití prostor. Lze tak říci, že mnohé kanceláře nejsou nyní optimálně využity. Z toho plyne nutnost transformace – obecně firmy platí nájem za prázdné židle, ale přitom mají nedostatek prostor pro setkávání či videokonference.

Kde dnes vidíte příležitosti v kancelářském segmentu? A kde naopak úskalí?

  1. Baranek: Úskalí jsou zřejmá – stavební, provozní náklady (zejména v nadcházející zimě), ale i inflační doložky nájemních smluv. To jsou parametry, které budou mít výrazný vliv na kancelářský trh. I přes negativní ekonomické výhledy nadále pokračuje přehřátá situace na trhu práce, která se projevuje i na kancelářském trhu – kanceláře se stávají nástrojem k přilákání zaměstnanců. Setkáváme se s tím, že firmy, které hledají nový impulz, jej spojují právě s novými prostory.
  2. Novák: Pro nás to znamená větší náročnost práce a komplexnost služeb – nestačí pouze nalézt firmě kanceláře a vyjednat podmínky nájmu. Je třeba více zapojit odborníky napříč naší společností, abychom byli schopni ošetřit možná rizika, minimalizovat náklady – od stavebnětechnických konzultantů, odborníků na pracovní prostředí přes správu nemovitostí z pohledu provozních nákladů až po naše nové oddělení ESG, které kromě možných úspor pomáhá i s případnými zelenými certifikacemi.

Jak moc dopředu dnes řeší firmy kanceláře, když je těžké plánovat budoucí potřeby?

  1. Baranek: Firmám s 50 až 100 zaměstnanci doporučujeme řešit kanceláře 12 nebo 18 měsíců předem. Při vyhledávání nových kanceláří i při přejednávání stávajících smluv to pro firmu znamená komfort v podobě široké nabídky dostupných prostor a dostatečného času na realizaci celého projektu. Je to velice individuální a záleží rovněž na strategii dané společnosti, ale i limitacemi v rámci řízení společnosti, s nimiž se setkáváme zejména v případě centrálně řízených nadnárodních firem. Umíme však uchopit last minute požadavky i komplexnější projekty firem o stovkách zaměstnanců, které musejí nové kanceláře hledat s dostatečným předstihem v řádu let a často se zaměřují na projekty, které se teprve připravují.

A co lokality – kde je dnes nové centrum? Kde vidíte budoucnost městských částí?

  1. Baranek: Pokud použijeme jako výchozí orientační body stanice metra, tak nové centrum, resp. nové kancelářské srdce Prahy, dnes vzniká mezi stanicemi Náměstí Republiky a Křižíkova. Je to dáno velkou popularitou této lokality zejména mezi nájemci z řad IT a technologických firem. Ty dnes udávají tempo a trendy mezi kancelářskými nájemci. Stále populární je rovněž Praha 4, která se nadále rozšiřuje a rozvíjí zejména okolo stanice metra Roztyly či výhledově okolo Nového Opatova. Další rozvojové území okolo smíchovského nádraží bude populární zejména pro rezidenční uživatele. Atraktivita lokality pro kancelářské uživatele se bude odvíjet od termínu dokončení nového sídla České spořitelny.

Nepřijde vám, že se na trhu nyní pohybuje až příliš zprostředkovatelů a poradců? Jak je pro vás těžké se odlišit?

  1. Novák: Ano, ostatně to se netýká jenom realit. Všeobecně se v ČR pohybuje až příliš mnoho různých poradců či zprostředkovatelů, což je dáno i stále malou regulací ze strany státu. Nicméně nadcházející recese povede k pročištění, lze také očekávat i konsolidace některých společností. Naštěstí máme vysokou míru navracející se klientely, což znamená, že svou práci děláme dobře. Je to možná tím, že ačkoli jsme součástí korporátu, nesnažíme se navrhovat unifikovaná řešení a svým klientům nasloucháme – jsou s námi, protože je známe a víme, jak fungují. V neposlední řadě ale máme i silné zázemí, díky němuž můžeme nabídnout adekvátní šíři služeb. Jako společnost kotovaná na londýnské burze a jeden z největších globálních hráčů máme možnosti investovat i v době recese. Koneckonců i můj tým byl součástí strategické akvizice, která byla učiněna během covidu, kdy řada společností hledala úspory. Ostatně i díky tomu se Savills podařilo vyrůst během pouhých pěti let působení v Česku na jednoho z dominantních hráčů.

Bez certifikace už halu nelze pronajmout

/0 Komentáře/in , , /by

Belgická rodinná společnost VGP – developer, manažer a vlastník špičkových logistických a semiindustriálních nemovitostí – působí v 19 evropských zemích a od roku 1998 i na českém trhu.

Díky plně integrovanému podnikatelskému modelu, schopnostem a dlouholetým zkušenostem umožnuje firmě realizovat projekty od nákupu pozemků až po výstavbu a správu majetku a nemovitostí. VGP, původně stavební firma, se nyní strategicky zaměřuje na realizaci rozsáhlých industriálních parků s více nájemci. Na otázky Development News odpovídal David Plzák, country manažer VGP pro Českou republiku.

Zájem o logistické a skladové prostory se v důsledku rozvoje e-commerce v době covidu výrazně zvýšil. Jak toto období ovlivnilo vaše podnikání?

V období od začátku covidu až dosud došlo ke značnému nárůstu poptávky po skladových a průmyslových prostorách a k souvisejícímu nárůstu cen pronájmu. Což na jednu stranu přináší výhodu při pronajímání či přejednávání stávajících budov, na druhou stranu to generuje velký tlak na akvizice nových pozemků. V mnohých lokalitách vidíme jejich zásadní nedostatek, což způsobuje rostoucí ceny těch, které jsou ještě k dispozici. Zejména v posledním roce také registrujeme v porovnání s minulými lety téměř raketový nárůst cen stavebních prací, což nás nutí ke značné obezřetnosti.

Lze ještě sehnat pozemky pro výstavbu v atraktivních lokalitách? A které lokality jsou pro vás atraktivní?

VGP obecně chce mít parky v blízkosti dálničních sjezdů a poblíž větších měst. V takových lokalitách je v ČR nabídka již značně limitovaná a případné příležitosti se pojí se značnými komplikacemi při přípravě ať už z hlediska povolovacích procesů, nebo vyvolaných investic. Kromě toho se stále více chceme zaměřovat na revitalizaci a obnovu území, tzv. brownfieldů, v jejichž případě lze využít většinou výhodnou pozici uvnitř měst. 

Jaká je pronajatost vašich objektů? Nakolik si můžete dovolit stavět spekulativně? A mají vůbec klienti zájem o spekulativně postavené haly, tj. bez úprav „na míru“?

Celková obsazenost našich parků v ČR se pohybuje velmi blízko 100 %. Na volně existující prostory máme potenciální zájemce a předpokládáme, že budeme brzy kompletně zaplněni. Naše dlouhodobá strategie je nerealizovat haly čistě spekulativně, vždy chceme mít určitou míru předpronájmu. Registrujeme případy, kdy si klient halu pronajme, aby měl jistotu, že o prostory nepřijde, a pak teprve řeší případné úpravy. Poptávka je tedy vysoká i po halách bez specifických úprav.

Jak se z vašeho pohledu změnily v posledních letech standardy logistických a industriálních objektů? Lze ještě dnes vůbec stavět haly bez nějaké certifikace? Máte zkušenosti se zelenými střechami, popř. s jímáním dešťové vody apod.?

Moderní obec musí být resilientní

/0 Komentáře/in , /by

Představitelé obcí a měst čelí v posledních letech problémům, s nimiž se v minulosti nesetkali – a často na ně ani nebyli připraveni. Nejdříve pandemie covidu, pak skokové zdražování energií a nyní uprchlická krize. A do toho ještě „běžné“ krizové situace – výkyvy počasí s vichřicemi (někde i tornádem), sem tam povodeň nebo jiná lokální katastrofa. Jak se s tím mají vyrovnat?

 

Cílem je, aby obce byly resilientní, tedy odolné, houževnaté a schopné flexibilní reakce. V rozhovoru o tom mluví Radka Vladyková, ředitelka Svazu měst a obcí ČR.

 

Čím se resilientní obec liší od té obyčejné?

Je to celková změna filozofie. Město či obec by měly být vnímány jako jeden funkční celek, v němž žijí lidé. A ten funkční celek by měl přinášet maximální komfort bydlení a naplnění potřeb 21. století. Slovo smart je většinou považováno za synonymum pro tzv. inteligentní neboli digitální technologie. A ty technologie jsou vždy pouze nástrojem k tomu, abychom došli k určitému cíli. Takže cílem není město celé očipovat, odatovat – a data sbírat, ale je to jen nástroj k tomu, jak o městě rozhodovat, aby fungovalo, jak fungovat má.

 

Co se ukázalo v posledních letech v praxi?

Hlavní filozofický posun vnímání je v tom, že události posledních let nám ukázaly, jak je naše společnost zranitelná a jak proti té zranitelnosti dokáže účinně působit akční a flexibilní územní samospráva, vedení měst a obcí. První, kdo na počátku covidového období šil roušky, rozvážel dezinfekce, zajišťoval nákupy nebo obědy starým lidem, bylo vedení měst a obcí ve spolupráci s hasiči, s dobrovolníky apod. To bylo o velmi rychlé aktivitě starostů nebo vedení měst. Covid byl první hrozbou a v rámci toho se ukázalo něco, o čem se nám ani nezdálo, že by se kdy mohlo stát – a to bylo uzavírání obcí. Hned se řešilo, jak vyvážet odpadky, jakým způsobem zajišťovat zásobování apod. A najednou jsme zjistili, jak je ten blahobyt, na který jsme dlouhodobě zvyklí, zranitelný. A že musíme najednou začít uvažovat, že může přijít další ohrožení. Sotva jsme vystřídali dobu covidovou, přišlo zdražení energií a najednou spousta lidí – i obcí – vydává úplně jiné částky za energie. Zase obrovské výdaje a zase to byly města a obce, které zareagovaly jako první. Zajišťovaly půjčky, poradenské servisy, mnohé obce už mají nějaké metodiky, jak lidi nasměrovat, aby přešli k jinému dodavateli energií, aby nepadli na sociální dno. Prostě se musejí o lidi postarat. A zase je to na úrovni starostů nebo vedení obcí. No a aktuálně, když si vezmeme konflikt na Ukrajině, tak první, kdo pomáhal, byli starostové. Ti spolu telefonovali, během pár hodin byli ve spojení, aby si předávali informace – a humanitární pomoc začala na úrovni obcí. Je to o tom, že starostové jsou nejblíže občanům. Také ve zprávě OECD o hodnocení covidové doby bylo uvedeno, že územní rozdrobenost ČR je v tom přínosem. Je velice akceschopná a velmi rychle dokáže zareagovat, protože ten systém je flexibilnější než státní aparát. No a vedení měst a obcí najednou zjišťuje, že digitální a moderní technologie jsou strašně zranitelné. Příkladem je Olomouc, kde byl velký kybernetický útok a na 14 dní byly vyřazeny sítě a počítače. Takže najednou se to opravdu otáčí – to, co bylo smart, inteligentní nebo digitální, je strašně zranitelné. Vlastně stejně jako celá společnost!

 

Jak si tedy v tomto případě slovo resilientní vykládat?

Není to pouze odolný, ale má daleko širší přesah. Je to organismus, který dokáže pružně zareagovat na negativní vliv, který na něj zapůsobí a dokáže beze ztráty své identity třeba i za cenu určité časové ztráty nebo nějakého dočasného omezení pokračovat dál ve svém způsobu života. Je strašně důležité, aby vedení měst, obcí i regionů, když se o nich rozhoduje, už uvažovalo o tom (oni to již dělají), že neexistuje pouze fixní krizový plán, v němž si řekneme, že když začne povodeň nebo covid, tak zavolám sousedovi do vedlejší obce apod. Jde o to, že to musí být opravdu flexibilní systém, dostatečně schopný pružně a velmi rychle zareagovat a většinou i dvoufázově až třífázově.

 

Tak to lze rozfázovat?

První fáze, kdy nastane ohrožení, znamená rychle zareagovat, získat správné informace a vědět, co dělat. Pak po kratší době je důležité nastavit systém na dlouhodobější překlenutí dané situace a třetí fáze je vyhodnocení rizika, k čemuž slouží všechny inteligentní, digitální a nové technologie. Protože jsou již posbíraná data, takže v zájmu předejít riziku v budoucnosti či negativnímu vlivu je nutné si to vyhodnotit. Dalším krokem je nastavit taková preventivní opatření, abychom podobné riziko do budoucna eliminovali. A zde je důležité, abychom dokázali pojmenovat, v čem ten původní systém nebyl dostatečně zpracován nebo popsán. Tím se vlastně celá společnost posouvá stále dále, právě k té schopnosti žít a přežít i nepřízně osudu. A stejným způsobem reagují systémy obce. Takže resilientní obec je taková, která má dobře popsané procesy a své rozhodování a dobře ví, jaký je její cíl a kam směřuje. A je to opačným směrem od toho smart (chytrého, inteligentního) města, které je založeno vyloženě technicistně. Tam je předpoklad, že když budeme mít všechno v datech a budeme řídit město podle dat, tak to bude nejlepší, co pro to můžeme udělat.

 

Nyní tu máme velkou vlnu utečenců, kteří prchají z Ukrajiny před válkou. Musíme je okamžitě ubytovat a umístit. Ty první jsme ubytovali v hotelech a nyní je stěhujeme do tělocvičen. Co dál?

Je to přesně to, o čem jsme se bavili. Na začátku to pro nás byla novinka, museli jsme situaci velice rychle řešit, protože ta vlna byla poměrně masivní. Nyní si to vyhodnotíme, a kdyby se podobná situace ve společnosti opakovala, už budeme mít příslušné procesy popsané. Prostě první uprchlíci přišli rychleji, než jsme stihli nějakým způsobem zareagovat. Tak se stalo, že jsme je dočasně ubytovávali v hotelech, kde je kapacita téměř vyčerpaná, a tak je nyní umísťujeme do sportovních zařízení.

 

Jak by měl privátní sektor ideálně navazovat na resilientní obec?

Aby se město mohlo rozvíjet jako funkční systém, je potřeba zapojit všechny aktéry – veřejnou správu, občany i soukromý sektor. Aby našli vzájemnou shodu a aby si tam všichni našli nějakým způsobem uspokojení a všichni věděli, jaká je jejich role, protože se prolínají. Při strategickém i územním plánování v rámci města je třeba o něm přemýšlet jako o funkčním systému. Hledat a najít vybalancování i v územním plánování. V Čechách to 30 let po revoluci ještě moc neumíme, ale budeme se to muset naučit. Zvykli jsme si, že třeba rozvoj měst a obcí závisí hlavně na veřejných, státních nebo evropských financích. Je nám jasné, že tyto peníze budou docházet, protože nevíme, zda peníze Evropské unie ještě budou k dispozici na konci programového období. Anebo nebudou…

 

Z toho vyplývá, že se na takovou situaci musíme předem připravit. Jak?

My jako Svaz měst a obcí České republiky shromažďujeme a uvádíme jako příklady dobré praxe města a obce, kde mají dobrou spolupráci se soukromým sektorem, PPP projekty aj. Je to pro nás klíčové, protože se neobejdeme bez zapojení soukromého sektoru a privátních peněz do rozvoje veřejné správy nebo veřejného sektoru. Musíme se naučit dělat to tak, že město připraví plánovací nebo jinou smlouvu s developerem – developer dá na rozvoj určitou částku nebo v příslušné hodnotě postaví třeba mateřskou nebo základní školu.

 

Je to standardní součást fungování obce?

Jistě, protože obec potřebuje vlastní peníze na to, aby svítily lampy, čistily se chodníky, jezdily autobusy. Pokud někdo chce přivést tisícovku nových obyvatel, pak je logické, že by k tomu měl připravit i část zázemí pro obyvatele. Je to naprosto legitimní, funkční a na západ od nás dlouhodobě zažitá praxe. A proto developeři říkají, když to funguje v Německu, proč to nejde u nás?

 

Zeptám se stejně: Proč to nejde i u nás?

Bohužel stále ještě doplácíme na takové řekněme velikášské plánování z let 1990–2000, kdy mnohé územní plány jsou naddimenzovány na obrovskou výstavbu domů. Pak se samozřejmě naráží na to, že „my vám ty domy nepovolíme, protože nemáme školu, není dostačující infrastruktura“ apod. Proto je neustále důležité se na to celé dívat jako na systém, který funguje v jednom městě a byl dobrý i pro souseda. Takže je zde nutná spolupráce v rámci celého regionu.

 

Praha si založila vlastní developerskou společnost. Je to určitá cesta?

Nechci kritizovat, ale pozastavila jsem se nad tím, že si Praha vydala vlastní pravidla a ten „příspěvek“ nazvala kontribuce. Nevím, kdo to slovo vymyslel, ale když si vezmu Říčany nebo Jihlavu, tak všichni to mají nastavené jako spolupráci. Celý rozvoj je o spolupráci a nalézání shodných řešení, aby se všichni aktéři zapojili a byli spokojení. A slovo kontribuce, co si pamatuji z dějepisu, tak vždy znamenalo poplatky za násilně uzmuté území ve válce, takže ve mně to slovo samotné evokuje boj. Ve mně automaticky evokuje, jako že developer násilně osídlí území v Praze – a v žádném případě to slovo není o spolupráci a konstruktivním řešení při společném zájmu rozvoje města. Ale to prosím berte jako názor Radky Vladykové.

 

Jak tedy privátní sektor více zapojit?

Developer – nebo kdokoli jiný ze soukromého sektoru – musí po těch 30 letech najít společnou řeč s veřejným sektorem, zbavit se nedůvěry. V rámci města je klíčem snažit se o společný a vyvážený rozvoj území, aby se na něm podíleli všichni aktéři. Protože jinak se nedostaneme ani k dostupnému bydlení, ani k dostatečným kapacitám veřejné infrastruktury.

Dosud se to neúspěšně řeší bez jasných pravidel…

Je to lokální. Setkáváme se s tím při řešení uprchlická krize, kdy Moravskoslezský kraj má za poslední roky o 20 000 obyvatel méně, takže tady by třeba uvítali nárůst počtu obyvatel a jsou tam i volné bytové fondy. Cílem státní politiky by měl být vyvážený rozvoj nejen v jednom funkčním regionu, ale v rámci celé České republiky. Jsme malé území a atraktivní by to mělo být ve všech koutech republiky. Ale to vyžaduje celou funkční infrastrukturu, vysokorychlostní vlaky, například z Drážďan do Prahy se zastávkou v Ústí nad Labem. Pak se z Ústí stane předměstí Prahy, protože tam budete za půl hodiny.

 

Můžete uvést nějaký příklad, abychom hovořili konkrétně?

Byla jsem nedávno ve Žďáru nad Sázavou, který má nyní krásný projekt – staví se tam průmyslová zóna a developer tam buduje i byty pro zaměstnance. Něco se dělá formou PPP projektu, takže jde jednoznačně o to, aby se už na začátku při územním plánování myslelo na to, co všechno je třeba pro pohodlný život měst a obcí. V novém stavebním zákoně už máme lépe specifikovanou veřejnoprávní plánovací smlouvu, v jejímž rámci bude možné upravit vztahy mezi developerem a veřejným sektorem. Je důležité, aby se developeři nebáli přijít se svými projekty a záměry na veřejnost a v rámci participace občanů už rozvíjeli dané území, aby to zapadlo do celkové koncepce a do rozvoje měst. A prací nás všech, veřejného i privátního sektoru, je postupně vzbuzovat důvěru mezi občany, veřejným a soukromým sektorem, která povede ke spolupráci. A zároveň je to i všestranné plnění slibů a budování dlouhodobé důvěry.

Arnošt Wagner / Foto: archIV