Vývojové centrum mobility skupiny BMW v BIM 5D

Společnost DELTA Group se díky svým déle než osmadvacetiletým zkušenostem s projektovou přípravou budov prosadila v lednu roku 2019 do role generálního projektanta pozemních staveb vývojového centra mobility a testovacího polygonu automobilky BMW Group, který vzniká na Sokolovsku.

Jde o první vývojové centrum BMW ve východní a střední Evropě. DELTA zodpovídá za projektovou část pozemních staveb. Erika Štefanoviče, jednatele DELTA Group ČR, jsme se zeptali, jaká je aktuální situace při přípravě tohoto projektu.

Projekt na pozemku o rozloze 500 ha, který vláda podpořila vzhledem k tomu, že jde o rekultivaci bývalého hnědouhelného lomu, přinese Karlovarskému regionu mnoho pracovních míst. Zóna pozemní stavby je 36 ha a hrubá podlahová plocha je přibližně 70 000 m2. Jaký je aktuální stav projektu?

 V květnu 2019 získal projekt stavební povolení. Dopravní napojení je od června 2020 plně funkční. Zemní práce po tuhé zimě na Sokolovsku běží opět naplno a první etapa tohoto projektu by měla být uvedena do provozu v příštím roce.

K čemu bude vývojové centrum sloužit?

Cílem je vytvořit zkušební prostor s testovací dráhou, který bude mimo jiné sloužit i pro vývoj samořídících automobilů a bezpečnostních asistentů. Nová testovací dráha umožní simulaci vozidla na všech typech vozovek – od několikaproudových silnic přes dálnice až po všechny úrovně a třídy silničních komunikací. V severní části testovací oblasti bude pozemek zpřístupněn díky veřejné komunikaci. Kromě zpevněných silnic a parkovacích ploch projekt zahrnuje také celkem 15 budov, které budou tvořit podnikové zázemí pro pracovníky skupiny BMW v této oblasti. Momentálně probíhá realizace I. fáze projektu.

Jde o projekt mezinárodního významu. Můžete nám říci něco o vašem projekčním týmu?

Celkově má náš DELTA projekční tým, který pečuje o projekt pozemních staveb vývojového centra mobility BMW, zhruba 80 členů a mluví čtyřmi různými jazyky. Proto byla společným jazykem týmu stanovena němčina. Rozhodujícím prvkem vzájemné spolupráce DELTA Group a BMW Group byly nejen bohaté zkušenosti z mezinárodních projektů, ale také partnerská projektová kultura celého projekčního týmu založená na spolupráci a orientaci na hledání řešení. Právě způsob vývoje a plánování projektu metodou LEAN management, která je typická spíše pro výrobní sektor, byl pro vývoj a projektovou přípravu stavebního projektu zcela zásadní.

Vysvětlete nám, co je LEAN management?

Je to metoda řízení procesů stavebního projektu již ve fázi projekce. Klade se důraz na absolutní transparentnost, efektivní zeštíhlení procesů a dosažení cílů bez plýtvání. Vnímám tuto metodu jako velmi účinný nástroj u takto rozsáhlého projektu, na kterém spolupracuje několik mezinárodních týmů.

V čem vidíte výjimečnost tohoto projektu?

Projekt nového testovacího polygonu je výjimečný nejenom rozsahem a rozmanitostí testovacích drah v délce přes 100 km, ale také vyspělostí BIM metody projektování. Jde o využití tzv. Building Information Modeling, který je v současné formě nejmodernější formou projektové přípravy stavebních projektů. BIM projektování spolu s technologiemi virtuální reality usnadňuje a velmi zefektivňuje celý proces výstavby. Projekt je rozdělen do více než 84 samostatných BIM modelů. Stavební manažeři vybavení tablety a technologií virtuální reality mají neustále snadný přístup k aktuálním informacím a podle stanoveného workflow dohlížejí na kvalitu stavebního procesu od samého začátku.

Co nejvíce oceňujete na digitalizaci dat, resp. na projektování v BIM?

Vášeň pro vyspělé technologie, které používá BMW pro vývoj svých automobilů, je cítit i v procesu výstavby. Nejmodernější digitální technologie využívá také pro proces plánování a výstavby svého vývojového centra v Česku. Nyní, ve fázi, kdy jsou dokončeny základní konstrukce prvních tří objektů, se potvrzuje, že BIM vnáší do projektu nejen předpokládanou kvalitu projektové přípravy, ale také celkové komunikace a koordinace. Mezinárodní pojetí, rozsah projektového týmu a také množství dat o projektu nás přivedl k tomu, abychom zřídili speciální BIM server na páteřním rozvodu evropského internetu ve Frankfurtu nad Mohanem. Rychlost přístupu jednotlivých členů týmu k potřebným datům a informacím, okamžitá interakce nových dat od lidí, kteří na projektu pracují vzdáleni stovky kilometrů od sebe, byla zejména v době Covidu skutečným pevným pilířem pro komunikaci a koordinaci projektu.

Jaké další digitální nástroje používáte?

Pro nový testovací polygon BMW využíváme dva digitální softwary pro management dat. Jeden z nich je datové úložiště Datenpool, který vyvinula naše sesterská firmy DELTA Netconsult a nově také softwarové řešení Dalux. Dalux představuje pro celý projektový tým efektivní nástroj pro digitální řízení kvality, schvalování procesů a standardního sledování vad a nedodělků. Úspěšně jsme jej na jaře implementovali do části pozemní výstavby a nyní již připravujeme na implementaci do části dopravních staveb a rozšíření na další digitální funkce.

Jak se daří komunikovat s dodavatelskými firmami, zvykají si na projekty v BIM? Kde vidíte případné možnosti posunu v komunikaci?

Náš generální dodavatel společnost SYNER má jako své motto heslo: „Posunout se dál“ a musím říct, že se ukázal jako profesionál a snažíme se společně v tomto moderním způsobu, který je pro českou fyzickou výstavbu rozhodně výzvou, krok po kroku s BIM i na staveništi pracovat a jednotlivé fáze realizovat.

Ve výstavbě testovacího a vývojového centra vidí bývalý hejtman Karlovarského kraje Petr Kubis velkou naději a přidanou hodnotu pro celý region. Věří, že tento projekt přitáhne do regionu mladé lidi a pomůže řešit pracovní uplatnění obyvatel v regionu a oživit jeho ekonomiku. Jak tento projekt vnímáte Vy?

Ano, i my si velmi vážíme důvěry investora, že spolupracujeme na projektu, který může mít zásadní význam pro rozvoj tohoto kraje a můžeme být spolutvůrce takto technicky i technologicky vyspělého a prestižního projektu.

Dokončení 1. fáze projektu a zprovoznění vývojového centra je plánováno na 3.Q. 2022, je to tak?

V tuto chvíli máme jasně stanovený časový harmonogram prací, který zatím pro dokončení pozemních staveb ukazuje na to, že výstavba běží bez komplikací. Věřím, že část našeho díla a jeho předání plně dodržíme.

Podle nejnovější analýzy bude německé skupině, která vlastní i britské značky Mini a Rolls-Royce, pro vývoj a testování stačit stávající kapacity na testovacích polygonech ve Francii nebo Německu včetně dokončené první etapy zkušební trati u Sokolova, jenž byl jako ideální lokace pro novou testovací trať vybrán i s ohledem na vzdálenost od vývojového centra v bavorském Mnichově.

Red.

Brownfieldy pro nás znamenají naději

Ačkoli jsou brownfieldy a jejich rozvoj častým námětem článků v médiích i diskusí odborníků, jejich skutečný rozvoj vázne. Je to škoda, protože jsou stále podřimující rezervou pro tolik potřebné zvyšování konkurenceschopnosti České republiky.

S brownfieldy je skutečně třeba něco dělat, což znovu zdůrazní konference připravovaná Asociací developerů České republiky, navazujíc přitom na úspěšné předchozí ročníky. S jejím ředitelem Tomášem Kadeřábkem (TK), ale také se zakladatelkou série konferencí Kateřinou Kubizňákovou (KK) hovoříme nejen o tom, proč se dosud nedaří v ČR rozvíjet zanedbané plochy.

Brownfieldy se jako téma vracejí doslova jako vlaštovky. Každý rok a s jistotou…

KK: Bohužel, je to tak. Po tolika letech bychom mohli oprávněně čekat, že při putování Českou republikou uvidíme jejich úspěšný rozvoj. Místo toho stále v poklidu podřimují, dále se rozpadají a uniká s nimi šance na lepší prostředí, které ČR přinese nejednu novou příležitost.

TK: Podíváme-li se na historicky srovnatelné země, kupříkladu na Polsko, měli tam dlouho za námi velký odstup. Dnes nás velmi rychle v rozvoji dohánějí, pokud nás již nepředhonili. Právě takzvané brownfieldy se přitom stávají místy, která přinášejí příležitosti.

Někteří ale tvrdí, že s rozvojem je lepší počkat, že tyto plochy vlastně nikam neutečou a že si svůj osud nakonec najdou…

KK: To je ale velký omyl. Znám některé investory, kteří si moc přáli jít do České republiky. Bylo to téměř jejich až srdcové rozhodnutí, a mohli s sebou přinést nejen zajímavé peníze, ale také pracovní příležitosti a další přidanou hodnotu. Našli si i vhodné lokality, jenže když zjistili, jak nesnadné – či téměř nemožné – je rozvíjet je, a že namísto vítání jsou zde až ostouzeni, raději odešli jinam. Mnozí do Polska, Maďarska. A s nimi i velké příležitosti. Ty už se opakovat nemusejí.

TK: Pokud jsme brownfieldy nerozvíjeli dříve, nyní, v post- pandemickém světě, bychom se na ně měli zaměřit a hledat v nich svou výhodu. Věříme, že zájem o ně spíše vzroste, než klesne, a to z mnoha důvodů. Ve městech je obecně nedostatek stavebních pozemků a brownfieldy představují velmi lukrativní lokality v centru nebo jeho širším okolí, které se hodí jak pro výstavbu nových bytů, občanské vybavenosti, tak pro městskou logistiku. Dále se města začínají stále více přiklánět k výstavbě v zastavěném území s vyšší mírou zastavitelnosti. Možná jsme už ztratili spoustu let, ale určitě jsme neztratili šanci brownfieldy rozvíjet – dnes jsou nové možnosti, nové priority, a lze na ně čerpat také zajímavé finanční prostředky.

Myslíte z národních či evropských prostředků? Lze tedy získat dotace na rozvoj těchto zanedbaných ploch?

TK: Peníze jdou především na v současné době preferované oblasti – modrozelená infrastruktura, nakládání s vodami, udržitelná energetická řešení. To vše jsou témata, která by bylo možné s podporou veřejných finančních prostředků rozvíjet.

KK: A je to také jedna z oblastí, na něž se chceme v rámci konference, kterou připravujeme na září tohoto roku, soustředit. Rozvoj brownfieldů se dnes může odehrávat zcela jinak, než tomu bylo před několika lety. Může být plně v konceptu dlouhodobé udržitelnosti a skutečně smart řešení na míru. A je vcelku jedno, zda půjde o výstavbu bytů, průmyslových areálů, logistiku, či smíšenou funkci.

Co nového a zajímavého konference přinese?

KK: Letošní ročník se zaměřuje celkově na udržitelný rozvoj měst, jejichž nezanedbatelnou část představují právě brownfieldy – města si s nimi často nevědí rady. Pracujeme především s budoucností a snažíme se nastínit různé scénáře rozvoje. Vycházíme z úspěšných realizací, dále také nabídneme příklady financovaní formou PPP a zjistíme, jaké varianty městům nabízejí plánovací smlouvy. Dalším důležitým tématem je způsob nakládání s krajinou, abychom v ní co možná nejvíce zadrželi vodu i za předpokladu velké zastavěnosti pozemků. Program konference je různorodý, stejně jako její účastníci.

Pro letošní ročník se konference stěhuje do Českého Krumlova. Proč právě do města, které je známé spíše svými památkami než průmyslovými brownfieldy?

KK: Svůj brownfield mělo či má snad každé město. Rozdíl je v tom, zda je tato plocha již smysluplně využitá a městu pomáhá, nebo zda stále chátrá. V Krumlově se pustili do revitalizace bývalých kasáren Vyšný ve snaze dát lokalitě novou budoucnost. Pro nás je příjemné takové místo a nápady pro něj rodící se v dané lokalitě také odprezentovat. Je zde tedy možné na konkrétním místě ukázat kroky, které by měla města realizovat pro vytvoření úspěšného projektu z brownfieldu.

TK: Přijde mi opravdu symbolické jet do místa, kde bychom brownfield možná ani nečekali, kde však nelení a něco s ním dělají. Říká se, že dobré příklady táhnou. Kdybychom každý rok takto pomohli jedné zanedbané lokalitě, máme před sebou sice hodně práce, ale má to smysl. Město Český Krumlov navíc není pouze historickým centrem zapsaným na seznamu UNESCO. Jako mnoho dalších měst i Krumlov řeší změny územního plánu, městský obchvat, obnovu sportovišť, parkování. A jako všechna města v ČR se potýká s omezeným rozpočtem.

Co jsou tedy hlavní limity pro rozvoj brownfieldů? Proč jich ještě tolik čeká na svou záchranu?

TK: Nemyslím to zle, ale v případě municipalit je to malá odvaha, krátké volební periody s ohledem na český povolovací proces a mnohdy i malá kreativita, daná tím, co město může, musí, nebo kam dohlédne. V případě privátních investorů je to malá podpora rozvoje lokalit ze strany státu a někdy i samotných municipalit – nikoli jen finanční, ale v podobě vytváření podmínek pro jejich realizaci. Dále je to velká nestabilita, vytvářející velké riziko pro takové investice. A potom také malá všeobecná podpora výstavby – i v těchto lokalitách. Shodneme se sice všichni na tom, že se nám brownfieldy nelíbí, ale už se málokdy shodneme na tom, co má být místo nich. V zahraničí je běžné, že je zpracována strategie jejich rozvoje – a všichni potom táhnou za jeden provaz. U nás máte na počátku nezřídka také dojem, že naplňujete strategii, ale na konci jste sám…

KK: Bohužel se u nás opravdu o brownfieldech více mluví, než se na nich pracuje. Chápu, že je třeba tyto lokality dobře promyslet, připravit a teprve poté se pustit do jejich přeměny. Problémem je, že diskusemi nakonec strávíme tolik času, že zestárnou. Je třeba připravit nové oblasti, ty se znovu diskutují, a pak znovu nic. Pomoc by města jistě uvítala v přípravné fázi, kdy je třeba připravit kvalitní analýzu území a návrh budoucího využití. Pokud by ministerstva vypsala dotační tituly pro zajištění předrealizační fáze projektu, věříme, že mnoho měst by takovou finanční podporu využilo a následně by vstupovalo do dialogu s investory s jasnou představou o budoucím rozvoji lokalit. V podstatě nám chybí tah na branku. Kéž by doba, která je před námi a která bude odvážné nápady vyžadovat a vyhledávat, byla k brownfieldům přátelštější. Jak rádi bychom dělali další konference nikoli o tom, co je potřeba, ale jak se to podařilo!

red / Foto: Dominik Kučera a Kateřina Kubizňáková

Brownfieldy 2021

Konference Brownfieldy představuje platformu pro dialog soukromé i veřejné sféry o budoucím územním a ekonomickém rozvoji brownfieldových lokalit. V průběhu jednoho dne se zde potkají odborníci na územní plánování, development, architekturu, finanční nástroje, životní prostředí, právo a další. Různorodost přednášejících i posluchačů přináší multidisciplinární přístup k řešení těchto území, což je pro revitalizaci brownfieldů zásadní. Organizátory jsou Asociace developerů, Kateřina Kubizňáková a město Český Krumlov.

Kulatý stůl: Coworking versus tradiční kancelář / Jak vypadá flexibilní pracovní prostředí

Pandemie covidu změnila kanceláře. Nejen jejich uspořádání, ale i systém práce v nich. V důsledku hygienických opatření začala část zaměstnanců pracovat z domova – a někteří u toho už zůstali, ať už trvale, nebo jen v některých dnech. Firmy proto postupně redukují plochu kancelářských prostor, nebo je upravují, aby lépe vyhovovaly novým formám práce.

Novým, nebo minimálně jiným způsobem se odehrál i náš Kulatý stůl. Online diskutovaly Lenka Hrudíková (LH)ze společnosti CBRE, kde zodpovídá za flexibilní kanceláře, tedy coworking a servisované prostory a konkrétní poptávky klientů,

a Apolena Weissová (AW)

workplace konzultant ve společnosti CAPEXUS, která připravuje pracovní prostředí od A do Z. Pro své klienty a spolu s nimi hledá ideální řešení pracovního prostředí a správné zadání pro to, aby se zaměstnancům lépe pracovalo.

Moderátorem diskuse, kterou spoluorganizovala společnost CAPEXUS, byl tradičně šéfredaktor Development News Arnošt Wagner.

 

Vraťme se na úvod na počátek coworkingových center v ČR. Kdy a jak to vlastně začalo?

LH: První provozovatelé se u nás objevili před rokem 2000, konkrétně společnost Regus. V roce 2009 se otevřel první opravdu velký coworking společnosti Impact Hub. Tito provozovatelé reagovali na potřeby podnikatelů na volné noze, kteří doposud pracovali z domova. Ale lidé potřebují kontakty, společnost – a oni se chtěli setkávat, mít kancelářské zázemí a klid, kde se budou moci soustředit, takže začali tato místa využívat. Od té doby poptávka rostla a s ní přicházely další zahraniční coworkingové řetězce – až do začátku roku 2020, než nastala pandemie a s ní krize.

Byl ten úspěšný rozjezd coworkingů důsledkem globalizace? Nebo co k němu vedlo?

AW: Více než globalizace byla důležitá digitalizace. Člověk již nepotřebuje mít spoustu papírů, šanonů a pevné zázemí. Tento pokrok mu umožňuje sbalit si práci do batohu a někam s ní odejít. To je jeden důležitý faktor. A pak, jak Lenka již zmínila, lidé se chtějí potkávat. Když se na to díváme z pohledu malých firem, lidé s podobnou myšlenkou s různými projekty si vzájemně předávají nápady a vlastně se obohacují navzájem. To je hlavním principem coworkingu. Tam je komunita stěžejní, nejde tedy jen o to, že je kancelář servisovaná. Totéž je velice důležité pro samotnou firmu. Když to zjednoduším, tak nyní se pracovní prostředí navrhuje hlavně pro vzájemné poznávání. Sdílené kanceláře slouží trochu jinak velkým firmám, protože ty nabízejí svým zaměstnancům členství v coworkingu jako benefit, aby nemuseli dojíždět do sídla firmy, takže to využívají na poněkud jiném principu než ty menší společnosti. Mají své „potkávací“ centrum v centrále společnosti a coworking využívají jako takové ostrůvky.

Už více než rok žijeme v takové podivné situaci, na niž nikdo nebyl připraven. Jak ovlivnila pandemie coworking a kancelářský trh jako celek? 

LH: V období pandemie doznal segment kanceláří a coworkingu v důsledku restrikcí řady změn, ale myslím si, že k dobrému. Když se vrátím na samotný začátek, lidé se vlastně báli chodit do kanceláře, především do open space, kde by se mohli velmi rychle nakazit. Těm coworkingovým provozovatelům, kteří nabízeli pouze open space, bez menších servisovaných kanceláří, kam zájemci mohou individuálně přijít a pracovat, to přestalo fungovat. Podle hygieniků to nebylo dostatečně bezpečné. Na to také několik coworkingů doplatilo a jejich prostory musely být zcela uzavřeny. A co se týká těch operátorů, kteří měli v zásobě dost kanceláří, tak ti si uvědomili, že to pro ně může být oproti běžným kancelářím konkurenční výhodou. Protože firma s velkým open space pochopitelně řešila, jak to udělají, když někdo onemocní. Velký prostor potřebovali rozčlenit, nebo si někde pronajmout další – a na to přesně reagovali provozovatelé. Začali nabízet tzv. back-up offices, tedy záložní kanceláře pro firmy, které sice mají vlastní prostory, ale část týmu potřebovali v rámci protiepidemických opatření oddělit pro případ, že by se jedna skupina nakazila, ta druhá by byla v jiném prostoru funkční. Hygienické standardy se hodně zvýšily, klade se důraz na místa, která jsou přes den vystavena častým dotykům – několikrát denně čištění klik, desek stolů, prostě všeho, co se často používá, speciální prostředky do klimatizace apod. Coworkingová centra přilákala další klientelu právě díky zvýšeným hygienickým standardům. Zaznamenali jsme, že některé firmy se tím vůbec nechtěly zabývat, měly dost svých starostí – a ještě řešit podobné požadavky. Operátoři se na to začali specializovat a říkali, pusťte to z hlavy, my to zařídíme za vás. Pokud za vámi přijdou klienti, změříme jim teplotu, zajistíme ochranu rouškou nebo respirátorem, vyčleníme menší kanceláře, které budou neustále dezinfikované. Takže vlastně tyto povinnosti vzali na sebe a zároveň přilákali celou řadu dalších klientů, kteří předtím o nějakých servisovaných kancelářích vůbec neuvažovali.

Jak se zaklínadlo home office promítá do současné doby? 

AW: Setkávám se s mnoha klienty, kteří řeší to, že před covidem byla určitým benefitem a známkou kariérního růstu skutečnost, jak má kdo velkou kancelář. To, k čemu nyní došlo, je vlastně totální restart. Najednou si lidé i firmy uvědomují, že vlastně ty velké kanceláře nepotřebují. Firmy mění strategii, zavádějí flexibilní pracovní úvazky – a najednou to, co už bylo dávno možné, spustil až covid. Firmy řeší velké změny na všech možných úrovních, a to i po stránce energetické. Chtějí se zaměřit na lepší provoz kanceláří, ekologii. Všechny podobné otázky nyní s klienty otevíráme a řešíme. Sledujeme různá oddělení, kdo jak pracuje, a hledáme tak nový účel a využití jejich kanceláří a jejich sídel podle toho, co opravdu potřebují. Klientům musíme pomoci nalákat zaměstnance do kanceláří. To jsme už řešili na podzim, v době rozvolnění opatření, a třeba bude to řešit znovu. Co tvoří firmy? Tvoří je lidé, kteří se navzájem znají a navzájem spolupracují. A budoucnost je v tom, že budou pracovat hybridně: Část z nich bude pracovat z domova, část lidí bude polovinu týdne na home office, nebo budou pracovat v coworkingu a část týdne budou jezdit do sídla firmy – ale nikoli kvůli vlastní práci, ale převážně kvůli kolegům. Takže nyní hledáme nové nastavení. Co mohu říci, covid přinesl změnu a ochotu zamyslet se nad tím, jak věci dělat jinak. Nástroje na to byly k dispozici již dávno –Teams, ZOOM, Google Meet apod., ale lidé je nebyli zvyklí používat. Covid nás k té změně přiměl. Nikdo se většinou nechce dobrovolně měnit, ale když prostě musí, tak se změní. A když už se ta změna stala, tak v ní budeme pokračovat. Řekla bych, že je taková univerzální myšlenka většiny firem, s nimiž v současné době jednáme.

Zvýšená hygienická opatření přinášejí i vyšší náklady na provoz. Jak se to odráží na nájmech apod.?

LH: Ze zkušeností vím, že mnoho provozovatelů coworkingů se snažilo domluvit s majiteli budov na možném snížení nájemného či jiných úlevách. Někde to fungovalo, někde ne. Nebylo úplně samozřejmé, že by každý pronajímatel přistoupil na slevu. Na druhou stranu, oni se s tím provozovatelem sami museli nějakým způsobem srovnat, také museli investovat do hygieny apod. Pochopitelně také jejich klienti chtěli slevy, takže se to vlastně řešilo tak, že nejdříve se dělaly drobné ústupky. To znamená, že klienti postupně uvolňovali kanceláře, které nutně nepotřebovali – a držet je by pro ně bylo ekonomicky neúnosné. Takže se mnoho kanceláří uvolnilo a začalo vznikat něco jako náhradní zasedací prostory – a tím vlastně vznikla možnost je využívat zdarma. Také si pamatuji, že lidem, kteří si zaplatili pouze coworking, bylo nabídnuto, že mohou pracovat v uvolněných kancelářích, aby měli klid a neseděli v open space, někteří poskytovatelé umožňovali odklad nájmu. Nicméně se v tomto směru nedělo nic dramatického, to určitě ne. Teď je to ve fázi, že poskytují větší slevy, když se tam klient rozhodne setrvat déle, když se zaváže k delší smlouvě, nikoli jen na půl roku, ale třeba na dva, tak může získat docela výraznou slevu. Operátoři se snaží různě vycházet vstříc svým klientům, ale někdy to také nejde…

Z toho tedy vyplývá, že člověk dnes nemusí sedět přímo ve firmě, ale může pro svého zaměstnavatele pracovat na dálku.

AW: Určitě. Doba přinese i to, že spousta firem zanikne, a co budou dělat jejich zaměstnanci v souvislosti s krizí? Jakou najdou jinou práci, jaké najdou uplatnění? Jak už jsem o tom mluvila na začátku, ve firmách došlo k velkému posunu díky digitalizaci. Ta jde ruku v ruce s globalizací. To znamená, že člověk už nemusí pracovat pro jednu konkrétní firmu v rámci jednoho velkého města – a v tom vidím ohromný potenciál menších krajských měst. Už dlouho tímto způsobem funguje IT vývojářská firma Bootiq. Nestahovali lidi z ostatních měst do Prahy, protože věděli, že mohou fungovat „satelitně“, z Jihlavy ze Zlína a z dalších měst. To je krásný příklad toho, že lidé se nemusejí stěhovat do velkých metropolí, ale budou moci zůstávat ve svém původním bydlišti. S tím ale jde ruku v ruce i to, že firma musí s lidmi dobře komunikovat, protože – jak slýchám od odborníků z oblasti interní komunikace – při nastavování flexibility po personální stránce je velmi důležité s lidmi komunikovat. Co lidé nejvíce chtějí? Chtějí mít alespoň nějakou jistotu, dostatek informací. Jakmile něco souvisí s restrikcemi, tak jsme v určité nepohodě. A firma jim určitou jistotu poskytnout může, třeba když při zavádění home office dostanou informaci, že možnost pracovat na dálku bude trvat do konce roku. A zaměstnanci se díky tomu mohou odstěhovat třeba za svými rodiči, aby jim pomohli s dětmi. Naopak nejhorší situace je, když zaměstnanci nevědí, jak se mají zařídit.

Některá menší coworkingová centra situaci kolem pandemie neustála. Proč? A v čem spočívá výhoda těch „přeživších“?

LH: Uvedu příklad z doby před covidem: Máme coworking, takový jeden velký open space, kde nemáte svou kancelář, jen židli, využíváte tam samozřejmě všechno ostatní společně s dalšími členy – kuchyňku, zasedačku, telefonní „budku“, recepci, popř. kopírku. V těchto prostorách to dříve opravdu žilo, lidé se tu potkávali, žádná tvrdá hygienická opatření nebyla potřeba. V prostorách se pořádaly různé společenské akce, přednášky – od marketingu po degustace vína apod. Najednou přišla pandemie a všechno bylo zakázáno. A vlastně nebyl důvod, proč do tohoto prostoru chodit. Musely se dodržovat dvoumetrové odstupy, nebylo bezpečné v těchto prostorách pobývat a vlastně se to ani nesmělo. To vedlo k tomu, že najednou byly prostory prázdné. Ale na druhou stranu vznikla poptávka po malých kancelářích, kde by mohli sedět dva až tři lidé. Firma o 20 lidech chtěla několik menších kanceláří vedle sebe. Měli obavy, že pokud budou sedět všichni v jednom prostoru a jeden z nich se nakazí, onemocní postupně celý tým. Z této poptávky po malých kancelářích začali profitovat operátoři flexibilních kanceláří, kteří je měli k dispozici. Ale co se týká coworkingu, nebyl vůbec důvod si platit členství. A tak je to – dá se říci – dodneška. Ti, co si zachovali určitý poměr mezi servisovanými kancelářemi a coworkingem, tak fungují. Samozřejmě, lépe jsou na tom ti, kteří mají více kanceláří a menší plochu coworkingu. Ale ti, co zůstali u open space coworkingu, jsou v současné době bez šance na úspěch – a někteří už úplně skončili.

Jak se dařilo za složitých podmínek a restrikcí udržovat kontakt s klienty? Byla nějaká možnost „náhradního programu“?

AW: V rámci coworkingových center existuje více typů členství. Buď si můžete vybírat z jakéhokoli místa v daném open space, nebo můžete sedět v uzavřené malé kanceláři, můžete zvolit i tzv. virtuální členství, kdy má člověk možnost účastnit se všech akcí a být zahrnutý do zdejší komunity. Takže zcela logicky, když se původně konaly některé akce v rámci členství a člověk na ně mohl fyzicky docházet, tak nyní se tyto akce přesunuly do virtuálna, konají se online. Benefity přešly vlastně do digitální formy – to se netýká jen coworkingů. Společnosti hledají formy, jak si lidi udržet a jak je zaujmout do budoucna, podobně jako restauratéři, kteří otevírali okénka a zajišťovali rozvoz jídla apod., i coworkingy hledají různé cesty, jak si udržet klienty, nebo získat nové. Zahrnuje to i marketing, jak je nalákat, např. formou newsletterů, které oslovují nečleny i stálé zákazníky. Firmy budou nabízet svým zaměstnancům členství v coworkingu, protože budou hledat způsoby, jak se lidem pracuje co nejlépe. A uvědomují si, že lidé nebudou chtít dojíždět, jako to bylo před covidem. O to je důležitější marketing zaměřený na nečleny, takže myslím, že marketingová oddělení coworkingů se teď určitě nenudí.

Coworkingy tedy mění styl práce, některé budou muset přistoupit i ke změnám v uspořádání interiérů. Bude tam jeden větší společný prostor a zřejmě hodně menších kanceláří. A jak už jsme zmínili, mnoho společností v souvislosti se zaměstnanci na home office zmenšuje své kancelářské plochy. Takže to vypadá, že mnozí pronajímatelé budou hledat nové nájemce…

LH: Když jsem v před covidem hledala pro coworkingové operátory nějaký prostor, většinou jsem se mezi pronajímateli setkala s takovým názory jako: Já coworkingům nevěřím, já tady žádného operátora nechci – a to byla ještě doba, kdy operátoři byli ochotní platit nájem. Nyní žijeme v době, kdy zmenšují z úsporných důvodů prostory, uvědomují si, že vlastně potřebují 50 % nebo 75 % původních prostor. Ať už je to proto, že se snížily stavy, nebo se zaměstnanci budou střídat na home office a budou sdílet pracovní místa. Majitelům budov se uvolnily velké plochy. A co s nimi tak najednou? Ta poptávka není nijak dramatická, protože kdo dnes hledá velké prostory? Některé firmy při sjednávání nových podmínek zvažují, zda nepůjdou do jiných míst, třeba právě do servisovaných kanceláří, nebo si najmou něco menšího na rok nebo dva – a pak se rozhodnou, co a jak. Takže některé firmy přešly do plně servisovaných kanceláří – a majitelé budov mají prázdné prostory a nevědí, co s nimi. Zjišťují, že i velké nadnárodní společnosti, třeba i banky, najednou přecházejí pod operátory, pod servisované flexibilní kanceláře, kde nemusejí řešit nábytek nebo dlouhodobé smlouvy. A co nyní s těmi volnými prostory? A majitelé budov najednou volají a ptají se, jestli tu není nějaký operátor, který by měl zájem o jejich prostory. Takových pronajímatelů přibývá, poptávka z jejich strany je veliká. My poskytujeme pronajímatelům poradenství s tím, že zhodnotíme celé místo, zhodnotíme stávající nájemce, kteří tam jsou, a snažíme se hledat řešení. Máme poptávky nejen z Prahy, ale i z Plzně, Brna nebo Ostravy. Ale změnila se situace, operátoři si uvědomili, že jsou nyní takovým luxusním zbožím a jsou momentálně jedni z mála, kteří si pronajímají velké plochy. Řekla jsem – pronajímají, ale je to jinak. Protože když jsou nyní tak cenným klientem, uvědomili si, že nechtějí jít cestou nájmu, a navrhují, že na určité ploše budou provozovat sdílený prostor, něco vydělají a vezmou si z toho určité procento. Takže na základě manažerských smluv jsou ochotní jít do komplexů, kde má smysl provozovat coworking a servisované kanceláře.

Rozběhnout byznys v oblasti coworkingu stojí od začátku poměrně značné peníze, protože od samého otevření musí všechno fungovat na 100 %. Jaké jsou tedy možnosti pro pronajímatele?

AW: Hlavní rozdíl mezi tím, že se připraví nové kanceláře pro konkrétní firmu a dokončením nějakého coworkingu vnímám tak, že coworking je vlastně něco jako restaurace. Je to služba, placené členství a členové očekávají, maximální servis a to, že všechno bude perfektní. To je úplně jiný přístup, než má firma k zaměstnancům a opačně. Ti změnu kanceláří vnímají kolikrát i negativně, protože každá změna je těžká, ale jsou schopni nad některými nedokonalostmi mávnout rukou. To je, zásadní rozdíl – coworking je samostatné podnikání, které musí mít svůj byznys plán, připravené členství, předem zpracovanou analýzu potenciálních nájemců. I coworkingy jsou různé, mají různé cílové skupiny a každá funguje trošku jinak – je rozdíl mezi požadavky neziskovky, startupu nebo právnické kanceláře. Hodně záleží na koncepci, zda bude po prostoru poptávka a z jaké oblasti, tedy cílové skupiny se rekrutují klienti.

Jaká rizika či úskalí číhají na developera, pokud se rozhodne do svého projektu začlenit coworking?

LH: Spousta developerů a investorů zvažuje coworking a začínají ho považovat za nutnou součást kancelářských komplexů, ale nejen jich. Tam, kde je nová výstavba – byty, kanceláře, retail – tam začíná být coworking či servisované kanceláře nutností. A developeři si to dobře uvědomují, protože se to všechno krásně doplňuje. Když se nastěhují mladí lidé do novostaveb, tak ne všichni mají konkrétního zaměstnavatele a uvítají servisované kanceláře a coworking. Provozovatel tím získá určitou klientelu. A na druhou stranu, firmy, které sídlí v rámci administrativních komplexů, mají představu, že by v blízkosti mohl být nějaký coworking a servisované kanceláře – a začínají to vyžadovat i od majitelů komplexů. Poptávka je a hlavně navazuje na skutečnost, že mnoho firem v průběhu krize zmenšilo své prostory a nyní přemýšlejí o tom, že by v případě potřeby využívaly servisované kanceláře. Takže se to všechno tak nějak prolíná. Na druhé straně máme menší firmy, třeba startupy, které začínají v coworkingu a potom vyrostou a chtějí větší kancelář. A ne všichni se chtějí stěhovat. Pokud jim lokalita a sídlo vyhovují, rádi v tom komplexu zůstanou. Nyní je to tak nějak vybalancované a spousta investorů a developerů si to uvědomuje. Jsou schopni a ochotni na vlastní náklady coworking zařídit a vybavit, protože vědí, že to bude jejich konkurenční výhoda.

Má coworking šanci prosadit se i mimo velká města?

AW: Ta šance je velká, jak jsem už zmínila. Obecně se lidé budou moci v rámci globalizace vracet do menších měst. A vlastně již vidíme, že tady funguje model coworkingů, že se začínají rekonstruovat například městské knihovny a lidé využívají jejich prostory bez nutnosti platit členství. My děláme ve firmách různé průzkumy, mj. zda zaměstnanci mají možnost pracovat z domova. Protože se v tuto chvíli nastavují strategie ohledně práce, zda firmy uvažují o úvazcích typu „work from anywhere“. Lidé v tom případě nemusejí mít pevné místo v kanceláři, což je samozřejmě i smluvně podloženo. Ptáme se lidí, zda chtějí pracovat na home office a s tím souvisí i důležitý set otázek, zda k tomu mají doma podmínky, jestli bydlí v garsonce, zda mají vlastní pracovnu apod. Protože home office je do určité úrovně udržitelný jako nějaká mimořádná záležitost, ale dlouhodobě je potřeba zvažovat i další faktory. A ne každý člověk nebo ne každá firma si bude moci dovolit platit řádné členství. Já to vnímám tak, že pokud si starostové uvědomí, že by měli lidem umožnit pracovat dejme tomu ve veřejných prostorách, tak tím spíše se lidé budou moci vrátit do menšího města (nebo v něm zůstat). A pro starosty by bylo největším benefitem, že se jejich obec začne znovu zalidňovat. Jsem v kontaktu s představiteli firem a diskutujeme různé strategie. Přitom vidím, že pokud by starostové vyšli firmám vstříc, tak bychom se obecně mohli posunout správným směrem.

Už jsme hovořili o tom, že coworkingy by se mohly uplatnit i mimo velká města, ale je to poměrně nákladné. Takže to asi není úplně ideální pro soukromého investora…

LH: Měli jsme zájemce o coworking z menšího města, ale dospěli jsme k závěru, že dostat profesionálního provozovatele do tak malého města je problém, protože nějaký malý prostor by se jim nevyplatil. Když si totiž vezmeme, že ve sdíleném prostoru musí být kuchyňka, nějaké zasedací místnosti, místo, odkud budete moci v klidu telefonovat, tak takové vybavení už něco stojí. Pokud bychom z toho chtěli profitovat – nebo nějak alespoň přežít, měli bychom nabídnout dostatečný počet míst a zároveň mít hodně členů, aby byli schopni pokrýt náklady na výstavbu a vybavení coworkingového centra, tak tady nedává vůbec smysl mít něco malého a provozovaného některým z profesionálních operátorů. O ty prostory by se musel starat někdo místní. Ale je to každodenní starost, spousta fakturace, protože klienti tam nejsou na dlouho. Běžná práce provozovatele coworkingu je daleko náročnější než správa klasické administrativní budovy, kde jsou nájemní smlouvy třeba na pět let. Musel by to být někdo vyloženě odhodlaný, kdo to všechno dokáže pokrýt, aby to vypadalo hezky, aby tam bylo všechno, co tam být má. Zatím jsme nezjistili, zda to lze finančně zvládnout.

V zahraničí prý existuje i koncept jakýchsi mobilních či dočasných coworkingových center, která vznikají třeba v místech velkých staveb, kde působí hodně firem. Jak na to nahlížíte?

AW: Je to koncept, který by si určitě našel svou klientelu. Lze k tomu využít plně vybavené mobilní domy, obytné buňky apod. Je to spíše otázka designu a architektury – a to nechci příliš hodnotit. Pokud mluvíme o tuzemských podmínkách, myslím, že ve městech je dost domů, které ztratily svůj původní účel a jsou nevyužité, čili mobilní coworkingy teoreticky nedávají moc smysl tam, kde stavby jsou a hledá se pro ně nějaké využití… Samozřejmě rekonstrukce často historických domů je daleko náročnější než někam přistavit mobilní buňku, ale vidím v tom daleko větší budoucnost. Chtěla bych podotknout, že když navrhujeme kanceláře, tak přemýšlíme o potřebách zaměstnanců v takovém trochu urbanistickém duchu. To znamená, že se soustředíme na „potkávací“ plochy, které jsou pro nás stěžejní, na což se nabaluje to, co označujeme jako „občanskou vybavenost“, kdy například vybavujeme koutky pro rodiče s dětmi nebo hernu pro starší děti – to funguje úplně stejně v coworkingu, kde opravdu můžete najít zóny pro rozličné věkové hranice dětí. Vychází to z toho, co firmy vlastně potřebují. Když navrhujeme kanceláře, navrhujeme takové malé město. Není třeba pracovat v duchu „co člověk, to stůl“ nebo dělat lány open space. Prostory tu jsou a naší ambicí je využít je jinak a lépe a opravdu flexibilně. Když navrhujeme kanceláře, mluvíme o flexibilním pracovním prostoru. Flexibilní kanceláře nejsou navrhované na základě nějaké firemní hierarchie; uzavřené kanceláře, open space, zasedačky a malá kuchyňka, tak to v našem pojetí flexibilní kancelář není. Za flexibilní kancelář považujeme prostor, který je opravdu navržený na základě potřeb lidí, prostor, který se přizpůsobuje lidem a ne naopak.

Závěrem bychom si měli shrnout, co vlastně z naší diskuse vyplývá a jaké jsou – řekněme – odkaz nebo poselství do budoucnosti. 

LH: Krizí je zasažena řada lidí, ale na druhou stranu nám krize otevřela oči a vidíme věci, které jsme dříve moc nevnímali. Najednou jsme byli zavření doma, začali jsme i přemýšlet, jak to bude dál. Dříve každý považoval za svůj sen pracovat z domova a říkal si, že to musí být super. V současné době to většina z nás zažívá a najednou si uvědomujeme, že to až tak úplně skvělé není, že to vůbec není takové, jaké jsme si představovali, že jsme měli úplně zkreslené představy. Zároveň se nám otevírají úplně jiné možnosti a spousta firem přišla na to, že si udržela zaměstnance, kteří opravdu pracují, jsou odpovědní za svou práci a management je nemusí nijak kontrolovat, nedochází k tomu, že by jim šéfové nevěřili a nějak je hlídali. Každý převzal zodpovědnost za svou práci. A pokud to tak nebylo, s takovými zaměstnanci se firma rozloučila jako s prvními. To jsem slyšela v mnoha případech. Teď je doba, kdy my jako zaměstnanci začínáme mít jakousi svobodu. Myslím si, že home office tady bude nadále. Nebude třeba tak intenzivní jako teď, ale budeme si moci vybrat, naplánovat si čas a práci předem. Domnívám se, že produktivita práce bude daleko větší. Proto flexibilním kancelářím fandím, fandím i tomu, že firmy přemýšlejí, že ponechají možnost home office napořád, třeba jako určitý benefit, například na dva dny v týdnu, a umožní zaměstnancům využívat flexibilní kanceláře poblíž domova, aby nemuseli jezdit někam třeba hodinu za prací. Flexibilita je takový hezký mix – tak jak jsme si to přáli před covidem, který to uspíšil.

AW: Já mám už rok stejný odkaz: Pojďme maximálně využít té změny, kterou pandemie přinesla. Máme opravdu jedinečnou možnost učinit změnu strategie. Říci si, co všechno můžeme změnit v rámci firmy, protože z různých sociologických a psychologických hledisek je nejlepší v krizi vyřešit všechno, s čím je potřeba pohnout. Lidský mozek a psychika to zvládají lépe, než když změny přicházejí postupně. Klienti se na nás často obracejí s dílčími problémy a my s jejich vedením otevíráme otázky v daleko širším okruhu, z hlediska handicapů, diverzity, flexibilních úvazků apod. I třeba jestli lze v současné době v kancelářích, tak jak jsou navrženy, zaměstnat všechny, kteří by mohli v té firmě opravdu pracovat, což jsou třeba lidé po úrazech apod. I na takové otázky je nyní příležitost. Nastala doba, kdy je možné udělat ve firmě velké změny. Setkala jsem se i s pár společnostmi – označuji je jako „vyčkávače“ – které doufaly, že se brzy vše vrátí do starých kolejí, lidé zase začnou chodit každodenně do kanceláře. Většina z nich si už uvědomila, že vyčkávat nelze a něco se musí změnit. Je důležité se zaměřit na dlouhodobou strategickou změnu, všechno důkladně promyslet a naplánovat, nikoli dělat neuvážené krátkodobé změny. Ještě bych doplnila Lenku, že velká změna, kterou covid urychlil, byla, že dříve firmy vnímaly home office jako nějaký benefit. Jenže nyní je to standard, prostě flexibilní forma práce. Lidé mají důvěru vedení a za ni odvádějí kvalitní práci.

Poděkování patří společnosti CAPEXUS za organizaci akce a účastnicím včetně moderátora za zajímavé informace a názory.

Na stránkách společnosti CAPEXUS najdete záznam kulatého stolu. Společnost CAPEXUS se podílela  na designu interiérů. https://www.youtube.com/watch?v=fpXj2F3BTYc&t=313s&ab_channel=CAPEXUS

TEXT Arnošt Wagner, šéfredaktor časopisu Development news

FOTO Archiv Lenka Hrudíkový, archiv Apolena Weissová, archiv redakce, archiv CAPEXUS

CA IMMO PRONAJALA DALŠÍCH 1 400 M2 V KANCELÁŘSKÉ BUDOVĚ MISSOURI PARK V KARLÍNĚ

  • Novým nájemcem je advokátní kancelář Allen & Overy
  • Budovy Mississippi house a Missouri Park mají plánované dokončení v červenci
  • Obě budovy splňují nejen standardy na certifikace WELL Core & Shell a LEED Platinum, ale i WELL

CA Immo získala dalšího nájemce do nově připravované administrativní budovy Missouri Park, která je aktuálně ve výstavbě v prémiové lokalitě Prahy 8 – Karlína. Celkem 1 400 m2 kancelářských ploch si zde pronajala právní kancelář Allen & Overy. V současné době jsou souběžně dokončované objekty Missouri Park a Mississippi House pronajaté ze 40 % a jejich předpokládaný termín dokončení je letos v červenci. Obě budovy jsou součástí kancelářského areálu River City Prague na Rohanském nábřeží. Zakládají si na zdravém a atraktivním pracovním prostředí v kombinaci s využíváním moderních technologií, díky čemuž se profiluji jako kanceláře budoucnosti. Dohromady disponují téměř 21 000 m2 pronajímatelných ploch, čímž se celkový objem kanceláří v rámci River City Prague dostává na více než 80 000 m2. Celková investice CA Immo do budov Missouri Park a Mississippi House dosáhne cca 65 milionů euro.

Václav Jonáš, ředitel CA Immo v Praze, uvádí: „Velmi nás těší, že se Allen & Overy rozhodla jako svou novou adresu a pražské působiště využít právě kampus River City Prague v Karlíně. Pro nás je to potvrzením, že tento projekt přitahuje ze všech oborů inovativní firmy, které chtějí být dobře připravené na budoucnost, chtějí svým lidem zajistit atraktivní a zdravé pracovní prostředí v technologicky vyspělé budově a přitom je pro ně zcela zásadní i odpovědný přístup k životnímu prostředí. Osobně se na nové kanceláře Allen & Overy velmi těším a věřím, že budou dokonalým potvrzením toho, že kanceláře jako prostor pro práci, setkávání, relaxaci a budování firemní kultury zdaleka neřekly své poslední slovo. Věřím, že tým Allen & Overy bude podobně jako ostatní nájemci River City Prague naplno využívat i okolní zeleň a parkové úpravy, které v rámci projektu vznikají a mohou sloužit nejen k relaxaci, ale i k práci.“

Allen & Overy je mezinárodní právní praxe s přibližně 5 500 zaměstnanci. Od vstupu na český trh v roce 1992 si získala pověst jedné z nejlepších právních kanceláří v České republice. Pražská kancelář nabízí široké spektrum poradenských služeb v oborech práva společností, finančních transakcí (zahrnujících dluhový i vlastní kapitál), daní a soudních sporů.

Společnost CA Immo u všech svých projektů klade vysoký důraz na udržitelnost, nízkou energetickou náročnost a nízké imise. Obě budovy jsou již v certifikačním procesu na získání mezinárodních osvědčení LEED Platinum (hodnotí dopad stavby na okolí, spotřebu vody a energie, použité materiály a kvalitu vnitřního prostředí) a dále na certifikaci WELL Core & Shell (potvrzuje vysokou kvalitu vnitřního prostředí podporující zdraví a spokojenost svých uživatelů) a certifikaci WELL Health & Safety Rating (certifikace vzniklá v reakci na pandemii covidu-19 k podpoře bezpečného pracovního prostředí a zdraví zaměstnanců).

Mississippi House a Missouri Park doplní kancelářský komplex River City Prague, který v současné době zahrnuje tři kancelářské budovy třídy A (Amazon Court, Nile House a Danube House). Nové objekty byly navrženy dánským architektonickým studiem Schmidt Hammer Lassen a navazují na vysoký architektonický standard celého areálu River City Prague. Nacházejí se na Rohanském nábřeží přímo u řeky Vltavy a v blízkosti centra města.

Obě budovy budou mít osm nadzemních a dvě podzemní podlaží určené pro parkování s kapacitou 230 stání. Plánovaná je také úschovna kol a zázemí pro cyklisty včetně sprch. Součástí architektonického konceptu jsou mimo jiné ozeleněné terasy, flexibilně využitelné kanceláře s dostatkem denního světla a reprezentativní vstupní lobby. Průměrná odhadovaná roční spotřeba primární energie bude o 50 % nižší, než je česká norma pro energetickou náročnost nových budov. Tato výjimečně vysoká energetická účinnost je zajištěna mimo jiné využitím geotermální energie a tepelných čerpadel. Budovy budou dále vybaveny inteligentním LED osvětlením pozitivně ovlivňujícím cirkadiánní rytmus, bezdotykovým přístupem, pokročilou recyklací odpadu a šetrným nakládáním s dešťovou vodou. Jedinečné je i samotné umístění budov – v zeleni přímo na břehu řeky Vltavy a výhledem na Pražský hrad. Karlín je dynamicky se rozvíjející pražská čtvrť s velmi dobrou infrastrukturou a dostupností. Zdejší restaurace, kavárny a snadné napojení na cyklostezku i pěší promenádu ještě zvyšují atraktivitu celého projektu. Více informací naleznete na: www.mississippihouse.cz; www.missouripark.cz

TZ

Zumtobel přichází s futuristickým osvětlením pro maximální flexibilitu a udržitelnost

Portfolio značky Zumtobel, předního světového hráče v oblasti světelné techniky, se rozšiřuje o čtyři nové produkty s různými možnostmi využití. Do budoucna to znamená svobodnější, flexibilnější, udržitelnější a spolehlivější řešení při návrhu interiérů všeho druhu.

Společnost Zumtobel od letošního jara nabídne novou verzi světelného stropu CIELUMA. Tvoří ho modulární světelné panely pohlcující zvuk, jejichž konfigurace se dodává na zakázku v rozměrech podle požadavků zákazníka. Výsledkem je nekonečná řada možností a zcela nová úroveň vzájemného propojení světla, zvuku a prostoru. Nová svítidla CRAFT II znamenají další průnik Zumtobelu do průmyslové sféry. Poprvé u této řady nejde o samostatné řešení, ale o systém vytvořený na zakázku pro konkrétní prostředí. Nový ovladač LITECOM je kompatibilní s protokolem DALI-2 a tedy i se zařízeními, které v tomto systému fungují. A bezpečnostní svítidla G5 jsou výrazně trvanlivější než jiné modely a vyžadují méně údržby, takže k nim výrobci nabízejí pětiletou záruku, která platí i pro baterii. „Stejně jako každý rok přicházíme na jaře s kolekcí nových produktů, které potvrzují naše kompetence v oblasti inovací, technologií a kvality,“ říká Jan Vacek výkonný ředitel ZG Lighting Czech Republic.

CIELUMA – multidimenzionální a modulární světelná klenba

Nový velkoplošný světelný strop CIELUMA napodobuje denní světlo vskutku nevídaným způsobem. Působí přitom hned na dva nejdůležitější smysly, kromě zraku i na sluch. Světelné panely totiž tlumí hluk v intenzitě 0,85 αw podle normy ISO 11654, což má na organismus blahodárné účinky. Zároveň místnost osvětluje v souladu s konceptem Double Dynamic Lighting dynamickým, oživujícím způsobem. Celý systém se skládá z modulárních světelných panelů, které tvoří rozměrné hliníkové LED rámy a velkoplošné LED panely s textilním potahem. Každý blok je jedinečný a vyrábí se na zakázku v Rakousku z recyklovatelných materiálů ve volitelných rozměrech o délce až 75 m a šířce po 4,9 m. Moduly lze připevnit na strop, ale také na stěnu. V obou případech panely rozptylují rovnoměrné světlo a lze je instalovat v podstatě do libovolného prostředí s milimetrovou přesností. Díky konfigurátoru si lze vybrat optimální rozměry, tvar a design, případně barevný index a teplotu, světelný tok a účinnost LED. O příjemnou podobu světla se starají dvě textilní vrstvy – ta viditelná zvnějšku slouží jako difusér, který rovnoměrně a účinně rozptyluje světlo z jednotlivých LED svítidel do prostoru. Vnitřní textilní vrstva slouží jako lapač nečistot a zachytává jemné částečky prachu a hmyz tak, že je zvnějšku nevidíme. Světelný strop vznikl ve spolupráci s firmou TYPICO, která se specializuje na výrobu membrán. Její generální ředitel Thomas König o výsledném produktu prohlásil: „CIELUMA působí na několik smyslů současně. Moc se mi líbí, jak dokonale stejnoměrně osvětlený strop mění místnost v úplně jiný prostor. Působí to, jako kdybyste se nacházeli venku. Je to kouzelné.“

Výkon, který vydrží – CRAFT II

Udržitelná výroba a vysoký výkon, to jsou dvě nová samostatná svítidla řady CRAFT II: CRAFT II performance a CRAFT II plus. CRAFT II performance je vysoce výkonné stropní svítidlo v lehkém, ale odolném krytu z ocelového plechu. Je vyráběné v Německu v rámci bezuhlíkového procesu a díky šesti odlišným křivkám distribuce světla nabízí dokonale univerzální využití. CRAFT II plus se vyznačuje vynikající odolností a revolučním způsobem práce s teplem. K automatickému chlazení a čištění využívá dva základní fyzikální zákony, Venturiho a Coandův efekt. Originální stropní světlo patří do úplně jiné třídy než předchozí model a odolá vysokým okolním teplotám až do 70 °C po celou svou životnost (minimálně 100 000 h). Aby dosáhlo takového výkonu, chytře využívá tlaku, rychlosti a teploty vzduchu, velkou roli hraje i hliníkový kryt výtečně vedoucí teplo.

Obě svítidla jsou vybavena špičkovou optikou a senzory, lze je připevnit na mnoho způsobů, jsou kompatibilní se službami IoT, podporují protokol DALI a umožňují monitorovat lidskou přítomnost. A v neposlední řadě světelným výkonem dělají čest značce Zumtobel. Díky technologii TIR (Total Internal Reflection) odrážejí průhledné laserové optické členy světelné paprsky vcelku jako zrcadlo, což zajišťuje optimální světelnou distribuci po celé místnosti. Snižuje se i riziko oslnění, na čemž má zásluhu originální optika s dvěma možnostmi nastavení na úzké a široké svazky paprsků. Díky tomu systém dosahuje hodnoty UGR<19.  Jednotlivé modely jsou k dispozici ve třech velikostech od M po XL a ve třech odlišných barevných provedeních – ve stříbrné, bílé a černé verzi. Světelný výkon se pohybuje mezi 10 000 a 50 000 lm, na výběr je šest odlišných typů distribuce světla od velmi širokého po úzký svazek nebo asymetrické nasvícení. Jedinečná je i kombinace světelného výkonu a účinnosti. Model CRAFT II performance dosahuje hodnoty 21 000 lm ve velikosti M, CRAFT II plus ve stejné velikosti zvládá dokonce 25 000 lm. Výrobci se vyhnuli smíšeným materiálům, aby usnadnili recyklaci po dosloužení. Ekologická stopa je tedy minimální.

Světelná infrastruktura pro budoucnost

Intuitivní ovládací systém světel LITECOM nabízí širokou škálu uživatelských rozhraní a ovládacích jednotek pro nejrůznější možnosti využití v různých místnostech pro různé uživatele, od klasických vypínačů a nástěnných dotykových panelů až po mobilní aplikace a webová rozhraní. V každém případě je ovládání jednoduché a intuitivní, vhodné pro každodenní provoz. Jenže LITECOM znamená víc než jen ovládání světel – jde o flexibilní, chytrý a snadno škálovatelný systém. Jediný ovladač lze využít mnoha způsoby u malých systémů i velkých instalací. Ovládací systém světel tvoří jedinou integrovanou jednotku s budovou a systémem jejího řízení. LITECOM lze do systémů řízení budov snadno integrovat, můžeme ho připojit ke cloudovým řešením a používat ho v rámci internetu věcí. Nejnovější verze systému Zumtobel LITECOM podporuje protokol DALI-2 a s ním kompatibilní řešení a přístroje třetích stran, takže nepochybně obstojí i v budoucnu.

Vysoká kvalita, spolehlivost a udržitelnost

Bezpečnostní svítidla by měla být, pokud možno bezúdržbová. Toho lze dosáhnout především využíváním robustních a trvanlivých komponentů. Při vývoji jsme se soustředili zejména na baterie. Nová bezpečnostní svítidla řady Zumtobel G5 proto na baterie nabídnou pětiletou záruku. Nové bateriové články před použitím v bezpečnostních svítidlech Zumtobel procházejí náročným testováním, v němž obstojí jen nejlepší kusy. V nových verzích svítidel G5 mají baterie také větší rozměry. Větší rezervní kapacita prodlužuje jejich výdrž a až na pár výjimek umožňuje zachovat stejné teplotní rozpětí jako u jiných řad. Další předností je osvědčené tenké a diskrétní provedení. Nové verze svítidel jsou k dispozici prostřednictvím služby myProduct pro RESCLITE PRO jako bezpečnostní svítidla a pro veškerá značení únikových cest od společnosti Zumtobel.

(Autor snímků: Zumtobel)

Světelný strop CIELUMA místnost osvětluje v souladu s konceptem Double Dynamic Lighting dynamickým, oživujícím způsobem. Je to zážitek pro oči i uši.

 

Udržitelná výroba a vysoký výkon, to jsou dvě nová samostatná svítidla řady CRAFT II:  CRAFT II performance a CRAFT II plus.

 

Vysoce výkonné stropní svítidlo CRAFT II performance v lehkém, ale odolném krytu z ocelového plechu. Je vyráběné v Německu v rámci bezuhlíkového procesu a díky šesti odlišným křivkám distribuce světla nabízí dokonale univerzální využití.

 

CRAFT II plus se vyznačuje vynikající odolností a revolučním způsobem práce s teplem. K dosažení vysokého výkonu chytře využívá tlaku, rychlosti a teploty vzduchu, velkou roli hraje i hliníkový kryt výtečně vedoucí teplo.

 

Nejnovější verze systému Zumtobel LITECOM podporuje protokol DALI-2 a s ním kompatibilní řešení a přístroje třetích stran, takže nepochybně obstojí i v budoucnu.

TZ

JLL jmenovala Alexandru Tomáškovou Head of Office Solutions

Mezinárodní poradenská společnost JLL dnes oznámila jmenování Alexandry Tomáškové na pozici Head of Office Solutions s účinností od 1. května 2021. Na starosti bude mít kancelářský sektor, zejména problematiku pronájmů, strategii pracovního prostředí a projektové řízení. Kromě toho bude blízce spolupracovat s dalšími týmy ve struktuře JLL včetně společnosti Tétris, která poskytuje architektonické a interiérové služby, a s oddělením kapitálových trhů v oblasti služeb pro kancelářský trh.

Alexandra přichází do JLL po jedenácti letech strávených v komerční divizi společnosti Skanska, kde působila nejdříve jako Leasing Director, v posledních třech letech pak i jako ředitelka Skanska Property a výkonná viceprezidentka komerčního developmentu společnosti Skanska pro Maďarsko a Českou republiku.

Sabine Eckhardt, CEO pro střední Evropu v JLL, uvedla: „Díky Alexandřiným bohatým zkušenostem v oblasti rozvoje kanceláří dále posílíme naši silnou reputaci nejen na kancelářském trhu. Její znalosti zvýší již tak vysoce stanovený standard JLL a našim klientům tak přineseme ještě lepší kvalitu našich služeb.”

Andrew Peirson, generální ředitel JLL pro Českou republiku, řekl: „Přilákat manažera Alexandřina kalibru je důkazem síly JLL jako globálního realitního hráče a také lídra trhu tady v Praze. Její pracovní historie v oblasti pronájmů a budování kanceláří je přesně ten mix zkušeností a schopností, které potřebujeme nejen my, ale především naši klienti, abychom zvládli všechny výzvy, které nám přináší současná situace. V souladu s naší strategií „One JLL“ se Alexandra zaměří na propojení našich služeb v oblasti pronájmu kanceláří, strategii pracovního prostředí a projektového řízení, abychom nabídli našim klientům komplexní služby. Jsem nadšený z jejího příchodu do našeho týmu.“

Alexandra Tomášková dodala: „Značka JLL pro mne z pohledu dlouholetého klienta vždy představovala kvalitu, profesionální přístup a silné hodnoty. Těším se na práci s týmem špičkových profesionálů a na to, že díky mým zkušenostem s developmentem, pronájmem a také prodejem kancelářských budov budeme poskytovat klientům ty nejlepší služby.”

Profil:

Alexandra Tomášková je absolventka Slezské university v Opavě. Svou kariéru zahájila v poradenské společnosti Cushman & Wakefield a následně pokračovala v Red Group, kde pracovala na pozici leasing manager. Od roku 2010 působila v komerční divizi společnosti Skanska, nejdříve na pozici Leasing Director, v posledních třech letech pak i jako ředitelka Skanska Property a od loňského roku jako výkonná viceprezidentka komerčního developmentu společnosti Skanska pro Maďarsko a Českou republiku. Ve volném čase ráda cestuje a při návštěvě měst sleduje tamější architekturu – zejména kancelářské budovy.

TZ

V Evropě se projeví trend zahušťování měst

Filip Pokorný stojí v čele pražské kanceláře Chapman Taylor. Portfolio států, kde tato úspěšná nadnárodní společnost působí, je velice široké – od asijských zemí, jež jsou teprve v rozkvětu, až po vyspělé evropské země.

Právě fakt, že Chapman Taylor působí na tolika rozmanitých trzích, je skvělou příležitostí pro sledování obecných trendů urbanismu, pro získávání zkušeností i pro aplikaci a hledání nejlepších řešení pro každý projekt. Filip Pokorný spojil své jméno s firmou již před více než 13 lety. Práce ho baví, je velmi různorodá a zajímavá, i když ne vždy lehká. „Zatímco s plným nasazením sotva vyřídíte územní povolení, má dcera, která se narodila, když jsme zrovna s jedním z takových větších projektů začínali, vyrostla, naučila se chodit, mluvit a pomalu začíná počítat,“ dodává s úsměvem.

Ve firmě pracujete od roku 2007. Jaký byl váš profesní růst? Předpokládal jste, že zůstanete u jedné společnosti tak dlouho? Netoužíte po změně?

V kanceláři Chapman Taylor jsem začínal nedlouho po škole s pár lety praxe v několika kancelářích, po stáži v Brightonu. Sice jsem měl už čím porovnávat, ale stále jsem se měl ještě co učit. Tato společnost mne zprvu oslovila mixem mezi mezinárodními a lokálními projekty, s širokým záběrem od malých projektů po ty velké. Poté, co jsem nastoupil, mne pak velmi mile překvapila firemní kultura mezinárodní společnosti, kde se všichni chovali a dodnes chovají velice kolegiálně, korektně a táhnou za jeden provaz jako tým. Právě tato kultura je pro nás s Jonem (Jon Hale, další z ředitelů Chapman Taylor – pozn. red.) tím, co se snažíme ve firmě rozvíjet a někdy i chránit před našimi architektonickými egy.

Je podle vás vaše práce pestrá, nebo se snažíte, aby byla?

Mám to štěstí, že má práce je pestrá tak nějak přirozeně
– a ani se o to moc nemusím snažit. Každopádně v kanceláři se s kolegou Jonem Halem snažíme pestrost udržet i pro naše kolegy, aby měli možnost rozvíjet své schopnosti a znalosti napříč typologiemi či stupni projektů. Je to podle mne jedna z výhod naší kanceláře, kterou můžeme našim kolegům nabídnout.

Máte doktorát z urbanismu a regenerace brownfieldů. Obzvláště druhý obor je velice atraktivní a aktuální. Věnujete se brownfieldům i nadále?

Mám to štěstí, že se mohu kromě jiného stále věnovat urbanismu a brownfieldům. Tato problematika mě baví. Je pro mne atraktivní a svou komplexností představuje velikou výzvu. Kromě projektů, na kterých pracujeme v Česku – nová městská čtvrť Ameside v Plzni, regenerace pardubického lihovaru či regenerace areálu Mosilany – mám možnost vidět v rámci globální sítě Chapman Taylor i projekty velkého měřítka v zahraničí, zejména v Asii. Tam mohu sledovat ty nejaktuálnější trendy při navrhování měst v praxi, ať už je to fenomén smart cities, sponge city, či města krátkých vzdáleností.

Nemyslíte si, že se spolu s brownfieldy „ničí“ i mnohé architektonické skvosty jako staré fabriky apod.?

Nemám. Já osobně vidím trochu větší hodnoty v kvalitně fungujícím městě než v konzervaci časů dávno minulých. Tím nechci říct, že musíme vždy všechno zbořit, ale pokud má stavba zůstat, musí kromě své výrazné kulturní hodnoty prokázat i svou aktuální životaschopnost a to, že život lidí ve městě obohatí. Pokud je zachování takové stavby, která v minulosti vznikla někdy i náhodně a byla postavena za specifickým podnikatelským účelem, na úkor dneška, je to něco jiného. Pakliže její zachování vyžaduje kompromisní řešení urbanismu, či prodlouží proces regenerace o dlouhá léta, nebo dokonce zcela zablokuje regeneraci vyloučeného brownfieldu, tak to je pro mne cena příliš vysoká.

Na každý projekt se tedy díváte jako urbanista velice komplexně…

Je důležité, abychom vždy při regeneraci brownfieldů dali na misku vah čas a kvalitu prostředí a uvědomili si, co někdy naše trvání na sporných historických hodnotách znamená. Spousta lidí se nedožije kvůli takové historicky trochu cenné stavbě regenerace kusu města, v němž žijí, které mohlo sloužit právě jim. Často to je ještě ironičtější o to, že laici tyto stavby za krásné nebo hodnotné nepovažují.

Máte zodpovědnost za klíčové projekty společnosti v Česku. Které z nich jsou momentálně aktuální a které máte nejraději?

Máme něco přes 30 aktivních projektů v Česku, ale i jinde v Evropě, od urbanistických studií přes návrhy kancelářských nebo rezidenčních budov, obchodních center, rekonstrukce až po návrhy interiérů. Každý projekt, na němž se spolupodílím se svými kolegy, mám rád. Pro mne osobně jsou vždy nejbližší ty projekty, kdy si rozumíme s klientem, kdy děláme něco nového, inovativního a kdy projekt představuje nějakou výzvu, kterou musíme zdolat.

Na projektu se podílíte komplexně – od jeho vzniku až po realizaci. Jak nahlížíte na složité legislativní a schvalovací procesy a jak se s nimi vaše firma vyrovnává?

Doba plánování staveb je bohužel neúměrně dlouhá a nepředvídatelná, což asi víme všichni. Navíc je tento proces zcela bezbranný vůči obstrukcím a zlé vůli. Mám někdy pocit, že si neuvědomujeme, že lidský život trvá průměrně 70 let. A pokud dnes v Praze trvá povolení většího projektu průměrně sedm let, je to desetina našeho života. Ale když se kolem sebe rozhlédneme, tak ta desetina života se nakonec na kvalitě našich měst vůbec neodráží. Energii často věnujeme podružným technickým problémům, řešení obstrukcí apod. Je až absurdní, když vidíte, jak malé procento času i nákladů přípravy stavby tvoří návrh nebo koncepce, a co stráví byrokracie.

Věnujete se také designu retailu, plánování a regeneraci. Co to obnáší?

Pracuji a pracoval jsem na mnoha obchodních centrech a jejich rekonstrukcích. Obchodní centra a retail nejsou až tak vzdálené urbanismu a plánování dobrého města, jak to na první pohled může vypadat. Zejména aktuální trendy v této oblasti více a více vytvářejí z prázdných „schránek na obchody“ živoucí malé městské čtvrti. To je trend, který bude pokračovat a aktuální situace ho jen akceleruje. Nová obchodní centra budou polyfunkční stavby s různými náplněmi a různými typy veřejných prostor, byť většinou stále ještě krytých.

Máte na mysli spojení retailu s byty, volnočasovými aktivitami apod.?

Ano. Tímto směrem se ubírají dva naše aktuální velké projekty Ameside Plzeň i Galerie Pardubice a tímto směrem se ubírají také další projekty rekonstrukcí obchodních center, kdy nejde jen o kosmetické opravy, ale dost často i celkové přehodnocení a předělání koncepce. V budoucnu věřím, že přestavby obchodních center půjdou ještě výrazně dál a spíše než o rekonstrukci budeme hovořit o regeneraci, neboť jejich proměna bude velice výrazná.

Jaké jsou zde dílčí trendy? Co třeba multiplexy apod.?

Víte, osobně se domnívám, že právě těmto velkým neosobním kinům je odzvoněno a spíše se vrací trend malých klubových kin nebo kin s nějakou přidanou hodnotou.

Nastínil jste také pro mě velmi překvapivé „zahušťování měst“, nebo jak tento trend nazvat?

Ano. Zatímco např. v Asii, která je ještě často zcela nerozvinutá a urbanisticky se rozvíjí, v Evropě bude tento trend opačný. Nyní to můžeme vidět už třeba v Lipsku, kde se za posledních 30 let lidé stěhují z periferií zpět do centra města. Myslím si, že bude potřeba centra měst, a to i historická, přizpůsobit normálnímu životu a potřebám lidí. Potom je jasné, že naopak příměstské částí se budou vylidňovat a lidé se budou vracet zpět do měst, což celkově urbanismu velmi pomůže.

Říká se o vás, že umíte skloubit obchod s architekturou. Je na to nějaký recept?

Nemyslím. Nicméně musíme zajistit kvalitní prostředí, aby se naši kolegové mohli věnovat své práci a mohli zajistit své hmotné potřeby. Takže se musím s obchodní stránkou věci nějak statečně vyrovnat, aby měl kdo ty krásné projekty kreslit.

Jak moc vaši firmu postihla pandemie? Vidíte nějaké světlo na konci tunelu?

Za sebe to spíš cítím jako let v turbulenci, trochu to teď hází, ale snad to všichni přežijeme, brzy to přejde a my se dostaneme dál. Věřím, že nás celé to dění kolem covidu jako lidskou společnost, a tím i architekturu, posune do trochu jiného prostředí, s trochu jinými hodnotami a také poptávkou. Doufám, že bude tlak mj. třeba na to, aby naše stavby byly ohleduplnější k životnímu prostředí. Doufám, že stát bude nucen výrazně zefektivnit správu, aby pomohl ekonomice v rychlé rekonvalescenci, a to se promítne třeba i do zkrácení projednávání stavebních povolení, územních plánů apod.

Kristina Vacková / Foto: autorka a Chapman Taylor

Výstavba na míru poblíž velkých měst kraluje průmyslovému developmentu

Vyplatí se firmám investovat do haly na míru, nebo je ekonomičtější nastěhovat se tam, kde bude zrovna volno? Proč se na chystaném průmyslovém parku v srdci Ostravy podílí mimo jiné i městský architekt? A je pravda, že u hranic s Německem se průmyslovým parkům daří lépe?

 

O  tom jsme si povídali s Tomášem Kubínem (TK) a Danielem Kubizňákem (DK) z developerské společnosti P3. Tomáš Kubín řídí výstavbu společnosti v celé střední Evropě; Daniel Kubizňák má na starosti leasing a development českého portfolia průmyslových nemovitostí P3.

Mnohé firmy byly nuceny přesunout své aktivity do prostředí e-commerce. Jak se tato situace promítla do průmyslového developmentu?

DK: E-commerce v Evropě stabilně roste už přes 10 let a průmyslový development jde tomuto trendu naproti. Současná situace je ale specifická v tom, že skokově narostla poptávka v nejvíce žádaných lokalitách uvnitř, nebo v těsné blízkosti větších měst. To je pochopitelné s ohledem na enormní zájem o internetový prodej a distribuci. To stále více platí také pro segment potravin.

Přitom skladování potravin má jistě specifické požadavky. Jak moc dokážete být v případě takové poptávky flexibilní?

DK: Například Rohlik.cz s námi o možné expanzi v Praze jednal už před vypuknutím pandemie a měl proto obrovskou výhodu v tom, že si včas zajistil prostory ve východní polovině Prahy, které vhodně doplňují původní distribuční centrum v Liboci v západní části metropole. Extrémní nárůst objednávek během pandemie se mu díky tomu podařilo dobře vykrýt. Rozhodující ale byla poloha parku v Horních Počernicích, která je pro městskou logistiku ideální.

TK: Pro rychloobrátkové zboží a zejména potraviny se ale zdaleka nehodí každá hala. Tito klienti mají specifické požadavky na operativu skladu, kde zásobování zpravidla zajišťují kamiony, pro které je potřeba několik velkých nákladových ramp. Zároveň ale takový provoz vyžaduje i menší rampy a pak prostory pro vychystávání zboží a nakládání dodávek, které pak míří k zákazníkům. Nemluvě o dalších nezbytnostech, jako je vhodné osvětlení, ventilace a systém vytápění, zejména v kontextu chlazeného a mraženého zboží. Takový objekt pak musí fungovat jako supermarket, který má ale mnohem širší a pestřejší nabídku. Tyto „optimální“ podmínky ale nejsou developerským standardem, a ačkoli lze halu na takový provoz zpětně uzpůsobit, nese to s sebou nezanedbatelné náklady. Z dlouhodobého hlediska je tak mnohem výhodnější a udržitelnější dát si halu postavit na míru tak, aby stoprocentně odpovídala všem potřebám nájemce. Budova na míru se pak kolauduje na konkrétní provoz, což podstatně urychlí administrativní stránku celé výstavby.

Můžeme předpokládat větší míru výstavby nových projektů v blízkosti velkých měst?

DK: Nejen e-commerce si žádá průmyslové prostory v blízkosti nebo přímo v rámci velkých měst. Pozemky pro výstavbu na zelené louce jsou ve městech prakticky nedostupné, a proto se pro nové projekty stále více využívají brownfieldy. To je případ chystaného parku P3 Ostrava, i když ten vnímáme spíše jako výstavbu nové obchodní čtvrti, která plynule naváže na své okolí a budou ji tvořit výrobní a skladové haly, obchody, showroomy, kanceláře a další zázemí typické pro městskou zástavbu.

Čím se tedy ostravský projekt bude lišit od ostatních developerských projektů?

TK: Na návrhu projektu jsme spolupracovali s místním architektem Davidem Kotkem, který navazuje na urbanismus, jenž Dolním Vítkovicím vdechl architekt Josef Pleskot při revitalizaci areálu DOV a byl také konzultován s Městským ateliérem prostorového plánování a architektury (MAPPA). Náš projekt začleníme do industriálního území a zároveň chceme zapracovat různá udržitelná řešení s pozitivním dopadem na životní prostředí i na efektivitu provozu areálu a jednotlivých budov. Ať už půjde o fasády porostlé zelení, nakládání s dešťovou vodou formou podzemních retencí, využití lokálního zdroje tepla a technologické vody, nebo efektivní kombinaci přirozeného a umělého osvětlení, máme ambici posunout úroveň průmyslových staveb na vyšší úroveň. Kromě toho, že jde o výjimečnou investici v řádu několika miliard korun, jde o první brownfield v ČR, který P3 v takovém rozsahu využije. Region má bohatou průmyslovou tradici, na niž chceme přirozeně navázat a přinést do Ostravy nové pracovní příležitosti s vyšší přidanou hodnotou.

Ostrava je historicky průmyslové město – je podle vás obecně v Česku dostatek vhodných průmyslových prostor?

DK: P3 Ostrava je výjimečná tím, že přímo v širším centru města nabídneme přes 150 000 m2 prostor pro městskou logistiku, retail a e-commerce, ale i pro lehkou výrobu nebo R&D. Z polohy v centru města budou nadšeni právě obchodníci nebo logistici, kteří pro ně zajišťují zázemí. Budoucí klienti budou těžit z dobré dostupnosti kvalifikované pracovní síly. Totéž platí i pro náš park P3 Lovosice v Ústeckém kraji, kde můžeme nabídnout výstavbu hal podle požadavku klienta o celkové ploše téměř 30 000 m2. Lovosice jsou ale pro nájemce zajímavé i díky své poloze – 40 minut od Prahy a 60 minut do Drážďan.

Platí, že logistické haly u dálničních tahů do Německa se prakticky pronajímají samy?

DK: Až tak růžové to není, ale dobrá dostupnost do Německa je samozřejmě silný argument pro klienty s orientací na německý trh, kteří hledají prostory, jež mohou být dodány v relativně krátkém čase.

TK: V Lovosicích totiž máme celkem tři objekty s vydaným stavebním povolením, a realizaci tedy můžeme zahájit téměř okamžitě. Tohoto stavu se snažíme dosáhnout také v dalším parku, který připravujeme v Myslince u Plzně. Nachází se zhruba 15 km od centra města – a na druhou stranu je to z parku pár minut cesty na dálnici D5, což je nejen pro výrobní průmysl velmi výhodná poloha.

DK: Plzeňský trh průmyslových nemovitostí je po Praze a Ostravě třetím nejvýznamnějším trhem u nás a o prostory v parku s napojením na dálnici i příměstskou hromadnou dopravu je velký zájem. Nabídneme v něm jednotky od 3 000 do 30 000 m2. První halu začínáme stavět už letos a na přelomu roku se do ní bude možné nastěhovat.

Počítáte při výstavbě na míru i s nějakým „zeleným“ řešením?

TK: Všechny nové budovy P3 stavíme tak, aby dosáhly na mezinárodně uznávanou certifikaci BREEAM na úrovni Very Good, jež klade důraz na udržitelnost budov. Některé parky, jako právě P3 Lovosice však aktuálně připravujeme i na vyšší standard BREEAM Excellent. Velký důraz přitom klademe na to, aby řešení vyžadovaná certifikací byla především smysluplná pro provoz areálu či samotného nájemce. V Lovosicích jsme instalovali řadu technických řešení pro udržení vody v dané lokalitě, jako jsou retenční a vsakovací nádrže nebo speciálně navržené souvrství pod parkovací plochou, která zabraňují případnému průsaku znečištění do podzemních vod. Lovosice jsou v tomto ohledu regionální výkladní skříní zelených řešení v oblasti hospodaření s vodou. Podobný projekt, na kterém předvedeme to nejlepší z portfolia ekologických řešení, chystáme v parku P3 Prague D11 nebo v areálu P3 Olomouc. Tam ukážeme, jak může vypadat moderní udržitelný development a věříme, že se tam někteří nájemci inspirují.

Ne vždy je ale možné splnit zmíněné klíčové parametry, jako jsou velké město nebo blízkost Německa. Jaké možnosti pak nájemci mají?

DK: Faktem je, že pozemků vhodných pro průmyslovou výstavbu ve velkých městech není mnoho. V Praze jsou takové pozemky prakticky nedostupné. Musíme se proto na celou záležitost dívat z pohledu průmyslového nebo logistického provozu. Dojíždět 30 km je pro mnohé z nás nepředstavitelné, ale pro logistické společnosti jde o dobrý kompromis akceptovatelné dojezdové vzdálenosti a dostupnosti zaměstnanců. Právě Praha jako ekonomické centrum obzvláště trpí nedostatkem volných pozemků pro výstavbu. Jednou z posledních příležitostí pro výstavbu haly na míru je park P3 Prague D6 ve středočeském Stochově, kde je dostupných 17 000 m2, ale velikost jednotek můžeme flexibilně přizpůsobit. Název parku napoví, že je pohodlně dostupný z Prahy a zároveň je napojený na dálnici D6, takže je atraktivní i pro exportní firmy.

Jaká máte doporučení potenciálním nebo stávajícím nájemcům vašich prostor?

TK: Návrh a výstavba dobré průmyslové nemovitosti na míru není sprint, ale běh na dlouhou trať. Především povolovací procesy je třeba plánovat až několik let dopředu. Tento čas je pak ideální využít na detailní návrh provozu pro konkrétního klienta tak, aby co nejlépe odpovídal jeho potřebám a byl dostatečně flexibilní do budoucna. Odměnou za prozíravost a vynaložené úsilí pak bude skvělá budova, na niž budeme pyšní my i nájemce.

DK: Nebojte se při plánování haly nechat developera nahlédnout pod pomyslnou pokličku vašeho byznysu. Je totiž velmi pravděpodobné, že provozní nebo jiné otázky, které možná v danou chvíli řešíte, už řešil (nebo i vyřešil) pro některého z dalších nájemců. Kromě výstavby a leasingu máme vlastní expertní týmy pro asset, property nebo facility management, tudíž můžeme klientům poradit nejen při plánování a výstavbě, ale i při správě budovy anebo nastavení provozu uvnitř. V ideálním případě se všichni sejdeme u jednoho stolu, klient nám sdělí své požadavky a my následně vyhodnotíme, co lze, či nelze postavit, a zda to vůbec dává ekonomický smysl.

PR

Se Sergem Borensteinem nejen o Karlíně

Aktivity společnosti Karlín Group se od jejího vzniku na konci 90. let soustředily především do stejnojmenné pražské čtvrti.

Podařilo se jí zde realizovat mnoho mimořádných projektů. Výstavbu zde plánuje i v dalších letech. Developerské aktivity Karlín Group směřuje i do dalších částí Prahy, především do Modřan, Holešovic či do Smíchova. Společnost si zakládá na maximální architektonické úrovni všech svých projektů. Daří se jí, jak je patrné z různých prestižních ocenění „Best of Realty“ a „Stavba roku“ za realizaci projektů Palác Karlín, Corso Karlín či Kotelna. Spoluzakladatel Karlín Group Serge Borenstein odpověděl na naše otázky.

Karlín má stále čím překvapit a co nabídnout. V současné době zde se svými partnery aktivně realizujete tři projekty. Prozradíte nám o nich něco?

Ano, Karlín je samozřejmě srdeční lokalita, ale i další pražské části mají své zajímavosti, které mě přitahují. Na Rohanském nábřeží, v těsném sousedství Vltavy, v létě dokončíme KAY River Lofts. Tvář a podobu mu dal Ivan Kroupa, jenž propsal do minimalistických tvarů fasády proud řeky; dům má nádhernou dynamiku a skvělé dispoziční řešení bytů. Jedinečnost místa a blízkost řeky umocnila atraktivitu domu a všech 55 bytů je ještě před dokončením stavby prodáno.

Jste znám tím, že jste do Čech přivedl řadu zahraničních architektů. KAY je spíše výjimkou. Jak je tomu u druhého projektu, který vzniká v pulzující části Karlína v Křižíkově ulici?

Každý projekt má svá specifika: Ovlivňuje ho tvar pozemku, zasazení do lokality. Na novou budovu nenahlížím jako na jednotlivý objekt. Musí do lokality zapadat, dotvářet její tvář a ideálně ji dlouhodobě obohatit i svou funkcí. Proto vždy pečlivě zvažujeme návrhy architektů českých i zahraničních. Slovinský architekt Vasa J. Perovič navrhl v proluce v Křižíkově ulici elegantní a nadčasový dům, jenž vlastně sestává ze dvou domů se dvěma rozdílnými uličními fasádami směrem do Křižíkovy ulice. Ve vnitrobloku pak vznikl úžasný prostor s parkem a výhledy na Vítkov. S architekty studia Bevk Perovič rádi spolupracujeme. V Modřanech pro nás navrhovali jednu ze dvou budov projektu Zahálka.

DVA DOMY dostaly trefný název podle své vizuální identity. Mluvil jste o funkci domu. Jakou roli hraje právě tento?

Vždy dbáme na to, abychom udrželi a rozvíjeli živost a pestrost Karlína a jeho charakteru. Tuto myšlenku naplňují samozřejmě i DVA DOMY. Je to multifunkční projekt, jehož koncept přirozeně propojuje komerční prostory v přízemí domů s hlavní rezidenční částí ve vyšších patrech. V současnosti jsou dostupné bytové jednotky v dispozicích od kompaktních 2+kk, které jsou ideální pro mladé páry, přes prostorné 3+kk vhodné pro rodiny až po luxusní 5+kk rozprostírající se ve dvou podlažích. Výběr v rámci jednotlivých kategorií je opravdu široký, např. byty s označením 3+kk nabízejí podlahovou plochu od 65 m2 až po 155 m2; jednu či dvě koupelny, balkon, lodžii nebo terasu.

Všech 112 bytů, které nabízí projekt DVA DOMY, je na prodej, nebo si ponecháte část bytů jako nájemní?

DVA DOMY jsou naším prvním projektem, do něhož jako investiční partner vstoupila církev, konkrétně Biskupství královéhradecké. Všechny byty jsou určeny k prodeji a momentálně máme prodáno přes 50% bytů.

V jaké fází výstavby DVA DOMY aktuálně jsou?

Téměř symbolicky s jarem začíná vylézat projekt ze země, byly dokončeny vibroizolace a momentálně stavba realizuje 1.NP, kde budou zajímavé obchodní prostory.

Čím nás v Karlíně či jiných lokalitách překvapíte příště?

V Holešovicích jsme dokončili Student House, který získal i ocenění v Best of Realty. V Modřanech jsme dokončili první etapu rezidenčního projektu Zahálka. No, a v naší domovské lokalitě Karlíně budeme v dubnu startovat nový projekt, který nabídne 48 bytů v Sokolovské ulici a za jehož tváří stojí mladý česko-slovenský progresivní ateliér edit!

Prozradíte nám jméno nového projektu?

Určitě, nyní už ano – Iconik. A jeho tvář představujeme na titulní stránce tohoto vydání Development News!

PR / foto: karlín group

Stovky nových parkovacích míst v Praze na Černém Mostě

OBERMEYER HELIKA a.s. pracuje v pozici generálního projektanta a autorského dozoru na veřejně prospěšné stavbě parkovacího domu P+R v Praze na Černém Mostě. Nový parkovací dům, jehož hrubá stavba již stojí na místě bývalého pozemního parkoviště v Chlumecké ulici, nabídne až 880 parkovacích stání. Předpokládaný rozpočet činí 500 mil. Kč. Investorem projektu je Magistrát hl. města Prahy – Odbor investiční.

Stavba parkovacího domu byla zahájena 1. července 2020, předpokládaná délka trvání prací je 16 měsíců. Hotova bude v říjnu tohoto roku. I přes koronavirovou krizi stavební práce na této budově pokračují podle harmonogramu. V současné době je těsně před dokončením hrubá stavba a začínají se připravovat vnitřní vyzdívky a instalace. Touto realizací Magistrát hlavního města Prahy významně přispěje ke zkvalitnění dopravní situace v Praze 9, kde je parkovacích míst dlouhodobý nedostatek. Veřejně prospěšná stavba parkovacího domu bude zařazena do celoměstského systému P+R a výrazně zvýší parkovací kapacitu v dané lokalitě.

„Na projektu parkovacího domu v Chlumecké ulici pracujeme již od dubna 2013. V rámci příprav projektové dokumentace jsme zpracovali studii dopravního řešení místa, jednotlivé průzkumy a zaměření, dále jsme vyhotovili dokumentace pro územní rozhodnutí, stavební povolení a provedli výběr zhotovitele. V současnosti se věnujeme autorskému dozoru na stavbě,“ řekl Ing. Jiří Strašil, vedoucí projektu OBERMEYER HELIKA a.s. „Jedním z naších úkolů byla také technicko-poradenská činnost při zpracování žádosti o dotaci z fondů EU, která byla určena Magistrátu hlavního města Prahy. Připravena byla také studie rozšíření parkovacího domu – technická Due Diligence – jež výrazně napomohla získání dotace projektu,“ dodává Jiří Strašil z OBERMEYER HELIKA a.s.

Venkovní vzhled parkovacího domu je řešen tak, aby přispěl ke zpříjemnění okolí hlavní komunikace. Fasáda budovy bude částečně pokryta zelení. Parkovací dům je plánován jako čtyřpodlažní, v podélném směru je rozdělen středovou provětrávací šachtou. Jednotlivá polopatra jsou vůči sobě výškově posunuta, v důsledku tak vznikne osm polopater. Základ budovy parkovacího domu bude tvořit železobetonový monolitický skelet, do kterého jsou umístěny zateplené vestavby. Zde budou umístěny technické provozy, které jsou důležité pro vnitřní prostředí parkovacího domu.

Fotografie: aktuální situace na stavbě parkovacího domu P+R v Praze na Černém Mostě

 

Vizualizace stavby parkovacího domu P+R v Praze na Černém Mostě

 

TZ