Grinity: Jak zvládnout ESG a výzvy současného developmentu

Grinity je na trhu již skoro tři roky, ale díky dlouholeté odbornosti (v minulosti pod hlavičkou Arcadis a EC Harris) působí jako etablovaná společnost. Jaké jsou aktuální trendy a výzvy v oblasti developmentu a jak Grinity pomáhá klientům zvládat náročné požadavky současné doby?

Současnou problematiku nám přiblížila Lenka Matějíčková, sector leader sustanability, která řídí přes 40 expertů v oboru udržitelnosti, a Jakub Pavelka, sector leader commerical developers, jenž vede tým projektového managementu a energetické optimalizace budov.

Jaké změny jste na trhu zaznamenali za poslední roky?

JP: Klíčovým momentem byl souběh několika faktorů – covid, válka na Ukrajině, energetická krize, inflace a současně i ESG. Tyto události vedly ke zdražení financování staveb a developmentu, nárůstu cen stavebních materiálů a prací, což přimělo firmy přemýšlet o efektivitě a návratnosti investic. Také tlak Evropské unie na snižování uhlíkové stopy a zavedení nefinančního reportingu vytvořily nové příležitosti, ale i povinnosti. Toto vše akcelerovalo poptávku po našich službách. 

LM: To mohu potvrdit, protože co se týká mého oddělení a udržitelnosti jako takové, vnímám obrovský boom. Dochází částečně k odklonu od tradičních certifikací LEED, BREEAM a v poslední době i WELL směrem k ESG jako takovému včetně povinnosti nefinančního reportování v souladu s Taxonomií EU. Také se navýšila poptávka po energetické optimalizaci budov.

Jak na to tedy reagujete?

LM: ESG se stalo nedílnou součástí našich služeb. Klienti se na nás stále častěji obracejí s otázkami typu: „Co po nás EU vlastně chce? Jak to máme udělat? A co to pro nás prakticky znamená?“ Tato legislativa přináší nové výzvy, ale zároveň otevírá prostor pro řadu našich aktivit a řešení.

JP: Z pohledu klientů tato opatření často nadšení nevyvolávají, ale pro nás je to příležitost. Víme, jak jim poradit a pomoci tímto obdobím projít co nejméně bolestivě. Navrhujeme řešení, která nejen splňují požadavky legislativy, ale přinášejí také reálné úspory v provozu jejich budov.

Lze tedy konstatovat, že v tomto případě jsou nařízení EU přínosná?

LM: Evropská unie se vrací k základním hodnotám, které zde dříve byly, ale postupem času se vytratily. Tento přístup vytváří stabilní základy pro naše služby. Klíčovým aspektem je zajištění návratnosti investic, což poskytuje bankám jistotu, že nájemci zůstanou dlouhodobě a nebudou nuceni opustit prostory kvůli rostoucím provozním nákladům. Zahraniční firmy, které mají své mateřské společnosti v jiných zemích, navíc kladou důraz na co nejnižší náklady na energie. My dokážeme klientům detailně propočítat, kolik mohou dlouhodobě ušetřit na provozních nákladech, pokud více investují do kvalitnější výstavby. Neomezujeme se na jednoduchá doporučení, jako je instalace fotovoltaiky – analyzujeme objekt komplexně, abychom navrhli nejefektivnější a realistická řešení. A to již více než 10 let.

JP: Na majitele budov je v současnosti vyvíjen tlak z více směrů. Musí zohlednit nejen vlastní ESG reporting, ale také požadavky svých nájemců, kteří hledají energeticky úsporné budovy pro splnění svých ESG závazků. Kromě toho hrají zásadní roli i podmínky bank při refinancování nemovitostí, které rovněž kladou důraz na energetickou efektivitu.

Co obsahují služby pro klienta v balíčku?

JP: Existuje několik fází, v nichž můžeme naši službu implementovat. Jednou z nich je budova, která se má nově developovat, takže zatím je někde na papíře nebo na něm teprve vzniká. Na základě znalosti požadavků klienta, legislativy, reportování umíme nastavit parametry budovy, aby byla energeticky co nejúspornější a splňovala požadavky, které nyní ESG na budovy klade. 

A jak přistupujete ke stávajícím budovám, mohou dosáhnout požadovaných standardů?

JP: Většina stávajících budov je součástí portfolií a klienti mají zájem je upravit tak, aby byly energeticky efektivnější a snižovaly svou uhlíkovou stopu. Provádíme tzv. energetickou optimalizaci, kdy zhodnotíme technický stav budovy, zaměříme se na provozní úspory a připravíme investiční opatření pro další zlepšení. Často nás překvapí, kolik energie lze uspořit pouhou optimalizací provozních parametrů.

LM: Starší budovy mají někdy větší potenciál, než se zdá. Dokonce i před pár lety postavená budova může vykazovat horší výsledky než starší objekt, pokud jsou její technická zařízení nedostatečně kvalitní. Bohužel se stále méně lidí věnuje technickým oborům, což ovlivňuje kvalitu realizací, ale současně nám to přináší řadu příležitostí ke zlepšení.

JP: Dalším klíčovým faktorem je schopnost budovy reagovat na budoucí požadavky a klimatické výzvy. EU Taxonomy poskytuje předpovědi změn, podle nichž se snažíme budovy připravit na následujících 10, 15 či 20 let. Nejde o předimenzování, ale o vytvoření flexibility – například prostorového uspořádání pro budoucí technologie nebo větších rozvodů, které umožní snadnější modernizaci. Taková opatření jsou investičně nenáročná, ale strategicky důležitá.

Není to tedy pouze o budově.

LM: Přesně tak, jde i o její okolí. Pokud postavím novou kancelářskou budovu v určité lokalitě, měla bych zároveň přemýšlet, jak to kompenzovat místním obyvatelům. Governance hraje klíčovou roli – nestačí mít jen hezké cíle, jako být uhlíkově neutrální do roku 2030, pokud to není podloženo konkrétními čísly, plány a kontrolními mechanismy. Tyto aktivity se musejí promítnout do politiky firmy, aby měly skutečný dopad. Tato filozofie je pevně spjata s naší činností v rámci ESG Due Diligence (ESG DD). Náš tým se zabývá nejen parametry spojenými se znečištěním vody, ovzduší nebo provozem zařízení, ale také projektovým managementem, který navazuje na governance. ESG se dnes prolíná celou naší firmou. Zatímco dříve se na jednom projektu podíleli tři nebo čtyři lidé, dnes jich může být 15 – od specialistů na biodiverzitu a energetiku po odborníky na lokální znečištění nebo projektový management. ESG je zkrátka multioborová záležitost vyžadující koordinovaný přístup.

Zpět k situaci na našem trhu. Příliš nových staveb nevzniká, naopak je zde mnoho ekonomicky nevyhovujících. Jaká řešení doporučujete z tohoto pohledu?

JP: V současné době je na trhu hodně staveb, které jsou staré jen v uvozovkách, například 20 let, což není pro budovu žádné zásadní stáří. Ale právě v tomto období často dochází k ukončení životnosti původních technologií. To vyžaduje zásadní zásahy a modernizace. Na základě aktuálních potřeb klientů dokážeme připravit koncepty, které nejen řeší stávající problémy, ale zohledňují také budoucí požadavky na provoz a udržitelnost těchto objektů. Tím pomáháme zajistit jejich dlouhodobou konkurenceschopnost.

Máte za sebou mnoho úspěšných projektů. Chcete vyzdvihnout některé z nich, kde byla spolupráce s klientem obzvlášť vydařená?

JP: Rád bych zmínil naši spolupráci se společností Mint Investments na energetické optimalizaci jejich portfolia, kde se podařilo dosáhnout významných provozních energetických úspor. Dalším příkladem je portfolio Fidurock zaměřené na retailové parky a bytové domy, kde jsme také přispěli k efektivnějšímu a udržitelnějšímu provozu.

LM: Doplnila bych naši spolupráci s Českou spořitelnou na jejich nově stavěném sídle o rozloze 100 000 m² na pražském Smíchově. Zde jsme se kromě provozní uhlíkové stopy zaměřili na tzv. svázanou uhlíkovou stopu, tedy vliv použitých materiálů na životní prostředí. Tento přístup byl na českém trhu jedním z prvních svého druhu. Díky rozsahu projektu může Česká spořitelna svými požadavky na nízkou uhlíkovou stopu použitých materiálů významně ovlivnit trh a přispět ke změně přístupu dodavatelů v celé České republice.

Čekají nás určité časové milníky jako roky 2025, 2030, 2050. Jak by se měli klienti na tyto termíny připravit a jaké legislativní požadavky je čekají?

LM: Tyto roky představují zásadní posuny, především kvůli povinnosti plnit požadavky nefinančního reportování a ESG. Firmy budou muset začít systematicky sbírat data, analyzovat je a implementovat konkrétní opatření. Klíčové bude šetření energiemi, snižování energetické náročnosti a postupné dosažení nulové provozní uhlíkové stopy.

JP: Na základě legislativních požadavků a našich zkušeností doporučujeme klientům zaměřit se především na efektivní provozování svých budov, ať už jde o nové, nebo starší objekty. Důležité je provést audit nebo optimalizaci provozu, což zahrnuje opatření s minimálními investičními náklady, která však mají významný dopad na snížení energetické náročnosti. Tato opatření lze realizovat téměř okamžitě, pokud se ví, jak na to, a představují nejrychlejší krok k přípravě na budoucí požadavky.

Nakonec je to všechno o lidech…

LM: Rozhodně. Jakákoli opatření by měla reflektovat fakt, že zaměstnanci a nájemci jsou tím nejcennějším, co v budově je. Lidé mají stále vyšší nároky, je složité si je udržet, a proto je klíčové pečovat o jejich spokojenost. Optimalizace budovy musí jít ruku v ruce s vytvářením kvalitního vnitřního prostředí. Není efektivní bezhlavě měnit všechna zařízení nebo zavádět opatření jen pro dosažení uhlíkové neutrality, pokud to nemá skutečný smysl. Je důležité používat selský rozum a mít na paměti, že budova slouží především lidem – to platí i pro rok 2030 a dále. Ačkoli se vyžaduje provozní uhlíková neutralita, nikdo dnes přesně neví, jaké technologie budou v budoucnu dostupné. Proto je nezbytné mít flexibilní přístup, zvažovat různé možnosti a nepřistupovat k problematice jednostranně. Klíčem je otevřenost a ochota přizpůsobit se tomu, co přinese budoucnost.

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Grinity