Brownfieldy pro nás znamenají naději

Ačkoli jsou brownfieldy a jejich rozvoj častým námětem článků v médiích i diskusí odborníků, jejich skutečný rozvoj vázne. Je to škoda, protože jsou stále podřimující rezervou pro tolik potřebné zvyšování konkurenceschopnosti České republiky.

S brownfieldy je skutečně třeba něco dělat, což znovu zdůrazní konference připravovaná Asociací developerů České republiky, navazujíc přitom na úspěšné předchozí ročníky. S jejím ředitelem Tomášem Kadeřábkem (TK), ale také se zakladatelkou série konferencí Kateřinou Kubizňákovou (KK) hovoříme nejen o tom, proč se dosud nedaří v ČR rozvíjet zanedbané plochy.

Brownfieldy se jako téma vracejí doslova jako vlaštovky. Každý rok a s jistotou…

KK: Bohužel, je to tak. Po tolika letech bychom mohli oprávněně čekat, že při putování Českou republikou uvidíme jejich úspěšný rozvoj. Místo toho stále v poklidu podřimují, dále se rozpadají a uniká s nimi šance na lepší prostředí, které ČR přinese nejednu novou příležitost.

TK: Podíváme-li se na historicky srovnatelné země, kupříkladu na Polsko, měli tam dlouho za námi velký odstup. Dnes nás velmi rychle v rozvoji dohánějí, pokud nás již nepředhonili. Právě takzvané brownfieldy se přitom stávají místy, která přinášejí příležitosti.

Někteří ale tvrdí, že s rozvojem je lepší počkat, že tyto plochy vlastně nikam neutečou a že si svůj osud nakonec najdou…

KK: To je ale velký omyl. Znám některé investory, kteří si moc přáli jít do České republiky. Bylo to téměř jejich až srdcové rozhodnutí, a mohli s sebou přinést nejen zajímavé peníze, ale také pracovní příležitosti a další přidanou hodnotu. Našli si i vhodné lokality, jenže když zjistili, jak nesnadné – či téměř nemožné – je rozvíjet je, a že namísto vítání jsou zde až ostouzeni, raději odešli jinam. Mnozí do Polska, Maďarska. A s nimi i velké příležitosti. Ty už se opakovat nemusejí.

TK: Pokud jsme brownfieldy nerozvíjeli dříve, nyní, v post- pandemickém světě, bychom se na ně měli zaměřit a hledat v nich svou výhodu. Věříme, že zájem o ně spíše vzroste, než klesne, a to z mnoha důvodů. Ve městech je obecně nedostatek stavebních pozemků a brownfieldy představují velmi lukrativní lokality v centru nebo jeho širším okolí, které se hodí jak pro výstavbu nových bytů, občanské vybavenosti, tak pro městskou logistiku. Dále se města začínají stále více přiklánět k výstavbě v zastavěném území s vyšší mírou zastavitelnosti. Možná jsme už ztratili spoustu let, ale určitě jsme neztratili šanci brownfieldy rozvíjet – dnes jsou nové možnosti, nové priority, a lze na ně čerpat také zajímavé finanční prostředky.

Myslíte z národních či evropských prostředků? Lze tedy získat dotace na rozvoj těchto zanedbaných ploch?

TK: Peníze jdou především na v současné době preferované oblasti – modrozelená infrastruktura, nakládání s vodami, udržitelná energetická řešení. To vše jsou témata, která by bylo možné s podporou veřejných finančních prostředků rozvíjet.

KK: A je to také jedna z oblastí, na něž se chceme v rámci konference, kterou připravujeme na září tohoto roku, soustředit. Rozvoj brownfieldů se dnes může odehrávat zcela jinak, než tomu bylo před několika lety. Může být plně v konceptu dlouhodobé udržitelnosti a skutečně smart řešení na míru. A je vcelku jedno, zda půjde o výstavbu bytů, průmyslových areálů, logistiku, či smíšenou funkci.

Co nového a zajímavého konference přinese?

KK: Letošní ročník se zaměřuje celkově na udržitelný rozvoj měst, jejichž nezanedbatelnou část představují právě brownfieldy – města si s nimi často nevědí rady. Pracujeme především s budoucností a snažíme se nastínit různé scénáře rozvoje. Vycházíme z úspěšných realizací, dále také nabídneme příklady financovaní formou PPP a zjistíme, jaké varianty městům nabízejí plánovací smlouvy. Dalším důležitým tématem je způsob nakládání s krajinou, abychom v ní co možná nejvíce zadrželi vodu i za předpokladu velké zastavěnosti pozemků. Program konference je různorodý, stejně jako její účastníci.

Pro letošní ročník se konference stěhuje do Českého Krumlova. Proč právě do města, které je známé spíše svými památkami než průmyslovými brownfieldy?

KK: Svůj brownfield mělo či má snad každé město. Rozdíl je v tom, zda je tato plocha již smysluplně využitá a městu pomáhá, nebo zda stále chátrá. V Krumlově se pustili do revitalizace bývalých kasáren Vyšný ve snaze dát lokalitě novou budoucnost. Pro nás je příjemné takové místo a nápady pro něj rodící se v dané lokalitě také odprezentovat. Je zde tedy možné na konkrétním místě ukázat kroky, které by měla města realizovat pro vytvoření úspěšného projektu z brownfieldu.

TK: Přijde mi opravdu symbolické jet do místa, kde bychom brownfield možná ani nečekali, kde však nelení a něco s ním dělají. Říká se, že dobré příklady táhnou. Kdybychom každý rok takto pomohli jedné zanedbané lokalitě, máme před sebou sice hodně práce, ale má to smysl. Město Český Krumlov navíc není pouze historickým centrem zapsaným na seznamu UNESCO. Jako mnoho dalších měst i Krumlov řeší změny územního plánu, městský obchvat, obnovu sportovišť, parkování. A jako všechna města v ČR se potýká s omezeným rozpočtem.

Co jsou tedy hlavní limity pro rozvoj brownfieldů? Proč jich ještě tolik čeká na svou záchranu?

TK: Nemyslím to zle, ale v případě municipalit je to malá odvaha, krátké volební periody s ohledem na český povolovací proces a mnohdy i malá kreativita, daná tím, co město může, musí, nebo kam dohlédne. V případě privátních investorů je to malá podpora rozvoje lokalit ze strany státu a někdy i samotných municipalit – nikoli jen finanční, ale v podobě vytváření podmínek pro jejich realizaci. Dále je to velká nestabilita, vytvářející velké riziko pro takové investice. A potom také malá všeobecná podpora výstavby – i v těchto lokalitách. Shodneme se sice všichni na tom, že se nám brownfieldy nelíbí, ale už se málokdy shodneme na tom, co má být místo nich. V zahraničí je běžné, že je zpracována strategie jejich rozvoje – a všichni potom táhnou za jeden provaz. U nás máte na počátku nezřídka také dojem, že naplňujete strategii, ale na konci jste sám…

KK: Bohužel se u nás opravdu o brownfieldech více mluví, než se na nich pracuje. Chápu, že je třeba tyto lokality dobře promyslet, připravit a teprve poté se pustit do jejich přeměny. Problémem je, že diskusemi nakonec strávíme tolik času, že zestárnou. Je třeba připravit nové oblasti, ty se znovu diskutují, a pak znovu nic. Pomoc by města jistě uvítala v přípravné fázi, kdy je třeba připravit kvalitní analýzu území a návrh budoucího využití. Pokud by ministerstva vypsala dotační tituly pro zajištění předrealizační fáze projektu, věříme, že mnoho měst by takovou finanční podporu využilo a následně by vstupovalo do dialogu s investory s jasnou představou o budoucím rozvoji lokalit. V podstatě nám chybí tah na branku. Kéž by doba, která je před námi a která bude odvážné nápady vyžadovat a vyhledávat, byla k brownfieldům přátelštější. Jak rádi bychom dělali další konference nikoli o tom, co je potřeba, ale jak se to podařilo!

red / Foto: Dominik Kučera a Kateřina Kubizňáková

Brownfieldy 2021

Konference Brownfieldy představuje platformu pro dialog soukromé i veřejné sféry o budoucím územním a ekonomickém rozvoji brownfieldových lokalit. V průběhu jednoho dne se zde potkají odborníci na územní plánování, development, architekturu, finanční nástroje, životní prostředí, právo a další. Různorodost přednášejících i posluchačů přináší multidisciplinární přístup k řešení těchto území, což je pro revitalizaci brownfieldů zásadní. Organizátory jsou Asociace developerů, Kateřina Kubizňáková a město Český Krumlov.