Passerinvest Group jako příklad pozitivního stavitele

Passerinvest Group je česká investiční a stavitelská společnost, kterou v roce 1991 založil Radim Passer. Hlavním projektem společnosti je Brumlovka v Praze 4, kde z původně nehezkého a zanedbaného brownfieldu vytvořila plnohodnotnou moderní a příjemnou část města.

Eduard Forejt, který ve společnosti Passerinvest Group působí od roku 2018 a je ředitelem rozvoje obchodu, s námi hovořil o současné situaci na realitním trhu i o plánech firmy.

Mohli bychom začít trochu obecně – jak si Passerinvest Group stojí na trhu?

Má to dva rozměry. Jeden je Passerinvest Group (dále Passerinvest) investor a druhý Passerinvest stavitel. Za tím prvním jsou objekty, které vlastníme, spravujeme a rozvíjíme. V současné době to reprezentuje zhruba 250 000 m2 pronajímatelných ploch. Jen na Brumlovce jsme vlastníkem 10 administrativních budov z 12. V rozvoji Brumlovky nadále pokračujeme, a tak připravujeme několik projektů k výstavbě. Zde se dostáváme ke druhému rozměru, kterým je Passerinvest jako stavitel. Žel se v posledních letech zásadně změnily okolnosti ovlivňující ekonomiku projektů, především v oblasti financování budov, což přímo navazuje na úrokové sazby, které se na evropském trhu stále zvyšují nebo zvyšovaly. Ale nejen tím se negativně proměnila ekonomika budov. Zjednodušeně do výpočtů vstupují čtyři parametry – akviziční hodnota, stavební náklady, pak jsou to softové náklady, kam patří i ty finanční, a prodejní hodnota určená tzv. yieldem. Tyto parametry určují, o jakém potenciálním profitu můžete uvažovat. Protože však došlo k bezprecedentnímu zhoršení všech parametrů, nastala situace, kdy zodpovědně nelze zahajovat výstavbu nových administrativních objektů.

A co je vlastně v Passerinvestu nového?

Nevím, jestli úplně nového, ale jsou tu dva směry, o kterých bych rád hovořil. Prvním jsou naše iniciativy, jejichž prostřednictvím se snažíme velice transparentně osvětlovat společensky důležitá témata. Když si najdete web www.republikabohatsi.cz, tak se ve videích a ostatních materiálech můžete dozvědět více o dálniční iniciativě nebo o rozvoji staveb pro republiku bohatší. Třeba už data k druhé iniciativě (Rozvoj staveb pro republiku bohatší) krásně popisují, jak zásadní význam má výstavba pro blahobyt všech občanů České republiky. I proto jsme jako hlavní motto napsali: „Když staví soused, bohatnete také.“ Pro příklad, z každé investované koruny díky multiplikaci doputuje bezmála 76 % do státního rozpočtu, tedy z každé investované tisícikoruny do výstavby budov „zbohatne“ státní rozpočet o 760 Kč. A to jsou finance, které stát použije třeba na platy učitelů, policistů nebo na cokoli jiného potřebného společnosti. Navíc výstavba generuje nové pracovní úvazky, a to nejen ve fázi stavby, ale i po dokončení. Takže to je jedna část. 

A ta druhá?

Jako příklad uvedu Brumlovku. Passerinvest ji buduje 25 let. Ukazujeme zde, jak město interaguje. Brumlovka je výrazně administrativní, ale vzniká na území, jehož okolí tvoří vlastně největší rezidenční městskou část. Historicky tu bylo hodně zastoupené bydlení, ale málo prostor pro práci. Takže lidé byli nuceni jezdit za prací někam daleko. V rámci brownfieldu se nejprve začaly stavět kanceláře a tím zde vznikla tolik potřebná pracovní místa s veřejným prostorem. Ke kancelářím postupně přibývaly obchody a pak i školka, škola atd. Z místa se začala stávat plnohodnotná, neřku-li nadstandardní část města. Urbanismus byl kdysi nastaven panem architektem Aulíkem a jeho konceptu se pořád držíme. Ukazujeme, že město má v té interakci schopnost fungovat, že může vzniknout i nové subcentrum městské části. Dospěli jsme do stavu, kdy stavíme více bytů, protože v bezprostředním okolí podle našich výpočtů novostavby chybějí – hlavně nájemní byty. Na Brumlovce máme aktuálně naplánované dva nové objekty, jeden už se stavebním povolením, kde bude kolem 66 nájemních bytů. Teď precizujeme, jak má takový nájemní byt vypadat, aby dobře doplnil strukturu dané lokality. Jsme si vědomi toho, že jsme součástí většího celku a vytváříme jakousi přidanou hodnotu pro ostatní. Tak například s trochou nadsázky říkám, že dnes máme největší koupaliště v Praze 4, protože naše vodní prvky jsou přes léto hodně využívané dětmi – a nejenom jimi. Když dobře sledujete, co se kolem vás děje, zjistíte, že by se kolem vodních prvků hodila lehátka, aby si tu lidé mohli odpočinout, a tak jsme je tam doplnili. Je to takový nevědomý participační proces. Ale aby to nezapadlo, Brumlovka tu není jen pro lidi z okolních kanceláří. O víkendech tu nejsou ti, kteří zde pracují, stejně tak po večerech, ale i přesto je Brumlovka hojně využívaná. Konají se tu různé doprovodné programy, taneční a cestovatelské kluby, běhání s Pumou apod. Podporujeme zkrátka veškeré aktivity, které utvářejí místní komunitu, a ukazujeme, že když k lokalitě přistupujete jako k celku a s určitou vizí, tak to jde. 

Takže Brumlovka může sloužit jako manuál městotvorných prvků…

Myslím, že ano, navíc byl základem brownfield – byly tu původně skládky, rozbité garáže apod., takže akviziční hodnota začínala na nule. Věřím, že je to hezký příklad, jak dělat plnohodnotnou revitalizaci města. Při takových projektech se nesmíte zabývat jen domy, ale celým územím, a to se na Brumlovce rozhodně povedlo, soudě i podle reakcí zahraničních návštěvníků, kteří se k nám jezdí dívat a nasát naše přístupy k revitalizaci města. Naše zkušenosti si nenecháváme pro sebe, snažíme se vzdělávat ostatní, hodně spolupracujeme se školami, odbornou veřejností apod. Neustáváme, i když je to dnes ekonomický boj a inflace nás posouvá do vyšších cenových hladin. Ale nechceme polevit v kvalitě výstavby a na našem příkladu ukazujeme, že to lze. Hezké na tom je, že nejsme sami, a upřímně nás těší, že se na pražském trhu pohybuje více odpovědných developerů uvažujících o území z dlouhodobé perspektivy. Zkušenosti a firemní DNA přenášíme logicky do dalších projektů. Třeba nyní dokončujeme Plazu v Roztylech a lidé se diví, proč nejdříve děláme parky a až potom stavíme budovy. Říkám, že to je prostě jakýsi fundament Passerinvestu vytvářet lokalitu hned a nečekat na výstavbu. Samozřejmě je důležité říct, že nám to umožňuje naše finanční situace. Kdyby to tak nebylo, asi bychom to museli udělat jinak, ale rozhodně naše projekty pracují a budou pracovat s vazbou na okolí a vytváření kvalitního veřejného prostoru.  

Promiňte, říkal jste revitalizace, nemyslíte recyklaci?

Nerad používám pro Brumlovku slovo recyklace, protože to je značně odlišná disciplína. Recyklace je stav, kdy jednu dožívající funkci nahrazuje funkce nová s vyšší hodnotou. V tu chvíli musíte třeba vykoupit funkční, byť dožívající byty nebo nějaký jiný ještě použitelný prostor, abyste jej zbořili a pak postavili budovu novou. 

Jak vlastně vypadá projekt Roztyly Plaza?

Zatím ještě stavíme, ale už teď je krásný, už je vidět celá figura a postupně se obléká i fasáda do finálního vzezření. Ale to je samozřejmě subjektivní pohled, byť někoho, kdo se administrativními objekty zabývá dlouho. Projekt ale vzniká v sousedství již existujícího volnočasového parku s venkovním fitness a workoutovými prvky, pumptracky, dětským hřištěm apod. Postupně zde již vzniká komunita, která zjišťuje, že to, co předkládáme v plánu také opravdu v patřičné kvalitě postavíme. I proto jsou vizualizace Roztyly Plaza velice věrným předobrazem toho, co v místě reálně vzniká. Je to určitá DNA Passerinvestu a pana Passera, který dbá na kvalitu uživatelského prostoru, ale i na estetickou úroveň, protože obě složky spolu jednoduše neodmyslitelně souvisejí. Uživatelé to vnímají, byť to mnohdy neumějí definovat, je to takové to, že se někde cítíte hezky a přesně nevíte proč.

Je něco, co vás při výstavbě aktuálně překvapí či zaskočí?

Neřekl bych, že zaskočí, ale nepříjemně se potvrzují naše předpoklady, o nichž jsem hovořil v první části rozhovoru. Realita je taková, že se nyní poprvé setkávám s tím, že máme – jako Passerinvest – stavební povolení, ale stavbu nezahajujeme, protože by to z ekonomického hlediska bylo nezodpovědné. Trh zatím není připravený akceptovat vyšší ceny nájmů, stejně jako nedošlo ke korekci v ostatních parametrech ekonomiky staveb. Každý stavitel v sobě má vnitřní touhu stavět, takže děláme všechno pro to, abychom jednotlivé aspekty cenotvorby objektu vyřešili do takové míry, že budeme moci co nejdříve stavět.

Arnošt Wagner

Foto: Archiv Passerinvest Group