Zelené certifikace se stávají součástí stavebního procesu

/0 Komentáře/in , , /by

Pokračujeme v představování aktivit pražské kanceláře Savills. Další z nich je poradenství v oblasti výstavby a služeb projektového managementu investorům a nájemcům ve všech realitních segmentech ve střední Evropě.

Oddělení stavebního a projektového poradenství Savills CZ má šest členů, kteří pracují pod vedením Jana Jurčíčka. Spolu s ním odpovídala na naše otázky i Barbora Jansová, konzultantka ESG a projektová manažerka.

Oddělení stavebního                        a projektového poradenství Savills má poměrně široký záběr činností. Můžete je představit?

J. Jurčíček: Naše oddělení začalo stavět služby na transakčním technickém poradenství, tedy technických auditech zaměřených na identifikaci rizik plynoucích z technického stavu nemovitostí při transakcích (technical due diligence). Prověřujeme nejen současný stav nemovitosti, připravíme plán nutných kapitálových investic v horizontu např. 10 let, ale prověřujeme i vydaná povolení, majetkoprávní vztahy a stav technické dokumentace vztahující se k objektu. Vyžaduje to rozsáhlé zkušenosti s tímto procesem, např. v aspektech spolupráce s právními a komerčními poradci. Dalšími pilíři, které jsme postupně začali přidávat, jsou projektový management, projektový monitoring především pro bankovní instituce, poradenství v oblasti udržitelnosti a samozřejmě specifické technické poradenství a příprava studií proveditelnosti na základě specifických potřeb našich klientů, mezi něž patří investiční skupiny, fondy, nadnárodní klienti, developeři, bankovní instituce, ale i soukromé osoby. Oblast udržitelnosti a ESG je pro nás relativně čerstvým segmentem. Blíže jsme se mu začali věnovat v roce 2021 a s nedávným příchodem Báry Jansové tento sektor nabývá pro Savills ještě větší důležitosti vzhledem k možnosti rozšíření portfolia našich služeb o detailní ESG posudky.

Kterou z činností považujete za nosnou, nebo mají všechny stejnou váhu?

J. Jurčíček: Všechny nemají stejnou váhu, mně osobně nejbližší jsou již zmíněné technické audity, jimž se věnuji přes 10 let a které po několik let tvořily jádro naší činnosti. Nyní se nám dobře daří diverzifikovat služby. Projektové řízení je hodně na vzestupu – a to jak v případě komerčních vestaveb, tak i průmyslových budov – a stejně tak i projektový monitoring pro naše klienty. Spektrum služeb je nyní zdravě rozložené, což nám umožňuje lépe reagovat na nedávné výkyvy trhu, popř. i na ty, které se mohou objevit s trvající inflací a velmi kompresovanými výnosy transakcí.

Existují činnosti tradiční, jako je projektový management, ale i „moderní“, mj. zelené certifikace nebo nyní stále častěji zmiňovaný ESG. Co ESG vlastně obnáší?  

J. Jurčíček: Chtělo by se mi říct, že ESG není nic nového, já tuto oblast vnímám jako nový přístup k celkovému vyhodnocování procesů firem – a samozřejmě v našem segmentu i dopadu výstavby a provozu komerčních nemovitostí v několika oblastech, které dříve byly hodnoceny samostatně a bez širších souvislostí.

B. Jansová: Jak Honza zmiňuje výše, ESG je v podstatě nové pojmenování a pojetí již existujících iniciativ a procesů. V Savills to vnímáme jako příležitost pomoci našim klientům včas vyhodnotit možná ESG rizika ať už v rámci jednotlivých budov, nebo v celém portfoliu, nastavit dlouhodobé ESG strategie, pomoci s přípravou komplexního a transparentního vykazování v důsledku rostoucích požadavků ESG legislativy a různých ESG standardů a principů. Věříme, že zodpovědné investování či zohlednění environmentálních, společenských a správních či podnikových kritérií (ESG) přináší dlouhodobě konkurenceschopné postavení na trhu, finanční výsledky a pozitivní společenský dopad. Vzhledem k tomu, že máme dlouholeté zkušenosti se zelenými certifikacemi a dalšími zelenými službami, jsme schopni našim klientům poskytnout komplexní poradenství zohledňující mimo ESG i další aspekty v oblasti udržitelnosti.

Můžete přiblížit nějaký konkrétní projekt či situaci?

J. Jurčíček: Jedním z hlavních hybatelů je financování komerčních projektů. Drobní investoři i banky jsou stále uvědomělejší a nastavují incentivy pro financování udržitelných projektů, a proto používají metriky ESG odvíjející se z evropské legislativy. Konkrétním příkladem je situace nejen velkých hráčů na trhu nemovitostí, kteří cílí na zvýhodněné financování, a proto mnohem více implementují procesy zelených certifikací již do procesu výstavby, ne pouze jako hodnocení stávajících budov, dále je to zvýšený důraz na úspory provozu vynucený rostoucími cenami energií a tlakem nájemců, kteří postupně odmítají pronájem necertifikovaných, neúsporných prostor s vysokou uhlíkovou stopou. To vše vynucuje investice do optimalizace obálek budov, efektivity zdrojových technologií tepla a chladu a vyhodnocení dalších možností, jako je fotovoltaika, zpětné užívání dešťové vody apod.

Působíte průřezově v různých segmentech developmentu od rezidenčního přes retail, hotely a kanceláře po průmyslové a logistické nemovitosti. Na kterou část se zaměřujete nejvíce a v jakém ohledu?

J. Jurčíček: Máte pravdu, působíme ve všech sektorech, nicméně naše zaměření se odvíjí od nejaktivnějších sektorů na trhu, jimiž jsou stále kanceláře a průmyslové nemovitosti. Sektor průmyslových nemovitostí zažívá od dob covidu strmější růst než dříve a kanceláře stále představují tradiční cíl pro investice našich klientů stejně jako v okolních zemích. Retailový sektor v ČR je poměrně hodně konsolidovaný, což omezuje poptávku po poradenských službách, ale např. sektor rezidencí je stále aktivnější a daří se nám v něm využívat partnerskou spolupráci se společností Lexxus.

Máte nějakou „vlajkovou loď“, tedy projekt, v němž jste uplatnili více aktivit?

J. Jurčíček: Budova DRN je ideálním příkladem. Před čtyřmi lety jsem vedl technický tým při akvizici budovy, nyní Savills budovu spravuje, pronajímá, náš tým nyní provádí celkový hloubkový technický audit za účelem identifikace garančních vad. Před nedávnem jsme dokončili BREEAM certifikaci na úroveň Excellent a pokračujeme s klientem v dalších diskusích ohledně zhodnocení dopadů provozu budovy v ESG aspektech. Je to unikátní projekt na pražském trhu a rovněž i pro celý tým Savills je tato budova výjimečná a jsme velmi vděční našemu klientovi, že nám ji takto celkově svěřil do péče a můžeme pro něj připravit takto rozsáhlý a komplexní balík služeb.

Rozhoduje prostředí a flexibilita

/0 Komentáře/in , , /by

Úspěšné firmy sídlí tam, kde to mají jejich zaměstnanci rádi. Moderní kanceláře se neobejdou bez plné občanské vybavenosti a příjemného okolního prostředí.

O situaci na pražském kancelářském trhu, budoucích projektech, novinkách i společenské odpovědnosti jsme si povídali s Lenkou Preslovou, obchodní ředitelkou společnosti Passerinvest Group, a. s.

Jaká je aktuální situace v pronájmech vašich kancelářských prostor ve stávajících objektech na Brumlovce a v Nových Roztylech v Praze?

Vnímáme, že zájem o kancelářské prostory neustává a firmy se snaží motivovat své zaměstnance k návratu do kanceláří. Nicméně je zřejmé, že období covidu přineslo zásadní změny do způsobu práce a kombinace fyzické přítomnosti v kanceláři s prací z domova je využívána v mnoha firmách. To s sebou také nese změnu v dispozicích prostor, někdy i velikosti. Jako vlastník většiny objektů na Brumlovce dokážeme nájemcům vyjít maximálně vstříc a najít vhodné řešení pro jejich aktuální potřeby včetně případné kombinace s flexibilním řešením v našem vlastním konceptu
servisovaných kanceláří FLEKSI. Už dnes se setkáváme s případy, kdy si klient porovnává alternativy standardního pronájmu a servisovaných kanceláří. To, že se nám daří úspěšně řešit renegociace stávajících smluv a nájemci jsou zde spokojeni, je potvrzením toho, že energie i finance, které do neustálého rozvoje areálu vkládáme, dávají smysl. Co se týká naší další lokality Nové Roztyly, konkrétně administrativní budovy Roztyly Plaza, která je momentálně ve výstavbě a bude k dispozici v prvním čtvrtletí 2024, podařilo se nám zajistit předpronájem téměř poloviny objektu, kam se bude stěhovat úspěšná česká IT společnost SCS Software. Výstavbou budovy Roztyly Plaza startujeme rozvoj celé lokality v sousedství stanice metra Roztyly, kde na území bývalého brownfieldu vznikne nová městská čtvrť kombinující kanceláře, rezidence a občanskou vybavenost.

Co zákazníci nejvíce požadují? Co je jejich prioritou při rozhodování?

Vedle finančních parametrů, které jsou pro klienty samozřejmě velmi důležité, hrají stále větší roli i další nefinanční aspekty. Jde především o občanskou vybavenost v rámci objektu a nejbližšího okolí ať už v podobě obchodů, služeb, nebo sportovního vyžití a možností relaxace. Jedním z příkladů jsou střešní terasy na budovách, které slouží k neformální práci nebo odpočinku i pro firemní akce nájemců. Dalším aspektem, který získává na důležitosti, je i samotný subjekt pronajímatele. V posledních dvou letech se objevuje na straně nájemců větší potřeba flexibility, a to jak co do velikosti prostor, tak i délky smlouvy. Nájemci často hledají partnera, který s nimi bude i v dobách neočekávaných změn připraven flexibilně řešit jejich požadavky a vyjít jim vstříc, třeba i nad rámec uzavřených smluv a hledat s nimi řešení, která jim pomohou udržet jejich byznys maximálně efektivní.

Nově jste do portfolia služeb zařadili sdílené kanceláře. Jak se vede tomuto projektu a co aktuálně nabízíte?

V současné době máme již půl roku v provozu pobočku v Budově B na Brumlovce v Praze 4, která je ze 100 % obsazena společností Microsoft. Letos v listopadu otevíráme druhou pobočku v budově Beta, a už nyní máme mnoho
klientů v jednání. S některými máme dokonce uzavřené smlouvy. Ve druhém čtvrtletí příštího roku přidáme ještě třetí pobočku v budově Filadelfie. Celkem tak na Brumlovce bude 10 000 m2 servisovaných kanceláří. Jsme přesvědčeni, že tento koncept do areálu, jako je Brumlovka, patří. Díky němu umíme vedle standardního nájmu nabídnout i jiné flexibilnější alternativy nebo přilákat do areálu nové klienty, z nichž se časem mohou stát i naši přímí nájemci.

Jaké nové projekty jsou v plánu, co byste sama doporučila novému klientovi?

V příštím roce chystáme další výstavbu v rámci Brumlovky v Praze 4, konkrétně budovu HILA. Ta bude unikátní díky kombinaci kanceláří, retailu a nájemního bydlení v jednom objektu. Tento projekt je pro nás výzvou zejména z pohledu budoucího provozu – budeme spravovat nejen komerční, ale i rezidenční část. Věříme, že právě tento typ projektů, kde se kloubí více funkcí, má svou budoucnost a následuje principy tzv. města krátkých vzdáleností. Ty jsou důležité zejména z hlediska dlouhodobé udržitelnosti a snižování dopravní zátěže ve městech. V lokalitě Nové Roztyly plánujeme výstavbu druhé administrativní budovy Sequoia, která bude jedinečná svou vizibilitou díky svému umístění v sousedství dvou důležitých pražských dopravních tepen – magistrály a Jižní spojky. V mezidobí zde také pokračujeme v přípravách rezidenční části projektu, která nabídne celkem 600 bytových jednotek.

Jak vnímáte skloňované téma ESG v realitním světě? A jak to konkrétně dopadá na vaše firemní projekty?

ESG je téma, které stále více rezonuje napříč všemi obory. V realitním světě se často mluví hlavně o environmentální složce, protože nejen výstavba budov, ale i jejich provoz přispívá významnou měrou k objemu produkovaných emisí. Jako developer a dlouhodobý investor multifunkčních areálů však vnímáme neméně důležitou roli i dalších částí agendy – sociální oblasti a governance. V našich vznikajících a připravovaných projektech jsou již standardem certifikace typu LEED nebo BREEAM a v současné době prochází procesem posouzení i celý venkovní areál Brumlovky v rámci certifikace Fitwel. Udržitelný přístup k developmentu je v DNA naší společnosti zakotven již řadu let, a tak pro nás v mnoha ohledech neznamená ESG zásadní změnu naší strategie. Nicméně vnímáme aktuální požadavky ze strany nájemců, bank i investorů a implementujeme je do našich projektů. Našimi hlavními tématy jsou v environmentální oblasti bezesporu snižování množství produkovaných emisí a maximální efektivita provozu budov, šetrné hospodaření s vodou a odpady a podpora biodiverzity v oblastech, kde stavíme naše projekty. V sociální části agendy se věnujeme spolupráci s místními komunitami a nadstandardní péči o naše klienty. V neposlední řadě je pro nás důležitý etický přístup k podnikání a zohledňování ESG kritérii při výběru našich dodavatelů.

Každý náš projekt splňuje kritéria nejvyšší kvality

/0 Komentáře/in , , , /by

Společnost GARBE působí na českém a slovenské trhu zhruba dva roky. Za tu dobu se zde poměrně pevně usadila a připravuje tři průmyslové parky, přičemž ten v Piešťanech patří mezi špičku v udržitelnosti.

Na naše otázky odpovídal Martin Polák, ředitel GARBE pro region střední a východní Evropy.

Společnost GARBE vstoupila na český trh v roce 2020 – vlastně téměř současně s covidem. Jak tato pandemie ovlivnila váš rozlet?

První jednání o potenciálních příležitostech začala na jaře 2020, když jsme se s německou centrálou domluvili na spolupráci. Oficiálně jsme aktivity zahájili akvizicí brownfieldového pozemku v Chomutově. Tu jsme oznámili v říjnu 2020. Pozemek jsme revitalizovali a dnes na něm stavíme halu pro významnou německou společnost Fielmann zabývající se optikou. Ta podepsala smlouvu o smlouvě budoucí na původně spekulativně připravované prostory o rozloze 30 000 m2. V tomto ohledu jsme velmi spokojeni a považujeme naši strategii za úspěšnou. Pandemie náš vstup na trh určitě ovlivnila a v mnoha ohledech jsme museli být aktivnější a přizpůsobivější. Na trzích panovala nejistota, některá jednání se protahovala a často jste si nemohli být jisti, co přijde. Na druhé straně to pro nás mělo i výhody. Dali jsme jasně najevo, že to myslíme vážně. Jsme malý tým a mohli jsme a stále si můžeme dovolit velkou míru flexibility.

Jak se GARBE za ty dva roky na českém a slovenském trhu etablovala?

Myslím, že velmi dobře. Podařilo se nám nakoupit pozemky, zahájit několik projektů, na míru i spekulativně, a uzavřít první nájemní smlouvy. V Chomutově Fielmann plánuje postavit plně automatizované výrobní a distribuční centrum, s čímž je spojen vznik až 500 pracovních míst v regionu a investice v hodnotě 65 mil. eur. V Českých Budějovicích se nám podařilo získat lukrativní pozemek o rozloze bezmála 500 000 m2. Na Slovensko jsme vstoupili v červnu 2021 akvizicí pozemku o rozloze 70 000 m2 v Pieš-
ťanech. Dnes zde stavíme druhou budovu o rozloze 18 000 m2. První halu s plochou 8 000 m2 se nám podařilo pronajmout ještě před jejím dokončením. Našimi nájemci jsou společnosti Inalfa a Naut s.r.o. Daří se nám i v Polsku, kde máme investiční tým, který spravuje majetek v hodnotě téměř 150 mil. eur.

Průmyslový park v Piešťanech by měl splňovat veškerá „zelená“ kritéria. Jak jste s ním daleko?

Ano, GARBE Green Park Piešťany je určitě naším zatím nejzelenějším parkem a také je jednou z nejzelenějších průmyslových nemovitostí v regionu. Není závislý na plynu a obě budovy jsou díky vzduchem poháněným tepelným čerpadlům a fotovoltaickým panelům při provozu téměř uhlíkově neutrální. Lokální zdroj vody z vlastní studny je napojen na cirkulární systém, který zajišťuje její optimální spotřebu a recyklaci. Náklady na provoz budou díky vlastním energetickým zdrojům minimální. Při jeho návrhu jsme brali v úvahu okolní krajinu, takže haly respektují okolí. Na pozemku byl vyčleněn prostor pro chov včel a zachovali jsme i původní zalesnění. První budova už je dokončená a pronajatá. Zahájení výstavby druhé haly jsme oznámili nedávno. GARBE Green Park Piešťany je v současné době jediným pozemkem, kde lze v regionu postavit logistické haly. Už nyní vidíme, že i o druhou udržitelnou budovu je velký zájem.

V České republice připravujete projekty v Chomutově a v Boršově u Českých Budějovic. Můžete je podrobněji představit? V jaké jsou fázi?

Oba projekty jsou poměrně specifické a daří se jim velmi dobře. Oba se nacházejí ve výborných lokalitách. Chomutov leží jen 18 km od německých hranic. To je ideální pro německé firmy, které zde působí, nebo pro ty, které chtějí do západní Evropy expandovat. Totéž platí pro projekt v jižních Čechách. Po dokončení dálnice D3 bude tento region ideální pro distribuci do celé Evropy. Rozloha pozemku je unikátní a budeme schopni uspokojit i poptávku po plochách několik desítek tisíc metrů čtverečních. Začátkem září jsme obdrželi stavební povolení na spekulativní výstavbu haly o 20 000 m2, a tak dokážeme nabídnout řešení na klíč pro klienta – logistickou nebo výrobní firmu – již v roce 2023. Do konce roku plánujeme získat stavební povolení pro další haly s celkovou rozlohou 50 000 m2.

Nakolik budou tyto prostory naplňovat podmínky udržitelnosti?

Každý projekt, který stavíme, splňuje kritéria nejvyšší kvality v našem oboru. Chomutov byl původně zastaralý stavební areál a bylo třeba jej revitalizovat. Až pak jsme mohli začít s výstavbou. V Českých Budějovicích se počítá – stejně jako v Piešťanech – s recyklací vodních zdrojů či s realizací solárních panelů s cílem omezit uhlíkovou stopu na minimum. Většina parků je vybavena fotovoltaickými panely. Udržitelnost je otázkou volby a my věříme, že je to správná cesta. Naše centrála v Německu je příkladem a na investicích do udržitelných řešení se vždy shodneme. Za naši vlajkovou loď lze považovat GARBE Green Park v Piešťanech. Podle reakcí klientů a s ohledem na energetickou krizi chceme určitě v této strategii pokračovat.

Oba tyto parky jsou poměrně strategicky umístěny v blízkosti hlavních tahů. Jaký je o ně zájem ze strany nájemců?

V tomto ohledu se nic nemění a pro náš obor a zákazníka je při výběru nových prostor lokalita stále tím nejdůležitějším kritériem. Střední a východní Evropa je v srdci Evropy, což z regionu činí strategické místo pro distribuci a logistiku. Je to vidět i na tom, že i ostatním hráčům na trhu se daří a většina lokalit je obsazená. Ukazuje se, že nyní vyhrává ten, kdo má stavební povolení nebo zahájil spekulativní výstavbu a dokáže nabídnout prostory v rámci šesti až devíti měsíců od poptávky. Dalším klíčovým elementem jsou nájemní podmínky. Firmy, které dříve zvažovaly pouze prostory u velkých měst, jako je Praha, Brno a Plzeň, si raději pronajmou průmyslové haly i 50 km od „ideální“ lokality, protože měsíční nájem za 1 m2 je řádově o 2–3 eura nižší. Takže ano, budeme i nadále vyhledávat lokality, které nabízejí jednoduché a pohodlné spojení na hlavní dálniční tahy, ale nebráníme se ani menším městům. Atributy, jako je udržitelnost, kvalita prostor a servis, které zákazníkům poskytujeme, jsou něco navíc, ale bez správné lokality se neobejdeme.

Kanceláře se stávají nástrojem k přilákání zaměstnanců

/0 Komentáře/in , , /by

Společnost Savills byla založena v roce 1855 ve Velké Británii a nyní patří k předním světovým realitním a poradenským společnostem s více než 600 pobočkami po celém světě.

Jednou z oblastí působení je rovněž kancelářský trh, kde Savills poskytují široké spektrum služeb od poradenství v oblasti rekonstrukcí a fit-outů až po nabídku jednorázových služeb pro nájemce. Situaci v tomto segmentu nám přiblížili Pavel Novák, head of office agency, a Matěj Baranek, associate director.

Jak jsou nyní kanceláře vytížené? Jak je to u nás a v Evropě? Budou se do nich zaměstnanci vracet?

  1. Novák: Obecně lze říci, že dochází k postupnému návratu zaměstnanců do kanceláří, nicméně stále jsme se nedostali na předpandemickou úroveň a je pravděpodobné, že se tam již nevrátíme. V rámci Savills sledujeme na lokální a nadnárodní úrovni statistiky průměrného obsazení pronajatých kanceláří zaměstnanci v průběhu pracovního týdne (na základě anonymních dat v rámci systémů budovy a průzkumy mezi firmami).
  2. Baranek: Podle údajů společnosti Savills činila průměrná míra obsazenosti kanceláří v Evropě v letošním druhém kvartálu jen 43 %, přičemž v Praze přitom pouze 38 %. Obsazenost kanceláří je víceméně podobná jako v USA, avšak pokulhává za Asií, což pro mnohé nebude překvapením.

Jak to bylo před pandemií?

  1. Baranek: Ještě v roce 2019 se průměrná obsazenost kanceláří pohybovala na úrovni 70–75 %, což odráží optimální využití budov: vyšší obsazenost prostor by znamenala až příliš intenzivní, a tudíž nepohodlné využití. Příliš nízká úroveň by znamenala zase nedostatečné využití prostor. Lze tak říci, že mnohé kanceláře nejsou nyní optimálně využity. Z toho plyne nutnost transformace – obecně firmy platí nájem za prázdné židle, ale přitom mají nedostatek prostor pro setkávání či videokonference.

Kde dnes vidíte příležitosti v kancelářském segmentu? A kde naopak úskalí?

  1. Baranek: Úskalí jsou zřejmá – stavební, provozní náklady (zejména v nadcházející zimě), ale i inflační doložky nájemních smluv. To jsou parametry, které budou mít výrazný vliv na kancelářský trh. I přes negativní ekonomické výhledy nadále pokračuje přehřátá situace na trhu práce, která se projevuje i na kancelářském trhu – kanceláře se stávají nástrojem k přilákání zaměstnanců. Setkáváme se s tím, že firmy, které hledají nový impulz, jej spojují právě s novými prostory.
  2. Novák: Pro nás to znamená větší náročnost práce a komplexnost služeb – nestačí pouze nalézt firmě kanceláře a vyjednat podmínky nájmu. Je třeba více zapojit odborníky napříč naší společností, abychom byli schopni ošetřit možná rizika, minimalizovat náklady – od stavebnětechnických konzultantů, odborníků na pracovní prostředí přes správu nemovitostí z pohledu provozních nákladů až po naše nové oddělení ESG, které kromě možných úspor pomáhá i s případnými zelenými certifikacemi.

Jak moc dopředu dnes řeší firmy kanceláře, když je těžké plánovat budoucí potřeby?

  1. Baranek: Firmám s 50 až 100 zaměstnanci doporučujeme řešit kanceláře 12 nebo 18 měsíců předem. Při vyhledávání nových kanceláří i při přejednávání stávajících smluv to pro firmu znamená komfort v podobě široké nabídky dostupných prostor a dostatečného času na realizaci celého projektu. Je to velice individuální a záleží rovněž na strategii dané společnosti, ale i limitacemi v rámci řízení společnosti, s nimiž se setkáváme zejména v případě centrálně řízených nadnárodních firem. Umíme však uchopit last minute požadavky i komplexnější projekty firem o stovkách zaměstnanců, které musejí nové kanceláře hledat s dostatečným předstihem v řádu let a často se zaměřují na projekty, které se teprve připravují.

A co lokality – kde je dnes nové centrum? Kde vidíte budoucnost městských částí?

  1. Baranek: Pokud použijeme jako výchozí orientační body stanice metra, tak nové centrum, resp. nové kancelářské srdce Prahy, dnes vzniká mezi stanicemi Náměstí Republiky a Křižíkova. Je to dáno velkou popularitou této lokality zejména mezi nájemci z řad IT a technologických firem. Ty dnes udávají tempo a trendy mezi kancelářskými nájemci. Stále populární je rovněž Praha 4, která se nadále rozšiřuje a rozvíjí zejména okolo stanice metra Roztyly či výhledově okolo Nového Opatova. Další rozvojové území okolo smíchovského nádraží bude populární zejména pro rezidenční uživatele. Atraktivita lokality pro kancelářské uživatele se bude odvíjet od termínu dokončení nového sídla České spořitelny.

Nepřijde vám, že se na trhu nyní pohybuje až příliš zprostředkovatelů a poradců? Jak je pro vás těžké se odlišit?

  1. Novák: Ano, ostatně to se netýká jenom realit. Všeobecně se v ČR pohybuje až příliš mnoho různých poradců či zprostředkovatelů, což je dáno i stále malou regulací ze strany státu. Nicméně nadcházející recese povede k pročištění, lze také očekávat i konsolidace některých společností. Naštěstí máme vysokou míru navracející se klientely, což znamená, že svou práci děláme dobře. Je to možná tím, že ačkoli jsme součástí korporátu, nesnažíme se navrhovat unifikovaná řešení a svým klientům nasloucháme – jsou s námi, protože je známe a víme, jak fungují. V neposlední řadě ale máme i silné zázemí, díky němuž můžeme nabídnout adekvátní šíři služeb. Jako společnost kotovaná na londýnské burze a jeden z největších globálních hráčů máme možnosti investovat i v době recese. Koneckonců i můj tým byl součástí strategické akvizice, která byla učiněna během covidu, kdy řada společností hledala úspory. Ostatně i díky tomu se Savills podařilo vyrůst během pouhých pěti let působení v Česku na jednoho z dominantních hráčů.

Bez certifikace už halu nelze pronajmout

/0 Komentáře/in , , /by

Belgická rodinná společnost VGP – developer, manažer a vlastník špičkových logistických a semiindustriálních nemovitostí – působí v 19 evropských zemích a od roku 1998 i na českém trhu.

Díky plně integrovanému podnikatelskému modelu, schopnostem a dlouholetým zkušenostem umožnuje firmě realizovat projekty od nákupu pozemků až po výstavbu a správu majetku a nemovitostí. VGP, původně stavební firma, se nyní strategicky zaměřuje na realizaci rozsáhlých industriálních parků s více nájemci. Na otázky Development News odpovídal David Plzák, country manažer VGP pro Českou republiku.

Zájem o logistické a skladové prostory se v důsledku rozvoje e-commerce v době covidu výrazně zvýšil. Jak toto období ovlivnilo vaše podnikání?

V období od začátku covidu až dosud došlo ke značnému nárůstu poptávky po skladových a průmyslových prostorách a k souvisejícímu nárůstu cen pronájmu. Což na jednu stranu přináší výhodu při pronajímání či přejednávání stávajících budov, na druhou stranu to generuje velký tlak na akvizice nových pozemků. V mnohých lokalitách vidíme jejich zásadní nedostatek, což způsobuje rostoucí ceny těch, které jsou ještě k dispozici. Zejména v posledním roce také registrujeme v porovnání s minulými lety téměř raketový nárůst cen stavebních prací, což nás nutí ke značné obezřetnosti.

Lze ještě sehnat pozemky pro výstavbu v atraktivních lokalitách? A které lokality jsou pro vás atraktivní?

VGP obecně chce mít parky v blízkosti dálničních sjezdů a poblíž větších měst. V takových lokalitách je v ČR nabídka již značně limitovaná a případné příležitosti se pojí se značnými komplikacemi při přípravě ať už z hlediska povolovacích procesů, nebo vyvolaných investic. Kromě toho se stále více chceme zaměřovat na revitalizaci a obnovu území, tzv. brownfieldů, v jejichž případě lze využít většinou výhodnou pozici uvnitř měst. 

Jaká je pronajatost vašich objektů? Nakolik si můžete dovolit stavět spekulativně? A mají vůbec klienti zájem o spekulativně postavené haly, tj. bez úprav „na míru“?

Celková obsazenost našich parků v ČR se pohybuje velmi blízko 100 %. Na volně existující prostory máme potenciální zájemce a předpokládáme, že budeme brzy kompletně zaplněni. Naše dlouhodobá strategie je nerealizovat haly čistě spekulativně, vždy chceme mít určitou míru předpronájmu. Registrujeme případy, kdy si klient halu pronajme, aby měl jistotu, že o prostory nepřijde, a pak teprve řeší případné úpravy. Poptávka je tedy vysoká i po halách bez specifických úprav.

Jak se z vašeho pohledu změnily v posledních letech standardy logistických a industriálních objektů? Lze ještě dnes vůbec stavět haly bez nějaké certifikace? Máte zkušenosti se zelenými střechami, popř. s jímáním dešťové vody apod.?

Moderní obec musí být resilientní

/0 Komentáře/in , /by

Představitelé obcí a měst čelí v posledních letech problémům, s nimiž se v minulosti nesetkali – a často na ně ani nebyli připraveni. Nejdříve pandemie covidu, pak skokové zdražování energií a nyní uprchlická krize. A do toho ještě „běžné“ krizové situace – výkyvy počasí s vichřicemi (někde i tornádem), sem tam povodeň nebo jiná lokální katastrofa. Jak se s tím mají vyrovnat?

 

Cílem je, aby obce byly resilientní, tedy odolné, houževnaté a schopné flexibilní reakce. V rozhovoru o tom mluví Radka Vladyková, ředitelka Svazu měst a obcí ČR.

 

Čím se resilientní obec liší od té obyčejné?

Je to celková změna filozofie. Město či obec by měly být vnímány jako jeden funkční celek, v němž žijí lidé. A ten funkční celek by měl přinášet maximální komfort bydlení a naplnění potřeb 21. století. Slovo smart je většinou považováno za synonymum pro tzv. inteligentní neboli digitální technologie. A ty technologie jsou vždy pouze nástrojem k tomu, abychom došli k určitému cíli. Takže cílem není město celé očipovat, odatovat – a data sbírat, ale je to jen nástroj k tomu, jak o městě rozhodovat, aby fungovalo, jak fungovat má.

 

Co se ukázalo v posledních letech v praxi?

Hlavní filozofický posun vnímání je v tom, že události posledních let nám ukázaly, jak je naše společnost zranitelná a jak proti té zranitelnosti dokáže účinně působit akční a flexibilní územní samospráva, vedení měst a obcí. První, kdo na počátku covidového období šil roušky, rozvážel dezinfekce, zajišťoval nákupy nebo obědy starým lidem, bylo vedení měst a obcí ve spolupráci s hasiči, s dobrovolníky apod. To bylo o velmi rychlé aktivitě starostů nebo vedení měst. Covid byl první hrozbou a v rámci toho se ukázalo něco, o čem se nám ani nezdálo, že by se kdy mohlo stát – a to bylo uzavírání obcí. Hned se řešilo, jak vyvážet odpadky, jakým způsobem zajišťovat zásobování apod. A najednou jsme zjistili, jak je ten blahobyt, na který jsme dlouhodobě zvyklí, zranitelný. A že musíme najednou začít uvažovat, že může přijít další ohrožení. Sotva jsme vystřídali dobu covidovou, přišlo zdražení energií a najednou spousta lidí – i obcí – vydává úplně jiné částky za energie. Zase obrovské výdaje a zase to byly města a obce, které zareagovaly jako první. Zajišťovaly půjčky, poradenské servisy, mnohé obce už mají nějaké metodiky, jak lidi nasměrovat, aby přešli k jinému dodavateli energií, aby nepadli na sociální dno. Prostě se musejí o lidi postarat. A zase je to na úrovni starostů nebo vedení obcí. No a aktuálně, když si vezmeme konflikt na Ukrajině, tak první, kdo pomáhal, byli starostové. Ti spolu telefonovali, během pár hodin byli ve spojení, aby si předávali informace – a humanitární pomoc začala na úrovni obcí. Je to o tom, že starostové jsou nejblíže občanům. Také ve zprávě OECD o hodnocení covidové doby bylo uvedeno, že územní rozdrobenost ČR je v tom přínosem. Je velice akceschopná a velmi rychle dokáže zareagovat, protože ten systém je flexibilnější než státní aparát. No a vedení měst a obcí najednou zjišťuje, že digitální a moderní technologie jsou strašně zranitelné. Příkladem je Olomouc, kde byl velký kybernetický útok a na 14 dní byly vyřazeny sítě a počítače. Takže najednou se to opravdu otáčí – to, co bylo smart, inteligentní nebo digitální, je strašně zranitelné. Vlastně stejně jako celá společnost!

 

Jak si tedy v tomto případě slovo resilientní vykládat?

Není to pouze odolný, ale má daleko širší přesah. Je to organismus, který dokáže pružně zareagovat na negativní vliv, který na něj zapůsobí a dokáže beze ztráty své identity třeba i za cenu určité časové ztráty nebo nějakého dočasného omezení pokračovat dál ve svém způsobu života. Je strašně důležité, aby vedení měst, obcí i regionů, když se o nich rozhoduje, už uvažovalo o tom (oni to již dělají), že neexistuje pouze fixní krizový plán, v němž si řekneme, že když začne povodeň nebo covid, tak zavolám sousedovi do vedlejší obce apod. Jde o to, že to musí být opravdu flexibilní systém, dostatečně schopný pružně a velmi rychle zareagovat a většinou i dvoufázově až třífázově.

 

Tak to lze rozfázovat?

První fáze, kdy nastane ohrožení, znamená rychle zareagovat, získat správné informace a vědět, co dělat. Pak po kratší době je důležité nastavit systém na dlouhodobější překlenutí dané situace a třetí fáze je vyhodnocení rizika, k čemuž slouží všechny inteligentní, digitální a nové technologie. Protože jsou již posbíraná data, takže v zájmu předejít riziku v budoucnosti či negativnímu vlivu je nutné si to vyhodnotit. Dalším krokem je nastavit taková preventivní opatření, abychom podobné riziko do budoucna eliminovali. A zde je důležité, abychom dokázali pojmenovat, v čem ten původní systém nebyl dostatečně zpracován nebo popsán. Tím se vlastně celá společnost posouvá stále dále, právě k té schopnosti žít a přežít i nepřízně osudu. A stejným způsobem reagují systémy obce. Takže resilientní obec je taková, která má dobře popsané procesy a své rozhodování a dobře ví, jaký je její cíl a kam směřuje. A je to opačným směrem od toho smart (chytrého, inteligentního) města, které je založeno vyloženě technicistně. Tam je předpoklad, že když budeme mít všechno v datech a budeme řídit město podle dat, tak to bude nejlepší, co pro to můžeme udělat.

 

Nyní tu máme velkou vlnu utečenců, kteří prchají z Ukrajiny před válkou. Musíme je okamžitě ubytovat a umístit. Ty první jsme ubytovali v hotelech a nyní je stěhujeme do tělocvičen. Co dál?

Je to přesně to, o čem jsme se bavili. Na začátku to pro nás byla novinka, museli jsme situaci velice rychle řešit, protože ta vlna byla poměrně masivní. Nyní si to vyhodnotíme, a kdyby se podobná situace ve společnosti opakovala, už budeme mít příslušné procesy popsané. Prostě první uprchlíci přišli rychleji, než jsme stihli nějakým způsobem zareagovat. Tak se stalo, že jsme je dočasně ubytovávali v hotelech, kde je kapacita téměř vyčerpaná, a tak je nyní umísťujeme do sportovních zařízení.

 

Jak by měl privátní sektor ideálně navazovat na resilientní obec?

Aby se město mohlo rozvíjet jako funkční systém, je potřeba zapojit všechny aktéry – veřejnou správu, občany i soukromý sektor. Aby našli vzájemnou shodu a aby si tam všichni našli nějakým způsobem uspokojení a všichni věděli, jaká je jejich role, protože se prolínají. Při strategickém i územním plánování v rámci města je třeba o něm přemýšlet jako o funkčním systému. Hledat a najít vybalancování i v územním plánování. V Čechách to 30 let po revoluci ještě moc neumíme, ale budeme se to muset naučit. Zvykli jsme si, že třeba rozvoj měst a obcí závisí hlavně na veřejných, státních nebo evropských financích. Je nám jasné, že tyto peníze budou docházet, protože nevíme, zda peníze Evropské unie ještě budou k dispozici na konci programového období. Anebo nebudou…

 

Z toho vyplývá, že se na takovou situaci musíme předem připravit. Jak?

My jako Svaz měst a obcí České republiky shromažďujeme a uvádíme jako příklady dobré praxe města a obce, kde mají dobrou spolupráci se soukromým sektorem, PPP projekty aj. Je to pro nás klíčové, protože se neobejdeme bez zapojení soukromého sektoru a privátních peněz do rozvoje veřejné správy nebo veřejného sektoru. Musíme se naučit dělat to tak, že město připraví plánovací nebo jinou smlouvu s developerem – developer dá na rozvoj určitou částku nebo v příslušné hodnotě postaví třeba mateřskou nebo základní školu.

 

Je to standardní součást fungování obce?

Jistě, protože obec potřebuje vlastní peníze na to, aby svítily lampy, čistily se chodníky, jezdily autobusy. Pokud někdo chce přivést tisícovku nových obyvatel, pak je logické, že by k tomu měl připravit i část zázemí pro obyvatele. Je to naprosto legitimní, funkční a na západ od nás dlouhodobě zažitá praxe. A proto developeři říkají, když to funguje v Německu, proč to nejde u nás?

 

Zeptám se stejně: Proč to nejde i u nás?

Bohužel stále ještě doplácíme na takové řekněme velikášské plánování z let 1990–2000, kdy mnohé územní plány jsou naddimenzovány na obrovskou výstavbu domů. Pak se samozřejmě naráží na to, že „my vám ty domy nepovolíme, protože nemáme školu, není dostačující infrastruktura“ apod. Proto je neustále důležité se na to celé dívat jako na systém, který funguje v jednom městě a byl dobrý i pro souseda. Takže je zde nutná spolupráce v rámci celého regionu.

 

Praha si založila vlastní developerskou společnost. Je to určitá cesta?

Nechci kritizovat, ale pozastavila jsem se nad tím, že si Praha vydala vlastní pravidla a ten „příspěvek“ nazvala kontribuce. Nevím, kdo to slovo vymyslel, ale když si vezmu Říčany nebo Jihlavu, tak všichni to mají nastavené jako spolupráci. Celý rozvoj je o spolupráci a nalézání shodných řešení, aby se všichni aktéři zapojili a byli spokojení. A slovo kontribuce, co si pamatuji z dějepisu, tak vždy znamenalo poplatky za násilně uzmuté území ve válce, takže ve mně to slovo samotné evokuje boj. Ve mně automaticky evokuje, jako že developer násilně osídlí území v Praze – a v žádném případě to slovo není o spolupráci a konstruktivním řešení při společném zájmu rozvoje města. Ale to prosím berte jako názor Radky Vladykové.

 

Jak tedy privátní sektor více zapojit?

Developer – nebo kdokoli jiný ze soukromého sektoru – musí po těch 30 letech najít společnou řeč s veřejným sektorem, zbavit se nedůvěry. V rámci města je klíčem snažit se o společný a vyvážený rozvoj území, aby se na něm podíleli všichni aktéři. Protože jinak se nedostaneme ani k dostupnému bydlení, ani k dostatečným kapacitám veřejné infrastruktury.

Dosud se to neúspěšně řeší bez jasných pravidel…

Je to lokální. Setkáváme se s tím při řešení uprchlická krize, kdy Moravskoslezský kraj má za poslední roky o 20 000 obyvatel méně, takže tady by třeba uvítali nárůst počtu obyvatel a jsou tam i volné bytové fondy. Cílem státní politiky by měl být vyvážený rozvoj nejen v jednom funkčním regionu, ale v rámci celé České republiky. Jsme malé území a atraktivní by to mělo být ve všech koutech republiky. Ale to vyžaduje celou funkční infrastrukturu, vysokorychlostní vlaky, například z Drážďan do Prahy se zastávkou v Ústí nad Labem. Pak se z Ústí stane předměstí Prahy, protože tam budete za půl hodiny.

 

Můžete uvést nějaký příklad, abychom hovořili konkrétně?

Byla jsem nedávno ve Žďáru nad Sázavou, který má nyní krásný projekt – staví se tam průmyslová zóna a developer tam buduje i byty pro zaměstnance. Něco se dělá formou PPP projektu, takže jde jednoznačně o to, aby se už na začátku při územním plánování myslelo na to, co všechno je třeba pro pohodlný život měst a obcí. V novém stavebním zákoně už máme lépe specifikovanou veřejnoprávní plánovací smlouvu, v jejímž rámci bude možné upravit vztahy mezi developerem a veřejným sektorem. Je důležité, aby se developeři nebáli přijít se svými projekty a záměry na veřejnost a v rámci participace občanů už rozvíjeli dané území, aby to zapadlo do celkové koncepce a do rozvoje měst. A prací nás všech, veřejného i privátního sektoru, je postupně vzbuzovat důvěru mezi občany, veřejným a soukromým sektorem, která povede ke spolupráci. A zároveň je to i všestranné plnění slibů a budování dlouhodobé důvěry.

Arnošt Wagner / Foto: archIV

 

Oaks Prague prochází osvěžujícím přerodem

/0 Komentáře/in , /by

V malebné krajině nedaleko Prahy v obci Nebřenice vzniká jedinečný projekt Oaks Prague. Jeho developerem je Arendon Development Company, a. s., za podpory londýnské investiční skupiny Kew Capital.

V současné době je tu k dispozici osmnáctijamkové golfové hřiště s licencí PGA National. I když došlo v době pandemie k určitému časovému skluzu, předpokládá se kompletní dokončení celého projektu do roku 2028. Veřejnosti byl oznámen i vítěz výběrového řízení na provozovatele gastronomie, jímž se stal osvědčený koncept známého italského kuchařského gurua Riccarda Lucqueho z La Collezione. V rezidenční části na náměstí bude La Bottega Oaks Deli Bistro nabízet vedle prémiového bistra i obchod s kvalitními italskými surovinami a produkty. V rekonstruovaném klasicistním zámku původně vystavěném rodinou von Schuttelsbergů, který se stane dominantou golfového areálu, bude umístěn Club House. Tady se golfisté mohou těšit vedle kvalitního zázemí i na klubovou restauraci La Finestra Oaks Golf Club.

O celém projektu Oaks Prague s námi podrobně hovořil Ing. arch. Jan Zemánek, MBA, předseda představenstva společnosti Arendon.

Jakým činnostem se developerská společnost Arendon věnuje?

Arendon je společnost specifická tím, že se zabývá developmentem jediného projektu, a to je Oaks Prague. Možná to zní poněkud zvláštně, ale musíme si uvědomit, že Oaks Prague není jednoduchý a standardní developerský projekt. Je to vlastně s trochou nadsázky development nového sídelního útvaru, který je plánován a realizován jako celek, což je záležitost, která se v České republice několik desítek let nestala. Jde o tak velký celek, že o něm nehovoříme jako o projektu, ale jako o developerském programu. Má několik částí a je rozdělen do několika fází, které budou realizovány postupně. V současné době je plán nastaven do roku 2028.

Na jaké konkrétní části je program rozdělen?

Je rozdělen podle lokalizace jednotlivých částí, jejich polohy, ale také z hlediska funkce. Primárním účelem je rezidenční funkce – bydlení, které bude mít několik podob. Plánujeme postavit celkem 480 bytových jednotek od malých bytových domů až po luxusní rezidence v areálu golfového hřiště. Mezi tím je celá škála dalších produktů, jako jsou jednotlivé domy, rezidence menšího charakteru, dvojdomy, řadové domy atd.

Jaká je hlavní rezidenční funkce a její rozložení?

Máme celkem pět produktových řad, které jsou rozloženy ve dvou hlavních lokalitách. Jednou z nich jsou luxusní golfové rezidence v podstatě uprostřed golfového hřiště, v blízkosti současného zámečku, který existuje už 250 let. Ten rekonstruujeme na golfový klub a v jeho blízkosti vyroste butikový hotel. Druhá část rezidenční výstavby je umístěna v obci, kde se nacházejí bytové domy a různé typy rodinných domů.

Jaké jsou další funkce, s kterými se v projektu počítá?

Druhá skupina funkcí by měla obyvatelům zajistit kvalitní život a umožnit jim věnovat se nejrůznějším aktivitám. K tomu kvalitnímu životu přispívá celkový charakter zástavby, urbanistická koncepce. První dokončenou částí celého projektu je golfové hřiště. Má licenci PGA National, což je punc nejlepší kvality, které můžete v golfovém světě dosáhnout. V každé zemi může být pouze jedno hřiště s touto licencí – s výjimkou USA, kde vznikla. Je třeba zmínit, že golfové hřiště provozuje společnost Troon Privée, která patří celosvětově ke špici provozovatelů golfových hřišť. Důkazem toho je, že naše golfové hřiště získalo dvakrát za sebou ocenění jako nejlepší golfové hřiště v ČR a nejlepší golfové hřiště v Evropě. To se uděluje jednou za dva roky čili v roce 2020. Doufám, že letos ho opět obhájíme.

Golf hraje v projektu velmi důležitou roli…

Součástí golfového areálu je klubovna v nebřenickém zámečku, který rekonstruujeme. Otevření plánujeme na letošní duben. Kromě zmíněné restaurace, která bude samozřejmě přístupná široké veřejnosti, poskytne zázemí pro pořádání golfových turnajů. Když už jsme nakousli oblast hospitality, tak určitě jednou ze zásadních součástí právě dokončované první etapy kolem náměstí je Deli Bistro. Restauraci bude stejně jako tu v zámečku provozovat společnost La Colle-
zione, která patří ke špičce restauračních provozů. Deli Bistro bude součástí známého konceptu La Bottega a propojí restauraci s malým obchodem. Další významnou částí projektu bude hotel v blízkosti zámečku. Pro nové obyvatele Oaks bude zajímavý tím, že nabídne řadu atraktivních funkcí, zejména v Čechách jedinečné a rozsáhlé spa a wellness, fitness, několik restauračních a společenských provozů a další přidružené služby. Poskytne exkluzivní zázemí pro pořádání obchodních jednání a společenských akcí i rodinných oslav. Provozovatelem hotelu bude světová jednička v segmentu „sustainable luxury“.

Jaká další infrastruktura bude součástí Oaks Prague?

Velice důležitou součástí celé komunity bude mateřská škola, kterou plánujeme začít stavět ve druhém čtvrtletí tohoto roku v blízkosti centra obce. V každém z bytových domů, které budeme stavět, se nacházejí komerční prostory k pronájmu pro obchody, restaurační provozy, kavárny, cukrárny atd. Ale to chceme nechat na organickém růstu, nechceme to a priori řídit, s výjimkou Deli Bistra, které otevře v dubnu.

Jaké další sportovní aktivity vedle golfu nabídnete obyvatelům?

Společně s okolními obcemi vytváříme, rekonstruujeme a doplňujeme síť cyklostezek, které budou mít desítky kilometrů na trase Popovičky, Křížkový Újezdec, Petříkov. Součástí projektu by se měla stát tenisová akademie a také centrum pro jízdu na koních. To jsou čtyři hlavní sportovní pilíře: golf, cyklistika, tenis, jízda na koni. Uvažujeme také o vybudování biotopu – rekreační vodní plochy s ekologickou úpravou vody, která nepoužívá chemikálie. A k tomu spousta dalších věcí, které souvisejí s fyzickou kondicí a budou součástí přidružených provozů v hotelu.

Zmiňoval jste, že se počítá i s komerční částí. Jakou vizi máte v tomto směru?

Na komerční nebo obchodní záležitosti určitě nezapomínáme. V době, kdy bude dokončeno 480 bytových jednotek a na bytovou jednotku počítáme průměrně tři obyvatele, se dostáváme zhruba k 1 500 obyvatelům. Všichni tam asi nebudou bydlet pořád, takže pokud to zredukujeme na dvě třetiny, tak jsme na tisícovce. Průměrná velikost obcí v krajině ČR mimo velká města je 500 obyvatel. Takže je to takové malé městečko a lidé potřebují nakupovat základní věci. První menší obchod bude fungovat od začátku, další plánujeme vytvořit v blízkosti centra podle toho, jak se ta obec bude rozvíjet. Předpokládáme, že to bude třeba doplnit dalšími obchodními plochami.

Počáteční vize byla postavit historickou vesnici s moderními prvky. Kam se současné úvahy posunuly?

Odkláníme se od původního označení vesnice. Prapůvodní koncepce celého projektu byla trochu negativně ovlivněna tím, že ji vytvářeli cizinci. K těmto věcem mají poněkud naivní přístup. Jsou velice nadšení z českých historických budov a mají pocit, že toužíme bydlet v nějakých replikách památek. Takoví lidé určitě existují, ale mnohem více je těch, kteří chtějí koupit moderní nemovitost nejen co do technologií, ale i ohledně architektonického výrazu. Projekt dlouho vycházel z opačného přístupu – vytvořit reminiscenci na tradiční českou vesnici, zahrnující architektonické formy, které vznikly před 250 lety pro zemědělce včetně stodol, chlévů apod. Podle nás to nebyla správná koncepce, a proto jsme ji změnili. Stavíme „sídelní útvar“ pro lidi 21. století, kteří nechtějí bydlet ve městě, ale v jeho blízkosti, s přírodou na dosah, avšak chtějí mít komfort, jako kdyby ve městě bydleli, plus to „něco“ navíc, co ve městě nenajdou. Do centra Prahy je to 20 minut, takže když někdo touží jít večer do divadla nebo kamkoli jinam, sedne do auta a za půl hodiny si může přání splnit.

Jak se tedy bude projekt dále prezentovat?

Naší inspirací jsou „zahradní čtvrti“ – Hanspaulka, Ořechovka, starý Spořilov a další. Mají několik společných jmenovatelů. První je, že vznikly ve stejnou dobu – před 100 lety – na periferii. Možná že ani tady nebude za 100 let periferie. Druhým je, že všechny sídelní útvary vznikly s nějakou urbanistickou koncepcí a užívaly architektonické tvarosloví, které je propojovalo a sjednocovalo jednotlivé domy. Když se podíváte na starý Spořilov, vidíte, že domy jsou vlastně typové a opakují se, což vnímáme pozitivně. Protože když máte 300 domů a každý z nich je jiný, každý má jiný plot a jinou barvu a používá jiné materiály, nebude celek ideální z architektonického hlediska ani z pohledu zachování kvality prostředí, což je pro nás velmi důležitý moment. „Lidová tvořivost“ ve snaze každý dům individuálně upravovat je opravdu velmi barvitá.

Jak chcete dosáhnout, aby noví obyvatelé Oaks Prague tyto záměry respektovali?

Snažíme se vytvořit určitý rámec, aby tyto záležitosti byly zachovány a dlouhodobě fungovaly. Budou zde vznikat společenství vlastníků domů – ono to ani podle zákona jinak nejde. A současně také jakási „zájmová organizace“ všech obyvatel, která se bude do určité míry starat o vznikající sídelní útvar jako celek. Také bychom byli rádi, aby platila určitá pravidla ohledně individuálních úprav domů. Mělo by být v zájmu všech obyvatel, aby se starali o prostředí, které bude vytvořené, aby ho udržovali a zachovali v maximální možné míře stav, který vytváří charakter prostředí a jeho hodnotu. Kdyby si každý upravoval domy, jak chce, tak prostředí ztratí svou unikátnost i charakter.

Zadání zpracovalo několik architektonických ateliérů. Každý architekt má určitý vlastní rukopis. Do jaké míry se vám podařilo koncepčně sladit jednotlivé návrhy?

Původní koncepce byla poněkud naivní i z toho pohledu, že ji budou navrhovat desítky architektů, protože podobná věc se nedá uřídit. Představte si, že máte řídit třeba 50 architektonických týmů a každý z nich vytváří nějaký unikátní design. Musíte zkontrolovat, zda odpovídá vašemu zadání a představám. A navíc stavíte na spekulativní bázi, takže nevíte, kdo bude uživatelem toho konkrétního domu. To nelze realizovat!

Ale s touto původní koncepcí se začalo stavět…

Ano, v tom duchu, nicméně nijak extrémně. Byla realizována první část, kterou nyní dokončujeme. Jsou zde bytové domy navržené různými světovými architekty a podobná koncepce byla zamýšlena na zbytek. My jsme tuto koncepci opustili, protože s tímto přístupem bychom opravdu nemohli dosáhnout cíle, který chceme. Zredukovali jsme počet architektonických týmů na asi čtyři ateliéry. Nyní dokončujeme jejich výběr. Věnovali jsme tomu vlastně celý loňský rok, kdy jsme upravovali náš záměr, abychom mohli dát architektům smysluplné zadání z hlediska velikosti domů, velikosti pozemků, počtu místností atd., aby to bylo kompatibilní s požadavky trhu. Nyní máme hotový předvýběr několika architektonických týmů, s nimiž chceme začít projektovat zbývající část Oaks Prague.

Znamená to další zásadní změnu v koncepci?

Máme pro výstavbu připravenou část se 70 bytovými jednotkami, kterou plánujeme začít realizovat ve třetím čtvrtletí letošního roku. Na návrhu se podíleli stejní architekti jako na první části, tudíž zde zůstane zachován určitý charakter. Koncepce se změnila v tom, že chceme použít kvalitní architektonické ateliéry a chceme jich méně. Jednotlivé části projektu, které jsou logicky oddělené komunikacemi parky a dalšími veřejnými prostory, budou mít odlišný charakter, ale v rámci určitých menších celků zde bude jednotné tvarosloví. Budou zde zase různé typy domů – solitérní i řadové –, ale od jednoho architekta, který bude dodržovat určitá designová pravidla. Kolem náměstí v centrální části Oaks Prague budeme realizovat hustší a vyšší výstavbu s bytovými domy. Směrem k okraji obce se domy snižují a zástavba se rozvolňuje. Takže má charakter typického městečka, byť bez kostela.

Jak se projektu Oaks Prague dotýká současný vývoj cen na trhu?

Jsme tím ovlivněni stejně jako jakýkoli jiný developer. V prodejní ceně nemovitosti se odráží celé nákladové spektrum. Zahrnuje akviziční cenu pozemků, realizační náklady, náklady na zpracování projektové dokumentace, na řízení projektu a další konzultační záležitosti. Další důležitou složkou jsou náklady na financování, protože téměř nikdo nerealizuje realitní projekty z vlastních prostředků, vždycky si určitou část půjčuje. A pak také musíte mít nějaký zisk… Stavební náklady v zásadě představují zhruba polovinu celkových developerských nákladů. A jestliže vzrostou o 20 % nebo 40 %, tak se dostáváte do situace, kdy je třeba alikvotně zvýšit prodejní cenu, pokud si chcete udržet aspoň nějaký zisk. A bohužel to není otázka jen stavebních nákladů, ale i nárůstu úrokových sazeb za poslední tři měsíce. A můžeme pokračovat dál: vyšší náklady na energie, vyšší náklady na lidi, kteří chtějí víc peněz, protože je všechno dražší. Inflační spirála se roztáčí. Nemůžeme tedy prodávat za ceny, které fungovaly před rokem nebo dvěma.

V jakém stadiu se nyní projekt nachází?

V současné chvíli dokončujeme první etapu, která má 60 bytů ve východní části projektu. Máme prodáno 60 %, protože došlo k určitému zpoždění. Zahájili jsme proces kolaudace – máme zkolaudované tři rodinné domy od irských architektů McGarry-Moon. Další objekty budeme kolaudovat v prvních měsících tohoto roku a počítáme s tím, že ve druhém čtvrtletí by se mohli stěhovat první obyvatelé. Po dokončení očekáváme velký nárůst zájmu o nákup nemovitostí. Protože jde o unikátní projekt, tak si spousta lidí nedokáže pořádně představit, co vlastně obnáší a jak bude fungovat. Pro nás je v této souvislosti důležité, že nebudeme otevírat a zprovozňovat jenom byty (dokončeny jsou především bytové domy v centru), ale bude tam i už zmíněná občanská vybavenost. Oaks Prague prostě ožije. Nebude to jen bydlení, ale v parteru budou komerční prostory. Stěhujeme tam i část naší firmy a od března zde začne fungovat naše prodejní centrum, které je zatím v improvizovaném objektu na golfovém hřišti.

Na závěr ještě nastiňte další harmonogram výstavby.

Chtěli bychom celý program dokončit do roku 2028, čili nás čeká ještě dost práce. Výrazně jsme zintenzivnili naše aktivity tím, že jsme vytvořili větší celky, které chceme vyprojektovat pokud možno co nejrychleji, ale současně kvalitně realizovat. Dokončujeme první fázi, na ni plynule naváže druhá, což jsou dva objekty, ale vypadají, jako by šlo o šest domů. Mají společné podzemní garáže a bude v nich kolem 70 bytů. V nejbližší době zahájíme výstavbu mateřské školy. Zahájili jsme výstavbu prvních luxusních rezidencí u jižní části golfového hřiště v blízkosti náměstí. Tato fáze by měla být dokončena do dvou let. Pak bude plynule pokračovat další výstavba větších celků. Do dvou let také plánujeme začít realizovat hotelový komplex a paralelně s ním dokončit i první skupinu golfových rezidencí.

Arnošt Wagner / Foto: Jan Mihaliček

Měl jsem štěstí na lidi a na projekty

/0 Komentáře/in , /by

Aktivity společnosti YD Capital i její podnikatelskou filozofii nám přiblížil Pavel Rydzyk, předseda jejího představenstva.

Vše společnost je mladá, v listopadu oslaví druhé výročí založení.

Ano, datem vzniku jsme mladá společnost. YD Capital ale tvoří zkušení specialisté, kteří jsou v oborech deset a více let, někteří dokonce 20 či 25 let. Snažíme se dělat věci jedinečným způsobem a tuto energii si udržet. Opíráme se o robustní investiční strategii, která zajišťuje bezpečí našim klientům i nám. A to díky našemu přesahu do oblasti nemovitostí, financí a technologií.

Změnili jste ve svém přístupu něco, co vás v posledních dvou letech výrazně posunulo dál?

Mnohá nastavení a strategie jsme pochopitelně museli přehodnotit, ale v celku jako takovém jsou to pouze „technikálie“. I pro letošní rok máme dva základní principy, a sice „udržet směr“ a „udýchat to“. Udržení směru koresponduje s naší specializací, orientací a soustředěním na to, čemu rozumíme a v čem jsme výjimeční. Pokud se to vše skloubí se silnou emoční vazbou k tomu, co děláte, pak si troufnu říct, že máme vždy vysoký předpoklad pro to, být jedineční v tom, co – ale zejména jak – děláme. Abychom vše udýchali, koresponduje pochopitelně s kapacitami, zejména lidskými. Vše stojí na lidech a naše firma, která je postavená hodnotově, na vztazích a důrazu na etiku, na jedné straně velmi přitahuje zajímavé osobnosti, což je mj. vidět na počtu spolupracujících osob – dnes nás je kolem 250 – také však na kvalitě a silných osobnostech, které v rámci společnosti napříč obory máme. Jestli nám je něco vlastní, pak je to dynamika, u toho se však snažíme nezapomínat na důslednost, zodpovědnost a strukturu, o niž se vždy budeme moci opřít.

YD Capital má velmi široký záběr. Bylo obtížné takto velký vlak rozjet?

YD Capital a směr, kterým jsme se vydali, je podle mého zásadnější výlet za hranice komfortní zóny pro lidi kolem mne než pro mne samotného. Včetně mé manželky, bez jejíž podpory bych nejspíš nikdy neměl tolik energie a jistoty v rozhodování, jako dnes mám. Jsem totiž velmi hodnotově zaměřen a jednoduše jdu za štěstím. Když cítím, že mi něco nedělá a nemůže dělat radost, zodpovědně jdu od toho a dále se tomu nevěnuji. Zároveň když někde vidím a cítím pocit štěstí a naplnění, vím, že to je ta cesta, po níž chci jít. Měl jsem historicky mj. štěstí na lidi i na projekty, podařilo se mi vydělat nějaké peníze ve třech různých oblastech – a tím již dříve získat podstatnou míru nezávislosti. Dnes jsem v zásadně jiné pozici, v roli investora či spoluinvestora v některých projektech, ale vím, že jsem vybudoval důležité zázemí pro sebe, svou rodinu i své blízké. Mnoho mých partnerů, kolegů, kamarádů a přátel si díky posledním letům naší společné práce zařídilo život podle svých představ. A proto máme čistější hlavu a můžeme směřovat za dlouhodobými cíli a věnovat se tomu, co nás baví a naplňuje.

Z jakých zkušeností jste vycházel, ať už po profesní, či osobní, lidské stránce?

Já sám stavím zejména na svém úsudku, vztazích a přímé komunikaci, jasně vymezených cílech. Mnoho lidí mě považuje za YDealistu a velkorysého člověka, což je pravda. Současně díky jasně nastaveným pravidlům a očekáváním od počátku každého vztahu či projektu je pro mě jednoduché exekuovat a direktivně vstupovat do řízení projektů, pokud je to žádoucí, či v případech, kdy by nebyla naplňována naše očekávání.

Na čem stavíte svůj obchodní model?

Náš obchodní model je postaven na jedinečnosti celého mechanismu YD Capital. Věnujeme se například i výstavbě. Několik subjektů na trhu je v tomto jednoznačně lepších než my. Víme to my, vědí to také oni. Avšak díky schopnosti pracovat velmi pestře s finančními zdroji – jak s těmi krátkodobými, levnými, tak současně i delšími – a možnostem, jaké nám to nabízí, se dostáváme do pozice, kterou tyto zavedené společnosti nemají. Také díky managementu a řízení některých částí v rámci projektu jsme v pohledu na projekt a projekty jako celek dost schopní. To potvrzují jednak naše čísla, ale také respekt od zavedených firem na trhu a jejich chuť s námi spolupracovat na konkrétních projektech.

Investovali jste do řady realitních projektů.

Ano, jak už jsem zmínil, máme robustní a vyváženou investiční strategii. Interní strategie divize YD Real Estate směřuje větší část zdrojů do výnosových nemovitostí, primárně v Praze, menší část potom do developmentu. V konkrétních projektech nám dělá radost například akvizice nemovitosti Na Poříčí, kterou jsme dokončili v loňském roce. Šlo o nákup výnosové nemovitosti, kde však byl obrovský potenciál v práci s nájemci. Zde se nám podařilo zhruba ze 70 % změnit jejich skladbu, zefektivnit využívání některých ploch a díky tomu je i chod celé budovy o dost efektivnější. Současně probíhá drobná rekonstrukce a přestavba za pochodu; jsme zde více než ze dvou třetin hotovi a těšíme se na příští rok, kdy dům bude v takové kondici, která nám, pevně věřím, přinese velmi zajímavý výnos právě při dalším nakládání s ním. Letos byla také dokončena výstavba apartmánů Domy pod Pálavou, které se nacházejí v jedné z nejkrásnějších lokalit Pálavy, v obci Klentnice u Mikulova. Kombinace luxusních apartmánů a jedinečné lokality poskytuje klientům již od tohoto léta nezapomenutelné zážitky. Sám to tam mám velmi rád k přemýšlení i trávení času s rodinou. Když se pro zajímavost zamyslím ještě nad dalším typem projektů, oblastí rezidenční výstavby, zde máme většinu projektů teprve ve fázi realizace. Ale právě se dokončuje například projekt Residence Zahradní město, to je nádherná výstavba řadových rodinných domů u Brna, v Bučovicích. Projekt je vyprodán, což svědčí o kvalitách celého našeho realizačního týmu.

Na co se v oblasti výstavby zaměřujete?

Ve stavebnictví se zaměřujeme čistě na realizační fázi. Development jako takový je riziková a časově náročná disciplína, proto se věnujeme výstavbě až od fáze, kdy lze relativně dobře pracovat s položkami nákladů i reálných výnosů a zejména s časovou osou. S ohledem na naši strategii a nastavení je čas zásadní proměnnou.

Na začátku jsme zmínili, že máte unikátní styl řízení lidí. Kde vnímáte původ tohoto nastavení?

Základ je v rodině a zejména v péči mého dědy. Z hlediska vývoje a rozvoje to byl v poslední dekádě zejména Marian, můj kouč a partner na vybraných projektech. Ten je v mých očích opravdovým koučem, protože bravurně pojí osobní přístup, pevný základ v teorii s praxí, a to v mnoha oblastech. V byznysu jsou to pak zejména bývalí nadřízení či obchodní partneři. Jak v korporátním světě, kde jsem působil dříve, tak následně v privátní sféře jsem prožil tuto zkušenost. V obou případech se naše energie a zejména hodnoty na konci dost zásadně rozcházely a my jsme se rozešli. Ale přesto si těchto zkušeností nesmírně cením. Dále jsou to vzory. Svět je plný šikovných a inspirativních lidí a je skvělé dívat se na to, co někteří dokážou. Je hodně případů ze světa, ale i v Česku jsme měli jeden silný příklad, že tvrdá práce, štěstí na lidi a události, možná i štěstí a následně a pořád dokola zase ta tvrdá práce, to vše dohromady může dát vzniknout něčemu jedinečnému.

red

Pavel Rydzyk má za sebou úspěchy v nadnárodních korporacích ING a AXA, z obchodníka se vypracoval na manažera a vedl týmy specialistů. Svým unikátním stylem řízení strhl řadu kolegů i přátel a vybudoval s nimi finanční skupinu YD Capital. Pavel Rydzyk jako předseda představenstva má jasný cíl: dávat penězům smysl. Velkou roli v jeho skupině hraje společnost YD Real Estate, v níž vzniká mnoho zajímavých developerských a investičních projektů.

Česko-singapurská obchodní komora jako brána pro úspěšný byznys

/0 Komentáře/in , /by

Česko-singapurská obchodní komora sdružuje přes 90 českých firem s obchodními zájmy v Singapuru a v jihovýchodní Asii. Zároveň je platformou pro setkávání významných osobností z nejvyšších obchodních kruhů v České republice i v Singapuru.

Městský stát Singapur, oficiálně Singapurská republika, leží na stejnojmenném ostrově a přilehlých 63 ost­růvcích poblíž jižní části Malajského poloostrova. Na celkové rozloze 729 km2 žije téměř 5,7 mil. obyvatel, což představuje třetí nejvyšší hustotu zalidnění na světě. Úředními jazyky jsou angličtina, čínština, malajština a tamilština. Název Singapur pochází ze sanskrtu a v překladu znamená Lví město. To jej do určité míry předurčuje k postavení v čele zavádění moderních technologií, dynamické výstavby a smart city.

Prezidenta Česko-singapurské obchodní komory Marcela Bednáře jsme se zeptali na současné vztahy a obchodní aktivity mezi oběma státy.

Na úvod se musím zeptat na postcovidovou situaci. Jak se projevily její dopady v Singapuru?

To je na začátek poněkud těžká otázka. Po rozšíření viru v Číně mnohé zahraniční firmy, včetně německých, britských a nizozemských, vyklidily pole. Singapur opustily i další země v jihovýchodní Asii. Singapurci zavedli tvrdý lockdown, který trval mnoho dlouhých měsíců.

A jak tato neobvyklá situace působila na obyvatele?

Singapurci se velice rádi setkávají, ať už po práci, nebo při obědě. Žijí daleko bohatším společenským životem, který je mnohem propojenější s pracovním i byznysovým, než jsme zvyklí v České republice. Takže v této osobní rovině se to Singapurců velice dotklo. Ale vzhledem k rozšíření digitálních a mobilních technologií, protože v Singapuru mnoho firem funguje na této bázi, to pro ně nebyl zase tak velký problém. Pokud mají se zahraničním obchodním partnerem osobní či přátelskou vazbu z dřívějška, komunikace na dálku funguje.

Jaký styl života vlastně Singapurci prosazují?

Nejsou příliš zvyklí trávit mnoho času doma. Většina z nich bydlí v bytech, ať už státních, nebo soukromých – často v kondominiích, což jsou komplexy luxusních bytových domů. Bydlení či domovy nemají uzpůsobené k tomu, aby v nich trávili čas od rána do večera, ani nejsou zvyklí připravovat si jídlo doma. Ať je to oběd, nebo večeře – doma nevaří. Řeší to tím, že jedí v bistrech, restauracích či v obchodních centrech. Existují tam tzv. food courty, což je zastřešený prostor, kde je jedno bistro vedle druhého – pod velice přísnou hygienickou kontrolou, takže po této stránce je všechno v pořádku. Tudíž v bezprostřední vzdálenosti od svých domovů mají možnost se tímto způsobem stravovat. Je to velmi levné a mohou si vždy vybrat z nepřeberného množství stánků – přitom kvalita a hygiena jsou zaručené. To je jejich obvyklý životní styl. S příchodem covidu se museli uzavřít do svých domovů a jejich život se dost zásadně proměnil.

V Čechách se otázka bydlení a jeho dostupnosti v poslední době dramatizuje. Jaká je situace v Singapuru?

Bytová situace v Singapuru je rozdělena zhruba v poměru 80 % státních bytů ku 20 % privátních. Singapurská vláda investuje obrovské finanční prostředky do výstavby státních bytů a do podpory bydlení. To je vlastně historická záležitost, protože za „otce zakladatele“ Leea Kuana Yewa, který byl v čele vládní strany Lidové akce (PAP, People’s Action Party), bylo v minulosti rozhodnuto, že perspektivou Singapuru je střední třída se zajištěným kvalitním bydlením, což je základ budoucího ekonomického úspěchu a prosperity. Investovali velké prostředky prostřednictvím vládní instituce Housing & Development Board (HDB) do výstavby státních bytů, pro jejichž pořízení se za určitých podmínek mohou Singapurci kvalifikovat. Těch 20 % privátních bytů, to je jiná záležitost, kde se to často řeší formou kondominií.

Jak se žije v takovém singapurském kondominiu?

To je varianta bydlení na velice vysoké úrovni, kde máte několik vyšších budov, např. dvanáctipatrových, a v každém podlaží je několik bytových jednotek. Třeba pět takových výškových budov tvoří uzavřený komplex, kde funguje bezpečnostní služba a správa, která se velice pečlivě o areál stará. Při každém vstupu do objektu je nutná identifikace čipovou kartou. Obyvatelům je tam poskytován plný servis, v podstatě je o ně postaráno jako v pětihvězdičkovém hotelu. Základní princip spočívá v tom, aby se všichni, kteří v těchto bytech žijí, cítili jako na dovolené v hotelu. Nemáte tam jen byt, ale součástí je společný bazén, terasa s grilem, prostory, kde se pravidelně pořádají společenské akce pro dospělé i děti, a to s programem. Sportovní vyžití zajišťují tenisové a squashové kurty, pingpongové stoly, posilovna – to vše je součást bydlení a naprostá samozřejmost. Kondominia mají vyřešené i parkování, v podzemí jsou rozsáhlé garáže, aby auta neparkovala na ulici.

Nedávno vyšla informace, že se v Singapuru chystá výstavba nových bytů ve čtvrti Tengah.

To je ale poněkud jiný druh bydlení než zmiňovaná kondominia. Projekt Tengah realizuje státní agentura HDB, jejímž prostřednictvím singapurská vláda podporuje výstavbu státních bytů. A pokud jde o čtvrť Tengah, je to vzorový příklad smart city nebo řekněme chytré čtvrti v Singapuru, kde jich je v současné době několik. Například je to Punggol District a kampus National Technology University of Singapore. To jsou vlastně tři chytrá města uprostřed Singapuru. V podstatě dvě smart cities a jeden chytrý univerzitní kampus, který se také řadí mezi smart cities.

Čím bude čtvrť Tengah jedinečná?

Tengah má být vzorová smart city s výstavbou 42 000 bytů, kde bude integrován nejen odvoz odpadu s novými digitálními technologiemi s internetem věcí, jako např. chytré koše, které budou reagovat nejen na zaplněnost odpadem, ale například i v případě požáru dojde k automatickému hašení, zároveň budou senzory v chytré čtvrti reagovat i na zápach, který obtěžuje okolí. Informace je pomocí aplikace předána příslušným pracovníkům, kteří jsou nejblíže, aby mohli situaci okamžitě řešit. Tengah ovšem není pouze o nakládání s odpadem, ale o spoustě digitálních prvků, které jsou implementovány do života obyvatel.

Jaká je vlastně vize smart city v Singapuru?

Vize je taková, že povrch bude čistě zelený, takže budovy, zeleň a pěší zóny. Čili na zemském povrchu se budou pohybovat pouze lidé, o patro níže bude automobilová doprava včetně autobusů a pod tím vším pak metro. Veškerá doprava bude pouze pod zemí, což se i předvádí na vizua­lizaci Tengahu. Tuto vizi prosazuje nejen HDB, ale do projektu jsou zapojeny i mnohé singapurské firmy, jako např. ST Engineering, které se podílejí na systému chytré dopravy.

Dá se porovnat délka realizace projektu u nás a v Singapuru?

Úplně to porovnat neumím, ale Singapur je v obrovském stavebním boomu. Neustále se tam něco staví a vše jde velmi rychle kupředu. Je tam obvyklé, že mrakodrap je po 30–35 letech z jejich pohledu funkčně a energeticky zastaralý a překonaný, takže ho strhnou a na jeho místě vzápětí postaví nový. Takže se oproti nám nebojí učinit radikální řez. Má to pochopitelně i své stinné stránky. Proto je Singapur městem mrakodrapů, ale až na několik výjimek zde scházejí krásné historické budovy, které můžete v hojné míře najít v České republice. Takže jako my Češi rádi jezdíme za tím, co nemáme, tj. někam k moři pod palmu, tak Singapurci se rádi přijedou podívat na hrady, zámky a historické budovy. Supermoderní mrakodrapy tedy nelze posuzovat jako bezvýhradnou výhodu.

Jakou budoucnost plánuje Česko-singapurská obchodní komora?

Naším cílem je, abychom se dostali na úroveň obchodu a investic, kde jsou např. česko-japonské nebo česko-korejské vztahy. Na takové úrovni zatím nejsme, takže je co zlepšovat. To jsou naše ambice. A k tomu nám doufám dopomůže znovuotevření české ambasády v Singapuru. Během září bude zastupitelský úřad v Singapuru otevírat paní velvyslankyně Michaela Froňková, která díky zkušenostem z náročných teritorií patří ke špičce české diplomatické služby. My si od zřízení ambasády slibujeme, že započne nová éra česko-singapurských vztahů, a doufáme, že i směrem k singapurským firmám a partnerům to bude další pozitivní signál, který ještě více oživí obchodní vztahy.

To je jeden z cílů. Jaké jsou další?

Bylo by fajn, kdyby Singapurská republika otevřela ambasádu v Praze. To může být další velký krok, který by mohl českému byznysu velmi pomoci.

Lze konkrétně prezentovat úspěchy českých firem v Singapuru?

Jsou věci, které jsou pro Singapurce viditelné. Příklad lze najít třeba na singapurském letišti Changi: nádherné designové instalace od společnosti Lasvit, kolem nichž denně projde velké množství lidí. Další firma pracuje na odsolování mořské vody, a tím pomáhá místnímu vodohospodářství – její činnost je ze singapurské strany velmi oceňována. Podobně prestižní záležitostí jsou chytré senzory od české firmy, které jsou instalovány na singapurském okruhu formule 1. Jiná česká firma úspěšně dodává chytrá zdravotnická lůžka do singapurských nemocnic a zdravotnických zařízení. Takže ta škála oborů je široká, a to ještě nemluvíme o tradičních značkách, jako je třeba Baťa. A protože si Singapurci aso-
ciují Baťu s dětstvím nebo dospíváním, tak každý Singapurec, který je dnes ve věku 50+, nosil boty od Bati. Trochu problém je, že oni si myslí, že je to indonéská nebo indická značka, a už tam není ta přímá vazba na Českou republiku. Podobně je to s vozy Škoda, protože podle jejich uvažování jde o německé auto, bohužel často nemají ponětí, že je vyráběno u nás. A to je vlastně i práce pro české instituce a Česko-singapurskou obchodní komoru, aby v hlavách Singapurců došlo k tomuto propojení. A aby se ukázalo, že Česká republika může nabídnout nejen tyto tradiční značky, ale že tu jsou i další firmy, které mohou nabídnout zajímavé technologie či produkty k užití anebo k obchodování.

Ve kterých oborech vidíte příležitosti?

Je jich celá řada, zmiňovali jsme například smart cities nebo internet věcí, to jsou obory, do nichž Singapurci investují velké množství finančních prostředků a kde singapurská vláda velice štědře podporuje domácí firmy k další expanzi. Pak je tu fintech. Singapur je asijské finanční centrum, které poskytuje zázemí pro fintechové společnosti a bankovní domy, takže byznys kolem financí a uplatnění technologií ve financích je velký. Pak to jsou rozličné zdravotnické a medicínské technologie, biotechnologie, tedy obory, v nichž české firmy mají velké možnosti… Také samozřejmě IT a digitální průmysl, včetně progresivních segmentů, jako jsou robotika, umělá inteligence apod. V těchto oborech Singapurci hledají špičková řešení a jsem přesvědčený, že je mohou najít u mnoha českých firem.

Komora byla aktivní v oblasti vzdělávání, seminářů a konferencí. Budete v tomto trendu pokračovat?

Určitě chceme dále pokračovat ve vzdělávacích akcích ve prospěch českých firem ve formě obchodních a podnikatelských konferencí. Naší snahou je předat informace o zajímavých obchodních příležitostech v Singapuru českým firmám, ideálně za účasti hostů z oblasti politiky i byznysu. Dále chceme pro členy komory pořádat networkingové akce, protože vnímáme, že společenský život byl na několik měsíců utlumený, takže jim to chceme vynahradit. Česko-singapurská obchodní komora není pouze o bilaterální obchodní relaci, ale snažíme se být i manažerským klubem, v němž mohou účastníci sdílet své zkušenosti, kontakty a informace, ale zároveň si mezi sebou domlouvat obchody. Takový společenský akcent komory je pro nás velice důležitý.

Arnošt Wagner / Foto: archiv, depositphotos a pixabay

Neomezené možnosti dávají v Dubaji vzniknout netradičním školám

/0 Komentáře/in , /by

Vždy je zajímavé sledovat odlišné realitní trhy napříč kontinenty. Každý z nich má svá specifika daná podnebím, ekonomickou situací, místními trendy, kulturou a dalšími aspekty. A svou roli ve výsledné realizaci hraje samozřejmě i vítězný nápad a design.

Velmi specifickým odvětvím realitního trhu jsou školy a s nimi spojené stavby. Také zde platí, že každá země, potažmo kontinent, v ještě větší míře mají své specifické požadavky. Časopis Development News je pravidelným mediálním partnerem prestižní soutěže Stavba roku v kategorii Zahraniční stavba roku. Jedním z nominovaných je ateliér Bogle Architects s projektem Royal Grammar School Guildford v Dubaji v SAE, který nám přiblížil zakladatel společnosti Ian Bogle.

Do soutěže o Zahraniční stavbu roku nejste přihlášeni poprvé. Jak ji vnímáte v porovnání s ostatními prestižními soutěžemi, jichž se ve světě účastníte?

Jako firma s mezinárodní působností rádi předvádíme naše projekty v místních i mezinárodních soutěžích. Již dříve jsme se Stavby roku zúčastnili a vyhráli jsme, takže i teď radostně předpokládáme, že máme dobrou šanci v této prestižní soutěži znovu vyhrát. V uplynulých devíti letech se nám už povedlo několik mezinárodních ocenění získat, ale vždy je pro nás odměnou, když jsme uznáni za naši mezinárodní práci právě na místní úrovni.

Nominaci jste získali za projekt školy v Dubaji. Jaké jsou obecně současné požadavky investorů na tento druh staveb?

Mezinárodní trh škol je neustále rostoucím a vyvíjejícím se trhem, tudíž je zde velká konkurence. I proto investoři hledají určité znaky a body odlišnosti. V tomto případě jsme měli za úkol nejen do projektu aplikovat běžné potřeby škol, ale přidat sem rovněž funkce nebo motivy z 500 let staré mateřské školy v Guildfordu či navrhnout udržitelné řešení pro specifické klima v Dubaji. Velká diagonální střecha navazuje na historická okna knihovny guilfordské školy. Dalším zajímavým specifikem budovy a zadání byl i požadavek místního vedení (KHDA – Knowledge and Human Development Association), které chtělo, aby všechny děti do šesti let měly třídu v přízemí budovy. Vzhledem ke kapacitě školy (přes 2000 žáků) to předurčilo i celkovou délku budovy, která by v případě, že by tomu tak muselo skutečně být, byla o tři patra vyšší než budova Gherkin v Londýně, na níž jsem pracoval před mnoha lety ve společnosti Foster.

Jsou konkrétně na této stavbě použity některé speciální systémy či materiály?

Budovu jsme navrhli tak, aby byla vzhledem k místnímu klimatu „samostínicí“, a proto byl k zastínění použit konzolový betonový rám. To znamená, že žádná ze tříd není přímo vystavena dubajskému slunečnímu záření, což rovněž umožňuje snížit zatížení chlazení budovy. To při kompenzaci vůči místně používaným fotovoltaickým systémům do určité míry vytváří nulové řešení. Vzniklé vnitřní atrium vytváří v přízemí uzavřenější prostor pro mladší děti, a naopak se otevírá směrem nahoru k nejvyššímu šestému patru, kde jsou děti starší a mládež. Atrium je z 50 % pokryto ETFE střechou, aby mohlo přirozené světlo proniknout i hluboko do nižších pater. Obdobné řešení jsme použili také na projekt Early Learning Village v Singapuru, s nímž jsme rovněž měli to štěstí získat ocenění za zahraniční Stavbu roku.

Čím se liší zadání investora na takový projekt v SAE oproti třeba Evropě?

Hlavním rozdílem je podnebí Spojených arabských emirátů, které je velmi odlišné od evropského. V Emirátech se teploty pohybují od 22 °C v zimě až po 40 °C ve vrcholném létě. Věděli jsme, že musíme navrhnout ekologicky progresivní řešení, což mělo zásadní dopad na design, jak jsem již řekl. Na místním trhu existují i další mikroekonomické problémy, které je třeba vzít v úvahu v dubajských školních projektech. Například jsme měli velmi dlouhou debatu o tom, zda by bazény měly být vnitřní, nebo vnější. Nakonec jsme se společně rozhodli pro kryté vnější řešení, tedy bazény částečně zastíněné hlubokými prefabrikovanými betonovými panely. To jednak umožnilo pestré kropenaté světelné efekty a zároveň i přirozené křížové větrání.

Na co investor kladl při projektu školy hlavní důraz?

Vzhledem k tomu, že investorem je globální poskytovatel škol, hlavní důraz byl položen na projekt samotné školy – zadavatel má 85 škol v 11 zemích po celém světě. Dubajská škola byla jeho prvním projektem na Blízkém východě, takže jsme se museli poučit a vzdělat nejen o samotné budově, ale také o samotném vzdělávacím systému, což vedlo k celé řadě rozhodnutí o designu. Naší výzvou bylo spojit principy 500 let staré školy v Guildfordu ve Velké Británii spolu s požadavky KHDA v Dubaji v klimatu Arabských emirátů. Výsledný development je ukázkou jak vzdělávací nabídky, tak také skokovou změnou v designu vzdělávacího prostředí K-12 (dvanáctistupňového vzdělávacího systému – pozn. red.). Chtěli jsme také z budovy vytvořit jistou „oázu v poušti“, a proto jsme zakomponovali do vnitřních atrií velké množství zelených stěn a živých stromů, které pomáhají vytvářet příjemné prostředí pro žáky a zaměstnance školy.

Kdybyste měl váš projekt charakterizovat pouhými pěti slovy, která by to byla?

Pokud jde o design, řekl bych, že je progresivní, inovativní, vítající, intuitivní a zelený.

Pracujete na celé škále různých projektů. Jaké po období pandemie převažují?

Ano, během pandemie jsme byli osloveni, abychom pracovali na řadě nových projektů na místní i mezinárodní úrovni. I tak ale bylo uplynulé období velmi náročné. Zajímavé je, že jsme se začali zajímat i o projekty v lokalitách, aniž bychom je fyzicky navštívili. To je v rozporu s naším zlatým pravidlem, že místo vždy navštívíme, abychom je dokázali „cítit“, a nejen něco vymýšlet s ohledem na městský, venkovský nebo pobřežní kontext. Tuto skutečnost jsme samozřejmě kvůli cestovním omezením uloženým různými vládami jako reakci na pandemii nemohli změnit. Zato se ale ukázalo, že i digitální řešení může fungovat téměř stejně dobře. Samozřejmě začneme lokality zase znovu navštěvovat, protože je to velice důležité pro kvalitu výsledného designu.

Na jaké krásné stavby z vašeho ateliéru se můžeme v Praze těšit?

Nedávno jsme dokončili komerční kancelářskou část našeho projektu Astrid v Praze 7 a v Praze 8 laboratorní projekt SOLID 21, který se oficiálně otevřel 22. září. Dále máme i celou řadu probíhajících projektů, které se brzy začnou stavět v Praze a okolí v komerčním, rezidenčním, vzdělávacím a volnočasovém sektoru. Sledujte to s námi!

Kristina Vacková / foto: Bogle Architects/Chris Goldstraw