Penta se nebojí urbanistických soutěží

Rezidenční čtvrť Waltrovka s kancelářskými budovami Aviatica, Dynamica a Mechanica, komerční objekty Florentinum nebo Churchill – jsou jen některé projekty z bohatého portfolia Penta Real Estate v České republice.

Petr Palička, ředitel Penta Real Estate, pro nás stručně zhodnotil rok 2020.

Blíží se konec roku a nastává období bilancování. Jaký byl letošní rok pro vaši společnost?

V podstatě docela dobrý, podařilo se nám dokončit objekty, které jsme měli v plánu – Maison Ořechovka, Churchill, získali jsme územní rozhodnutí na Nuselský pivovar, čímž jsme se přiblížili k zahájení výstavby. Domnívám se, že se nám celý rok dařilo celkem dobře, až na výjimky ovlivněné koronavirem.

Nakolik jste museli v důsledku pandemie pozměnit plány?

Samozřejmě, koronavirus má negativní vliv. Jednak přišlo na jaře celkové zpomalení – všechny nás situace zaskočila, nebyli jsme připraveni pracovat online, úřední procesy se na chvíli zastavily a nějaký čas trvalo, než se všechno zase uvedlo do pohybu. Další – poměrně významný dopad – má pandemie na kancelářský trh, protože se zpomalila především vyjednávání s novými nájemci. Otázkou je, jak dlouho to potrvá, ale výsledky letošního roku to určitě ovlivnilo…

Jak v současné době pokračují jednotlivé projekty?

Administrativní budova SmíchOFF je dokončena a je typickým příkladem toho, o čem jsem mluvil. Přichází poměrně dost zájemců, prostory se jim líbí, ale s finálním rozhodnutím váhají. Neodmítnou, ale tvrdí, že zatím nemohou nic rozhodnout… Neobsazeno máme zatím kolem 40 % budovy – tři patra. Waltrovka – v původní lokalitě – je dokončená, všechny byty jsou prodané, patří nám tam už jen mateřská škola. V současné době jednáme o jejím odprodeji městské části Praha 5. Připravujeme výstavbu Waltrovky III, což je území mezi dokončenou částí a ČSOB. Máme vydané územní rozhodnutí, v současné době tam probíhají přeložky kanalizace a další zemní práce. Co se týká budovy Churchill, jednáme se zájemcem o koupi a věřím, že do konce roku tento obchod uzavřeme. Stavíme Maison Ořechovka; první fáze je zkolaudovaná a druhá by měla být dokončena zhruba za půl roku. Prodanou tu máme zhruba polovinu bytů. Další, poměrně zajímavý projekt se zhruba stovkou bytů, je Victoria Palace na Vítězném náměstí v Praze 6. Už dva roky máme vydané územní rozhodnutí, které ale napadl místní aktivista. Vypořádání se už snad chýlí ke konci, a tak budeme moci začít. Jinak připravujeme různé záležitosti v souvislosti s Masaryčkou, mj. architektonické a urbanistické soutěže. Práce máme dost.

K připravovaným projektům patří nová čtvrť na brownfieldu Nuselského pivovaru. V jaké fázi jsou přípravy?

Na severní část máme vydáno územní rozhodnutí a běží stavební řízení; v případě jižní části – to je ta s památkově chráněnou budovou a přilehlými objekty – probíhá územní řízení. V areálu bude kolem 450 bytů a nějaké komerční prostory – obchody, kavárny, služby a možná i atypické kanceláře. Výstavba proběhne ve dvou fázích, načasování bude záležet na prodeji. Mimochodem, v těchto dnech jsme spustili prodej první fáze. Domy by měly být i architektonicky zajímavé, severní část připravil ateliér CHYBIK + KRISTOF, zatímco tu jižní, s rekonstruovanou historickou budovou pivovaru, David Chisholm a CMC Architects.

Nedávno jste oznámili, že v projektu Masaryčka nastanou změny oproti původním plánům. V čem budou spočívat a jak ovlivní celkový vzhled území?

Jde jen o určité úpravy. Když dneska mluvíme o Masaryčce, máme na mysli dvě budovy, které by měly stát v ulici Na Florenci. Tam je vydáno územní rozhodnutí a zažádali jsme o stavební povolení. Tento projekt se vyvíjel podle různých odborných připomínek, popř. podle výsledků participace, až se zafixoval do podoby, pro niž platí územní rozhodnutí. V další části probíhá změna územního plánu a nelze zcela přesně predikovat, jak to bude ve finále vypadat. Navíc jsme se domluvili s magistrátem, že se v rámci této změny uskuteční veřejná mezinárodní urbanisticko-architektonická soutěž, kterou bychom chtěli vyhlásit v lednu nebo v únoru příštího roku. Z ní by mělo vzejít řešení zadní části území, které se nachází převážně v Praze 8. Budeme vycházet z koncepce – především dopravní, kterou navrhla Zaha Hadid. Tady mám na mysli zejména výstavbu náměstí či komunikací na rozhraní městských částí Praha 1, 2, 3 a 8, které musí reflektovat současný stav, ať už jde o vlastnictví pozemků – část patří ČSAD, který zde rovněž staví, nebo dohodu s magistrátem na novou výstavbu, podle které by tu mělo být minimálně 40 % bytů. To pochopitelně ovlivní i urbanismus území.

Urbanisticko-architektonickou soutěž plánujete vyhlásit rovněž na úpravu prostranství mezi ulicemi Havlíčkova, V celnici a Na Florenci v sousedství nádražní budovy.

Cílem je toto náměstí, nebo spíše veřejný prostor, dotvořit tak, aby působil příjemně. Mnoho objektů tam je ale jasně daných, ať už jde o ty existující, třeba výstupy z metra, nebo ty, které tam musí vzniknout podle územního rozhodnutí. Bude to otevřená soutěž, kterou zřejmě vypíšeme ještě do konce tohoto roku, přihlásit se může každý zájemce.

V minulém čísle Development News byl zveřejněn článek Tomáše Kadeřábka z Asociace developerů ohledně danění developmentu. Máte nějaký návrh, jak peníze transparentně přerozdělovat, aby šly tam, kde jsou potřeba?

V současné době se na pražském magistrátu pod vedením pana architekta Hlaváčka připravuje metodika či doporučení pro městské části, jak by se měl vypočítávat příspěvek developerů za výstavbu. Zohledňuje různá hlediska, např. zda jde o lokalitu, v níž územní plán předpokládá výstavbu, nebo zda se kvůli výstavbě musí měnit územní plán. Vedou se o tom dlouhé diskuse, jednotlivé městské části uplatňují na developery různé požadavky na metr čtvereční, příspěvky na školy a školky, infrastrukturu apod. Málokdo si uvědomuje, že z daní za bytovou výstavbu odcházejí obrovské sumy do veřejných rozpočtů. Je to např. formou DPH – a při současných cenách jde v podstatě o 1 mil. Kč z každého bytu. Současně si městské části stěžují, že se na jejich území staví, oni musejí investovat do infrastruktury apod., ale že přímo z developerských projektů nic nemají. A proto chtějí od developerů příspěvek na to či ono. Tady samozřejmě vyvstává otázka, zda by nebylo spravedlivé část z daní, které se vyberou, přesměrovat zpět do rozpočtu městské části – nebo alespoň města, a hradit z nich náklady, které vznikají v důsledku developerské výstavby. Nyní je jediným příjmem z výstavby, který jde do rozpočtu městské části, daň z nemovitosti, která je u nás dost nízká. Nicméně to všechno je záležitost, která se týká rozpočtového určení daní, což je mimo kompetence hlavního města.

Jak to v tomto ohledu vypadá na Slovensku? Je to podobné?

Asi před dvěma lety tam byly zavedeny poplatky, odvíjející se z celkové plochy nově postavených bytů. Ale to také neřeší financování infrastruktury, jde v podstatě o novou daň.

Zmínil jste se o spolupráci s magistrátem. Jak probíhá?

Určitě bych chtěl ocenit pozitivní vývoj na pražském magistrátu v přístupu politiků i úředníků k našemu byznysu. Je to patrné zejména ze spolupráce v oblasti územního plánování při řešení jednotlivých změn anebo při organizování urbanistických soutěží. Je to transparentní proces, který směřuje k určitému konkrétnímu výsledku, byť pro nás nemusí být v důsledku vždy pozitivní. Důležité je, že věci mají vývoj a nestagnují, což je velká změna oproti minulým garniturám. Například změny územního plánu se vlekly nekonečně dlouho, nebo se prostě neprojednávaly vůbec. Přístup magistrátu se v tomto ohledu výrazně proměnil, je solidním partnerem k diskusi. Z toho můžeme mít jen radost.

AK