Passerinvest Group jako urbanistický developer je od roku 1996 spojován převážně s BB Centrem v Praze 4, které patří mezi největší a nejúspěšnější urbanistické projekty nejen v České republice, ale i v celé Evropě.
K dalším významným projektům v portfoliu Passerinvest Group patří Nové Roztyly, brownfield bývalého areálu Interlov, kde by v budoucnosti mělo vzniknout místo s příjemným bydlením s velkým poměrem zeleně, doplněné o služby i administrativní funkci. Zakladatel Passerinvest Group a její CEO Radim Passer s námi hovořil o současných i plánovaných projektech stejně jako o problémech českého stavebnictví a ekonomiky obecně i jejich možném řešení.
Jak hodnotíte předcházející roky 2019 a 2020?
Jsem vděčný Pánu Bohu za rozhodnutí z roku 2013, že budeme nejen urbanistickým developerem, ale také dlouhodobým investorem. Zpětný odkup budov v BB Centru i fakt, že jsme neprodávali objekty dokončené po roce 2008, se ukázaly jako velmi dobrá strategie v obtížnějších a nejistých dobách, kdy je v Praze velmi těžké stavět nové budovy. I díky tomu, že naše aktiva z více než 90 % tvoří kancelářské prostory, nám ani covidová doba nepřinesla de facto žádnou újmu. Pochopitelně jsme se retailerům snažili vycházet vstříc, aby mohli přežít a po otevření nějak ekonomicky fungovat. Dílčí ztráty tu sice byly, ale nijak procentuálně významné.
Vedle výstavby administrativních budov se zabýváte také rezidenčním developmentem.
V rámci našeho urbanistického developmentu se na vhodných pozemcích snažíme stavět byty. V BB Centru je to potřetí, co stavíme byty, ale poprvé je to v době, kdy zažívají určitou konjunkturu. Po obchodní stránce jsme spokojení, nicméně bych řekl, že státní správa a povolovací procesy byly v deliriu už před covidem a teď už se posunuly do stadia klinické smrti. Stavebnictví jako takové je – možná nevědomky, ale systematicky – likvidováno všemi polistopadovými vládami. Dostalo se do tak zoufalé situace, že přestože se nestaví ani polovina toho, co by se stavět mělo, stejně nejsou ve stavebnictví lidi. Samozřejmě k tomu přispěla i covidová doba, protože byly narušeny dopravní a logistické řetězce. Proto se dostáváme do situace, jakou si možná pamatujete z předlistopadových dob, kdy se na materiál stojí fronty a téměř nic nikdo nedodá včas. Letos k tomu přispěl nekontrolovaný nárůst cen stavebních materiálů a prací. To znamená, že pro jakéhokoli developera je velmi složité v současné době plánovat. Vzhledem k tomu, že bytová výstavba hraje nyní v developmentu dominantní roli, myslím si, že situace je samozřejmě nejhorší pro lidi, kteří by chtěli bydlet.
Za současných cen je developer při pořizování bydlení vnímán jako ten, který si dá zaplatit nekřesťanské peníze. Jak tuto okolnost vnímáte?
Ale to je dané absolutní neznalostí českého národa. Vysvětlím proč: Má to tři úrovně. K té první musím sebekriticky říci, že si za to můžeme jako developeři sami, protože tu podle mne velmi dlouho přetrvávala doba, kdy jsme naprosto nepracovali s veřejným prostorem, odmítali jsme investovat za hranicemi našich pozemků, aby třeba okolí našeho projektu vypadalo lépe. Jinými slovy – chyběla tu velkorysost. Navíc jsme nikdy neměli profesní sdružení, každý si hrál na svém písečku, staral se pouze o vlastní zájmy a vlastní projekty. A když někdo potřeboval něco vyřešit, donesl obálku nějakému politikovi místo toho, aby to řešila profesní struktura. V posledních letech alespoň existuje Asociace developerů, která má nějaký etický kodex, jímž by se členové měli řídit – zaprvé nebudeme podporovat korupci i za cenu, že vydělám míň peněz. Zadruhé projevíme určitou velkorysost. Samozřejmě jinak se projevuje velkorysost v projektu, jako je Brumlovka, kde jeden developer staví spoustu budov, a jinak je to v projektech, kde deset developerů staví a rozvíjí jedno území. Ale i tam je potřeba určitou velkorysost projevit. To je tedy jedna úroveň.
A ta další?
Druhou úrovní jsou politici, komunální i parlamentní. Jako Česká republika máme nejhorší zákony v této oblasti z celého prvního a druhého světa. Ty živly, které brání výstavbě dálnic a různých veřejně prospěšných infrastrukturních staveb – a samozřejmě často i privátnímu developmentu, jsou financovány z peněz soukromého sektoru, respektive ze státního rozpočtu, v takové míře, že je to nehorázné a neuvěřitelné. To bych řekl, že je ta parlamentní úroveň, kdy naši polistopadoví politici ještě vůbec nepochopili přínos stavebnictví pro státní rozpočet a tím pro bohatnutí národa jako celku. V roce 1990 to politici nemohli vědět, protože s tím nikdo neměl žádnou zkušenost. Poučit se z trhů, kde ty věci fungovaly, bylo ochotno jen maličké procento z nich. Proto jsme v tom stavu, v jakém jsme. Vinou politiků.
… a ta třetí?
Třetí vliv jsou média. Teď nemám na mysli ta odborná, protože v nich jsem nikdy nezaregistroval, že by tam byla elementární neznalost, popř. nějaká nekompetentnost, nebo že by se tam dokonce projevovaly nějaké protirozvojové snahy. Jde o média typu televize nebo deníky. Myslím si, že o tomto významném sektoru české ekonomiky hovoří naprosto zkresleně a de facto tím uvádějí veřejnost v omyl. Čtvrtou složkou je veřejnost. Lidské sobectví, které se projevuje tím, že „tady už bydlím já, tak je mi úplně ukradené, kde a jestli bude bydlet ten, který ještě dneska nebydlí“. Není jich mnoho, řekl bych, že těch, co jsou nejvíce slyšet, je tak do dvou procent a ovlivňují ty, kteří o tom hlouběji nepřemýšlejí, něco jim podepíší nebo vyslyší argument vytržený z kontextu a pak se vzedme nevole proti něčemu. Je to otázka edukace veřejnosti. Pokud soukromý sektor, příslušní politici a zodpovědní novináři k tomu přistoupí konstruktivně, i ten pohled veřejnosti na důležitost výstavby se bude radikálně měnit. Nestane se to ze dne na den, ale je šance, že třeba do nějakých pěti let – pokud se problematika uchopí správně – se pohled veřejnosti na výstavbu může měnit.
Máte nějaký reálný návrh na řešení bytové problematiky?
Za nově postavený byt o 65 m2 dostane stát minimálně 4 mil. Kč díky multiplikačním efektům a odvodům do státního rozpočtu. To je velmi důležité číslo, protože díky stavebnictví a developmentu pak může fungovat zdravotnictví, školství, všechny výkony a úkony, které musí dělat stát, lidé dostanou důchody a různé dávky. Ale na trhu musí existovat svoboda. To, že naši politici, komunální i státní, způsobili, že se tady nestaví, že tady nemá kdo stavět, že Praha nemá 32 let po revoluci územní plán, to jsou věci, za které odpovídají komunální i republikoví politici, všichni placení z peněz, které pocházejí ze soukromého sektoru, jemuž se oni primárně zodpovídají. Říkám to naprosto záměrně, aby to i úplně jasně vyznělo. Veřejně se o tom mluví jen málo. Myslím si, že je důležité, aby tyto informace zaznívaly i mezi odbornou veřejností, aby se to lidé a naši kolegové nebáli šířit. A řešení? Zaprvé je třeba si udělat analýzu – s heslem „být smířlivý k minulosti“, protože tu nezměníme, chyby už se staly a nemá cenu hledat viníky. Je třeba se z toho poučit a být zodpovědný k budoucnosti. Musíme si říci, pro kolik lidí budujeme republiku a Prahu. Pokud si řekneme, že by republika měla mít plus 40 % lidí oproti současnému stavu, vyplývají z toho konsekvence v oblasti územního plánování. Zadruhé je k tomu potřeba dopravní infrastruktura. Tu současnou plánovali ještě komunisté a za 32 let od revoluce jsme k tomu nepřidali ani čárku. Jinými slovy tady je třeba dostavět úplně nové trasy dálnic, postavit komplexní trasy vysokorychlostních železnic a samozřejmě i pražské metro, pro které už i ten bolševik plánoval trasu E, která by spojovala Prahu 4 s Prahou 5 atd. Musíme konečně Prahu posunout do 21. století. Město by samozřejmě mělo být metrem propojeno s letištěm, kde by se měla stavět i trať vysokorychlostní železnice, protože pokud to neuděláme, jsme zase jenom břídilové, kteří sami sebe odsoudí na věky zůstat národem druhé nebo třetí kategorie.
Dostáváme se k tomu řešení?
Letos jsme spustili iniciaci „Rozvoj staveb pro republiku bohatší“, která přináší zásadní sdělení, které jsme prezentovali jak parlamentním politikům, tak i různým zastupitelům v Praze. Víte, že 76 % z každé investice ve stavebnictví skončí ve státním rozpočtu? Když se v Praze postaví každý rok o 10 000 bytů méně, než je třeba, je to minus 40 mld. Kč, o které Praha každý rok ožebračuje státní rozpočet. Dalších přes 70 mld. Kč každý rok Praha ztrácí tím, že poměrově má jenom polovinu kancelářských ploch v přepočtu na obyvatele, než mají západoevropská města srovnatelná významem a velikostí. Jde o to, že stát má z každé budovy ročně čtyřikrát vyšší příjem než její majitel. Zase to spočívá v multiplikačních efektech a daňových odvodech, protože v budově sedí lidé, kteří pobírají mzdy, a z nich se platí každý měsíc odvody do státního rozpočtu. Je tady poměrně značné množství cizinců především ze západní Evropy, kteří sem rádi a ochotně chodí pracovat. Když trh poroste a korporace uvidí, že v Praze je možnost si pronajímat další kanceláře, budou si tu zřizovat další regionální sídla. Pak Praha může mít i dalších 250 000 lidí jen v těch kancelářských budovách, které tu nejsou a být už měly. To by znamenalo minimálně 70 mld. Kč do státního rozpočtu, protože to jsou lidi, kteří mají většinou velmi dobré platy. Každý z nich, kdo sem přijde, si musí pořídit byt, ať už si ho koupí, nebo pronajme. Jinými slovy zase rezidenční developer pro ně ten byt musí postavit a z Prahy se pak může stát město, díky němuž zbohatne celá Česká republika. A pak je tady rozpočtové určení daní, kdy si Praha stěžuje, že má málo – podobně si stěžují i jiná města – a přitom kdyby se Praha 32 let chovala jinak, státní rozpočet by měl daleko více peněz každý rok jenom z Prahy. Z Prahy je to minimálně 100 mld. Kč.
Rozhodování zahraničních investorů je jednoduché – jdou tam, kde jsou vstřícnější podmínky, třeba v Polsku, resp. ve Varšavě.
Varšava měla daleko méně kancelářských ploch než Praha, ale dneska už nás zdaleka překonala. Navíc ve Varšavě se za loňský rok postavilo 22 000 bytů, v Praze jen 5 000. Druhá věc je, že v Polsku údajně žije 1,8 mil. Ukrajinců, u nás přes 100 000. Jinými slovy teď si postavme tu otázku, že bychom měli už nový stavební zákon; pokud ho zase nějaké povolební uskupení nezničí, tak je to jeden z nejlepších počinů politiků celé porevoluční éry.
Ale stavební zákon to sám o sobě neřeší…
Pak je třeba ještě upravit normy, které máme přísnější než jinde – ať je to oslunění, osvětlení, hluk, nebo třeba odstupové vzdálenosti… A je tady další věc: pracovní síla. I když budeme mít dobrý stavební zákon, budou se rychleji povolovat stavby, tak kdo je bude stavět? Dnes se staví zoufale málo, ale ti lidé stejně nejsou.
Vraťme se prosím zpět na Prahu 4. Jaké jsou vaše firemní cíle?
Pořád zůstáváme lokálním subjektem, urbanistickým developerem, ale také dlouhodobým investorem a naším cílem je dokončit BB Centrum. Což v této chvíli i s Olivou, která se staví, zahrnuje zhruba šest etap a rozvoj a pěkné dokončení okolí stanice metra Roztyly. To jsou projekty řekněme s horizontem do roku 2030, maximálně 2031. A samozřejmě pak je to rozvoj stanice metra Budějovická. Po pravdě řečeno, když se podíváte na stanice metra v této části Prahy, je to jedno velké zoufalství vedle druhého – Roztyly, Kačerov, Budějovická, Pankrác, Pražského povstání i Vyšehrad. Smutné je, že člověk musí uznat, že většina těch stanic za bolševika vypadala líp než teď. To je prostě strašné. Pankrác měl být od roku 1990 přirozeným centrem Prahy 4, už bolševik to tak připravoval… Ve výsledku je Pankrác odstrašujícím příkladem nekoordinovaného developmentu. Vzniklo zde mnoho pěkných budov, které jsou hezké samy o sobě, ale prostor mezi nimi? Člověku je smutno, když se tam podívá. Pokud prostor neupraví developer hned zkraje, v koordinaci s městem, tak už se to nestane nikdy.
S Pankrácem souvisí i otázka výškových budov…
Když se podíváte do Bratislavy, zjistíte, že tam je desetinásobek výškových budov oproti Praze. A taky je na ně výhled z bratislavského hradu a z nich na něj. Ty budovy vytvářejí pěknou dominantu Bratislavy. Myslím si, že nikdo z rozumně přemýšlejících lidí přece nechce atakovat historické centrum města, to je nedotknutelné. Ale ve všech dalších částech vnitřní Prahy a okrajových oblastech už mohly být stovky a stovky budov, které by měly výšku mezi 70 a 120 m. Teď sedíme ve Filadelfii, v 17. nadzemním podlaží – je to po revoluci nejvyšší kancelářská budova, která v Praze vznikla. To je ostudou Prahy.
V současné době probíhá vášnivá diskuse o plánovaném projektu mrakodrapu v Ostravě od architektky Evy Jiřičné a Petra Vágnera.
To je česká malost. Jediné, co umíme, je trestat sami sebe, abychom zůstali národem druhé kategorie. Všechny ty debaty, které tady jsou kolem výškových budov, takové to odkazování na UNESCO… Praha nepotřebuje UNESCO, ale UNESCO potřebuje Prahu. Je absolutně nepřijatelné, aby nám nějaké UNESCO diktovalo výšku budov v Praze!
Mohli bychom končit nějak pozitivně: Co byste si přál?
Já si myslím, že pozitivní na tom všem, o čem jsme se bavili, je to, že to můžeme změnit, že nemusíme zůstat druhořadým národem, nemusíme zůstat zemí s nejzoufalejší legislativou v oblasti stavebnictví. Tohle všechno můžeme změnit a všechno to pak může sloužit jako nástroj prosperity českého národa. Když se tato země bude rozvíjet, bude mít více obyvatel, pak se zvýší pravděpodobnost, že i po roce 2030 lidé dostanou své důchody. Tím bych to uzavřel.
Arnošt Wagner / Foto: PASSERINVEST GROUP
These are the words of Simon Johnson, Chief Operating Officer of the development company Crestyl. 
Peter Višňovský, Director of the real estate office LEXXUS says: “It is our long-term specialization in residential projects that allows us to analyze in detail the market, the level of demand and supply in a given location and, in cooperation with our sales activities, monitor the market of new housing projects.” In the interview, he also reveals how far architects cannot see, what irritates him most about the market and how the home office has changed clients’ demands for new housing.
The rebranding took place in 2019. The PSN portfolio includes Prague’s architectural gems such as the Dancing House, the Fashion House, the Dlážděná Palace, Kotva and the exceptional Vanguard Prague project. Štěpán Smrčka, PSN Development Director, introduced us to the company’s activities.
