Slatina bude ještě zelenější

Areál Slatina v největší brněnské průmyslové zóně Černovická terasa poskytuje pronájem nebytových prostor, především kanceláří, skladů a venkovních ploch včetně kompletních služeb a zázemí.

Nyní je zde k dispozici 12 nájemních budov pro administrativu, skladování, lehkou výrobu, obchod a služby. V blízkosti dálnice D1 se zde nachází parkoviště pro zhruba 1 100 vozidel, veřejná čerpací stanice a několik menších objektů. Celkem tu je pronajato kolem 23 000 m² kanceláří a 16 000 m² skladů, 36 000 m² venkovních ploch. Na naše otázky odpovídal Ing. Luděk Beneš, člen představenstva společnosti AREAL SLATINA, a.s., s nímž jsme naposledy hovořili na počátku letošního roku.

V době, kdy jsme se naposledy setkali, nikdo netušil, že ekonomiku zbrzdí pandemie COVID-19. Jak ovlivnila vaše plány?

Stávající budova GREEN BUILDING I (dále GB I) si drží stabilní obsazenost, která k 1. prosinci shodou okolností opět dosahuje 99,8 %. Druhou budovu GREEN BUILDING II (dále GB II) budeme kolaudovat 10. prosince. To sice odpovídá původnímu plánu ze září 2019, ale splnění tohoto termínu si vyžádalo a vyžaduje mimořádné pracovní nasazení našeho týmu a dodavatelů. Musím také zdůraznit velmi vstřícný a flexibilní přístup pracovníků financující banky Sberbank CZ, a.s. Vzhledem k tomu, že dostavba GB II plně začala 2. března, projekty, koordinace, financování, dodávky zařízení a prací byly schváleny a sjednány před tímto termínem. V harmonogramu výstavby jsme počítali s rezervami, ale ne s pandemií koronaviru. V jarní vlně nám dělaly největší problémy opožděné dodávky zařízení ze zahraničí. Technicko-technologická vyspělost budovy závislá na celcích a komponentech z Finska, Itálie, Německa, Francie, Švýcarska a USA měla za následek zpoždění harmonogramu výstavby. V květnu byla tato časová ztráta největší a dosáhla pěti týdnů. Do konce srpna se nám pomocí navýšení dodavatelských kapacit podařilo harmonogram výstavby srovnat, i když ne rovnoměrně. Povzbudivé však bylo, že veškeré zahraniční dodávky jsme měli na místě nebo u dodavatelů v ČR. Následně dorazila druhá vlna pandemie, která zásadně ovlivnila nasazení pracovních sil. Od konce září je stavba řízena operativně, doslova ze dne na den, podle dostupnosti jednotlivých profesí.

Nezabývali jste se myšlenkou stavbu zastavit, nebo její kolaudaci odložit?

Je jasné, že pokud by si to situace v souvislosti s řešením koronavirové epidemie vyžádala, nic jiného by nám nezbylo. Nicméně jsme přijali mnoho organizačních a věcných opatření, abychom nákazou, popř. karanténou, výstavbu nezastavili, nebo zásadně neomezili. Ale zastavením stavby nebo posunutím termínu jsme se nezabývali.

Změnily se v důsledku pandemie požadavky klientů co do velikosti nebo uspořádání kanceláří i společných prostor?

Ano, změnily. Nejsou požadavky na velké otevřené kancelářské plochy. Uspořádání a dispozice rozjednané v minulém roce se v důsledku pandemie změnilo. Z menších otevřených ploch předělených paravány, skříněmi, příčkami a květinami se stávají plnohodnotné kanceláře. Dále se výrazně snížily požadavky na společné relaxační prostory.

Jaký očekáváte vývoj? Hovoří se o variantě, že mnohé firmy budou určitou část (asi 20–25 %) zaměstnanců trvale posílat na home office…

S těmito názory se u našich klientů nesetkáváme. Důvodem zřejmě bude skutečnost, že našimi nejčastějšími zákaz-
níky jsou firmy z oblasti strojírenství, stavebnictví, TZB, logistiky a instituce státní správy.

Do jaké míry lze – nebo jste připraveni – operativně měnit nároky a požadavky na prostor?

Naše budovy jsou vyprojektovány po modulech s prakticky největší možnou mírou rozčlenění bez nutnosti zvýšených nákladů na bezpečnost, obslužnost, topení, chlazení, výměnu vzduchu, osvětlení, regulaci, ovládání a kabelové rozvody. Tato výborná dělitelnost umožňuje vybudovat samostatné jednotky o výměře 17 m². Jsme na to tedy připraveni.

Vzhledem k nejasné budoucnosti kancelářského trhu: Plánujete budovy stále koncipovat jako kancelářské, nebo připadají v úvahu i jiné varianty?

Zatím se tím nezabýváme. V nové budově GB II máme smluvně pronajato 62 % pronajímatelné plochy, takže v následujícím období nás čeká ještě mnoho práce. Až v dalších letech uvidíme, jaká je, nebo není budoucnost kancelářského trhu. Domnívám se, že dojde ke korekci trendu směrem dolů, ale jen v jednotkách procent.

Projekt Areálu Slatina se dostal do podvědomí veřejnosti širokým využitím „zelených technologií“. Nicméně vývoj jde velmi rychle kupředu. Co si myslíte, že lze ještě vylepšovat?

Každé řešení či detail se dá stále vylepšovat. Máme-li však zůstat v rovině ekonomické návratnosti, tak odladěním GB II oproti GB I jsme se dostali na vrchol křivky zlomu. V minimalizaci celkové uhlíkové stopy, energetické náročnosti a hospodaření s vodou, při současné úrovni techniky, technologií a jejich cen již dalšího vhodného zlepšení nelze dosáhnout. Velké rezervy vidíme ve využití obnovitelných zdrojů v kombinaci s ukládáním energie. V našich podmínkách jde především o umístění solárních panelů nad parkovacími místy, neboli carporty a o malé vertikální větrné elektrárny. S carporty počítáme od začátku, ale toto jedinečné řešení na rozdíl od jiných umístění fotovoltaických panelů nemá podporu.

Dnes jsou klienti náročnější, kladou větší důraz na určité bonusy. V první budově jste zajišťovali další služby nájemcům formou stravovacího zařízení aj. Co mohou očekávat nájemci druhé budovy?

Nájemci GB II, GB I a ostatních prostor i návštěvníci celého Areálu Slatina budou mít k dispozici rozšířenou nabídku služeb. Počet linek MHD, které staví před hlavním vjezdem do areálu, se rozšířil na osm spojů. Na vzrůstající zájem o internetový prodej reagujeme zřízením výdejny Zásilkovny a umístěním Alzaboxu. V lednu 2021 otevře obchodní řetězec Tesco prodejnu potravin Žabka. V prvním pololetí příštího roku zde budou postupně zřizovány ordinace praktického a odborných lékařů a dvě kavárny. Dojde k výraznému rozšíření jednoho ze tří hlavních gastronomických provozů včetně venkovního posezení se stánkem fast foodu. Rovněž navýšíme počet dobíjecích stanic pro elektromobily na šest míst.

Jak vypadají cenové relace nájmů v Brně? Nastaly nějaké posuny?

Ceny konkurence samozřejmě sledujeme, ale přesnou cenu včetně započítání všech příspěvků a pobídek neznáme. Výrazným aspektem je lokalita, provedení, kvalita, dopravní obslužnost a preference. Za nás mohu potvrdit, že v naší části města Brna mají kancelářské prostory kategorie A své zákazníky. Náš koncept budov, který klade důraz na kvalitu vnitřního prostředí, variabilitu prostoru, ekologii, dostatek parkovacích míst a služby nám umožnil navýšit cenu nájmu v GB II v průměru o 6 % ve srovnání s GB I.

Na realitním trhu se naplno projevují dopady první vlny pandemie. Lze identifikovat trendy, které se budou projevovat v následujících měsících?

Vidíme, že kancelářský trh zamrzl. Do potlačení pandemie a do plného rozjezdu ekonomiky se trh pronájmů kanceláří nenastartuje. V následujícím období se bude situace postupně vracet do normálu. Home office sice bude hrát výraznější roli v části oborů, ale administrativní práce se budou nadále odehrávat hlavně v kancelářích. Pro dosažení výborných výsledků týmové práce je nezbytný pracovní a sociální kontakt. Navíc home office potřebuje určitý typ prostředí a zázemí, které každý pracovník nemá.

Současným trendem je přesun Čechů do nájemního bydlení. Není to příležitost k jeho výstavbě? Jaký je váš názor na aktuální situaci?  

Výstavba rezidenčního bydlení je dnes velice atraktivní. I my uvažujeme o doplnění naší nabídky o nájemní bydlení, ale bereme ho jako přirozenou součást prostoru, kde člověk bydlí, pracuje a relaxuje. Prostoru, kde člověk žije…

Arnošt Wagner