Moderní obec musí být resilientní

/0 Komentáře/in , /by

Představitelé obcí a měst čelí v posledních letech problémům, s nimiž se v minulosti nesetkali – a často na ně ani nebyli připraveni. Nejdříve pandemie covidu, pak skokové zdražování energií a nyní uprchlická krize. A do toho ještě „běžné“ krizové situace – výkyvy počasí s vichřicemi (někde i tornádem), sem tam povodeň nebo jiná lokální katastrofa. Jak se s tím mají vyrovnat?

 

Cílem je, aby obce byly resilientní, tedy odolné, houževnaté a schopné flexibilní reakce. V rozhovoru o tom mluví Radka Vladyková, ředitelka Svazu měst a obcí ČR.

 

Čím se resilientní obec liší od té obyčejné?

Je to celková změna filozofie. Město či obec by měly být vnímány jako jeden funkční celek, v němž žijí lidé. A ten funkční celek by měl přinášet maximální komfort bydlení a naplnění potřeb 21. století. Slovo smart je většinou považováno za synonymum pro tzv. inteligentní neboli digitální technologie. A ty technologie jsou vždy pouze nástrojem k tomu, abychom došli k určitému cíli. Takže cílem není město celé očipovat, odatovat – a data sbírat, ale je to jen nástroj k tomu, jak o městě rozhodovat, aby fungovalo, jak fungovat má.

 

Co se ukázalo v posledních letech v praxi?

Hlavní filozofický posun vnímání je v tom, že události posledních let nám ukázaly, jak je naše společnost zranitelná a jak proti té zranitelnosti dokáže účinně působit akční a flexibilní územní samospráva, vedení měst a obcí. První, kdo na počátku covidového období šil roušky, rozvážel dezinfekce, zajišťoval nákupy nebo obědy starým lidem, bylo vedení měst a obcí ve spolupráci s hasiči, s dobrovolníky apod. To bylo o velmi rychlé aktivitě starostů nebo vedení měst. Covid byl první hrozbou a v rámci toho se ukázalo něco, o čem se nám ani nezdálo, že by se kdy mohlo stát – a to bylo uzavírání obcí. Hned se řešilo, jak vyvážet odpadky, jakým způsobem zajišťovat zásobování apod. A najednou jsme zjistili, jak je ten blahobyt, na který jsme dlouhodobě zvyklí, zranitelný. A že musíme najednou začít uvažovat, že může přijít další ohrožení. Sotva jsme vystřídali dobu covidovou, přišlo zdražení energií a najednou spousta lidí – i obcí – vydává úplně jiné částky za energie. Zase obrovské výdaje a zase to byly města a obce, které zareagovaly jako první. Zajišťovaly půjčky, poradenské servisy, mnohé obce už mají nějaké metodiky, jak lidi nasměrovat, aby přešli k jinému dodavateli energií, aby nepadli na sociální dno. Prostě se musejí o lidi postarat. A zase je to na úrovni starostů nebo vedení obcí. No a aktuálně, když si vezmeme konflikt na Ukrajině, tak první, kdo pomáhal, byli starostové. Ti spolu telefonovali, během pár hodin byli ve spojení, aby si předávali informace – a humanitární pomoc začala na úrovni obcí. Je to o tom, že starostové jsou nejblíže občanům. Také ve zprávě OECD o hodnocení covidové doby bylo uvedeno, že územní rozdrobenost ČR je v tom přínosem. Je velice akceschopná a velmi rychle dokáže zareagovat, protože ten systém je flexibilnější než státní aparát. No a vedení měst a obcí najednou zjišťuje, že digitální a moderní technologie jsou strašně zranitelné. Příkladem je Olomouc, kde byl velký kybernetický útok a na 14 dní byly vyřazeny sítě a počítače. Takže najednou se to opravdu otáčí – to, co bylo smart, inteligentní nebo digitální, je strašně zranitelné. Vlastně stejně jako celá společnost!

 

Jak si tedy v tomto případě slovo resilientní vykládat?

Není to pouze odolný, ale má daleko širší přesah. Je to organismus, který dokáže pružně zareagovat na negativní vliv, který na něj zapůsobí a dokáže beze ztráty své identity třeba i za cenu určité časové ztráty nebo nějakého dočasného omezení pokračovat dál ve svém způsobu života. Je strašně důležité, aby vedení měst, obcí i regionů, když se o nich rozhoduje, už uvažovalo o tom (oni to již dělají), že neexistuje pouze fixní krizový plán, v němž si řekneme, že když začne povodeň nebo covid, tak zavolám sousedovi do vedlejší obce apod. Jde o to, že to musí být opravdu flexibilní systém, dostatečně schopný pružně a velmi rychle zareagovat a většinou i dvoufázově až třífázově.

 

Tak to lze rozfázovat?

První fáze, kdy nastane ohrožení, znamená rychle zareagovat, získat správné informace a vědět, co dělat. Pak po kratší době je důležité nastavit systém na dlouhodobější překlenutí dané situace a třetí fáze je vyhodnocení rizika, k čemuž slouží všechny inteligentní, digitální a nové technologie. Protože jsou již posbíraná data, takže v zájmu předejít riziku v budoucnosti či negativnímu vlivu je nutné si to vyhodnotit. Dalším krokem je nastavit taková preventivní opatření, abychom podobné riziko do budoucna eliminovali. A zde je důležité, abychom dokázali pojmenovat, v čem ten původní systém nebyl dostatečně zpracován nebo popsán. Tím se vlastně celá společnost posouvá stále dále, právě k té schopnosti žít a přežít i nepřízně osudu. A stejným způsobem reagují systémy obce. Takže resilientní obec je taková, která má dobře popsané procesy a své rozhodování a dobře ví, jaký je její cíl a kam směřuje. A je to opačným směrem od toho smart (chytrého, inteligentního) města, které je založeno vyloženě technicistně. Tam je předpoklad, že když budeme mít všechno v datech a budeme řídit město podle dat, tak to bude nejlepší, co pro to můžeme udělat.

 

Nyní tu máme velkou vlnu utečenců, kteří prchají z Ukrajiny před válkou. Musíme je okamžitě ubytovat a umístit. Ty první jsme ubytovali v hotelech a nyní je stěhujeme do tělocvičen. Co dál?

Je to přesně to, o čem jsme se bavili. Na začátku to pro nás byla novinka, museli jsme situaci velice rychle řešit, protože ta vlna byla poměrně masivní. Nyní si to vyhodnotíme, a kdyby se podobná situace ve společnosti opakovala, už budeme mít příslušné procesy popsané. Prostě první uprchlíci přišli rychleji, než jsme stihli nějakým způsobem zareagovat. Tak se stalo, že jsme je dočasně ubytovávali v hotelech, kde je kapacita téměř vyčerpaná, a tak je nyní umísťujeme do sportovních zařízení.

 

Jak by měl privátní sektor ideálně navazovat na resilientní obec?

Aby se město mohlo rozvíjet jako funkční systém, je potřeba zapojit všechny aktéry – veřejnou správu, občany i soukromý sektor. Aby našli vzájemnou shodu a aby si tam všichni našli nějakým způsobem uspokojení a všichni věděli, jaká je jejich role, protože se prolínají. Při strategickém i územním plánování v rámci města je třeba o něm přemýšlet jako o funkčním systému. Hledat a najít vybalancování i v územním plánování. V Čechách to 30 let po revoluci ještě moc neumíme, ale budeme se to muset naučit. Zvykli jsme si, že třeba rozvoj měst a obcí závisí hlavně na veřejných, státních nebo evropských financích. Je nám jasné, že tyto peníze budou docházet, protože nevíme, zda peníze Evropské unie ještě budou k dispozici na konci programového období. Anebo nebudou…

 

Z toho vyplývá, že se na takovou situaci musíme předem připravit. Jak?

My jako Svaz měst a obcí České republiky shromažďujeme a uvádíme jako příklady dobré praxe města a obce, kde mají dobrou spolupráci se soukromým sektorem, PPP projekty aj. Je to pro nás klíčové, protože se neobejdeme bez zapojení soukromého sektoru a privátních peněz do rozvoje veřejné správy nebo veřejného sektoru. Musíme se naučit dělat to tak, že město připraví plánovací nebo jinou smlouvu s developerem – developer dá na rozvoj určitou částku nebo v příslušné hodnotě postaví třeba mateřskou nebo základní školu.

 

Je to standardní součást fungování obce?

Jistě, protože obec potřebuje vlastní peníze na to, aby svítily lampy, čistily se chodníky, jezdily autobusy. Pokud někdo chce přivést tisícovku nových obyvatel, pak je logické, že by k tomu měl připravit i část zázemí pro obyvatele. Je to naprosto legitimní, funkční a na západ od nás dlouhodobě zažitá praxe. A proto developeři říkají, když to funguje v Německu, proč to nejde u nás?

 

Zeptám se stejně: Proč to nejde i u nás?

Bohužel stále ještě doplácíme na takové řekněme velikášské plánování z let 1990–2000, kdy mnohé územní plány jsou naddimenzovány na obrovskou výstavbu domů. Pak se samozřejmě naráží na to, že „my vám ty domy nepovolíme, protože nemáme školu, není dostačující infrastruktura“ apod. Proto je neustále důležité se na to celé dívat jako na systém, který funguje v jednom městě a byl dobrý i pro souseda. Takže je zde nutná spolupráce v rámci celého regionu.

 

Praha si založila vlastní developerskou společnost. Je to určitá cesta?

Nechci kritizovat, ale pozastavila jsem se nad tím, že si Praha vydala vlastní pravidla a ten „příspěvek“ nazvala kontribuce. Nevím, kdo to slovo vymyslel, ale když si vezmu Říčany nebo Jihlavu, tak všichni to mají nastavené jako spolupráci. Celý rozvoj je o spolupráci a nalézání shodných řešení, aby se všichni aktéři zapojili a byli spokojení. A slovo kontribuce, co si pamatuji z dějepisu, tak vždy znamenalo poplatky za násilně uzmuté území ve válce, takže ve mně to slovo samotné evokuje boj. Ve mně automaticky evokuje, jako že developer násilně osídlí území v Praze – a v žádném případě to slovo není o spolupráci a konstruktivním řešení při společném zájmu rozvoje města. Ale to prosím berte jako názor Radky Vladykové.

 

Jak tedy privátní sektor více zapojit?

Developer – nebo kdokoli jiný ze soukromého sektoru – musí po těch 30 letech najít společnou řeč s veřejným sektorem, zbavit se nedůvěry. V rámci města je klíčem snažit se o společný a vyvážený rozvoj území, aby se na něm podíleli všichni aktéři. Protože jinak se nedostaneme ani k dostupnému bydlení, ani k dostatečným kapacitám veřejné infrastruktury.

Dosud se to neúspěšně řeší bez jasných pravidel…

Je to lokální. Setkáváme se s tím při řešení uprchlická krize, kdy Moravskoslezský kraj má za poslední roky o 20 000 obyvatel méně, takže tady by třeba uvítali nárůst počtu obyvatel a jsou tam i volné bytové fondy. Cílem státní politiky by měl být vyvážený rozvoj nejen v jednom funkčním regionu, ale v rámci celé České republiky. Jsme malé území a atraktivní by to mělo být ve všech koutech republiky. Ale to vyžaduje celou funkční infrastrukturu, vysokorychlostní vlaky, například z Drážďan do Prahy se zastávkou v Ústí nad Labem. Pak se z Ústí stane předměstí Prahy, protože tam budete za půl hodiny.

 

Můžete uvést nějaký příklad, abychom hovořili konkrétně?

Byla jsem nedávno ve Žďáru nad Sázavou, který má nyní krásný projekt – staví se tam průmyslová zóna a developer tam buduje i byty pro zaměstnance. Něco se dělá formou PPP projektu, takže jde jednoznačně o to, aby se už na začátku při územním plánování myslelo na to, co všechno je třeba pro pohodlný život měst a obcí. V novém stavebním zákoně už máme lépe specifikovanou veřejnoprávní plánovací smlouvu, v jejímž rámci bude možné upravit vztahy mezi developerem a veřejným sektorem. Je důležité, aby se developeři nebáli přijít se svými projekty a záměry na veřejnost a v rámci participace občanů už rozvíjeli dané území, aby to zapadlo do celkové koncepce a do rozvoje měst. A prací nás všech, veřejného i privátního sektoru, je postupně vzbuzovat důvěru mezi občany, veřejným a soukromým sektorem, která povede ke spolupráci. A zároveň je to i všestranné plnění slibů a budování dlouhodobé důvěry.

Arnošt Wagner / Foto: archIV

 

Nebraňme se digitalizaci a novým trendům v osvětlení

/0 Komentáře/in , /by

I tak běžnou věc denní potřeby, jako je osvětlení, dokážeme ovládat inteligentně a komplexně. V době extrémního tlaku na náklady a životní prostředí je to jedna z cest, jak vyhovět náročným požadavkům moderní doby – být co nejefektivnější ve všech směrech. O těchto tématech jsme hovořili s generálním ředitelem společnosti ZG Lighting Czech Republic, Janem Vackem:

 

V posledním roce razantně stouply ceny energií. Jak se vhodný výběr osvětlení promítá do celkové spotřeby energií? 

Velmi záleží na typu a užitnosti prostoru. Jiná bude spotřeba elektrické energie na lince kontroly kvality, kde je potřeba velká intenzita osvětlení, a jiná v samoobslužném skladu, kde dochází k sepnutí osvětlovací soustavy na hodinu denně. Obecně lze ale říci, že vhodným typem osvětlovací soustavy a řízením osvětlení lze celkový příkon snížit enormně.

Za jak dlouho se náklady na případnou výměnu osvětlení mohou na úspoře energií investorům vrátit?

Návratnost investice nelze paušalizovat, poněvadž je závislá na mnoha aspektech, které do celého procesu vstupují. Je třeba vzít v potaz, v jakém stavu je stávající osvětlovací soustava, jak dlouho je instalována, zda je potřeba řešit i nouzové osvětlení, o jak náročný prostor se jedná z hlediska elektroinstalačních prací, zda bude použit systém řízení osvětlení a mnoho, mnoho dalšího. Máme realizace s návratností sedm měsíců, ale také sedm let. Ideální je nás v tomto případě oslovit a my vytvoříme projektovou dokumentaci včetně křivek návratnosti. A následně můžeme otevřít diskuzi.

Důležitým trendem je i digitalizace osvětlení. Má kromě úspory energií a pohodlí pro uživatele ještě nějaký další přínos?
Řídicí systém inteligentního osvětlení umožňuje na prvním místě získat kompletní přehled o svítidlech v celé budově. Dále je schopný určit spotřebu jednotlivých svítidel a poskytnout správcům budovy kompletní energetické bilance. Na ovládacím panelu můžeme mít vizualizaci a například vidět svítidla v poruše. Také je zde možné zjistit stav a překontrolovat funkčnost systému nouzového osvětlení – to vše i prostřednictvím vzdáleného přístupu. Samozřejmostí je také naše schopnost integrovat naše řešení inteligentního osvětlení s komplexními systémy na řízení celých budov z hlediska zabezpečení, vytápění, klimatizace a všech ostatních technologií inteligentních budov. Navíc jsou naše systémy schopny oboustranné výměny dat.

Jaký předpokládáte z hlediska digitalizace další vývoj?

Zumtobel Group není pouze prodejcem svítidel, ale tvůrcem komplexních řešení, která jsme schopni našim klientům připravit na míru – a to včetně inteligentních funkcí. Nejen z hlediska řízení osvětlení a integrace nouzového osvětlení a jeho centrál, ale i z hlediska IoT nebo komplexního řízení tunable white, kdy dochází k plynulým změnám teplot chromatičnosti v závislosti na fázi dne a biorytmu.

Jednou z často skloňovaných záležitostí kolem osvětlení je také tzv. modré světlo a jeho škodlivý vliv na lidský organismus. Naše společnost nedávno na trh uvedla novou technologii „Zumtobel Spectrum“ v oblasti LED osvětlení. Barevné spektrum těchto LED zdrojů nyní ještě věrněji kopíruje charakter přirozeného denního světla. Modrá složka byla výrazně redukována, a naopak je zde výrazně posílena složka azurová. Z hlediska vizuálního vjemu člověk téměř nepozná rozdíl, nicméně lidské oko tuto změnu ocení menší únavou a stresem. Při osvětlení standardním LED spektrem má zornice oka tendenci se zvětšovat oproti stavu při přirozeném slunečním světle a stejné úrovni osvětlenosti. Zumtobel Spectrum dovoluje zornici zůstat v její přirozené velikosti, což snižuje množství světla vstupujícího do oka, a tím klesá namáhání sítnice. Oči zůstávají uvolněné, a tak rychle se neunaví.

Také bych rád uvedl, že Zumtobel Group je dlouhodobě jediná společnost tohoto typu na světě, která vyrábí skutečně ucelené portfolio svítidel umělého osvětlení pro vnitřní i venkovní prostory, nouzová svítidla, centrály nouzového osvětlení, řízení osvětlení i všechny digitální komponenty. Díky tomu jsme zcela soběstační a je zaručena plná konektivita našich produktů.

 

Důležitou součástí našich životů jsou i veřejná osvětlení, která jsou často také součástí velkých developerských projektů. Jaké příležitosti ke spolupráci v tomto sektoru nabízí společnost Zumtobel?

Veřejné osvětlení je jednou z našich stěžejních oblastí. Pro tyto účely máme rozsáhlé a komplexní portfolio. A nebavíme se pouze o osvětlování ulic, silnic nebo parků. S našimi svítidly jsme schopni osvětlit venkovní fasády budov, včetně citlivých instalací na historických památkách, nebo například stadiony. Mimochodem, Allianz aréna v Mnichově, Wembley v Londýně stejně jako domovské stadiony klubů Borussia Dortmund nebo Tottenham Hotspur jsou našimi zatím posledními počiny.

 

Stále více projektů používá digitální modely BIM. Máte v této oblasti nějaké plány? Jsou produkty Zumtobel synchronizované se systémem BIM?

Samozřejmě. Jsme schopni poskytovat projektantům a architektům naše svítidla a prvky ve formátech podporujících 3D objektové projektování již nyní. Osobně v této oblasti spatřuji obrovský potenciál a budoucnost.

 

Na českém trhu ZG Lighting Czech Republic s.r.o., člen skupiny Zumtobel Group, nabízí profesionální osvětlení značek Thorn, acdc a Zumtobel. Pro další informace prosím navštivte: www.zumtobel.cz.

Realitní trh v ČR je pro investory atraktivní

/0 Komentáře/in , /by

Uplynulé dva roky byly nesmazatelně poznamenány celosvětovou pandemií, nyní zase probíhá válka na Ukrajině. Všechny tyto události se podepisují i na realitním trhu.

Český realitní trh se momentálně potýká s mnoha problematickými trendy, v nichž hraje roli samozřejmě i vysoká inflace a rostoucí náklady na pracovní sílu a stavební práce. Výstavba developerských projektů se stává nákladnější, což vede developery k opatrnosti. Český trh je v popředí zájmu velkých investorů ze západní Evropy, Asie i USA, ale současně je zde i mnoho domácích investorů. Colliers, společnost zabývající se službami v oblasti komerčních nemovitostí a správou investic, se pod tlakem dění na Ukrajině rozhodla po více než 28 letech opustit Rusko a Bělorusko. Jaké trendy je možné očekávat, jsme se zeptali Marka Richardsona, ředitele a vedoucího oddělení průmyslových a investičních služeb a CEE Investment Services ve společnosti Colliers.

Českému trhu chybějí velké transakce, i když aktivita na trhu je vysoká. Dominují zejména rezidenční a průmyslové nemovitosti. Čím je to způsobeno?

Preference sektoru průmyslových a logistických nemovitostí (I&L) odrážejí současný globální trend investorů a jsou dány preferencemi investorů v oblasti rezidenčních nemovitostí a I&L poté, co pandemie covidu-19 urychlila strukturální změny v životním stylu a výdajových zvyklostech spotřebitelů i lidí. S nárůstem práce z domova, rostoucí důvěrou v elektronické nákupy a utrácením online byl v globálním měřítku zaznamenán meziroční nárůst o 54 % v sektoru nemovitostí I&L a 89 % v sektoru rezidenčních nemovitostí v porovnání s roky 2019–20. Předpokládáme, že tento globální investiční trend bude pokračovat.

 

Jak je pojem ESG (environmental, social and governance services) a jeho respektování důležité v současných investičních trendech? Cítíte, že se jeho význam stále zvyšuje? Jaké jsou benefity ESG programu?

Jeho význam roste, většina investorů uvádí, že je hlavním a stále důležitějším hlediskem v jejich investiční strategii a strategii rozhodování. Nedávný průzkum Colliers Global Investor Survey ukázal, že 30 % investorů očekává, že aktiva splňující požadavky ESG dosáhnou v příštích třech letech hodnotové prémie 5 %. Výhody existence programu ESG a budov, které splňují předpisy ESG, se mohou odrazit v ocenění nemovitosti a v tom, kolik je investor ochoten zaplatit za koupi aktiva dnes stejně jako v jeho budoucí likviditě (jeho budoucí schopnosti prodeje na trhu a poptávce investorů).

 

Rok 2021 byl na trhu s průmyslovými nemovitostmi považován ze rekordní. Poptávka dosáhla historického maxima a neobsazenost minima. Čím je to způsobeno, pandemií covidu-19? Rekordní úroveň poptávky je podpořena rostoucí rolí e-commerce na českém trhu v roce 2021.

Ano, částečně jsou to oba faktory, které přispěly k růstu jak profesní/korporátní poptávky po prostorách, tak poptávky investorů. Poptávka investorů odráží měnící se preference investorů a stav pracovního/firemního trhu a také společnosti, které se snaží zajistit svůj dodavatelský řetězec do budoucna pomocí near-shoringu a výroby s kvalifikovanou pracovní silou s nižšími mzdami blíže Evropě. Střední a východní Evropa, a zejména Polsko, je příjemcem tohoto trendu.

 

Jaké další trendy tak důležité události, jako pandemie nebo současná válka na Ukrajině, nastartovaly?

Již nyní vidíme známky toho, že firmy s požadavky na nemovitosti hledají další průmyslové, skladové a kancelářské prostory a chtějí se přesunout přes hranice za vnímanou stabilitou a bezpečím z Ruska, Ukrajiny a Běloruska. Ve střednědobém horizontu budou z tohoto trendu nejvíce profitovat ekonomiky a realitní trhy Polska a v menší míře i České republiky. Česká republika již nyní skutečně zaznamenává nárůst poptávky po vhodných prostorách pro bydlení a dočasné ubytování lidí v době války a rozvíjející se krize.

 

Míra neobsazenosti kanceláří se stabilizovala a nájmy naopak stále rostou. Jaké vidíte trendy v této oblasti?

Česká republika je tradičně stabilním trhem s kancelářskými prostory, kde se historická míra neobsazenosti nikdy příliš neodchýlila od úrovně kolem 9–11 %. Dokonce i během pandemie, kdy mnoho zaměstnanců pracovalo z domova, jsme v České republice nadále zaznamenávali stabilní míru neobsazenosti kancelářských prostor. To se zdá být v rozporu s širším trendem, kdy na mnoha západoevropských trzích míra neobsazenosti kanceláří vzrostla. Vzhledem k omezenému počtu developerských projektů a nabídce nových kancelářských projektů v Praze očekáváme, že tento trend a míra neobsazenosti trhu budou i nadále stabilní. Vzhledem k vysoké inflaci a rostoucím nákladům na pracovní sílu a stavební práce bude výstavba developerských projektů nákladnější, což následně povede k tomu, že developeři budou při spekulativní výstavbě opatrnější a mohou se snažit zajistit si vyšší úroveň nájemného při uzavírání nových nájemních smluv.

 

Kdo jsou v tuto chvíli investoři na českém trhu? A kdo naopak investuje na trhu zahraničním?

Na českém trhu dominuje domácí kapitál, což je částečně dáno globální pandemií omezující možnost zahraničních investorů cestovat do České republiky. Stále vidíme silný zájem o trh ze strany hlavních investorů ze západní Evropy o dobře umístěné, moderní kanceláře, zatímco zájem o průmyslové a logistické sektory je silný také z Asie a USA.

 

Lze nějak porovnat stávající situaci u nás a ve světě z pohledu investora? Jak je na tom Česko?

Realitní trh v České republice je pro investory stále atraktivní lokalitou. Země má silnou základnu domácích investorů, což poskytuje komfort na trhu i zahraničním investorům. Vzhledem k tomu, že Česká národní banka v posledních šesti měsících zvyšovala úrokové sazby rychleji než banky, budou investoři méně nakloněni pořizování realitních aktiv s výnosy denominovanými v českých korunách a mohou stále více vyhledávat investice s pronájmy a měnou denominovanou v eurech. To může následně vytvořit rozdíly na českém trhu s nemovitostmi, kdy investoři budou rozdílně oceňovat aktiva denominovaná v českých korunách a v eurech.

 

O co je v současné době největší zájem? Co lidé nejčastěji kupují?

Zájem investorů o český trh s nemovitostmi zůstává silný napříč všemi sektory. Vzhledem k velkému množství čes-
kého domácího kapitálu a zahraničního kapitálu, který chce v zemi investovat, si pak čeští investoři nemusejí nutně dovolit luxus omezit svou investiční strategii na určité sektory. V České republice trvá silný zájem investorů o dobře pronajaté a umístěné moderní kanceláře, zatímco sektor průmyslu a logistiky následuje celosvětový investiční trend a zůstává nejvíce konkurenceschopným a nejatraktivnějším sektorem pro investory, kteří hledají v zemi
příležitosti.

 

Jakým výzvám momentálně čelíte a co plánujete do budoucna?

Rostoucí stavební náklady budou mít negativní dopad na trh s nemovitostmi. Česká národní banka zvýšila úrokovou sazbu (a náklady na úvěry) mnohem rychleji než ostatní národní banky, což může mít ve svém důsledku za následek zpoždění mnoha projektů a snahu developerů financovat raději v eurech než v českých korunách. Menší počet developerských projektů v přípravě bude mít negativní dopad na úroveň likvidity na českém realitním trhu a celkový objem transakcí. V době, kdy mnoho českých fondů zažívá příliv kapitálu investorů, kteří hledají investice do nemovitostí, to bude mít následek, že čeští investoři a fondy budou stále více hledat přeshraniční investice v regionu střední a východní Evropy a v širší Evropě. Na tuto skutečnost reagujeme a vzhledem k mým zkušenostem a času strávenému prací ve Varšavě a na polském realitním trhu těsně spolupracujeme s naším místním týmem kapitálových trhů v Polsku na vyhledávání vhodných investičních příležitostí pro české investory. V současné době máme s českými investory působícími v Polsku rozpracované investiční projekty v hodnotě přibližně 180 mil. eur a očekáváme, že tato hodnota dále poroste.

Kristina Vacková / foto: Colliers a Shutterstock

Kanceláře v jedinečném prostředí od světové krajinářské jedničky

/0 Komentáře/in , /by

Na prestižní pražské adrese u Vinohradské třídy vzniká pod taktovkou společnosti Crestyl celá nová čtvrť plná harmonické atmosféry. Hagibor nabídne kanceláře i bydlení propojené veřejným prostorem.

Ten tvoří čtvrtinu celého území a navrhl jej světoznámý krajinářský architekt Michel Desvigne. Kdo by nechtěl mít kanceláře v městském lese?

Developer Crestyl je známý tím, že staví komplexní projekty, které kombinují více funkcí, a často se pouští do přeměny celých území. Stejně tomu je i v případě pražského Hagiboru přímo navazujícího na Vinohradskou třídu. V této unikátní lokalitě vidí Crestyl velkou budoucnost. „Po DOCK jde o náš další významný projekt, který využívá symbiózy bydlení, kanceláří, obchodů a služeb na jednom místě,“ říká Viktor Peška, obchodní ředitel společnosti Crestyl. Odkazuje tak na projekt DOCK, který vznikl v pražské Libni kolem slepých ramen Vltavy a je těsně před dokončením. Vznikla zde nejen kombinace kanceláří a bydlení, ale také hektarový park, prostory pro sportovní aktivity, restaurace, kavárny, obchody a služby.

 

2 000 stromů

„V případě Hagiboru jsme opět pečlivě řešili koncepci celé čtvrti a společně s architekty klademe obrovský důraz na veřejný prostor. Jeho koncepci řídí nejvýznamnější krajinářský architekt současnosti Michel Desvigne. Ten vše spojil do jednoho harmonického celku, který propojuje venkovní prostranství s potřebami budoucích obyvatel a nájemců kanceláří,“ vysvětluje Peška.

Desvigne je autorem urbanistických řešení, veřejných prostor a parků po celém světě, např. v Paříži, Tokiu nebo Detroitu. Pro Hagibor navrhl koncepci tzv. městského lesa. „Zeleň zde tak propojuje a zároveň odděluje kancelářské a obytné prostory, stírá rozdíly mezi tím, co je chodník či trávník. Plánujeme zde vysázet až 2 000 stromů, což dodá veřejnému prostoru členitost, zvýší jeho estetiku a zlepší klima uvnitř i vně budov,“ doplňuje V. Peška.

 

První etapa kanceláří

V rámci projektu Hagibor vyroste šest administrativních budov, které nabídnou celkem přibližně 80 000 m2 pronajímatelné plochy. Aktuálně startuje stavba první etapy, na níž se kromě Crestylu podílí i EP Real Estate. Tato první etapa zahrnuje dvě budovy přímo u Vinohradské třídy, které nabídnou 31 000 m2 plochy k pronájmu – více než 28 000 m2 kanceláří a 3 000 m2 pro obchody a služby. V přízemí budov budou prostory pro obchody, restaurace a služby, vyšší patra nabídnou kanceláře ve vysokém standardu, jejichž součástí jsou v ustupujících podlažích rozsáhlé terasy s výhledy na Prahu. Prvním potvrzeným nájemcem je mediální dům Czech News Center, který obsadí téměř 9 000 m2 kanceláří a přesune sem své sídlo. Zaujalo je právě atraktivní architektonické řešení a vysoký technický standard budovy spolu s lokalitou.

 

Unikátní lokalita

Projekt Hagibor, který kromě administrativní části zahrnuje i pět rezidenčních domů s celkem 650 byty, roste na pomezí žádaných rezidenčních čtvrtí Vinohrady a Strašnice, na konci Vinohradské třídy u stanice metra a tramvají. Všechny části projektu propojí náměstí a centrální pěší bulvár s obchody a restauracemi, který povede od východu z metra. V přímém sousedství se pak nachází rozsáhlý sportovní areál. Veškerá občanská vybavenost je v blízkém okolí, samozřejmostí je vybudování dětského hřiště a napojení na městské cyklotrasy. Středobodem nové čtvrti bude veřejné prostranství, které bude i díky své poloze přirozeným místem pro setkávání a různé akce.

 

Důraz na urbanismus a architektonické řešení

Kromě již zmíněného Michela Desvigne, který se věnuje veřejnému prostoru, se pro projekt Hagibor spojila dvě mezinárodní architektonická studia – Bogle Architects a Ian Bryan Architects (IBA). Ta společně vytvořila vzdušný a světlý prostor, který dá vyniknout každému domu a bude nabízet vyváženou kombinaci designu a funkčnosti. Autorem administrativní části projektu Hagibor a zároveň celkového urbanistického řešení lokality jsou Bogle Architects vedené Ianem Boglem. Ten se podílel například na ikonickém londýnském mrakodrapu Swiss Re Tower přezdívaném „Okurka“.

 

Crestyl chystá zajímavé projekty i v dalších lokalitách

Kromě Hagiboru připravuje Crestyl přímo v centru Prahy rozsáhlý projekt Savarin. Ten je umístěn přímo v sousedství pražského Václavského náměstí, které s odkazem na tradici Václavských pasáží propojí s ulicemi Na Příkopě, Jindřišskou a Panskou. Zahrnuje pečlivou rekonstrukci stávajících historických budov a vznik zcela nového veřejného prostoru se zelení a otevřeným prostranstvím ve vnitrobloku. Jeho podobu navrhla ikona současné světové architektury a designu Thomas Heatherwick a jeho studio. Součástí projektu Savarin bude i výstavní prostor pro umístění Slovanské epopeje Alfonse Muchy. Mimo Prahu pak Crestyl spouští úplně nový multifunkční projekt v samotném centru Brna vedle hlavního vlakového nádraží, kde kromě obchodních prostor a bytů budou i kanceláře.

PR

Nejvyšší bod Masaryčky stál 600 mil. Kč  

/0 Komentáře/in , /by

Železobetonový skelet dvou budov, které staví společnost Penta u Masarykova nádraží, dosáhl nevyššího bodu.

Projekt polyfunkčních budov britské architektky Zahy Hadid představila Penta veřejnosti před šesti lety, stavba začala vyrůstat podél ulice Na Florenci od března loňského roku. „První byly betonové piloty, které jistí statiku budov. S těmi jsme začali v listopadu 2020. Základová deska byla hotová před rokem. Když pominu různé přípravné práce, každé patro devítipodlažní budovy jsme stavěli zhruba 23 dní,“ říká Pavel Streblov, ředitel Penty Real Estate pro komerční výstavbu. Podle něho vyšla hrubá stavba na 600 mil. Kč.

Atypická stavba s unikátní fasádou

Už podle betonového skeletu je patrné, že jde o atypickou stavbu. Každé podlaží je odlišné, patra jsou navzájem posunutá do vějířovitého uspořádání tak, aby mohly vzniknout kaskádovité terasy. Nosná konstrukce vznikala s velkou přesností už kvůli fasádě, která bude stavebně nejkomplikovanější částí budovy. „Fasáda je spíš uměleckým dílem než stavebním prvkem,“ říká Pavel Streblov. Její jednotlivé části začne Penta instalovat v létě; s dokončením nezvyklého pláště obou budov za 0,5 mld. Kč se počítá až v červnu příštího roku. Kotvy pro upevnění jednotlivých dílů fasády budou sice připraveny už letos v dubnu a květnu, ale hodinářská práce navěšování jednotlivých dílů potrvá skutečně celý rok. Jejich sesazování musí být totiž na milimetry přesné, vzhledem k použitým materiálům tady má stavařina spíše charakter finální strojírenské výroby. Pro její realizaci si Penta Real Estate vybrala firmu Sipral, která má zkušenost s obdobně náročnými projekty. Příkladem může být La Defense Arena v Paříži nebo Fondation Louis Vuitton od Franka Gehryho.

Třetí nejnákladnější oblastí jsou pak veškeré technologie v budovách, které Pentu přijdou na 300 mil. Kč. V budovách vznikne celkem 21 000 m2 kancelářských ploch, první dvě podlaží nabídnou 6 000 m2 pro obchody a restaurace. „Polovina ploch už je pronajata, o dalších jednáme. O centrum Prahy je stále značný zájem, mít kancelář či obchod v prémiových budovách světoznámé architektky láká i přes vysokou cenu za pronájem, který dosahuje 28 eur/m2,“ dodává Pavel Streblov.

Změny projektu podle požadavku památkářů

Za několik let diskusí s odborníky i veřejností prošly polyfunkční budovy řadou změn. Penta musela snížit původní projekt o celé jedno patro, částečně ukrojená je i symbolická věž ze zlatých lamel. Od ní se pak výška budov směrem ke Karlínu schodovitě snižuje. Dlouho se také hledala finální podoba fasády s organickými tvary, které jsou pro Zahu Hadid typické. Na jednu stranu bylo zapotřebí vyjít vstříc požadavkům především památkářů, limity změn však stále držela londýnská kancelář Zaha Hadid Architects, která dílčí úpravy projektu průběžně navrhuje. Pokud mají budovy nést jméno ikonické architektky, nesmí se ani v detailu ztratit její rukopis. Výrazně pozitivním novým prvkem je maximalizace zelených ploch. Zelené terasy a střešní zahrady mají v součtu 4 200 m2, výrazné budou i pětadvacetimetrové šikmé pásy rozličných rostlin, které jsou součástí fasády.

Snaha podstatně zamezit efektu tepelného ostrova a přispět k udržitelnému konceptu lokality je důvodem, proč projekt získal precertifikaci ekologického standardu LEED Platinum. Obě budovy by měly být dokončeny ve druhé polovině příštího roku. Do konce příštího léta Penta Real Estate společně s městem také zásadně rozšíří ulici Na Florenci, parkoviště u Masarykova nádraží změní na náměstí s novými vchody do metra. Celkové náklady na projekt, který Penta plánuje dokončit ve druhé polovině příštího roku, by měly dosáhnout 2,5 mld. Kč.

Budova od Zahy Hadid je pouze první částí rozvoje území. Urbanistickou studii zástavby rozsáhlého brown-
fieldu u Masarykova nádraží od studia Zaha Hadid Architects představila Penta v květnu 2016. Po počátečních příznivých ohlasech se studie stala předmětem ostré společenské diskuse. Pro část pozemku u autobusového nádraží Florenc tak společnosti Penta, ČSAD Praha holding za podpory Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy vypsaly v loňském roce novou urbanistickou soutěž. Jejím vítězem se stal tým složený z architektonických studií UNIT architekti, A69 – architekti a MARKO & PLACEMAKERS. Rada hl. m. Prahy odsouhlasila výsledek soutěže letos v březnu. Stavební povolení pro dvě budovy od Zahy Hadid v těsné blízkosti Masarykova nádraží získala Penta Real Estate v únoru 2021. Do celého rozvojového území plánuje investovat celkem 10 mld. Kč.

PR

Trendy v zabezpečení objektů na zámku Berchtold

/0 Komentáře/in /by

V romantickém prostředí zrekonstruovaného zámku Berchtold se ve dnech 30. a 31. 3. 2022 konala konference pod názvem Trendy v zabezpečení objektů. Účastníky přivítal Václav Růžička, generální ředitel a předseda představenstva společnosti ALKOM Security, a.s.

V sérii zajímavých dopoledních příspěvků vystoupil jako první Tomáš Szabo, obchodní ředitel společnosti LITES – elektrická požární signalizace, která je ryze českým výrobcem. Tato liberecká společnost oslavila 50 let výroby elektrické požární signalizace v ČR, přičemž se její historie počítá od vzniku původního podniku Tesla Liberec. Ve své přednášce Tomáš Szabo nastínil možnost kompatibilního nahrazování i 50 let starých systémů původních ústředen pro pět typů rozlišení hlásičů požáru, pro rozličné potřeby, instalace a prostředí.

V další části své přednášky prezentoval nové systémy vhodné od malých objektů až po velké komplexy, budovy nebo průmyslové areály. Předností je zmíněná vzdálená správa a propojení s mobilním zařízením. Úspěch společnosti na trhu v současné složité situaci umožňuje vedle vlastní výroby i kapacita skladů, což urychluje dostupnost produktů. Jako příklady realizovaných projektů uvedl ochranu Pražského hradu nebo závod Škoda Auto v Mladé Boleslavi.

 

V druhé navazující přednášce představil obchodní manažer Tomáš Ulč ze společnosti VARNET – bezpečnostní technologie historii 30 let zkušeností z trhu. Firma vznikla spojením dvou významných slaboproudých technologických firem STASANET a Variant plus. V počátku roku 2020 se fúzí začlenil do holdingu Elkov elektro. Díky tomuto spojení dnes patří VARNET k největším distributorům bezpečnostní techniky na českém trhu.

Partnera časopisu Facility Manager, společnost H&B Group, na konferenci zastupoval provozní ředitel Tomáš Pospíšil. Představil posluchačům řadu novinek z oblasti drátových, bezdrátových a cloudových řešení v různých dimenzích. Společnost, která v ČR zastupuje německou značku CES a italskou značku CISA, dodává na trh i vlastní výrobky pod značkou STAR. Firma H&B Group se aktuálně podle slov provozního ředitele zaměřuje především na vybavení vhodně zvolených přístupových bezpečnostních systémů do hotelů, kanceláří, bytových komplexů, státních objektů, ale i pro individuální koncové zákazníky.

 

Před pozváním na výborný oběd do restaurace BERCHTOLD 1388 seznámil Václav Růžička, generální ředitel společnosti ALKOM Security, a.s., posluchače s 31 let dlouhou historií firmy, která se v roce 2000 stala akciovou společností. Na trhu je dnes známá díky své specializaci na systémy zabezpečení osob, majetku, informací a zejména provozování bezpečnostního dispečinku PCO pro tisíce svých klientů. Úspěch společnosti přikládá ředitel komplexním řešením technického zabezpečení, vycházejícím z dlouholetých zkušeností, a práci vysoce kvalifikovaných odborníků s individuálním přístupem k zákazníkům s maximální kvalitou a optimálním návrhům ekonomických řešení.

V odpoledním bloku – stejně jako druhý den – pokračovaly prezentace se zaměřením na montážní a spolupracující firmy. Součástí setkání odborníků z oblasti zabezpečení byla ve foyer výstava ukázek zabezpečovací techniky.

Akce, která byla umocněna krásným prostředím areálu na zámku Berchtold, kde se nachází i oblíbený hotel, byla velice zajímavá a po dlouhé pauze zaujala i možností osobní účasti. Zámek a hotel je i prezentačním a školicím centrem v bezpečnostním průmyslu a akce se zúčastnilo vedení asociace ASBS, která zde měla svoje zasedání. Poděkování patří především hostitelské společnosti ALKOM Security, a.s., konkrétně generálnímu řediteli Václavu Růžičkovi a jeho týmu.

 

 

Ze zámku BERCHTOLD v Kunicích – Vidovicích

Za redakci časopisu Facility Manager

Arnošt Wagner, Monika Mandíková

www.zamekberchtold.cz

Jak dát prémiovému bydlení punc ticha

/0 Komentáře/in /by

Krásné a strategicky situované lokality mají přirozené kouzlo. To platí i pro Karlín, moderně se rozvíjející čtvrť v údolí Vltavy pod vrchem Vítkov, s neopakovatelnou atmosférou kaváren, bister, obchůdků i zelených ploch. Zde, v sousedství Invalidovny, českého barokního skvostu, se již jasně rýsují kontury architektonicky unikátního projektu, sestaveného z jednotlivých bloků vytvářejících soudržný celek. Nejen svým jménem tak Fragment symbolizuje propojení minulosti s budoucností, mnohovrstevnatost života sestaveného z ohromného množství vzpomínek a zážitků.

Koncept prémiového nájemního bydlení navržený ateliérem Qarta ve spolupráci s Davidem Černým je natolik originální, že připomíná umělecké dílo. Tento dojem podtrhuje i doplnění stavby sochami.
Fragment – prémiový domov a umělecké dílo v jednom, nabídne k pronájmu 140 plně vybavených bytů s dispozicemi od 1+kk až po velkorysé mezonety s vlastními střešními terasami. Podmanivou atmosféru projektu doplní designově zařízené interiéry s nadstandardním technologickým vybavením
i okolní soukromý park s klidovou zónou. K bezstarostnému životu nájemníků přispěje vlastní podzemní parkování a množství služeb na míru.

Za všemi superlativy unikátního projektu Fragment stojí velký um a perfektní technická řešení, bez nichž by moderní, smělé architektonické počiny nemohly vzniknout. Jako například koncept odhlučnění budovy připravený společností JORDAHL & PFEIFER.

„Naše firma byla pověřena technickým návrhem odhlučnění nad úrovní terénu, konkrétně nad prvním nadzemním podlažím. Vibrace způsobené projíždějícím vozy, tramvajemi a blízkostí metra se přirozeně mohou přenášet do konstrukce a být příčinou vzniku strukturálního hluku – prostě „rambajsu“. To je samozřejmě nežádoucí zejména v rezidenční části. Kombinací odhlučňovacích prvků značky Calenberg Ingenieure a jejich exaktně propočítaným umístěním v rámci plochy monolitu a v konstrukci výtahových a schodišťových šachet dosáhneme investorem požadovaného útlumu. Věříme, že takto přispějeme k vytvoření oázy ticha. Naše řešení mohou být někdy nekonvenční, avšak vždy nesou přidanou hodnotu investorům a stavitelům ať už ve funkčnosti, nebo úsporách. Nejčastěji oboje dohromady.“ říká k projektu Ing. Michal Voplakal Ph.D., MBA, jednatel JORDAHL & PFEIFER, Stavební technika, s.r.o., která je technickým garantem unikátního řešení i dodavatelem materiálu.

Video k projektu zde.

 

TEXT Magic Seven FOTO JORDAHL & PFEIFER

Oaks Prague prochází osvěžujícím přerodem

/0 Komentáře/in , /by

V malebné krajině nedaleko Prahy v obci Nebřenice vzniká jedinečný projekt Oaks Prague. Jeho developerem je Arendon Development Company, a. s., za podpory londýnské investiční skupiny Kew Capital.

V současné době je tu k dispozici osmnáctijamkové golfové hřiště s licencí PGA National. I když došlo v době pandemie k určitému časovému skluzu, předpokládá se kompletní dokončení celého projektu do roku 2028. Veřejnosti byl oznámen i vítěz výběrového řízení na provozovatele gastronomie, jímž se stal osvědčený koncept známého italského kuchařského gurua Riccarda Lucqueho z La Collezione. V rezidenční části na náměstí bude La Bottega Oaks Deli Bistro nabízet vedle prémiového bistra i obchod s kvalitními italskými surovinami a produkty. V rekonstruovaném klasicistním zámku původně vystavěném rodinou von Schuttelsbergů, který se stane dominantou golfového areálu, bude umístěn Club House. Tady se golfisté mohou těšit vedle kvalitního zázemí i na klubovou restauraci La Finestra Oaks Golf Club.

O celém projektu Oaks Prague s námi podrobně hovořil Ing. arch. Jan Zemánek, MBA, předseda představenstva společnosti Arendon.

Jakým činnostem se developerská společnost Arendon věnuje?

Arendon je společnost specifická tím, že se zabývá developmentem jediného projektu, a to je Oaks Prague. Možná to zní poněkud zvláštně, ale musíme si uvědomit, že Oaks Prague není jednoduchý a standardní developerský projekt. Je to vlastně s trochou nadsázky development nového sídelního útvaru, který je plánován a realizován jako celek, což je záležitost, která se v České republice několik desítek let nestala. Jde o tak velký celek, že o něm nehovoříme jako o projektu, ale jako o developerském programu. Má několik částí a je rozdělen do několika fází, které budou realizovány postupně. V současné době je plán nastaven do roku 2028.

Na jaké konkrétní části je program rozdělen?

Je rozdělen podle lokalizace jednotlivých částí, jejich polohy, ale také z hlediska funkce. Primárním účelem je rezidenční funkce – bydlení, které bude mít několik podob. Plánujeme postavit celkem 480 bytových jednotek od malých bytových domů až po luxusní rezidence v areálu golfového hřiště. Mezi tím je celá škála dalších produktů, jako jsou jednotlivé domy, rezidence menšího charakteru, dvojdomy, řadové domy atd.

Jaká je hlavní rezidenční funkce a její rozložení?

Máme celkem pět produktových řad, které jsou rozloženy ve dvou hlavních lokalitách. Jednou z nich jsou luxusní golfové rezidence v podstatě uprostřed golfového hřiště, v blízkosti současného zámečku, který existuje už 250 let. Ten rekonstruujeme na golfový klub a v jeho blízkosti vyroste butikový hotel. Druhá část rezidenční výstavby je umístěna v obci, kde se nacházejí bytové domy a různé typy rodinných domů.

Jaké jsou další funkce, s kterými se v projektu počítá?

Druhá skupina funkcí by měla obyvatelům zajistit kvalitní život a umožnit jim věnovat se nejrůznějším aktivitám. K tomu kvalitnímu životu přispívá celkový charakter zástavby, urbanistická koncepce. První dokončenou částí celého projektu je golfové hřiště. Má licenci PGA National, což je punc nejlepší kvality, které můžete v golfovém světě dosáhnout. V každé zemi může být pouze jedno hřiště s touto licencí – s výjimkou USA, kde vznikla. Je třeba zmínit, že golfové hřiště provozuje společnost Troon Privée, která patří celosvětově ke špici provozovatelů golfových hřišť. Důkazem toho je, že naše golfové hřiště získalo dvakrát za sebou ocenění jako nejlepší golfové hřiště v ČR a nejlepší golfové hřiště v Evropě. To se uděluje jednou za dva roky čili v roce 2020. Doufám, že letos ho opět obhájíme.

Golf hraje v projektu velmi důležitou roli…

Součástí golfového areálu je klubovna v nebřenickém zámečku, který rekonstruujeme. Otevření plánujeme na letošní duben. Kromě zmíněné restaurace, která bude samozřejmě přístupná široké veřejnosti, poskytne zázemí pro pořádání golfových turnajů. Když už jsme nakousli oblast hospitality, tak určitě jednou ze zásadních součástí právě dokončované první etapy kolem náměstí je Deli Bistro. Restauraci bude stejně jako tu v zámečku provozovat společnost La Colle-
zione, která patří ke špičce restauračních provozů. Deli Bistro bude součástí známého konceptu La Bottega a propojí restauraci s malým obchodem. Další významnou částí projektu bude hotel v blízkosti zámečku. Pro nové obyvatele Oaks bude zajímavý tím, že nabídne řadu atraktivních funkcí, zejména v Čechách jedinečné a rozsáhlé spa a wellness, fitness, několik restauračních a společenských provozů a další přidružené služby. Poskytne exkluzivní zázemí pro pořádání obchodních jednání a společenských akcí i rodinných oslav. Provozovatelem hotelu bude světová jednička v segmentu „sustainable luxury“.

Jaká další infrastruktura bude součástí Oaks Prague?

Velice důležitou součástí celé komunity bude mateřská škola, kterou plánujeme začít stavět ve druhém čtvrtletí tohoto roku v blízkosti centra obce. V každém z bytových domů, které budeme stavět, se nacházejí komerční prostory k pronájmu pro obchody, restaurační provozy, kavárny, cukrárny atd. Ale to chceme nechat na organickém růstu, nechceme to a priori řídit, s výjimkou Deli Bistra, které otevře v dubnu.

Jaké další sportovní aktivity vedle golfu nabídnete obyvatelům?

Společně s okolními obcemi vytváříme, rekonstruujeme a doplňujeme síť cyklostezek, které budou mít desítky kilometrů na trase Popovičky, Křížkový Újezdec, Petříkov. Součástí projektu by se měla stát tenisová akademie a také centrum pro jízdu na koních. To jsou čtyři hlavní sportovní pilíře: golf, cyklistika, tenis, jízda na koni. Uvažujeme také o vybudování biotopu – rekreační vodní plochy s ekologickou úpravou vody, která nepoužívá chemikálie. A k tomu spousta dalších věcí, které souvisejí s fyzickou kondicí a budou součástí přidružených provozů v hotelu.

Zmiňoval jste, že se počítá i s komerční částí. Jakou vizi máte v tomto směru?

Na komerční nebo obchodní záležitosti určitě nezapomínáme. V době, kdy bude dokončeno 480 bytových jednotek a na bytovou jednotku počítáme průměrně tři obyvatele, se dostáváme zhruba k 1 500 obyvatelům. Všichni tam asi nebudou bydlet pořád, takže pokud to zredukujeme na dvě třetiny, tak jsme na tisícovce. Průměrná velikost obcí v krajině ČR mimo velká města je 500 obyvatel. Takže je to takové malé městečko a lidé potřebují nakupovat základní věci. První menší obchod bude fungovat od začátku, další plánujeme vytvořit v blízkosti centra podle toho, jak se ta obec bude rozvíjet. Předpokládáme, že to bude třeba doplnit dalšími obchodními plochami.

Počáteční vize byla postavit historickou vesnici s moderními prvky. Kam se současné úvahy posunuly?

Odkláníme se od původního označení vesnice. Prapůvodní koncepce celého projektu byla trochu negativně ovlivněna tím, že ji vytvářeli cizinci. K těmto věcem mají poněkud naivní přístup. Jsou velice nadšení z českých historických budov a mají pocit, že toužíme bydlet v nějakých replikách památek. Takoví lidé určitě existují, ale mnohem více je těch, kteří chtějí koupit moderní nemovitost nejen co do technologií, ale i ohledně architektonického výrazu. Projekt dlouho vycházel z opačného přístupu – vytvořit reminiscenci na tradiční českou vesnici, zahrnující architektonické formy, které vznikly před 250 lety pro zemědělce včetně stodol, chlévů apod. Podle nás to nebyla správná koncepce, a proto jsme ji změnili. Stavíme „sídelní útvar“ pro lidi 21. století, kteří nechtějí bydlet ve městě, ale v jeho blízkosti, s přírodou na dosah, avšak chtějí mít komfort, jako kdyby ve městě bydleli, plus to „něco“ navíc, co ve městě nenajdou. Do centra Prahy je to 20 minut, takže když někdo touží jít večer do divadla nebo kamkoli jinam, sedne do auta a za půl hodiny si může přání splnit.

Jak se tedy bude projekt dále prezentovat?

Naší inspirací jsou „zahradní čtvrti“ – Hanspaulka, Ořechovka, starý Spořilov a další. Mají několik společných jmenovatelů. První je, že vznikly ve stejnou dobu – před 100 lety – na periferii. Možná že ani tady nebude za 100 let periferie. Druhým je, že všechny sídelní útvary vznikly s nějakou urbanistickou koncepcí a užívaly architektonické tvarosloví, které je propojovalo a sjednocovalo jednotlivé domy. Když se podíváte na starý Spořilov, vidíte, že domy jsou vlastně typové a opakují se, což vnímáme pozitivně. Protože když máte 300 domů a každý z nich je jiný, každý má jiný plot a jinou barvu a používá jiné materiály, nebude celek ideální z architektonického hlediska ani z pohledu zachování kvality prostředí, což je pro nás velmi důležitý moment. „Lidová tvořivost“ ve snaze každý dům individuálně upravovat je opravdu velmi barvitá.

Jak chcete dosáhnout, aby noví obyvatelé Oaks Prague tyto záměry respektovali?

Snažíme se vytvořit určitý rámec, aby tyto záležitosti byly zachovány a dlouhodobě fungovaly. Budou zde vznikat společenství vlastníků domů – ono to ani podle zákona jinak nejde. A současně také jakási „zájmová organizace“ všech obyvatel, která se bude do určité míry starat o vznikající sídelní útvar jako celek. Také bychom byli rádi, aby platila určitá pravidla ohledně individuálních úprav domů. Mělo by být v zájmu všech obyvatel, aby se starali o prostředí, které bude vytvořené, aby ho udržovali a zachovali v maximální možné míře stav, který vytváří charakter prostředí a jeho hodnotu. Kdyby si každý upravoval domy, jak chce, tak prostředí ztratí svou unikátnost i charakter.

Zadání zpracovalo několik architektonických ateliérů. Každý architekt má určitý vlastní rukopis. Do jaké míry se vám podařilo koncepčně sladit jednotlivé návrhy?

Původní koncepce byla poněkud naivní i z toho pohledu, že ji budou navrhovat desítky architektů, protože podobná věc se nedá uřídit. Představte si, že máte řídit třeba 50 architektonických týmů a každý z nich vytváří nějaký unikátní design. Musíte zkontrolovat, zda odpovídá vašemu zadání a představám. A navíc stavíte na spekulativní bázi, takže nevíte, kdo bude uživatelem toho konkrétního domu. To nelze realizovat!

Ale s touto původní koncepcí se začalo stavět…

Ano, v tom duchu, nicméně nijak extrémně. Byla realizována první část, kterou nyní dokončujeme. Jsou zde bytové domy navržené různými světovými architekty a podobná koncepce byla zamýšlena na zbytek. My jsme tuto koncepci opustili, protože s tímto přístupem bychom opravdu nemohli dosáhnout cíle, který chceme. Zredukovali jsme počet architektonických týmů na asi čtyři ateliéry. Nyní dokončujeme jejich výběr. Věnovali jsme tomu vlastně celý loňský rok, kdy jsme upravovali náš záměr, abychom mohli dát architektům smysluplné zadání z hlediska velikosti domů, velikosti pozemků, počtu místností atd., aby to bylo kompatibilní s požadavky trhu. Nyní máme hotový předvýběr několika architektonických týmů, s nimiž chceme začít projektovat zbývající část Oaks Prague.

Znamená to další zásadní změnu v koncepci?

Máme pro výstavbu připravenou část se 70 bytovými jednotkami, kterou plánujeme začít realizovat ve třetím čtvrtletí letošního roku. Na návrhu se podíleli stejní architekti jako na první části, tudíž zde zůstane zachován určitý charakter. Koncepce se změnila v tom, že chceme použít kvalitní architektonické ateliéry a chceme jich méně. Jednotlivé části projektu, které jsou logicky oddělené komunikacemi parky a dalšími veřejnými prostory, budou mít odlišný charakter, ale v rámci určitých menších celků zde bude jednotné tvarosloví. Budou zde zase různé typy domů – solitérní i řadové –, ale od jednoho architekta, který bude dodržovat určitá designová pravidla. Kolem náměstí v centrální části Oaks Prague budeme realizovat hustší a vyšší výstavbu s bytovými domy. Směrem k okraji obce se domy snižují a zástavba se rozvolňuje. Takže má charakter typického městečka, byť bez kostela.

Jak se projektu Oaks Prague dotýká současný vývoj cen na trhu?

Jsme tím ovlivněni stejně jako jakýkoli jiný developer. V prodejní ceně nemovitosti se odráží celé nákladové spektrum. Zahrnuje akviziční cenu pozemků, realizační náklady, náklady na zpracování projektové dokumentace, na řízení projektu a další konzultační záležitosti. Další důležitou složkou jsou náklady na financování, protože téměř nikdo nerealizuje realitní projekty z vlastních prostředků, vždycky si určitou část půjčuje. A pak také musíte mít nějaký zisk… Stavební náklady v zásadě představují zhruba polovinu celkových developerských nákladů. A jestliže vzrostou o 20 % nebo 40 %, tak se dostáváte do situace, kdy je třeba alikvotně zvýšit prodejní cenu, pokud si chcete udržet aspoň nějaký zisk. A bohužel to není otázka jen stavebních nákladů, ale i nárůstu úrokových sazeb za poslední tři měsíce. A můžeme pokračovat dál: vyšší náklady na energie, vyšší náklady na lidi, kteří chtějí víc peněz, protože je všechno dražší. Inflační spirála se roztáčí. Nemůžeme tedy prodávat za ceny, které fungovaly před rokem nebo dvěma.

V jakém stadiu se nyní projekt nachází?

V současné chvíli dokončujeme první etapu, která má 60 bytů ve východní části projektu. Máme prodáno 60 %, protože došlo k určitému zpoždění. Zahájili jsme proces kolaudace – máme zkolaudované tři rodinné domy od irských architektů McGarry-Moon. Další objekty budeme kolaudovat v prvních měsících tohoto roku a počítáme s tím, že ve druhém čtvrtletí by se mohli stěhovat první obyvatelé. Po dokončení očekáváme velký nárůst zájmu o nákup nemovitostí. Protože jde o unikátní projekt, tak si spousta lidí nedokáže pořádně představit, co vlastně obnáší a jak bude fungovat. Pro nás je v této souvislosti důležité, že nebudeme otevírat a zprovozňovat jenom byty (dokončeny jsou především bytové domy v centru), ale bude tam i už zmíněná občanská vybavenost. Oaks Prague prostě ožije. Nebude to jen bydlení, ale v parteru budou komerční prostory. Stěhujeme tam i část naší firmy a od března zde začne fungovat naše prodejní centrum, které je zatím v improvizovaném objektu na golfovém hřišti.

Na závěr ještě nastiňte další harmonogram výstavby.

Chtěli bychom celý program dokončit do roku 2028, čili nás čeká ještě dost práce. Výrazně jsme zintenzivnili naše aktivity tím, že jsme vytvořili větší celky, které chceme vyprojektovat pokud možno co nejrychleji, ale současně kvalitně realizovat. Dokončujeme první fázi, na ni plynule naváže druhá, což jsou dva objekty, ale vypadají, jako by šlo o šest domů. Mají společné podzemní garáže a bude v nich kolem 70 bytů. V nejbližší době zahájíme výstavbu mateřské školy. Zahájili jsme výstavbu prvních luxusních rezidencí u jižní části golfového hřiště v blízkosti náměstí. Tato fáze by měla být dokončena do dvou let. Pak bude plynule pokračovat další výstavba větších celků. Do dvou let také plánujeme začít realizovat hotelový komplex a paralelně s ním dokončit i první skupinu golfových rezidencí.

Arnošt Wagner / Foto: Jan Mihaliček

Nový odborník na kapitálové trhy v týmu Colliers

/0 Komentáře/in , /by

Colliers Czech Republic, přední světová společnost zabývající se službami v oblasti komerčních nemovitostí a správou investic, letos oznámila nástup několika nováčků napříč různými službami jako součást strategického plánu růstu společnosti potřebného k lepšímu zvládnutí dynamiky trhu a potřeb klientů.

Jedním z nich je Mark Richardson, který se nedávno připojil k týmu Colliers Capital Markets v Praze. Přestoupil na tuto pozici z týmu Colliers Investment v polské Varšavě, kde strávil posledních 18 měsíců, než spojil síly s českým týmem, který tvoří Andrew Thompson, Tomas Szilagyi a Konstantin Cordery. „Těším se, že se mohu připojit k rozšiřujícímu se týmu Colliers v Praze a navázat na dosavadní úspěchy týmu,“ řekl Mark Richardson, který je velmi dobře obeznámen nejen s českým realitním trhem, ale i s kapitálovými trhy střední a východní Evropy a má více než 21 let zkušeností s prací v realitním průmyslu.

Rok 2021 a trendy na trhu s nemovitostmi

„Inflace stále globálně roste a následně i náklady na výstavbu, které mají dopad na trh s nemovitostmi, a náklady na vývoj v letošním roce,“ říká Mark na dotaz ohledně aktuální situace na českém trhu. „Náklady na suroviny a platy stavebních prací pořád rostou, což vede k inflaci, což teoreticky znamená, že by se také měly zvyšovat úrokové sazby. Pokud se náklady na půjčení peněz na pořízení nemovitosti zvýší, teoreticky by cena nemovitostí měla tento nárůst odrážet a ceny by měly odpovídajícím způsobem zpomalit kvůli vyšším nákladům na půjčky,“ myslí si Mark. „To se však nutně nemusí stát, protože na trhu zůstává značné množství aktivního kapitálu, který hledá příležitosti k investici do nemovitostí, což znamená, že investoři jednoduše přizpůsobí své požadavky na návratnost, aby vyrovnali dopad vyšší úrokové sazby, a v důsledku toho se předpokládá, že výnosy zůstanou v krátkodobém horizontu stabilní a nezměněné,“ předpovídá Mark.

Na otázku, kam bude v dohledné době proudit kapitál, zastává Mark Richardson názor, že v České republice stále existuje velké množství „frustrovaného“ domácího kapitálu, který hledá potenciální investiční příležitosti. Tento fakt nadále udržuje jeho investiční tým zaneprázdněný. Jsou tady náznaky, že  kvůli nedostatku příležitostí v České republice se budou čeští investoři stále více  snažit investovat za hranicemi.

Český a polský investiční trh mají odlišnou dynamiku

Mark se stará o mezinárodní investory i o české fondy. „Pomáhám mnoha českým investorům při hledání vhodných investičních příležitostí v ČR i v Polsku,“ říká Mark Richardson. A pokračuje: „Často se setkávám s tím, že mluvím s českými investory o investičních možnostech v jejich vlastní zemi, a nakonec polovinu času s nimi strávím v dis-
kusi o jiných investičních příležitostech, výhodách a atraktivitě polského realitního trhu nebo o dalších příležitostech ve střední a východní Evropě.“ Zdá se, že mnoho českých investorů se snaží alokovat svůj kapitál v Polsku. Zatímco historicky byli v České republice aktivní němečtí a rakouští investoři a financující banky, nyní jsme svědky silných známek toho, že se čeští investoři snaží rovněž investovat v Rakousku a Německu, částečně z důvodu nedostatku investičních příležitostí a institucionálních investičních produktů v České republice,“ říká. A dodává: „Jednou ze silných stránek, které v Colliers napříč regionem střední a východní Evropy sdílíme, je naše dobře propojená platforma, kde můžeme snadno spojit různé regionální příležitosti a předložit je našim klientům.“

Jedním ze zajímavých postřehů Marka je odlišná dynamika českých a polských investičních trhů. Česká republika je podobná většině západoevropských trhů, přičemž 50 % všech transakcí obvykle představuje domácí kapitál, zatímco v Polsku je přibližně 95 % veškerého kapitálu investováno na lokálním trhu zahraničními investory – obvykle jsou to investiční manažeři z USA, Británie, Německa a Jižní Koreje nebo z Londýna, kteří v Polsku investují. Jsme si vědomi možnosti, že v blízké budoucnosti bude vytvořen první polský realitní investiční fond (REIT), který pomůže transformovat zdejší investiční prostředí.

„Došlo k výraznému posunu směrem k průmyslovému sektoru, který je preferovanou třídou investičního sektoru, mimo kancelář a maloobchod. Globální pandemie covidu zrychlila růst online maloobchodních prodejů a měnící se spotřebitelské návyky i to, jak maloobchodníci na tyto změny reagují,“ říká Mark a podotýká, že americký módní prodejce GAP nedávno přijal rozhodnutí zavřít všechny své kamenné obchody ve Velké Británii, Francii a Itálii, ale bude i nadále obchodovat online a věří, že na celém světě bude následovat více podniků, nejen módních značek.

Mark poznamenává, že retailové parky jsou vůči těmto změnám i nadále odolné. Jako jedna z velkých výhod těchto parků se v době globální pandemie ukázala možnost zaparkovat v bezpečném venkovním prostředí poblíž vybraných maloobchodních prodejen. Nejen proto se tento investiční produkt stal relativně atraktivní investiční příležitostí ve srovnání s nákupními centry.

Katarína Karmažinová

EKOM: Ultra nízkoenergetické kanceláře v Piešťanech

/0 Komentáře/in , /by

Novostavbu administrativního objektu a přístavbu parkovacího domu začala DELTA Group koncepčně řešit architektonickou studií po zpracování zastavovací studie zpracované na základě návrhu rozvoje celého výrobního areálu investora společnosti EKOM spol. s.r.o.

Realizace tohoto administrativního projektu projektovaného ve standardu BIM, byla zahájena v dubnu 2017. Podrobněji nám ho přiblížil Ing. arch. Adam Cifra z DELTA Group.

Když někdo vzpomene projekt EKOM, co se vám vybaví?

Osvícený, ekologicky smýšlející investor, který měl ideu vytvořit nadstandardní kvalitu vnitřního prostředí na pracovišti pro své zaměstnance. A také průkopnický koncept administrativní budovy s relaxační zónou v atriu. Naše spolupráce nebyla náhodná. DELTA zrealizovala pro EKOM již v minulosti skladovou halu v dohodnutých investičních nákladech a také v pevně stanoveném termínu. Dodrželi jsme slíbené garance, a proto nás tento investor oslovil znovu a společně jsme se pustili do další spolupráce, která přinesla další úspěšný projekt na Slovensku.

Jaké funkce a standardy má objekt? Co to přináší lidem, kteří v něm pracují?

Nadstandardní vnitřní prostředí mělo přispět k tomu, aby práce v této firmě byla pro nové zaměstnance zajímavá a aby schopní lidé nemuseli cestovat za prací do Bratislavy. Prvním krokem bylo vymyslet zajímavou a reprezentativní architekturu a zároveň nastavit standard budovy. Investora se podařilo nadchnout pro nové technologie a implementovat některé prvky zelené architektury. Sálavé řešení chlazení a vytápění systémem aktivace betonového jádra je jednou z hlavních charakteristik budovy. K tomu se přidaly další technologie, např. doplňující stropní panely na úpravu teploty, přívod čerstvého vzduchu s rekuperací z podlahy, akumulace teploty betonovými masivními konstrukcemi, využití exteriérových žaluzií ovládaných automaticky pomocí meteostanice, odvětrání a proslunění vnitřních prostorů v atriu a podobně.

Projekt se začal připravovat v roce 2016 v BIM. Jaké byly v té době na Slovensku podmínky pro práci touto metodou?

Snažili jsme se na projekci využít standardu BIM pro profese architektura, stavební konstrukce, vzduchotechnika a statika. Byla to především naše iniciativa realizovat projekt v BIM standardu. Z dnešního pohledu (o pět let později) to bylo spíše projektování v 3D. Dnes jsme s BIM mnohem dál. Tenkrát jsme nedokázali řešit všechny profese v tomto standardu tak, aby to bylo efektivní (např. elektroinstalace). Dnes už je situace podstatně lepší a s touto metodou má dostatečné zkušenosti už více firem.

Jaké výhody viděl klient v projektování v BIM? Pochopil výhody, které to přináší?

Investor v tom jasně viděl přidanou hodnotu. Za mne BIM přinesl jednodušší komunikaci, rychlejší pochopení a schvalování návrhů investorem včetně přesnějšího vytvoření podkladů pro tendry na zhotovitele stavby a interiéru. Narazili jsme však na nedostatečné využití při realizaci stavby. Zde jsme BIM model a informace z modelu využívali spíše my, DELTA jako autorský dozor. Roman Miklík ze společnosti EKOM tuto fázi realizace okomentoval slovy: „Povedal by som, že v tom čase ešte realizačné firmy neboli na Slovensku dostatočne nastavené.“

Na projektu zastupovala DELTA mnoho profesí – od architekta, projekční činnosti přes výběr zhotovitelů stavby, stavební management až po technický dozor investora a autorský dozor. Jak se tyto funkce daly skloubit dohromady?

Projekt se začal řešit zastavovací studií rozvoje výrobního areálu, jehož ideu si investor připravil sám. Po vyhodnocení výstupů jsme realizovali nejprve skladovou halu, čímž se v areálu uvolnily potřebné prostory. Až následně bylo přistoupeno k druhé etapě, a to k návrhu nové kancelářské a řekněme obchodně-technické budovy a parkovacího domu. Rozsah našich činností a zodpovědnost na projektu postupně rostly díky tomu, že jsme investorovi vždy uměli zabezpečit všechny potřebné činnosti a služby. Tím jsme dosáhli i vysoké efektivity činností a měli maximální přehled o projektu. Zajímavostí je, že jsme projekt interiéru zapracovali už do projektu na stavební povolení. Toto je velmi dobrý postup, pokud řešíte stavbu už pro konečného uživatele a ne jako „space for rent“.

Jak velké nároky měl EKOM při zadávání projektu, který od roku 2018 patří na Slovensku mezi ty průkopnické?

Základním požadavkem bylo od začátku dokázat projekt důkladně řídit. To znamená mít pod kontrolou nejen kvalitu a termíny, ale i finance. Dalším faktorem pro spolupráci bylo od začátku si nastavit strategii tendrového procesu pro výběr zhotovitelů. Zachování kvality stavby a dobrá spolupráce odborných firem na stavbě za rozumnou cenu. Architektura a zelený standard budovy byly potom třešničkou na dortu tohoto projektu.

Můžete specifikovat některé výjimečné prvky, které jste použili v projektu?

Objekt využívá obnovitelné zdroje, do teploty +7 °C pracuje se systémem tepelných čerpadel (vzduch–voda), je připraven i na zisk energie z podzemní vody. K realizaci této možnosti však při výstavbě nedošlo kvůli zdlouhavému povolovacímu procesu pro využívání spodních vod.

Budova slouží již tři roky. Jak dopadla celková analýza datových měření? Vývoj a moderní materiály jdou velice rychle kupředu. Lze konkrétně stanovit výši hodnoty úspor, popř. klady a zápory použitých technologií?

Investor má k dispozici informace ke stavu objektu s možností dálkového ovládání. Realizační firma, která řešila vytápění, chlazení a větrání si zároveň dodávala systém MaR. Z tohoto důvodu je nastavení objektu vyladěné na maximum a investor se může spolehnout na fungování systému pod správou jedné firmy. K datům z provozu nemáme dostupné informace.

V současné době je aktuálním tématem zeleň. Dnešní nároky na moderní pracovní prostředí nejsou jen o samotné budově. Byla v projektu brána zřetel i na zasazení objektu do okolí?

Promyšlené situování objektu bylo řešeno již zastavovací studií celého areálu. V rámci této plochy byl objekt zasazen co nejlépe, což znamená hlavně s dobrým dopravním spojením, respektováním ostatních výrobních prostor a vhodnou orientací na světové strany. Nedostatek zeleně v blízkém okolí jsme suplovali zelenými stěnami objektu porostlými popínavými rostlinami.

Čím se projekt EKOM lišil od ostatních projektů?

Je toho mnoho, ale jmenoval bych asi tyto aspekty: zelený standard budovy, aktivace betonového jádra, maximální využití přírodních nebo recyklovatelných materiálů, nabíjecí stanice pro elektromobily a výborná kultura spolupráce.

Nela Wagnerová / Foto: Delta Group

 

DALŠÍ DATA O PROJEKTU

Investor: EKOM spol. s.r.o., Piešťany, Slovensko

 

Základní údaje

Typ stavby: třípatrová administrativní budova s parkovacím domem

Architektonická studie: 8/2016

Projekční činnost: 8/2016 – 12/2016

Doba výstavby: 4/2017 – 1/2018

Užitná plocha administrativní budovy: 1 713 m2

Počet parkovacích míst: 90

Nominace na cenu VISIO 2020 – cena vydavatelství

EUROSTAV za nejvýraznější počin v oblasti udržitelné

architektury a výstavby