Výstavba na míru poblíž velkých měst kraluje průmyslovému developmentu

Vyplatí se firmám investovat do haly na míru, nebo je ekonomičtější nastěhovat se tam, kde bude zrovna volno? Proč se na chystaném průmyslovém parku v srdci Ostravy podílí mimo jiné i městský architekt? A je pravda, že u hranic s Německem se průmyslovým parkům daří lépe?

O  tom jsme si povídali s Tomášem Kubínem (TK) a Danielem Kubizňákem (DK) z developerské společnosti P3. Tomáš Kubín řídí výstavbu společnosti v celé střední Evropě; Daniel Kubizňák má na starosti leasing a development českého portfolia průmyslových nemovitostí P3.

Mnohé firmy byly nuceny přesunout své aktivity do prostředí e-commerce. Jak se tato situace promítla do průmyslového developmentu?

DK: E-commerce v Evropě stabilně roste už přes 10 let a průmyslový development jde tomuto trendu naproti. Současná situace je ale specifická v tom, že skokově narostla poptávka v nejvíce žádaných lokalitách uvnitř, nebo v těsné blízkosti větších měst. To je pochopitelné s ohledem na enormní zájem o internetový prodej a distribuci. To stále více platí také pro segment potravin.

Přitom skladování potravin má jistě specifické požadavky. Jak moc dokážete být v případě takové poptávky flexibilní?

DK: Například Rohlik.cz s námi o možné expanzi v Praze jednal už před vypuknutím pandemie a měl proto obrovskou výhodu v tom, že si včas zajistil prostory ve východní polovině Prahy, které vhodně doplňují původní distribuční centrum v Liboci v západní části metropole. Extrémní nárůst objednávek během pandemie se mu díky tomu podařilo dobře vykrýt. Rozhodující ale byla poloha parku v Horních Počernicích, která je pro městskou logistiku ideální.

TK: Pro rychloobrátkové zboží a zejména potraviny se ale zdaleka nehodí každá hala. Tito klienti mají specifické požadavky na operativu skladu, kde zásobování zpravidla zajišťují kamiony, pro které je potřeba několik velkých nákladových ramp. Zároveň ale takový provoz vyžaduje i menší rampy a pak prostory pro vychystávání zboží a nakládání dodávek, které pak míří k zákazníkům. Nemluvě o dalších nezbytnostech, jako je vhodné osvětlení, ventilace a systém vytápění, zejména v kontextu chlazeného a mraženého zboží. Takový objekt pak musí fungovat jako supermarket, který má ale mnohem širší a pestřejší nabídku. Tyto „optimální“ podmínky ale nejsou developerským standardem, a ačkoli lze halu na takový provoz zpětně uzpůsobit, nese to s sebou nezanedbatelné náklady. Z dlouhodobého hlediska je tak mnohem výhodnější a udržitelnější dát si halu postavit na míru tak, aby stoprocentně odpovídala všem potřebám nájemce. Budova na míru se pak kolauduje na konkrétní provoz, což podstatně urychlí administrativní stránku celé výstavby.

Můžeme předpokládat větší míru výstavby nových projektů v blízkosti velkých měst?

DK: Nejen e-commerce si žádá průmyslové prostory v blízkosti nebo přímo v rámci velkých měst. Pozemky pro výstavbu na zelené louce jsou ve městech prakticky nedostupné, a proto se pro nové projekty stále více využívají brownfieldy. To je případ chystaného parku P3 Ostrava, i když ten vnímáme spíše jako výstavbu nové obchodní čtvrti, která plynule naváže na své okolí a budou ji tvořit výrobní a skladové haly, obchody, showroomy, kanceláře a další zázemí typické pro městskou zástavbu.

Čím se tedy ostravský projekt bude lišit od ostatních developerských projektů?

TK: Na návrhu projektu jsme spolupracovali s místním architektem Davidem Kotkem, který navazuje na urbanismus, jenž Dolním Vítkovicím vdechl architekt Josef Pleskot při revitalizaci areálu DOV a byl také konzultován s Městským ateliérem prostorového plánování a architektury (MAPPA). Náš projekt začleníme do industriálního území a zároveň chceme zapracovat různá udržitelná řešení s pozitivním dopadem na životní prostředí i na efektivitu provozu areálu a jednotlivých budov. Ať už půjde o fasády porostlé zelení, nakládání s dešťovou vodou formou podzemních retencí, využití lokálního zdroje tepla a technologické vody, nebo efektivní kombinaci přirozeného a umělého osvětlení, máme ambici posunout úroveň průmyslových staveb na vyšší úroveň. Kromě toho, že jde o výjimečnou investici v řádu několika miliard korun, jde o první brownfield v ČR, který P3 v takovém rozsahu využije. Region má bohatou průmyslovou tradici, na niž chceme přirozeně navázat a přinést do Ostravy nové pracovní příležitosti s vyšší přidanou hodnotou.

Ostrava je historicky průmyslové město – je podle vás obecně v Česku dostatek vhodných průmyslových prostor?

DK: P3 Ostrava je výjimečná tím, že přímo v širším centru města nabídneme přes 150 000 m2 prostor pro městskou logistiku, retail a e-commerce, ale i pro lehkou výrobu nebo R&D. Z polohy v centru města budou nadšeni právě obchodníci nebo logistici, kteří pro ně zajišťují zázemí. Budoucí klienti budou těžit z dobré dostupnosti kvalifikované pracovní síly. Totéž platí i pro náš park P3 Lovosice v Ústeckém kraji, kde můžeme nabídnout výstavbu hal podle požadavku klienta o celkové ploše téměř 30 000 m2. Lovosice jsou ale pro nájemce zajímavé i díky své poloze – 40 minut od Prahy a 60 minut do Drážďan.

Platí, že logistické haly u dálničních tahů do Německa se prakticky pronajímají samy?

DK: Až tak růžové to není, ale dobrá dostupnost do Německa je samozřejmě silný argument pro klienty s orientací na německý trh, kteří hledají prostory, jež mohou být dodány v relativně krátkém čase.

TK: V Lovosicích totiž máme celkem tři objekty s vydaným stavebním povolením, a realizaci tedy můžeme zahájit téměř okamžitě. Tohoto stavu se snažíme dosáhnout také v dalším parku, který připravujeme v Myslince u Plzně. Nachází se zhruba 15 km od centra města – a na druhou stranu je to z parku pár minut cesty na dálnici D5, což je nejen pro výrobní průmysl velmi výhodná poloha.

DK: Plzeňský trh průmyslových nemovitostí je po Praze a Ostravě třetím nejvýznamnějším trhem u nás a o prostory v parku s napojením na dálnici i příměstskou hromadnou dopravu je velký zájem. Nabídneme v něm jednotky od 3 000 do 30 000 m2. První halu začínáme stavět už letos a na přelomu roku se do ní bude možné nastěhovat.

Počítáte při výstavbě na míru i s nějakým „zeleným“ řešením?

TK: Všechny nové budovy P3 stavíme tak, aby dosáhly na mezinárodně uznávanou certifikaci BREEAM na úrovni Very Good, jež klade důraz na udržitelnost budov. Některé parky, jako právě P3 Lovosice však aktuálně připravujeme i na vyšší standard BREEAM Excellent. Velký důraz přitom klademe na to, aby řešení vyžadovaná certifikací byla především smysluplná pro provoz areálu či samotného nájemce. V Lovosicích jsme instalovali řadu technických řešení pro udržení vody v dané lokalitě, jako jsou retenční a vsakovací nádrže nebo speciálně navržené souvrství pod parkovací plochou, která zabraňují případnému průsaku znečištění do podzemních vod. Lovosice jsou v tomto ohledu regionální výkladní skříní zelených řešení v oblasti hospodaření s vodou. Podobný projekt, na kterém předvedeme to nejlepší z portfolia ekologických řešení, chystáme v parku P3 Prague D11 nebo v areálu P3 Olomouc. Tam ukážeme, jak může vypadat moderní udržitelný development a věříme, že se tam někteří nájemci inspirují.

Ne vždy je ale možné splnit zmíněné klíčové parametry, jako jsou velké město nebo blízkost Německa. Jaké možnosti pak nájemci mají?

DK: Faktem je, že pozemků vhodných pro průmyslovou výstavbu ve velkých městech není mnoho. V Praze jsou takové pozemky prakticky nedostupné. Musíme se proto na celou záležitost dívat z pohledu průmyslového nebo logistického provozu. Dojíždět 30 km je pro mnohé z nás nepředstavitelné, ale pro logistické společnosti jde o dobrý kompromis akceptovatelné dojezdové vzdálenosti a dostupnosti zaměstnanců. Právě Praha jako ekonomické centrum obzvláště trpí nedostatkem volných pozemků pro výstavbu. Jednou z posledních příležitostí pro výstavbu haly na míru je park P3 Prague D6 ve středočeském Stochově, kde je dostupných 17 000 m2, ale velikost jednotek můžeme flexibilně přizpůsobit. Název parku napoví, že je pohodlně dostupný z Prahy a zároveň je napojený na dálnici D6, takže je atraktivní i pro exportní firmy.

Jaká máte doporučení potenciálním nebo stávajícím nájemcům vašich prostor?

TK: Návrh a výstavba dobré průmyslové nemovitosti na míru není sprint, ale běh na dlouhou trať. Především povolovací procesy je třeba plánovat až několik let dopředu. Tento čas je pak ideální využít na detailní návrh provozu pro konkrétního klienta tak, aby co nejlépe odpovídal jeho potřebám a byl dostatečně flexibilní do budoucna. Odměnou za prozíravost a vynaložené úsilí pak bude skvělá budova, na niž budeme pyšní my i nájemce.

DK: Nebojte se při plánování haly nechat developera nahlédnout pod pomyslnou pokličku vašeho byznysu. Je totiž velmi pravděpodobné, že provozní nebo jiné otázky, které možná v danou chvíli řešíte, už řešil (nebo i vyřešil) pro některého z dalších nájemců. Kromě výstavby a leasingu máme vlastní expertní týmy pro asset, property nebo facility management, tudíž můžeme klientům poradit nejen při plánování a výstavbě, ale i při správě budovy anebo nastavení provozu uvnitř. V ideálním případě se všichni sejdeme u jednoho stolu, klient nám sdělí své požadavky a my následně vyhodnotíme, co lze, či nelze postavit, a zda to vůbec dává ekonomický smysl.

PR