Chybějí tu pozemky pro rozvoj průmyslu

Společnost Panattoni Development Company, dokončila v Evropě od roku 2005 projekty o celkové rozloze přes 12 mil. m2. V České republice patří Panattoni k nejaktivnějším stavitelům udržitelných průmyslových nemovitostí.

S ředitelem společnosti Pavlem Sovičkou jsme hovořili o současném stavu trhu industriálních nemovitostí a o jeho dalším rozvoji.

Development průmyslových prostor zažívá v současné době boom a zdá se, že koronavirová krize jej nezasáhla. Nebo je to jinak?

Koronavirová krize přinesla do našeho segmentu stejně jako do zbytku celospolečenského dění obrovskou dynamiku. Ano, na první pohled jde hlavně o boom poptávky. Nicméně mezi poptávkou, financováním, aktivy, pozemky pro rozvoj, náklady na výstavbu a konkurencí vždy existuje určitá míra nerovnováhy. Například v březnu 2020 šla poptávka na nulu a některé společnosti rušily již rozběhnuté projekty. A v průběhu léta přicházely nové požadavky od klientů, zejména ohledně rozšíření skladových kapacit souvisejících s expanzí e-commerce. Banky, podobně jako na konci krizového roku 2008, krátkodobě zastavily veškeré financování nových projektů, to se však od léta 2020 změnilo. Dnes se zásadní transakce na kapitálovém trhu většinou týkají průmyslových nemovitostí. V ČR zásadně chybějí pozemky pro rozvoj průmyslu, a navíc kvůli špatně nastavenému rozpočtovému určení daní nemají obce žádnou motivaci jakýkoli rozvoj umožnit. Naše aktivity se zásadně soustředí na rozvoj brownfieldových lokalit. Doufali jsme, že přístup jednotlivých komunit bude zásadně vstřícnější. Bohužel tomu tak není a Česká republika se tak stává zemí, která bojuje proti všemu a všem. Navíc vzrůstá konkurence dobře připravených lokalit v Německu, Polsku či na Slovensku, kde se jednotlivé regiony předhánějí o výrobní investory. V Čechách se bohužel primátor města ani nesejde s investorem přinášejícím investici v řádu miliard. Dalším klíčovým faktorem jsou stavební náklady. Ty v tuto chvíli kvůli cenám vstupního materiálu letí strmě vzhůru. V kombinaci s rostoucími cenami pozemků se nárůst cen projevuje ve výši nájmu, která již přestává být konkurenceschopná, a to i ve srovnání s Německem. Takže boom ano, ale velké a zajímavé projekty světových firem s největší pravděpodobností v České republice nevzniknou.

Nakolik se změnily industriální haly za dobu, co v oboru působíte? A jak se změnily požadavky klientů?

Zásadní změny jsou akcelerovány a v následujících letech budou dále zrychlovat. My jsme již v roce 2015 systematicky začali budovat všechny projekty podle certifikace BREEAM New Construction. Cítili jsme, že jde o jedinou cestu k udržitelné výstavbě i následném provozu. Několik našich budov dokonce získalo nejvyšší dosažené hodnocení pro průmyslové nemovitosti na světě. K naší snaze se přidaly rovněž požadavky klientů, kteří připravují své strategické provozy na blízkou budoucnost, kdy bude mít každý produkt evidovanou a zdaněnou uhlíkovou stopu. Velkým trendem logistických budov je stavba automatizovaných skladů do více pater s velkou světlou výškou. Bohužel získat povolení pro halu o výšce 20 m a více je v České republice nereálné, proto budeme přicházet o nejmodernější projekty, které budou směřovat do Německa a Polska. Výška jde totiž ruku v ruce se snahou minimalizovat zásah do volné krajiny. Zahraniční společnosti nepůjdou s investicí do států, kde musíte stavět při zemi a zabírat zbytečně půdu, což je v rozporu s jejich udržitelnou strategií. Silným tématem v energeticky náročných provozech je také požadavek na možnost odběru energie z obnovitelných zdrojů. Souhlasím, že v Česku nemáme tolik slunečního svitu jako v jižních zemích a nebude zde nikdy foukat jako u moře. Nic nám ale nebrání jednat se zeměmi, které mají k těmto zdrojům lepší přístup, nebo v investicích do bateriových úložišť, která by byla pro skladování energie vhodná.

Vyplatí se dnes stavět spekulativně, nebo se zaměřujete zejména na Build-to-Suit (BTS)?

Ve strategických lokalitách jako jsou západní Čechy, Praha a okolí, Brno, Ostrava, Bratislava a Košice se s ohledem na extrémně nízkou míru neobsazenosti pouštíme do spekulativní výstavby. Vzhledem k vysokým cenám stavebních prací a nedostatku připravených pozemků v regionech se dále soustřeďujeme na zakázkovou výstavbu – BTS. U těchto projektů se konkrétní podmínky nájmů a nákladů dají aktuálně přizpůsobit situaci.

Jak je snadné, nebo naopak složité, najít v současné době vhodné pozemky, když – jak říká jeden můj kolega – je už krajina celá „zahalená“?

To se týká především dálnic. Doporučuji občas sjet z dálnice a projet se třeba ve Středočeském kraji po silnicích nižších tříd. Během 50 či 100 km nenarazíte na žádnou větší logistickou či výrobní halu. Česká republika si vybrala cestu výstavby průmyslu u dálnic podobně jako severní Itálie. Pozemků kolem dálnic a u dálničních sjezdů, které jsou nyní využívány jen pro extenzivní „průmyslové“ zemědělství s monokulturními tisícihektarovými lány polí, je stále dost. Lokalit, kde obec neblokuje rozvoj, je však opravdu málo a nabídka pro nájemce a uživatele podnikatelských nemovitostí je tristní ve srovnání s Německem. Naši kolegové z německé pobočky dokonce vykupují pozemky levněji než my v ČR. Podnikatelské nemovitosti přitom patří mezi strategickou infrastrukturu moderních ekonomik.

Kterým směrem – geograficky i oborově – plánujete expanzi?

S ohledem na prakticky neexistující státní investice do rozvoje silniční a železniční infrastruktury se geograficky významně rozšiřovat nemůžeme. Nicméně budeme rozvíjet naše aktivity v infrastrukturně rozvinutých oblastech, které jsou definované dobrým přístupem na dálniční síť. Vzhledem k našim nedávným akvizicím brownfieldových lokalit přímo v Praze a Plzni chystáme vstup do segmentu business parků s větším podílem kancelářských prostor přímo v logistických a výrobních halách. Dále také připravujeme první projekty pro datová centra.

Liší se situace na Slovensku nějak významně od té v Česku?

Na Slovensku se stále investuje do infrastruktury a propojení s okolními zeměmi. Ačkoli musím přiznat, že toto tempo pomalu klesá, pořád vznikají nové příležitosti na rozvoj průmyslových zón. Propojení jižního a jihozápadního Slovenska do Rakouska, ČR a Maďarska láká mnoho velkých logistických a e-commerce hráčů. Východ Slovenska navíc také nabízí kvalifikovanou a relativně levnou pracovní sílu.

ak