Tři v jednom na libereckém brownfieldu

Výstavba v někdejším areálu Montážních závodů v Liberci nabídne do dvou let obchody a zhruba 300 nových bytů – družstevních i určených k prodeji, ale také ubytování pro seniory v Rezidenci RoSa.

O připravovaném libereckém projektu, na němž se spojili tři investoři, jsme hovořili s Annou Ježkovou, zakladatelkou center RoSa.

Projekt v Liberci na území brownfieldu v samém centru města má velké předpoklady být úspěšným. Jaký je jeho harmonogram?
Začali jsme o něm diskutovat v roce 2017, kdy nám byl nabídnut ke koupi pozemek v centru Liberce. Nakonec jsme se po dohadech s původním majitelem domluvili, že pozemek, který má velmi výhodnou pozici – je 150 m od obchodního domu Fórum v centru Liberce – rozdělíme na tři etapy. Podle původní koncepce by se na trhu naakumulovalo přes 400 bytů současně, což by asi bylo složité. Takže jsme se dohodli, že vzniknou tři různé produkty. Jedním z nich jsou byty do vlastnictví, které realizuje jiný developer, s komerčními prostory. Další částí je 112 bytů a 145 parkovacích míst, v rámci družstevní výstavby. V partnerství se silným libereckým družstvem SBD Sever ji realizujeme pod značkou COOP development. Třetím produktem je seniorské bydlení pod značkou Rezidence RoSa – 90 bytových jednotek, společenské prostory, sály, ordinace, kadeřnictví a další služby.

Kdo za projektem stojí?
Je to Atkins & Langford, Development se svými partnery. Pod touto značkou se podílíme na realizacích Rezidencí RoSa – a pod značkou COOP Development stavíme již zmíněné družstevní byty.

Máte již s podobnými projekty zkušenosti?
Zkušenosti s land developmentem máme, ale je pravda, že v tomto typu projektu jsme ho rozdělili – pro družstvo a seniorské bydlení. Historicky jsme land development dělali většinou tak, že jsme projekt prodali koncovému developerovi, který realizoval výstavbu podle svých představ, a to jak na českém, tak na francouzském trhu. Naše společnost je založena panem Atkinsem, který od roku 1992 podniká v Paříži – a tu zkušenost si předáváme z Francie sem do Čech.

Jaké byly začátky s projekty bydlení pro seniory?
Seniorské bydlení jsme začali řešit na našem trhu někdy v roce 2007 společně s Českým červeným křížem. Samozřejmě jsme objeli podobné projekty ve Francii, Anglii a Německu. A snažili jsme zkušenosti ze zahraničí přenést do Čech a nějak je adaptovat na český trh do prvního projektu v Praze – Kobylisích.

Dá se specifikovat, v čem je zahraniční přístup rozdílný?
Ten koncept je jiný zejména svou otevřeností k veřejnosti. Ve Francii rezidence fungují jako uzavřené celky, zatímco my máme mnoho prostorů otevřených pro veřejnost např. restauraci, kavárnu, obchod či další služby. Chceme být s našimi rezidencemi RoSa v centrech měst, nikoli na okrajích, a tak vytěsňovat seniory ze standardní stratifikace společnosti. Snažíme se je naopak integrovat, pracujeme na mezigeneračním propojování… Vytváříme individuální prostory pro klienty, což jsou byty, do nichž jim přinášíme služby, které potřebují, ale dále společné klubovny, knihovnu a sály, kde se konají programy. Tyto prostory mohou klienti využít pro sebe, pro své rodiny. Pak máme prostory kompletně otevřené pro veřejnost, kde jsou restaurace, kavárny, masáže a všechny ostatní služby…

Proč je projekt zasazen právě do Liberce? Souvisí to, že disponuje v centru územími po bývalých továrnách?
Dlouhodobě vyhledáváme lokality v centrech měst, a to i v regionech. Nyní máme v přípravě další tři projekty v podobné koncepci – spojení družstevní výstavby s byty pro seniory v regionálních městech. Ale více zatím nemohu prozradit. Liberec je poměrně bohaté město a velmi dobře se rozvíjí po roce 1990. Je pravda, že trh v Liberci je poměrně malý, takže jsme se mu snažili přizpůsobit velikost projektu. Zaujal nás právě brownfield svou polohou, protože lokalita je důležitá.

Podle jakého zadání jste ji vybírali?
Je opravdu v centru města, proti krajskému úřadu, v docházkové vzdálenosti od historického centra s velmi dobrým napojením na dopravní infrastrukturu a MHD. Teď jednáme s městem, které má zájem na nové tramvajové trati přímo u rezidence, také v souvislosti s revitalizací celého nábřeží Nisy. Pokud nechceme být na okrajích měst, moc lokalit už nezbývá –a většinou jsou to brownfieldy.

Jaká lze charakterizovat spolupráci s městem?
Projekt se rychle vyvíjí a mění. Získat povolení pro původní stavbu trvalo pět let, takže nijak rychlé to nebylo. Na Liberec to je dost velký projekt, momentálně největší, který se tam realizuje. S městem jsme se domluvili na parkovacích stáních, protože mají problém s dopravou v klidu v centru. Proto také vzniká ke 112 bytům 145 parkovacích míst. Dále po obvodu brownfieldu vytvoříme parkovací místa přímo pro město. Historicky to byl velký uzavřený areál, kde nyní vznikají nové ulice, prostupné veřejné prostory, zeleň, dětské hřiště a další služby jak pro jeho obyvatele, tak pro veřejnost.

Byl do projektu zakomponován i nějaký moderní, řekněme ekologický prvek?
V rámci tohoto projektu stavíme zelené střechy. Liberec je poměrně mokrá lokalita, tak uvidíme, jak se jim bude dařit. Řešíme nabíječky na elektromobily a tepelná čerpadla a pro veřejnost i obyvatele zelený park pro děti.

Znamená to, že i když člověk žije téměř v centru města, může mít dojem blízkosti přírody?
Může to tak působit, ale je to opravdu městské prostředí. Liberec má tu výhodu, že leží v zeleni. Je to město s dobrou dopravní obslužností, tramvají se dostanete na jedné straně na okraj Jizerských hor a na druhém konci, skoro pod Ještěd ke sjezdovce.

Je tedy možné předpokládat, že podobnou strukturu se zakomponováním senior rezidencí budete opakovat i v dalších projektech?
Snažíme se, aby to tak bylo. Připadá nám, že dává smysl vnášet nějakou přidanou hodnotu do území, které by standardně bylo vytíženo jenom byty. Je to produkt, který tam patří a z dlouhodobého hlediska určitě smysl mít bude. Zajímá nás to i mezigeneračně, z dlouhodobého hlediska, kdy tam lidé zestárnou. A aby se nemuseli stěhovat někam za město, budou mít byty pro seniory přímo v místě bydliště.

Včetně tedy v kombinaci s družstevní zástavbou?
Zajímají nás lokality, které dokážou nabídnout více než jen jeden dům, zejména s ohledem na budoucnost. Proto se dlouhodobě zabýváme družstevní výstavbou a vidíme i přesahy dlouhodobých záměrů ve spolupráci s městy. Družstvo není standardní developer, který dokončí projekt a odchází, ale zůstává tam dalších 30, možná 50 let. V tomto ohledu vnímáme i možnost zkvalitnění prostředí, udržování veřejných prostranství, které s projektem vznikají, i využití moderních technologií. Je to jen o ekonomice a o stanovení cíle. Navíc družstevní výstavba vždycky reagovala na krizi, takže i my jsme teď připraveni. První družstva jsme zakládali v roce 2010 a o dva roky později jsme předávali první družstevní byty, což bylo na konci krize. Od té doby jsme společně s partnery SBD Praha a dalšími zrealizovali více než 1 400 bytů.

Vy zároveň domy pro seniory následně spravujete. Takže je to takové tři v jednom?
Stejně tak je to s družstevními domy… V případě domů pro seniory je naše vize dlouhodobá. Do území vstupujeme jako investor, developer i budoucí provozovatel. Snažíme se, aby nám projekty, které stavíme, byly dlouhodobě provozně udržitelné.

Jaký bude počet bytů v nabídce v Liberci?
V senior rezidenci vznikne 90 bytů plus společenské prostory, sály, restaurace, služby ordinace atd. Byty jsou od 1+kk po 3+kk, přitom ty největší byly v Praze pryč jako první. V Česku panuje mýtus, že senioři potřebují malé prostory, ale jsou raději ve větším, když si to mohou dovolit. Dále tam bude
1 450 m2 společenských a komerčních prostor.

Jaký bude rozdíl nájmech mezi Prahou a Libercem?
Není to až tak markantní, protože velkou část cenotvorby tvoří náklady na provoz, které jsou stejné v Praze i Liberci. Navíc stavíme za dnešní ceny a ekonomika je v tomto neúprosná.

Kdy se budou moci první klienti nastěhovat?
Družstevní výstavbu jsme zahájili v červenci 2019, dnes jsme v pátém nadzemním podlaží monolitu, takže to roste poměrně rychle a dokončení plánujeme v červnu 2021. Senior rezidence má zpoždění o půl roku, takže plánujeme dokončení v lednu, únoru 2022.

Arnošt Wagner
Foto: archiv Atkins & Langford