Trendy v nových městských stavebních předpisech a podpora dostupného nájemního bydlení

Tak trochu ve stínu novelizace stavebního zákona zůstaly v loňském roce nové stavební předpisy měst Prahy, Brna a Ostravy, která z pohledu stavebního práva požívají jisté „privilegium“. Mají totiž výjimku a mohou vlastní vyhláškou upravit požadavky na výstavbu na svém území odlišně od zbytku republiky. 

Nové stavební předpisy tak v roce 2024 vydala města Praha a Brno, Ostrava se pak přidala se svými předpisy od roku 2025. Smyslem těchto předpisů je nejen ovlivňovat podobu klíčových prvků městské zástavby a urbanismu (vymezování pozemků, umisťování staveb, technické požadavky na výstavbu), ale i dbát o kontinuitu regulace výstavby ve městě. O tom, že takové „přehození“ regulace na samotná města má svůj smysl, svědčí i to, že některé úpravy už byly přeneseny i do předpisů celostátních. Níže přibližujeme některé klíčové oblasti, jimž se tato aktualizovaná pravidla věnují.

V hlavní roli udržitelnost

S ohledem na změny klimatu je stále více protežovaným prvkem městské zástavby zeleň. V Praze byla nově zavedena povinnost vegetačního krytí všech plochých či mírně skloněných střech (nejsou-li využity terasou apod.). Důležitou regulací pro ozelenění měst jsou i pravidla pro výsadbové pásy dřevin koordinované s budováním podzemní technické infrastruktury. Novinkou jsou v Praze i pravidla pro hospodaření s dešťovou vodou, která zavádí povinnost zřizovat retenční nádrže pro vsakování srážkových vod. Retenční nádrže by měly přispět nejen v boji se suchem, ale měly by sloužit i jako další opatření při přívalových deštích, po nichž se voda valí ulicemi. 

Městské předpisy pak myslí i na hospodárné nakládání s omezeným městským prostorem – usnadňují zástavbu proluk, pražské předpisy pak umožňují šetřit prostor povolením strmějších schodišť v budovách pro bydlení a rekreaci. 

V praxi často řešenou otázkou je i výšková regulace, která se odvozuje od výškové hladiny okolní zástavby. Tuto výškovou hladinu mohou v Praze výjimečně přesáhnout budovy v urbanisticky exponovaných polohách, např. na nárožích, v Brně zase mohou své okolí převyšovat budovy občanské vybavenosti. 

Nové Brněnské stavební předpisy se pak zaměřily na zmírnění požadavků na proslunění, s cílem zjednodušit zastavování proluk. K tomu má přispět i rozvolnění požadavků na počty parkovacích stání v případě nových záměrů. Nově Brno požaduje minimálně jedno stání na 120 m2 hrubé plochy, což ale neplatí v historickém centru, kde je požadavek nulový, v širším centru je třeba jej splnit na 50 %, dále pak na 75 % a až na periferii na 100 %.

Také Ostravské stavební předpisy nastavily specifické velkorysejší požadavky na zajištění parkování v nových projektech – sice preferují parkovací stání přímo na pozemku, ale není-li taková možnost, umožňují stání umístit až do 600 m od něj. Specifikem Ostravských stavebních předpisů jsou přísnější podmínky pro výdejní zásilkové boxy, které je zakazují umisťovat před průčelí historických, kulturních a církevních staveb. 

Dostupné bydlení není v centru pozornosti 

V sociální oblasti městské stavební předpisy myslí spíše na dílčí opatření (pražské a ostravské předpisy zavádějí např. povinnost zřídit veřejné WC již v případě prodejních ploch nad 1 000 m2 místo dřívějších 5 000 m2). 

Podpora sociálního bydlení však v těchto předpisech zakotvena není. Vlastní řešení však přinesla úprava nového stavebního zákona, podle něhož jsou záměry dostupného nájemního bydlení realizované developerem (nikoli obcí) podmíněny uzavřením plánovací smlouvy (která nahrazuje povolení záměru).

Namísto usnadnění dostupného bydlení snížením stavebně-technických požadavků na budovy k tomuto účelu (například nižšími počty parkovacích stání, nižšími požadavky na denní osvětlení a přímé větrání, vyšší přípustnou výškou u dřevostaveb, výpůjčkou veřejných pozemků developerovi a zřizováním práva stavby na nich), spočívá podpora výstavby sociálních bytů především na dotačních programech pro výstavbu, které jsou ale proměnlivé podle objemu dostupných financí. Samotný stavební zákon pak vyžaduje mj. závazek developera vyhradit po dobu 20 let 80 % podlahové plochy dostupnému nájemnímu bydlení.