Uplynulé dva roky byly nesmazatelně poznamenány celosvětovou pandemií, nyní zase probíhá válka na Ukrajině. Všechny tyto události se podepisují i na realitním trhu.

Český realitní trh se momentálně potýká s mnoha problematickými trendy, v nichž hraje roli samozřejmě i vysoká inflace a rostoucí náklady na pracovní sílu a stavební práce. Výstavba developerských projektů se stává nákladnější, což vede developery k opatrnosti. Český trh je v popředí zájmu velkých investorů ze západní Evropy, Asie i USA, ale současně je zde i mnoho domácích investorů. Colliers, společnost zabývající se službami v oblasti komerčních nemovitostí a správou investic, se pod tlakem dění na Ukrajině rozhodla po více než 28 letech opustit Rusko a Bělorusko. Jaké trendy je možné očekávat, jsme se zeptali Marka Richardsona, ředitele a vedoucího oddělení průmyslových a investičních služeb a CEE Investment Services ve společnosti Colliers.

Českému trhu chybějí velké transakce, i když aktivita na trhu je vysoká. Dominují zejména rezidenční a průmyslové nemovitosti. Čím je to způsobeno?

Preference sektoru průmyslových a logistických nemovitostí (I&L) odrážejí současný globální trend investorů a jsou dány preferencemi investorů v oblasti rezidenčních nemovitostí a I&L poté, co pandemie covidu-19 urychlila strukturální změny v životním stylu a výdajových zvyklostech spotřebitelů i lidí. S nárůstem práce z domova, rostoucí důvěrou v elektronické nákupy a utrácením online byl v globálním měřítku zaznamenán meziroční nárůst o 54 % v sektoru nemovitostí I&L a 89 % v sektoru rezidenčních nemovitostí v porovnání s roky 2019–20. Předpokládáme, že tento globální investiční trend bude pokračovat.

Jak je pojem ESG (environmental, social and governance services) a jeho respektování důležité v současných investičních trendech? Cítíte, že se jeho význam stále zvyšuje? Jaké jsou benefity ESG programu?

Jeho význam roste, většina investorů uvádí, že je hlavním a stále důležitějším hlediskem v jejich investiční strategii a strategii rozhodování. Nedávný průzkum Colliers Global Investor Survey ukázal, že 30 % investorů očekává, že aktiva splňující požadavky ESG dosáhnou v příštích třech letech hodnotové prémie 5 %. Výhody existence programu ESG a budov, které splňují předpisy ESG, se mohou odrazit v ocenění nemovitosti a v tom, kolik je investor ochoten zaplatit za koupi aktiva dnes stejně jako v jeho budoucí likviditě (jeho budoucí schopnosti prodeje na trhu a poptávce investorů).

Rok 2021 byl na trhu s průmyslovými nemovitostmi považován ze rekordní. Poptávka dosáhla historického maxima a neobsazenost minima. Čím je to způsobeno, pandemií covidu-19? Rekordní úroveň poptávky je podpořena rostoucí rolí e-commerce na českém trhu v roce 2021.

Ano, částečně jsou to oba faktory, které přispěly k růstu jak profesní/korporátní poptávky po prostorách, tak poptávky investorů. Poptávka investorů odráží měnící se preference investorů a stav pracovního/firemního trhu a také společnosti, které se snaží zajistit svůj dodavatelský řetězec do budoucna pomocí near-shoringu a výroby s kvalifikovanou pracovní silou s nižšími mzdami blíže Evropě. Střední a východní Evropa, a zejména Polsko, je příjemcem tohoto trendu.

Jaké další trendy tak důležité události, jako pandemie nebo současná válka na Ukrajině, nastartovaly?

Již nyní vidíme známky toho, že firmy s požadavky na nemovitosti hledají další průmyslové, skladové a kancelářské prostory a chtějí se přesunout přes hranice za vnímanou stabilitou a bezpečím z Ruska, Ukrajiny a Běloruska. Ve střednědobém horizontu budou z tohoto trendu nejvíce profitovat ekonomiky a realitní trhy Polska a v menší míře i České republiky. Česká republika již nyní skutečně zaznamenává nárůst poptávky po vhodných prostorách pro bydlení a dočasné ubytování lidí v době války a rozvíjející se krize.

Míra neobsazenosti kanceláří se stabilizovala a nájmy naopak stále rostou. Jaké vidíte trendy v této oblasti?

Česká republika je tradičně stabilním trhem s kancelářskými prostory, kde se historická míra neobsazenosti nikdy příliš neodchýlila od úrovně kolem 9–11 %. Dokonce i během pandemie, kdy mnoho zaměstnanců pracovalo z domova, jsme v České republice nadále zaznamenávali stabilní míru neobsazenosti kancelářských prostor. To se zdá být v rozporu s širším trendem, kdy na mnoha západoevropských trzích míra neobsazenosti kanceláří vzrostla. Vzhledem k omezenému počtu developerských projektů a nabídce nových kancelářských projektů v Praze očekáváme, že tento trend a míra neobsazenosti trhu budou i nadále stabilní. Vzhledem k vysoké inflaci a rostoucím nákladům na pracovní sílu a stavební práce bude výstavba developerských projektů nákladnější, což následně povede k tomu, že developeři budou při spekulativní výstavbě opatrnější a mohou se snažit zajistit si vyšší úroveň nájemného při uzavírání nových nájemních smluv.

Kdo jsou v tuto chvíli investoři na českém trhu? A kdo naopak investuje na trhu zahraničním?

Na českém trhu dominuje domácí kapitál, což je částečně dáno globální pandemií omezující možnost zahraničních investorů cestovat do České republiky. Stále vidíme silný zájem o trh ze strany hlavních investorů ze západní Evropy o dobře umístěné, moderní kanceláře, zatímco zájem o průmyslové a logistické sektory je silný také z Asie a USA.

Lze nějak porovnat stávající situaci u nás a ve světě z pohledu investora? Jak je na tom Česko?

Realitní trh v České republice je pro investory stále atraktivní lokalitou. Země má silnou základnu domácích investorů, což poskytuje komfort na trhu i zahraničním investorům. Vzhledem k tomu, že Česká národní banka v posledních šesti měsících zvyšovala úrokové sazby rychleji než banky, budou investoři méně nakloněni pořizování realitních aktiv s výnosy denominovanými v českých korunách a mohou stále více vyhledávat investice s pronájmy a měnou denominovanou v eurech. To může následně vytvořit rozdíly na českém trhu s nemovitostmi, kdy investoři budou rozdílně oceňovat aktiva denominovaná v českých korunách a v eurech.

O co je v současné době největší zájem? Co lidé nejčastěji kupují?

Zájem investorů o český trh s nemovitostmi zůstává silný napříč všemi sektory. Vzhledem k velkému množství čes-
kého domácího kapitálu a zahraničního kapitálu, který chce v zemi investovat, si pak čeští investoři nemusejí nutně dovolit luxus omezit svou investiční strategii na určité sektory. V České republice trvá silný zájem investorů o dobře pronajaté a umístěné moderní kanceláře, zatímco sektor průmyslu a logistiky následuje celosvětový investiční trend a zůstává nejvíce konkurenceschopným a nejatraktivnějším sektorem pro investory, kteří hledají v zemi
příležitosti.

Jakým výzvám momentálně čelíte a co plánujete do budoucna?

Rostoucí stavební náklady budou mít negativní dopad na trh s nemovitostmi. Česká národní banka zvýšila úrokovou sazbu (a náklady na úvěry) mnohem rychleji než ostatní národní banky, což může mít ve svém důsledku za následek zpoždění mnoha projektů a snahu developerů financovat raději v eurech než v českých korunách. Menší počet developerských projektů v přípravě bude mít negativní dopad na úroveň likvidity na českém realitním trhu a celkový objem transakcí. V době, kdy mnoho českých fondů zažívá příliv kapitálu investorů, kteří hledají investice do nemovitostí, to bude mít následek, že čeští investoři a fondy budou stále více hledat přeshraniční investice v regionu střední a východní Evropy a v širší Evropě. Na tuto skutečnost reagujeme a vzhledem k mým zkušenostem a času strávenému prací ve Varšavě a na polském realitním trhu těsně spolupracujeme s naším místním týmem kapitálových trhů v Polsku na vyhledávání vhodných investičních příležitostí pro české investory. V současné době máme s českými investory působícími v Polsku rozpracované investiční projekty v hodnotě přibližně 180 mil. eur a očekáváme, že tato hodnota dále poroste.

Kristina Vacková / foto: Colliers a Shutterstock

Železobetonový skelet dvou budov, které staví společnost Penta u Masarykova nádraží, dosáhl nevyššího bodu.

Projekt polyfunkčních budov britské architektky Zahy Hadid představila Penta veřejnosti před šesti lety, stavba začala vyrůstat podél ulice Na Florenci od března loňského roku. „První byly betonové piloty, které jistí statiku budov. S těmi jsme začali v listopadu 2020. Základová deska byla hotová před rokem. Když pominu různé přípravné práce, každé patro devítipodlažní budovy jsme stavěli zhruba 23 dní,“ říká Pavel Streblov, ředitel Penty Real Estate pro komerční výstavbu. Podle něho vyšla hrubá stavba na 600 mil. Kč.

Atypická stavba s unikátní fasádou

Už podle betonového skeletu je patrné, že jde o atypickou stavbu. Každé podlaží je odlišné, patra jsou navzájem posunutá do vějířovitého uspořádání tak, aby mohly vzniknout kaskádovité terasy. Nosná konstrukce vznikala s velkou přesností už kvůli fasádě, která bude stavebně nejkomplikovanější částí budovy. „Fasáda je spíš uměleckým dílem než stavebním prvkem,“ říká Pavel Streblov. Její jednotlivé části začne Penta instalovat v létě; s dokončením nezvyklého pláště obou budov za 0,5 mld. Kč se počítá až v červnu příštího roku. Kotvy pro upevnění jednotlivých dílů fasády budou sice připraveny už letos v dubnu a květnu, ale hodinářská práce navěšování jednotlivých dílů potrvá skutečně celý rok. Jejich sesazování musí být totiž na milimetry přesné, vzhledem k použitým materiálům tady má stavařina spíše charakter finální strojírenské výroby. Pro její realizaci si Penta Real Estate vybrala firmu Sipral, která má zkušenost s obdobně náročnými projekty. Příkladem může být La Defense Arena v Paříži nebo Fondation Louis Vuitton od Franka Gehryho.

Třetí nejnákladnější oblastí jsou pak veškeré technologie v budovách, které Pentu přijdou na 300 mil. Kč. V budovách vznikne celkem 21 000 m² kancelářských ploch, první dvě podlaží nabídnou 6 000 m² pro obchody a restaurace. „Polovina ploch už je pronajata, o dalších jednáme. O centrum Prahy je stále značný zájem, mít kancelář či obchod v prémiových budovách světoznámé architektky láká i přes vysokou cenu za pronájem, který dosahuje 28 eur/m²,“ dodává Pavel Streblov.

Změny projektu podle požadavku památkářů

Za několik let diskusí s odborníky i veřejností prošly polyfunkční budovy řadou změn. Penta musela snížit původní projekt o celé jedno patro, částečně ukrojená je i symbolická věž ze zlatých lamel. Od ní se pak výška budov směrem ke Karlínu schodovitě snižuje. Dlouho se také hledala finální podoba fasády s organickými tvary, které jsou pro Zahu Hadid typické. Na jednu stranu bylo zapotřebí vyjít vstříc požadavkům především památkářů, limity změn však stále držela londýnská kancelář Zaha Hadid Architects, která dílčí úpravy projektu průběžně navrhuje. Pokud mají budovy nést jméno ikonické architektky, nesmí se ani v detailu ztratit její rukopis. Výrazně pozitivním novým prvkem je maximalizace zelených ploch. Zelené terasy a střešní zahrady mají v součtu 4 200 m², výrazné budou i pětadvacetimetrové šikmé pásy rozličných rostlin, které jsou součástí fasády.

Snaha podstatně zamezit efektu tepelného ostrova a přispět k udržitelnému konceptu lokality je důvodem, proč projekt získal precertifikaci ekologického standardu LEED Platinum. Obě budovy by měly být dokončeny ve druhé polovině příštího roku. Do konce příštího léta Penta Real Estate společně s městem také zásadně rozšíří ulici Na Florenci, parkoviště u Masarykova nádraží změní na náměstí s novými vchody do metra. Celkové náklady na projekt, který Penta plánuje dokončit ve druhé polovině příštího roku, by měly dosáhnout 2,5 mld. Kč.

Budova od Zahy Hadid je pouze první částí rozvoje území. Urbanistickou studii zástavby rozsáhlého brown-
fieldu u Masarykova nádraží od studia Zaha Hadid Architects představila Penta v květnu 2016. Po počátečních příznivých ohlasech se studie stala předmětem ostré společenské diskuse. Pro část pozemku u autobusového nádraží Florenc tak společnosti Penta, ČSAD Praha holding za podpory Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy vypsaly v loňském roce novou urbanistickou soutěž. Jejím vítězem se stal tým složený z architektonických studií UNIT architekti, A69 – architekti a MARKO & PLACEMAKERS. Rada hl. m. Prahy odsouhlasila výsledek soutěže letos v březnu. Stavební povolení pro dvě budovy od Zahy Hadid v těsné blízkosti Masarykova nádraží získala Penta Real Estate v únoru 2021. Do celého rozvojového území plánuje investovat celkem 10 mld. Kč.

PR

Colliers Czech Republic, přední světová společnost zabývající se službami v oblasti komerčních nemovitostí a správou investic, letos oznámila nástup několika nováčků napříč různými službami jako součást strategického plánu růstu společnosti potřebného k lepšímu zvládnutí dynamiky trhu a potřeb klientů.

Jedním z nich je Mark Richardson, který se nedávno připojil k týmu Colliers Capital Markets v Praze. Přestoupil na tuto pozici z týmu Colliers Investment v polské Varšavě, kde strávil posledních 18 měsíců, než spojil síly s českým týmem, který tvoří Andrew Thompson, Tomas Szilagyi a Konstantin Cordery. „Těším se, že se mohu připojit k rozšiřujícímu se týmu Colliers v Praze a navázat na dosavadní úspěchy týmu,“ řekl Mark Richardson, který je velmi dobře obeznámen nejen s českým realitním trhem, ale i s kapitálovými trhy střední a východní Evropy a má více než 21 let zkušeností s prací v realitním průmyslu.

Rok 2021 a trendy na trhu s nemovitostmi

„Inflace stále globálně roste a následně i náklady na výstavbu, které mají dopad na trh s nemovitostmi, a náklady na vývoj v letošním roce,“ říká Mark na dotaz ohledně aktuální situace na českém trhu. „Náklady na suroviny a platy stavebních prací pořád rostou, což vede k inflaci, což teoreticky znamená, že by se také měly zvyšovat úrokové sazby. Pokud se náklady na půjčení peněz na pořízení nemovitosti zvýší, teoreticky by cena nemovitostí měla tento nárůst odrážet a ceny by měly odpovídajícím způsobem zpomalit kvůli vyšším nákladům na půjčky,“ myslí si Mark. „To se však nutně nemusí stát, protože na trhu zůstává značné množství aktivního kapitálu, který hledá příležitosti k investici do nemovitostí, což znamená, že investoři jednoduše přizpůsobí své požadavky na návratnost, aby vyrovnali dopad vyšší úrokové sazby, a v důsledku toho se předpokládá, že výnosy zůstanou v krátkodobém horizontu stabilní a nezměněné,“ předpovídá Mark.

Na otázku, kam bude v dohledné době proudit kapitál, zastává Mark Richardson názor, že v České republice stále existuje velké množství „frustrovaného“ domácího kapitálu, který hledá potenciální investiční příležitosti. Tento fakt nadále udržuje jeho investiční tým zaneprázdněný. Jsou tady náznaky, že  kvůli nedostatku příležitostí v České republice se budou čeští investoři stále více  snažit investovat za hranicemi.

Český a polský investiční trh mají odlišnou dynamiku

Mark se stará o mezinárodní investory i o české fondy. „Pomáhám mnoha českým investorům při hledání vhodných investičních příležitostí v ČR i v Polsku,“ říká Mark Richardson. A pokračuje: „Často se setkávám s tím, že mluvím s českými investory o investičních možnostech v jejich vlastní zemi, a nakonec polovinu času s nimi strávím v dis-
kusi o jiných investičních příležitostech, výhodách a atraktivitě polského realitního trhu nebo o dalších příležitostech ve střední a východní Evropě.“ Zdá se, že mnoho českých investorů se snaží alokovat svůj kapitál v Polsku. Zatímco historicky byli v České republice aktivní němečtí a rakouští investoři a financující banky, nyní jsme svědky silných známek toho, že se čeští investoři snaží rovněž investovat v Rakousku a Německu, částečně z důvodu nedostatku investičních příležitostí a institucionálních investičních produktů v České republice,“ říká. A dodává: „Jednou ze silných stránek, které v Colliers napříč regionem střední a východní Evropy sdílíme, je naše dobře propojená platforma, kde můžeme snadno spojit různé regionální příležitosti a předložit je našim klientům.“

Jedním ze zajímavých postřehů Marka je odlišná dynamika českých a polských investičních trhů. Česká republika je podobná většině západoevropských trhů, přičemž 50 % všech transakcí obvykle představuje domácí kapitál, zatímco v Polsku je přibližně 95 % veškerého kapitálu investováno na lokálním trhu zahraničními investory – obvykle jsou to investiční manažeři z USA, Británie, Německa a Jižní Koreje nebo z Londýna, kteří v Polsku investují. Jsme si vědomi možnosti, že v blízké budoucnosti bude vytvořen první polský realitní investiční fond (REIT), který pomůže transformovat zdejší investiční prostředí.

„Došlo k výraznému posunu směrem k průmyslovému sektoru, který je preferovanou třídou investičního sektoru, mimo kancelář a maloobchod. Globální pandemie covidu zrychlila růst online maloobchodních prodejů a měnící se spotřebitelské návyky i to, jak maloobchodníci na tyto změny reagují,“ říká Mark a podotýká, že americký módní prodejce GAP nedávno přijal rozhodnutí zavřít všechny své kamenné obchody ve Velké Británii, Francii a Itálii, ale bude i nadále obchodovat online a věří, že na celém světě bude následovat více podniků, nejen módních značek.

Mark poznamenává, že retailové parky jsou vůči těmto změnám i nadále odolné. Jako jedna z velkých výhod těchto parků se v době globální pandemie ukázala možnost zaparkovat v bezpečném venkovním prostředí poblíž vybraných maloobchodních prodejen. Nejen proto se tento investiční produkt stal relativně atraktivní investiční příležitostí ve srovnání s nákupními centry.

Katarína Karmažinová