Oaks Prague prochází osvěžujícím přerodem

V malebné krajině nedaleko Prahy v obci Nebřenice vzniká jedinečný projekt Oaks Prague. Jeho developerem je Arendon Development Company, a. s., za podpory londýnské investiční skupiny Kew Capital.

V současné době je tu k dispozici osmnáctijamkové golfové hřiště s licencí PGA National. I když došlo v době pandemie k určitému časovému skluzu, předpokládá se kompletní dokončení celého projektu do roku 2028. Veřejnosti byl oznámen i vítěz výběrového řízení na provozovatele gastronomie, jímž se stal osvědčený koncept známého italského kuchařského gurua Riccarda Lucqueho z La Collezione. V rezidenční části na náměstí bude La Bottega Oaks Deli Bistro nabízet vedle prémiového bistra i obchod s kvalitními italskými surovinami a produkty. V rekonstruovaném klasicistním zámku původně vystavěném rodinou von Schuttelsbergů, který se stane dominantou golfového areálu, bude umístěn Club House. Tady se golfisté mohou těšit vedle kvalitního zázemí i na klubovou restauraci La Finestra Oaks Golf Club.

O celém projektu Oaks Prague s námi podrobně hovořil Ing. arch. Jan Zemánek, MBA, předseda představenstva společnosti Arendon.

Jakým činnostem se developerská společnost Arendon věnuje?

Arendon je společnost specifická tím, že se zabývá developmentem jediného projektu, a to je Oaks Prague. Možná to zní poněkud zvláštně, ale musíme si uvědomit, že Oaks Prague není jednoduchý a standardní developerský projekt. Je to vlastně s trochou nadsázky development nového sídelního útvaru, který je plánován a realizován jako celek, což je záležitost, která se v České republice několik desítek let nestala. Jde o tak velký celek, že o něm nehovoříme jako o projektu, ale jako o developerském programu. Má několik částí a je rozdělen do několika fází, které budou realizovány postupně. V současné době je plán nastaven do roku 2028.

Na jaké konkrétní části je program rozdělen?

Je rozdělen podle lokalizace jednotlivých částí, jejich polohy, ale také z hlediska funkce. Primárním účelem je rezidenční funkce – bydlení, které bude mít několik podob. Plánujeme postavit celkem 480 bytových jednotek od malých bytových domů až po luxusní rezidence v areálu golfového hřiště. Mezi tím je celá škála dalších produktů, jako jsou jednotlivé domy, rezidence menšího charakteru, dvojdomy, řadové domy atd.

Jaká je hlavní rezidenční funkce a její rozložení?

Máme celkem pět produktových řad, které jsou rozloženy ve dvou hlavních lokalitách. Jednou z nich jsou luxusní golfové rezidence v podstatě uprostřed golfového hřiště, v blízkosti současného zámečku, který existuje už 250 let. Ten rekonstruujeme na golfový klub a v jeho blízkosti vyroste butikový hotel. Druhá část rezidenční výstavby je umístěna v obci, kde se nacházejí bytové domy a různé typy rodinných domů.

Jaké jsou další funkce, s kterými se v projektu počítá?

Druhá skupina funkcí by měla obyvatelům zajistit kvalitní život a umožnit jim věnovat se nejrůznějším aktivitám. K tomu kvalitnímu životu přispívá celkový charakter zástavby, urbanistická koncepce. První dokončenou částí celého projektu je golfové hřiště. Má licenci PGA National, což je punc nejlepší kvality, které můžete v golfovém světě dosáhnout. V každé zemi může být pouze jedno hřiště s touto licencí – s výjimkou USA, kde vznikla. Je třeba zmínit, že golfové hřiště provozuje společnost Troon Privée, která patří celosvětově ke špici provozovatelů golfových hřišť. Důkazem toho je, že naše golfové hřiště získalo dvakrát za sebou ocenění jako nejlepší golfové hřiště v ČR a nejlepší golfové hřiště v Evropě. To se uděluje jednou za dva roky čili v roce 2020. Doufám, že letos ho opět obhájíme.

Golf hraje v projektu velmi důležitou roli…

Součástí golfového areálu je klubovna v nebřenickém zámečku, který rekonstruujeme. Otevření plánujeme na letošní duben. Kromě zmíněné restaurace, která bude samozřejmě přístupná široké veřejnosti, poskytne zázemí pro pořádání golfových turnajů. Když už jsme nakousli oblast hospitality, tak určitě jednou ze zásadních součástí právě dokončované první etapy kolem náměstí je Deli Bistro. Restauraci bude stejně jako tu v zámečku provozovat společnost La Colle-
zione, která patří ke špičce restauračních provozů. Deli Bistro bude součástí známého konceptu La Bottega a propojí restauraci s malým obchodem. Další významnou částí projektu bude hotel v blízkosti zámečku. Pro nové obyvatele Oaks bude zajímavý tím, že nabídne řadu atraktivních funkcí, zejména v Čechách jedinečné a rozsáhlé spa a wellness, fitness, několik restauračních a společenských provozů a další přidružené služby. Poskytne exkluzivní zázemí pro pořádání obchodních jednání a společenských akcí i rodinných oslav. Provozovatelem hotelu bude světová jednička v segmentu „sustainable luxury“.

Jaká další infrastruktura bude součástí Oaks Prague?

Velice důležitou součástí celé komunity bude mateřská škola, kterou plánujeme začít stavět ve druhém čtvrtletí tohoto roku v blízkosti centra obce. V každém z bytových domů, které budeme stavět, se nacházejí komerční prostory k pronájmu pro obchody, restaurační provozy, kavárny, cukrárny atd. Ale to chceme nechat na organickém růstu, nechceme to a priori řídit, s výjimkou Deli Bistra, které otevře v dubnu.

Jaké další sportovní aktivity vedle golfu nabídnete obyvatelům?

Společně s okolními obcemi vytváříme, rekonstruujeme a doplňujeme síť cyklostezek, které budou mít desítky kilometrů na trase Popovičky, Křížkový Újezdec, Petříkov. Součástí projektu by se měla stát tenisová akademie a také centrum pro jízdu na koních. To jsou čtyři hlavní sportovní pilíře: golf, cyklistika, tenis, jízda na koni. Uvažujeme také o vybudování biotopu – rekreační vodní plochy s ekologickou úpravou vody, která nepoužívá chemikálie. A k tomu spousta dalších věcí, které souvisejí s fyzickou kondicí a budou součástí přidružených provozů v hotelu.

Zmiňoval jste, že se počítá i s komerční částí. Jakou vizi máte v tomto směru?

Na komerční nebo obchodní záležitosti určitě nezapomínáme. V době, kdy bude dokončeno 480 bytových jednotek a na bytovou jednotku počítáme průměrně tři obyvatele, se dostáváme zhruba k 1 500 obyvatelům. Všichni tam asi nebudou bydlet pořád, takže pokud to zredukujeme na dvě třetiny, tak jsme na tisícovce. Průměrná velikost obcí v krajině ČR mimo velká města je 500 obyvatel. Takže je to takové malé městečko a lidé potřebují nakupovat základní věci. První menší obchod bude fungovat od začátku, další plánujeme vytvořit v blízkosti centra podle toho, jak se ta obec bude rozvíjet. Předpokládáme, že to bude třeba doplnit dalšími obchodními plochami.

Počáteční vize byla postavit historickou vesnici s moderními prvky. Kam se současné úvahy posunuly?

Odkláníme se od původního označení vesnice. Prapůvodní koncepce celého projektu byla trochu negativně ovlivněna tím, že ji vytvářeli cizinci. K těmto věcem mají poněkud naivní přístup. Jsou velice nadšení z českých historických budov a mají pocit, že toužíme bydlet v nějakých replikách památek. Takoví lidé určitě existují, ale mnohem více je těch, kteří chtějí koupit moderní nemovitost nejen co do technologií, ale i ohledně architektonického výrazu. Projekt dlouho vycházel z opačného přístupu – vytvořit reminiscenci na tradiční českou vesnici, zahrnující architektonické formy, které vznikly před 250 lety pro zemědělce včetně stodol, chlévů apod. Podle nás to nebyla správná koncepce, a proto jsme ji změnili. Stavíme „sídelní útvar“ pro lidi 21. století, kteří nechtějí bydlet ve městě, ale v jeho blízkosti, s přírodou na dosah, avšak chtějí mít komfort, jako kdyby ve městě bydleli, plus to „něco“ navíc, co ve městě nenajdou. Do centra Prahy je to 20 minut, takže když někdo touží jít večer do divadla nebo kamkoli jinam, sedne do auta a za půl hodiny si může přání splnit.

Jak se tedy bude projekt dále prezentovat?

Naší inspirací jsou „zahradní čtvrti“ – Hanspaulka, Ořechovka, starý Spořilov a další. Mají několik společných jmenovatelů. První je, že vznikly ve stejnou dobu – před 100 lety – na periferii. Možná že ani tady nebude za 100 let periferie. Druhým je, že všechny sídelní útvary vznikly s nějakou urbanistickou koncepcí a užívaly architektonické tvarosloví, které je propojovalo a sjednocovalo jednotlivé domy. Když se podíváte na starý Spořilov, vidíte, že domy jsou vlastně typové a opakují se, což vnímáme pozitivně. Protože když máte 300 domů a každý z nich je jiný, každý má jiný plot a jinou barvu a používá jiné materiály, nebude celek ideální z architektonického hlediska ani z pohledu zachování kvality prostředí, což je pro nás velmi důležitý moment. „Lidová tvořivost“ ve snaze každý dům individuálně upravovat je opravdu velmi barvitá.

Jak chcete dosáhnout, aby noví obyvatelé Oaks Prague tyto záměry respektovali?

Snažíme se vytvořit určitý rámec, aby tyto záležitosti byly zachovány a dlouhodobě fungovaly. Budou zde vznikat společenství vlastníků domů – ono to ani podle zákona jinak nejde. A současně také jakási „zájmová organizace“ všech obyvatel, která se bude do určité míry starat o vznikající sídelní útvar jako celek. Také bychom byli rádi, aby platila určitá pravidla ohledně individuálních úprav domů. Mělo by být v zájmu všech obyvatel, aby se starali o prostředí, které bude vytvořené, aby ho udržovali a zachovali v maximální možné míře stav, který vytváří charakter prostředí a jeho hodnotu. Kdyby si každý upravoval domy, jak chce, tak prostředí ztratí svou unikátnost i charakter.

Zadání zpracovalo několik architektonických ateliérů. Každý architekt má určitý vlastní rukopis. Do jaké míry se vám podařilo koncepčně sladit jednotlivé návrhy?

Původní koncepce byla poněkud naivní i z toho pohledu, že ji budou navrhovat desítky architektů, protože podobná věc se nedá uřídit. Představte si, že máte řídit třeba 50 architektonických týmů a každý z nich vytváří nějaký unikátní design. Musíte zkontrolovat, zda odpovídá vašemu zadání a představám. A navíc stavíte na spekulativní bázi, takže nevíte, kdo bude uživatelem toho konkrétního domu. To nelze realizovat!

Ale s touto původní koncepcí se začalo stavět…

Ano, v tom duchu, nicméně nijak extrémně. Byla realizována první část, kterou nyní dokončujeme. Jsou zde bytové domy navržené různými světovými architekty a podobná koncepce byla zamýšlena na zbytek. My jsme tuto koncepci opustili, protože s tímto přístupem bychom opravdu nemohli dosáhnout cíle, který chceme. Zredukovali jsme počet architektonických týmů na asi čtyři ateliéry. Nyní dokončujeme jejich výběr. Věnovali jsme tomu vlastně celý loňský rok, kdy jsme upravovali náš záměr, abychom mohli dát architektům smysluplné zadání z hlediska velikosti domů, velikosti pozemků, počtu místností atd., aby to bylo kompatibilní s požadavky trhu. Nyní máme hotový předvýběr několika architektonických týmů, s nimiž chceme začít projektovat zbývající část Oaks Prague.

Znamená to další zásadní změnu v koncepci?

Máme pro výstavbu připravenou část se 70 bytovými jednotkami, kterou plánujeme začít realizovat ve třetím čtvrtletí letošního roku. Na návrhu se podíleli stejní architekti jako na první části, tudíž zde zůstane zachován určitý charakter. Koncepce se změnila v tom, že chceme použít kvalitní architektonické ateliéry a chceme jich méně. Jednotlivé části projektu, které jsou logicky oddělené komunikacemi parky a dalšími veřejnými prostory, budou mít odlišný charakter, ale v rámci určitých menších celků zde bude jednotné tvarosloví. Budou zde zase různé typy domů – solitérní i řadové –, ale od jednoho architekta, který bude dodržovat určitá designová pravidla. Kolem náměstí v centrální části Oaks Prague budeme realizovat hustší a vyšší výstavbu s bytovými domy. Směrem k okraji obce se domy snižují a zástavba se rozvolňuje. Takže má charakter typického městečka, byť bez kostela.

Jak se projektu Oaks Prague dotýká současný vývoj cen na trhu?

Jsme tím ovlivněni stejně jako jakýkoli jiný developer. V prodejní ceně nemovitosti se odráží celé nákladové spektrum. Zahrnuje akviziční cenu pozemků, realizační náklady, náklady na zpracování projektové dokumentace, na řízení projektu a další konzultační záležitosti. Další důležitou složkou jsou náklady na financování, protože téměř nikdo nerealizuje realitní projekty z vlastních prostředků, vždycky si určitou část půjčuje. A pak také musíte mít nějaký zisk… Stavební náklady v zásadě představují zhruba polovinu celkových developerských nákladů. A jestliže vzrostou o 20 % nebo 40 %, tak se dostáváte do situace, kdy je třeba alikvotně zvýšit prodejní cenu, pokud si chcete udržet aspoň nějaký zisk. A bohužel to není otázka jen stavebních nákladů, ale i nárůstu úrokových sazeb za poslední tři měsíce. A můžeme pokračovat dál: vyšší náklady na energie, vyšší náklady na lidi, kteří chtějí víc peněz, protože je všechno dražší. Inflační spirála se roztáčí. Nemůžeme tedy prodávat za ceny, které fungovaly před rokem nebo dvěma.

V jakém stadiu se nyní projekt nachází?

V současné chvíli dokončujeme první etapu, která má 60 bytů ve východní části projektu. Máme prodáno 60 %, protože došlo k určitému zpoždění. Zahájili jsme proces kolaudace – máme zkolaudované tři rodinné domy od irských architektů McGarry-Moon. Další objekty budeme kolaudovat v prvních měsících tohoto roku a počítáme s tím, že ve druhém čtvrtletí by se mohli stěhovat první obyvatelé. Po dokončení očekáváme velký nárůst zájmu o nákup nemovitostí. Protože jde o unikátní projekt, tak si spousta lidí nedokáže pořádně představit, co vlastně obnáší a jak bude fungovat. Pro nás je v této souvislosti důležité, že nebudeme otevírat a zprovozňovat jenom byty (dokončeny jsou především bytové domy v centru), ale bude tam i už zmíněná občanská vybavenost. Oaks Prague prostě ožije. Nebude to jen bydlení, ale v parteru budou komerční prostory. Stěhujeme tam i část naší firmy a od března zde začne fungovat naše prodejní centrum, které je zatím v improvizovaném objektu na golfovém hřišti.

Na závěr ještě nastiňte další harmonogram výstavby.

Chtěli bychom celý program dokončit do roku 2028, čili nás čeká ještě dost práce. Výrazně jsme zintenzivnili naše aktivity tím, že jsme vytvořili větší celky, které chceme vyprojektovat pokud možno co nejrychleji, ale současně kvalitně realizovat. Dokončujeme první fázi, na ni plynule naváže druhá, což jsou dva objekty, ale vypadají, jako by šlo o šest domů. Mají společné podzemní garáže a bude v nich kolem 70 bytů. V nejbližší době zahájíme výstavbu mateřské školy. Zahájili jsme výstavbu prvních luxusních rezidencí u jižní části golfového hřiště v blízkosti náměstí. Tato fáze by měla být dokončena do dvou let. Pak bude plynule pokračovat další výstavba větších celků. Do dvou let také plánujeme začít realizovat hotelový komplex a paralelně s ním dokončit i první skupinu golfových rezidencí.

Arnošt Wagner / Foto: Jan Mihaliček