Akvizice realitních firem

Lubor Kunc, Risk & Insurance Technique Manager, GrECo International s.r.o.

(l.kunc@greco.services)

Loňský rok nebyl jen obdobím zdravotních a ekonomických problémů, ale také časem, kdy firmy uskutečňovaly akvizice svých konkurentů či projektových SPV. Tento trend probíhal jak v zahraničí, tak i v České republice a nevyhnul se ani stavebnímu a realitnímu segmentu. Během roku 2020 došlo v České republice např. k fúzi firem COLAS a Silnice Horšovský Týn či  společnost Arca Capital zakoupila skoro poloviční podíl ve firmě M&M Reality. Největší transakcí celého roku se pak stala akvizice firmy Residomo švédskou skupinou Heimstaden Bostad v hodnotě cca € 1,3 miliardy. Stávající trend pokračuje i v letošním roce, kdy start-up Bezrealitky.cz získal poloviční podíl v realitní kanceláři Maxima Reality.

Současná situace ovšem přináší nejen možnost úspěšných fúzí mezi firmami, ale také nutnost kvalitně řídit transakční rizika spojená s akvizicemi. Důvodem je jak obchodní prozíravost kupujících a právní odpovědnost jejich managementu za řádné řízení svých firem, tak i požadavky financujících institucí. Banky jsou v současné době pod pevným regulatorním dohledem a nemohou do svých bilancí přebírat neřízená rizika. V kombinaci s nejasným výhledem realitního trhu je proto na místě obezřetnost všech zúčastněných stran.

Nástrojem na řízení rizik vyplývajících z M/A transakcí se proto nejen v Evropě, ale i u nás stává pojištění warranty & indemnity (W/I). Jedná se o produkt, který je připravován přímo na míru dané akvizici. Sjednávat ho může jak prodávající, tak kupující příslušné firmy. Motivací pro jeho pořízení kupujícím je často snaha zatraktivnit nabídku na koupi dané firmy, protože toto pojištění může úspěšně nahradit např. požadavek na vázání podstatné části kupní ceny po dobu několika let na tzv. „escrow účtu“. Prodávající naopak toto pojištění sjednává především v případech, kdy chce zatraktivnit prodávanou firmu a zajistit si tzv. „clean exit“, který náklady na případné budoucí nároky kupujícího vyplývající ze skutečných či domnělých vad kupované firmy přenese z prodávajícího na pojišťovnu. Zejména tento důvod je oblíbený při prodeji rodinných firem, kdy prodávající rodina chce využít peníze získané prodejem pro své vlastní účely (investice, vyslání dětí na zahraniční školy, atd.) a nikoliv „trnout“ několik dalších let, zda kupující nebude požadovat určitou část kupní ceny zpět.                          Sjednání tohoto pojištění se může navíc stát nejen nástrojem risk managementu, ale i silným argumentem pro jednání s financujícími bankami.

Sjednání tohoto typu pojištění předchází provedení detailní due diligence ze strany příslušné pojišťovny, která potřebuje získat podrobnou znalost nejen o uskutečňované transakci, ale i finanční, právní a rizikové informace o prodávané společnosti a případných minulých/budoucích nárocích zaměstnanců či jakýchkoliv třetích stran vůči prodávané firmě. Na toto je třeba pamatovat při časovém plánování transakce, poradci pojišťoven potřebují na svou práci zpravidla dobu několika týdnů, v případě komplikovanějších transakcí může jejich časová potřeba přesáhnout i jeden měsíc.

Pojistné krytí může pokrýt nejen nároky protistrany např. kvůli nesrovnalostem ve finančních výkazech prodávané firmy, ale také případy, kdy právní poradce kupujícího objeví např. riziko možného budoucího soudního sporu mezi kupovanou firmou a jejím zákazníkem. Lze ho ale použít i v případě  nálezu finančního poradce, který zpochybní existující daňové schéma a upozorní kupujícího na možné budoucí postihy ze strany daňových orgánů.  V případě realitních transakcí patří k nejvyhledávanějším součástem tohoto pojištění ošetření teoretického rizika zpochybnění  vlastnického práva k pozemkům, které patří prodávané společnosti, či krytí neočekávaných nákladů na dekontaminaci příslušného pozemku, který byl v minulosti např. využíván pro výrobní účely.

Pro nákladovou efektivitu je důležité vědět, že toto pojištění není duplicitním krytí k žádné standardně sjednávané pojistné smlouvě. Rizika ošetřovaná W/I krytím nejsou součástí ani pojištění firemního majetku, ani provozní odpovědnosti či odpovědnosti za výrobek. Nevztahují se na ně ani profesní odpovědnosti kupujícího či prodávajícího a dokonce ani pojištění odpovědnosti členů statutárních orgánů firem (tzv. D/O pojištění). Ze všech těchto pojistných smluv jsou transakční rizika zpravidla vyloučena a nelze je do nich začlenit ani dodatečným ujednáním.

Proto bylo již  před několika desítkami let v USA vytvořeno W/I pojištění, které se postupem času rozšířilo i do západní Evropy a před několika lety i do regionu střední a východní Evropy.  Jelikož realitní segment pracuje ve velké míře s penězi třetích stran (bank, investorů, …), stal je jedním z hlavních oborů využívajících toto pojištění při koupi a prodeji projektových společností či celých holdingových struktur.  Toto krytí bylo již úspěšně  použito i pro velké a střední realitní transakce uskutečňované v České republice.