Firma DELTA vznikla v rakouském městě Wels, kde dosud sídlí její centrála. Celkově má skupina firem DELTA 12 poboček ve čtyřech zemích s více než 350 zaměstnanci, z nichž asi 50 zahrnuje česko-slovenský tým.

I když historicky první pobočka v Čechách byla účelově založena v Českých Budějovicích, kde DELTA doprovázela stavbu lokálního nákupního centra, dnes má DELTA v Čechách své zastoupení v Praze a Třebíči. Více nám o minulosti i současnosti firmy řekl její CEO Erik Štefanovič.

V rámci skupiny firem DELTA slaví kulaté výročí pouze česká pobočka?

Celkově DELTA existuje už impozantních 47 let, což doufám ukazuje, že to, co děláme, děláme dobře. Proto na turbulentním stavebním trhu pracujeme už tak dlouho, což mě velice těší. Před těmi 30 lety to začalo jako v mnoha jiných firmách. Rakouská matka se rozhodla rozšířit své působení na další zajímavě se rozvíjející trhy a rozhodnutí padlo na ČR. V té době jsem nastoupil do rakouské centrály ve Welsu. Krátce na to jsme se dohodli na tom, že přestoupím do České republiky a začnu jako první zaměstnanec rozvíjet projekci pro český trh.

Jaké byly ty začátky?

Česká republika měla vždy silnou tradici v průmyslu a i zde se v roce 1993 odvíjel silný nárůst a zajímavé trendy, a proto i česká DELTA byla hodně vázána na průmysl. Pracovali jsme pro značky, jako je Magna, Fischer, Mann Hummel, dm drogerie apod. Silně se také měnil trend v oblasti nakupování a zábavy, vznikala první nákupní centra propojená se zábavou, takže i my jsme pracovali na projektech typu Europark Praha, síť prodejen ASKO nábytek, STOP SHOP, Möbelix, Billa, Kaufland nebo postupném budovaní sítě multikin CineStar. To byly takové základy, které vlastně v České republice vznikaly. Bylo nutné vytvořit infrastrukturu řekněme pracovních míst a zároveň infrastrukturu pro nakupování. Takže naše první projekty byly vesměs z 50 % průmysl a z 50 % nakupování. Naše portfolio tvořila převážně větší nákupní centra v kombinaci s průmyslem a administrativními objekty. Dnes už jsme se posunuli a směřujeme k oblasti výstavby objektů pro zdravotnictví, stavby v oblasti vzdělávání, kultury, sportu a bytových komplexů. 

Co bylo v průběhu těch let takovým důležitým milníkem?

Z mého pohledu – i pro českou DELTU – to byl Europark v Praze Štěrboholích. Bylo to v začátcích fungování české pobočky DELTA, když nám byl svěřen mezinárodní projektový management tohoto nákupního centra, v té době jednoho z největších. Specifikem navíc bylo, že klient nechtěl pracovat s generálním dodavatelem, takže jsme tenkrát při výstavbě řídili zhruba 60 mezinárodních firem. Museli jsme je koordinovat, aby bylo možné nákupní centrum postavit. U toho jsme se hodně naučili a posunulo nás to výrazně dopředu. Následně jsme pak postavili ještě jedno nákupní centrum v Hradci Králové. Bylo to období, kdy jsme začali růst a z malého týmu o pěti lidech jsme se najednou rozrostli na dvojnásobek a postupem času jsme se dostali až k dnešní podobě. Česko-slovenský tým, který nyní vedu, má téměř 50 lidí, kteří nyní působí na zdejším trhu.

Hovoříte o česko-slovenské společnosti. Jak to v dnešních podmínkách funguje?

Jsem jednatelem české i slovenské pobočky, z nichž každá je samotná společnost s ručením omezeným a velice úzce spolupracují. Kolegyně a kolegové jsou často odborníci na určitou problematiku, takže třeba někteří slovenští zaměstnanci pracují na českých projektech a naopak, protože to prostě umějí lépe. Takže se vzájemně doplňujeme. A v tom je myslím velká síla naší společnosti, vzájemná propojenost kompetencí a zároveň rozmanitost zkušeností z jednotlivých trhů. 

Europark byl jediným milníkem?

Určitě ne. Jedním z dalších důležitých milníků byla skutečnost, že jsme velice brzy zahájili modelování budov v BIM. Již před 10 lety jsme v BIM a celkové digitalizaci stavebních procesů viděli perspektivu do budoucna, proto jsme se snažili velice brzy sbírat zkušenosti. Dělali jsme to  s nadsázkou řečeno skoro až potají, protože klienti často nevěděli, že zakázku modelujeme zároveň v BIM. Tehdy jsme se vlastně učili s tím softwarem zacházet a sbírali jsme zkušenosti, které v počátcích byly bolestivé. Na trhu nic takového nebylo, všechno jsme si museli připravit sami. Dnes fungují knihovny prvků, kde jsou téměř všechny potřebné elementy k dispozici. Tehdy to ale bylo velice náročné, ale získali jsme tím obrovský náskok. Právě tyto zkušenosti s BIM dokážeme nyní při projektování budov smysluplně ve prospěch investora zúročit. A myslím si, že právě tento nový způsob tvorby projektů bude znamenat výraznou změnu do budoucna. Sběr a příprava správných dat nám vytvoří možnost, abychom v budoucnu dokázali vybudovat skutečně inteligentní města a uměli jednotlivé objekty opravdu efektivně propojovat. 

V čem vidíte výhodu BIM?

Jako jednu z hlavních výhod BIM vnímám absolutní transparentnost, propojenost informací, a tedy i změnu v komunikaci na projektu pro všechny zúčastněné. Včetně eliminace chyb, nepřesností a maximální zefektivnění všech procesů v rámci celého týmu od architektonického konceptu až po kolaudaci a s tím spojenou otázkou předání informací správci budovy či facility managementu. A když půjdeme ještě dál, tak nám BIM dokáže přesně zobrazit i zbytkovou prodejní hodnotu materiálu a budeme mít k dispozici i mnohé další informace třeba ve smyslu energetické náročnosti budovy, což přináší investorovi či majiteli objektu obrovské množství výhod. Tato data, která o projektu shromažďujeme, nám v budoucnu pomohou přistupovat k různým procesům mnohem smysluplněji.

Za těch 30 let ale nebylo vždy vše růžové, že?

Na stavebnictví je krásné to, že se neustále něco děje. Obor, který se neustále vyvíjí dál, inovuje, neustále zažíváme změny a rozhodně nelze usnout na vavřínech. Loni jsme zažívali při výstavbě výzvy spojené s chybějícím stavebním materiálem a s tím, jak zoptimalizovat všechny navazující procesy a jak co nejúčinněji vznikající skluz zmírnit. I v budoucnu očekáváme, že některé materiály se stanou hůře dostupné, souvisí to s chováním k naší planetě. Proto budeme nuceni se v horizontu několika let více zaměřit na recyklaci materiálů a právě i v tom nám velmi efektivně dokáže pomoci BIM. BIM model bude obsahovat informace o obdobném objektu, který je určen k demolici, a tak bude možné si ho koupit a recyklovat. Musíme změnit myšlení a naučit se to jinak. Jako obrovskou výhodu vnímám právě sílu dat a informací. Při jejich vyhodnocování nám bude pomáhat umělá inteligence. Zatím nám ale chybí součinnost, protože stále velmi plýtváme. Města mají určité potřeby, ale my nevíme, zda je dokážeme lépe vykrývat, protože nemáme dostatečné informace. Do budoucna by se mi líbilo, aby informace byly k dispozici a my je lépe využívali pro vyšší energetickou efektivitu, zdraví obyvatel a celkovou ochranu klimatu.

Dostáváme se do současnosti. Jak vypadá dnešní struktura společnosti?

Před zhruba 10 lety došlo ke změně managementu v naší společnosti. Ten původní zakládající management v Rakousku odcházel a odprodal firmu nástupcům. Konkrétně, dva ze tří zakladatelů odešli ze společnosti, jeden měl chuť s námi pokračovat a zůstal; 10 manažerů dostalo možnost odkoupit si podíl ve firmě, tudíž se z nás stali spolumajitelé nové firmy. Měli jsme plány, které samozřejmě zahrnovaly růst společnosti, podporu, rozvoj udržitelným směrem atd. Naším posláním je jednoduše řečeno vytvářet lepší svět a snažíme se tímto směrem nadchnout naše kolegyně a kolegy i investory. Když jsme přebírali v nové vlastnické struktuře skupinu DELTA, bylo nás asi 120, v současné době se skupina DELTA rozrostla na více než 350 zaměstnanců. 

Jaké projekty vám dělají radost?

Těší mě, že v posledních měsících cítím velkou snahu investorů i klientů o změnu myšlení. Začínají si totiž uvědomovat, že je čas na určitou změnu. Postup je sice pomalý, ale citelný. Před lety jsme si dali cíl, aby alespoň jeden element v každém projektu byl zelený – a to se nyní skutečně daří i díky tomu, že klienti mění přístup.

Co by tomu ještě mohlo více napomoci?

Je třeba navodit systém vzoru, to znamená, že ti největší hráči – ideálně státní, ale i veřejná sféra, zejména velcí developeři, jejichž projekty jsou viditelnější a často investují obrovské peníze – by měli být vzorem pro ostatní. To se mi například líbí v Rakousku, kde jsme nedávno otevírali projekt studentského kampusu v rámci nemocnice v Riedu. Investor se tam rozhodl pro maximální udržitelnost a společně jsme vytvořili pro okolí a (nejen) mladé lidi inspirativní vzor, a to je strašně důležité. 

Jaké máte plány do budoucna?

Velmi silně se nyní chceme chopit právě udržitelnosti. V celé skupině jsme během posledního roku shromáždili přes 30 specialistů ze všech poboček do jednoho interdisciplinárního týmu napříč všemi čtyřmi zeměmi, který má na starosti udržitelnou výstavbu. Směřujeme k poradenství v oblasti taxonomie, ESG, připravujeme vlastní certifikaci budov atd. Také v České republice se snažíme velmi aktivně rozvíjet tímto směrem. Naší snahou je, aby od začátku klient uvažoval o projektu jiným způsobem – a v tom vidím velkou příležitost.

Máte nějaké konkrétní příklady?

Naše skupina se například loni rozhodla, že letošním rokem počínaje v Rakousku a od příštího roku také u nás nebudeme pořizovat nová auta se spalovacím motorem, takže veškerou firemní flotilu budou tvořit pouze elektro auta. To je tedy cesta, kdy i náš český tým bude muset změnit způsob uvažování. Myslím, že naše zodpovědnost za snižování uhlíkové stopy nebude vyžadována pouze legislativně, ale bude také obecně očekávána od našich klientů a partnerů. Pevně doufám, že Evropa bude pro ostatní vzorem.

Logistické nemovitosti byly dlouho spíše v pozadí zájmu o dění na trhu, vývoj posledních let však poukázal na jejich důležitost a vysoká poptávka z nich udělala téměř nedostatkové zboží. 

Trendy na tuzemském trhu, udržitelné směřování segmentu, nové technologie i důležitost služeb s přidanou hodnotou jsme probírali s Kateřinou Březinovou (KB) a Annou Jůzovou (AJ), manažerkami pronájmu a zákaznických zkušeností globální industriální developerské jedničky Prologis pro Českou republiku.  

Jak hodnotíte vývoj tuzemského trhu logistických nemovitostí v roce 2022? Jak se v něm dařilo portfoliu Prologis?

KB: Rok 2022 byl charakteristický vysokou mírou obsazenosti, napjatým tržním prostředím i rychlým růstem nájmů. Naše české portfolio ke konci roku tvořilo přes 1,37 mil. m2 prostor, které byly pronajaty z 99 %. Vnímáme, že firmy hledají zázemí v blízkosti spotřebitelů, tedy ve městech jako Praha, Brno a Plzeň, na něž se i strategicky soustředíme. Dlouhodobě se nám daří získávat do těchto lokalit silné místní i světové značky a posilovat vztahy se stávajícími zákazníky. 

AJ: Důkazem naší relevance pro místní trh je i studie nezávislé poradenské společnosti Oxford Economics, kterou si dala vypracovat a loni aktualizovala naše americká centrála. Vyplývá z ní, že místními sklady Prologis ročně projde zboží v hodnotě až 12,1 % českého HDP, což je vůbec nejvíce ze všech globálních trhů, kde působíme.

Často skloňovaným tématem je v České republice vysoká poptávka po nových logistických nemovitostech, ale rovněž i velmi omezené možnosti nové výstavby. Jak složitě hledají developeři vaší velkosti nové příležitosti?

KB: Tento trend vnímáme dlouhodobě. Vzhledem k tomu, že jsme v době nedávného boomu poptávky po logistických nemovitostech od společností v oboru e-commerce de facto zastavěli náš pozemkový fond, je aktuálně hledání nových příležitostí k developmentu jednou z našich priorit. Zároveň ale chceme zachovat náš fokus jen na nejlepší lokality – kvalita našeho portfolia bude vždy výše než snaha zastavět co největší plochu. Víme ale, že možnosti zde stále jsou, skvělým příkladem je náš právě vznikající park Prague-D1 Ostředek. 

Je v dnešní době ještě vůbec možné stavět spekulativně?

AJ: Ano, i v aktuální tržní situaci to jde – spekulativně stavíme právě park v Ostředku, aktuálně dvě nové budovy s plochou přes 33 000 m2. V lokalitě navíc máme další stavební potenciál. Tento typ výstavby nám umožňuje reflektovat zvýšenou poptávku v určitých oblastech, zejména v širším okolí Prahy, a reagovat tak okamžitě na potřebu zákazníků.

Omezená možnost výstavby vedla v uplynulém roce k markantnímu meziročnímu růstu nájmů v logistických prostorách. Jak jste situaci vnímali u vás?

KB: Loňský rok bychom bez nadsázky mohli označit za rok rekordního růstu nájmů. Nájmy v Praze se u nás meziročně posunuly o 25 až 35 % podle jednotlivých lokalit a rozloze prostor, respektive dalších specifických faktorech. Je ale třeba zmínit, že v uplynulých zhruba 10 letech se tu nájmy držely na stabilní, nižší úrovni a teprve nyní dosáhly úrovně jiných evropských metropolí. 

AJ: Zároveň naše interní výzkumy ukazují, že náklady na nájem jsou v provozu firem jen relativně malou položkou. Mnohem zásadnější jsou rozpočty na dopravu či pracovní sílu. I proto soustředíme naši výstavbu k velkým spotřebitelským centrům tak, aby byly nemovitosti pohodlně a rychle dostupné pro nájemce a odběratele jejich zboží či služeb i zaměstnance. A hledáme další, někdy i netradiční cesty, jak zákazníkům a jejich lidem usnadnit a zpříjemnit provoz v našich parcích, například aktivitami z iniciativy Parklife. V jejím rámci stavíme sportovní hřiště a volnočasové zóny, pořádáme koncerty, vánoční trhy nebo letní zmrzlinovou tour a mnoho dalšího. Těší nás pozitivní odezva, s níž se tyto aktivity setkávají.

Klíčovým pojmem pro oblast developmentu i dodavatelských řetězců je v dnešní době udržitelnost. Jaké jsou vaše iniciativy a ambice v těchto oblastech?

KB: Udržitelnost je základním pilířem naší firemní filozofie, výstavby i následného provozu našich budov. Je klíčovým kritériem pro výběr stavebních materiálů a postupů jakož i následnou instalaci řešení v interiérech. Od roku 2018 podrobujeme všechny nové budovy certifikaci BREEAM a dosahujeme vysokého hodnocení. Standardem je již mimo jiné šetrné pokročilé LED osvětlení nebo systém pro dálkový monitoring spotřeby energií. Instalujeme také tepelná čerpadla, v některých lokalitách i retenční nádrže a podporujeme elektromobilitu budováním dobíjecí infrastruktury. Připravujeme také spuštění programu SolarSmart v rámci naší platformy Essentials, která je v zásadě tržištěm pro široké spektrum provozních řešení a produktů. Zákazníci si zde budou moci pohodlně objednat solární panely, o jejichž instalaci a uvedení do provozu se postaráme. Nájemcům nabídneme také výběr financování. Všechny tyto konkrétní kroky jsou součástí našich dlouhodobých cílů, k nimž jsme se zavázali partnerstvím s iniciativou SBTi. Do roku 2025 chceme dosáhnout výstavby s nulovými emisemi uhlíku, do roku 2030 provozu s nulovými čistými emisemi a do roku 2040 nulových čistých emisí v celém našem hodnotovém řetězci.

Jaký je mezi zákazníky zájem o specifická řešení, jako je implementace robotizačních nebo automatizačních technologií?

AJ: Zájem o automatizaci přirozeně roste, zejména protože na trhu přetrvává problém s nedostatkem pracovních sil. Jelikož poptávka spotřebitelů a tlak na včasné doručení zásilek neustávají, hledají společnosti způsoby, jak zefektivnit svůj provoz – což platí v nových i starších prostorách. My pak coby dlouhodobý vlastník a provozovatel našich budov klademe důraz na to, aby byly pro potřeby zákazníků vždy relevantní.

KB: V loňském roce jsme například modernizovali budovu v Prologis Park Prague-Rudná, což je nejstarší park našeho českého portfolia, pro společnost Zásilkovna. Vzniklo díky tomu špičkové distribuční centrum, kde „pracuje“ 200 třídicích robotů. Na druhou stranu příkladem výstavby na míru, jejíž zamýšlenou součástí byly robotické prvky už od počátku, je náš nedávný development v parku v Chrášťanech. Tam jsme postavili distribuční centrum o rozloze 14 000 m2 pro e-commerce gigant Rohlik.cz. Budova byla vybavena automatizačním systémem AutoStore, jenž je v Česku naprosto unikátní.

Jaké hlavní projekty chystáte pro letošek?

AJ: Budeme pokračovat v novém developmentu, aktuálně zejména v Ostředku, ale samozřejmě také v kultivaci našich stávajících parků a příjemného, přátelského prostředí v nich. Jako zásadní vnímáme také další zdokonalování platformy Prologis Essentials, jejímž prostřednictvím mohou zákazníci vybavit své budovy nejrůznější manipulační technikou, bezpečnostními řešeními a například již zmíněnými roboty za výhodné ceny.

KB: Pokračovat budeme i v rozvíjení služeb zákazníkům nad rámec čtyř stěn a střechy našich budov – tak, aby jejich provoz mohl u nás plynout hladce, udržitelně a v duchu komunitní atmosféry.