Tabakfabrik v Linci je inspirací, jak rekultivovat brownfieldy

Časopis Development News ve spolupráci se společností DELTA Group uspořádal 18. října pro své obchodní partnery exkurzi do působivého areálu Tabakfabrik v Linci.

Ten se nyní prezentuje jako srdce pulzující, nově vzniklé městské čtvrti postavené na čtyřech pilířích: kreativitě, sociálním rozvoji, zaměstnanosti a vzdělávání. Naším průvodcem byl Chris Müller, jeho zakladatel a dlouholetý ředitel CMb.industries, který sám sebe označuje za „horníka lidských zdrojů“.

Přátelský a tvůrčí prostor

Po skončení výroby cigaret v Tabakfabrik se město Linec rozhodlo areál od soukromého japonského vlastníka odkoupit zpět, aby z něj vytvořili něco prospěšného pro obyvatele města a vdechli celému objektu nový proces. Přitom bylo podle Chrise Müllera důležité nemyslet jen na nemovitost jako takovou, ale uvědomit si hned na počátku projektu, že to s sebou nese další věci – emoce, reálné představy apod. i možnost reagovat na změny, které v budoucnu mohou nastat.

Chris Müller k tomu říká: „Strávil jsem tu 12 let a z nuly dosáhl obsazenosti 3 000 lidí a do roku 2025 by tu mělo pracovat 5 000 zaměstnanců. Dosud jsme do areálu investovali okolo 260 mil. eur. Prostory už zažily různé změny – původně byl prostor primárně určený pro výrobu textilu, který se změnil na zpracování tabáku, kde se vyráběly cigarety… Hledali jsme nějaké kreativní využití, aby přitom byla současně zachována určitá kontinuita. Jednou z možností bylo vytvořit coworkingový prostor, který by fungoval pro všechny společně.“

Prostory rozdělené, ale volně přístupné

Každý zaměstnanec areálu o celkové rozloze 80 000 m² má svou vstupní kartu, díky níž se dostane do areálu. Přestože je rozčleněn na mnoho dílčích prostor pronajatých jednotlivcům či firmám, s kartou se dostanete kamkoli, můžete se dát do řeči s kýmkoli, koho potkáte, a můžete používat jakékoli stroje a přístroje, které se zde nacházejí.

Prostory v areálu jsou sice oddělené, navzájem však spolu kooperují. Každý má možnost využívat různé části pro svůj výzkum. Cílem všeho je, aby lidé měli možnost spolu komunikovat, dělit se o informace či poznatky a vzájemně si pomáhat a podporovat se. V tom spočívá přínos celého komplexu.

Když firma A s firmou B hledají firmu C, která umí něco, co ty dvě potřebují, management Tabakfabrik jim pomáhá hledat. A najít. Aby firmy A, B a C mohly pak hledat firmu D, která je všechny posune zase o kousek dál. Důležité je, aby se vzájemně doplňovaly, měly z toho všechny prospěch a mohly se dále rozvíjet. I když to tak na první pohled možná nevypadá, všechny věci zde na sebe do určité míry navazují a jsou vzájemně propojené.

Další firmy na čekací listině

„Je důležité si uvědomit, že nemovitost sama o sobě ještě není samostatně fungující objekt. Sice můžete postavit perfektní budovu, ale může se rychle stát, že do sousedství přijde někdo, kdo postaví ještě lepší budovu, s lepším výhledem a levnějším nájmem. Tak vzniká tlak na to, aby se nemovitosti měnily, modernizovaly. Proto je důležité pracovat s lidmi, propojit je, aby spolu mohli fungovat,“ zamýšlí se Chris Müller nad funkcí budovy. A opravdu, je dobré zažít, jak se zde lidé potkávají, s úsměvem se zdraví, domlouvají si schůzky.

Vedle už zaběhlých firem či startupů sídlí v Tabakfabrik i školy, např. první rakouská škola pro digitální humanismus, kterou navštěvuje téměř 100 studentů. Učí se pracovat s reziliencí, zjišťují, jaká bude budoucnost lidstva a jak se člověk jako takový bude vyvíjet.

Chris Müller návštěvníky upozornil, že zde mají kanceláře i banky, které se tu jednak zabývají budoucností filiálek a zároveň působí jako pobočky pro zdejší firmy a jejich zaměstnance. Poskytují provozní úvěry, zajišťují joint venture či kapitál pro výzkum, takže se zapojují do běžné činnosti centra.

Ch. Müller zdůrazňuje: „Neinvestujeme do zbytečností. Snažíme se, aby peníze šly ve prospěch výroby nebo produktu jako takového. Firmy mají zisk z toho, že se u nás usadily. Zisk ve smyslu přátelství, nových informací a propojování.“ Podle něho je třeba si uvědomit, že nemovitost sama o sobě nemá budoucnost. Je třeba se o ni starat a vytvářet v ní fungující procesy. Důležité je nestavět a nepřestavovat prostory jenom proto, aby byly. To znamená, že zde nedělají „úpravy pro úpravy“ jen proto, aby interiéry vypadaly lépe, aby byla zesílená podlaha kvůli technickému zařízení, protože víme, že třeba za dva měsíce tu bude jiný nájemce s odlišným typem výroby.

Jsou zde prostory, v nichž sídlí začínající startupy, které využívají v areálu možnost rozvoje, vedle nich ale fungují i etablované společnosti, které mají moderní stroje. Je patrné, že o prostory v Tabakfabrik je nebývalý zájem.

V současné době je na „čekací listině“ dalších 800 zájemců. I proto zřizovatelé rozhodli o výstavbě další budovy v areálu, na místě objektů, které nepodléhají památkové ochraně, a proto mohly být strženy. „To je právě to, co vidíte venku – staveniště, kde dostavujeme další prostory. Chceme postavit druhou nejvyšší budovu mimo Vídeň, která by měla umožnit, abychom mohli realizovat požadavky, které na náš objekt v této chvíli jsou,“ přibližuje Ch. Müller.

Příjmy nejsou jen z nájmu

„Zpočátku platilo kreativní centrum městu nájem 500 000 eur,“ vykládá Ch. Müller. A dodává: „Výborná zpráva je, že od minulého roku jsme v zisku. Snažíme se být v Tabakfabrik s těmi, kteří neinvestují do tvrdých služeb, ale hlavně do softwaru. Nikoli ve smyslu počítačového softwaru, ale měkkých služeb.“ Management centra pružně reaguje na požadavky, kdy třeba nájemce zjistí, že musí prostor zmenšit – nebo naopak zvětšit. Chris Müller řídil Tabakfabrik 12 let. Za tu dobu zavítalo na různé akce, jako byly veletrhy, koncerty, odborné přednášky apod., 2,6 mil. návštěvníků. Vedle klasického příjmu z nájmů od permanentních nájemníků má centrum příjem i z krátkodobých akcí, jako jsou koncerty, workshopy apod. Třetí zdroj financí, který je nyní stále častější, jsou servisní činnosti, to znamená, někdo něco potřebuje, nemá na to čas, tak se mu to vedení centra snaží zajistit.

Z HISTORIE

Až do poloviny 19. století to byla jedna z největších továren na vlněné tkaniny v Rakousko-Uhersku, ale v 50. letech se zde začal zpracovávat tabák – ke kouření i žvýkací, aby se rozšířily možnosti zaměstnávat místní obyvatele. Od počátku 20. století se zde už vyráběly cigarety a doutníky; pracovalo zde přes 1 000 lidí – 90 % z nich byly ženy. Za první světové války tu bylo ročně vyrobeno kolem 1 mld. cigaret. V roce 1928 už byly budovy staré továrny na vlnu nepoužitelné a bylo rozhodnuto o výstavbě nové budovy. Výsledkem je komplex budov postavený v Linci v letech 1929–35 podle plánů Petera Behrense a Alexandra Poppa. Památkově chráněný průmyslový areál je první ocelovou skeletovou budovou v Rakousku ve stylu Nové věcnosti, a proto je významný i z hlediska architektonické historie. Cigarety se zde vyráběly do konce září 2009. V roce 2010 město Linz koupilo tovární areál o rozloze 38 148 m² a stávající budovy od Japan Tobacco International za 20,4 mil. eur a prohlásilo jej za městskou rozvojovou oblast, která se postupně stává centrem kreativního průmyslu a digitalizace ve spolkové zemi Horní Rakousko.