Ve Varyádě, největším nákupní centru v Karlovarském kraji, probíhá v současné době renovace, ale také dostavba za plného provozu. Nákupní centrum zůstává při rekonstrukci plně otevřené a stavební práce jsou rozloženy do několika fází. 

Na naše otázky odpovídal Martin Malý, ředitel pro marketing a komunikaci  EPG Global Property Invest.

Kdy padlo definitivní rozhodnutí rekonstruovat NC Varyáda a jaké argumenty převažovaly?

Nákupní centrum bylo po 19 letech třeba zrekonstruovat, rozšířit nabídku značek a služeb a zmodernizovat jídelní zónu. O dostavbě Varyády mluvíme již několik let. Bohužel finální rozhodnutí posunula nejprve doba covidu, pak drahé stavební materiály a energie a v neposlední řadě také inflace. Vše ale dozrálo a k modernizaci Varyády jsme se rozhodli na začátku roku 2023, kdy jsme měli celý projekt připravený. Celkovým argumentem pro dostavbu Varyády byly chybějící služby a také požadavek na větší nabídku značek, což bez rozšíření stávajícího centra nebylo možné. Reagovali jsme tak na poptávku nájemců, kteří chtěli přijít do Karlovarského kraje.

Rekonstrukce probíhá za plného provozu ve více fázích?

Dostavba nákupního centra Varyáda sestává ze tří velkých celků. Jednak to je dostavba severní části (zadního traktu objektu), která už byla zčásti předána k užívání, a od 29. září zde plně funguje nový hypermarket Albert a další dvě jednotky – Květiny Novák a karlovarský provozovatel čerstvých baget Rad’s Baguette. Letos na přelomu listopadu a prosince byla otevřena zcela nová gastrozóna s 10 restauracemi pro celkem 260 návštěvníků, boční vchod a zcela nová pasáž.

V plánu je tedy i druhá a třetí fáze, jak je složité vše sladit?

Druhá fáze by měla být dokončena a otevřena příští léto, dostavbou jižní části v místě stávajícího parkoviště, kde vznikne první multikino v regionu, další obchodní jednotky a nová vstupní pasáž do budoucí Varyády. Třetí etapa, která se uskuteční zkraje roku 2025, zahrnuje modernizaci existující části centra, na níž se budou podílet rovněž stávající nájemci. Některé značky zůstanou dispozičně na stejném místě, ale budou v nich renovovány interiérové prvky. Jiné jednotky se přemístí do nově vzniklých či upravených prostor. Proměnou navíc projde například dlažba, osvětlení či relaxační zóny. Myslím, že rekonstruovat a dostavovat středně velké nákupní centrum za provozu je samo o sobě velkou výzvou. Nicméně s týmem profesionálů ať již na straně investora, či provozovatele objektu, jímž je společnost CBRE, jde vše podle plánu. Samozřejmě přijímáme nejrůznější protiprašná a protihluková opatření, která máme otestovaná už z našeho dalšího nákupního centra Central v Mostě. Tam v posledních třech letech probíhala kompletní modernizace centra právě za plného provozu.

Původní rozloha Varyády byla 18 000 m2 s 80 obchody a gastrem. Jak se změní celková dispozice po rekonstrukci?

Prostory centra se zvětší o plnou třetinu a na celkových 27 000 m2 plochy nabídne Varyáda přes 110 obchodů včetně palety nových značek, restaurací, služeb a filmové zábavy. Otevře zde vůbec první multiplex v regionu se šesti kinosály na ploše 2 500 m2 s téměř tisícovkou sedadel. U vjezdu do objektu se bude nacházet nově i nonstop automyčka s osmi mycími boxy.

Nová vstupní pasáž a boční vstup pro snadnější dostupnost a zároveň venkovní terasa zásadně promění koncepci budovy.

Nový boční vstup bude pro místní i pro ostatní zákazníky z regionu velkou novinkou. Bude určen těm, kteří si budou chtít nakoupit potraviny v hypermarketu nebo se občerstvit v naší jídelní zóně. V této části budou vedle zmíněné venkovní terasy také dvě drive-in restaurace s obsluhou do auta. 

O jaký sortiment se rozšíří nabídka značek, můžete některá jména uvést?

V Karlovarském kraji víme, že zákazníci chtějí více pánské a dámské módy, což mohu nyní slíbit. Rozšíříme nabídku pro pány a dámy i o sportovní značky. Módní a další značky ze strategického hlediska nekomunikujeme takto dopředu, takže je nebudu jmenovat. Pravidelně ale zákazníky seznamujeme s novinkami ve všech našich komunikačních platformách, ať již jde o web nova.varyada.cz, či sociální sítě. 

Vedle obchodů se otevřou i prostory s kinem a food courtem. Na co se mohou návštěvníci těšit?

Věříme, že multiplex přitáhne k návštěvě i další zákazníky z širokého okolí. Půjde tak o přínos pro celé město, které zatím nemělo multikino. Kromě promítání budou sály určeny i pro kongresové využití, tedy pro nejrůznější konference i firemní akce. Co se týká vybavení, počítáme se špičkovou projekční a zvukovou technologií, do které se řadí mimo jiné vícekanálový prostorový zvuk Dolby Altmos a laserové projektory. Vedle multikina tu vznikne také největší gastrozóna v regionu. Varyáda Bistro bylo inspirováno Krušnými horami a otevře na přelomu listopadu a prosince. V restaurační zóně najdete známé foodcourtové trio: McDonald’s, KFC a Bageterie Boulevard. Dále k nim přibude asijské bistro Mianchi, oblíbené Running Sushi, Česká kuchyně a Pai Thai. Z Plzně se rozšiřuje i k nám do Varyády značka Rud’s Pizza. Ve food courtu se objeví i kavárna Grand Café a Bubblify – bar s osvěžujícími nápoji s práskacími kuličkami. Kromě toho se ve Varyádě zákazníci mohou občerstvit v již otevřených jednotkách Bistrotéka Zlámalíková či Rad’s Baguette. V oblasti gastrozóny půjde o zcela nové pojetí stravování a akcentování celosvětových trendů, přibude více zeleně, moderních svítidel a příjemných zákoutí. 

Jak řešíte dopravní dostupnost, parkování a veřejnou dopravu?

Naše centrum je dostupné městskou hromadnou dopravou linkami 2 a 6, ale nachází se i v docházkové a dojezdové vzdálenosti. U Varyády bude okolo 800–850 parkovacích míst, která budou pro naše zákazníky zdarma. Ti, kteří si u nás budou chtít auto jen zaparkovat a jít například na sportovní zápas do nedaleké KV Areny, si budou muset za parkování nově zaplatit. Celý objekt bude opatřen vjezdovými a výjezdovými závorami s kamerami včetně automatického rozpoznávání SPZ. 

Nabízíte výhodné programy pro věrné zákazníky?

Již několik let nabízíme našim zákazníkům mobilní aplikaci. Byli jsme první nákupní centrum, které přešlo z papírové kuponové knížky na digitální verzi. Loni jsme vyměnili poskytovatele a vytvořili unikání věrnostní program. Do aplikace Moje Varyáda zákazník jednoduše skenuje či fotí účtenky za své nákupy. Za to získává body, které se mu načítají, a on si pak může vybrat dárek podle svého výběru. Jsou to nejrůznější poukazy do provozoven našich nájemcům a luxusní dárky s logem Varyáda. Spolupracujeme i s partnery ve městě a regionu, takže máme volné vstupy do bazénů, do Zoo Plzeň, do Bagr Parku v Mostě. A samozřejmě tato aplikace slouží pro vstup na naše marketingové akce, na nichž rozdáváme například svařák zdarma, děti mohou dlabat dýně či se účastnit nejrůznějších dílniček.

Jaká byla původní finanční rozvaha na rekonstrukci?

Celková plánovaná investice do modernizace a dostavby Varyády je 40 mil. eur. Je to významná investice nejen z pohledu investora, ale myslím si, že i z pohledu města. 

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Varyáda

Společnost OBERMEYER HELIKA patří k největším a nejstabilnějším projekčním a stavebně-poradenským kancelářím v České republice.

Poskytuje komplexní služby v oblasti projektování, inženýrské činnosti ve výstavbě, projektového managementu a odborného technického poradenství a její tým má bohaté zkušenosti s realizací technicky náročných staveb u nás i v zahraničí. Více nám k tomu řekl Jiří Fousek, generální ředitel OBERMEYER HELIKA.

Co si může zákazník představit pod vaší nabídkou – komplexní projektové služby?

Zjednodušeně pokud jste investorem, který nemá svůj odborný in-house team, provedeme vás hladce celým procesem plánování a povolování stavby. Pokud máte vlastní odborníky, jsme schopni nabídnout požadované služby v koordinaci s týmem investora. Konkrétněji naše komplexní projektové služby zahrnují celý proces od úvodního konceptu až po finální dokončení a uvedení stavby do provozu včetně řízení nákladů, časového managementu a zajištění kvality. S využitím moderních technologií, jako je BIM (Building Information Modeling), dokážeme efektivně plánovat, koordinovat a realizovat projekty s vysokou přesností a transparentností. Díky tomu jsme schopni předcházet potenciálním problémům ještě před zahájením stavby.

Škála realizovaných projektů společnosti Obermeyer v poslední době je opravdu pestrá. Který z nich byl „tvrdý oříšek“ a který vám více přirostl k srdci a jste na něj pyšní?

Naše portfolio skutečně zahrnuje široké spektrum projektů od obchodních a administrativních center přes rozsáhlé bytové projekty, logistické parky až po zdravotnické stavby. V oblasti zdravotnických staveb jsme úspěšně realizovali řadu významných projektů, mezi nimiž v posledním období vyniká Pavilon péče o rodinu v Nemocnici Pelhřimov. Zde se podařilo navrhnout a realizovat nový nemocniční pavilon v pasivním standardu při dosažení energetické soběstačnosti budovy a splnění všech nároků na moderní zdravotnickou budovu. O kvalitě, funkčnosti a nadčasovosti tohoto projektu vypovídá i získané ocenění Stavba roku 2023. Při pohledu zpět na naše úspěchy v oblasti zdravotnických staveb nelze opomenout rekonstrukci dětského oddělení ve Fakultní nemocnici v Motole, projekt Protonového centra v areálu Fakultní nemocnice Bulovka, výstavbu Medicentra v pražské Waltrovce či přístavbu magnetické rezonance v Pelhřimově. Také v oboru projektování obchodních a administrativních center se můžeme pochlubit dlouhodobou spoluprací s významnými investory. Rád zmíním obchodní centra v Praze, s nimiž dlouhodobě pracujeme, ať už jde o Westfield Chodov – nákupní centrum, multifunkční komplex Palladium, obchodní centrum Quadrio Shopping Station či ikonické Centrum Černý Most. Například Centrum Černý Most, jedno z prvních a stále nejúspěšnějších obchodních center v České republice, s námi zahájilo spolupráci již v roce 2012, kdy jsme se stali generálním projektantem. Nyní zde probíhá další fáze rozšíření, která navazuje na předchozí etapy výstavby. Současná fáze bude dokončena na podzim 2025, čímž dojde de facto k dobudování celého Centra Černý Most. Těší nás, když můžeme tak úspěšný projekt provázet od jeho začátků až do současnosti. A nejde jen o obchodní a kulturní centra v hlavním městě. Rád bych zmínil naši roli generálního projektanta při rozšíření Galerie Šantovka v Olomouci, v Galerii Pardubice – obchodním a společenském centru či v obchodním centrum Galerie Teplice.

A co rezidenční projekty?

Pracujeme na několika špičkových projektech s předními rezidenčními developery a skvělými architekty. Rád bych zmínil například spolupráci s CPI na projektu Kolbenova Park, projekt Semerínka od Crestylu nebo nový projekt Archa na Smíchově od J&T.

Ve vašich projektech používáte BIM. Jaké byly začátky a jaká je v tomto ohledu aktuální situace?

S metodou BIM jsme začali pracovat již v roce 2012, kdy byla tato technologie ještě v plenkách. Začátky byly náročné, vyžadovaly od nás investice do školení a pořízení nového softwaru. Dnes je BIM nedílnou součástí našich projektů a umožňuje nám efektivně řídit a koordinovat všechny aspekty výstavby. BIM nám poskytuje detailní digitální modely, které zlepšují komunikaci mezi týmy a zvyšují přesnost plánování. Výsledkem je vyšší kvalita našich projektů a větší spokojenost našich klientů.

Jak se do vašich projektů promítá v poslední době často zmiňovaná udržitelnost?

Udržitelnost je pro nás základním pilířem každého projektu. Usilujeme o co nejmenší ekologickou stopu námi projektovaných staveb a zároveň o maximální energetickou účinnost. Toho dosahujeme výběrem materiálů, které jsou šetrné k životnímu prostředí. Také využitím obnovitelných zdrojů energie a navrhováním budov s důrazem na jejich dlouhodobou udržitelnost či navrhováním budov v pasivním standardu, jako tomu bylo například v případě zdravotnického projektu Nemocnice Pelhřimov. 

Jsme v období modernizace mnohých obchodních a nákupních center a rozšiřování stávajících kapacit. Jaké mají dnes požadavky v zadání v oblasti designu prostředí, energetiky, bezpečnosti oproti období před zhruba 10 lety?

V uplynulém desetiletí prošly požadavky na modernizaci obchodních center zásadní proměnou. Dnešní trendy kladou důraz na udržitelný design, který se vyznačuje energetickou účinností a použitím ekologických materiálů. Zvýšené bezpečnostní standardy vyžadují implementaci pokročilých technologií pro efektivní monitorování a řízení. Design musí být nejen esteticky přitažlivý, ale také funkční a flexibilní, aby dokázal pružně reagovat na dynamicky se měnící potřeby trhu a očekávání zákazníků.

Obermeyer působí v zahraničí. Jak funguje součinnost mezi jednotlivými kancelářemi?

Naše mezinárodní síť kanceláří nám umožňuje efektivně sdílet znalosti a lidské zdroje napříč zeměmi. Čeští projektanti se aktivně podílejí na zahraničních projektech, což jim umožňuje získávat cenné zkušenosti a zdokonalovat dovednosti v práci s nejmodernějšími technologiemi. Tyto poznatky efektivně aplikují na naše domácí projekty. Díky spolupráci na projektech po celém světě a využívání osvědčených postupů a inovací z různých trhů jsme schopni držet krok s globálními standardy v oblasti projektování.

Můžete nastínit v současné složité době na realitním trhu vaše plány v krátkodobém horizontu – zaměření, opatření a reakce na potřeby trhu?

V současnosti se intenzivně soustředíme na posílení naší pozice v oblasti udržitelných a technologicky vyspělých projektů. Plánujeme rozšířit naše služby v oblasti digitalizace a BIM managementu, abychom mohli lépe reagovat na dynamické potřeby trhu. Naše strategie je postavena na flexibilních a inovativních řešeních, která reflektují současné trendy a požadavky na udržitelnost a efektivitu. Aktivně vyhledáváme nové příležitosti a rychle se přizpůsobujeme měnícím se podmínkám trhu, abychom zůstali v čele oboru. V této strategii hrají samozřejmě hlavní roli naši zaměstnanci.

PR

Foto: Archiv OBERMEYER HELIKA a CPI

Stavebnictví čelí významným výzvám včetně nedostatku zdrojů a implementace přísných předpisů EU na základě green dealu. Navzdory konzervativní povaze tohoto odvětví ukazuje inovativní přístup skupiny DELTA k užívání dřeva a dalších udržitelných materiálů, že stav lze změnit. 

Pro úspěšnou transformaci je nezbytná komplexní proměna, která vyžaduje nejen technologické inovace, ale také přizpůsobení struktury financování a širší kulturní změnu. Skupina DELTA je připravena stát se průkopníkem této změny – za podpory cílených vzdělávacích iniciativ a participace v národních a mezinárodních fórech s cílem urychlit udržitelný rozvoj. Na naše otázky na toto téma odpovídal Erik Štefanovič, generální ředitel a spolumajitel DELTA GROUP a její zástupce v České republice.

Jaké jsou – vedle rostoucího důrazu na udržitelnost – hlavní výzvy, jimž nyní čelí stavební průmysl v Evropě?

Stavební průmysl v Evropě čelí několika výzvám. Zaprvé je zde značný nedostatek zdrojů, jak co se týká materiálů, tak kvalifikované pracovní síly – částečně stále jako důsledek problémů dodavatelských řetězců v době pandemie. Zadruhé ke splnění cílů zelené dohody EU je zapotřebí výrazně zvýšit objem rekonstrukcí ze současného 1 % na více než 3 %, přestože trh vyčkává. Zatřetí existují problémy při realizaci nařízení, jako jsou CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), taxonomie EU a zákon o dodavatelském řetězci. Po počátečním zájmu nyní převládá určité rozčarování z nároků, která s sebou tyto předpisy nesou. Mnozí zúčastnění se zpočátku soustředí na plnění svých povinností týkající se reportů, aniž by přijali konkrétní opatření ke zlepšení. Navíc stávající nejasnosti a prostor pro interpretaci znamenají, že zainteresované strany vyčkávají v naději, že budou požadavky upraveny.

Jak se DELTA staví ke klimatické krizi?

Skupina DELTA se aktivně zapojuje do boje proti klimatické krizi. Do každého ze svých projektů totiž včleňuje šest cílů udržitelnosti, které vycházejí z environmentálních záměrů podle taxonomie EU. Ty jsou úhelnými kameny naší strategie udržitelnosti každého projektu. Používají se ke zpracování základních ukazatelů výkonnosti, aby bylo možné udržitelnost změřit a budovy srovnávat. Naši zaměstnanci absolvují speciální školení ve firemní Akademii DELTA zaměřená na všechna kritéria udržitelnosti. Při realizaci cílů mají podporu interdisciplinárního týmu našich expertů. Přebíráme také vedení a aktivně se účastníme pracovních skupin v národních asociacích a organizacích, jako jsou VZI, IG Lebenszyklus Bau a ÖGNI v Rakousku. V ČR jsme v těsném kontaktu s Českou radou pro šetrné budovy (máme aktivní zastoupení ve většině jejích pracovních skupin) stejně jako na Slovensku a na Ukrajině, kde DELTA rovněž působí. Aktivně se podílíme na zvyšování povědomí o udržitelných změnách v celém odvětví a na jejich prosazování.

Stavebnictví je zodpovědné za produkci 40 % emisí skleníkových plynů. Jaké je podle vás jejich reálné snížení do roku 2050?

Je složité přesně stanovit cíle snížení emisí skleníkových plynů do roku 2050, protože nám zatím chybějí přesné metody měření; mnohé výpočty jsou spíše teoretického charakteru. Je důležité pochopit, že provoz budov tvoří průměrně 80 % emisí, ale číslo se může výrazně lišit podle třídy aktiv a životního cyklu budovy. Taxonomie EU poprvé poskytuje jasný rámec, který zabraňuje environmentálním dezinformacím ze strany firem a směruje investice k udržitelným projektům. Mnozí představitelé stavebnictví a realitního průmyslu otálejí a dosud nepodnikají potřebné kroky ke snížení emisí.

Které konkrétní kroky povedou podle vás k tomu, aby stavebnictví bylo co nejšetrnější k životnímu prostředí? Co je třeba změnit nejdříve?

Absolutní důraz je kladen na minimalizaci CO2 prostřednictvím energeticky vysoce úsporných budov provozovaných s nefosilními zdroji energie a na recyklaci stavebních materiálů v rámci fungující cirkulární ekonomiky. Především v případě nových budov lze některé technologie, jako je sezonní skladování energie pomocí geotermálních sond, využít k provozu budov s nulovými emisemi CO2, což vyžaduje vyšší počáteční investici, ale z dlouhodobého hlediska se vyplatí. Při rekonstrukci stávajících budov jsou však vyžadována komplexní řešení, která přesahují hranice jednotlivých nemovitostí a využívají existující synergii v sousedství. Cirkulární ekonomika je stále v počátcích, chybí široká škála „cradle-to-cradle“ nebo recyklovatelných výrobků. Především výrobci, ale také projektanti i dodavatelé proto musejí změnit paradigma, aby na toto důležité téma vzali v budoucnu ohled.

Jaký je nejefektivnější způsob snížení uhlíkové stopy budov?

Nejúčinnějším způsobem, který povede ke snížení uhlíkové stopy, je využívání udržitelných zdrojů energie k vytápění a chlazení a zvýšení energetické účinnosti pláště budovy. Již v úvodních fázích projektu by měly být zjištěny další možnosti optimalizace s ohledem na posouzení životního cyklu budovy a kalkulací nákladů, zejména při výstavbě. Ty by pak měly být posouzeny z hlediska poměru nákladů a přínosů.

Měli bychom se tedy zaměřit na zabudovanou, nebo provozní uhlíkovou stopu budov?

Je zásadní vzít v úvahu oba typy uhlíkové stopy, abychom dosáhli komplexní transformace ve stavebnictví a realitním průmyslu. Zatímco snížení provozní stopy prostřednictvím účinnějších postupů často nabídne potenciálně nejvyšší úspory, zohlednění zabudované uhlíkové stopy je klíčové pro šetření zdroji a cirkulární ekonomiku. Je to zvláště důležité, pokud vezmeme v úvahu, že suroviny, jako je písek, jichž je nedostatek, nemusejí být v budoucnu k dispozici.

Stavebnictví je konzervativní sektor, který se mění jen pozvolna. Předpokládáte, že v budoucnu dojde k výraznějším změnám?

Přestože je stavebnictví konzervativní odvětví a změny jsou často pomalé, již zavedené předpisy spustily důležité procesy. Současná rychlost ale není dostatečná pro zásadní změnu. Máme naději, že ke změnám dojde po implementaci všech regulačních nástrojů, udržitelné projekty podpoří výhodnější bankovní financování a rostoucí uhlíková daň neumožní další alternativy. Pro trvalé pokračování na cestě k udržitelnosti je i nadále zapotřebí široká a závažná změna povědomí. Dosud postrádáme komplexní pobídky pro výrobce, projektanty i majitele nemovitostí k investování do udržitelných projektů. Současné subvence jsou často příliš specializované a pokrývají jen část nezbytných investic. Z dlouhodobého pohledu by k výraznější změně mohly vést pouze rozsáhlejší pobídky na firemní úrovni, jako jsou velkorysé daňové odpisy.

DELTA má ve svém portfoliu také velké dřevostavby. Jaké jsou jejich hlavní pozitiva a negativa? Co je podle vás stavební materiál budoucnosti?

Využití dřeva při výstavbě nabízí významné výhody zejména díky nízké uhlíkové stopě, vysoké modularitě a flexibilitě životního cyklu. Dřevostavby umožňují materiál opětovně použít nebo jej navracet do přírody, aniž skončí jako nebezpečný odpad. Také poskytují výbornou kvalitu vnitřního ovzduší a přispívají k příjemnému prostředí. Světové zásoby dřeva jsou však omezené a širší využití dřeva jako stavebního materiálu závisí na výši aktiv, stavebních předpisech v jednotlivých zemích a plánovaném konceptu využití. Ještě nějakou dobu potrvá, než dosáhneme vyspělého trhu a nákladové neutrality alternativ, jako je beton s nižším obsahem CO2 nebo opakovaně použitelné stavební materiály a prvky. Pro podporu principů cirkulární ekonomiky musejí být budovy navrženy tak, aby bylo možné je flexibilně přestavět pro různé využití nebo je na konci jejich životnosti snadno demontovat a materiály recyklovat, popř. znovu použít. To také vyžaduje systematickou katalogizaci všech stavebních materiálů v digitální pasportizaci stavebních zdrojů, ideálně z BIM modelu, aby bylo možné je efektivně spravovat a využívat informace pro opětovné použití.

Komplex šesti kancelářských budov pro 200 zaměstnanců s fasádami z modřínového dřeva. Certifikace budovy Klimaaktiv Standard. Foto: Christian Brandstätter

Foto: Archiv DELTA GROUP

Passerinvest Group je ryze česká investiční a developerská společnost, kterou v roce 1991 založil Radim Passer. Jako urbanistický developer, stavitel a investor je společnost od roku 1996 spojena převážně s Brumlovkou v Praze 4 a v posledních letech i s oblastí Roztyl v Praze 11.

Radima Passera, zakladatele společnosti a předsedu představenstva Passerinvest Group, jsme požádali, aby zhodnotil uplynulé období a přiblížil některé plány do budoucna.

Jak si vede skupina Passerinvest v poslední dekádě?

Hodnota firmy se posunula, domnívám se, že za poslední desetiletí to bude řádově přes 100 %. Mělo by to tak být i v případě mnoha dalších firem, které jsou už nějakou dobu na trhu etablované. To je kritérium, které jako akcionář musím sledovat. Myslím si, že nejméně takových čísel dosahují i některé řádově větší společnosti, než jsme my, samozřejmě i v jiných oborech podnikání. 

S takovým výsledkem musíte být spokojený… 

Je určitě fajn, že hodnota firmy rostla o 10 % ročně, ale v dnešním globálním světě to zase není žádný zázrak. Na druhou stranu je dobře, že rosteme, ale není to nejzásadnější kritérium.

A které je podle vás to hlavní?

Nejpodstatnější kritérium podle mne spočívá v tom, abych věděl, že děláme práci, která baví nejen mě, ale i moje kolegy, a že přináší užitek i někomu jinému. Z tohoto hlediska určitě byla dekáda úspěšná. Začala tím, že jsme v roce 2015 dokončili Deltu, jeden z největších administrativních objektů v ČR s plochou zhruba 43 000 m2. V té době jsme měli nastartovanou strategii zpětného odkupu budov na Brumlovce, které jsme kdysi rozprodávali. Podařilo se nám jich koupit sedm z celkem devíti. Dvě z nich jsme komplexně zrekonstruovali – Budovy A a B. V zásadě šlo o první administrativní budovy, které vznikly v ČR po revoluci a současně prošly rekonstrukcí. 

Čím vás uplynulé desetiletí nejvíce ovlivnilo?

Poslední roky byly poznamenány záležitostmi mimo jakoukoli kontrolu lidí z podnikatelského prostředí – nejprve pandemie covidu a následně válka na Ukrajině, což se v mnoha ohledech promítlo do klíčových parametrů, které sledujeme. Covid vedl k home office, válka na Ukrajině způsobila růst úrokových sazeb a samozřejmě snížení valuací. To vše ovlivňuje trh komerčních nemovitostí. I přesto si myslím, že – i kdyby ta dekáda pomyslně skončila v současných týdnech a měsících – jsme neztratili chuť pracovat, být rozumně odvážní a nést riziko. I v této těžké době, kdy čísla nevycházejí, jak bychom si představovali, jsme zahájili výstavbu nové administrativní budovy pro volný trh, což se v Praze nestalo už déle než dva roky. 

Co považujete za zásadní mezník ve svém podnikání?

V mém podnikání byl klíčovým mezníkem rok 1998, kdy jsem přijal Pána Ježíše jako Spasitele a Pána. To proměnilo mé životní priority a nepochybně se to velmi výrazně propsalo do mého podnikání. I předtím jsem se v rámci svých myšlenkových schémat snažil realizovat projekty, aby byly pěkné. Ale míra velkorysosti od té doby ještě násobně vzrostla. Kolem roku 2000, když jsme už měli zkušenosti s globálními korporacemi, jsme si začali uvědomovat, že naším posláním je vytvářet pracovní prostředí pro lidi. Někteří z nich tráví prací pro korporaci třetinu života včetně spánku. Týden má 168 hodin a extrémně vytížení lidé pracují přes 50 hodin týdně. To mě vedlo k tomu, abychom jim pro to vytvářeli přátelské pracovní prostředí. Běžně se každý komerční developer snaží postavit budovu, která odpovídá současným standardům, ale my k tomu přidáváme něco navíc.

Passerinvest Group byl vždy průkopníkem při vytváření příjemného pracovního prostředí v Praze. Patří k tomu odpočinkové zelené střešní zahrady nebo nabídka kvalitní gastronomie apod.

První střešní zahradu jsme vytvořili v roce 2003 – je to už přes 20 let. Je to investice do krásna za 1,5 až 2 % z celkových nákladů projektu. Jinými slovy jsou to peníze, obvykle desítky milionů korun v každé etapě výstavby. Ten projekt to ekonomicky neohrozí, a když to uděláte pěkně, tak se tam lidem líbí. A když se tam líbí lidem, tak se tam líbí i korporacím. Samozřejmě tento smysl pro velkorysost ještě umocnilo, že jsme se kromě „obyčejného“ developmentu věnovali i urbanismu, což nás taky trochu odlišovalo od konkurence. Trvale intenzivně rozvíjíme jednu lokalitu, postupně k tomu přibude něco málo dalšího, ale v zásadě je to pořád o Brumlovce.

Kolik zde, tedy na Brumlovce, pracuje nyní lidí a jaká je obsazenost?

Podle výkonu vzduchotechniky mají budovy kapacitu pojmout kolem 20 000 lidí, ale firmy většinou tolik prostoru nezaplňují. Od dokončení budovy Delta žádná nová kancelářská budova nepřibyla, takže zde aktuálně pracuje asi 12 000 až 13 000 lidí. Pořád doznívá home office, takže reálně je v areálu přítomno kolem 7 000 až 8 000 lidí denně, před covidem to bylo přibližně o 4 000 více. V budoucnu počítáme se zmíněnými 20 000 lidmi. Co se týká smluvní obsazenosti, je to řádově 98 % a více na ploše 210 000 m2 kanceláří. Fyzickou přítomnost lidí v areálu ovlivňuje i firemní politika jednotlivých nájemců, protože některé korporace rozhodly, že všichni zaměstnanci musejí být v kancelářích. A jiné mají problém, aby se lidé do kanceláří vůbec vrátili, protože si za covidu zvykli pracovat z domova.

Součástí areálu Brumlovky jsou i byty. Jaké formy bydlení zde již jsou či jaké plánujete do budoucna?

Po dokončení multifunkční budovy Hila bychom zde měli mít přibližně 300 000 m2 pronajímatelných ploch. Toto číslo odpovídalo v první polovině 90. let předpokládané finální velikosti dokončené Brumlovky. Dnes víme, že pokud by byla Brumlovka dokončena v plném rozsahu, mohla by dosáhnout až 0,5 mil. m2. Chci zdůraznit, že z těchto 300 000 m2 bude přibližně 230 000 m2 určeno pro kanceláře (z toho 20 000 m2 v budově Hila). Zbývající prostory budou zahrnovat obchody, služby, školu křesťansko-rodinného typu a také byty. Již dokončené byty byly postaveny na prodej, ale není jich mnoho; přibližně 250, pokud bereme v úvahu vyšší kvalitu. Z minulosti zde existuje asi 150 bytů střední kvality, takže celkem je to zhruba 400 bytů. V bytech vyšší kvality většina jejich majitelů skutečně bydlí. Budovy Hila a následně Orion nabídnou ve dvou etapách něco málo přes 200 nájemních bytů, které budou součástí administrativního komplexu. Tyto byty by mohly sloužit korporacím pro jejich zaměstnance, kteří – jak jsme zjistili – pocházejí z více než 40 různých národností. Samozřejmě ne všichni chtějí bydlet přímo tam, kde pracují, ale pro některé z nich to bude jednoznačně výhodné. 

Máte zkušenost i s výstavbou v Ostravě…

Projekt Nová Karolina Park nám udělal velikou radost jednak tím, jak vypadal – architekti CMC navrhli krásný dům a podařilo se ho nakonec i dobře pronajmout. Trvalo to sice déle, rok a něco jsme se modlili a postili, aby došlo k progresu v pronájmech v Ostravě. Nakonec to ekonomicky dopadlo dokonce lépe, než jsme čekali, a budovu jsme prodali. 

Velkou pozornost upoutalo otevření kancelářského projektu Roztyly Plaza.

Z Roztyly Plaza máme také radost, osobně ho řadím mezi tři top kancelářské budovy z celé Prahy. Alespoň podle svých subjektivních kritérií, jak ostatní kancelářské budovy znám. Myslím, že Roztyly Plaza se panu architektu Aulíkovi a jeho týmu úžasně povedl. Udělal tam nádherné atrium. I když třeba v budově Gamma jsme měli také hezké velké atrium, tak tohle je ještě o něco lepší. Samozřejmě krásně se povedla i střešní zahrada s úchvatnými výhledy na Prahu a Krčský les. Roztyly Plaza nám dělá radost a věřím, že bude hlavně dělat radost těm, kteří v ní budou pracovat.

V oblasti pražských Roztyl to ale není váš poslední projekt.

V Roztylech samozřejmě máme další plány. Teď jsme se (po letech usilovné práce na poli schvalovacích procesů v kombinaci se složitými akvizicemi a s dílčími, ale téměř nekonečně dlouhými změnami územního plánu) skutečně posunuli. Konečně jsme v situaci, kdy můžeme dál pokračovat v plánování navazující výstavby. Proto máme radost z toho, že Roztyly Plaza je dokončená a že máme v Roztylech pravomocné stavební povolení pro další signifikantní administrativní budovu Sequoia, která bude mít přes 33 000 m2. Se stavbou chceme začít v následujících měsících. Nejdříve nás čeká příprava infrastruktury a na to naváže výstavba nové budovy. Teď se otevřela cesta k tomu, abychom v Roztylech absolvovali EIA pro rezidenční část Arboretum. To je zatím náš největší rezidenční projekt. Bude zahrnovat přibližně 600 bytových jednotek a jeho výstavbu bychom rádi zahájili začátkem léta 2026, dá-li Bůh. Takže „naše“ Roztyly tvoří tři etapy – jedna dokončená a dvě připravované. 

A jaká bude budoucnost Brumlovky?

Na Brumlovce nás čekají také tři další etapy a stejně jako v Roztylech tu připravujeme necelých 100 000 m2. Je to již zmíněná Hila, která je ve výstavbě, pak Orion, který bude mít podobnou strukturu jako Hila, jenom bude o něco větší. Čili převážně administrativa, k tomu nájemní byty a nějaké služby. Samozřejmě vždycky se snažíme řešit dostatek prostorných parkovacích stání, protože to považujeme za něco, co ke kvalitní výstavbě přirozeně patří. Pak je tu plánovaná budova Omega, což je po 26 letech dokončená akvizice se státem. Jakmile byla transakce uzavřena, okamžitě jsme zahájili schvalovací proces, protože projektovou dokumentaci jsme už měli připravenou. Pravděpodobně v roce 2026 bychom chtěli začít i fyzicky stavět. Celkem by se tak mělo jednat o přibližně 190 000 m2 v obou lokalitách. Myslím si, že dá-li Bůh, tyto hezké etapy Prahu skutečně obohatí. Měly by být hezké nejen architektonicky, ale samozřejmě i díky okolí, do něhož se nebudeme bát investovat.

To koresponduje s prognózou nárůstu počtu obyvatel na dva miliony?

Dnes už říkáme 2,5 mil. obyvatel. Pokud lidé přemýšlejí reálně a nejen o tom, co říkají nějaké statistické výkazy, tak vědí, že Praha nemá jen 1,25 mil. obyvatel, nýbrž 1,5–1,6 mil. Pokud má být Česko zemí pro 15 mil. lidí, aby mohlo udržitelně a dlouhodobě prosperovat, což ještě žádná naše vláda nepochopila, tak Praha musí být metropolí pro 2,5 mil. obyvatel. 

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Passerinvest Group