Stavební i provozní náklady na uzdě

V rezidenční výstavbě vzrostly stavební náklady za posledních pět let zhruba o polovinu, ostatní segmenty jsou na tom jen o trochu lépe.

Cesta ke snižování nákladů vede přes kvalitní počáteční koncepci, vhodný výběr technického zabezpečení budov a spolehlivé řízení stavby. Ve fázi plánování může investor ušetřit až desítky procent odhadované ceny projektu, další úsporu získá, staví-li bez generálního dodavatele. Construction management se poměrně často využívá v zahraničí, v Čechách je zatím v plenkách a jeho potenciál je obrovský. Vše však začíná u promyšleného konceptu, který vynechá zbytečně drahá řešení a včas podchytí a minimalizuje případná negativa projektu či lokality. „Právě na začátku je třeba promyslet řadu detailů a souvislostí, myslet nejen na stavební fázi, ale také na následný provoz budovy. V životním cyklu budovy tvoří stavební náklady spolu s pořizovací cenou pozemku zhruba čtvrtinu nákladů, zatímco provoz, údržba a následné rekonstrukce představujídalší tři čtvrtiny,“ říká Ing. arch. Karol Lakatoš, který vede tým Design & Architecture ve stavebně poradenské firmě OM Consulting, a pokračuje: „Je třeba zvolit správný systém výstavby z hlediska materiálů i postupů. Důležitá je spolupráce architekta s cost manažerem, expertem na technické zabezpečení budov i projektovým manažerem. Denně s kolegy různých odborností v rámci firmy konzultujeme a pro investora společně hledáme to nejlepší funkční a zároveň úsporné řešení.“

TZB dává objektu duši

Role technického zabezpečení budov (TZB) je už ve fázi konceptu klíčová. Jednak rozhoduje o kvalitě pobytu uvnitř a jednak výrazně ovlivňuje cenu budoucího provozu. Říká se, že budova je taková, jaký nabídne uživateli komfort. Zároveň srovnatelné objekty (co do velikosti, stáří a účelu užití) mohou mít milionové rozdíly v nákladech na provoz za kalendářní rok. Chytré TZB umí vytvořit vysoký uživatelský standard při rozumných provozních nákladech.

„Služby v oblasti technického zabezpečení budov považujeme za natolik zásadní, že jsme z našeho oddělení projektového řízení vyčlenili samostatné centrum. Tvoří ho devět expertů, kteří se TZB zabývají na denní bázi a své zkušenosti získali na mnoha různorodých stavbách,“ říká Ing. Karel Rod z OM Consulting, který tento tým vede. Sám má za sebou 30 let v oboru TZB, podílel se např. na výstavbě jaderné elektrárny Dukovany, na řadě známých obchodních center, kancelářských budov i výrobních hal po celé republice.

Předcházení nepříjemným překvapením

„Pokud je včas přizván odborník TZB, může v rané části projektu např. zjistit, že objekt plánovaný v určité dimenzi nebude možné na daném pozemku napojit kvůli nedostatečným sítím. Je pak na investorovi, aby se rozhodl projekt upravit, anebo zainvestoval do dodatečné infrastruktury. Předchází se tak negativním překvapením ve fázi, kdy už investorovi vznikají vícenáklady,“ vysvětluje K. Rod.

Specifikem oboru TZB je značné množství různých měření, která probíhají v jednotlivých fázích realizace stavby. Provozní náklady pak vycházejí z konkrétního vybavení budovy a také ze schopností techniků měření vyhodnocovat a následně konat.

Bez generálního dodavatele

Dalším způsobem, jak snížit stavební náklady, je nahrazení generálního dodavatele nezávislou poradenskou firmou – construction managerem. Ten se ujímá řízení celé stavby, tendruje jednotlivé dodavatele, vyjednává smlouvy a jednotlivé komponenty a složky stavby nakupuje podle potřeby přímo na účet investora. Projekt se řídí odsouhlaseným harmonogramem a rozpočtem a na základě průběžného vyhodnocování je možné reagovat.

Úspora pro investora

„Úspora investora přichází z neuplatnění koordinačních, rizikových a režijních přirážek a zisku generálního dodavatele. Tato položka se pohybuje mezi pěti a deseti procenty,“ říká Ing. Martin Hubač, vedoucí oddělení construction managementu v OM Consulting, a dodává: „Construction management je také mnohem flexibilnější, pokud jde o úpravy projektu. Ať už je to z důvodu změny materiálu, anebo v reakci na požadavky budoucího nájemce.“

Pokud construction manager v průběhu stavby zjistí, že určitou fázi lze realizovat za výhodnějších podmínek, zůstávají uspořené prostředky v pokladně investora. Pokud staví generální dodavatel, cena stavby je smluvně daná a je fixní. Každé jednání o změně vedené po uzavření této smlouvy je složité a často vede k navýšení ceny nebo posunutí termínu.

Construction management v Čechách

„Construction management je běžně používaným způsobem výstavby v zahraničí, u nás si na něj developeři teprve zvykají. Využívá jej například společnost Penta Real Estate, pro niž v roli construction managera řídíme stavbu luxusních bytů Maison Ořechovka v Praze,“ říká M. Hubač.

„Práce zahrnovaly stržení pětipatrové budovy a vytěžení základové jámy. Od založení základové desky a hrubé stavby se postupně dostáváme až ke klientským změnám u jednotlivých bytů. Samozřejmostí je připomínkování projektové dokumentace, tendrování všech dodavatelů a řízení celé stavby,“ komentuje Martin Hubač.  

Nároky na řízení

S čím musí investor při tomto způsobu výstavby počítat, je vyšší administrativní zátěž. Ta souvisí s větším množstvím smluv s dodavateli. Na to se pak váže také otázka záruk a případných reklamací. Náročnější je také vyjednávání s financujícími institucemi, neboť při využití služeb construction managera nelze předem zafixovat finální cenu díla. S tím však může pomoci zkušený cost manažer.

Možnosti, jak držet náklady na uzdě, jsou zřejmé. Podstatou je zapojit celý tým expertů už od začátku tak, aby přípravné práce probíhaly v souvislostech. „Díky velikosti firmy a silnému zázemí v odbornících z dalších oborů stavebnictví dokážeme klientovi nabídnout ucelený pohled. Tato možnost okamžité konzultace a prolínání znalostí je naší značnou výhodou oproti konkurenci,“ uzavírá Karel Rod.

JK / foto: Penta Real Estate