CTP otevírá ve Vlněně další kancelářskou budovu

Areál Vlněna propojuje bohatou průmyslovou minulost Brna se špičkovými technologiemi 21. století. Prémiový design a vysoké technické parametry Vlněny jsou atraktivní pro velké společnosti, které chtějí v Brně založit pobočky, ale i pro inovativní startupy.

Vlněna je postavena podle standardů BREEAM, které respektují širokou škálu kritérií od energetických až po ekologické. Celým komplexem nás provedl Jan Hübner, ředitel výstavby CTP.

Mohl byste se nám stručně představit?

Pracuji dva a půl roku jako šéf výstavby, ale celkem jsem v CTP strávil sedm a půl roku. Začínal jsem v roce 2004, kdy CTP mělo 15 zaměstnanců a dvě průmyslové zóny; tehdy jsem tam strávil pět let. Nejdříve jsem stavěl industriální haly v západních Čechách, kde jsme jako CTP v té době začínali. Pak jsem stavěl třeba kancelářskou budovu v Ostravě a další v Brně na Černovické terase, takže poměrně to byl dost velký rozptyl. Následně jsem odešel a pracoval 10 let pro slovenského developera HB Reavis, z toho jsem byl pět let jako šéf výstavby v Polsku. Zpočátku nás bylo asi 15 a když jsem odcházel, bylo nás skoro 180. Sám jsem měl asi 60 lidí ve výstavbě. A mimo jiné jsme tehdy postavili nejvyšší budovu v Evropské unii, 310 m vysokou Varso Tower ve Varšavě.

V Polsku jste ale nezůstal…

Dostal jsem nabídku vést pobočku HB Reavis v Maďarsku, kde jsem strávil tři roky. Stavěli jsme v ulici Vaci, což je hlavní kancelářská ulice v Budapešti, největší kancelářský projekt Agora, zhruba 60 000 m2 pronajímatelné plochy.

Takže následoval návrat zpět do rodného Brna? 

Vrátil jsem se zpátky do Čech a po dalších asi dvou letech jsem se domluvil s Remonem Vosem o návratu zpátky do CTP. Sice do rodného Brna, ale jelikož mám na starosti výstavbu v Česku, kdy nejzápadnější projekt je v Aši a nejvýchodnější v Karviné, je to trochu složitější.

To musí být dost časově náročné.

Mým úkolem je řídit nejen projekty, ale především tvořit strukturu a systém pro zhruba 70 lidí, kteří pode mnou v České republice pracují, navíc máme externí stavbyvedoucí, lidi na bezpečnost práce na stavbě a tak dál. Celkem hospodaříme s ročním stavebním rozpočtem kolem 10 mld. Kč a nyní máme v Čechách asi 40 rozestavěných projektů.

Na kolikátém místě v žebříčku výstavby kanceláří se CTP nachází?

Překvapivě jsme nyní největším kancelářským developerem v České republice, protože máme rozestavěno nejvíce metrů čtverečních – alespoň podle mých informací.

Takže se primárně soustředíte na tento segment?

Určitě ne, my to máme jako sekundární náplň; pro nás je primární industriál.

Setkali jsme se v komplexu Vlněna v Brně. Pojďme si tedy připomenout historii areálu.

Vlněna je součástí oblasti původních manufaktur, v nichž se zpracovávala příze a vlna a které zde vznikaly od 18. století. Asi v polovině 19. století tady vznikly Bochnerovy závody a kousek odtud je Bochnerův palác, kde bylo sídlo fabriky a který se nám povedlo zachovat a za opravdu velkých nákladů zrekonstruovat. Továrnu s novorenesančním palácem získala rodina Stiassni po smrti Edmunda Bochnera v roce 1903. Vedli továrnu až do roku 1938. Byli Židé, a když vypukla druhá světová válka, museli uprchnout do USA, aby unikli holokaustu. Po válce komunisté celý areál znárodnili a vznikl zde národní podnik Vlněna, který ukončil výrobu v roce 1997.

V jakém stavu se po ukončení výroby areál nacházel?

Velká část budov byla v naprosto dezolátním stavu. CTP areál koupila v roce 2007. Nějakou dobu trvalo, než se ujasnila vize. První stavební povolení firma dostala, tuším, v roce 2016, první budovu jsme postavili v roce 2018 a postupně to tady zaplňujeme.

Každá doba přináší pro developery různé výzvy. Nejdříve to byly kanceláře, pak haly, po nich byty apod. Měli jste od počátku jasnou představu, co tu vznikne?

Vlněna ještě pořád nemá finální podobu. V současné době stavíme budovu I (v písemné podobě velké i), což je 60 m vysoká kancelářská budova. Jak říká architekt Václav Hlaváček, který je duchovním otcem projektu, je to takový maják. Ve Vlněně jejím dokončením dojde k uzavření druhé etapy. Třetí etapa výstavby začíná na druhé straně, nyní tam chystáme základovou desku. Od začátku se plánovalo, že převážnou většinu výstavby budou tvořit kanceláře, ale v rámci třetí etapy by tu měly vzniknout i byty. Třetí etapa obnáší kancelářskou budovu K o rozloze 8 000 m² a kolem 255 bytů od 1+kk po 3+kk a také jeden nebo dva 4+kk. Nicméně od začátku tu vznikal komplex, který měl fungovat jako celek. Takže jednou z nejdůležitějších částí je parter, kde se prolínají služby, retail, kantýna, kavárna, malé obchody, posilovna – tedy to, co si myslíme, že tady lidé potřebují. Jednou z úvah byla možnost lepšího sportovního vyžití, takže v rámci třetí etapy stavíme pětadvacetimetrový bazén a prostor pro centrum jógy. Uvažujeme také o dalších službách, jako je třeba oční optika apod. 

Byty budou určeny na prodej?

Všechno si podržíme a budeme jen pronajímat. I z dlouhodobého hlediska jsme si ponechali všechno, co jsme postavili. Nikdy jsme nic neprodali, což je jedna velká výhoda. Na Brno je to unikátní komplex. Všechny budovy, které CTP postavila za 26 let existence, zůstaly v jejím vlastnictví, i když je musíme postupně rekonstruovat – hlavně kvůli úsporám energií apod.

Mají zaměstnanci společností z Vlněny možnost bydlet přímo v místě?

Byty budou dokončeny začátkem roku 2026 a záměrem je, že bychom rádi, kdyby si je pronajaly zdejší firmy. Předpokládáme a věříme, že velká část nových bytů bude dlouhodobě pronajatá právě jim.

Takže další bonus, který bude Vlněna nabízet?

Přesně tak, je to jedna ze služeb, které budeme nabízet nájemcům kancelářských prostor. Nájemníci budou moci například výhodně využívat bazén. Také hodně pracujeme s lokální komunitou ve Vlněně. Chceme budoucím nájemníkům bytů nabídnout prostor, kde se obyvatelé bytů budou moci potkávat, a k tomu třeba zvýhodněný vstup do našeho coworku Clubco, kde by získali možnost studijních či pracovních prostor. Areál Vlněna je v Brně v mnoha směrech unikátní projekt, protože nic podobného tady není. 

Inspirujete se v zahraničí?

Jednoznačně. Když jsem pracoval v HB Reavis, věděli jsme, že trendy, které vznikají v Londýně, se za tři roky dostanou k nám. Zelené budovy nebo BREEAM se tam řešily pár let předtím, než se staly standardem v České republice. A Remon Vos, který je zakladatelem CTP, je právě tím, kdo vidí dále a přemýšlí o tom, co bude za pár let. Například nemá rád parkovací místa, říká, co s nimi budeme dělat za pět deset let, když všichni přestanou jezdit autem, protože to bude drahé. Teď ve dvou kancelářských projektech řešíme, jak budovy postavit a vymyslet tak, abychom za pár let parkovací místa mohli zužitkovat jinak. Je super vidět trochu dál.

A co se týká bytů?

Remon s architektem Václavem Hlaváčkem a dalšími lidmi se letěli podívat do Amsterdamu a do Haagu na tamní komunitní bydlení. U nich to funguje, ale u nás zatím moc ne. Lidé u nás jsou konzervativnější, preferují vlastní bydlení. Trend se ale pravděpodobně – vzhledem k cenám bytů – bude blížit západní Evropě. Stávajících 82–85 % lidí, kteří bydlí ve vlastním, se bude v poměru k těm, kteří žijí v pronájmech, snižovat. Je dobré s tím už předem počítat. 

Je to tedy o nastavení určité vize?

Ano. Nemá cenu vymýšlet kolo, je třeba si to ověřit a zjistit, jak to funguje. Pak to můžeme implementovat v Čechách. Samozřejmě uděláme chyby, ale většiny se můžeme vyvarovat.

Máte ve Vlněně pronajaté všechny prostory, nebo hledáte nájemce?

Budovy, které už stojí, mají obsazenost zhruba 97 %. Stavíme kancelářskou budovu I, která bude kolaudovaná ve druhé polovině roku, tam jsme tuším na polovině nebo mírně nad polovinou pronájmu. Určitě se nemusíme bát, že by se nám nepodařilo dosáhnout kompletního pronájmu. Vlněna má skvělou lokaci, v podstatě jsme v naprostém centru Brna a s vynikajícím dopravním napojením. 

Jakými moderními technologiemi vybavujete kancelářské budovy?

Budova I ve Vlněně bude jednou z nejmodernějších na trhu. Důležitou částí je měření a regulace, kterou jsme vytvářeli ve spolupráci s několika společnostmi. Vlastně jsme vymýšleli, jakým způsobem by budova měla fungovat za pár let. Potřebujete kvalitní centrální systém, na který budou navazovat další technologie. Nyní existují různá čidla kvality vzduchu, LED osvětlení atd., které před 10 lety nebyly. Za pár let budou technologie, o kterých teď můžeme jen snít. Ale ten centrální systém musí být dostatečně robustní, aby je za pár let mohl pojmout. Například se společností Compactive jsme řešili různé druhy osvětlení, které by se chromatičností přiblížily přirozenému světlu, jak se mění během dne. Ráno má jinou intenzitu, jinou barevnost než odpoledne a na to lidský organismus reaguje. Právě s Compactive a jejich odborníky jsme řešili, jak ty systémy navrhnout a implementovat. Něco takového bude nainstalované v lobby a jsme schopni to nabídnout klientům v jejich prostorách. Měření a regulace v podstatě potřebuje jako základ robustní hardware, to znamená sběrnici systému, kam se do budoucna dají osazovat typy čidel osvětlení, napojovat další prvky, které v této chvíli ani neznáme. Softwarová část se také bude vyvíjet. A jelikož my ty budovy vlastníme a budeme vlastnit, potřebujeme být připraveni na budoucí vývoj.  

Pokrok nezastavíš, ale inovace jdou rychlým tempem.

Určitě. V industriálních budovách před 20 lety nikdo neinstaloval LED osvětlení, protože bylo příliš drahé. Instalovaly se halogeny, možná zářivky. Nyní máme téměř 100 % budov s LED osvětlením. Světla jsme vyměnili postupně ve všech budovách, které vlastníme, v posledních třech letech. Byl to velký projekt, stálo to hodně peněz, ale posunujeme tím ty budovy kupředu, snižujeme jejich energetickou náročnost. Totéž s kancelářemi. Potřebujeme základní robustní systémy, které budeme upravovat a posouvat dál.

Máte i jiné podobné případy?

Něco podobného řešíme na Černovické terase, kde máme budovu, v níž je největším nájemníkem Honeywell. Budovu starou 15 let rekonstruujeme, měníme měření a regulaci, měníme čidla, přidáváme čidla CO2. Snažíme se to dostat na takovou úroveň, aby u nás nájemce Honeywell zůstal dalších 10–15 let, neměl problémy a důvod odejít. Dostáváme energetický štítek z kategorie C do A. Je to obrovský komplikovaný projekt, který řešíme poslední rok. Půl roku už ho stavíme a ještě ho do konce roku budeme dělat, ale je to něco, co nás ve větší či menší míře čeká na velké části portfolia. Takže k výstavbě samotné se přidává i spousta rekonstrukcí.

Na co jste v areálu Vlněny nejvíce pyšní?

Myslím, že nejvíce viditelnou částí je nádherná zeleň v parteru mezi budovami. A jak vidíte, je tu spousta laviček, na kterých sedí lidé. Na to jsme opravdu pyšní. V rámci třetí etapy budeme se zelení pokračovat, měla by být víc „přírodní“ – stromy, tráva, jezírko atd. Samozřejmě budeme doplňovat retail. Jak už jsem říkal, snažíme se komunikovat s klienty, vymýšlíme, co by je zaujalo, co potřebují, aby se ještě více zlepšilo prostředí pro práci i život. Třeba před rokem klienti požadovali školku a nyní jsou otevřené dvě dětské skupiny pro asi 48 dětí, k tomu jsme postavili dětské hřiště. Snažíme se pracovat tak, aby tu lidé byli spokojení. Věřím, že pak tu budou spokojené i firmy a o to vlastně jde. Když to bude všechno dobře fungovat, Vlněna nebude mít strach o budoucnost.

Arnošt Wagner

Foto: Bohdan Štoček a archiv CTP