Realitnímu segmentu se navzdory očekáváním na počátku pandemie dařilo. Podle odborníka na český a slovenský realitní trh Petra Bečára se však viditelně mění apetit investorů i jejich struktura.

Koronavirová krize zasáhla všechny hospodářské segmenty. Některé jsou nuceny se vypořádat se ztrátami, jiné z vývoje těžily. Situace také ovlivnila preference a náladu investorů. Po prvotním poklesu akcií se světové finanční trhy relativně rychle zotavily. S nadějí na brzké očkování populace a rychlé ozdravení ekonomik začaly akcie opětovně růst.

Ukazatel evropské ekonomiky MSCI Europe zaznamenal v průběhu loňského března pokles
o 36 %. Aktuálně se však pohybuje již na hodnotách o 15 % vyšších než před pandemií, což představuje téměř 80% nárůst od nejkritičtějšího momentu pandemie na začátku minulého roku. O něco strmější pád zažil index evropských realitních firem, který klesl o více než 42 %. Podobně jako akciový trh i ten realitní zaznamenal výrazný růst (63,8 %), přesto stále nedosahuje úrovně z období před krizí. Chování investorů však naznačilo, které nemovitostní segmenty mohou nyní nejvíc profitovat.

Logistika, retailové parky, rezidenční bydlení

Hotely, kanceláře

Realitní odvětví je pro svou stabilitu investorsky nadále atraktivní, avšak ne všechny jeho segmenty stejně. Z krize těží zejména logistické nemovitosti. Jejich hodnota rostla napříč Evropou, včetně České republiky. Svědčí o tom pokles yieldů z hodnoty 5,3 % na 5,0 %, tzn. nárůst hodnoty těchto nemovitostí, provázený stoupajícím podílem investic v tomto segmentu, který se v CEE regionu zdvojnásobil – z 16 % na 32 %. Růst zaznamenal i rezidenční trh – v průběhu pandemie vedlo několikaměsíční omezení pohybu také k omezení možností k uskutečnění koupě nemovitostí a nabídkové ceny bytů vzrostly o 7,6 %. Sektory jako hotely, nákupní centra a kanceláře zaznamenaly pokles hodnoty, který se projevil i v poklesu investic do jednotlivých segmentů. Retail parky během pandemie prokázaly svou odolnost a potvrdily, že přináší jak jednoduchost nakupovaní pro zákazníky, tak flexibilní provoz pro nájemce, např. přímý vstup z parkoviště, rychlý způsob nakupování či jednoduchost provozu, a jsou tak zajímavou investiční příležitostí.

„Podobně jako v celém CEE regionu se v současnosti v České republice nejžádanějšími segmenty stávají logistické a rezidenční nemovitosti. Speciální skupinu tvoří i retailové parky. Právě do těchto segmentů směřují finanční zdroje, které investoři přesouvají z oblasti kanceláří a hotelů,“ vysvětluje Peter Bečár. „Investice na území CEE pochází z více než z 2/3 ze zahraničního kapitálu, který v regionu hledá vyšší výnosy hůře dosažitelné v zapadni Evropě,“ dodává.

Investiční byty na ústupu?

I segment rezidenčních nemovitostí se z pohledu investorů podle Petra Bečára mění. Meziroční zvýšení cen bytů v České republice (Q1 2020 – Q1 2021) o 7,6 % doprovází také pandemií ovlivněný pokles nájmů v hlavním městě (odliv turistů, zahraničních pracovníků a studentů). Nabízí se zde otázka, do jaké míry je koupě bytu určeného k pronájmu stále ekonomicky atraktivní a jaký bude mít očekávaný růst úrokové míry dopad na rezidenční trh.

„Na českém trhu přibývá investičních možností pro soukromé investory, které byly zatím určené výlučně velkým hráčům. Například v rezidenčním segmentu začíná být i pro developery, kteří mají v kontextu aktuálního růstu cen stavebních pozemků a expanzních příležitostí vyšší potřebu vlastního kapitálu, zajímavá možnost zajištění financování prostřednictvím inovativních platforem,” analyzuje Bečár.

Nový investiční trend potvrzuje množství zájemců a zejména rychlost, jakou se během pandemie akumulovaly zdroje pro realitní projekty na česko-slovenské investiční platformě Crowdberry. Ta přináší investiční příležitosti
v různých oblastech, od start-upů přes malé a střední podniky působící v širokém spektru odvětví až právě po různé typy nemovitostí. Za poslední rok zveřejnila nabídky developerů k investování do několika ekonomicky a společensky zajímavých projektů v každé z rostoucích oblastí realitního byznysu. Jde například o komunitní rezidenční bydlení, centrum pro seniory a lidi trpící Alzheimerovou chorobou, logistická centra, ale i pronajatý retailový park.

„Rychlost, s jakou se podařilo zajistit investice pro realitní projekty, je nejen v čase pandemie unikátem. Za deset měsíců se do pěti realitních investičních příležitostí rozhodlo vstoupit víc než 160 investorů s celkovou investovanou částkou přes 120 mil. Kč. Je však pravdou, že pro menší investory je nabídka developerů finančně se podílet na realizaci konkrétní, profesionálně připravené nemovitosti podle vlastního výběru a čerpat část jejího výnosu jedinečnou šancí. Výše minimální investice na Crowdberry hraje významnou roli: Už od 250 000 korun můžete spoluvlastnit nemovitosti v hodnotě v řádu desítek až stovek milionu korun. Investorům přitom odpadne starost o nájemce, která je na místě v případě investičních bytů, ale také starost o samotnou investici,“ vysvětluje změny v chování investorů a developerů Omar Sattar z investiční platformy Crowdberry.

„Změna ve struktuře investorů a nové možnosti pro menší individuální investory může přinést atraktivní a nestandardní stavební záměry v oblastech, které vzhledem k rozvinutosti českého a slovenského trhu ještě nejsou přitažlivé pro mezinárodní hráče. To mohou být nejen ekonomicky, ale i společensky zajímavé projekty jako domovy pro seniory, parkovací domy anebo nájemní bydlení,“ naznačuje další vývoj Peter Bečár.

TZ