„Investice do veřejného prostoru jsou v případě našeho projektu Hagibor opravdu výjimečné, nájemci kanceláří i obyvatelé budou překvapeni.“

To jsou slova Simona Johnsona, ředitele developerské společnosti Crestyl.

Poznávacím znamením Crestylu se staly komplexní projekty, které kombinují více funkcí. Proč se pouštíte do přeměny celých území?

Umíme urbanisticky uchopit celý prostor, což nám umožní udělat projekt s opravdu přidanou hodnotou. Synergie bydlení, práce a obchodu zvyšuje hodnotu nemovitostí v dlouhodobém horizontu, protože daná lokalita funguje následně jako jeden homogenní celek – oblast žije po celý den, nejde o prázdné místo přes den nebo večer. Obchody mají vyšší tržby, obyvatelé lepší infastrukturu, lidé z kanceláří živé, nesterilní místo k práci. Spojení rezidenčního bydlení s velkým kancelářským celkem umožní investice do okolí v takové výši a kvalitě, které jinak nelze dosáhnout. My v Crestylu jsme na sebe velmi nároční ohledně vzhledu veřejného prostoru a jeho kvality. Díky odborníkům na různé oblasti developmentu u nás ve firmě dobře ovládáme všechny jeho disciplíny, a proto se věnujeme projektům, v nichž umíme tuto naši schopnost naplno využít.

Jak jste s přeměnou celých území začali? Co bylo tím impulzem?

Vše začalo tím, že jsme v pražské Libni koupili projekt kanceláří a následně i developera, který tam vlastnil pozemky na rezidenční development. Takhle vznikl dnešní projekt DOCK kolem slepých ramen Vltavy. A právě díky kombinaci kanceláří a bydlení jsme tam například mohli vyčistit a zrevitalizovat vodní plochy, postavit tam park, lávku. A teď si zase můžeme dovolit projekt zalesněného veřejného prostoru v Hagiboru, navrženého Michelem Desvignem, světově nejžádanějším krajinářským architektem současnosti.

Jak vlastně bude veřejný prostor v projektu Hagibor vypadat?

Lokalita pražského Hagiboru, přímo navazující na Vinohradskou třídu, je naprosto unikátní a vidíme v ní velkou budoucnost. Po DOCK je to totiž náš další významný projekt, který využívá symbiózy bydlení, kanceláří, obchodů a služeb na jednom místě. I proto jsme pečlivě řešili koncepci celé čtvrti a společně s architekty klademe obrovský důraz na veřejný prostor. Michel Desvigne vše sloučil do jednoho harmonického celku, který spojuje venkovní prostranství s potřebami budoucích obyvatel a nájemců kanceláří. Zeleň zde propojuje a zároveň odděluje kancelářské a obytné prostory, stírá rozdíly mezi tím, co je chodník či trávník. Plánujeme zde vysázet až 2 000 stromů, což dodá veřejnému prostoru členitost, zvýší jeho estetiku i zlepší klima uvnitř i vně budov.

Co všechno bude součástí projektu Hagibor?

V rámci projektu Hagibor postupně roste pět rezidenčních domů s celkem 650 byty společně se šesti administrativními budovami, které nabídnou celkem zhruba 80 000 m² pronajímatelné plochy. Vše propojí náměstí a centrální pěší bulvár, který povede od východu z metra, s obchody a restauracemi. Dva bytové domy jsou již před dokončením, výstavba třetího začne v tomto roce.

A co kanceláře, ty už se stavějí?

V brzké době zahájíme stavbu první etapy, na níž se vedle Crestylu podílí i EP Real Estate. Pro nastartování výstavby tak rozsáhlého projektu jsme totiž považovali za dobré spojit se s dalším subjektem, který může přinést i velkou škálu firem jako potenciální nájemce. Tato první etapa zahrnuje dvě budovy přímo u Vinohradské třídy, které nabídnou 31 000 m² plochy k pronájmu – více než 28 000 m² kanceláří a 3 000 m² pro obchody a služby. V přízemí budov budou prostory pro obchody, restaurace a služby, vyšší patra nabídnou kanceláře ve vysokém standardu, jejichž součástí jsou v ustupujících podlažích rozsáhlé terasy s výhledy na Prahu. Prvním potvrzeným nájemcem je mediální dům Czech News Center, který obsadí téměř 9 000 m² kanceláří a přesune sem své sídlo. Mimochodem zaujalo je právě atraktivní architektonické řešení a vysoký technický standard budovy spolu s lokalitou navazující na Vinohradskou třídu poblíž stanice metra.

Zmínil jste architektonické řešení. Kdo za projektem Hagibor vlastně stojí?

Pro projekt Hagibor se spojila dvě mezinárodní architektonická studia – Bogle Architects a Ian Bryan Architects (IBA), která společně vytvořila vzdušný a světlý prostor, jenž dá vyniknout každému domu a bude nabízet vyváženou kombinaci designu a funkčnosti. Autorem administrativní části projektu Hagibor a zároveň celkového urbanistického řešení lokality jsou Bogle Architects vedené Ianem Boglem. Ten se podílel například na ikonickém londýnském mrakodrapu Swiss Re Tower přezdívaném „Okurka“. A jak jsem již zmínil, zapojili jsme i světoznámého krajinářského architekta Michela Desvigne. Ten se zabývá rozsáhlým veřejným prostorem, který tvoří čtvrtinu celého území. Desvigne je autorem urbanistických řešení, veřejných prostor a parků po celém světě, například v Paříži, Tokiu nebo Detroitu.

Na jaké další zajímavé projekty se kromě Hagiboru můžeme těšit?

V centru Prahy chystáme rozsáhlý projekt Savarin. Ten je umístěn přímo v sousedství pražského Václavského náměstí, které s odkazem na tradici václavských pasáží propojí s ulicemi Na Příkopě, Jindřiškou a Panskou. Zahrnuje pečlivou rekonstrukci stávajících historických budov a vznik úplně nového veřejného prostoru se zelení a otevřeným prostranstvím ve vnitrobloku. Jeho podobu navrhla ikona současné světové architektury a designu Thomas Heatherwick a jeho studio. A mimo Prahu spouštíme úplně nový multifunkční projekt v centru Brna, který vznikne na místě současné budovy Tesco Dornych, kde kromě obchodních prostor, hotelu a bytů vybudujeme i čtyři kancelářské budovy. Připravujeme dále velmi zajímavý rezidenční projekt v atraktivní pražské lokalitě, ale i řadu dalších. Na detaily je ale ještě brzy, nechte se překvapit.

PR

Společnost PSN působí na českém realitním trhu již od roku 1991 – původně jako Pražská správa nemovitostí.

K rebrandingu došlo v roce 2019. Do portfolia PSN patří pražské architektonické skvosty jako Tančící dům, Dům módy, Palác Dlážděná, Kotva nebo výjimečný projekt Vanguard Prague. Činnost společnosti nám přiblížil ředitel developmentu PSN Štěpán Smrčka.

Můžete nám PSN blíže představit?

Máme za sebou neuvěřitelných 30 let podobně jako další české rodinné firmy, které vznikaly na počátku 90. let. Letos slavíme kulaté jubileum a díky ikonickým nemovitostem, k nimž od loňského roku patří také City Empiria, jsme se dostali do fáze, kdy jsme pořád středně velkou rodinnou firmou, ale velikost projektů se výrazně posunula. Zjišťujeme, že to, na čem jsme vyrostli, tedy ten typický činžák k rekonstrukci v Praze 2, 3 nebo 5 už nemůže být naším jediným klíčovým byznysem. Nicméně to umíme, baví nás to, takže v tom budeme pokračovat, ale do portfolia musíme zařazovat stále větší projekty. Je to příjemná daň za úspěch, za těch 30 let práce. Firma prochází určitou evolucí v rámci týmu i projektového řízení. Přeorientováváme se z rekonstrukcí činžáků na novostavby i velké multifunkční komplexy s kombinací kanceláří, bytů apod.

Co si mám představit pod pojmem „střední rodinná firma“? Kolik lidí u vás pracuje?

Je nás kolem stovky, máme centrálu v Praze a pobočku v Pardubicích. Celý tým se zaměřuje na všechny segmenty nemovitostního trhu – od akvizic a developmentu přes pronájem a prodej včetně správy a všeho, co s tím souvisí v podpůrných činnostech. V podstatě nepřetržitě hledáme kvalitní budoucí kolegy. Tedy v rámci zmiňované evoluce stále nabíráme lidi, a priory do projektového managementu a do realizace, v rámci developmentu novostaveb a růstu firmy.

Jak reagujete na aktuální situaci na bytovém trhu?

Nechci opakovat totéž, co většina developerů říká do médií – schvalovací procesy, ceny stavebních materiálů, prací, ceny bytů atd. Jako developeři nemáme a priori radost z toho, že jsou byty drahé, ani naše marže se postupem času nijak dramaticky nemění. Odpověď je v délce a komplikovanosti celého procesu přípravy. Jelikož se investice do projektů v důsledku délky procesů výrazně prodlužuje, znamená to, že marže zůstává stále na podobné úrovni. Samozřejmě máme radost, že je o nemovitosti a bydlení zájem. V této turbulentní době, kdy se tiskne spousta peněz a očekává se vysoká inflace, je to bezpečný přístav. Ale opravdu nemáme radost z toho, že se každým rokem povoluje méně bytů a méně jich jde také do prodeje.

Je východiskem nájemní bydlení?

Je to odpověď trhu na to, co se děje. Samozřejmě pokud objem peněz, které musíte investovat do své první nemovitosti, už přesáhne určitou míru – stejně jako úroková sazba – donutí vás to jít do nájmu. Myslím si, že jít do nájmu není vůbec žádná ostuda. Jenže v našem regionu to bylo vždy pojímáno, že nájem je něco trochu podřadného, že každý musí mít vlastní byt. V nájmu u nás žije proti západní Evropě procentuálně mnohem méně lidí, takže je prostor to trochu vyrovnat. Nájemní bydlení z hlediska uživatele je řešením situace na realitním trhu, na druhou stranu je třeba říci, že v důsledku covidu a omezení určitého objemu služeb Airbnb v Praze nerostou nájmy tak rychle jako hodnota nemovitostí. Ale až se situace uklidní, může se to zase změnit. My – jako rodinná developerská firma – si necháváme zajímavou část nemovitostí ve vlastní správě a vytváříme portfolio vyšších stovek bytů k pronájmu. Chtěli bychom je držet a spravovat v dlouhodobém horizontu.

Znamená to, že správu nebudete outsourcovat, ale budete je spravovat vlastními zaměstnanci?

Vzhledem k dlouhé praxi se správou nemovitostí a díky tomu, že v portfoliu už teď máme několik desítek budov a stovky bytů, máme své know-how a zkušený tým lidí. Jsou součástí „rodiny“, všechno funguje a zapadá to do sebe. Takže pronájem a správa zůstanou povětšinou na nás.

Jaká vnímáte založení Pražské developerské společnosti?

Myslím si, že až čas ukáže, co to přinese. Je velmi důležité, aby ji vedl člověk zkušený, což věřím, že se děje, a aby měl za sebou zkušený tým. Není třeba dlouze vysvětlovat, že development je stále složitější, delší a náročnější na kvalitní lidi. To, co se tady snaží vybudovat, tak je na Západě celkem běžné, má to svou historii a kulturu. Mám jedinou obavu, a to že u nás podobné pokusy „mimo trh“ nikdy nedopadnou moc slavně. Na jedné stranu držím palce, ale je mi jasné, že to bude velmi náročný proces a jen čas ukáže, zda to zvládnou, ale hlavně zda dostanou politickou podporu. Je to akce na 5–10 let, než se to „zajede“, což je při čtyřletém politickém taktu velmi složité. Bude to náročná disciplína a jsem na to upřímně zvědavý.

Jaký je váš názor na nový stavební zákon?

Nebudu zabíhat do detailů, snaha se cení. Nijak mě nepřekvapilo, že to pak bylo politicky upraveno do určitého hybridu. Ale schválené principy jsou minimálně krok správným směrem. Co se týká legislativy, je diskuse hodně o lhůtách, reakcích a odpovědnosti jednotlivých úředníků. Myslím si, že tady budeme donekonečna bojovat za zjednodušení a větší transparentnost a hlavně predikovatelnost legislativy. Je v pořádku, společně s lidmi a samosprávou, definovat dlouhodobou vizi pro území, ve kterém žijete nebo které spravujete, ale samotný proces územního či stavebního řízení by měl být svižným formálním ověřením záměru v rámci norem. Pro developera není problém, že má někde nějaký limit, pro něho je problém, že se případný mantinel pro výstavbu v čase mění či politicky neplatí. Za pochodu potom zjišťuje, že tam jsou ještě další limity vedle toho, co je napsáno. To si myslím, že je v podnikání nejsložitější – investovat peníze s vidinou 5–10 let a teprve poté zjišťovat, co se vlastně může… To je pro jakéhokoli investora nejhorší, pochopitelně se to odráží v délkách procesů, v nárůstu cen projektů a na konci i v ceně samotného produktu.

Můžete vyzdvihnout nějaký váš projekt?

Nejviditelnější projekty, které jsme realizovali za poslední roky, byly dva. První byl Palác Dlážděná, což je luxusní rezidenční bydlení v centru Prahy, v opravdu složitém území, s investicí přes 200 mil. Kč ve velmi luxusním segmentu. Navzdory drobným bolístkám po cestě si myslím, že jsme ve spolupráci s památkáři a architekty dokončili produkt, který klienti hodnotí na výbornou. Druhý takový vlajkový produkt je Vanguard, což je konverze bývalé průmyslové tovární haly postavené na výšku v pražských Modřanech. Zde připravujeme opravdu výjimečný projekt loftového bydlení. Do svého bytu si zde budete moci vyvézt výtahem svého miláčka – myšleno auto nebo motorku. Je to velmi náročný projekt v řádu stovek milionů korun. Ve fázi přípravy máme, kromě celkových dvaceti pěti, další dva naprosto výjimečné projekty. Je to Vinohradská 8, což je bývalý Transgas, který jsme nedávno koupili od společnosti HB Reavis. Je to pro nás přelomová věc – 20 000 m² bytů, kanceláří a obchodů na neopakovatelném místě. HB Reavis měla původně v plánu pouze kanceláře. My jako rezidenční developer bychom chtěli, aby převážná část byly byty, kanceláře by v menším měřítku měly také zůstat. Druhý projekt je na Vršovické – průmyslový areál společnosti Koh-i-
-noor, kde plánujeme výstavbu 500–550 bytů. Tyto komplexní projekty jdou ruku v ruce s evolucí společnosti, kterou jsem zmiňoval.

Arnošt Wagner / Foto: Archiv PSN