Developer s vlastní stavební firmou má výhodu

Velice úctyhodné číslo – více než 250 developerských projektů má na kontě kancelář LEXXUS, která na trhu působí již bezmála 29 let. Zaměřuje se především na prodej bytů a domů v Praze.

Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře LEXXUS, říká: „Právě naše dlouhodobá specializace na rezidenční projekty nám umožňuje detailně analyzovat trh, úroveň poptávky i nabídky v dané lokalitě a v součinnosti s našimi prodejními aktivitami tak monitorovat trh nových bytových projektů.“  V rozhovoru také prozrazuje, kam až architekti nedohlédnou, co ho na trhu nejvíc irituje a jak home office změnil nároky klientů na nové bydlení.

Jak byste charakterizoval současný rezidenční trh?

V oblasti rezidenčního developmentu je několik významných stabilních hráčů a desítky menších. Pokud se město rozvíjí přirozeně a staví se dostatek nových bytů, odrazí se to i ve vývoji cen. V posledních 10 letech však evidujeme výrazně nižší počet nových bytů na trhu. Těch je třeba kolem 10 000 ročně, ale skutečně jich vzniká jen několik tisíc, takže tu dlouhodobě vzniká obrovský deficit. Ač je tento stav všeobecně známý, dlouhodobě diskutovaný a vlastně nikým nezpochybňovaný, reálně se jej stále nepodařilo vyřešit. Výsledkem je stávající výrazná nerovnováha, kdy je extrémní poptávka konfrontována s nízkou nabídkou a rychle rostoucími cenami.

Důvody jsou zřejmé…

Jistě, při dostatečné nabídce by ceny nerostly tak rychle. Poslední dobou je standardní, že ceny nových bytů jsou upravovány (tedy zvyšovány) prakticky na měsíční až týdenní bázi. Kdybychom to nedělali, tak máme vyprodáno dlouho před dokončením projektu a za nižší ceny. To by v pozici developera nikdo nevnímal jako správný postup.

Co se na trhu děje?

Velkou část naší práce teď tvoří monitorování trhu a cen, abychom portfolio nevyprodali příliš rychle. Nejtěžší jsou začátky projektů, protože až uveřejněním nabídky získáte reálnou a objektivní zpětnou vazbu od klientů. Ceny projektů nerostou jen v důsledku situace na trhu. Logicky se jednotlivé byty s postupem výstavby stávají atraktivnějšími – čím pokročilejší výstavba, tím bližší termín nastěhováni, vyšší atraktivita pro klienta, a tedy i cena. Nejdráže na metr čtvereční vyjde 1+kk. Přirozeně, je o ně velký zájem, protože je nejvíce klientů, kteří si je mohou vzhledem k absolutní ceně dovolit. Kupci menších bytů 1+kk a 2+kk často nejsou ti, kteří chtějí vlastní bydlení, ale ti, kteří tam umísťují volné finanční prostředky. Zajišťují se na stáří nebo jen konzervativně investují. Poměr mezi těmi, kteří kupují pro vlastní bydlení, a těmi, kteří chtějí investovat, se s rostoucí cenou vychyluje ve prospěch investorů. Náš trh se bude postupně přibližovat těm západním, kde je nájemní bydlení mnohem více zastoupeno. Éra dostupného vlastnického bydlení nezralého rezidenčního trhu prakticky skončila a už se nevrátí. Nájemní bydlení bude mnohem častější volbou než doposud.

Na jaké bázi jsou založeny vaše vztahy s developery?

Mnoho z developerů pochopilo, že když nám dají víc času a začnou s námi intenzivně spolupracovat, pak se jim spolupráce s námi vyplatí. Protože konzultují svůj projekt nikoli s architektem, který už má nějakou jasnou představu, jak by bydlení mělo vypadat, ale s experty, kteří znají požadavky kupujících. Co se týká těch 250 projektů, které máme na kontě, znamená to realizovaný prodej 12 000 až 13 000 bytů a rodinných domů, a tudíž mnoho desítek tisíc klientů, kteří s naším stabilním týmem řešili své požadavky a představy o bydlení. My jsme schopni společně s developery poměrně exaktně nastavit jejich projekt tak, aby odpovídal aktuálnímu očekávání klientů.

Takže by se dalo říci, že provádíte takový developerský mentoring?

Řekněme, že hrajeme tréninkového klienta. Umíme velmi rychle najít slabiny projektu a využít jeho skutečný potenciál. Hledáme benefity pro klienty a naše know-how se následně příjemně zúročí i developerovi v podobě lepšího produktu, a tudíž i vyšších prodejních cen. Kolikrát developer nesmyslně investuje prostředky, které klient nevidí, nebo o ně dokonce nestojí či investici neocení.

Jak si to mám představit?

Z potenciálu, který je využit na nějakých 70 %, dokážeme dostat 100 % i víc. Samozřejmě limitují nás úřady a normy, máme mantinely, jichž se držíme, a developerovi doporučujeme, co kde má být. Zefektivnění a „tuning“ projektu je přidaná hodnota. Developerovi přinese v rámci daného projektu reálně minimálně o 10–20 % vyšší výnosy. Protože se často stává, že architekt „nedohlédne“ na každý jeden konkrétní byt.

Z jakého současného projektu máte dobrý pocit?

Je to například v létě zkolaudovaný komorní projekt – 23 jednotek v Praze 6 – Rezidence U Boroviček. To byla bezchybná záležitost. Developer má vlastní stavební firmu, takže má vše nastavené podle sebe, vyjednávání o ceně prací odpadlo. Je velmi akční. Pro zajímavost – od zakoupení pozemku (bez jakéhokoli razítka) do úspěšné kolaudace uplynulo pouhých 30 měsíců. Za 15 měsíců byl developer a jeho tým schopný získat stavební povolení a za dalších 15 měsíců postavit kvalitní projekt. Tento projekt s atraktivními společnými prostory a velkoryse řešenou zahradou podle mého soudu nemá snad žádnou vadu. Na pražské poměry je to neuvěřitelný výsledek. Jsem rád, že jsme měli možnost se na přípravě a prodeji projektu Rezidence U Boroviček butikového developera All New Development účastnit.

Můžete jmenovat další projekty?

Napadají mě dva, které jsou ve fázi výstavby. Jeden v již existující zástavbě u metra Luka v pražských Stodůlkách – Alfa Residence. Nabízí 76 bytů s lodžiemi a z hlediska města je to místo, kde se stavět má. Přímo u metra, v oblasti zástavby, s fungující infrastrukturou. V první etapě se nám ve spolupráci se společností MINT Investment podařilo pružně zareagovat na potřeby klientů, které se v éře covidu nově objevily. Jde o větší úpravy dispozic s ohledem na home office a vzniklou potřebu mít v každém bytě účelně vyčleněný pracovní prostor, kvalitní internetové připojení apod. Dalším příkladem je Arcus City v Praze 5. Na rozdíl od prvně zmiňovaného určeného spíš pro mladší klientelu je tento projekt stranou husté zástavby, více v zeleni a nabízí proto především větší byty pro rodiny.

Jaká je vlastně vaše klientela?

Je převážně domácí, pražská i mimopražská – převážně ve věku 40 až 55 let. Praha je v rámci ČR vlastně samostatným trhem, který má asi dlouhodobě nejstabilnější potenciál. Pro investiční záměry je ideální, protože vývoj zde je až na celosvětový výkyv v roce 2008 stabilně růstový. Když ceny nemovitostí rostou, většina investorů ani moc neřeší výnosy z nájmu – zda to jsou 2 % nebo 5 %, či dokonce přes 10 %. Výnos je pro ně příjemný, ale z dlouhodobého pohledu méně důležitý. Nakupují s výhledem třeba 10 a více let a oprávněně předpokládají, že dosáhnou významného zhodnocení.

A které projekty jsou ve fázi rozpracování?

Drtivá většina dosavadních projektů je v Praze. Ale vývoj v posledních letech nás samozřejmě, stejně jako klienty, směruje také za hranice Prahy. Takže máme za sebou třeba i projekt Bydlení Čelákovice, který se podařilo i díky dobrému dopravnímu spojení s Prahou úspěšně vyprodat. Aktuálně pracujeme na projektu v Jinočanech, další projekt máme v Berouně, připravujeme i jeden v Kolíně a další například v Mělníce. Vždy bereme ohled na to, že klientela bude v těchto projektech zčásti pražská, z části místní. Bude se jednat o různé cílové skupiny s odlišnými potřebami, takže i podle takových kritérií projekty v přípravné fázi nastavujeme.

Ceny nemovitostí stoupají horečnatě i tam?

Dívat se po vzdálenějších nemovitostech přiměl lidi nedostatek bytů v Praze i jejich vysoká cena vyšroubovaná spolu s covidem. To, co se před třemi roky zdálo příliš daleko, dnes už mnoha lidem vyhovuje. Samozřejmě vždy je podmínkou vlakové spojení nebo kapacitně odpovídající doprava do hlavního města. Také nová praxe „home office“ znamená, že najednou už lidé nemusejí dojíždět pět dní v týdnu, umějí si tedy představit i případné delší dojíždění – jednou dvakrát do týdne. Všechny tyto aspekty situaci hodně posunuly. Na cenách se tento zvýšený zájem logicky podepsal, takže ceny nemovitostí rostly i na okrajích Prahy i ve vzdálenějších lokalitách.

Je ještě něco, co vám na trhu dělá vrásky?

Pořád totéž: nedostatečná výstavba. Je skvělé, že máme nový stavební zákon, ale ten bude platit až za dva roky. Do té doby neprorokuji nějakou dramatickou změnu na trhu. Určité ozdravení trhu je tedy reálné za nějaké tři čtyři roky, kdy nový stavební zákon bude už nějakou chvíli účinný a procesy budou rychlejší a transparentnější.

Arnošt Wagner / Foto: Archiv Lexxus