Development je v ČR silně zdaněn, ale peníze nejdou tam, kam by měly

Poplatky developerů do městských a obecních kas nejsou ničím jiným než sektorovou daní. To je třeba zdůraznit bez ohledu na to, zda s nimi developeři souhlasí, či nikoli.

A vždy se to ve výsledku projeví na ceně produktu – bytů, kancelářských prostor či skladových a jiných budov. Málo se ale mluví o tom, proč tato potřeba vůbec vznikla. Tedy o tom, že jde o zcela absurdní náhradu za peníze, které developeři na daních a dalších poplatcích odvádějí. Bohužel ale nezůstávají v místě vzniku, tedy nejdou do rozpočtů příslušných samospráv, ale do státní kasy, která je následně nespravedlivě a nelogicky přerozděluje. Poplatkem z výstavby jsou tedy developeři trestáni za špatně nastavené rozpočtové určení daní (RUD).

Absurdní přerozdělování

Jak je celý systém pokřivený, může ukázat příklad z Prahy. Developerská činnost jen v oblasti rezidenčního bydlení na území hlavního města Prahy dosáhla v roce 2019 tržeb zhruba 32,7 mld. Kč (přímý́ efekt). V ostatních odvětvích tato aktivita vedla ke zvýšení tržeb o 41,1 mld. Kč (nepřímý efekt). Prostřednictvím vyplácených mezd za práci související s přímým i nepřímým efektem se tržby v celé ekonomice zvýšily o dalších 16,7 mld. Kč (indukovaný efekt). Celkový vliv developerské činnosti v Praze tedy dosáhl tržeb 90,5 mld. Kč. To je v případě přidané hodnoty dopad 30,6 mld. Kč. Pokud se ale podíváme na informace o celostátním výběru daní v roce 2019, elasticit jednotlivých typů daní a výše uvedených čísel, potom docházíme k až šokujícímu zjištění. A totiž že díky developmentu se v Praze v roce 2019 vybralo 14,2 mld. Kč, z toho 11,6 mld. odešlo rovnou do státního rozpočtu (tedy více než 80 %), 0,7 mld. Kč dostaly kraje a 1,9 mld. města a obce. Konkrétně Praze potom z uvedeného výběru daní přísluší jen zhruba 550 mil. Kč z celkových 90,5 mld. Detailněji lze potom odhadnout, že tato částka sestává z 198 mil. Kč z daně z příjmu fyzických osob, 149 mil. Kč tvoří příjmy právnických osob a 198 mil. Kč je daň z přidané hodnoty. Praha tak z hodnoty, která na jejím území vznikla, dostala „zpět“ jen 0,49 %. A právě proto hledá, kde vezme peníze, které by využila pro nejrůznější účely. Na ně již peníze formou daní odvedeny byly, jenže nedoputovaly tam, kam měly.

Kudy ven?

Příklad, že dobré nastavení systému může vést ke správnému řešení vztahů, lze najít v Německu. Z analýzy poradenské společnosti KPMG plyne, že hala o rozloze 25 000 m², v níž pracuje 140 zaměstnanců, vygeneruje v Česku za 30 let na daních a pojistném necelé 3 mld. Kč; v Německu je to přes 3,5 mld. Zatímco však česká obec z haly získá 15 mil. Kč, německá 1,6 mld.

Chceme-li tedy diskutovat o potřebách měst a obcí v souvislosti s jejich rozvojem, nezapomínejme na to základní: Developeři již svůj „díl“ na daních odvedli. Desítky miliard korun každý rok. Netrestejme tedy developery, ani jejich klienty – běžné obyvatele bytů, lidi pracující v kancelářích či logistických centrech, skladech nebo továrnách – za nefunkční systém, který peníze přerozděluje absurdně. Správnou cestou je přímé propojení hodnoty v místě jejího vytvoření s příjmem městských a obecních rozpočtů. Vyšší příjmy z daní pro obce a města by pomohly hradit potřeby spojené pro jejich rozvoj a logicky také zlepšily vztahy s radnicemi a jejich představiteli. A v neposlední řadě by mohly vést např. ke snížení cen bytů v České republice.

Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů / Foto: depositphotos