Co se děje s trhem pozemků pro průmyslovou výstavbu?

/0 Komentáře/in , , /by

Změny ve strategii energetické koncepce se nečekaně promítají i do realit. Volné plochy začaly znovu zajímat investory zabývající se obnovitelnými zdroji energie. 

O trh se mohou dělit jen s těmi průmyslovými developery, kteří mají zajištěné nebankovní financování. Nárůst úrokových sazeb loni přibrzdil investice některých průmyslových developerů do nákupu nových lokalit. P3 Logistic Parks naopak díky silnému finančnímu zázemí svého vlastníka letos plánuje v České republice nakoupit desítky tisíc metrů čtverečních ploch. 

P3 se dívá zejména po takových lokalitách, které mají vhodný způsob využití podle územního plánu (lehká výroba a skladování) a jsou dobře dopravně dostupné. Je připravena koupit nejen pozemky pro budoucí výstavbu, ale i stávající objekty, které jsou buď prázdné, nebo obsazené nájemci. Nevyhýbá se ani brownfieldům. 

Snaha o energetickou soběstačnost a poptávka po skladových a výrobních halách si navzájem nekonkurují. Průmysloví developeři už dnes připravují střechy budov na osazení fotovoltaikou. Dá se tak říct, že situace má win-win řešení. 

Tři otázky pro P3

Průmyslový developer P3 Logistic Parks se v letošním roce chystá masivně rozšířit své české portfolio. 

Má zájem o pozemky i již fungující parky. Další plány prozradil Ondřej Vodička, který má v P3 na starosti akvizice. 

Nedostatek prostor pro skladování se v našem regionu skloňuje již několik let. Vedle toho nás ale také trápí vysoká inflace. Proč se P3 chystá nakupovat právě teď?

V ČR spravujeme 87 hal v 16 parcích a jejich obsazenost přesahuje 97 %. Aktuálně stavíme ve třech parcích a ve dvou z nich máme ještě rezervu pro další výstavbu v objemu přes 177 000 m2. Pro náš další rozvoj potřebujeme nové lokality. Zatímco velká část trhu pod tíhou náročného bankovního financování utlumuje aktivity, my si díky silnému zázemí našeho vlastníka můžeme dovolit investovat. 

O jaké typy nemovitostí máte zájem? O pozemky, nebo o celé průmyslové parky?

Jsme připraveni koupit nejen pozemky pro budoucí výstavbu, ale i stávající objekty, a to prázdné i obsazené. To může být zajímavé pro vlastníky nemovitostí, kteří v nich mají vázaný kapitál a prodejem (a třeba i zpětným pronájmem) získají prostředky k aktuálnímu využití. Soustředíme se na pozemky o velikosti okolo 50 000 m2, v případě Brna a Prahy alespoň 30 000 m2. Podle územního plánu musí mít určení pro lehkou výrobu a skladování, nemáme zájem stavět na pozemcích s kvalitní půdou, zajímavé jsou proto i brownfieldy. 

Co je pro vás při výběru lokality klíčové?

Rozhodující je dostupnost jak z hlediska zaměstnanosti, tak zejména dopravy, třeba i s ohledem na budoucí dostavbu dálniční sítě. Naše parky najdete blízko dálnic a rychlostních silnic, mimo obytnou zástavbu. Největší zájem o průmyslové parky je tradičně v okolí velkých měst, proto máme v hledáčku určitě Prahu i Brno; zajímavé mohou být ale i jižní Čechy a v budoucnu třeba regiony v Karlovarském kraji. Obecně se ale dá říct, že investujeme tam, kde jsou příležitosti.

Chci více propagovat naši činnost na lokální i mezinárodní úrovni

/0 Komentáře/in , /by

Předsedkyní České rady pro šetrné budovy (CZGBC), zaměřující se na prosazování zásad šetrného stavebnictví, se nedávno nově stala Iveta Králová, manažerka Saint-Gobain divize Ecophon.

Podle svých slov by ráda navázala na úspěšné směřování a rozvoj CZGBC. „Chtěla bych ještě posílit členskou základnu, prohloubit interakci se členy a těsněji spolupracovat s výkonným týmem rady,“ říká Iveta Králová v rozhovoru pro Development News.

Jaké budou vaše nejbližší kroky coby předsedkyně CZGBC?

Nezbytná jsou pro mne pravidelná osobní setkání, a to jak s výkonným týmem, tak s představenstvem. Budu usilovat o intenzivnější zapojení členů představenstva do akcí, které CZGBC pořádá. A pokud se budou maximálně profilovat podle oblastí a témat, jejichž garanty jsou, věřím, že členové rady budou lépe vědět, na koho se mohou obracet. Kromě toho, že jsem byla zvolena předsedkyní CZGBC, jsem zároveň zodpovědná i za komunikaci navenek a marketing. V této souvislosti bych chtěla využít svých kontaktů a propagovat organizaci nejen na lokální, ale i mezinárodní úrovni.

S CZGBC spolupracujete již dlouhodobě. Na jakých aktivitách jste se doposud hlavně podílela?

Moje dosavadní činnost byla spojena hlavně s tématem vytváření optimálního vnitřního prostředí v budovách. Jako koordinátorka pracovní skupiny pro tuto oblast podněcuji naše členy, aby sdíleli případové studie, trendy a novinky týkající se této problematiky. Každý náš člen je specialistou v určitém konkrétním oboru a v pracovní skupině hledáme synergie, abychom nastavili standardy zdravého prostředí v budovách, a věnujeme se i edukaci. Naším cílem je spokojený uživatel budovy.

V čem vidíte největší přínos CZGBC? 

Za vše hovoří, že se již sedm let zapojuji do činnosti její činnosti. Nesporným přínosem je podle mého názoru sdílení informací a know-how v oblasti stavebnictví a vzdělávání. Důležitá je také komunikace s resorty na MŽP, MMR a MPO a samozřejmě prosazování zásad šetrného stavebnictví. Nesmím opomenout ani komunikaci na vládní úrovni. 

Zmínila jste zásady šetrného stavebnictví. Co je podle vás třeba změnit v oblasti českého stavebnictví, aby se snížily jeho dopady na životní prostředí?

Nutné je změnit hlavně myšlení a přístup společnosti, a to jak jednotlivců, tak firem. Musíme sdílet dosažené úspěchy a chystané změny. Je nutné se vzájemně podporovat a inspirovat. Změny nemusejí být velkého rozsahu ani skokové. Naopak by měly být postupné a racionální. I menší kroky, které vedou k šetrnému stavebnictví, se cení. Je ale potřeba také zapracovat na legislativním rámci.

Tématem číslo jedna v oblasti stavebnictví se v poslední době stal růst cen materiálů. Mnoho odborníků předpovídá, že na úroveň běžnou před třemi roky se již nevrátí. Nahrává tato situace šanci na větší prosazení zásad cirkulární ekonomiky ve stavebnictví?

Určitě ano. Kromě využívání recyklovaných materiálů je ale také důležité nastavit podmínky zpětného odběru materiálů. To se dnes děje spíše výjimečně.

Proč se ve stavebnictví zatím většina materiálů nerecykluje? Kde vidíte hlavní příčinu?

Až v posledních letech pociťujeme nedostatek některých materiálů. Je to pro nás všechny nová situace. Z pohledu výrobních firem se zpočátku může zdát nepředstavitelné, že nahradí surovinu novým zdrojem. Je to proces změny, u něhož jsou nutné kompromisy, přináší určitou finanční zátěž a vyžaduje odhodlání. Bohužel větší recyklaci materiálů zatím nepodporuje legislativa. 

Podle návrhu směrnice EU mají být všechny nově postavené budovy od roku 2030 bezemisní. Považujete to za splnitelný a správně nastavený cíl?

Jsem optimista. Myslím si, že směr je to správný a plán je více než ambiciózní. Rada svými aktivitami chce přispět k jeho plnění, a proto například v současné době pracuje na tvorbě road mapy, jak v ČR dosáhnout bezemisních budov. Vzhledem k tomu, že do přípravy jsou zapojení členové z celého hodnotového řetězce stavebnictví, věříme, že vytvořená doporučení budou následně moct využít společnosti z celého odvětví šetrného stavebnictví.

DELTA slaví 30 let a chce více sázet na udržitelnost

/0 Komentáře/in , , /by

Firma DELTA vznikla v rakouském městě Wels, kde dosud sídlí její centrála. Celkově má skupina firem DELTA 12 poboček ve čtyřech zemích s více než 350 zaměstnanci, z nichž asi 50 zahrnuje česko-slovenský tým.

I když historicky první pobočka v Čechách byla účelově založena v Českých Budějovicích, kde DELTA doprovázela stavbu lokálního nákupního centra, dnes má DELTA v Čechách své zastoupení v Praze a Třebíči. Více nám o minulosti i současnosti firmy řekl její CEO Erik Štefanovič.

V rámci skupiny firem DELTA slaví kulaté výročí pouze česká pobočka?

Celkově DELTA existuje už impozantních 47 let, což doufám ukazuje, že to, co děláme, děláme dobře. Proto na turbulentním stavebním trhu pracujeme už tak dlouho, což mě velice těší. Před těmi 30 lety to začalo jako v mnoha jiných firmách. Rakouská matka se rozhodla rozšířit své působení na další zajímavě se rozvíjející trhy a rozhodnutí padlo na ČR. V té době jsem nastoupil do rakouské centrály ve Welsu. Krátce na to jsme se dohodli na tom, že přestoupím do České republiky a začnu jako první zaměstnanec rozvíjet projekci pro český trh.

Jaké byly ty začátky?

Česká republika měla vždy silnou tradici v průmyslu a i zde se v roce 1993 odvíjel silný nárůst a zajímavé trendy, a proto i česká DELTA byla hodně vázána na průmysl. Pracovali jsme pro značky, jako je Magna, Fischer, Mann Hummel, dm drogerie apod. Silně se také měnil trend v oblasti nakupování a zábavy, vznikala první nákupní centra propojená se zábavou, takže i my jsme pracovali na projektech typu Europark Praha, síť prodejen ASKO nábytek, STOP SHOP, Möbelix, Billa, Kaufland nebo postupném budovaní sítě multikin CineStar. To byly takové základy, které vlastně v České republice vznikaly. Bylo nutné vytvořit infrastrukturu řekněme pracovních míst a zároveň infrastrukturu pro nakupování. Takže naše první projekty byly vesměs z 50 % průmysl a z 50 % nakupování. Naše portfolio tvořila převážně větší nákupní centra v kombinaci s průmyslem a administrativními objekty. Dnes už jsme se posunuli a směřujeme k oblasti výstavby objektů pro zdravotnictví, stavby v oblasti vzdělávání, kultury, sportu a bytových komplexů. 

Co bylo v průběhu těch let takovým důležitým milníkem?

Z mého pohledu – i pro českou DELTU – to byl Europark v Praze Štěrboholích. Bylo to v začátcích fungování české pobočky DELTA, když nám byl svěřen mezinárodní projektový management tohoto nákupního centra, v té době jednoho z největších. Specifikem navíc bylo, že klient nechtěl pracovat s generálním dodavatelem, takže jsme tenkrát při výstavbě řídili zhruba 60 mezinárodních firem. Museli jsme je koordinovat, aby bylo možné nákupní centrum postavit. U toho jsme se hodně naučili a posunulo nás to výrazně dopředu. Následně jsme pak postavili ještě jedno nákupní centrum v Hradci Králové. Bylo to období, kdy jsme začali růst a z malého týmu o pěti lidech jsme se najednou rozrostli na dvojnásobek a postupem času jsme se dostali až k dnešní podobě. Česko-slovenský tým, který nyní vedu, má téměř 50 lidí, kteří nyní působí na zdejším trhu.

Hovoříte o česko-slovenské společnosti. Jak to v dnešních podmínkách funguje?

Jsem jednatelem české i slovenské pobočky, z nichž každá je samotná společnost s ručením omezeným a velice úzce spolupracují. Kolegyně a kolegové jsou často odborníci na určitou problematiku, takže třeba někteří slovenští zaměstnanci pracují na českých projektech a naopak, protože to prostě umějí lépe. Takže se vzájemně doplňujeme. A v tom je myslím velká síla naší společnosti, vzájemná propojenost kompetencí a zároveň rozmanitost zkušeností z jednotlivých trhů. 

Europark byl jediným milníkem?

Určitě ne. Jedním z dalších důležitých milníků byla skutečnost, že jsme velice brzy zahájili modelování budov v BIM. Již před 10 lety jsme v BIM a celkové digitalizaci stavebních procesů viděli perspektivu do budoucna, proto jsme se snažili velice brzy sbírat zkušenosti. Dělali jsme to  s nadsázkou řečeno skoro až potají, protože klienti často nevěděli, že zakázku modelujeme zároveň v BIM. Tehdy jsme se vlastně učili s tím softwarem zacházet a sbírali jsme zkušenosti, které v počátcích byly bolestivé. Na trhu nic takového nebylo, všechno jsme si museli připravit sami. Dnes fungují knihovny prvků, kde jsou téměř všechny potřebné elementy k dispozici. Tehdy to ale bylo velice náročné, ale získali jsme tím obrovský náskok. Právě tyto zkušenosti s BIM dokážeme nyní při projektování budov smysluplně ve prospěch investora zúročit. A myslím si, že právě tento nový způsob tvorby projektů bude znamenat výraznou změnu do budoucna. Sběr a příprava správných dat nám vytvoří možnost, abychom v budoucnu dokázali vybudovat skutečně inteligentní města a uměli jednotlivé objekty opravdu efektivně propojovat. 

V čem vidíte výhodu BIM?

Jako jednu z hlavních výhod BIM vnímám absolutní transparentnost, propojenost informací, a tedy i změnu v komunikaci na projektu pro všechny zúčastněné. Včetně eliminace chyb, nepřesností a maximální zefektivnění všech procesů v rámci celého týmu od architektonického konceptu až po kolaudaci a s tím spojenou otázkou předání informací správci budovy či facility managementu. A když půjdeme ještě dál, tak nám BIM dokáže přesně zobrazit i zbytkovou prodejní hodnotu materiálu a budeme mít k dispozici i mnohé další informace třeba ve smyslu energetické náročnosti budovy, což přináší investorovi či majiteli objektu obrovské množství výhod. Tato data, která o projektu shromažďujeme, nám v budoucnu pomohou přistupovat k různým procesům mnohem smysluplněji.

Za těch 30 let ale nebylo vždy vše růžové, že?

Na stavebnictví je krásné to, že se neustále něco děje. Obor, který se neustále vyvíjí dál, inovuje, neustále zažíváme změny a rozhodně nelze usnout na vavřínech. Loni jsme zažívali při výstavbě výzvy spojené s chybějícím stavebním materiálem a s tím, jak zoptimalizovat všechny navazující procesy a jak co nejúčinněji vznikající skluz zmírnit. I v budoucnu očekáváme, že některé materiály se stanou hůře dostupné, souvisí to s chováním k naší planetě. Proto budeme nuceni se v horizontu několika let více zaměřit na recyklaci materiálů a právě i v tom nám velmi efektivně dokáže pomoci BIM. BIM model bude obsahovat informace o obdobném objektu, který je určen k demolici, a tak bude možné si ho koupit a recyklovat. Musíme změnit myšlení a naučit se to jinak. Jako obrovskou výhodu vnímám právě sílu dat a informací. Při jejich vyhodnocování nám bude pomáhat umělá inteligence. Zatím nám ale chybí součinnost, protože stále velmi plýtváme. Města mají určité potřeby, ale my nevíme, zda je dokážeme lépe vykrývat, protože nemáme dostatečné informace. Do budoucna by se mi líbilo, aby informace byly k dispozici a my je lépe využívali pro vyšší energetickou efektivitu, zdraví obyvatel a celkovou ochranu klimatu.

Dostáváme se do současnosti. Jak vypadá dnešní struktura společnosti?

Před zhruba 10 lety došlo ke změně managementu v naší společnosti. Ten původní zakládající management v Rakousku odcházel a odprodal firmu nástupcům. Konkrétně, dva ze tří zakladatelů odešli ze společnosti, jeden měl chuť s námi pokračovat a zůstal; 10 manažerů dostalo možnost odkoupit si podíl ve firmě, tudíž se z nás stali spolumajitelé nové firmy. Měli jsme plány, které samozřejmě zahrnovaly růst společnosti, podporu, rozvoj udržitelným směrem atd. Naším posláním je jednoduše řečeno vytvářet lepší svět a snažíme se tímto směrem nadchnout naše kolegyně a kolegy i investory. Když jsme přebírali v nové vlastnické struktuře skupinu DELTA, bylo nás asi 120, v současné době se skupina DELTA rozrostla na více než 350 zaměstnanců. 

Jaké projekty vám dělají radost?

Těší mě, že v posledních měsících cítím velkou snahu investorů i klientů o změnu myšlení. Začínají si totiž uvědomovat, že je čas na určitou změnu. Postup je sice pomalý, ale citelný. Před lety jsme si dali cíl, aby alespoň jeden element v každém projektu byl zelený – a to se nyní skutečně daří i díky tomu, že klienti mění přístup.

Co by tomu ještě mohlo více napomoci?

Je třeba navodit systém vzoru, to znamená, že ti největší hráči – ideálně státní, ale i veřejná sféra, zejména velcí developeři, jejichž projekty jsou viditelnější a často investují obrovské peníze – by měli být vzorem pro ostatní. To se mi například líbí v Rakousku, kde jsme nedávno otevírali projekt studentského kampusu v rámci nemocnice v Riedu. Investor se tam rozhodl pro maximální udržitelnost a společně jsme vytvořili pro okolí a (nejen) mladé lidi inspirativní vzor, a to je strašně důležité. 

Jaké máte plány do budoucna?

Velmi silně se nyní chceme chopit právě udržitelnosti. V celé skupině jsme během posledního roku shromáždili přes 30 specialistů ze všech poboček do jednoho interdisciplinárního týmu napříč všemi čtyřmi zeměmi, který má na starosti udržitelnou výstavbu. Směřujeme k poradenství v oblasti taxonomie, ESG, připravujeme vlastní certifikaci budov atd. Také v České republice se snažíme velmi aktivně rozvíjet tímto směrem. Naší snahou je, aby od začátku klient uvažoval o projektu jiným způsobem – a v tom vidím velkou příležitost.

Máte nějaké konkrétní příklady?

Naše skupina se například loni rozhodla, že letošním rokem počínaje v Rakousku a od příštího roku také u nás nebudeme pořizovat nová auta se spalovacím motorem, takže veškerou firemní flotilu budou tvořit pouze elektro auta. To je tedy cesta, kdy i náš český tým bude muset změnit způsob uvažování. Myslím, že naše zodpovědnost za snižování uhlíkové stopy nebude vyžadována pouze legislativně, ale bude také obecně očekávána od našich klientů a partnerů. Pevně doufám, že Evropa bude pro ostatní vzorem.

Učili jsme se za pochodu…

/0 Komentáře/in , , , /by

Před 30 lety postavila developerská společnost InterCora první obchodní centrum v Plzni a změnila tak kulturu nakupování. Nyní má na kontě přes 300 retailových objektů a další staví. 

O počátcích podnikání i vizích jsme hovořili se zakladateli firmy Ivanem Hlaváčkem (IH) a Dr. Güntherem Zembschem (GZ).

InterCora letos slaví třicítku. Vzpomenete si, jak to všechno začalo?

IH: Vidím to, jako by to bylo včera. Když jsme naši společnost s mým přítelem a obchodním partnerem Dr. Güntherem Zembschem v roce 1993 zakládali, byl krásný zimní den a ve vzduchu ještě byla cítit euforie z nově nabyté svobody. 

Jak jste se seznámili?

IH: V roce 1981 jsem emigroval do Německa, potkali jsme se v Bavorsku, kde jsem prožil kus života a dodnes se tam rád vracím. Podnikatelskou vizi jsme s Güntherem začali formovat ještě před pádem režimu. Začátky nebyly snadné, protože jsme na trhu byli opravdoví průkopníci. Vystavěli jsme vůbec první obchodní centru v Plzni – NC EDEKA na Lochotíně. 

S jakými výzvami jste se setkávali?

IH: Učili jsme se za pochodu. Vzpomínám si na otevření našeho prvního obchodního centra. Položili jsme tam krásnou keramickou dlažbu a byli na ni náležitě hrdí. Když přijel na přejímku tehdejší ředitel EDEKY, vytáhl z kapsy kovovou marku, poslal ji po zemi a mince poskakovala sem tam. Řekl, že dlažbu musíme vyměnit, že musí být hladká, aby po ní nákupní vozíky dobře jezdily. Tak jsme to opravili. S každým dokončeným projektem jsme rostli. Začínali jsme jako malá kancelář se dvěma zaměstnanci. Dnes máme 75 kolegů, specializovaná oddělení a jsme lídrem retailového trhu v České republice a na Slovensku.

Jak zpětně vnímáte 90. léta? Co byly hlavní impulzy k vašemu růstu? 

IH: Tehdy a první roky nového milénia byly svým způsobem neopakovatelným obdobím, které vytvořilo všem podnikavým občanům ideální podmínky pro uskutečnění snů. Společnost tehdy při přechodu na tržní ekonomiku toužila dohnat trendy běžné v západní Evropě, přičemž jedním ze symbolů byly supermarkety, kde bylo k dostání spotřební zboží po celý rok. S érou socialismu skončilo nebo postupně uvadalo množství státních podniků, jako byly například pivovary, cukrovary nebo provozovatelé autobusové dopravy. InterCora se tak vedle standardních projektů soustředila i na tyto brownfieldy, jimž vtiskla novou tvář. Města tenkrát prodej pozemků a rozvoj služeb pro občany všestranně podporovala a spolu se státem budovala potřebnou infrastrukturu.

GZ: Tehdy jsme si také rozdělili role. Zatímco Ivan měl na starosti koordinaci projektů a chod firmy, já jsem se soustředil na financování projektů úvěrovými bankami. Bylo to období velmi rychlé expanze, současně se vyvíjel a sytil retailový trh. Časy téměř neomezených možností jsou sice ty tam, ale my máme stále chuť stabilně růst.

Na kontě máte přes 300 objektů. Na jaký projekt jste nejvíc hrdí?

GZ: Za velký úspěch považujeme hybridní nákupní centrum v Banské Bystrici. Řadu let poskytujeme mezaninové úvěry podle zásady, že pokud náš věřitel narazí na problémy s realizací financovaného objektu, které nedokáže sám vyřešit, převezmeme objekt a dokončíme jej sami. Před více než pěti lety jsme prostřednictvím jedné rakouské banky obdrželi žádost vídeňského developera o mezaninový úvěr v řádu 5 až 10 mil. eur. Po přezkoumání předložených dokumentů jsme se rozhodli poskytnout mezaninový úvěr. Společně s financující bankou jsme přezkoumali dokumenty a zjistili, že řada z nich je zfalšovaná, například doklady o katastru nemovitostí, doklady o majetkových poměrech atd. Projekt byl velmi složitý. Jeho součástí je centrální autobusové nádraží, které je spojeno s hlavním nádražím železniční sítě Slovenské republiky. Nákupní centrum je koncipováno jako hybridní, část jako obchodní centrum a část jako nákupní galerie. Nebylo možné předvídat, že se generální dodavatel po zhotovení zhruba poloviny objemu stavby dostane do platební neschopnosti, takže jsme museli přeskupit a koordinovat jeho subdodavatele. Až po otevření autobusového nádraží a obchodního centra Terminal jsme se dozvěděli, že všichni naši předchůdci, kteří se pokoušeli projekt realizovat, neuspěli. Toto hybridní nákupní centrum stejně jako autobusové nádraží je v provozu již téměř pět let a je naší vlajkovou lodí na Slovensku.

Které nákupní centrum jste dokončili naposledy a jak se liší od toho prvního před 30 lety?

IH: Za poslední roky se proměnily potřeby a požadavky zákazníků, což se promítlo i do našich nákupních center. Nakupování dnes musí být především zážitek spojený třeba s posezením v kavárně nebo restauraci. Proto jsou samozřejmostí odpočinkové zóny a food courty. Snažíme se rovněž podporovat trvale udržitelný rozvoj, takže na vybraných objektech instalujeme fotovoltaické panely a na parkovištích umožňujeme zákazníkům dobití jejich elektromobilů. Téma životního prostředí nám rozhodně není lhostejné.

Co letos plánujete? A co přejete InterCoře k narozeninám?

GZ: V letošním roce nás čekají dvě velké akce. Předně ve spolupráci s městem Plzní kompletně revitalizujeme jedno z našich starších nákupních center na plzeňském sídlišti Skvrňany. Jde o technicky náročný projekt spojený s demolicí stávající prodejny Penny Market a dalších prostor a výstavbou zcela nového obchodního centra, vedle něhož město v budoucnu realizuje park. Na Slovensku chystáme výstavbu retailového centra v širším centru Košic. K tomu průběžně rozvíjíme několik developerských projektů, které jsou zatím ve fázi plánování či povolování. Práce je tedy stále dostatek. 

IH: InterCoře bych za sebe i za pana Dr. Zembsche popřál, abychom i nadále měli dost projektů a aby nám i našim kolegům přinášela práce radost a naplnění.

default

Rozvíjíme nejlepší logistické lokality na trhu.

/0 Komentáře/in , , /by

Logistické nemovitosti byly dlouho spíše v pozadí zájmu o dění na trhu, vývoj posledních let však poukázal na jejich důležitost a vysoká poptávka z nich udělala téměř nedostatkové zboží. 

Trendy na tuzemském trhu, udržitelné směřování segmentu, nové technologie i důležitost služeb s přidanou hodnotou jsme probírali s Kateřinou Březinovou (KB) a Annou Jůzovou (AJ), manažerkami pronájmu a zákaznických zkušeností globální industriální developerské jedničky Prologis pro Českou republiku.  

Jak hodnotíte vývoj tuzemského trhu logistických nemovitostí v roce 2022? Jak se v něm dařilo portfoliu Prologis?

KB: Rok 2022 byl charakteristický vysokou mírou obsazenosti, napjatým tržním prostředím i rychlým růstem nájmů. Naše české portfolio ke konci roku tvořilo přes 1,37 mil. m2 prostor, které byly pronajaty z 99 %. Vnímáme, že firmy hledají zázemí v blízkosti spotřebitelů, tedy ve městech jako Praha, Brno a Plzeň, na něž se i strategicky soustředíme. Dlouhodobě se nám daří získávat do těchto lokalit silné místní i světové značky a posilovat vztahy se stávajícími zákazníky. 

AJ: Důkazem naší relevance pro místní trh je i studie nezávislé poradenské společnosti Oxford Economics, kterou si dala vypracovat a loni aktualizovala naše americká centrála. Vyplývá z ní, že místními sklady Prologis ročně projde zboží v hodnotě až 12,1 % českého HDP, což je vůbec nejvíce ze všech globálních trhů, kde působíme.

Často skloňovaným tématem je v České republice vysoká poptávka po nových logistických nemovitostech, ale rovněž i velmi omezené možnosti nové výstavby. Jak složitě hledají developeři vaší velkosti nové příležitosti?

KB: Tento trend vnímáme dlouhodobě. Vzhledem k tomu, že jsme v době nedávného boomu poptávky po logistických nemovitostech od společností v oboru e-commerce de facto zastavěli náš pozemkový fond, je aktuálně hledání nových příležitostí k developmentu jednou z našich priorit. Zároveň ale chceme zachovat náš fokus jen na nejlepší lokality – kvalita našeho portfolia bude vždy výše než snaha zastavět co největší plochu. Víme ale, že možnosti zde stále jsou, skvělým příkladem je náš právě vznikající park Prague-D1 Ostředek. 

Je v dnešní době ještě vůbec možné stavět spekulativně?

AJ: Ano, i v aktuální tržní situaci to jde – spekulativně stavíme právě park v Ostředku, aktuálně dvě nové budovy s plochou přes 33 000 m2. V lokalitě navíc máme další stavební potenciál. Tento typ výstavby nám umožňuje reflektovat zvýšenou poptávku v určitých oblastech, zejména v širším okolí Prahy, a reagovat tak okamžitě na potřebu zákazníků.

Omezená možnost výstavby vedla v uplynulém roce k markantnímu meziročnímu růstu nájmů v logistických prostorách. Jak jste situaci vnímali u vás?

KB: Loňský rok bychom bez nadsázky mohli označit za rok rekordního růstu nájmů. Nájmy v Praze se u nás meziročně posunuly o 25 až 35 % podle jednotlivých lokalit a rozloze prostor, respektive dalších specifických faktorech. Je ale třeba zmínit, že v uplynulých zhruba 10 letech se tu nájmy držely na stabilní, nižší úrovni a teprve nyní dosáhly úrovně jiných evropských metropolí. 

AJ: Zároveň naše interní výzkumy ukazují, že náklady na nájem jsou v provozu firem jen relativně malou položkou. Mnohem zásadnější jsou rozpočty na dopravu či pracovní sílu. I proto soustředíme naši výstavbu k velkým spotřebitelským centrům tak, aby byly nemovitosti pohodlně a rychle dostupné pro nájemce a odběratele jejich zboží či služeb i zaměstnance. A hledáme další, někdy i netradiční cesty, jak zákazníkům a jejich lidem usnadnit a zpříjemnit provoz v našich parcích, například aktivitami z iniciativy Parklife. V jejím rámci stavíme sportovní hřiště a volnočasové zóny, pořádáme koncerty, vánoční trhy nebo letní zmrzlinovou tour a mnoho dalšího. Těší nás pozitivní odezva, s níž se tyto aktivity setkávají.

Klíčovým pojmem pro oblast developmentu i dodavatelských řetězců je v dnešní době udržitelnost. Jaké jsou vaše iniciativy a ambice v těchto oblastech?

KB: Udržitelnost je základním pilířem naší firemní filozofie, výstavby i následného provozu našich budov. Je klíčovým kritériem pro výběr stavebních materiálů a postupů jakož i následnou instalaci řešení v interiérech. Od roku 2018 podrobujeme všechny nové budovy certifikaci BREEAM a dosahujeme vysokého hodnocení. Standardem je již mimo jiné šetrné pokročilé LED osvětlení nebo systém pro dálkový monitoring spotřeby energií. Instalujeme také tepelná čerpadla, v některých lokalitách i retenční nádrže a podporujeme elektromobilitu budováním dobíjecí infrastruktury. Připravujeme také spuštění programu SolarSmart v rámci naší platformy Essentials, která je v zásadě tržištěm pro široké spektrum provozních řešení a produktů. Zákazníci si zde budou moci pohodlně objednat solární panely, o jejichž instalaci a uvedení do provozu se postaráme. Nájemcům nabídneme také výběr financování. Všechny tyto konkrétní kroky jsou součástí našich dlouhodobých cílů, k nimž jsme se zavázali partnerstvím s iniciativou SBTi. Do roku 2025 chceme dosáhnout výstavby s nulovými emisemi uhlíku, do roku 2030 provozu s nulovými čistými emisemi a do roku 2040 nulových čistých emisí v celém našem hodnotovém řetězci.

Jaký je mezi zákazníky zájem o specifická řešení, jako je implementace robotizačních nebo automatizačních technologií?

AJ: Zájem o automatizaci přirozeně roste, zejména protože na trhu přetrvává problém s nedostatkem pracovních sil. Jelikož poptávka spotřebitelů a tlak na včasné doručení zásilek neustávají, hledají společnosti způsoby, jak zefektivnit svůj provoz – což platí v nových i starších prostorách. My pak coby dlouhodobý vlastník a provozovatel našich budov klademe důraz na to, aby byly pro potřeby zákazníků vždy relevantní.

KB: V loňském roce jsme například modernizovali budovu v Prologis Park Prague-Rudná, což je nejstarší park našeho českého portfolia, pro společnost Zásilkovna. Vzniklo díky tomu špičkové distribuční centrum, kde „pracuje“ 200 třídicích robotů. Na druhou stranu příkladem výstavby na míru, jejíž zamýšlenou součástí byly robotické prvky už od počátku, je náš nedávný development v parku v Chrášťanech. Tam jsme postavili distribuční centrum o rozloze 14 000 m2 pro e-commerce gigant Rohlik.cz. Budova byla vybavena automatizačním systémem AutoStore, jenž je v Česku naprosto unikátní.

Jaké hlavní projekty chystáte pro letošek?

AJ: Budeme pokračovat v novém developmentu, aktuálně zejména v Ostředku, ale samozřejmě také v kultivaci našich stávajících parků a příjemného, přátelského prostředí v nich. Jako zásadní vnímáme také další zdokonalování platformy Prologis Essentials, jejímž prostřednictvím mohou zákazníci vybavit své budovy nejrůznější manipulační technikou, bezpečnostními řešeními a například již zmíněnými roboty za výhodné ceny.

KB: Pokračovat budeme i v rozvíjení služeb zákazníkům nad rámec čtyř stěn a střechy našich budov – tak, aby jejich provoz mohl u nás plynout hladce, udržitelně a v duchu komunitní atmosféry.

Karlín Group slaví 25 let na trhu

/0 Komentáře/in , /by

V roce 1998 začal Serge Borenstein realizovat své první rezidenční projekty v pražském Karlíně. Od devastační povodně v roce 2002 tato čtvrť výrazně ožila a zkrásněla – a to také díky developerské společnosti Karlín Group.

Co se změnilo za 25 let existence firmy, která ve svých projektech preferuje kreativní a nadčasové architektonické ztvárnění, jsme se zeptali obou současných vlastníků – jejího zakladatele Serge Borensteina (SB) a Jana Ludvíka (JL).

Vraťme se tedy o 25 let zpět, na začátek…

SB: Zpočátku developerskou společnost Karlín Group významně podpořil americký investor Marc Rich, díky němuž jsme mohli koupit velké území ČKD Holding. Tady začala dlouhá historie Karlín Group… 

JL: Já jsem pro Karlín Group začal pracovat až krátce na to, před 23 lety, jako student vysoké školy na brigádě. Zhruba po 10 letech, kdy jsem ve firmě postupně dospěl do významnější pozice, se Serge vypořádával s bývalým obchodním partnerem a také s důsledky krize v roce 2008. Tehdy mě oslovil, zda bych mu nechtěl pomoci Karlín Group znovu nastartovat, a nabídl mi i podíl v připravovaných projektech.

Můžeme ve zkratce připomenout historii Karlín Group?

SB: Jak už bylo řečeno, začali jsme nákupem velkého území v Karlíně, na které jsme se soustředili. Naší filozofií bylo od začátku rozvíjet městskou část a mixovat zároveň funkce, aby vznikla živá čtvrť. Od tohoto modelu nás zrazovali realitní agenti, protože tvrdili, že nelze dávat dohromady rezidenční a kancelářský segment, že tam lidé nebudou chtít bydlet. Chtěli jsme vytvořit město, které bude žít. Odstrašující příklad jsem viděl u nás v Bruselu, kde jsou v centrální části postaveny administrativní budovy pro Evropskou unii a večer tam je pusto. Pro každého developera je výzvou být u rozvoje velkého městského celku. Nám se to poštěstilo hned na začátku a velmi mě to bavilo. Je to něco jiného než nějaké solitérní projekty ve městě. Bylo hezké vidět, jak se město mění.

JL: Ono to není zakódované jen v názvu naší společnosti Karlín Group, ale vlastně i v tom, v jakých projektech pokračujeme. V našem portfoliu jsou převážně rezidenční a kancelářské budovy podle momentálního vývoje trhu. Důležité ale je, že vedle Karlína jsme pokračovali i v transformaci větších území, z čehož se vyvinul poměrně důležitý segment naší činnosti neboli land development. Málo se ví, že jsme stáli u začátků některých významných projektů jako například River Garden nebo Libeňské doky. V těch územích bylo třeba scelit pozemky, navrhnout nový urbanismus a získat územní rozhodnutí, s nimiž jsme pozemky následně rozprodali dalším investorům, aby je realizovali. Nikdy jsme neměli ambici být tak velcí, abychom byli schopni postavit vše, co jsme navrhovali od začátku. 

Máte stabilní kolektiv spolupracovníků? Kolik vás je celkem?

SB: Někdy se v rozhovorech mluví o pražských developerech, ale už se nezmiňují lidé, kteří za těmi společnostmi stojí. Měl jsem ohromné štěstí, že jsem od začátku pracoval s lidmi, kteří vytvořili výborný kolektiv a jejich počáteční nadšení stále přetrvává. Náš tým nyní čítá okolo 30 lidí. Je důležité je občas také zmínit, protože se na ně zapomíná!

JL: Náš tým udržujeme v tomto nevelkém počtu záměrně, a tak bychom to chtěli uchovat i do budoucna. Flexibilní pracovní struktura nám přesto umožňuje pracovat na více různě velkých projektech najednou.

Jaké realizujete aktuálně projekty?

JL: Teď pracujeme na zhruba šesti sedmi projektech – od těch nejmenších po větší území. Jsou to rezidenční a nájemní projekty v Praze, o nichž se koneckonců již psalo díky partnerství s PPF, ale i větší urbanistické celky, některé s cílem land developmentu. Objevili jsme několik zajímavých brownfieldů, které jsou vhodné pro potenciální transformaci. Momentálně tak například organizujeme architektonicko-urbanistický workshop na pozemcích v Chuchli. Zároveň jsme uskutečnili první akvizici Karlín Group mimo Prahu – v areálu šroubáren v Libčicích nad Vltavou. Je to brownfield po bývalém továrním komplexu, hned vedle vlakového nádraží. Připravujeme tam transformaci převážně na bydlení, ubytování pro seniory a další funkce občanské vybavenosti. 

To znamená, že se posouváte z Karlína?

JL: V Karlíně lze už těžko najít vhodné pozemky k výstavbě. A protože nás práce stále baví, podívali jsme se přes řeku a našli jsme podobná území v Holešovicích. Připravujeme tam jeden konkrétní projekt blízko výstaviště a zároveň se společně s Dopravním podnikem hl. města snažíme o transformaci celého území kolem vestibulu metra Nádraží Holešovice. V projektu jsou zapojeni i Správa železnic a CPI jako zdejší další významní vlastníci. Pro tuto zajímavou lokalitu připravujeme mezinárodní architektonický workshop, který bychom mohli uskutečnit možná už před koncem tohoto roku. V blízkosti léto lokality, u křižovatky ulic Na Zátorách a Partyzánské, jsme již dříve realizovali projekt studentského bydlení, který je dnes provozován pod značkou The FIZZ a patří do skupiny International Campus. Podobné projekty bychom chtěli rozvíjet i v budoucnu.

SB: Máme ale i jiné aktivity, například podporujeme startup So Concrete, který jste ostatně mohl vidět i na Festivalu architektury na výstavišti v Brně. Je to pozoruhodný projekt a jistě i vhodné téma do Development News. Je to kombinace robotického programování, inovativního betonu a nejpokročilejších postupů ve stavebnictví. Možná časem umělá inteligence navrhne architekturu a zároveň ji pak i vytiskne!

O Karlín Group je známé, že dbá na kvalitní architekturu. S kterými architekty na projektech spolupracujete? Vybíráte na každý projekt zvlášť, nebo máte nějakého „dvorního“ architekta?

JL: Na každý projekt vybíráme a v tom kontextu se snažíme mapovat scénu, co se renomovaných i mladých architektů týká. Určitě není náhodou, že mnozí architekti, kteří pro nás v minulosti pracovali, jsou dnes známější a mají mnohem více referencí, než když jsme je kdysi oslovili. Dříve pro nás byli také daleko dostupnější a některé bychom si dnes už asi ani nemohli dovolit! Například budovu Keystone, kde právě sedíme, navrhoval ateliér EM2N, což jsou dnes obecně velmi renomovaní architekti z Curychu. A myslím si, že i tato jejich ranější realizace jim do určité míry pomohla. Ale s některými architekty, s nimiž jsme byli spokojeni a máme výbornou vzájemnou chemii, jsme spolupracovali na více projektech, ale přesto bych je neoznačil za dvorní.

Můžete některé jmenovat?

SB: Určitě již zmiňovaní Mathias Müller a Daniel Niggli ze světově uznávaného ateliéru EM2N ze Švýcarska, Vasa Perovic a Matija Bevk ze Slovinska, Baumschlager a Eberle z Rakouska, David Chipperfield nebo nedávno zesnulý Ricardo Bofill. Ale jsou tu i čeští architekti, se kterými jsme dělali více realizací, historicky se Šafer & Hájek, Pavel Hnilička, z mladých architektů Under Construction; z mladších – začínajících – ateliér Edit nebo třeba Chybik & Kristof, kteří se ale už zdaleka neřadí mezi začátečníky. Je velice zajímavé sledovat ty mladé a začínající architekty, jak rostou. Například Roman Vrtiška nám dělal první vzorový byt v našem rezidenčním projektu Cornlofts Šaldova.

Jak oslavíte 25 let Karlín Group?

SB: Na léto připravujeme akci, která se bude točit kolem hudby. Hudba je totiž vedle architektury naší další společnou vášní. S festivalem Metronom přivezeme oblíbenou francouzskou písničkářku Zaz, která již v Čechách několikrát vystupovala a třikrát vyprodala Forum Karlín. Jelikož to bude v létě, tak to bude vhodný způsob oslavy, kam chceme pozvat naše obchodní partnery a přátele.

Ozve se poločasový hvizd pro český realitní investiční trh?

/0 Komentáře/in , /by

Investiční tým Savills poskytuje poradenství ve všech oblastech realitního trhu, ať už jde o nákup, nebo prodej. Na odborníky ze Savills se s důvěrou obracejí fondy a instituce, soukromé investiční společnosti, mezinárodní i soukromí investoři developeři.

 Na otázky odpovídal Fraser Watson, ředitel investičních služeb v Savills Česká a Slovenská republika.

Můžete stručně shrnout, jak se dařilo realitnímu investičnímu trhu v roce 2022?

Vypůjčím si frázi fotbalových komentátorů – byl to zápas dvou poločasů! Na konci prvního pololetí bylo jasné, že makroekonomické prostředí se radikálně a rychle mění. Po zveřejnění konečných údajů o objemu transakcí za celý rok, které činí 1,7 mld. eur (meziroční nárůst o 1 %), pozorujeme, že ve druhé polovině roku bylo uzavřeno pouze 27 % transakcí. V běžném roce je poslední čtvrtletí nejrušnější, protože strany se snaží dokončit transakce před koncem kalendářního roku, avšak v roce 2022 představovalo čtvrté čtvrtletí pouze 19 % ročního objemu.

Co to tedy znamená pro rok 2023? Jak se bude dařit investičnímu trhu letos?

Pro český trh je stále velmi aktuální často skloňovaná fráze, že se trh nachází v období hledání nové cenové hladiny, a vidíme, že je stále potřeba snižovat propast v očekáváních mezi prodávajícími a kupujícími. Může se stát, že rok 2023 bude dalším „rokem dvou poločasů“, i když v opačném pořadí než v roce 2022, s utlumenou aktivitou v prvních šesti měsících a nárůstem aktivity ve druhé polovině roku. I přes nedostatek aktuálně probíhajících transakcí se domnívám, že bychom stále mohli dosáhnout ročního objemu transakcí kolem 1,5 mld. eur, tj. meziroční pokles o přibližně 10 %. Sečteno a podtrženo, ochotných kupujících je dostatek, a i když se jejich počet relativně snížil, vidíme dostatek probíhajících transakcí, které dokazují, že trh se stále – alespoň do určité míry – hýbe.

Co stojí za tímto sníženým počtem obchodů? Lze to přičíst nějakému konkrétnímu faktoru?

To je dobrá otázka. Stručná odpověď je „ne“, neexistuje jen jeden faktor, který by bylo možné označit za jediný důvod snížené frekvence transakcí. Dokonalá bouře makroekonomických událostí nás přivedla tam, kde jsme nyní. Kdybych však měl uvést jednu věc, která podle mého názoru nejvíce ovlivnila aktivitu na investičním trhu, určitě by to byly zvýšené (a kolísavé) náklady na dluh. Vzhledem k tomu, že většina investorů využívá k pořízení aktiv finanční páku, rychlost, s jakou se zvýšily náklady dluhu, trh zaskočila. Očekávání kupujících ohledně výnosů nejsou kvůli zvýšeným nákladům na obsluhu dluhu naplněna a zároveň potenciální prodávající nejsou ochotni akceptovat sníženou cenu, která je nutná k dosažení požadovaných výnosů pro kupující.

V jakém odvětví se podle vás bude v roce 2023 nejvíce obchodovat? A která skupina kupujících bude nejaktivnější?

V posledních pěti letech jsou nejaktivnější skupinou kupujících domácí investoři, kteří každoročně zaujímají minimálně 50% podíl na trhu (podle celkového objemu), např. v roce 2022 to bylo 54 %. Lze si jen těžko představit, že se toto v roce 2023 změní. To by například musely české retailové fondy zaznamenat vyšší míru zpětných odkupů podílových listů, která by je donutila více prodávat než kupovat. Očekáváme také aktivitu ostatních evropských investorů, což zahrnuje i skupiny ze střední a východní Evropy, kteří v posledních letech vykazují rostoucí regionální aktivitu. Pokud jde o „sektor s nejvíce transakcemi“ v roce 2023, sázkou na jistotu by byly kanceláře, které si toto prvenství drží již pět z posledních 10 let (včetně roku 2022 s 46% podílem na ročním objemu). Z mnoha důvodů je nepravděpodobné, že by ostatní sektory přitáhly dostatečný objem transakcí, aby tento titul kancelářím vzaly. To vše by ale mohl změnit například jednorázový prodej portfolia o významném objemu, k čemuž v průmyslovém sektoru, kde malý počet vlastníků drží značný objem aktiv, vidíme potenciál.

Rozvoj tramvajových tratí zažívá nebývalý boom

/0 Komentáře/in , , , /by

Společnost METROPROJEKT Praha, a. s., má déle než padesátiletou historii a je „podepsána“ pod mnoha významnými dopravními stavbami nejen v našem hlavním městě.

Nový generální ředitel firmy Ing. Vladimír Seidl nám přiblížil nejbližší cíle, které Metroprojekt čekají – a není to jen trasa D pražského metra.

 Ve funkci jste na začátku roku vystřídal Ing. Krásu. Jaké úkoly či výzvy před vámi stojí?

Mým cílem je, aby byl Metroprojekt i nadále špičkovou projektovou firmou zejména v oblasti dopravních staveb. Z nejbližších cílů je to určitě zdárné dokončení přípravy souboru staveb železničního spojení Prahy s Kladnem a Letištěm Václava Havla. Získání územních rozhodnutí a stavebních povolení v intravilánu hlavního města je velice náročnou činností a během na dlouhou trať. Bojujeme s odpůrci stavby, kdy každý podporuje moderní kolejové spojení centra města s letištěm, ale pouze v případě, že trať nepovede kolem jeho domu nebo zahrádky. Rychlosti projednání nepřidá ani nadměrná opatrnost a někdy nedodržování správních lhůt na straně dotčených organizací a městských úřadů. Přes výše uvedené problémy se nám se Správou železnic podařilo v posledních měsících zahájit realizaci našich projektů v úsecích Kladno – Kladno Ostrovec a Praha Bubny – Praha Výstaviště. Z dalších úseků má nejblíže k zahájení stavba Praha Ruzyně – Kladno. Co se týká vnitřních procesů Metroprojektu, chci dokončit kompletní digitalizaci oběhů dokumentů a zavedení softwaru na správu souborů, uživatelů a procesů. Mezi mé priority patří další rozvoj 3D projektování metodou BIM.

Jedním z hlavních pražských projektů je výstavba trasy D pražského metra. Daří se postupovat podle plánu, nebo se objevily nějaké záludnosti?

Harmonogram přípravy a realizace trasy metra I.D, nastavený Dopravním podnikem hl. města Prahy, se zatím daří plnit. Podle něj by měl být úsek Pankrác – Nové Dvory dokončen a zprovozněn do roku 2029. Výstavba iniciačního úseku Pankrác – Olbrachtova je v plném proudu od loňského dubna. Problém může nastat, pokud po vyhodnocení nabídek na realizaci druhého úseku Olbrachtova – Nové Dvory se některý z účastníků odvolá k ÚOHS, tak jako tomu bylo v prvním úseku. To by pak mohlo značně zpozdit i zprovoznění prvního úseku. Co se týká pokračování projektové přípravy, považuji za správné rozhodnutí DPP zaměřit se na pokračování přípravy projektu z Pankráce na sever směrem na náměstí Míru, protože až propojením linek D a A se odlehčí trase C.

Jak postupuje modernizace stávajících stanic metra?

Rekonstrukce stanic metra nabrala za poslední roky na intenzitě, což mě těší nejenom jako ředitele projektové firmy, pro niž je tento typ zakázek jedním z hlavních předmětů podnikání, ale i jako Pražana, který služeb MHD v metropoli pravidelně využívá. V současné době probíhají rekonstrukce stanic metra Jiřího z Poděbrad a Florenc C. Letos chceme dokončil tendrové dokumentace pro výběr zhotovitele rekonstrukcí stanic Českomoravská a Flora. Na začátku roku jsme zahájili i práce na dokumentaci pro stavební povolení rekonstrukce stanice Hradčanská.

V Praze je poměrně velkým tématem rozvoj tramvajových tratí. Hodně diskutovaný je návrat kolejí na Václavské náměstí, ale i nové tratě, které zlepší dopravní obslužnost okrajových částí Prahy… Jaká je situace?

Rozvoj tramvajových tratí v Praze zažívá boom, který za svou téměř třicetiletou profesní kariéru nepamatuji. Odstupující vedení hlavního města si to stanovilo jako jednu z priorit a věřím, že to nové bude v nastoleném trendu pokračovat. Vedle běžících staveb Modřany – Libuš a Divoká Šárka – Dědinská bude v únoru zahájena realizace stavby Holyně – Slivenec. Naše společnost nyní pracuje na projektech tramvajových tratí Libuš – Nově Dvory, Kobylisy – Bohnice a nové trati v ul. Počernická. Návrat tramvají na Václavské náměstí je opět o krok blíže. Je to ze všech našich zmíněných projektů možná ten nejviditelnější. Ale má i svůj velký provozní význam, neboť tak vznikne paralelní trasa k nejvytíženější trati I. P. Pavlova – Ječná – Karlovo náměstí. I banální kolize v tomto úseku dnes dokáže zkomplikovat tramvajovou dopravu ve velké části města. Pro trať na Václavském náměstí nabylo na přelomu roku právní moci stavební povolení a v současné době probíhá soutěž na výběr zhotovitele stavby. Zde musím podotknout, že získání stavebního povolení se nám i s vydatnou podporou vedení města povedlo v rekordně krátké době, a chtěl bych tímto poděkovat všem kolegům, kteří se o to zasloužili.

 

Zatím jsme se zaměřili jen na Prahu. Které vaše projekty se realizují mimo hlavní město?

V prosinci loňského roku byla do zkušebního provozu uvedena stavba tramvajové trati z Osové ke Kampusu Masarykovy univerzity v Brně. Je to za poslední roky naše největší dokončená realizace projektu městského dopravního systému. Trať vede z větší části v tunelu a součástí je i podzemní zastávka Zelená brána. V železniční stanici České Budějovice probíhá rekonstrukce historické výpravní budovy. V Sofii se realizuje historicky největší zahraniční zakázka Metroprojektu – třetí linka metra. Zde mi nezbývá než závidět kolegům v Bulharsku rychlost povolovacích procesů. V roce 2010 jsme zahájili projektové práce na dvou nových linkách metra, trase D v Praze a třetí lince metra v Sofii. V Sofii je v provozu již 12 stanic z celkových 18. Trasa D v Praze se oproti tomu začala stavět teprve v loňském roce.

Z vašich odpovědí vyplývá, že se Metroprojekt soustředí především na kolejové dopravní stavby. Chystáte se zaměřit i na jiné systémy dopravních staveb, popř. jiné odvětví stavebnictví?

Rozšířením portfolia Metroprojektu jsem se zabýval již ve své předchozí pozici obchodního ředitele. Každá společnost lépe odolává krizím, pokud má tzv. více rozevřené nůžky a umí se prosadit i v dalších oblastech mimo svůj core business. Jedna věc je získat zakázku v oboru pro vás netradičním a druhá věc je úspěšně ji zvládnout vlastními kapacitami nebo s pomocí subdodavatelů. Při snaze o pronikání na nový trh se s vámi nikdo moc spojovat nechce, protože mu zvyšujete konkurenci a ve výsledku berete práci. Jediná možnost je získat v novém oboru uznávané odborníky. Přilákat je do zaměstnaneckého poměru je konfliktní a dnes téměř nemožné, a tak jsme šli cestou akvizic zavedených menších firem, s kterými jsme v minulosti pracovali na společných projektech. Za poslední tři roky se nám podařilo získat většinové podíly ve společnostech PK Ossendorf a AGA – Letiště a vstoupit tak na trh projektování silničních, dálničních a letištních staveb. Do budoucna nevylučuji, že budeme takto pokračovat i v segmentu projektování pozemních staveb.

 

 

Parkovací systémy téměř pro všechny účely

/0 Komentáře/in , , /by

Společnost GREEN Center je největším českým výrobcem, dodavatelem a prodejcem parkovacích systémů a automatických závor.

Nabízí rovněž kamerový systém pro rozpoznání registračních značek, systém pro navádění na volná parkovací místa a další technologie. Zákazníkům poskytuje komplexní služby a dokáže flexibilně reagovat na jejich speciální požadavky. Na naše otázky odpovídal ředitel společnosti Tomáš Zdobnický.

Green Center patří ke špičce v oboru. Máte přehled, kde všude lze potkat vaše parkovací systémy?

Celkově máme přes 1 200 instalací, z toho za poslední rok zhruba stovku. Nejvíce jich máme v České republice, poté v Polsku, Rumunsku, Chorvatsku, Řecku, na Slovensku nebo v Izraeli aj. Naši klientelu tvoří průřez celým B2B trhem – může tedy jít o nemocnice, obchodní centra, hotely, kancelářská centra, letiště atd.

Který z vašich výrobků považujete za „top“ po technické stránce?

Naší vlajkovou lodí je parkovací systém Variant – umožňuje velkou škálu řešení a pokrývá potřeby zákazníků napříč všemi výše zmiňovanými segmenty. Do budoucna ale vnímáme největší potenciál u systému PGS, který bude plnit funkce navigačního, parkovacího i rezervačního systému zároveň – umožní v podstatě přistoupit ke každému místu jako k celému parkovišti. Dále stojí za zmínku nové produkty jako kiosky a turnikety pro výběr poplatků.

Jsou rozdíly v parkovacích systémech pro obchodní centra a třeba pro hotely? V čem spočívají?

Velmi důležitý je účel, za kterým si zákazník systém pořizuje – tomu je třeba přizpůsobit jeho funkce (výběr parkovného, regulace dopravy, rezervace místa atp.). Základním rozdílem je v tomto případě, že v obchodním centru většinou parkuje řidič jednorázově. Tedy celý proces parkování začíná vjezdem a končí výjezdem. V případě hotelu naopak většinou řidič parkuje opakovaně – po dobu, kdy je zde ubytovaný. Musíme mu tedy umožnit opakovaný vjezd a výjezd. Znamená to, že proces parkování je ukončen až jeho odhlášením ze systému a posledním výjezdem.

Jaké jsou největší výzvy při projektování atypických parkovacích systémů na zakázku?

Nejtěžší bývá propojit rozličné požadavky zákazníka s ohledem na překrývající se druhy provozů. Například v případě polyfunkčních objektů se může překrývat administrativa, bydlení, kultura i obchod – a každý provoz má svá specifika…

Jaký „nejsložitější“ systém jste připravovali?

Jde o to, jak definovat „složitý systém“. Zda jako rozsáhlý projekt o mnoha vjezdech a výjezdech, nebo jako menší systém s mnoha specifickými požadavky (například jako u předchozí odpovědi). Z poslední doby ale mohu jednoznačně vyzdvihnout například velký systém v Polsku – Malta Office Park, který je kombinací obchodu a administrativy. V Čechách potom nad ostatní „vyčnívá“ Galerie Harfa s vlastním věrnostním programem. Na Slovensku bych zvýraznil administrativní komplex Digital Park a rezervační systém pro zaměstnance společnosti ESET.

V čem ta komplikovanost spočívá?

Jak jsem uvedl v odpovědi ohledně atypických systémů – především jde o sladění potřeb zákazníka s požadavky různých druhů provozů.

Jakým směrem se podle vás bude ubírat vývoj parkovacích systémů a jakou roli zde sehraje umělá inteligence?

Budoucnost se jednoznačně ubírá směrem propojování různých služeb do jednoho komplexního systému. Může jít o městskou mobilitu, dobíjení elektromobilů, rezervace míst či další služby, jako je doručení zásilky do zaparkovaného auta. Umělá inteligence je již v současnosti využitelná především v predikci obsazenosti s vazbou na dynamickou tarifikaci a rozpoznávání obrazu při detekci vozidel.

OD Máj se uchází o certifikaci BREEAM

/0 Komentáře/in , , /by

Zhruba před půlrokem jsme v Development News informovali o rekonstrukci obchodního domu Máj na rohu pražské Národní třídy a Spálené ulice. Mezitím stavební práce výrazně pokročily.

Na jejich postup jsme se zeptali bratrů Václava a Martina Klánových, zástupců společnosti Amadeus Real Estate, a. s., která složitou rekonstrukci v centru Prahy realizuje.

Jak postoupila rekonstrukce OD Máj od našeho posledního rozhovoru před zhruba půlrokem?

Václav: Od našeho posledního setkání se zásadně změnilo to, že jsme fyzicky začali s rekonstrukcí Máje. Stavbu převzala stavební společnost Metrostav, s níž veškeré činnosti naší spolupráce fungují velice dobře. Zatím probíhají demoliční práce, které budou podle harmonogramu dokončeny na začátku příštího roku. Pak bychom měli začít s TZB a dalšími činnostmi s tím spojenými.

Co bylo dosud nejnáročnější?

Martin: Nejnáročnější na celé rekonstrukci je lokalita v samém centru Prahy. Znamená to perfektně sladit logistiku – dopravu materiálu a odvoz odpadu, což je velmi náročné. Už jen dočasná instalace mamutího jeřábu na Národní třídě nebo dalších nutných záborů, které vyžadovaly kompletní uzavření celé ulice, bylo velice komplikované na organizaci, ale zatím to s Metrostavem skvěle zvládáme.

Jak spolupráce se stavební firmou na tak komplikovaném místě funguje?

Václav: Samozřejmě jsme v každodenním kontaktu, jednou týdně máme pracovní schůzky, pravidelně i kontrolní dny na stavbě, ale fyzicky jsme permanentně na stavbě každý den, kdy kontrolujeme rozsah a kvalitu prací. Na této bázi funguje spolupráce velmi dobře.

Momentálně dokončujete bourání interiéru, to znamená odvoz odpadového materiálu přímo z centra. Jak to probíhá?

Václav: Stavební suti a dalšího odpadu, který je odsud třeba odvézt, je velké množství. Při této činnosti nám neskutečně pomohly původní autovýtahy z doby, kdy se stavěl Máj (1972–75, pozn. aut.), které byly velmi předimenzované. To nám výrazně pomohlo s odvozem, protože si vůbec nedovedeme představit, jak bychom stavební odpad bez autovýtahů zvládali odvézt – a zároveň by se stavba určitě o několik měsíců protáhla.

Jak se vám daří dodržet finanční plán v této řekněme složité době?

Martin: Velmi pozitivně vnímáme to, že i nyní – s ohledem na růst cen materiálů a stavebních prací – zůstává zatím finanční plán v původním nastavení, tj. celkové náklady budou po dokončení rekonstrukce 4 mld. Kč. Pochopitelně počítáme s tím, že určité vícepráce tu budou, ale k tomu dochází na každé stavbě. Nicméně se stále držíme nastaveného budgetu.

Nastaly v průběhu dosavadní rekonstrukce nějaké kosmetické změny na celkové podobě budovy?

Václav: Stále se držíme původního konceptu – v podzemních podlažních patrech bude supermarket, v přízemí a prvních patrech budou obchody, to je tzv. impulzivní nakupování. Lidé, kteří budou procházet obchodním domem, si tu budou moci koupit kávu přes ulici, něco v pekárně, trafice, květinářství, lékárně, parfumerii… Obchodním domem bude procházet denně několik desítek tisíc lidí.

Máte zmapovanou frekvenci lidí v dané lokalitě?

Martin: Křižovatkou u Máje projde denně 90 000 lidí a pasáží Máj okolo 45 000. Nepředpokládáme velké nákupy, ale spíš něco na denní bázi. Ve třech úrovních bude Máj propojený s Quadriem. O patro výš rozšíříme gastrozónu, abychom uspokojili enormní poptávku, protože tak soustředěná nabídka restaurací na jednom místě v Praze téměř není. Půjde v podstatě o rozšíření nabídky food courtu v Quadriu. Ve vyšších patrech plánujeme zábavu pro rodiny s dětmi. Mimochodem z horních pater budou mít návštěvníci nádherný panoramatický výhled na Prahu.

Nabízí se otázka, jaká je vaše spolupráce se sousedním Quadriem?

Martin: Objekty jsou propojeny ve třech úrovních. Spolupracujeme a spolupracovat musíme, přičemž bych rád podotkl, že naše vztahy fungují velice dobře. Po rekonstrukci Máje chceme vytvořit velkou lokalitu, kdy spousta návštěvníků ani nebude vnímat, zda jsou v Máji nebo v Quadriu jen proto, že projdou průchodem. V žádném případě necítíme, že bychom si měli konkurovat.

Co považujete za největší tahák oproti konkurenci?

Václav: Asi málokdo ví, že z terasy Máje jsou úchvatné výhledy, které dosud nebyly zpřístupněny. V minulosti tu byly umístěny technologie, které jsou svými rozměry už přežité. Dnes jsou modernější, menší a zároveň i úspornější. A protože by byla velká škoda horní patra nezpřístupnit návštěvníkům, rozhodli jsme se, že technologie umístíme do suterénu, a tak umožníme lidem opravdu překrásné pohledy na Prahu. Věříme, že zde budou rádi trávit čas a kochat se pohledem na panoráma Hradčan.

Martin: Ještě doplním, že původní Máj měl přístupných šest podlaží, ale po rekonstrukci jich bude veřejnosti k dispozici devět. Hmota a velikost objektu zůstává stejná, ale jde právě o to, že technologie byly v těch nepřístupných nejvyšších patrech.

Vraťme se k technologiím. Jaké jsou v tomto ohledu vaše plány?

Václav: Dnes je to velké téma pro nájemce! Společné náklady na provoz jsou důležité i pro nás, protože se na to díváme z dlouhodobého hlediska. Cílem jsou pochopitelně úspory na provozu budovy pro nás i nájemce. Proto jsme se dívali na certifikace, na které můžeme dosáhnout. A jelikož se nacházíme v centru Prahy, máme jen určité omezené možnosti, jak certifikace dosáhnout. Nemůžeme mít třeba solární panely na střeše budovy, používat šedou vodu a podobné věci, které si samozřejmě v jiných našich projektech můžeme dovolit. Avšak v tomto případě to nelze, protože se nacházíme v památkové zóně. A proto jsme se rozhodli pro certifikaci BREEAM, což není v případě památkově chráněné budovy tak úplně standardní. Ale rozhodli jsme se, že je to určitý směr, jímž jsme se vydali, a pochopitelně chceme dosáhnout co největších finančních úspor a kladně ovlivňovat okolní životní prostředí.

Jak chcete řešit distribuci zboží na tak exponovaném místě v centru?

Martin: Tím, že tu jsou původní autovýtahy, které zachováme, máme obrovskou přidanou hodnotu v otázce zásobování. Navzdory tomu, že jsme ve středu Prahy, bude zásobování poměrně jednoduše řešené a velice komfortní: Přijede nákladní auto do autovýtahu, vyjede do příslušného podlaží a vyskladní zboží.

Paralelně jistě musíte stále komunikovat s nájemci. Jak se vám to daří?

Václav: V první řadě držíme termín dokončení rekonstrukce, tedy březen 2024. S budoucími nájemci jsme v každodenním kontaktu, dokončujeme smlouvy a s některými probíhají jednání. Počítáme s tím, že někteří budou přicházet na poslední chvíli, protože pro některé je to dlouhá doba. Víme, že v tomto ohledu nás čeká další náročné období, což není neobvyklé. Ale postupujeme podle harmonogramu a nijak zásadně se nevychylujeme.

Martin: Vzhledem k tomu, že jsme v centru vlastně nově vznikající obchodní dům, projevují nájemci velký zájem. Aktuálně máme již většinu smluv podepsaných, s dalšími zájemci jednáme, takže několik jednotek k pronájmu ještě máme. V této chvíli můžeme prozradit, že k nám přijdou některé nové značky, které zatím v Čechách nebyly a plánují sem expandovat.

Jak funguje spolupráce s památkáři?

Martin: Každý týden konzultujeme aktuální postup rekonstrukce, materiálové řešení nebo třeba odrazivost světel fasády. Měli bychom dosáhnout provedení, které bude maximálně podobné původní stavbě. To znamená, že neměníme zásadně velikost a vzhled budovy a materiály budou v podstatě replikou těch původních. Ale chystáme změny určitých detailů, jako vstup do budovy v parteru ze Spálené ulice nebo předsunutí čelního podhledu do uliční linie na Národní třídě. Venkovní podobu musíme zachovat, ale v interiéru si můžeme dovolit změny. Uvedu nový zajímavý prvek, kdy bude probouraný otvor ve stropech nahoru do gastrozóny, což pomůže více otevřít prostor. Výsledkem bude, že se zákazník bude cítit komfortněji, průhled mu poskytne větší přehlednost prostoru a zároveň ho bude lákat, aby zavítal do vyšších pater. Rád bych ještě podotkl, že k rekonstrukci jsme přizvali původní autory architekty Martina Rajniše a Johna Eislera. Pro nás je spolupráce s nimi extrémně zajímavá. Oba architekti mají stále neuvěřitelný elán a rekonstrukcí, kterou společně realizujeme, se neskutečně nadchli. A toho si opravdu upřímně vážíme.

Arnošt Wagner | Foto: autor a archiv Amadeus Real