Daramis, mezinárodní developerská a investiční společnost, vznikla před 20 lety. Zabývá se nákupem, výstavbou a správou rezidenčních nemovitostí a nemovitostí pořizovaných jako investice.

Martin Vachek působí ve skupině Daramis od roku 2013 a od roku 2016 zastává funkci výkonného ředitele. Požádali jsme ho, aby pro nás shrnul aktivity společnosti v letošním jubilejním roce.

Blíží se konec roku, což s sebou přináší příležitost k hodnocení. Jaký byl letošní rok pro Daramis?

Letošní rok byl a stále je velmi turbulentní a skutečně jako žádný jiný, který nás doposud potkal. Po jarní první vlně, která z dnešního pohledu jako vlna nevypadá, se zdálo, že se věci vracejí k normálu. Nicméně podzim nás opět vrátil do jarní situace a nejistota se opět vrátila. Rozdíl oproti jaru je však v tom, že již víme, o co jde. Naděje, že v roce 2021 se situace stabilizuje, nás povzbuzuje. Z pohledu naší společnosti lze říci, že rok 2020 byl úspěšný. Dokončili jsme výstavbu tří projektů, získali jsme územní povolení na další tři a do konce roku plánujeme zahájit stavbu projektu Prague Marina Nova, který stavíme se společností Lighthouse.

Byli jste v důsledku pandemie nuceni nějak pozměnit plány?

Na jaře jsme zvažovali posunutí zahájení výstavby našich projektů, ale nakonec jsme se rozhodli, že budeme pokračovat dále. Jinak co se týká přípravy nových projektů, zde k žádnému zastavení nedošlo. Povolovací procesy jsou v České republice tak dlouhé, že si developer nic takového nemůže dovolit.

Takže aktuálně máte v Praze ve výstavbě třetí etapu projektu Zelené Město a připravujete další část Mariny, v Plzni stavíte velký projekt Unicity. Můžete nám je představit podrobněji?

Ve všech třech případech jde již o několikáté fáze velmi úspěšných projektů, na které jsme opravdu velmi hrdí. Třetí fáze projektu Zelené Město, kterou nazýváme Premium, se liší od zbytku nabídky na trhu zejména tím, že skladba bytů zde skutečně cílí na trvalé bydlení. Většina bytů je 3+kk a 4+kk. Nejde tedy o projekt s malými investičními byty. Projekt Prague Marina 2 je naší vlajkovou lodí a bude představovat vrchol naší nabídky. Skvělá lokalita, umocněná bezprostřední blízkostí řeky, je naprosto jedinečná. Při přípravě projektu jsme kladli důraz na každý detail a jsem přesvědčen, že tento projekt bude velmi úspěšný. Již zájem před zahájením oficiálního prodeje tomu jednoznačně nasvědčuje. Poslední, třetí fáze projektu Unicity je odlišná od těch dvou předchozích, a to opět tím, že jsme zde vytvořili skladbu bytů takovou, aby zde mohli noví vlastníci skutečně bydlet.

Rezidenční projekty máte i v Rumunsku a Bulharsku… Jaký je rozdíl v povolovacích procesech u nás a tam?

V Rumunsku a Bulharsku máme po dvou projektech a každá z těchto zemí je naprosto odlišná. Když jsme na oba trhy před pěti lety vstupovali, tak jsem upřímně nečekal, že budou mezi těmito dvěma zeměmi tak výrazné rozdíly. Co se týká povolovacích procesů, tak je situace je obdobně složitá jako u nás. Proces je roztříštěný a množství stanovisek, která musíte získat, je rovněž obdobné. Zásadní rozdíl je ale v tom, že tam pozoruji v průběhu let zlepšující se tendenci, kdežto u nás je ten pocit přesně opačný.

Vedle rezidenční výstavby se zabýváte i komerčním developmentem a také projektovým managementem pro jiné investory. Jaké máte výsledky v těchto oblastech?

Jsme primárně rezidenční developer, ale máte pravdu, že vedle této naší hlavní činnosti vlastníme ještě dvě administrativní budovy, hotel a nabízíme služby projektového managementu. Zejména projektový management pro další investory se velmi dynamicky rozvíjí a dnes stavíme nebo připravujeme pro třetí strany více projektů, než kolik jich máme ve vlastním portfoliu.

V minulém čísle Development News jsme uveřejnili článek vašeho kolegy Tomáše Kadeřábka z Asociace developerů, kde působíte jako předseda představenstva, ohledně zdanění developmentu. Máte nějaký návrh, jak peníze transparentně přerozdělovat, aby šly tam, kde jsou potřeba?

Otázka zdanění developmentu, ať už ve formě přímých, nebo nepřímých daní, sektorového zdanění a různých forem příspěvků, které nejsou opět ničím jiným než formou zdanění, je dnes velmi intenzivně diskutována na všech úrovních. Jde o velmi komplexní problematiku, která se nedá jednoduše vyřešit. Nicméně my jsme se dostali na samou hranici únosnosti takového zatížení a dnes mnozí z nás uvažují, jak je to vůbec možné. Jasná je však jedna věc,  že každé takové navýšení nákladů bude promítnuto do konečné ceny bytů. Pokud se tedy na jedné straně volá po dostupném bydlení a na druhé straně se stále více a více komplikuje povolovací proces a zvyšují se daně a různé poplatky, tak rozumného výsledku nebude nikdy dosaženo.

Máte nějaký příklad ze zahraničí, který bylo možné uplatnit v našich podmínkách?

Vzhledem ke skutečnosti, že jsme na samotném chvostu celosvětových žebříčků co do trvání stavebních povolovacích procesů, tak mám skoro chuť říci, že bychom se mohli inspirovat v podstatě kdekoli. Ale teď vážně. Je třeba zjednodušit povolovací proces tak, abychom opět mohli být schopni povolovat a stavět nové projekty efektivně a rychle. Nový stavební zákon, který je nyní v Poslanecké sněmovně, je pro mě nadějí, že by se mohlo blýskat na lepší časy.

ak

Koncem příštího roku uplyne 30 let od zapsání společnosti CASUA do obchodního rejstříku. Nicméně skutečná spolupráce Olega Hamana a Aleše Poděbrada začala ještě o něco dříve, už 1. července 1990. Takže jubilejní je i rok letošní.

Za léta existence architektonické a projektové kanceláře se firma mnohonásobně rozrostla – z dvoučlenného konsorcia vznikla společnost s ručením omezeným, pro niž nyní pracuje na 70 architektů a stavebních inženýrů.

Měli jste tedy důvod slavit celý rok…

AP: My vlastně slavíme celých 30 let… De facto jsme začali před 1. červencem 1990, kdy jsme oba odešli ze svých pracovišť – Oleg z ateliéru Karla Pragera a já z ateliéru Karla Koutského. Každý z nás si přinesl jednu zakázku, já potřeboval architekta a Oleg potřeboval stavaře. Tak jsme si spolu sedli a začali jsme kreslit a říkali si, že jsme získali svobodu, že se můžeme rozhodovat sami za sebe. Jsme svobodní ve výběru zakázek, klientů a v práci. Počínaje 90. lety jsme začali kreslit něco, co se nám později rozvrstvilo. Práce přicházela (my jsme si ji nehledali) a zároveň se nabalovali lidi. Práce, kterou jsme během těch 30 let dělali, nás opravdu bavila a baví nadále.

Vzpomenete si ještě na ty první zakázky?

OH: Aleš měl udělat první prodejnu BMW v Praze 10, v Průběžné. Když jsem odcházel od Karla Pragera, měl jsem podmínku o odchodu: Zajistit projekt dostavby ZŠ Jitřní v Praze 4. Takže jsme oba potřebovali své zakázky dokončit. Jeden hledal architekta, druhý stavaře. Znali jsme se, tak jsme začali společně kreslit už někdy od března 1990. Název CASUA vznikl už tenkrát.

Co vlastně CASUA znamená?

AP: Nevěděli jsme, co vymyslet, tak nakonec vznikl název jako zkratka z Konsorcium Architektonických Stavebních a Urbanistických Ateliérů. Protože Coca Cola byla lepší než Kofola, udělali jsme z Kasua Casua.

Zní to poněkud cizokrajně…

OH: Věděli jsme, že tam nemůžeme dát tečky, protože by se to nemohlo registrovat jako zkratka, ale ve světě se může registrovat název, ovšem nesmí mít geografický význam, což nebyl ten případ. A navíc nám to znělo hezky i foneticky.

Jakou jste měli společnou vizi do budoucnosti po prvních realizovaných projektech?

AP: Pokusím se to shrnout v kostce ze svého pohledu. My dva se celkem dobře doplňujeme: Zaprvé jsme každý charakterově jiný a zadruhé každý máme svou profesi. Naším cílem bylo dělat hezkou architekturu, dotáhnout to do stavařiny a ideálně být u té stavby. To trvalo prvních pět šest let, do okamžiku, kdy přišel podle mne zlomový bod. V roce 1996 jsme začali s klientem debatovat o zakázce a o rok později jsme uzavřeli smlouvy na projekt v Praze 10, Na Vinici. To nás opravdu posunulo dopředu. Dělali jsme to od stabilizace územního plánu (v územním plánu byla tenkrát bílá místa) až do roku 2004, kdy byla poslední kolaudace. Tento projekt nás vyškolil odborně, v důsledku čehož jsme začali rozšiřovat ateliér. Tenkrát jsme si řekli, že firma nebude mít více než 25 lidí. Když jsme tu zakázku získali, udělali jsme jako architekti a projektanti první chybu ve svém profesním životě, protože jsme se zaměřili na jednoho klienta a neřešili ostatní zakázky. Měli jsme v té chvíli hodně práce, ale vůbec jsme neměli čas myslet na budoucnost – co bude, až to klient dostaví. A tak jsme kolem roku 2000 měli malinko stres a v důsledku toho jsme začali portfolio klientů rozšiřovat tak, abychom vždycky měli nosnou zakázku a k ní nějaké menší. Z osobního pohledu byly pro mne roky 1996–2000 co do růstu firmy zlomové.

Přejděme k současným projektům. Zúčastnili jste se soutěže na zlínskou nemocnici. Co dalšího máte obrazně ještě na stole?

OH: Vyhráli jsme ve Zlíně jako člen sdružení čtyř subjektů veřejnou obchodní soutěž na novou krajskou nemocnici. Na tak velkých zakázkách je třeba vždy nějakým způsobem kooperovat. My jsme v tomto případě byli garantem BIM struktury, koordinace projektu a následně jsme garantovali asi polovinu objektů, které tam byly. Víceméně jsme si prošli všechna odvolání, potvrzení úřadu pro hospodářskou soutěž. Situace je taková, že jsme vyhráli – na což jsme hrdí, ale změnila se politická situace a čekáme na podpis smlouvy o dílo. Stavět špitál na zelené louce, s tím se člověk jen tak nepotká. Absurdní je, že při současné epidemii chybějí ve Zlíně lůžka a pacienty s covidem vozí do Brna. Takže to, co se děje, je pouze politikaření…

V čem jste byli v soutěži lepší než konkurence?

AP: V zadání projektu nemocnice bylo řečeno, že má být užit BIM. Naší výhodou je, že už někdy v roce 2004, aniž jsme tušili, o co přesně jde, jsme měli ve firmě jednoho vizionáře IT, který nás upozornil, že existuje software, který umí projektovat ve 3D. A my jsme si tenkrát koupili 27 licencí. Začali jsme v tom kreslit a teď po 16 letech sklízíme plody práce, kdy se snoubí architektura s technikou a informacemi v modelu. Jsou to zakázky, které se narodily díky tomu, že jsme začali tímto způsobem pracovat. Proto můžeme dělat zakázky jako Zlínskou nemocnici, nebo projekt Bořislavka. Pracujeme na něm společně s ateliérem Aulík Fišer architekti. Jako projektanti projektujeme pro KKCG zakázku Bořislavka v BIM.

Vraťme se k otázce zaměření ateliéru…

AP: Vznikli jsme klasicky jako architekt a stavař – a jak jsme se postupně rozrůstali, je nás dnes v ateliéru okolo 70. Máme určitý počet architektů a určitý počet stavebních inženýrů. Všichni kreslí na počítačích s plnými licencemi. Architekti vymýšlejí projekty, my je kreslíme. Zároveň přijímáme i servisní zakázky, to znamená, že pracujeme pro klienty i dodavatelské firmy, které mají své architekty.

Které projekty jste realizovali v poslední době?

OH: Letos se dokončovala Waltrovka sever, obytný celek včetně rodinných domů. Zkolaudoval se bytový projekt Karlínské dvory II, což je zajímavý projekt mezi ulicemi Křižíkovou a Sokolovskou, a jeden projekt ve Stodůlkách. Změnil vlastníka a celý jsme ho překreslili. Zúčastnili jsme se letos relativně hodně soutěží a při 70 lidech v ateliéru máme i mnoho menších zakázek, přičemž některé jsou úspěšné a některé ne. Což může nastat i tehdy, že developer není úspěšný. Např. jsme nakreslili přestavbu a transformaci objektu věznice v Mladé Boleslavi na nové centrum s výškovou dominantou.  Projekt prostě leží, ale ne kvůli nám. Takže někdy se objeví i frustrace, že to zrovna nejde, ale to má každý. Musíme mít sílu jít dál a být schopni unést tyto dílčí ztráty, které jsou na cestě dopředu.

Co vás čeká v krátkodobém horizontu?

AP: Já bych vyšel z letošního roku. Protože to, co se stalo začátkem roku, únor–březen–duben kvůli covidu, zatřáslo s projekty. Zpozdily se, někteří velcí developeři dokonce práce pozastavili a až na jednoho je zase za několik měsíců spustili.

Jaký typ projektů to nejvíce ovlivnilo?

AP: Byly to jak rezidenční projekty, tak i jeden administrativní, které se spustily letos v září. Vedle toho se zpracovávaly ostatní nasmlouvané zakázky, takže letošní rok pro nás vypadá lépe než minulý. Rosteme pomalu nahoru. A plán na příští rok? Ten si vždycky děláme dopředu a vycházíme ze soutěží, které jsme vyhráli, či zakázek dlouhodobě nasmlouvaných s klienty. Nebo to jsou věci, které jsou domluvené, ale ještě nejsou pod smlouvou. Zatím tedy výhled na příští rok vypadá pozitivně ať už v našich autorských projektech, tak v servisní činnosti. Doufáme, že se nám podaří uspět v některé velké soutěži, v nichž figurujeme v posledních kolech. My jsme v této chvíli opatrní optimisté.

Budete se soustředit hlavně na rezidenční projekty?

OH: Bytů je obecně nedostatek. Mimo velké soubory je tu spousta drobnějších věcí, kdy se dostavuje struktura města v prolukách, některé objekty se bourají, nové se stavějí, to vždy bylo a bude. Otázkou zůstává, jak to bude s kvalitou bydlení dál. Spousta developerů si dává zpracovávat analýzy a pak se teprve rozhoduje. Podle mne se nemusíme obávat, že bychom práci v rezidenčních projektech neměli, když se nestane nic zásadního.

Projekty nemáte jen v Praze…

OH: Zlín je toho důkazem. Nějaké drobnosti máme mimo Prahu a na Slovensku, ale zatím žádný větší projekt typu jako bylo v minulosti bratislavské letiště.

Atelier CASUA figuruje v různých nadacích a profesních organizacích, často jste aktivními účastníky veletrhů, a to nejen v ČR…

OH: V roce 2007 jsme dostali nabídku se stát členem sítě Equator Europea Architects, kde bylo asi 13 ateliérů ze 13 zemí. Nabídku jsme přijali. Nám ta spolupráce dávala smysl; jedním z hlavních momentů je, že se společně účast-
níme veletrhů, např. MIPIM v Cannes, se stánkem. Jsme vlastně jediné české studio, které má svůj – byť malý – ale stánek. Pochopitelně krize v roce 2008 semlela firmy ze západní Evropy, takže některé ateliéry už neexistují nebo vystoupily. Equator se v důsledku toho trochu zmenšil. Dnes v něm kralují hlavně skandinávské země a my. Takže kupodivu všechny země, které hrají dobře hokej – s ústředím ve Stockholmu. Zajímavé je, že švédský Equator Stockholm je členem Swedish Green Building Council, tedy uznávané vedoucí instituce ve světě trvalé udržitelnosti – a my máme možnost od nich čerpat ty nejnovější poznatky. To, že tady o takové poznatky není mezi developery až takový zájem, nebo někdy jen tak na oko, to je věc druhá. Ale my díky tomu máme přístup k velice cenným informacím. Jsme také členy České rady pro šetrné budovy a Česko-izraelské smíšené obchodní komory. Když jsme se hledali možnost, jak přispívat na dobročinné účely, vybrali jsme si věc, která nás zaujala: Cenu Arnošta Lustiga za odvahu, statečnost, lidskost a spravedlnost. Podmínkou podpory této ceny byl právě vstup do Česko-izraelské smíšené obchodní komory, kde jsme zjistili, že velice dobře funguje a mezi členy je mnoho šikovných lidí a je pro nás zajímavá i obchodně. Takže se to krásně propojilo.

Arnošt Wagner / Foto: archiv Casua

Kvalita dopravní infrastruktury v ČR patří podle zprávy Světového ekonomického fóra mezi nejhorší v EU. Její rozvoj přitom hraje klíčovou roli v rozvoji ekonomiky státu.

Proto vládní Národní investiční plán pro léta 2020–50 eviduje požadavky na investice v resortu ministerstva dopravy ve výši přes 6 bil. Kč. To je 77 % celého plánu, což by vyžadovalo přibližně dvojnásobek současné úrovně resortních investic. Je zřejmé, že tato částka významně převyšuje možnosti veřejných investic v ČR a najít zdroje pro financování v tomto rozsahu je zřejmě nereálné. Dopravní síť tvoří jeden strategický celek a jako takový je třeba její rozvoj a údržbu také plánovat, bez ohledu na skutečnost, zda je ve správě státu, krajů nebo obcí.

Do údržby je třeba investovat

Doprava stojí také před úkolem vybudovat tzv. chytrý dopravní systém, tj. vybavit dopravní infrastrukturu a vozidla moderními technologiemi, které výrazně zvýší bezpečnost provozu, přispějí k plynulosti provozu, zkvalitní poskytované služby a podpoří pohony na nefosilní paliva (tzv. čistou mobilitu). Každý může sledovat houstnoucí provoz na našich silnicích a dálnicích, plnící se železniční spoje na příměstských linkách či plná parkoviště na okraji metropole. Kromě rozšiřování a zkvalitňování sítě páteřních silnic a dálnic je prioritou ČR v dopravní oblasti také intenzivní modernizace železniční dopravní cesty a výstavba nových vysokorychlostních tratí v transevropské síti. O kvalitě a funkčnosti jednotlivých částí sítě často rozhoduje stav mostů.

V ČR byl zaveden propracovaný systém evidence a správy mostů, který má oporu v zákonných předpisech a technických normách. Hlavním problémem je však nedostatek stabilně přidělených finančních prostředků na správu, údržbu a opravy mostů, který by měl mít vazbu na hodnotu dopravní infrastruktury ve správě jednotlivých majitelů. Je nutno předpokládat průměrné náklady ve výši 2% ročně původní investice aktualizované o každoroční inflaci. To znamená, že při 100 letech celkové plánované životnosti mostů je třeba vynaložit dvojnásobek původních investičních nákladů na jejich výstavbu. Tato oblast je dlouhodobě značně podhodnocena a stav mostů zejména ve správě krajů a obcí se neustále zhoršuje. Přitom dopravní infrastruktura se bude ještě značně rozšiřovat. V tabulce je uveden podíl mostů ve špatném, velmi špatném a havarijním stavu, jejichž zatížitelnost je snížena o 40, 60 až 80 %.

Chybějí odborníci

Dalším problémem je nedostatek lidských zdrojů, dlouhodobě chybí až třetina odborně způsobilých pracovníků. Důvody lze spatřovat v platových poměrech ve státní správě, vysoké odpovědnosti a značných požadavcích na odborné vzdělání a zkušenosti, ale i v nedostatku stavebních inženýrů na trhu práce a v klesajícím zájmu o studium stavebních oborů na VŠ.

Část stavebnictví financovaná z veřejných zdrojů může v době krize působit stabilizačně – tato příležitost by neměla být promarněna. České stavebnictví má asi 8%podíl na celkové hrubé přidané hodnotě; je srovnatelné s evropskou úrovní a multiplikačním účinkem 3,5 má stavebnictví velký vliv na domácí produkci. Po poslední hospodářské krizi po roce 2009 se však stavebnictví ze všech odvětví hospodářství vzpamatovávalo z důsledků krize nejdéle. Jednou z nejdůležitějších podmínek pro příznivý vývoj stavebnictví je dlouhodobá stabilita veřejných investic. Veřejný prostor nakupuje většinu stavebních prací od privátních dodavatelů. Soukromý sektor potřebuje existenci dlouhodobé investiční strategie a financování k efektivnímu plánování svých kapacit a investic aspoň na pět let dopředu. Stejně tak vzdělávání, výzkum a vývoj v této oblasti nutně potřebují proticyklickou politiku veřejných investic.

Kvalitativní kritéria nejsou prioritou

V letošním roce je evidentně dost prostředků na přípravu i realizaci staveb. Otázkou je, zda se je podaří smysluplně využít. Rekodifikace stavebního zákona bude snad dokončena příští rok před volbami, ale odborná veřejnost již pochybuje, že to výrazněji přispěje k urychlení procesu povolování staveb. Pro infrastrukturu dopravní, vodní, energetickou a telekomunikace je důležitější změna zákona č. 416, která bude platit od začátku roku 2021.

Přitom existuje mnoho příkladů, které dokládají neefektivní nakládání s financemi. Uvedu aspoň dva. Projektanti jsou stále vybíráni většinou na základě nejnižší nabídkové ceny, kvalitativní kritéria jsou vedlejší. Pokud projekt není pro danou stavbu optimální, zhotovitel nemá v současném systému téměř žádnou možnost předložit úspěšně návrh na podstatnou změnu vedoucí ke zlepšení díla. Tato koncepce vychází z evropské směrnice 2014/24/EU a z judikatury Soudního dvora EU. Před rokem sice SFDI vydal Metodiku pro zlepšení díla, která umožňuje postupovat v tomto případě podle mezinárodních obchodních podmínek FIDIC, ale v praxi se zatím prakticky neuplatňuje. Administrativně, právně i časově je to stále komplikované. Zato dříve se návrhy na zlepšení díla běžně realizovaly a bylo možné je podat již ve fázi podání nabídky zhotovitelem, kvalitní návrh mohl uspořit náklady a zrychlit výstavbu.

Nabídková versus finální cena

Architektonické soutěže o návrh umožňují vybrat z mnoha variant estetické, dispoziční, funkční a konstrukční řešení požadované stavby s vyváženým poměrem ceny díla a kvality návrhu stavby. V případě významných mostů a lávek by se proto mohly využívat častěji. V České republice však výsledek architektonických soutěží na mosty často vyvolává silné rozpaky a kultura soutěží o návrh zaostává za jinými evropskými zeměmi. Problémy jsou v soutěžních podmínkách, které jsou pro inženýrské konstrukce formulovány pouze Českou komorou architektů bez příslušného podílu ČKAIT. V roce 2013 vydala IABSE směrnici pro soutěže o návrh mostů, v níž se požaduje, aby v porotě byla alespoň polovina mostních inženýrů. U nás obvykle v desetičlenných v porotách běžně zasedne polovina architektů, polovina politiků a jeden nebo výjimečně dva stavební inženýři. Nelze se pak divit, že vybrané návrhy jsou sice často exkluzivní, ale obtížně realizovatelné a velmi nákladné. Není výjimkou situace, kdy cena realizace je několikanásobkem ceny předpokládané v soutěži o návrh, nebo se zhotovitelé ani nenajdou. Když původní cenový předpoklad nevyjde, tak to někdy spraví dotace.

V našem systému mají bohužel politické a právní důvody přednost před technickými i finančními. Složitost stavebního práva a značně limitovaná možnost jeho vymáhání při povolovacích řízeních je zčásti následkem roztříštěnosti kompetencí mezi jednotlivá ministerstva, kde neexistuje shoda na systematickém přístupu k rekodifikaci veřejného stavebního práva. Dalším problémem je proces zadávání veřejných zakázek a jeho následná kontrola; v reálném světě by měl více využívat tržní konzultace a soutěžních dialogů s odbornou veřejností zejména při infrastrukturních projektech. Pro technicky náročné inženýrské stavby by se také měl více využívat systém zadávání Design & Build.

Ministerstvo dopravy ČR, SŽ a ŘSD mají snahu řešit uvedené problémy, ale zatím to stále není celospolečenskou prioritou. Nechce se věřit, že se čeká na další havárie mostů.

Ing. Milan Kalný